FAQ`s & Shot

¡Qué gran idea tuvo el que me recomendó esta sección¡ La idea inicial fue clasificar las preguntas que me iban haciendo por aquí y por allá en dos grupos: “Con respuesta” y “Sin respuesta”. Después llegaron las categorías. Más adelante los “Shots”, que no son más que auto preguntas que me formulo casi todos los días. Es cierto que todos los días se aprende algo y en la notaría, si escuchas y tienes interés, hasta puedes aprender más de una cosa cada día. Actualmente esta sección es aún más grande que la de los posts y se va acercando a las 1.500 entradas. Detrás de ella hay cientos de horas de estudio y de trabajo.

Abriendo melones

Consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales (abriendo melones)

dictamen jurídico notario justito

“Quería hacer la siguiente consulta sobre aportación de bienes privativos a la sociedad de gananciales: Matrimonio casado en gananciales en xxx, sin hijos. El marido vende un piso privativo y, después de pagar la hipoteca que quedaba, guarda el dinero en el Banco. En una casa del padre de la mujer se hace una reforma con licencia menor, pagada en parte con el dinero obtenido con la venta del piso privativo del marido y en parte con un préstamo hipotecario sobre la misma. La hipoteca está a nombre de ambos y se continúa pagando. Posteriormente fallece el padre de la mujer y la casa se adjudica a la misma por herencia (la nuda propiedad) y el usufructo a la madre (78 años). Valor catastral 2019: 51.000 euros. A día de hoy quedan pendientes unos 75.000 euros de hipoteca (la hipoteca fue unos 95.000 euros). En su momento la vivienda fue tasada por el Banco para la hipoteca en 200.000 euros. La mujer quiere aportar a la sociedad de gananciales dicha casa con carácter oneroso y hacer constar que una parte de la misma (sobre el 50%) se hizo con dinero privativo del marido y en otra parte con dinero ganancial (lo que se fue pagando con el préstamo hipotecario). Queremos saber si hay que pagar impuestos por hacer dicha aportación y qué documentos harían faltan para hacer la escritura notarial. También nos interesa saber qué valor habría que poner a la casa para que no hubiera incremento patrimonial a declarar en el IRPF. Gracias.”

Lo cosa tiene su miga como para contestarla por amor al arte, ¿no?, y como ya estoy en un proceso de apertura de melones y nuevos nichos de trabajo que rentabilicen tantas horas de esfuerzo echadas por la causa gratuitamente y escasamente correspondidas (y hasta reconocidas) he pensado que sí, que efectivamente, que la tiene y mucha además y que yo quiero cobrar por resolverla. Por supuesto, con su correspondiente factura, en concepto de dictamen jurídico emitido al margen de mi despacho notarial (la consulta me llega vía contacto y colaboración) y, por tanto, sin ninguna viabilidad de que yo me eche escritura alguna a la buchaca.

Además, ya he escrito sobre los impuestos en caso de aportación a gananciales, tengo un montón de fórmulas para hacerlo recogidas en otra entrada de mi blog y escribir sobre los documentos necesarios para ello no tiene demasiado interés. Ponerme a calcular los incrementos a la gente que me contacta vía blog y sin que se retraten con al menos una caña, ya me parece demasié … ¿verdad?

Lo tenía claro, así que le dije a mi potencial (y seguramente esquivo) cliente:

“Su consulta es demasiado específica por lo que no puedo contestarle a lo que me pregunta. Pienso que debe usted contactar con una notaría (o con un abogado) para que estudien su caso. Mi servicio de consultas al margen de mi oficina pública y como profesional del derecho (en concepto de dictamen jurídico) tiene un coste por si estuviera usted interesado en mis servicios. Saludos, Justito El Notario”.

No debía de estar interesado porque no recibí respuesta alguna. Seguiré probando suerte. Alguno caerá ….

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El melón de los dictámenes jurídicos (acta de notoriedad a los efectos catastrales de superficie)

abriendo melones

“Hace algún tiempo tuvo usted la amabilidad de contestar a unas preguntas mías. Abusando de su amabilidad, me gustaría consultarle algo más sobre aquel caso. He estado midiendo y catastrando algunas parcelas de mi propiedad y respecto de una de ellas el Catastro me pide un “acta de notoriedad a los efectos catastrales de superficie”, por “ausencia o deficiencia en la documentación presentada”, sin especificarme más. ¿Me podría aclarar qué documentación deberé yo aportar o si tengo que pedir a algunas personas que acudan a la notaría? Le estaré muy agradecido tanto si puede contestarme como si no”.

Sí, le recuerdo, usted fue el que dio lugar a esta pequeña entrada de mi blog pero, en este caso, sin ver su documentación no puedo ayudarle. En esta materia hay muchas variantes y posibilidades que dependen de las circunstancias reales y de la documentación existente.

No obstante, puedo ofrecerle mi dictamen jurídico remunerado si me hace llegar la escritura que constituya el título de su propiedad, el catastro de la finca y esa comunicación que dice que ha recibido. A la vista de esos documentos, le diría si puedo ayudarle o si no puedo hacerlo (dándole una orientación o criterio).

Por razón del cada vez más creciente número de consultas que recibo (completamente al margen de mi oficina pública notarial), he tenido que tomar la decisión de emitir dictámenes jurídicos, aunque la vía del “gesto” siempre esté ahí. Lo dejo en sus manos. Si a la vista de la documentación, veo que no tengo nada que aportar, pues tan amigos. Si puedo ayudarle, le indicaré el coste de mis honorarios profesionales que, por supuesto, le facturaré debidamente.

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Renunciar a la herencia: gastos e impuestos (abriendo melones)

abriendo melones dictámenes jurídicos

“Somos cuatro hermanos instituidos herederos por partes iguales en todos los bienes de mi madre (separada judicialmente y fallecida recientemente), con sustitución vulgar a favor de nuestros respectivos descendientes y si alguno careciere de descendencia, con derecho de acrecer. Uno de mis hermanos desea renunciar a la herencia (tiene hijos y nietos), pero el oficial de la notaría a la que hemos acudido dice que al ser un testamento que cita la “sustitución vulgar a favor de sus descendientes” es un lío tremendo y que puede salir muy caro, desaconsejándonos también que el renunciante nos done su parte después de aceptar la herencia por la misma razón del elevado coste (con los impuestos) que supondría para todos. En concreto nos calculó que nos saldría a cada uno, incluido el renunciante, por encima de unos 3.000 €. La herencia consiste en una casa en un pueblo que podríamos valorar en unos 50.000 € (aunque no sabemos si habrá interesados en comprarla) y en un saldo bancario de unos 6.000 €, es decir unos 14.000 € para cada uno, lo que supondría acrecer la herencia de cada hermano en 4.666 € (antes de gastos e impuestos). La situación nos plantea las siguientes dudas: 

  • ¿Realmente podría originar tanto costo por cabeza la renuncia de mi hermano, teniendo en cuenta que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones a aplicar en nuestra comunidad autónoma es muy bajo?
  • ¿Tendrían que renunciar también los hijos y nietos del renunciante en el mismo acto?
  • ¿Nos interesaría más que mi hermano renunciase a la herencia, como es su intención, o que la aceptase y después nos lo donase, o simplemente que herede y se quede su parte como los demás?

Muchas gracias por la atención”.

Pues ese oficial de notarías me lleva ventaja porque maneja más información que yo, peeeero … alguna cosa puede decirle.

Renunciar pura y simplemente a una herencia no representa ningún coste (excepto 30,05 Euros por renunciante en la escritura, más iva y tal), así que no comprendo lo que me explica, excepto que se trate de una herencia prescrita en cuyo caso la cosa cambia. Que su hermano acepte para luego donar podría ser útil pero tendría que saber más para poder opinar sobre el asunto con cierto fundamento.

Por otra parte, si un hermano renuncia para saber lo que ocurre tendría que saber exactamente qué dice el testamento al respecto.

Los hijos y nietos del renunciante, si es que heredan, renunciarán solo si quieren hacerlo y “ojo” que si son menores la cosa se complicaría pues aparecen los jueces en el horizonte. De decidir hacerlo, cuantos más lo hagan en una sola escritura (la escritura es indispensable en este caso) pues mayor ahorro y menos problemas puesto que si lo hacen separadamente podría acabar cambiando el curso de la sucesión hereditaria y el destino final de la herencia.

En cuanto a lo que les interesaría, me es imposible opinar porque no tengo mimbres suficientes para hacerlo.

Por último, una consulta tan particularizada en una cuestión que no llegará nunca a mi despacho está sometida a mis honorarios por asesoramiento o dictamen jurídico. Si le interesa este concepto, puede contactarme aquí. En caso contrario, con unas cañas me doy por bien pagado.

Tal vez le convenga preguntar en otra notaría porque a mi todo esto no me cuadra mucho, aunque estoy casi seguro de que habrá una buena explicación.

No hubo respuesta a mi propuesta.

Para saber más sobre la saga abriendo melones haga click aquí.

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Actas

Actas “patada en la puerta” o de “desocupación”

acta desocupación

Otro caso real:

Estas fueron mis explicaciones al requirente:

En el informe no consta que el inmueble se encuentre vacío. Consta que está siendo utilizado por un Señor llamado XXXXX que estaría dispuesto a irse. Para empezar tendrá que hacerlo si queremos llevar a cabo alguna actuación. Por otra parte en el Decreto de Adjudicación se indica que consta la existencia de arrendatariosNo se aporta el título de propiedad de XXXX S.L. El primer y el tercer inconveniente se pueden resolver fácilmente. El segundo ya no pinta tan bien.

En cuanto al borrador, me dicen ustedes que lo amarillo de su borrador no se puede tocar pero habría que hacerlo pues no es correcta la situación que se explica y aunque lo fuera no estoy por la labor de aceptar el requerimiento en los términos que se formulan.

Así que aún saliendo de la propiedad el Señor XXXXX, deben enviarme su título y aclararme lo del arriendo. Resuelto esto tal vez (solo tal vez) podría aceptar el requerimiento en todo o parte o con los matices que vea oportunos, aunque le anticipo que mi actuación podría ser mucho más limitada que la que pretenden. Tenga en cuenta que la posesión no puede adquirirse violentamente. El que se crea privado de ella debe pedir el auxilio de la autoridad competente (que no es la notarial). El Notario como funcionario no puede presenciar, amparar y recoger en documento público la apertura violenta de una puerta u otro acceso a una propiedad sin el consentimiento de su poseedor.

Comprendo el problema que se le plantea al propietario pero una vez que me aclare los extremos indicados lo único que puedo ofrecerle es alguna redacción alternativa al acta que pudiera contribuir de algún modo a la acreditación de la desocupación mediante actuaciones no violentas tal vez de tipo exterior o incluso en el modo que proponen siempre que ustedes afirmen que tiene la posesión (y me convenzan de ello) y dejando claro que cualquier indicio de ocupantes interrumpirá de inmediato la actuación. Existe una reciente RDGRN (23/9/2019) que llega a plantearse la responsabilidad civil del Notario, aunque en este supuesto la requirente sabía que había un ocupante.

Parece que habría que casar de alguna manera el interés legítimo del que generalmente ha adquirido un inmueble en ejecución forzosa, con la obligatoriedad de la prestación de la función notarial y con la necesaria precaución para no incurrir en responsabilidades en caso de existir un poseedor para lo que parecería indispensable:

  1. Acreditar la inscripción.
  2. Presentar testimonio del auto judicial del que no se desprenda la posesión de un tercero (pues si lo hubiera habría de ser posterior al procedimiento). Podría bastar con que no se diga nada al respecto o que, lógicamente, se reconozca o autorice a favor del adjudicatario.
  3. Y una declaración del requirente de que el inmueble no está efectivamente ocupado por persona alguna, cuya falsedad o inexactitud será responsabilidad de quien la realice.
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Copia del acta de requerimiento vs cédula de notificación

requerimiento copia y cédula

¿La copia de un acta de requerimiento, sin la cual no puede conocer el contenido para contestar, debe abonarla el requerido? ¿No está sujeto a arancel la diligencia de respuesta al requerimiento y sí la copia? ⁦‪

El requerido conoce el contenido porque el Notario le entrega la cédula de notificación sin coste para él. Tampoco tiene coste la contestación si no excede de la extensión del doble del requerimiento inicial. Así que, con este límite, todo lo paga el requirente.

Otro asunto es si el notificado tiene derecho a copia y si tiene que pagarla o no. Ambas cosas son de destino común: Sí tiene interés legítimo y, por supuesto, su copia se la paga él.

Artículo 204 del Reglamento Notarial

El requerido o notificado tiene derecho a contestar ante el notario dentro de la misma acta, pero sin introducir en su contestación otros requerimientos o notificaciones que deban ser objeto de acta separada.

La contestación deberá hacerse de una sola vez, bajo la firma del que contesta, y en el plazo improrrogable de los dos días hábiles siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío postal. No se consignará en el acta ninguna contestación que diere el destinatario antes de haber sido advertido por el notario de su derecho a contestar y del plazo reglamentario para ello.

Los derechos y gastos notariales de la contestación serán de cargo del requirente, pero si su extensión excediera del doble del requerimiento o notificación iniciales, el exceso será de cargo del que contesta.

El notario no podrá librar copia de un acta de notificación o requerimiento sin hacer constar en aquélla la contestación, si la hubiere. Tampoco podrá expedir, antes de caducar el plazo, copia del acta pendiente de contestación, salvo que lo solicite, bajo su responsabilidad, quien tenga interés legítimo para ejercitar desde luego cualquier acción o derecho, todo lo cual se hará constar en la cláusula de suscripción de la copia y en la nota de expedición que ha de consignarse en la matriz, entendiéndose reservado el derecho a contestar mientras no caduque el plazo.

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La diligencia del acta de la máquina de café

diligencia maquina de cafe

Esta es una de esas historias que no me apetece que se pierdan. Fue una de mis primeras actas y dio lugar a una buena amistad con el requirente. Hace mucho tiempo que no le veo y que no sé nada de él. Guardo con cariño el recuerdo de aquella diligencia que fue más o menos de este tenor…

“En cuyo lugar me fue identificada la máquina expendedora de bebidas que allí se encuentra instalada y cuyo incorrecto funcionamiento debía ser comprobado por mi, el Notario.

Con  tal fin introduje en la ranura correspondiente la moneda adecuada para que me fuera servido un café con leche. Una vez que la máquina así lo hizo, procedí a remover el contenido del vaso de plástico en el que la máquina suministró el servicio sin percibir al realizar tal operación la presencia de azúcar en la bebida que se me sirvió, circunstancia que pude confirmar al probar la misma.

A continuación solicité un nuevo café con leche, pulsando en esta ocasión el botón que la máquina tiene para obtener una cantidad de azúcar superior a la que habitualmente proporciona de no pulsar el botón citado. Una vez que estuvo servido lo removí y probé, sacando las mismas conclusiones que en la petición anterior.

Ante esta circunstancia se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el azúcar, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del azúcar al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Cerrada la máquina procedí a solicitar un té con limón y azúcar, pulsando de nuevo el botón que permite obtener una dosis de azúcar superior a la habitual. Una vez que me fue servido, pude comprobar antes de proceder a su prueba lo siguiente: que no se apreciaba a la vista la presencia de azúcar, que  no se apreciaba al remover la bebida la presencia de azúcar, que la bebida no tenía olor especial y que tampoco tenía color alguno. Una vez que la probé constaté que se trataba de agua caliente sin ningún añadido, es decir, sin té, sin limón y sin azúcar.

Ante esta circunstancia de nuevo se procedió a la apertura de la zona de la máquina en la que se encuentran los depósitos que almacenan los distintos productos que tal máquina utiliza para suministrar las bebidas que expende, observándose por mi, el Notario, que el té, que se contiene en uno de los depósitos antes citados, se encontraba, como ocurre con el azúcar que en este caso también se debió suministrar, totalmente apelmazado, formando un bloque compacto, siendo por ello imposible su circulación por tal depósito, ni por el conducto que se inicia en la parte inferior de ese depósito y permite la llegada del té al vaso en que se sirve al usuario de la máquina en cuestión.

Finalizada la actuación para la que se me requirió y no teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación …”

Soy de los que procura explicar bien las cosas en las diligencias de las actas. Hay que procurar que sirvan al propósito de nuestros clientes, sin sobrepasar los límites de lo que somos capaces de percibir por nuestros sentidos, ni de meternos en el ámbito de unos conocimientos técnicos o periciales que no tengamos.

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Arancel

¿Cuál sería el precio de un poder general en Barcelona?

Esto me ha recordado a aquella pregunta que se le hizo a Carod Rovira por alguien que le llamó José Luis en vez de Josep Lluis. Él contestó que se llamaba Josep Lluis“aquí y en la China Popular”.

Pues yo diré lo mismo, un poder general vale lo mismo aquí que en Barcelona (no sé lo que cuesta en la China Popular).

Esta fue la pregunta que me hicieron: “¿Cuál es el precio que deberían cobrar en Barcelona por un poder general simple sin cláusulas y de una madre a un hijo?”

Un poder general simple, “no sé lo que es” y “sin cláusulas” menos todavía. Supongo que hablamos de un poder general “sin más”, es decir, que el consultante quiere decir que no es más que un poder general y lo complica llamándole simple y sin cláusulas.

Le dedico esta pequeña entrada a un amigo al que le dicen que se parece a Josep Lluis y al que esto le hará bastante gracia.

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¿Por qué me cobra el Notario si es un funcionario?

el notario cobra y es funcionario

Hace pocos días hablaba con alguien sobre el desarrollo pendiente de un convenio entre Notarios y una determinada administración autonómica. La respuesta que en un intercambio de correos pudo leerse fue esta: “Hacen falta dos meses para el visado y validación. Los tiempos en la administración son los que son“. Yo hubiera respondido “QUIZÁ POR ESO NUESTRO RÉGIMEN DE RETRIBUCIÓN ES EL QUE ES, PORQUE LLEVAMOS OTRO TEMPO DISTINTO al del resto de las administraciones”.

¿Qué pasaría si el resto del funcionariado cobrara por arancel, a porcentaje o tuviera pluses por su trabajo?, ¿a que movería sus papeles con la agilidad que se necesita para poder cobrar por los servicios prestados?

La notaría es una oficina pública singular. La relación que en las notarías tenemos con nuestros clientes no es una relación al uso entre la administración y el administrado; nosotros funcionamos de otro modo, improvisamos a diario, trabajamos casi para ayer, sufrimos prisas y muchas presiones y eso hace que haya que tener buenas dosis de paciencia, echar muchas horas de trabajo, gastar mano izquierda y diplomacia, tener capacidad resolutiva y muchas otras cosas más a fin de no tener que recurrir “al vuelva usted mañana” que podría ser tan usual en otros ámbitos administrativos. El usuario notarial lo sabe y exige y se queja con frecuencia demandando su documentación de un modo que nadie podría pretender en otros ámbitos administrativos. Por supuesto la condición de profesional del Derecho que el Notario tiene en España (sin olvidar que no tenemos detrás la responsabilidad civil subsidiaria del Estado) es fundamental para comprender este funcionamiento y nuestro régimen de retribución.

Habría que valorar que hubiera ocurrido en muchos casos en la administración retribuida mediante salarios fijos en casos sucedidos todos en un mismo día (en un mismo día cualquiera, como tantos en una notaría): una póliza de crédito plagada de errores, dos escrituras ya hechas que se aplazan por causas no imputables al Notario, un poder otorgado por una persona con varios pasaportes de diferentes países, un macro poder para pleitos para ahora mismo o una herencia británica con dudas en cuanto a la ley aplicable a la sucesión.

¿Es posible que algunos Notarios llegáramos a ver bien un cambio a un sistema retributivo diferente? El Notariado no es el cortijo de los Notarios, el Notariado es un servicio público y la fe pública una potestad del Estado a quien corresponde exclusivamente conforme al Artículo 149 de la Constitución Española. Lo que quiero decir, es que si voy a tener un horario de siete horas cinco días a la semana, pausa para desayunar, cuarenta días de vacaciones (o más) y a todo aquel que no traiga las cosas como es debido le voy a poder mandar a freír puñetas, sin prisas, sin asesorarle y sin ninguna responsabilidad, pues lo mismo me lo pienso y tal vez preferiría que las cosas pasaran a ser de otro modo.

Tenemos un régimen retributivo diferente porque realizamos una labor diferente que no puede estar retribuida de otro modo y que si lo estuviera, en mi opinión, ya no sería la labor que hacemos actualmente

Oigo a menudo (y ahora con frecuencia con motivo de las actas de la LCCI) que “no conozco ningún profesional que trabaje gratis”. Ya he explicado que nosotros somos también funcionarios. Los demás funcionarios no trabajan gratis. Los asalariados tampoco trabajan gratis. Unos y otros lo hacen a cambio de su salario pero, sin embargo, nosotros no tenemos salario porque cobramos por arancel, así que todo lo que estamos haciendo sin cobrar lo estamos haciendo gratis o ¿tal vez no porque como somos funcionarios tenemos cosas que en base a esa condición quedan en el ámbito de lo gratuito? Pues podría ser que así fuera. Yo al menos, así lo pienso y asumo lo que desde arriba se nos mande hacer sin cobrarlo.

Por otra parte, y ya termino, ¿ningún profesional (pues también los Notarios los somos) trabaja gratis? Pues por supuestísimo que sí. Pregunten a los abogados, a los procuradores o a los gestores, pregunten a los fontaneros y a los electricistas … y verán cuantas cosas se ven obligados a hacer gratis por diversas causas.

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¿Qué pasa si te dijeron que te condonarían una escritura y luego no lo hacen?

Condonar es no cobrar la factura de una escritura.

Para responder esta cuestión, necesitaría saber un poco más. ¿Qué escritura fue?, ¿porqué se la condonaron?, ¿en qué momento se lo dijeron y cuando se cambio de opinión y de que modo?, ¿le entregaron una factura donde pusiera condonado o no se la entregaron? ¿ha sucedido algo después de la firma que cambiara las circunstancias por las que se decidió condonar?

Si simplemente le dijeron “no te voy a cobrar” y luego le cobraron pienso que o hay un error o que alguien se ha arrepentido y no creo que haya nada que se pueda hacer al respecto, salvo cambiar de Notario o de notaría o confirmar la causa del cambio de criterio.

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“¿Hay alguna bonificación o reducción en las cuotas que debo de pagar al notario por razón de mi discapacidad?”

reducciones factura notario por discapacidad

No, el arancel notarial no contempla reducciones por esta causa.

Tampoco las hay por familia numerosa.

Eso sí tenemos reducciones para dar y tomar y algunas son especialmente sangrantes.

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“El coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan”

coste arancel notarial

¿Qué es eso del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan? ¿Hace cuanto que la DGRN a propuesta del CGN, no hace eso? ¿Se trata de esas normas para interpretar el arancel a las que todos solemos recurrir en caso de duda y que yo recibí en legajo de mi padre hace unos cuantos años?

“Artículo 63 del Reglamento Notarial

La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial, sin que en ningún caso la percepción difiera del coste medio ponderado del documento incrementado con los derechos que correspondan según el Arancel. La determinación de dichos costes corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado a propuesta fundada de la Junta de Decanos y será vinculante para todos los Notarios.

….”.

Curiosamente luego dice:

“Se regulará asimismo por la legislación hipotecaria la fijación de las bases sobre las que haya de aplicarse el arancel”.

No tiene desperdicio el resto del artículo en cuanto al asunto de las dispensas, pero lo dejamos para otro día.

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“Lamentablemente en México la gente de escasos recursos no tiene acceso al Notario”

testamentos en españa coste

Lo decía mi compañero mexicano Fernando García Sais en este tuit que supongo motivaba la celebración, como todos los septiembres en México, del “Mes del Testamento”.

No podía dejar pasar la oportunidad que me brindaba esa frase para “darle la vuelta a la tortilla” comentando que el testamento en España (como otros documentos notariales) tiene un coste mínimo (hay actuaciones gratuitas, también), un coste social, derivado de su importancia para toda la población, con o sin recursos.

Una simple cuenta bancaria que pocos no tienen, hace necesario un proceso hereditario que un testamento facilita costando en España en torno a los 40 Euros que es un coste que no cubre gastos ni en los supuestos más sencillos, ni, por supuesto, en los más complejos (que son muchos).

Es bueno que se sepa. Gracias compañero por brindarme esta oportunidad.

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“Yo quiero firmar contigo pero no me dejan”

Mi cliente habitual (y habitualmente satisfecho con mi trabajo) quiere firmar unas nuevas escrituras conmigo, pero la otra parte tiene unos abogados que no quieren firmar conmigo ni hartos de vino, huyen de mi como de la peste. Los clientes de estos abogados supongo que no influyen para nada en la decisión sobre la elección de Notario. Se trata de una escritura de herencia y de una compra por los clientes de los abogados de una de las fincas que se heredan. Mi cliente me pagaría la herencia y el comprador, siguiendo la costumbre de la zona, pagaría la escritura de compraventa.

Cabría firmar la herencia conmigo e irse (el mismo día o no) a firmar la compraventa a otro sitio, pero parece que el paquete es inescindible, así que lo de que “el paga elige” no es aquí aplicable, pues no paga todo el mismo cliente.

Le dije a mi cliente que apreciaba su interés en firmar conmigo, pero que no podía ayudarle, que tenía que ponerse de acuerdo con la otra parte (bueno, con los abogados de la otra parte)  y encargarme o no ambas escrituras, pero que sin encárgamelas a mi, no podía estar resolviéndole las dudas de una operación que no se iba a firmar “en mi casa”.

Algunos veces mis clientes habituales vienen a decirme que se los llevan a firmar a otros sitios, incluso cuando son ellos los que pagan: “Quiero que lo sepas, yo quería firmar contigo pero me llevan a otra parte … ” A mi me llevan los demonios.

Este caso de hoy es diferente y además tiene fácil solución: una conmigo y otra no, pero no se deciden a hacerlo de este modo.

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Abrir el melón

abrir el melón

Me voy a meter en un charco.

El caso es que mi tío hizo testamento en el año 1978 y dejó todo a su esposa que moriría pocos años después. No hizo ningún otro testamento después. Así que, cuando murió su esposa, mi tío estaba viudo y no tenía más que sus sobrinos hijos de sus hermanos fallecidos. ¿Hay que hacer declaración de herederos o hacer uso de la ley de sucesión intestada? También quería saber cómo podemos averiguar el patrimonio que deja mi tío antes de proceder a aceptar su herencia.”

Si en el testamento de su tío no se dijo a quien irían los bienes para el caso de su esposa le premuriera (si no estableció una sustitución para ese caso), no queda otra que abrir la sucesión intestada lo que requiere instar una declaración de herederos ante Notario. Por lo que me cuenta, hay varios sobrinos hijos de hermanos que murieron antes que él. Siendo así, heredarán ustedes los sobrinos por partes iguales.

En cuanto a averiguar lo que su tío tenía, no hay un procedimiento establecido. Tendrán que moverse por Bancos y registros de la propiedad y revisar a fondo la documentación y el correo que puedan encontrar en su casa.

Nada más, si le ha sido útil, puede usted ayudar a mi causa social (y/o cervecera) en este enlace. Otra opción que permite el vigente Arancel Notarial respecto de casos de asesoramiento o configuración del acto o negocio, cuya documentación no autorice (el Notario, es decir, en este caso yo) sería cobrarle por este asesoramiento/configuración de negocio o dictamen jurídico (puesto que su consulta me llega por una vía completamente ajena a mi oficina pública notarial y ninguna opción tengo de que usted traiga su asunto a mi notaría) conforme a un criterio módico, que de valor a la respuesta que le doy a su consulta, por supuesto con su factura e Iva correspondiente. El coste de su consulta sería de 6,30 Euros (Iva incluido).

Hubo respuesta al día siguiente: Gracias.

Importe de la ayuda a mi causa social: 0 Euros.

Abono del coste del dictamen jurídico: No.

Como dice mi hermano: “Una mata que no ha echao”, pero vamos a intentar abrir un interesante melón, ¿o no? … o, al menos, a hacer pasar un poquito de sonrojo al personal que es muy preguntón….

El mismo día, surge un nuevo caso

“He tenido la suerte de toparme recientemente con su blog. Creo que este correo no es para esto pero necesito su ayuda si puede dármela. Le expongo resumidamente el caso que nos preocupa. Familia -X- hace aceptación herencia. Posteriormente vende a sujetos -Y- y -Z- dos fincas rústicas. En la escritura de aceptación se comete un error en la notaría al poner la referencia catastral de una de las fincas rústicas que se vende al señor -Z-. Consecuentemente la escritura de compraventa del señor -Z- contiene ese error que le impide tramitar subvención. ¿Hay alguna forma de arreglar dicho error de la notaría, plasmado primeramente en la escritura de aceptación de herencia, y posteriormente, arrastrado a la de compraventa, sin que tengan que ir a firmar de nuevo todos componentes (6 personas, tres de ellas mayores de 80 años)? Todos los documentos en los que se aprecian correctamente los datos de las fincas, se entregaron a la notaría. Muchas gracias de antemano y cuídese. Atentamente“.

Mi opinión de poco le va a servir puesto que es el Notario autorizante el que debe decidir. Si eso me pasara a mi y tuviera datos en mi poder que me permitan subsanar en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial, lo haría, aunque utilizo ese precepto en pocas ocasiones. Subsanar la herencia sin contar con todos los herederos, no me convence y la venta aún menos. Así que salvo que en la notaría obren datos que permitan decir “el error lo cometimos nosotros” (aunque parece que es así), me temo que serán todos necesarios. Por esa razón, casi siempre incluyo (con extranjeros, no residentes, personas mayores y otras personas que no viven en mi pueblo) un apoderamiento subsanatorio. Como le digo, debe usted consultar donde firmó. Espero le sea útil.

Y entonces, me vuelvo a probarSupongo que ya conoce esta opción: También le informo de que emito dictámenes jurídicos al coste de 0,05 € por palabra, puesto que atender tantísimas consultas lo ha acabado haciendo indispensable para mi “salud mental”. La suya, por ejemplo, tendría un coste de 7,49 Euros iva incluido. Saludos y gracias, Justito El Notario.

Y la consultante me contesta:

“Buenos dias Justito: Antes de nada, muchisimas gracias por contestar y con tanta prontitud y amabilidad. Me ha sido de gran utilidad su opiniónDesconozco lo que quiere decirme con que emite dictamen jurídico, y si debo abonarle los 7,49€ que me comenta, ya me dice. Gracias de nuevo”.

Y yo le digo: No, no debe esa cantidad, aunque es el coste que tendría para el caso de que alguien considerara que mi trabajo, que mi ayuda, mereciera alguna compensación. También le decía que otra alternativa para tener un gesto a mi actividad no estrictamente profesional es esta. Llevo ya casi 5 años en este “lío” y lo de las consultas se me desborda (recibo cientos) y quiero que, al menos, la gente sea consciente del esfuerzo que esto me supone al saber que además de  la consulta particular de cada uno atiendo muchos cientos más. Saludos y gracias, Justito El Notario.

Importe de la ayuda a mi causa social: 0 Euros.

Abono del coste del dictamen jurídico: No.

No se dio por aludida.

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Ahorrar en el Notario, ¿es posible?

ahorrando ahorrar con el notario

La otorgante de una declaración de obra nueva terminada y de un acta de depósito del libro del edificio le dice a mi oficiala que me diga que le gustaría ahorrar en la factura de la notaría, es decir, que mi factura fuera lo más barata que sea posible.

Me acerco entonces al despacho de mi oficiala y le explico a la otorgante que en la notaría no hay ni más caro ni más barato, que estamos regidos por un arancel y que, por tanto, en cada caso se cobra lo que corresponde cobrar, aunque también le explico que existe una rebaja reglamentaria del 10% de los derechos arancelarios que podría hacerle, que podría no hacerle aquello que no es obligatorio hacer y que también podría encargarse personalmente de cosas que yo no le haré si ella se las hace o si ella me las facilita a mi, que en este caso concreto suyo de la obra nueva terminada y del libro del edificio, son actuaciones extra arancelarias que pueden hacerse y cobrarse en las notarías al margen del arancel.

– Y, ¿de qué cosas se trata? – dice.

– Pues, mira, en tu caso no son muchas. Podrías hacerte tú el impreso de liquidación del impuesto de declaración de obra nueva, puesto que trabajas en una asesoría fiscal y laboralTambién podrías pedirle al arquitecto que te prepare él, puesto que yo creo que forma parte de los honorarios que te ha cobrado, la certificación descriptiva del final de la obra y la diligencia de entrega del libro del edificio, porque son necesarias y si no las hace él y tenemos que hacerlas nosotros y dárselas a él para que las supervise y firme, tendremos que cobrarlas puesto que nos representa un trabajo añadido que no nos corresponde y que nos obliga a manejar, y no es fácil, el proyecto de obra para ir entresacando los datos que necesitamos para tus escrituras.

– Entendido, pues si es posible lo del 10% te lo agradezco porque estoy pendiente de una operación hipotecaria, que también os traeré aquí, para financiar todo esto, pero en cuanto a lo demás prefiero que os encarguéis vosotros de hacerlo todo, incluso el impreso del impuesto.

– De acuerdo, así lo haremos – concluyó.

Tengo un post titulado “Ahorrando con el Notario” que pienso puede resultar muy ilustrativo.

Sobre pedir presupuesto que no sirve para ahorrar pero si para hacerse una idea, también he escrito aquí.

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Me parece cara su factura, Sr. Notario

factura del notario es muy cara

“Es que son 370 Euros por una compraventa de una finca que vale 2.000 Euros. Me parece una escritura muy cara”.

Pues tiene usted razón, proporcionalmente es muy cara (e incluye sus 65 Euros de IVA, claro está) pero tenga en cuenta que hay una serie de cosas que se hacen exactamente igual y ocupan el mismo papel que si la finca valiera 20.000 o 200.000 Euros. Me refiero a la información registral, la catastral, la relativa al IBI o los justificantes del pago.

Tal vez este tipo de situaciones deberían atenderse de algún modo en el Arancel notarial que ya es demasiado antiguo. También le diré que el trabajo para nosotros (y las obligaciones que luego tenemos en la notaría con su escritura), también son las mismas, ya sea la finca de 2.000, de 20.000 o de 200.000. ¿Dónde está el fallo?

Una última cosa, salude de mi parte al que le dijo que la escritura costaría 100 Euros y dígale que se lea esto. La próxima vez, mejor pídame presupuesto, y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre ahorrar en la notaría también pueden leer aquí aquí.

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Me temo que no soy el Notario que usted busca

presupuesto notaría

Llamé ayer para solicitar presupuesto (entiendo que por supuesto será gratuito y sin condiciones) sobre estas operaciones:

Una de ellas sería …. bla, bla, bla, bla …. 

Bastante completo el bla, bla, bla, por cierto.

La segunda sería saber cuánto costaría …. bla, bla, bla, bla ….

Ídem.

Estoy llamando a muchos Notarios y claro, el más barato será con quien lo haga, así que les ruego que dentro de lo posible ajusten el precio.

Saludos.

Buenos días:

No me identifico con ese concepto de “Notario más barato”, así que no entro en su competencia y no le haré el presupuesto que me pide.

Por si le interesa mi forma de trabajar y de pensar, le recomiendo un par de lecturas de mi blog:

Presupuestos de escrituras

Ahorrando con el Notario

Me temo que no soy el Notario que busca …

Pensé que no contestaría, pero lo hizo

Pues no lo seré, pero preguntar de gratis si que le iba a este presupuestista notarial, porque nos intercambiamos algunos mails más en los días siguientes:

“La verdad es que la diferencia de precios hasta ahora no es muy grande y estoy considerando que quizás como bien dice un mejor servicio merezca más la pena¿Me podría contestar unas dudas, exclusivamente sobre este préstamo personal? ¿Es obligatorio que lo inscriba en algún registro o es algo voluntario por acuerdo entre las partes?

No. No hay ningún registro (bueno al margen del Libro Registro de la sociedad), ni obligatorio, ni voluntario en el que inscribir una póliza de préstamo o de crédito, pero tenga en cuenta que si comprende una pignoración de acciones o participaciones sociales puede que también esté incluido un requerimiento de notificación de la pignoración a la mercantil a la que correspondan las acciones o participaciones sociales pignoradas. Si es así, el gasto de notaría podría incrementarse notablemente pues hay que hacer la notificación y, a veces, recurrir a Notarios de otras localidades pues el que interviene las pólizas no tiene competencia donde se ha de notificar. Una razón para presupuestar con advertencias (no cerradamente) pues yo no puedo saber si eso será o no necesario hasta que no tenga las pólizas en mi mano, por mucho que usted me informe de lo que cree que hay en su operación.

Hace un tiempo me sucedió lo que lo estoy contando. Cerré un presupuesto de una operación con pignoraciones de las que no me hablaron. Cuando se ponen sobre mi mesa, las advierto y las cobro. Envío los requerimientos al compañero competente y tuve grandes dificultades para cobrar sus facturas. Las mías no me las pagaron. Perdí 600 Euros con aquella operación.

“¿Tengo que pagar algún tipo de impuesto por el crédito en sí, por el paso ante Notario o por su inscripción en el registro?”

No. Solo el IVA de las facturas del Notario.

Este señor no me ha encargado el trabajo. Evidentemente no he visto un céntimo.

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Minutación del acta de depósito notarial

factura acta deposito notarial

“¿El acta de depósito de un cheque en una notaría debe considerarse documento con o sin cuantía? La diferencia de la minuta puede ser muy importante”.

Lo cierto es que he hecho algún depósito, pero de ese tipo no. Me ha rondado en muchas ocasiones, pero al final, por una u otra razón, nunca se ha acabado haciendo. Sí, la diferencia puede ser muy considerable.

Hay que tener en cuenta que el depósito es voluntario para el Notario. No estamos obligados a aceptarlos.

Dice el Artículo 216.2 RN:

“La admisión de depósitos es voluntaria por parte del notario, quien podrá imponer condiciones al depositante, salvo que el depósito notarial se halle establecido en alguna ley, en cuyo caso se estará a lo que en ella se disponga.”

Cuestión aparte es la de la minutación. Digamos que viene admitiéndose la posibilidad de acordar los honorarios con el cliente, si bien la prudencia aconseja no exceder de lo que resultaría si se aplicase el arancel de los documentos con cuantía (número 2 del Arancel), en función del valor de lo depositado (¿en este caso importe del cheque?). No existe una norma especial al respecto (que yo sepa).

Gracias compañeros por vuestras opiniones.

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Pedir presupuestos en la notaría

presupuesto escritura notario

Como en cualquier otro sitio, uno también puede pedir presupuesto en la notaría para saber lo que le va a costar su escritura.

Desconozco como se presupuesta en otros negocios, pero en el mío, sí que lo sé a la perfección y mejor aún sé que puede haber una cierta diferencia entre lo que te dicen que presupuestes y lo que finalmente va a resultar otorgado cuando llega el momento de la verdad, que es cuando recibes el encargo de preparar la escritura. Por eso, en mi notaría yo soy quién hace los presupuestos, especialmente los de las escrituras con mayor número de conceptos y bases como las herencias que suelen incluir algunas otras operaciones (declaración de obras, agrupaciones, donaciones, etc…) que las hacen algo más complejas de minutar. No lo hago yo porque yo presupueste o facture mejor que los demás, sino por que me gusta estar enterado de quien pide presupuesto y suelo anotar (salvo olvido) la cifra que se le ha dado al cliente (y los datos básicos de su encargo) para evitar los “usted me dijo tanto” si luego ha resultado que lo que se firma no es lo mismo que inicialmente se me había encargado (y presupuestado).

Hoy mismo he firmado una sencilla acta de manifestaciones para hacer constar que un comprador de una finca no se había presentado a la hora pactada en mi notaría. El abogado del manifestante había pedido previamente presupuesto, pero lo que no me dijo (y en este caso a mi no se me ocurrió preguntarle), ni decía en su minuta (de ahí mi confusión) es que íbamos a incorporar una retahíla de burofaxes para acreditar el intento de elevar a público el documento privado de su cliente con el resultado de que el acta resultó “algo” más cara de lo esperado, según presupuesto.

Yo suelo indicar a mis solicitantes de presupuestos que la cifra que les facilito es con el correspondiente IVA al 21% incluido (en la notaría a nadie se le ocurre preguntarme si le voy a cobrar sin IVA, lo que no quita que yo indique que así lo hago en mis presupuestos) y lo que se incrementaría en el caso de que me encarguen los impresos de liquidación de impuestos y la gestión de la escritura.

Y ¡ojo¡, que los Notarios podemos cobrarles aunque nos encarguen la escritura y luego decidan, sin causa, no firmarla….Lean, lean…

Sobre el asunto de los presupuestos también he escrito aquí y sobre ahorrar en la notaría aquí.

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Reducción arancelaria del 25% en hipotecas y compraventas de vivienda

reducción vivienda arancel notarial

Vayamos directamente al grano: ¿Qué pasa con las reducciones arancelarias que afectan a las hipotecas ahora que quien nos paga la minuta es el Banco?

El RDL 6/1999 (gobernaba Aznar) decía en su Exposición de Motivos:

El Gobierno considera que en el actual contexto de la economía española, dentro de la Unión Monetaria, la política económica ha de orientarse hacia una mayor liberalización y flexibilización de los sectores productivos, de manera que se logre un ritmo de crecimiento económico que permita continuar aproximando los niveles de renta per cápita de España a los del resto de países de la Unión Europea. Uno de los objetivos de la política económica es perfeccionar el funcionamiento de los mercados domésticos valiéndose de reformas de carácter estructural que procuren una más eficiente respuesta de la oferta a los impulsos de la demanda. Estas medidas estimulan la competencia en los mercados de bienes, servicios y factores productivos y contribuyen a la estabilidad de la economía mediante una mejor asignación de los recursos y una mayor igualdad de oportunidades de los agentes en dichos mercados. Las medidas adquieren especial relevancia tras la incorporación de España a la tercera fase de la Unión Monetaria Europea y la constitución del Banco Central Europeo. En este contexto, las políticas económicas nacionales ya no cuentan con el instrumento monetario para moderar la evolución de los precios, de manera que son la política fiscal y las reformas estructurales los únicos medios disponibles para mantener la inflación dentro de los límites previstos. En España, dado el dinamismo de la demanda interna como elemento impulsor del crecimiento económico, se han puesto de manifiesto importantes aumentos en los precios de algunos sectores, especialmente aquéllos menos expuestos a la competencia exterior, que obligan a la adopción de medidas urgentes para evitar la aparición de tensiones inflacionistasSe une, pues, la contrastada conveniencia de nuevas medidas liberalizadoras con la necesidad de aplicarlas en este momento, antes de que el incremento de la demanda agregada origine posibles brotes de inflación que amenacen la estabilidad y duración del proceso expansivo de nuestra economía. Las medidas adoptadas en la presente norma tienen por objeto provocar un impacto positivo tanto sobre los precios como sobre las condiciones de la competencia en nuestra economía”.

Después, el número Uno de la norma establecía:

Los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial”.

¿Y veinte años después se sostiene esta reducción en un RDL tramitado con urgencia y que luego produce efectos durante veinte años … ? Pues sí, se mantiene y puede que sea lógico querer provocar un impacto positivo tanto en los precios como en las condiciones de competencia, ¿pero por pequeñas diferencias en lo que cobramos nosotros? (sí, ese 25% no deja de ser una cifra minúscula en el montante de operaciones de miles de Euros con intereses de miles de Euros a lo largo de varias décadas durante las cuales se paga una hipoteca) ¿y esas diferencias influyen en la competencia? ¿qué competencia? Es insólito que se piense que la minuta de los Notarios pueda tener una influencia tan decisiva en tantas cosas. Ya puestos, ¿por qué no limitan el % que un intermediario puede cobrar por su intermediación o una gestoría por su gestión o un traductor por su traducción? Está claro, nosotros somos funcionarios y nuestro sistema retributivo lo aguanta (y lo permite) todo.

Sea como sea, la doctrina de la DGRN ha sido clara en cuanto al término VIVIENDAS, pero ¿cómo se interpreta esto hoy en día con un escenario hipotecario en el que pagan los Bancos las escrituras hipotecarias? No me digan que no es, como mínimo, para pensárselo en este estado de cosas completamente diferente .. y veinte años después. ¿Se podría suprimir la reducción en el caso de que pague el Banco? Téngase en cuenta que el haber convertido al Banco en sujeto pasivo del IAJD y la entrada en vigor de la LCCI, pueden influir negativamente en el flujo del préstamo/crédito para vivienda (que se encarece y encararecerá) y, siendo así ¿queremos los Notarios, defendemos los Notarios, creemos los Notarios que nos van a dejar influir en que haya un mayor encarecimiento del “negocio inmobiliario y de financiación” de la adquisición de vivienda encareciendo nuestra minuta para que el Banco acabe repercutiendo el gasto a su cliente?

Yo no lo veía (sí, lo digo en pasado), a diferencia de lo del 5% de los documentos de cuantía (que lo veía y lo sigo viendo), pero fue hasta que cayó en mis manos una contestación formulada por la DGRN a la OCU en relación con la reducción arancelaria que llevó a cabo el R.D. de 16 de Abril de 1999. Era Presidente del CGN Juan Bolás y Luis María Cabello de los Cobos y Mancha, era el Director General cuando se dijo (en relación con la interpretación que hubiera de darse a la frase “en caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas”) que el espíritu y finalidad de la norma deben prevalecer sobre una interpretación literal del precepto siendo aquella finalidad posibilitar UNA REBAJA DE LOS COSTES PARA LOS CIUDADANOS. A mi modo de ver la cuestión quedó, con aquella contestación, más que zanjada hace casi 21 años.

Téngase en cuenta además que la compraventa de vivienda y el préstamo sobre vivienda tienen ese 25% de reducción y que el préstamo hipotecario sobre vivienda o no, tiene OTRO 25% más. Por eso, el préstamo hipotecario sobre vivienda, tiene 25+25 que es el 43,75% y más el 5% del RD 8/2010, un 46,56% en total.

¿Y qué pasa con la reducción del 5% del RDL 8/2010 para todos nuestros documentos de cuantía? ¿Hay alguna razón para seguir o no seguir aplicándola?

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Reducción arancelaria en la compraventa de fincas de una explotación agraria prioritaria

reducción explotación agrícola arancel notarial

Si un agricultor compra para su explotación prioritaria y los gastos los pactan según ley y, por tanto, el comprador paga solo la copia, ¿se aplica o se aplica la reducción arancelaria? La cuestión es si el vendedor es o no es el beneficiario o destinatario de la reducción, ¿cómo lo veis?

Pues yo, conforme al Artículo 1 del Real Decreto 2484/1996, de 5 de diciembre, por el que se reducen los derechos notariales y honorarios de los Registradores de la Propiedad en aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias que dice “se reducen en un 30 por 100 los derechos notariales regulados en el apartado 1 del número 2 de su arancel por la formalización de los siguientes actos relacionados con la aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias”, lo veo claro: hay reducción pague quien pague, sea conforme a ley o de otra forma diferente.

¿De acuerdo?

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Un arancel caduco y desfasado

Tarifa notarial en España arancel

“La existencia de un arancel caduco y desfasado impide en ocasiones en las notarías modestas de pueblo pagar sueldos decentes a los empleados y tener un local en condiciones acordes al servicio público que prestamos con el agravante de las cada vez mayores obligaciones que se nos imponen. Eso sí, todo el que se ayuda del servicio público notarial cobra conforme a los costes que tiene y a los beneficios que desea tener y nadie protesta. Pero claro ¿quién le pone el cascabel al gato? Tal vez lo que da más sentido al servicio público notarial en estos tiempos son las notarías de pueblo. El experimento de liberalizar territorialmente a las notarías en Holanda creo que provocó la fuga de muchos Notarios a las ciudades”.

En mi opinión, el arancel está caduco y desfasado pero yo tengo una notaría bastante modesta y pago muy buenos sueldos a mi gente porque les tengo reconocidas las categorías que merecen y el trabajo que hacen. Además el convenio es el convenio. No se puede pagar mal a la gente no reconociendo sus categorías profesionales y la labor que hacen para mantener nuestra parte de la tarta. Si merecen más sueldo, pues hay que pagarlo. Yo gano (más o menos) un 25% de lo que ganaba cuando empezó la crisis. Mis empleados probablemente (dos casi seguro que lo hacen) ganen un 25% más de lo que ganaban en ese momento. Es decir, que yo y solo yo sufro las consecuencias económicas de las circunstancias de esta época (y de otras que no son tan propias de los tiempos que vivimos hace años); ellos y yo sufrimos el brutal incremento de la carga de trabajo y ellos, mis clientes, mi pueblo, y también yo, sufrimos que esta época de vacas flacas (y de tanta falta de honradez y profesionalidad) me obligue a mantenerme en un local que no reúne las condiciones que creo debería tener en estos tiempos.

Este tema del local me parece especialmente interesante y es objeto de conversaciones varias en mi notaría. “Tienes que cambiarte de local”, me dicen. Yo explico que mis ingresos cayeron en picado, que no he despedido a nadie, que mi gente gana bastante más que en 2009 y que cambiarse es pagar más renta y meterme en una serie de gastos que no me puedo permitir. Suelo también alegar que reconozco la importancia del local, pero la esencia de la función que prestamos no está en los despachos, ni en las salas de espera o de firma, está en la competencia y profesionalidad de Notarios y empleados que sacan adelante un producto “perfecto”, que no debe dar problemas a quien lo firma, es más, debe ser un producto que solucione las deficiencias que pudiera tener el título del transmitente (el del que te vendió o el de tus padres en el caso de una herencia) o el título de uno mismo si se tratara de una nueva escritura relativa a una finca que mantiene el mismo propietario (una aportación a gananciales, una agrupación o una declaración de obra, por poner algunos ejemplos). Debemos abandonar la concepción del listón de la inscripción. Además, habría mucho que hablar sobre porqué viene o no viene la gente a mi notaría.

Comparto al 100% lo de que otros sectores con los que tratamos a menudo, sí que cobran conforme a los costes que tienen y a los beneficios que desean tener. Nosotros lo segundo no podemos hacerlo, pero, lo cierto, es que nuestros honorarios se discuten a menudo (diría que muchos menos que los de inmobiliarios, mamporreros varios, comisionistas, traductores, abogados, gestorías o Bancos). Especialmente hay que prestar atención a los de aquellos inmobiliarios que cobran unas cantidades estratosféricas de las que nadie se queja (porque hay dinero fresco, bueno, tan fresco como el que utilizan para pagarnos a nosotros y que tanto les duele) y que son muy opacas al fisco y las de ciertos abogados (que deshonran a su colectivo) que ensartan a sus clientes con minutas injustificables que tampoco creo que se cuenten en la parte A de ninguna contabilidad. Luego, por supuesto, el caro es siempre el Notario.

He oído hablar (y mal) de la experiencia holandesa. Ahora hay enormes despachos con muchos Notarios y las poblaciones pequeñas han quedado desasistidas, pero no me atrevería a decir tan abiertamente que el servicio público notarial tiene su verdadero sentido en las notarías de pueblo, aunque supongo que lo dices porque en los pueblos tenemos más cercanía con la gente que en la ciudad donde el volumen de trabajo tal vez impide esa relación tan próxima. En cuanto a la accesibilidad de la función podría ser así, pero en cuanto a todo lo demás si las cosas se hacen bien, se hacen bien en Mosqueruela o en Madrid.

Yo no creo que si la gente se equivoca y no hace bien su trabajo es porque cobre poco a pesar de que cada vez tengamos más cosas que hacer, ni con que si se cobra poco es porque el arancel está como está y no podemos hacer florituras. Mi gente se equivoca y hace mal una parte de su trabajo, no cobra poco (cobra bastante o mucho) y, por supuesto, tiene muchas más cosas que hacer que antes, pero cuenta con un jefe (que soy yo) que les respalda, les cubre y les sufre los errores, que actúa como un empleado más de la notaría haciendo multitud de cosas que no son de su competencia, que también se equivoca y que cobra cada vez menos por lo que intenta no regalar ni un céntimo de lo que cuesta el trabajo que hace cobrando todo lo que le corresponde con arreglo a este arancel (o extra arancelariamente si se puede) que cumple en noviembre sus primeros 30 años.

Si me lo pienso casi prefiero seguir con el mismo hasta 2038. Cualquiera se fía del legislador ….

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Bancos

¿Cuánto pagaré de comisión de disponibilidad?

comision disponibilidad

La pregunta sobre esta particular comisión de disponibilidad no me la hacían a mi.

Me contaba un cliente que se la había hecho él a un bancario, Director de Sucursal para más señas, que, desviando la cuestión hacia los Cerros de Úbeda y airadamente, le respondía que si se creía que era tonto y no sabía calcularlo, si bien, por razón de la dificultad del cálculo, necesitaba tiempo y probablemente tendría que ocuparse del asunto en su casa en el fin semana.

El pobre deudor viene a mi despacho y como se ve que no se amilana o le ofrezco confianza, o ambas cosas, me cuenta lo sucedido y me pregunta “¿es tan difícil calcularlo?”. Le dije que, por supuesto, no era difícil calcularlo, que podría ser difícil calcular el saldo medio no dispuesto al tiempo de cada liquidación pero que era facilísimo calcular que con una comisión de disponibilidad del 0,25% al mes, pagaría 300 Euros en un año si no utilizaba ni un solo céntimo ni un solo minuto durante todo el año de duración del crédito y que pagaría 363 Euros si se llevaba del Banco los 10.000 Euros a crédito y no los llevaba de nuevo hasta el final del plazo, dentro de un año exacto.

Creo que he tardado más en escribirlo que en explicarlo.

No hace falta añadir nada, ni significar que da vergüenza pensar en cómo seguimos funcionando a estas alturas de la película.

El deudor sabría de lo suyo y tonto no era con lo que sacó rápidamente sus conclusiones.

Yo me quedé esperando el habitual “¿pero qué le ha dicho el Notario a Fulanito?”. Ay .. las comisiones.

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¿El Banco de España proporciona información sobre titularidad de cuentas?

informacion cuentas banco españa

No.

Así lo dice el propio Banco aquí.

Alguien me aseguraba lo contrario hace un par de días. Son quince años como Notario y nunca he visto ese tipo de información (otra cosa es el Cirbe), pero he preferido asegurarme.

Así que nada de recurrir al Banco de España para saber qué cuentas podía tener el causante de una herencia a quien vayamos a heredar.

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¿El Banco se tiene que quedar con mis escrituras?

banco no debe tener mis escrituras

NO, no tienen que quedárselas. Es una absurda forma de garantizarse ¿fidelidad? y de que uno vaya a rendir cuentas de su vida a quien no corresponde.

El Banco no tiene porqué tener ni la escritura de compraventa del terreno dónde se ha construido usted su casa, ni la declaración de obra en construcción de su casa, ni el final de obra de su cada. No tiene que tener nada de eso en su poder. Si lo tienen y le cuentan una película no se la crea: le están engañando.

De la hipoteca sí que tienen que tener la escritura, pero en esa escritura ellos son parte y es lógico que la tengan. Pero ¡cuidado¡, tienen que tener la que se hayan pedido para ellos (y pagado). No les corresponde tener la que se haya pedido para usted. Si quieren una que la pidan y la paguen. Nada de quedarse con las escrituras del prójimo.

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¿En qué se diferencia un director de oficina de un apoderado?

apoderado o bancario o director

El apoderado puede ser Director o no serlo y el Director puede ser o no ser apoderado, aunque lo normal es que lo sea o vaya a serlo.

Apoderado es el que tiene poderes para representar a la entidad para la que trabaja y que puede ser Director de la Oficina bancaria en la que trabaja o no serlo. No hay más.

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¿Es razonable una comisión de disponibilidad más alta que el interés remuneratorio?

comision de disponibilidad sabida en el notario

Leo y explico una póliza de crédito y me encuentro con que el interés ordinario o remuneratorio anual es más bajo que el porcentaje que se ha de pagar en concepto de comisión de disponibilidad, puesto que el interés es de menos del 3% y la comisión de disponibilidad del 0,25% mensual (3% anual).

Esto supone que si el cliente dispone de todo el dinero durante todo el año, pagará menos que si no tocara ni un céntimo en el mismo tiempo. No es ilegal, no es “abusivo”, pero se pone uno a pensar que la entidad sabe que esta póliza de crédito es de las que no se mueve (no se usan o casi no se usa, no se dispone de ella), de las que se tienen por tranquilidad, por si acaso, por si ocurre algo, por si las cosas van mal, y lo cierto es que no sabe uno que cara poner para explicarle al cliente este tipo de cosas. Si me hubiera pasado a mi, no firmo y me voy a la oficina a exigir que me reduzcan, como mínimo, esa comisión, a la mitad del interés ordinario.

Son muy listos, te doy el caramelo del interés bajo, pero no te explico que te voy a zurrar más con la disponibilidad. Mi cliente habitual ha tomado su decisión y a mi me puede caer otro “pero, ¿qué le ha dicho el Notario?”

Si quieres saber más sobre comisiones, aquí tienes material.

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¿Hace falta que el Notario me explique lo que voy a firmar si ya lo sé?

explicaciones del notario

Que en el año 2018, el director de una entidad bancaria, joven pero con unos años de experiencia y que frecuenta la notaría a menudo, venga a intentar convencerme de que su cliente (y al tiempo mío), no necesita intérprete cuando firmó con uno hace diez días pudiendo yo “dar fe” de que no se manejaba bien en el idioma, clama al cielo.

Pero si además su argumento es que, “si él ya sabe lo que va a firmar”, es que es “tonto del bote”. Lo siento, pero es que algunos no aprenden ni a palos y siguen en las mismas, presionando, con el “a ver si cuela” y similares.

Al final, ha venido el intérprete y el extranjero asentía a mis explicaciones. Ante la duda de que hubiera podido adquirir “el don de lenguas” en los diez últimos días le he dicho que si tenía suficiente nivel de español (y yo no estoy obligado a hacerle un examen) podría firmar en adelante solo. Me responde que sí, pero que se lía con los números.

No me convence y menos aún después de que el intérprete haya tenido que reforzar sus explicaciones al hablar del interés de demora y del cuadro de amortización que era parcial al ser el interés variable, cosa que el extranjero no acababa de entender.

En fin….“es lo que hay”, pero estoy seguro de que volverá a pasar y con el mismo cliente.

Con otro me ha vuelto a pasar recientemente. Nos mando a la mierda, así directamente, sin contemplaciones. Le pareció que era poco menos que medieval que hubiera un Señor que tuviera que explicar a otro, con intérprete de por medio, lo que decía un contrato que estaba escrito en un idioma que no entendía. Ver para creer.

Por supuesto, no hace falta no saber el idioma para que el Notario le tenga a uno que explicar lo que viene a firmar. Es evidente que no se requerirá el mismo grado de profundización pero el que quiera un “¿lo tienen todo claro?, ¿firmamos?” se puede ir olvidando de mi.

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¿Puedo firmar mi hipoteca con usted?

firmar con usted notario hipoteca

“Me gustaría saber si puedo firmar una escritura de hipoteca con usted ya que me gusta lo que leo en su web y creo que puede orientarme en los días previos a la firma, dado mi desconocimiento del tema”.

Por supuesto que puede hacerlo, pero no sé si le es factible desplazarse hasta donde tengo la notaría, ni si la entidad con la que tiene pensado firmar su hipoteca, “le dejará” firmar conmigo. Si su Banco tiene oficina en mi pueblo sería más fácil, pero si no la tiene lo veo complicado. Es habitual que suceda así, pues no es lo mismo para ellos mandar al apoderado de mi pueblo a la firma, que tener que desplazar a un apoderado de otro pueblo próximo para que venga aquí. No es nada del otro mundo, pero hay entidades que ponen muchas pegas cuando se dan estas circunstancias. Tiene su lógica, pero tampoco es para tanto, la verdad.

Así que primero le tiene que venir bien a usted y segundo tiene que “parecerle bien” a su Banco.

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¿Puedo utilizar el dinero de la subrogación para obras y muebles?

subrogación hipoteca

“Yo quería pedir un préstamo personal de 50.000 Euros para obras y muebles de la casa que me voy a comprar. El Banco me dijo que pagaría menos si solicitaba un préstamo hipotecario. La casa me cuesta 150.000 Euros. De ellos 102.000 Euros son para la casa y 48.000 Euros para la subrogación de la hipoteca por lo que yo dispondría de ese dinero para los gastos de obras y muebles que le he mencionado”.

Lo de pagar menos con la hipoteca, no lo tengo nada, pero que nada, nada claro, aunque dependerá del interés y de la duración del préstamo personal. Habría que echar unos números.

Por lo demás, creo que está usted en un error…

Usted paga 150.000 Euros por la casa y asume la deuda del vendedor que es de 48.000 Euros y que también los ha pagado quedándose con la deuda. El vendedor ha cobrado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros liberándose de la hipoteca. Usted ha pagado 150.000 Euros: 102.000 Euros en dinero y 48.000 Euros quedándose la hipoteca. Usted es dueña de la casa y debe al Banco 48.000 Euros. Así que no tiene ningún dinero. La subrogación de la deuda es una forma de pago, pero el dinero que debía el vendedor ahora lo debe usted y si lo ha utilizado para pagar no se lo puede gastar dos veces utilizándolo también en obras y muebles. Si quiere 50.000 Euros para arreglos varios y muebles, tendrá que pedirlos aparte.

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¿Qué es prestamizar un crédito?

prestamizar crédito

Pues prestamizar es convertir un crédito en préstamo, aunque no está en el diccionario de la RAE.

En la póliza de crédito, uno puede disponer hasta el límite del importe concedido y paga por lo dispuesto y (en la mayoría de las ocasiones) un poco por lo que no utiliza (comisión de disponibilidad).

En el préstamo “está todo dispuesto” desde el principio y pagas interés por todo el importe.

A veces a la entidad (bueno, o al cliente de la entidad) no le interesa renovarte el crédito por otro año más y como el saldo está a su favor te concede un préstamo por el saldo del crédito a su favor (o por otra cifra distinta, pues no tiene que ser exactamente la misma).

A eso le llaman prestamizar. Hasta hace pocos días, no lo había oído nunca.

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¿Qué hacemos los Notarios con la STS de la reclamación de posición deudora?

kutxa comisión posición deudora

Nota Sala de lo Civil 29 de Octubre de 2019

Yo, de momento, – le dije al compañero – solo advierto verbalmente. Si alguien quiere irse pues que se vaya. Y seguiré esperando que la cosa tenga solución rápida a nivel bancario. ¿Y tú?

Pues yo, me dijo, me estoy planteando poner esta cláusula que te mando pero, de momento, no lo estoy haciendo porque parece que la sentencia solo se refiere a la cláusula de Kutxabank.

ADVERTENCIA.- Yo, el Notario, he advertido a ambas partes respecto a la comisión de reclamación de posiciones deudoras del contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Octubre de 2019, e insisten ambas en el otorgamiento.”

Yo – le dije – algo os había leído en el grupo de Whatsapp sobre que era de la Kutxa, pero se me acabó pasando el asunto por alto. Entonces, no es una declaración general de abusividad de la comisión, ¿no?

No, es sólo para la Kutxa pero esto un aviso y puede que vengan otras sentencias.

Sombras y luces de la sentencia del Supremo que anuló, por abusivas, las comisiones bancarias por números rojos

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¿Son mejores las condiciones de la póliza de crédito que me ha dado otro Banco?

condiciones de mi credito que dice notario

Me pide un cliente, que por cierto sé que se ha quejado de mí en alguna ocasión, que le compare las condiciones de su póliza de crédito de este año con la que tenía firmada con otra entidad hasta este año. Teóricamente se ha ido a otra entidad para salir ganando pero …. ha salido perdiendo, porque aunque consigue una mejora de las condiciones, tiene peor interés y peor comisión de disponibilidad que su póliza de crédito anterior.

Evidentemente, se cabrea. Estaba quemado con la anterior entidad pero no exactamente por las condiciones (o no solo por las condiciones) sino por el trato que recibe, y cuando decide que se va a la competencia, ya de entrada le tratan peor.

Ya lo estoy oyendo, “¿pero tú te metes en eso?”

¿Y porqué no? Ambos documentos son suyos y están en mi protocolo, me reconoce que él no sabe hacer los cálculos y yo sí, así ¿qué tiene de malo?

Eso sí, como el del Banco no estaba, le he dicho: “A ver como se lo cuentas luego al del Banco, que no quiero que venga a decirme eso de ¿qué le has dicho a Fulanito?”

Ha captado el asunto … veremos que pasa.

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“Me piden la escritura de herencia de mi padre para cobrar la cláusula suelo”

reclamar clausula suelo

“Una de mis hermanas necesita que firmemos la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de mi padre, ya que quiere cobrar la cláusula suelo de la hipoteca de su casa en la que mi padre aparece como avalista”.

¿A alguien se le ocurre para qué puede querer el despacho que le lleve el asunto o el Banco al que le esté reclamando, la escritura de herencia de su padre?

¿Qué tendrá que ver que su difunto padre fuera avalista de la hipoteca?

Mi no comprender.

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Amigo bancario

amigo bancario

“Admiro la función del Notario. Llevo muchos años de empleada de banca en Talsitio, y esta recopilación de anécdotas me resultan super familiares. Me encanta leerlas. Es tan gracioso como real. Aunque en el día a día pueden resultar agotadoras, visto en perspectiva resultan simpáticas”.

¿Sabes lo que pienso cuando alguien como tú de la Banca se identifica con mis anécdotas? Pues en que no sé porqué tantas veces tenemos que luchar a brazo partido los unos y los otros. No somos aliados y odio que me digan que soy (bueno, no yo, los Notarios) aliados de la Banca, pero somos dos colectivos que trabajan juntos a diario. El Banco no existe, solo existen las personas. Tengo 50 años y llevo casi 16 como Notario (si me sigues y lees sabrás lo que me costó aprobar) y a estas alturas (y me quedan 20 años para jubilarme) todas esas cosas me tienen ya muy cansado. ¿Cómo estarán los compañeros de 55, 60, 65 o 69 teniendo en cuenta que hasta pueden llevar, respectivamente, 25, 30, 35, 40 o 44 años de ejercicio? ¿Cuándo se pierden las fuerzas o decaen los ánimos para hacer las cosas bien y mandar a alguien (o todo) a freír puñetas? Te juro que me cuesta … me cuesta (a veces mucho) no hacerlo.

Amigos en la banca tras todos estos años solo tengo dos. Uno se jubiló más quemado que la pipa de un indio sin llegar a los 60 y tras años trabajando más de lo que le correspondía hacerlo, a puerta cerrada, y atado al teléfono todo el día. La otra se dejó la banca y prepara oposiciones.

Tras la publicación de esta pequeña entrada recibo otro mensaje:

Justito, yo soy empleada de banca desde hace más de veinte años. Hasta hace muy poco tiempo acudía a la notaría a diario (ahora voy poco porque he cambiado de departamento). He conocido a varios notarios en mi plaza, les admiro a todos y de algunos me considero amiga. Pertenecéis a un colectivo poco valorado en comparación con la labor que hacéis … yo tampoco sé dónde está el problema, ni cuál es la solución, pero por si sirve de algo te diré que también hay gente que os valoramos“.

A mi lo que me pasa actualmente, no me pasó en mis dos primeros destinos. Mis cinco primeros años fueron agradables en este sentido aunque hubiera encontronazos ocasionales. Actualmente ocurre lo contrario: encontronazos a diario y buenos momentos muy de vez en cuando. Yo creo que atravesamos una mala época que nos tiene perturbados. Puede que los años que vamos cumpliendo todos nos vayan afectando, tal vez la juventud de otros tampoco ayude. Gracias por escribirme.

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Aparte de los honorarios que pague a un Notario u otro, ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar por una compraventa con hipoteca?

honorarios notario

“Soy una particular que compra e hipoteca una vivienda y mi Banco insiste en que haga gestión con su Notario. Yo prefiero hacerlo con otro Notario de mi confianza y me está costando bastante obtener la total responsabilidad hipotecaria para que me calculen los honorarios a pagar al Notario de mi confianza y así poder comparar entre uno y otro (el suyo y el mío). Mi pregunta es, aparte de los honorarios que pague a un Notario o a otro ¿hay alguna diferencia en el resto de conceptos a pagar? (impuestos, etc … )”

Entiendo que usted utiliza el término gestión en sentido “impropio” refiriéndose a la firma de la escritura, no a su gestión posterior (que el Banco no va a dejar en manos de ningún Notario casi con absoluta seguridad). También le diría que al comparar, tenga en cuenta que la provisión de fondos se calcula para que sobre dinero (a veces para que sobre mucho …). Sepa, por último, que el dato de la total responsabilidad hipotecaria no es el más importante para calcular la factura del Notario (más importante es la extensión de la escritura) y que, tal vez, puede tomar usted como referencia una cifra que se sitúe en torno a un 50% más que el importe del préstamo (si, 100.000, la TRH, 150.000 Euros), aunque en los últimos tiempos la TRH ha bajado mucho sobre todo en el apartado de costas y gastos (lo que daría para escribir mucho más que una simple FAQ …). La responsabilidad hipotecaria sí es importante a efectos del Impuesto de AJD (a menor TRH, menor AJD).

No, no hay ninguna otra diferencia

Los impuestos serán los mismos, como es lógico, vaya al Notario que vaya, y el Registro de la Propiedad le cobrará igual pues será el mismo vaya a la notaría que vaya (otra cosa es que esa minuta se calculara exactamente igual en otro Registro, pero no entraré en ese tema). Entre notarías no habrá grandes diferencias en la factura. He intentado explicar porqué los Notarios no cobramos todos exactamente lo mismo en este post, aunque no es la hipoteca una escritura en la que pueda haber grandes diferencias entre Notarios a los efectos que explico en ese post.

Pero sin ningún género de dudas, si quiere ir al Notario de su confianza, le aconsejaría que vaya y no se deje convencer por el Banco. Es cierto que en ese Notario al que le manda el Banco, todo podría ser más ágil (se dirigen al oficial que lleva el tema, en la notaría tienen los poderes, tal vez los datos de la promoción del inmueble, etc …) pero esa agilidad no puede contrarrestar la confianza que uno siente por su Notario que se podría ver sustituida (tal vez, solo tal vez) por otro Notario que no le haga a usted más caso que el estrictamente necesario y que sea cómodo al Banco por otras razones.

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Bochornosa actuación de una empleada de gestoría

empleada Gestoria patetica

Bochorno … 

1. m. Aire caliente y molesto que se levanta en el estío.

2. m. Calor sofocante.

3. m. Encendimiento pasajero del rostro.

4. m. Desazón o sofocamiento producido por algo que ofende, molesta o avergüenza.

No hace ni aire, ni hemos llegado aún a los calores sofocantes, estamos a diez días del cuarenta de Mayo …

Quedan dos.

Sí, tengo el rostro encendido porque cuando me pisan el rabo se me causa este efecto secundario, pero sobre todo tengo desazón o sofocamiento por algo que me avergüenza … algo que me ofende y me molesta, pero que, principalmente, me avergüenza.

Me avergüenza que tres profesionales de la intermediación, de la gestoría y de la banca, que llegan tarde, estén mientras yo escribo y me hago el despistado, haciendo comparaciones sobre en que notaría se desenfunda más rápido. ¿Eso es lo que hemos aprendido en estos años?

Uno puede llegar tarde, no haber aportado todos los datos, no saber salir al paso de las dudas que quedan y encima exigir rapidez al contrario.

Uno no puede venir a la notaría a comprar su casa e hipotecarse por 360 meses, uno después de otro, 1, 2, 3, 4, 5, 100, 101, 200, 201, 300, 301 y 360 …. y marcharse a recoger el niño del colegio. Claro, se pensaban cuando han entrado (sin saber yo que había un ausente) que yo me iba a poner a leer y explicar, pero he parado en seco y hemos esperado a la señora que se había ido. Entonces han empezado las dichosas comparaciones y mi bochorno. Pues en la notaría tal esto, en la otra lo otro, es que allí se saben la operativa … y todo con unos caretos de no veas. Al salir han levantado el pie todos, excepto uno …

Estoy pensando en irme a algún curso, simposium, conferencia, charla o similar sobre Banca Ética, aunque no sea yo el que más lo necesite …

¿Cuándo vamos a aprender? Los de un lado, los del otro y los que estamos en medio.

Yo también estoy cansado, yo también tengo hambre, yo también quiero irme a casa, pero sobre todo quiero hacer las cosas bien y no paso por cualquier cosa que me pongan por delante, discuto las minutas que no se entienden, las operativas que no me cuadran, y por eso no desenfundo rápido y no soy el más rápido del Oeste. Ni falta que me hace ….

¡Hala, ya estoy mucho mejor¡

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Comisión por preparación de la escritura de cancelación de hipoteca

comision por cancelación de hipoteca

Tengo un amigo que esta semana me ha preguntado por este tipo de comisiones. A modo de ejemplo, en una escritura pueden encontrarse reguladas de este modo:

“Comisión por preparación de documentación para el otorgamiento de cancelación hipotecaria.- Cuando a petición de la parte deudora se solicite al Banco el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, una vez satisfechas todas la cantidades debidas por razón de la presente operación, se devengará a favor del Banco una comisión de xxxx, que se adeudará de una sola vez en la cuenta vinculada de la parte acreditada o, en su defecto, deberá ser abonada en efectivo; todo ello sin perjuicio del deber del solicitante de atender los gastos notariales y registrales, e impuestos, que se ocasionen por razón de la mencionada cancelación”.

Mi amigo había comprado una vivienda subrogándose en la hipoteca que tenía el promotor. En su escritura de compraventa con subrogación solo se recogían las variables fundamentales del préstamo en el que se subrogaba y entre ellas algunas de las comisiones que pagaba al subrogarse o que tendría que pagar en el futuro. La comisión de preparación de la cancelación de la hipoteca no estaba entre ellas, pero yo no podía asegurarle que no estuviera en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. Averigüé a través de su copia que aquella hipoteca se había firmado en Madrid, que luego se había subsanado y que más tarde había sido objeto de una ampliación. Difícil por tanto obtener la información que necesitaba sin dar unas cuantas patadas para conseguirla. En su oficina le reclamaban una comisión de 100 Euros y le indicaban que no podría cancelar su cuenta para que tal comisión pudiera serle cargada.

Hace unos días me comentó la situación

Le aconsejé (aunque no lo necesitaba) que se aplicara aquello de que “el que no llora, no mama” y que fuera a su oficina a insistir en que le entregaran el certificado de cancelación de la deuda para luego con él encargar su escritura en la notaría de su elección, advirtiendo de que no pagaría comisión alguna a no ser que le acreditaran que la comisión se había pactado en la escritura de constitución de hipoteca en la que él se subrogó.

Su insistencia ha tenido resultado. Tiene el certificado en su poder y ya puede encargar su escritura. Esperemos que ahora no pretendan cobrarle “el desplazamiento” a la notaría de los apoderados del Banco o de la gestoría del Banco para la firma.

De momento, la primera batalla está ganada.

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Comisiones bancarias caras

comisiones caras

¿Por qué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, para cancelar y subrogarse en los leasings y para cancelar los créditos?

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Gross up, push, pari passu y otros “palabros”

gross up

Las veo en minutas bancarias y me obligan a repasarlas en mayor o menor medida (algunas son recientes, otras no). Las iremos acumulando.

De momento tengo estas:

Gross up

Notificaciones push

Negative pledge. Me la encuentro en una venta de varias fincas urbanas, que forman un edificio y que se hallan arrendadas a un solo arrendatario. Para el pago del precio se firma por la sociedad compradora una póliza de préstamo y entonces aparece esta figura: “La parte prestataria y los avalistas se comprometen a no disponer de forma alguna de las fincas registrales … (todas las que compran) y a no constituir ningún tipo de garantías personales ni constituir cualquier garantía real o dar lugar a que se impongan garantías reales, cargas o gravámenes de cualquier tipo sobre dichas fincas registrales o derechos a favor de terceros acreedores ni solicitar que sean constituidas las garantías prestadas por terceros por cuenta de obligaciones a su cargo”.

Y esa prohibición de disponer en un acto oneroso, ¿está tan clara?

Material adverse (también conocida como cláusula MAC, como mi preparador, que gracia)

Cross default

Covenant“Quinta ter.- La deuda que la parte prestataria tiene a día de hoy con el grupo al que pertenece tendrá carácter subordinado y se compromete a, mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido, no reintegrar al grupo cantidad alguna en concepto de principal por dicha deuda. La prestataria se compromete frente al Banco a no repartir dividendos al socio único mientras no se haya amortizado íntegramente el préstamo concedido en este acto por el Banco.”

El deudor se compromete a amortizar en primer lugar la deuda en que se incluye, sin dar preferencia al cumplimiento de otras, me explicaba un compañero.

Waiver: Si (continuó el compañero) en el Covenant se autoriza al deudor a realizar el pago del préstamo subordinado, esa dispensa recibe el nombre de “Waiver”. El Waiver es una simple dispensa temporal del Covenant.

Pari passu. No, no tiene nada que ver esta cláusula con los Casinos como de broma solía decir algún compañero cuando se le aparecía la “pari passu”. Me lo comentaba hace poco Arancha en Linkedin. A mi me han pedido en alguna ocasión que la explique con cariño porque tal vez asuste y suene muy rara, aunque resulte razonable conceder al acreedor la preferencia que otorga en determinadas operaciones. Si soy sincero es de las citadas la que me resulta más familiar y he visto en más ocasiones.

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Mi hipoteca era por 30 años y ahora resulta que es por 35

treinta años de hipoteca

“En el año 2007 firmé una escritura de hipoteca por 30 años. Hace un año descubrí que en el Banco consta que mi hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este plazo de vencimiento, es decir, con 5 años más de lo firmado ante Notario. Se lo comenté a mi gestor en el Banco y después de hablarlo con su correspondiente departamento, me dice que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que, según ellos, son los correctos. ¿Cree que podría reclamar que sea por 30 años? ¿Qué me beneficiaría más?”

Se me ocurren un par de cosas respecto a su caso.

La primera es que no firme subsanación alguna sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo suele mencionarse más de una vez a lo largo de la escritura y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 años o unas veces una cosa y otras otra. Tenga en cuenta también, que el plazo se deduce de otros datos, como el número de cuotas o las fechas de comienzo y fin de los pagos.

Y la segunda es que podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían (ahora son menos habituales) plazos máximos de duración de la hipoteca. En estos casos se decía, por ejemplo, que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas por la sucesora de alguna entidad ya desaparecida hayan sido confundidas o mal interpretadas.

Una vez que todo esté claro, podrá subsanarse o reclamarse lo que corresponda.

¿Que qué le beneficia más? Pues depende. Con más años, va a pagar más intereses, pero a lo mejor, a la larga, le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar. Es difícil hacer cálculos sin más datos (muchos más datos) y sin saber que evolución tendrán los intereses en adelante (pues presumo que su hipoteca es a interés variable por razón de que parece que lleva ya unos años pagándola).

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Si desisto de un préstamo por ser consumidor, ¿el Notario me devuelve el dinero de su factura?

“1. El derecho de desistimiento de un contrato de crédito es la facultad del consumidor de dejar sin efecto el contrato celebrado, comunicándoselo así a la otra parte contratante en un plazo de catorce días naturales sin necesidad de indicar los motivos y sin penalización alguna. El plazo para ejercer el derecho de desistimiento se iniciará en la fecha de suscripción del contrato de crédito o bien, si fuera posterior, en la fecha en que el consumidor reciba las condiciones contractuales y la información recogida en el artículo 16.

2. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento tendrá las obligaciones siguientes:

a) Comunicarlo al prestamista antes de que expire el plazo previsto en el apartado 1, ateniéndose a la información facilitada por este último de acuerdo con la letra p) del apartado 2 del artículo 16, por medios que permitan dejar constancia de la notificación de cualquier modo admitido en Derecho. Se considerará que se ha respetado el plazo si la notificación se ha enviado antes de la expiración del plazo, siempre que haya sido efectuada mediante documento en papel o cualquier otro soporte duradero a disposición del prestamista y accesible para él.

b) Pagar al prestamista el capital y el interés acumulado sobre dicho capital entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso del capital, sin ningún retraso indebido y a más tardar a los treinta días naturales de haber enviado la notificación de desistimiento al prestamista. Los intereses adeudados se calcularán sobre la base del tipo deudor acordado. El prestamista no tendrá derecho a reclamar al consumidor ninguna otra compensación en caso de desistimiento, excepto la compensación de los gastos no reembolsables abonados por el prestamista a la Administración Pública.

3. En caso de que un prestamista o un tercero proporcione un servicio accesorio relacionado con el contrato de crédito sobre la base de un acuerdo entre ese tercero y el prestamista, el consumidor dejará de estar vinculado por dicho servicio accesorio si ejerce su derecho de desistimiento respecto del contrato de crédito conforme a lo dispuesto en el presente artículo. En caso de que este servicio accesorio sea un contrato de seguro de vida, el derecho de desistimiento se regirá en lo que sea aplicable por lo establecido en el artículo 83.a) de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y en el resto de casos, el consumidor tendrá derecho al reembolso de la parte de prima no consumida.

4. Si el consumidor tiene derecho de desistimiento con arreglo a los apartados anteriores, no se aplicarán los artículos 10 y 11 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, ni el artículo 110 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre”.

“Entonces – me dice el consumidor que está firmado conmigo una póliza de préstamo- , si me arrepiento por la razón que sea, ¿usted me devuelve el importe de su factura?”

Pues tengo la sensación de que no. Yo he prestado mi servicio y he emitido mi factura, así que a mi me va a pagar y yo no le devolveré el dinero porque no estoy afectado por la norma.  Se devuelve el dinero. Se pagan los intereses de los días transcurridos. No se paga indemnización, ni penalización, ni comisión de cancelación a la entidad, pero se pierde la comisión de apertura y la de estudio y el importe de la factura del Notario. Al menos no he encontrado nada que indique lo contrario, ni se deduce otra cosa del tenor literal del artículo que he reproducido. Lleve cuidado con otros productos que se hayan podido contratar con el préstamo como seguros o imposiciones a plazo fijo, por poner un par de ejemplos.

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Viviendo al día con la nueva LCCI

nueva lcci

Tengo la costumbre de procurar no agobiarme cuando tenemos novedades de las gordas en el tráfico habitual del despacho. Eso supone que sin perjuicio de lo que haya estudiado hasta ahora y de la correspondiente empanada mental que uno lleva, hay que ponerse a trabajar con la nueva ley y resolver las dudas que se nos planteen operación a operación. Advierto de que estos son mis criterios personales e intransferibles aunque, como no estoy loco, los he comentado con compañeros de total confianza a fin de contrastarlos SUFICIENTEMENTE.

Pólizas

1.= Aunque algunos duden, las sociedades mercantiles no son consumidoras y lo acaba de decir el Tribunal Supremo hace pocos días:

DESTACADA STS 1727/2019 Una sociedad mercantil no puede tener la cualidad legal de consumidora, porque tiene ánimo de lucro y ejerce en el mercado como empresaria. Interpretación de los arts. 3 y 4 TRLGCU, en relación con los arts. 1, 2 y 116 CCom, 1 y 2 LSC y 1665 CC.

Así que por mi parte las excluyo de la LCCI.

¿Y si no son mercantiles o se trata de entes sin personalidad? Dicen mis amigos de notaríAbierta en este post:

“b) Y también son consumidores las personas jurídicas, e incluso las entidades sin personalidad jurídica (como pudiera ser una comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal), pero siempre que “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”; con lo que parece que tienen la consideración legal de consumidor personas jurídicas sin finalidad lucrativa como fundaciones o asociaciones”.

Así que ojo cuando no estemos ante sociedades mercantiles y ojo también cuando nos encontremos con personas físicas afianzando o pignorando en operaciones que estén dentro del ámbito de aplicación de la ley (del que ahora hablaremos) porque en tal caso, hay que pensarse bien lo que hacer PUES ESTAMOS ANTES UNO DE LOS SUPUESTOS QUE MÁS DUDAS NOS ESTÁN GENERANDO.

2.= He advertido a mi plantilla de que quiero ver las pólizas (que sí, están dentro del ámbito de la LCCI, aunque se haya discutido) en cuanto entre el cliente con ellas en el despacho. Si llegan por e-mail tienen que imprimirlas para que yo las vea o reenviarme el e-mail para ahorrar papel en el caso de que no se firmen.

Con la póliza en la mano caben varias opciones:

  • Todo lo que no sea de particulares (personas físicas) se puede firmar sin mayor problema pues está fuera del ámbito de la LCCI. Conforme al Artículo 2.1. b) a los préstamos personales sólo se les aplica la LCCI si el prestatario, fiador o garante es consumidor.
  • Todo lo que sí sea de personas físicas requiere diferenciar entre lo que sea para persona física consumidora de lo que no lo sea. Lo que sea para “no consumidor”, está fuera de la LCCI. Lo que sea a favor de consumidores requiere una nueva depuración que supone repasar el texto de la póliza para buscar si se indica o no se indica la finalidad de la operación de préstamo o crédito. Si no se indica, no creo que tengamos los Notarios que realizar una labor investigadora de esa finalidad (¿o sí?). La operación que no indique finalidad, queda fuera. Entre las que indiquen finalidad, hay que dejar fuera a todas aquellas que no formen parte del ámbito de aplicación de la LCCI. Esas operaciones las podremos firmar con tranquilidad. Nos quedaran esas pocas (sí, en realidad creo que serán pocas) que sí estén en el ámbito de aplicación y algunas otras que sean dudosas. ¿Y cuál es el ámbito de aplicación? Pues la norma dice esto:  Artículo 1 Objeto: Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”. ¿Y qué es conservación del inmueble? Pues lo mismo que lo era hasta ahora: una finalidad rara y difícil  que se presente si atendemos a la expresión literal (difícilmente nos encontraremos con un préstamo en el que se diga que su finalidad es conservar o “la conservación de” … ). Entonces, ¿qué hacemos con las dudosas y las que estén dentro del ámbito? Pues yo las dudosas las dejaba fuera y al resto pues habría que aplicarles la LCCI pero ¿cómo se les aplica? Pues exigiendo el FEIN y el FIAE pero sin hacer acta ni test. Solo es necesaria la entrega con la antelación de los diez días respecto de la firma (y sin entrar, de momento, en los problemas derivados de las varias plataformas que podrían estar funcionando y de la moratoria que se ha previsto hasta el 30 de Septiembre de este año.  Pero, ¿incorporamos Fein y Fiae a la póliza? Parece razonable que si no hay ni test ni acta, bastaría la mención a dicha circunstancia en la diligencia de intervención de la póliza. Lean a efectos de todo esto a mi compañero Antonio Ripoll que estudia el ámbito objetivo de la LCCI. Fundamental es también este trabajo de Iurisprudente.
  • La opinión más reciente que he recabado de los compañeros es esta: No hace falta acta para pólizas pero, si se hace, aplicando la Instrucción del 31 de Julio de 2019 (tras la segunda moratoria) no cabe el envío de la documentación más que a través de plataforma hasta el 30 de Septiembre (la nuestra u otra). En la diligencia de intervención se haría constar lo relativo a la recepción por Signo y respetando el plazo de los diez días que luego explicaré (más bien procuraré explicar).
  • Algunos opinan que el Notario ha de indagar en la finalidad si no se indica e incluso que podría redactar un anexo a la póliza en el que interesado manifieste que su préstamo/crédito no tiene la finalidad que indica la LCCI, es decir, que queda fuera de la Ley. A mi esto me parece hacer recaer sobre la gente una responsabilidad que no les corresponde, como creo que tampoco nos corresponde a nosotros. O lo ponen o no lo ponen. O es o no es.
  • Continuando (recuerden que este post es un “día a día” que cambiará con frecuencia) con el tema de la finalidad, insisto en que, sin duda, nos vamos a encontrar con finalidades dudosas. Por ejemplo, ¿y si pusiera “reparación” o “rehabilitación integral”? ¿Conservación equivale a refinanciacion de deudas para conservar la propiedad? En mi opinión, si no se especifica que deudas se refinancian, no podemos aplicarle la norma a esta clase de operaciones.

Hipotecas

Yo ya firmado mis tres primeras actas y sus correspondientes hipotecas

El cliente va al Banco y negocia. Cuando todo está listo, elige Notario. Puede hacerlo viniendo a la notaría con su DNI/NIF y puede hacerlo aquí. No tengo el proceso del todo claro, si soy sincero, en ninguno de los dos casos (y tras la nueva Instrucción que cito al final, tampoco).

Efectuada la elección por cualquiera de las dos vías, nosotros recibiremos la asignación de la operación por Signo (de momento solo hablamos de Ancert-Signo) que nos enviará el correspondiente aviso. Desde el día que la operación es dada de alta por la entidad (no desde que el aviso se recibe, así que mucho ojo) comienza el cómputo del plazo de 10 días (que son naturales).

Una vez aceptada la asignación tendremos acceso al expediente y a sus documentos (que deberemos comprobar y contrastar debidamente) y podremos firmar el acta que incluirá el famoso test. El acta se puede (si está todo ok) firmar en el día 1 del plazo de los 10. A partir del 11 día se podrá firmar la escritura de hipoteca y será posible hacerlo mientras no transcurra el plazo señalado en la Oferta Vinculante. Así que, el acta se puede firmar en los días 1 a 10 y la hipoteca a partir del 11º con el límite de la vigencia de la OV. El único plazo a respetar es el plazo máximo que indique la OV y los 10 días desde el alta de la operación, pero también se puede firmar el acta a los 20 días y la escritura a los 21 y no pasa nada, siempre que la OV esté vigente. El plazo de los 10 días se puede detener y hasta reiniciar en caso de errores. El cliente incluso puede “pasar de ti” y solicitar una reasignación (por lo visto, en el Manual se explica bastante bien esta posibilidad que, sin duda, será una faena para los que perdamos la operación).

Una vez firmada el acta con el test, hay que comunicar resultado y este puede ser positivo o negativo. Si es positivo, se firmaría la hipoteca y si es negativo se comunica y se añade copia simple a través del sistema. En caso de resultado negativo, no se podrá firmar.

¿Y el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación?

El RGCGC hay que consultarlo en registradores.org (registro on line, registro bienes muebles, condiciones generales de la contratación) para asegurarte de que la minuta de hipoteca cumple en este sentido. Este trámite yo lo he efectuado durante la fase de preparación del acta y su resultado positivo será indicado en la escritura (no lo tengo del todo claro). Alguna opinión defiende su consulta al tiempo de la hipoteca.

¿Y las plataformas de BC y de la Kutxa-Colegio Notarial del País Vasco? 

En cuanto a la primera nos dijeron hace unas semanas:

“Dicha plataforma tiene como objeto garantizar el envío de la documentación precontractual al Notario, mediante medios telemáticos seguros, de acuerdo con los requisitos establecidos tanto en la ley 5/2019 como en el RD 309/2019 de desarrollo, permitiendo al Notario verificar la fecha de envío de dicha documentación, interactuar con la Entidad o Gestoría respecto al flujo de subsanaciones y comunicar el resultado del Acta, garantizando el derecho de libre elección de Notario al prestatario y el acceso a todos los Notarios de España. Una gran parte de Entidades del sistema Bancario español han adaptado sus procesos y sistemas para usar la plataforma XXX, habiendo revisado y dado conformidad a la misma respecto a los requisitos técnicos y funcionales establecidos en el art 11 del RD/309/2019, iniciándose igualmente un proceso de comunicación de dichos requisitos a la Dirección General de los Registros y del Notariado. La referida plataforma esta plenamente operativa y en producción desde hace ya varias semanas, realizando un flujo de comunicaciones equivalente a la nueva versión que se implantará con ocasión de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019.  La plataforma XXX es accesible desde el siguiente enlace: XXXX. Sí todavía no ha accedido puede conectarse desde hoy mismo utilizando su tarjeta con certificado digital cualificado. La documentación requerida se cargará por las entidades en el expediente de cada operación hipotecaria, y estará a disposición del Notario cuándo se asigne éste, bien mediante la personación del prestatario en la Notaria provisto de su DNI o bien cuando el prestatario comunique a la Entidad el Notario elegido. ENTIDADES ADHERIDAS: NUEVE ENTIDADES”.

En cuanto a la segunda, ya sabemos que la Kutxa ha entrado en la plataforma de Ancert y que lo del País Vasco ha quedado en … bueno, nos ahorramos los calificativos.

El 1 de Agosto de 2019 también supimos que por Instrucción de 31 de Julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se ha dispuesto una nueva moratoria que nos llevará hasta el 30 de Septiembre.

¿Y qué supone esto? ¿que una vez que termine la moratoria yo no habrá más plataforma que la de Ancert?, es decir, ¿que hasta el 30 de Septiembre hemos de aceptar todo lo recibido por cualquier mecanismo y desde esa fecha ya no? Pues no parece que vayan por ahí los tiros (aunque fuera que lo que pensáramos en un primer momento). Lo que parece es que finalmente va a haber varias plataformas además de la de Ancert (que no es privada, ojo, que somos funcionarios dependientes del Ministerio de Justicia) que podrán ser utilizadas a los efectos de la LCCI (en todo o parte del proceso).

Por otra parte, aceptar todo lo recibido es una cosa y computar los 10 días es otra bien distinta y hay voces fundadas que entenderían que el plazo ha de comenzar el día siguiente a firmar el acta cuando no se haya hecho uso de la plataforma de Ancert. ¿Y si es mediante otra plataforma? ¿computamos de este modo o computamos como computaríamos de haberla recibido por Signo-Ancert?

Un acta con traductor

Se me ha presentado el primer caso y esto es lo que he señalado en el acta:

  1. Hago constar que he tenido en mi poder la documentación precontractual prevista en el Art. 14 de la LCCI desde el día xxxx, que he recibido tal documentación (redactada en idioma español y firmada por la compareciente que reconoce su firma como propia, cuya documentación le fue traducida por la entidad prestataria a través de sus empleados y apoderados, según manifiesta, y, así mismo, en el presente acto y al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente) por medios telemáticos seguros, establecidos por la Agencia Notarial de Certificación Notarial (ANCERT) a través de la plataforma SIGNO (Sistema Integrado de Gestión Notarial), medios de los que resulta acreditada la fecha de xxxx, en la que tales documentos fueron incorporados a la aplicación informática, cuya documentación es la misma que se incorpora a la presente acta.
  2. Ante mi, la compareciente se ratifica en la manifestación mencionada en la citada letra h) y, una vez examinados los documentos antedichos, declara su identidad en cuanto al contenido con los que fueron entregados y explicados por los representantes de la entidad prestamista, quedando informada por medio de la traducción efectuada por los citados empleados y apoderados de la entidad poderdante y en este acto a través de la traducción efectuada por el Sr. xxxx. Quedan incorporados a la presente acta conforme a lo previsto en la Ley junto con el mencionado en la letra i).
  3. He informado a la prestataria prestándole el asesoramiento adecuado relativo a todas y cada una de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que le he ido leyendo a la compareciente y al Sr. Traductor, y que éste a su vez le ha ido traduciendo a la parte prestataria, en cuanto a las condiciones económicas allí establecidas, y respecto de las cuales le he explicado, siempre atendiendo a los aspectos que por mi parte o por la suya –de cada cual- parecía más necesitada de explicación, en atención a las circunstancias del caso.   
  4. Y Test. Como comprobación de la adecuada  comprensión por parte de la compareciente acerca de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados, responden un TEST (redactado en idioma español que firman en todas sus hojas, el cual les ha sido traducido por al idioma inglés, por el Sr. xxxxx, aquí compareciente, cuyo Señor igualmente firma en todas sus hojas) , conforme al modelo aprobado mediante Circular Vinculante del Consejo General del Notariado, de fecha 13 de Junio de 2019. Lo firman en mi presencia y quedan unidos a esta matriz, siendo su resultado POSITIVO circunstancia que comunicaré a través de la plataforma SIGNO.   

¿Y tu qué pones en la escritura de préstamo hipotecario?

Pues esto, exclusivamente:

“Primero.- Que las condiciones generales de la contratación de la presente escritura han sido depositadas en el Registro de Bienes Muebles estando registradas con el número de identificador único de depósito xxxxx.    

La PARTE DEUDORA manifiesta que la dirección de correo electrónico para que el Notario le remita telemáticamente sin coste copia simple de la escritura de préstamo y para que el Registrador de la Propiedad le remita también gratuitamente y de forma telemática la nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación es la siguiente: xxxxx.   

Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mi, el día xxxx, con el número xxxxx de protocolo y que los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la citada ley con lo que se tiene por cumplido el principio de transparencia material”

  • ¿Y no dices que te han elegido como Notario? No, ya lo dice el acta. Si no fuera así, no podría haberla finalizado con resultado positivo.
  • ¿Y no dices que la hipoteca concuerda con la FEIN? No. No lo exige la LCCI, ni su normativa de desarrollo.
  • ¿Y no incorporas la FEIN? No. Ni me han pedido hasta ahora que lo haga. La Circular 1/2019 del Consejo General del Notariado ya resolvió esta cuestión y lo hizo en sentido negativo y vinculante para los Notarios. No debería fundarse una calificación negativa en este presunto defecto. La incorporación de documentos a la escritura debe ser exigida por la ley y, en última instancia, depende de que el Notario lo considere conveniente.

Aconsejo la lectura de este hilo de Twitter con relación a estas tres últimas cuestiones. El autor es Ostinus77. Muchas gracias.

Lo dejo aquí por esta vez, no sin antes comentar que he podido firmar una cuarta acta pero el fiador ha echado para atrás una operación impidiendo que pudiera firmarse. ¿La razón? Pues que las condiciones de la fianza no eran las que le habían ofrecido o que él había creído entender que le ofrecían. Es magnífico que un fiador diga no y eche al traste una operación. Con un vendedor, un gestor, un bancario, un afianzado, un Notario, algún intermediario y hasta algún traductor, creo que esto no hubiera pasado con el antiguo sistema. Seamos optimistas con la nueva LCCI, aunque esto está siendo un auténtico purgón.

Seguiremos informando.

Sobre el tema de las actas negativas sin test, tengo escrito esto otro.

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BDTR

Mejoras en la BDTR

bdtr notarios

Estoy completamente de acuerdo con un compañero que me pregunta/comenta dos cosas en materia de BDTR.

¿Y no sería posible que cuando haya que seleccionar notaría se pueda uno elegir a uno mismo como titular de su actual notaría, sin necesidad de poner tus propios apellidos, seleccionarte a ti mismo y seleccionar tu actual notaría para poder continuar?

¿Y no sería posible reaprovechar los formularios ya escritos sin tener que volver a meter, por razón de alguna discrepancia a comunicar, a los diez sujetos que constituyen el Consejo Rector de una Cooperativa, por poner un ejemplo? Al menos podría ser así cuando esos datos los hubiera metido uno mismo en la BDTR aunque no se pudiera cuando hayan sido introducidos por otro Notario. O, en todos los casos (los haya metido uno mismo o no), si se estima seguro y conveniente para el sistema.

Y, ¿cómo es eso de que la Titularidad Real resulte de una póliza? A mi eso no me cuadra, por eso cuando sucede, comunico la discrepancia y me quedo tan ancho.

Hay que aportar los granos de arena que nos corresponda para mejorar el sistema.

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Catastro

¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?

catastro cambiar

He visto de rebote esta pregunta en Twitter, me trato con las cuentas de origen y destino y no he podido resistirme a intentar darle una respuesta.

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de su exacta formulación, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro, también (aunque podría no serlo realmente), pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o de un tercero que no es uno, ni otro?

Pues no lo sé, pero lo cierto es que camino de mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados; o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano y, aún más, diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse y nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto, por si mañana me pego el primer tropezón, pero hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras, menos aún inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, timo, error, etc … se multiplica exponencialmente.

Por supuesto lo mejor sería pedir siempre que se rectifique la titularidad catastral pero esto no siempre es posible sin proceder a la firma de una nueva (o de la primera) escritura que aclare la situación verdaderamente existente.

Defiendo en suma, una forma normal de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a su solución cuando llevaban décadas o generaciones sin resolverse. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien su trabajo.

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¿La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre consta en el Catastro?

servidumbre catastro notarios

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Así que si la segunda pregunta es:

“Si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Ya le dije a mi amiga que me consultó esto hace una semanas, que me daba otra idea para una FAQ, así que ¡gracias¡ y se aceptan, como siempre, las sugerencias y comentarios.

Y … ya me ha llegado la primera

Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo. Gracias a Revisiones Catastrales por su ayuda y precisiones.

Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

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¿Le hago la escritura o le mando al técnico?

tecnico o notario quien mide

Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación y límites de nuestras respectivas competencias.

Entra hoy en la notaría al mismo tiempo que yo, un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.

La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).

El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.

Con esta información en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.

Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?

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¿Puede una notaría solicitar actuar como Punto de Información Catastral?

notaria es punto de información catastral

Pues no creo. En todo caso ¿podría haber algún tipo de acuerdo con el CGN o con algún Colegio Notarial como corporaciones que son? Desde luego, yo voluntario no me ofrezco.

Artículo 4 de la Ley del Catastro: Competencias.

La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la superior función de coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores se ejercerán en todo caso por la Dirección General del Catastro.

Artículo 72 del Reglamento de la Ley del Catastro: Puntos de información catastral.

1. La información catastral podrá difundirse, mediante los puntos de información catastral, por las Administraciones, corporaciones o entidades a las que se refiere el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario cuya competencia se desarrolle en el territorio de régimen común, previa autorización de la Dirección General del Catastro que, mediante resolución, determinará las condiciones de establecimiento de aquéllos, así como el catálogo de los servicios que prestarán.

2. Cuando el acceso de las citadas Administraciones, corporaciones o entidades para el ejercicio de la función de difusión a terceros de la información catastral se refiera a datos protegidos, se precisará el consentimiento previo y por escrito del afectado.

3. En todo caso se garantizará la igualdad en las condiciones de acceso a la información difundida y que ésta sea la última disponible en la base de datos nacional del Catastro.

4. Los certificados y demás documentos generados por el punto de información catastral contendrán la fecha de su expedición y un código electrónico que permita la comprobación de su integridad y autenticidad y gozarán de plena validez y eficacia, de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y en el artículo 64 de este real decreto.

Algunos enlaces de interés

INFORMACIÓN GENERAL

LOCALIZACIÓN Y HORARIOS DE LOS PIC

He curioseado dos provincias y no hay ninguna notaría, ni está ninguno de los Colegios Notariales a las que corresponden. Sí que veo otros colegios profesionales.

Además me dicen que periódicamente hay que rendir cuentas. Oh, cielos, que horror. Lo que me faltaba a mí.

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¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

volver a vender una finca ya vendida y catastro

Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona; que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público, que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la de la nueva escritura en la que vuelve a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas, o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a vender previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito, por mucho que el padre siga siendo el titular registral (aunque no el catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son en este caso temas completamente distintos.

Gracias a Esteban Umerez, José Luis Navarro y Raúl Herrera por sus aportaciones relativas a la prescripción de la acción de reclamación de la entrega vía Twitter.

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“Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

comunidad

¿Cómo es posible?

Y nos hemos pasado todos un buen rato pensando …

Vamos a ver, si compras esta finca y linda por el sur con esta otra que ya es tuya pero consta en el Catastro que esa otra pertenece a “Comunidad de Propietarios”, ¿cómo puede ser?, ¿qué pasa aquí?

Nos vamos a la Sede Electrónica y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y está perfecta, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna Comunidad de Propietariospero no caigo.

Y entonces los clientes, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla por una frase que dice unos de los cuatro que tengo delante y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto.

La explicación

Cuando en urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de un condominio que conllevaría cuotas y designación de sus titulares. Hablamos de una finca compuesta de otras (muchas o pocas) en su interior con su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios”pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

Aclarado, en mi opinión.

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A veces me llegan cartas del Catastro

cartas del catastro para el notario

Hoy el que pregunta soy yo. Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento:

“A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”

Y él me dice:

“Pues parece un error. O es informático o probablemente humano, algún funcionario/a esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.

Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.

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Cambios catastrales de superficie

cambios del catastro

“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”

Se segrega de una rústica, una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo.

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Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 200.285

catastro contador

Son casi tres años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria.

Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré e hice mi primer apunte había 138.915 fincas coordinadas. Hoy hay 200.285. Superamos la cifra de las 200.000.

En mi pueblo tenemos unas 33.000 fincas registrales y me dice Pedro J. Ortiz que “según Catastro, hay 39 millones de parcelas rústicas y 11 millones de parcelas urbanas. Por tanto, no creo que haya mas de 50 millones de fincas registrales (suelo) a coordinar. Buen dato. Gracias.

Así que 50 millones a 60.000 por año, salen a 833 años. En el año del Señor de 2851 (hacia mi cumpleaños) habremos terminado de coordinar. Sin presuponer en adelante ningún incremento en la velocidad de coordinación, para esas fechas lo tendremos todo absolutamente coordinado.

Yo ya no estaré aquí … Haré una cápsula digital y la mencionaré en mi testamento para que mis herederos continúen semana a semana anotando fincas coordinadas. Hablamos en el año 2851. Estoy dispuesto a rectificar el dato si la cosa avanza positivamente y tengo que reconocer que de las 1.500 mensuales estamos pasando más bien a las 2.500 al mes.

Entre tanto, en muchos casos y por muy diversas razones no queda otra que decir esto o similar:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que o no se solicita (O SÍ) la coordinación.

Y ya saben, para coordinar les convendrá en muchas ocasiones documentación pública notarial, sin perjuicio de lo que ahora diré y de algún comentario que espero hacer a los pros y contras del 199 de la LH en aquellos casos en que ese procedimiento nos obligue a recurrir a Catastro para solicitar informes de tipo aclaratorio o en los supuestos en que se produzca una oposición que obligue al cierre del expediente y deje abierta la vía judicial exclusivamente.

El 199 LH aún es objeto de muchas dudas pero recuerden (gracias de nuevo a Pedro J. Ortiz) que:

  1. “Se puede coordinar mediante representación gráfica georreferenciada alternativa a la de Catastro.
  2. No es necesario documento público para obtener la coordinación. Con una instancia privada vía 199 LH se puede solicitar la coordinación tanto si es a razón de la representación gráfica catastral o con una alternativa a ésta”.

144.326 (30 de mayo de 2018)

146.650 (6 de junio de 2018) +2.324 fincas

EL 13 DE JUNIO ESTÁ EN BLANCO

150.517 (20 de junio de 2018) +3.967 fincas

156.069 (4 de julio de 2018) +5.552 fincas

157.932 (11 de julio de 2018) +1.863 fincas

159.734 (18 de julio de 2018) + 1.802 fincas

161.754 (25 de julio de 2018) + 2.020 fincas

163.258 (31 de julio de 2018) + 1.504 fincas

VACACIONES

168.497 (22 de agosto de 2018) +5.239 fincas

170.150 (29 de agosto de 2018) +1.653 fincas

171.848 (5 de septiembre de 2018) +1.698 fincas

173.604 (12 de septiembre de 2018) +1.756 fincas

175.818 (19 de septiembre de 2018) +2.204 fincas

177.842 (26 de septiembre de 2018) +2.024 fincas

179.669 (3 de octubre de 2018) +1.827 fincas

EL 10 DE OCTUBRE ESTÁ EN BLANCO ….

182.768 (17 de octubre de 2018) + 3.099 fincas (dos semanas)

184.391 (24 de octubre de 2018) + 1.623

186.774 (31 de octubre de 2018) +2.383

188.327 (7 de noviembre de 2018) + 1.553

ESTÁ EN BLANCO EL DÍA 14/11

193.192 (21 de noviembre de 2018) +4.865 (dos semanas)

195.531 (28 de noviembre de 2018) +2.339

197.912 (5 de diciembre de 2018) +2.381

200.285 (12 de diciembre de 2018) +2.373

Seguiremos informando.

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Defecto de cabida de finca inscrita: Atención, por favor, luego no se queje …

a veces llegan cartas del catastro

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro se ve que disponen de la información gráfica y la finca no mide lo mismo (en realidad, al final, ha resultado que sí, pero han querido confirmar que el cliente estaba conforme….).

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión

“Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan.

Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les explique (a tope además). Hablamos de que no era una casa, sino un almacén y dieron por bueno perder 500 m2 y la superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Por eso lo digo, hay que estar más pendiente en el a priori y que luego no te pasmes con el a posteriori, recurriendo a trolas como “usted no me leyó”. Tengo unas ganas de salir a explicárselo … Ahora que está tan de moda lo de “no tener filtro”.

Pero vayamos al grano, ¿cómo lo solucionamos?

Pues yo veo dos opciones:

1.= Renunciar a la modificación registral de la cabida por el momento, arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro o no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas de rascarse el bolsillo.

2.= La segunda opción es seguir dando por bueno el Catastro en el Registro, pero esto no conducirá a nada bueno a corto, medio o largo plazo, así que mejor la olvidamos.

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Descoordinación de finca coordinada con el Catastro

descoordinación base grafica notario

Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:

“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”

En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez, solo es cuestión de que ¿no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica …?

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Valor del suelo 0 y liquidación de “plusvalía municipal”

valor cero y liquidación plusvalía

Me encuentro en una compraventa de una plaza de garaje en subsuelo que el valor del suelo según la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro es CERO. Nos es la primera vez que me pasa y pienso que tal vez es porque el garaje se encuentra en subsuelo y en mi pueblo no se pone valor en ¿algunos? casos, así que advierto a la vendedora de que tiene dos motivos para no pagar el IIVTNU:

  1. Sin valor de suelo no puede haber plusvalía.
  2. Aunque lo hubiera, ha sufrido una pérdida respecto de su valor de adquisición, en cuyo caso podría recurrir la liquidación (o más bien pagar y recurrir, en base a ese argumento, y solicitar la devolución del ingreso indebido).

Le dije que si le llegaba carta de pago viniera a verme. Le llegó y vino. Eran unos 25 Eurillos, así que tal vez tendría que conformarse con pagarlos antes que ponerse a “dar patadas” para conseguir que se los devuelvan. Sin embargo, me preguntaba en base a qué se le había hecho la liquidación. Examiné la carta de pago y me encontré con que el órgano de gestión tributaria si que dispone de un valor de suelo y en base a ese valor se había llevado a cabo la liquidación.

¿Es lógico (o normal) que haya un valor y que no salga en la CCDYG?

Pues por lo visto, sí. Me dice mi contacto en el Catastro que: “Todos los inmuebles tiene valor de suelo, que, a veces, en ponencias viejas no está en la base de datos. Suele estar en la ficha catastral. El ayuntamiento (o quien gestione la plusvalía) lo pide al Catastro.

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Compraventa

¿Cuánto dinero puedo pagar en metálico?

pago en metálico

Del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, resulta que:

Hasta 14.999,99 Euros si no es residente en España (con independencia de su nacionalidad) y siempre que se de alguna de las condiciones anteriores (no ser empresario o profesional o serlo pero que la adquisición no esté afecta a su actividad empresarial o profesional).

Y hasta 2.499,99 Euros si es usted empresario o profesional. Tenga en cuenta que si lo es, no puede pagar nada en metálico si el precio es superior a 2.499,99 Euros.

1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.

Por último: Si se trata de un pago anterior al 19 de Noviembre de 2012 (fecha de entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude que he enlazado al principio) por encima de las citadas cifras no será necesaria la acreditación (a salvo lo que diré a continuación respecto de la Ley 10/2010). Sería así, por poner un ejemplo, para el caso de un pago en metálico de 50.000 Euros entre empresarios o profesionales efectuado el día 18 de Noviembre de 2012. En tal caso no sería necesaria la acreditación y, por tanto, no habría posibilidad de sanción.

Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo

Además del Artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, resulta que:

Hasta 99.999,99 Euros si no es usted empresario o profesional o lo es pero la adquisición no está afecta a su actividad empresarial o profesional.

Deberán presentar declaración previa en los términos establecidos en el presente Capítulo las personas físicas que, actuando por cuenta propia o de tercero, realicen los siguientes movimientos:

a) Salida o entrada en territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

b) Movimientos por territorio nacional de medios de pago por importe igual o superior a 100.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.

Esa declaración se efectúa a través del llamado impreso S-1 que no es necesario cuando el pago no es igual o superior a 100.000 Euros. El S-1 también debe utilizarse para la salida o entrada en territorio nacional con un importe igual o superior a 10.000 Euros, si bien un no residente puede pagar en efectivo hasta 14.999,99 Euros, lo que supone que si viene un no residente a España a pagar 14.999,99 Euros tendrá que haberlos traído como mínimo en dos viajes … o venir con su pareja y que cada uno lleve la mitad de esa cifra. ¿Es contradictorio o confuso? No puedo venir con 15.000 pero sí que puedo pagarlos ….

Y por si quedabas alguna duda … DOS CONSULTAS A LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS SOBRE OPERACIONES QUE SUPERAN LOS 2500 EUROS.

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¿Quién elige al Notario en la compraventa de una casa?

elección de notario por parte de quien

La respuesta de un conocido portal inmobiliario a esta pregunta es que el comprador elige; que si hay financiación de por medio, lo normal es que el Banco que va a dar la hipoteca proponga al Notario, a no ser que el comprador proponga al suyo, que la elección del Notario es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los gastos de notaría y que en caso de que no se acepte al Notario propuesto por el comprador, éste puede reclamarlo ante el Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.

Creo que es casi imposible incurrir en un mayor número de inexactitudes, por no decir directamente errores, por metro cuadrado. 

Así que vamos a dar una contestación más ajustada:

No, al Notario no lo elige nadie en concreto (salvo que no haya más que un otorgante….). Hay que ponerse de acuerdo para elegir y si no hay acuerdo, pues no habrá compraventa. Por eso generalmente, se recurre a una norma no escrita: “el que paga elige”, así que si paga el comprador elegirá el comprador, si paga el vendedor, elegirá el vendedor y si pagan a medias o según ley, tendrán que ponerse de acuerdo o estimar en el caso de “según ley” que paga el vendedor pues paga en este caso más parte que el comprador.

¿Lo normal es que el Banco proponga? Bueno, yo diría que es lo usual, pero no me parece lo normal, ni mucho menos lo recomendable. Lo normal es decirle al comprador que se tiene que poner de acuerdo con el vendedor y entre ambos decidir conforme al párrafo anterior, pues el comprador en solitario no podría proponer sin contar con el vendedor.

¿La elección es competencia de quien debe pagar la mayor parte de los costes notariales? Según costumbre, así es, pero insisto solo según costumbre, pero no hay una norma escrita al respecto. Es como cuando te invitan: lo normal es que el que invite elija, ¿no?

Y en cuanto a reclamar al SAU: ¡Ave María Purísima¡ si tuviéramos que estar lidiando en cada uno de estos casos, no podríamos hacer mucho más en el resto del día. A mi modo de ver, cuando corresponde reclamar es cuando el Banco te impone al Notario o cuando te lo impone el promotor y más que reclamar, llamar e informarse para saber que tiene uno que hacer en estos casos.

No puedo competir con el famoso portal en difusión de esta información, pero que al menos quede mi respuesta por algún sitio del inmenso océano internáutico plagado de tantísimas informaciones incorrectas.

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Comprar sin que los que venden sepan que eres tu quien les compra

fiducia cum amico

Hace unos días llegaba una extraña consulta:

“¿Un comprador puede  serlo y que los vendedores desconozcan quién compró la vivienda? ¿Se puede hacer una venta con escritura secreta de cara a los vendedores? Por ejemplo … queremos comprar la casa en la que compartimos cotitularidad con otros hermanos … y queremos hacer como si se la vendiesen a un extraño y comprarla nosotros sin que los hermanos se enteren de quién la compró. ¿Hay alguna forma de hacerlo en secreto, que cobren lo mismo pero desconozcan quien les compró? Es un poco rara la pregunta … por eso mismo no sabemos ni se puede hacer”.

Yo he visto casos en los que se daba un poder a alguien que luego vendía la finca a otro alguien teniendo yo la sensación (más que la sensación) de que el poderdante no sabía quien le iba a comprar la finca y que el apoderado era algo más que un apoderado (un intermediario, un comisionista). Debo recordar que el poder no es una carta blanca.

Pero al margen de este caso hay otra opción:

“El Artículo 1.717 Código Civil y su mandato indirecto. Se otorga por los compradores reales un poder a quien va a comprar para que actúe en nombre propio. A continuación de la compraventa el apoderado manifiesta en acta el carácter representativo de su actuación. Y se presenta junto con el poder a inscripción”.

Hay dos Resoluciones de 2018 que lo admiten y que van por la senda del negocio fiduciario. Son estas:

  1. Resolución de 20 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio (IES).
  2. Resolución de 13 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. (IES)

Conviene también leer estos dos artículos:

Fiducia cum cómplice y reconocimiento de dominio

Fiducia cum amico. Ilicitud de la causa fiduciae. Consecuencias civiles y penales

Mucho cuidado con este tipo de operaciones y con su fiscalidad.

Gracias compañeros.

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Compraventa por el saldo pendiente de la hipoteca

compraventa por un euro

“¿Es viable una compraventa de inmueble hipotecado por 1€ y la deuda? Con el beneplácito de la hipotecante, claro está. Entiendo que los impuestos serían sobre el precio de mercado. Pero, ¿es posible la operación en sí?”

Sí, es posible, hasta sin el consentimiento del acreedor aunque con diferentes efectos, claro está. Hasta puede usted quitar el Euro y vender por el saldo pendiente de la hipoteca.

El impuesto de TPO (parece que es una segunda transmisión) sería sobre el valor declarado en escritura (que incluiría el Euro + el pendiente de hipoteca), aunque se puede liquidar por mayor cantidad si se quiere hacer. Incluso he tenido un cliente que se empeñó y lo hizo en liquidar por menos de lo que contaba en la escritura. No sé como terminó la historia. Tengo que preguntarle.

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La venta de un inmueble con varios propietarios

venta casa varios dueños

  • ¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia? Es exactamente igual. Todos los que son propietarios comparecen (o son representados) a la venta (o en la venta). Por supuesto, si se ha heredado antes se habrá de resolver la herencia y si hay divorcio pues puede que antes (según casos) habrá que liquidar gananciales.
  • Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor? Bueno, en tal caso podría hacerse como extinción de condominio, en cuyo caso los impuestos disminuyen muy considerablemente. El gasto notarial se incrementa ligeramente y también el del registro de la propiedad. Es una operación que requiere asesoramiento y que puede resultar muy beneficiosa.
  • ¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común? No, pero supone, evidentemente, que ese vendedor habrá de salir de la vivienda. Si está casado podría ser necesario el consentimiento de su cónyuge, aunque es una cuestión discutible.
  • ¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación? Sí, se puede hacer pero el resto de los propietarios podrían ejercitar el retracto de comuneros y quedarse esa parte por el mismo precio.
  • ¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda? Creo que con la segunda pregunta he contestado a esta. Es una operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda, pagando al resto su parte.
  • ¿Qué gastos tiene la extinción de condominio y qué impuestos se deben pagar? Paga AJD, no paga plusvalía municipal (aunque algún supuesto podría hacerlo y hay que asesorarse bien) y no paga incremento de patrimonio en IRPF (aunque de nuevo conviene asesorarse).
  • Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda? En tales casos podría instarse una subasta voluntaria.
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Novedades de la Ley 27/2018 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en materia de tanteo y retracto

tanteo Generalitat

Ley 27 /2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Comentario

  1. La reforma consiste en que el régimen aplicable durante los 10 años se extiende ahora a todo el periodo de protección, aunque solo para las viviendas con cédula de calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 que fue el día 22 de Abril de 2005.
  2. Así que es necesario (y esto no ha variado) el certificado de precio máximo durante los 30 años que dura la protección. En esa certificación es posible que ya se renuncie al derecho de tanteo y/o retracto por la Generalitat. Caso de que no sea así, será necesario notificar la venta a fin de que se pueda ejercitar el derecho de retracto con los riesgos que esto pueda presentar para la posición del comprador y del acreedor hipotecario si es que existe.

Primer caso real

“Tengo mi primera venta de VPO tras la reforma. Han pasado ya los diez años, por lo que entiendo que no hace falta precio máximo de venta y que solo tengo que notificar a la Generalitat la venta mediante entrega de copia simple. La cuestión es: ¿esa notificación se entiende cumplida con el envío de la copia simple a la Generalitat que efectúo a través de Ancert (cumplimentando la oportuna diligencia en la escritura de cara al Registro) o hace falta envío por correo certificado con acuse de recibo? Por prudencia voy a optar de momento por lo segundo porque quizá la aplicación de Ancert esté prevista para el envío a la Generalitat pero a Consellería de Hacienda y no a Consellería de Vivienda“.

Yo contesté que lo más prudente es enviar papel. Seguro que estaremos en negociación para establecer un canal ágil a estos efectos, pero de momento no hay nada. Signo no nos sirve a estos efectos.

La norma:

Y por si no siguen leyendo aquí tienen su aclaración:

CIRCULAR_1-2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE VIVIENDA, REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA RELATIVA A LA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 51, 52 Y 53 DE LA LEY 8/2004, DE 20 DE OCTUBRE, DE LA VIVIENDA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, EN LA REDACCIÓN DADA POR EL ARTÍCULO 82 DE LA LEY 27/2018, DE 27 DE DICIEMBRE, EN RELACIÓN CON LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA GENERALIDAD RESPECTO DE LAS TRANSMISIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA O SUJETAS A CUALQUIER RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA.

Sección sexta. Vivienda

Artículo 82. Se modifican los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que quedan redactados como sigue:

Artículo 51. Derechos de tanteo y retracto.

1. Las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas y sus anejos de promoción pública o bajo cualquier régimen de protección pública, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalitat durante el periodo de vigencia del régimen de protección que corresponda. La Generalitat ejercitará estos derechos con cargo a sus presupuestos y en el supuesto de las viviendas de promoción pública y sus anejos lo hará a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo.

2. Se exceptúan los derechos de tanteo y retracto en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho, inscrita en el Registro de la Generalitat al amparo de la Ley 1/2001 de la Generalitat, de la persona transmitente. La cesión de la vivienda y los anejos a la sociedad de gananciales del matrimonio o pareja de hecho debidamente registrada y la adjudicación de vivienda y anejos a uno o los integrantes del matrimonio o pareja por disolución de la sociedad de gananciales, no se considerará transmisión a los efectos de la aplicación del derecho de adquisición preferente y, por tanto, quedan exceptuadas de los derechos de tanteo o retracto.

3. La administración ostentará los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva.

4. Cuando se trate de transmisiones a título gratuito, salvo en los supuestos exceptuados en el apartado 2 de este artículo, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se realizará por el precio legalmente establecido. En el caso de transmisiones a título oneroso, cuando el precio fuera superior al máximo establecido, la Generalitat podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto por su precio máximo legalmente applicable.

Artículo 52. Ejercicio del derecho de tanteo.

1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública deberán notificar a la Generalitat, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda. Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

2. Si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo que realice la adjudicación deberá notificarlo a la Generalitat en el plazo de tres días. La notificación deberá contener el precio y la identificación del adjudicatario; a quien se advertirá que se cursa la notificación, a fin de que pueda aportar los datos relativos al cumplimiento de las condiciones de acceso a la financiación cualificada de la vivienda.

3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Generalitat podrá requerir al transmitente para que la subsane, quedando entretanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo. La Generalitat podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La Generalitat podrá comunicar al transmitente antes de que finalice el plazo, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que caducará si no se ejecuta en el plazo establecido. 

4. El derecho de tanteo se ejercitará mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo que hubiera realizado la adjudicación y procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses.

Artículo 53. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.

1. La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en los siguientes supuestos: Cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo precedente. Cuando se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos. Cuando se haya producido la transmisión después de haber caducado la notificación o antes de que transcurra el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo de las notificadas.

2. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá realizar, en todo caso y en el plazo de quince días, a la Generalitat, indicando las condiciones en que se ha efectuado, mediante entrega de copia del documento en que se hubiera formalizado. Si no se realizara la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

3. Cuando la enajenación de una vivienda de promoción o protección pública se realizara en escritura pública antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, el Notario deberá notificar a la Generalitat la transmisión mediante remisión de la copia simple de la escritura.

4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de venta de una vivienda de promoción o protección pública, antes del transcurso del plazo de vigencia del régimen de protección que corresponda según su calificación definitiva, deberá acreditarse la notificación efectuada a la Generalitat Valenciana

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Comunidad de Bienes

¿Cómo se quita a uno de los dos propietarios de una escritura de una casa?

finalizar condominio de propiedad

Eso de quitar de una escritura es un concepto como mínimo inexacto.

Si uno de los copropietarios de una casa quiere transmitir su dominio lo podrá hacer por venta al otro, por donación al otro o por extinción de condominio y adjudicación al otro que le paga su parte.

En un caso hay precio, en otro hay un regalo y en el tercero hay una indemnización o compensación al otro u otros por su parte.

Fiscalmente, lo más conveniente es la disolución y lo menos, generalmente, la donación. La disolución paga el mismo impuesto que las hipotecas (el temible AJD) y requiere asesoramiento para evitar una metedura de pata.

Lo primero que hay que decidir es si se paga o se regala y decidido esto, se tomarán el resto de las decisiones propias de estos casos.

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¿Se pueden aportar inmuebles a una Comunidad de Bienes?

aportación de inmuebles a cb

La Comunidad de Bienes (C.B.) no tiene personalidad jurídica por lo que no puede tener bienes inmuebles a su nombre. Cabe, sin embargo, que el uso de tales inmuebles esté afecto al objeto social de la Comunidad de Bienes.

Así puede hacerse constar en la escritura de adquisición de los mismos. Cabría incluso otorgar una escritura pública para indicar esa afección de uso a la C.B. con posterioridad, es decir, no en el momento de adquisición sino en otro distinto, cuando pudiera ser necesario por alguna causa especial o requerimiento fiscal, administrativo o de otra índole.

La fórmula usual sería esta:

“XXXXXX, S.L.” vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON TAL y DON CUAL, quienes la COMPRAN Y ADQUIEREN por mitades indivisas, afectando lo adquirido a la actividad social de “TAL Y CUAL, COMUNIDAD DE BIENES”, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

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Comunidad de Propietarios y División Horizontal

¿Para qué meter los Estatutos de la división horizontal en las escrituras?

estatutos división horizontal

A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura.

Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.

¿Y por qué los incluyo?

Pues porque todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.

¿Cómo los incluyo?

Pues solo hay tres opciones

  1. “Corta y pega” (tan de moda, últimamente).
  2. “Copia y copia” (dándole a la tecla).
  3. O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.

Vean la importancia del asunto en estas informaciones

Apartamentos de lujo de Benidorm declaran la guerra al alquiler vacacional

Los promotores empiezan a prohibir el alquiler turístico a los compradores de viviendas

Juraría que mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad, pero no consigo encontrarlo. Le preguntaré y lo enlazo cuando lo tenga …

¡Ya lo tengo¡

La introducción de una “cláusula anti Airbnb” en las comunidades de propietarios

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Contrato de arras y espacio común de uso privativo que no consta ni en escritura ni en Estatutos

terraza anejo arras

“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”

Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.

Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.

Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.

El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.

¿Y cómo solucionarlo?

Se me ocurren dos soluciones.

La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).

La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.

En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.

También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.

Suerte.

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Local en división horizontal sin salida a elemento común y difícil salida a la vía pública

local sin salida a elemento común

Se trata de un local de una división horizontal al que se pretende dar un acceso a través de un “hueco de escalera”. Ese “hueco” es elemento común, por lo que hay que convertirlo en un elemento de la división horizontal con su descripción y cuota (retocando la de los demás) para luego venderse por la comunidad de propietarios a los compradores del local que lo agruparán al propio local que les venderá su propietario. Tal vez se podría evitar la agrupación para no ocasionar gastos, pero dejar un elemento privativo de un par de metros cuadrados y no dejar resuelta la salida al local no me parece conveniente. Dar salida a la vía pública es inviable por tratarse de un semi sótano.

Una segunda alternativa sería explicar en la escritura que como ese elemento común no tiene aprovechamiento para la comunidad y va a ser agrupado una vez se venda, que no se le atribuye cuota con lo que no tocaríamos la de los demás y se facilitaría la resolución del problema al no ser ya necesario el consentimiento de los titulares de cargas sobre el resto de los inmuebles de la división horizontal que se pudieran ver afectados por la modificación de cuotas. Especialmente hay que pensar en los Bancos por razón de sus hipotecas. Esta segunda alternativa es algo imaginativa y no se podría utilizar sin estudiarla bien a fondo, pero resultaría más que razonable justificarla en la ausencia de una salida a elementos comunes del local a vender o en su complicada salida a la vía pública (al tratarse de un semi sótano lo que limita enormemente su aprovechamiento, circunstancia que ahora se podría corregir).

La otra (crear un elemento con cuota y tal … ) no tendría problema, excepto el de que todos consientan y firmen y tal vez la de los gastos e impuestos, aunque una agrupación de algo que tiene un par de metros no puede ocasionar gran problema de gastos ni, sobre todo, de impuestos, puesto que poco valor tendrá. Notaría y registro, sí que se encarecerán.

Si esta es una operación complicada más que por sus posibles gastos e impuestos, lo será por razón de reunir los consentimientos necesarios para llevarla a cabo, lo que puede ser algo realmente difícil en cuanto te encuentres con divorcios sin resolver, familias peleadas, herencias sin repartir, mayores o enfermos sin capacidad suficiente y con los acreedores y sus asesorías jurídicas que no lo pondrán nada, pero que nada fácil.

En mi experiencia como Notario, las modificaciones de las divisiones horizontales son siempre difíciles de llevar a cabo y en la mayoría de las ocasiones acaban en agua de borrajas después de habernos hecho perder bastante tiempo. Aún recuerdo la del edificio Atlántico en mi primera notaría o la de la obra en construcción que nunca se terminó en la segunda o la de la Calle San Pancracio de mi actual destino.

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Reclamación de gastos de comunidad correspondientes a vivienda vendida en documento privado

gastos comunidad de propietarios

Una señora vende hace muchos años en documento privado una vivienda. Nunca se elevó a público y sigue siendo titular registral. La vendedora falleció. Los compradores llevan años sin pagar la comunidad de propietarios. Se entabla demanda contra los herederos de la vendedora por los gastos de comunidad.

En mi opinión, los herederos de la titular registral tendrían que requerir fehacientemente a los compradores para que se eleve a público el contrato de compraventa, y si no obtienen ningún resultado tendrían que demandarles y alegar un litisconsorcio pasivo necesario respecto del pleito de la comunidad de propietarios intentando meter en él a los compradores.

Está claro que la afección del inmueble por los gastos de comunidad, afecta a quien sea su propietario y el propietario no es el titular registral, pero si el titular registral no puede acreditar que no es dueño (por ejemplo si el documento privado o no aparece o le faltan firmas) la cosa se les complica.

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Corto y dentro

Cordero segureño de Cosegur

cordero segureño

Mira que he tenido la suerte de que me hagan unos cuantos regalos a lo largo de mi vida profesional, pero estoy absolutamente seguro de que este cordero segureño de Cosegur es, sin duda, el más sorprendente y peculiar (amén de uno de los más exquisitos) que he recibido (y que creo que recibiré nunca). Enorme detallazo de Raquel y Julián.

El caso es que una mañana me encuentro en mi despacho una caja de corcho blanco como las que utiliza Mariskito.com y pregunto a mi gente de la oficina: “¿Han dado alguna instrucción para este paquete?”. “No”, me dijeron. ¿Quién me lo mandará? No me pude resistir y despegué el sobre que desvelaría mi incógnita. El regalo me lo enviaban una compañera de promoción y su marido en agradecimiento por la reciente organización de un evento de nuestra promoción (del que pronto hablaré) y para felicitarme por la concesión de una distinción de la que también pronto diré algo (aunque ya lo he contado aquí). La verdad es que me emocioné aún sin saber lo que era.

Entonces decidí meterle mano a la caja. Pensé que serían dulces, pero al abrirla me encuentro en perfecta colocación y mejor aspecto un medio cordero de casi 6 kg que te hacía salivar solo con verlo y eso que eran así como las 11 horas A.M.

Inmediatamente llamé a mis amigos para agradecérselo.

Por la tarde me llevé el bicho a casa y decidimos cenarnos una primera tanda de chuletas y congelar (solo somos tres en casa) el resto para futuros homenajes.

Tras la cena le escribí a Julián por el Whatsapp:

“¡Acabo de llegar (eran las 9 de la noche) pero continúa en perfectísimo estado. El embalaje es perfecto! Las primeras caen para cenar y el resto al congelador. Muchísimas gracias. Es un detalle maravilloso”.

“Pues cuando lo sabores se te va a antojar mejor todavía. Ya me contarás. No hay de qué” -dijo.

“Magníficas. Y con tomate y lechuga. Cuando le meta unas patatas al ajo cabañil … me muero. Y, para acompañar, un vinito extremeño (Habla del Silencio, regalo de una opositora también por mi condecoración)“.

Después han caído dos tandas de chuletas más (la tercera ayer mismo). Con la pierna haré un asado para mis amigos “Los Palacios” y aún me quedarán un par de bolsitas más que creo que admiten plancha y también un asadico, como dicen por aquí.

Por si alguien quiere contactar con Cosegur, puede pinchar aquí y aquí. Mi amigo FerFer ya lo ha hecho.

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Espaguetis “Darkbonara”

espagueti carbonara receta

¿De qué se habla en un chat de Notarios? Pues de pasta, claro está …

¿Cómo hago los espaguetis carbonara para mis hijos?, – dice uno de los nuestros que enumera los ingredientes que ha comprado para hacerlos.

Lo primero, dice el cocinero, tira la nata. Nada de bacon, mejor panceta y aún mejor guanciale o papada de cerdo.

Se sofríe mantequilla, la panceta y un ajo.

Cuando el ajo esté dorado, se retira.

Se añaden los espaguetis y les echas la mitad del pecorino que hayas rallado (se acepta parmesano).

Remueves bien y retiras del fuego.

Nada más retirarlo del fuego, le echas huevo batido, removiendo a la vez para que se ligue bien. No se pueden ver grumos de huevo. Se tiene que ligar perfectamente. Es una buena opción hacerlo en pareja para que uno eche el huevo poco a poco y el otro remueva.

Luego, la pimientita negra recién molida.

Después echas la otra mitad del pecorino que previamente habías reservado y remueves para que se ligue con todo.

Lo más importante es laminar el ajo, dejarlo fino, plano e igualado, apuntillaron.

Listo.

Prometió enviarnos foto y nos encomendó al libro “La cuchara de plata”, la biblia de la cocina italiana.

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Me voy a comprar unas cuantas botellas de vino: ¿Qué me recomiendas?

comprar vinos

Desde la última vez que me di una vuelta por bodegas y tiendas on line, he recopilado unas cuantas recomendaciones de aquí y de allá. Algunos son vinos que he probado y quiero repetir (como el blanco de Cristina Calvache o alguno de los de Hispano Suizas); otros no los conozco más que por la referencia que me han dado y otros considero que son vinos de buena relación calidad precio a los que quiero dar una oportunidad. En los próximos días, “me voy de compras”.

Vinos Bigardo

http://www.bigardo.es/

Loess es una marca de vinos de alta gama de Ribera del Duero y Rueda – Loess Rueda

http://loess.es/

Bodegas Hispano+Suizas

http://bodegashispanosuizas.com/

El Valle – Secastilla – Tinto Secastilla

http://www.pagodesecastilla.com/

Bovial – Vinos de la Tierra de Castilla – Bodegas y Viñedos Alcarreños – Pioz – Guadalajara

http://www.bovial.es/

Bodegas Lavia – Vinos DO Bullas (Murcia) | MGWines Group Vinos – Lavia 2012

https://www.mgwinesgroup.com/bodegas-lavia/

Pazo Pondal – Vinos Albariño – D.O. Rías Baixas – Viña Pondal

http://pazopondal.com/es/

Bodegas Condes de Albarei – Albarei Aine

https://www.condesdealbarei.com/

El Primero, el vino de maceración carbónica de Fariña

https://www.bodegasfarina.com/primero/

BODEGAS LEZAUN • Vinos de Agricultura Biológica

http://www.lezaun.com/

Monólogo vino

http://monologovino.com/

Portia – Portia Verdejo

http://www.bodegasportia.com/es

Prada A Tope

https://pradaatope.es/

Bodegas Carchelo – Canalizo

https://carchelo.com

Vinos Cristina Calvache . Blanco Jaén

http://www.vinoscristinacalvache.com/

Bodegas y Viñedos Mengoba . Brezo

http://www.mengoba.com

Veleta Wines . Veleta Chardonney

https://vinosveleta.com/

BodegaG6. La última

http://bodegagrupo6.com/

Bodegas Hydria. Blanco 4 Cuerdas.

https://www.bodegashydria.com/

Bodega Condado de Ojancos

http://www.condadodeojancos.com/

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Quesería La Antigua, Fuentesauco

quesería la antigua fuentesauco

Ave María Purísima, cómo está de bueno este queso. Se llama Caprichos de la Pastora y es un queso cremoso de oveja elaborado a base de leche cruda de oveja de Quesería La Antigua de Fuentesauco, Zamora. “Se parece a los quesos de la Serena, el Casar y a otros de la raya”, me dijo un amigo que anduvo destinado cerca de la frontera portuguesa. “También a algunos quesos gallegos similares”, le dije yo.

Al ver que costaba casi 22 pavos, me lo pensé un momento. Pero esa venda que lo rodeaba y esa textura tan blandita hacía pensar en lo mejor. Acerté. El queso se desparrama en cuanto lo abres. Quitada la venda, hay que meterlo en algún recipiente (quizá uno de barro mejor que un tuper, aunque con el tuper el queso puede coger olor a plástico y sin él será la nevera la que desprenda olor a queso). Tal vez lo mejor es comérselo a toda prisa y aseguro que no os costará lo más mínimo. Lo compré el pasado domingo y ha durado seis días. Ayer hicimos una comida improvisada en casa y le encantó a todo el mundo. Conviene disponer de un buen pan o de unas buenas tostadas para untarlo. La otra opción es mancharse los dedos al comerlo.

La variedad de quesos de la Quesería La Antigua es enorme. Hay para comer uno distinto a la semana durante unos cuantos meses. Pero este, ¡ay este¡ ¡es brutal¡ Me recuerda a esos quesos que comíamos en casa de mis amigos César y Ana en Mondoñedo. Solían traerlos de La Coruña, si no me equivoco, y caían casi del tirón en una de aquellas improvisadas cenas que hacíamos cualquier día de la semana en su casa, justo debajo de la nuestra cuando yo estaba allí destinado en Mondoñedo. Que si queso, que si alguna latita de Conservas Remo, que si aquellas enormes aceitunas picantes que dejaban su rastro por todo el tracto pero que no podías dejar de comer, que si los chorizos de Pacio y Fraiz que César cortaba con exquisito mimo, que si alguna tapita de algo que había sobrado de la comida, que si una botellita de vino y hasta algún chupito, si se ponía a tiro. Otros días comer en casa de mis amigos eran “palabras mayores”, con José Luis, con Don Pedro, con Eladio y Salomé. En fin, grandes momentos que este queso de Fuentesaúco me ha traido a la memoria.

Tras la publicación de este post mi amigo Pedro Antonio me aconseja que no deje de probar el queso “marantona” típico de La Solana, Ciudad Real. Tomo nota.

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Receta de “bajoques farçides”

pimientos rellenos

En la notaría de Pinoso somos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos una muestra …

Ingredientes para dos personas:

2 pimientos rojos.

110 grs de arroz (bomba mejor).

100 grs de lomo fresco en un trozo.

1 tomate.

4 dientes de ajo.

Perejil.

Aceite de oliva.

Azafrán de hebra.

Pimienta y sal.

Preparación:

– Se corta el lomo en trozos y después lo aderezamos con un diente de ajo, perejil, un poco de azafrán de hebra, dos cucharadas soperas de aceite, y salpimentamos al gusto, dejándolo reposar desde la noche antes de su preparación o con una antelación de dos horas a la preparación de la comida.

– Se sofríe la carne con dos cucharadas de aceite y lo rehogamos un poco junto dos dientes de ajo enteros; y cuando la carne esté en su punto, echamos el tomate rallado previamente, y ponemos a fuego lento, hasta que se reduzca, para acto seguido echar el arroz y rehogarlo todo junto durante un minuto a fuego más alto.

– Lavamos los pimientos, y los cortamos por el pezón en forma de tapadera, quitando semillas y nervios, y acto seguido los rellenamos, no del todo; y después los envolvemos en papel de aluminio, intentando que queden bien tapados, para ponerlos en la fuente del horno.

– El horno se pondrá a precalentar a una temperatura de 180º, y cuando haya cogido temperatura, se pone la fuente con los pimientos, durante una hora y cincuenta minutos.

Y listo.

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Receta de la “orella” de cerdo

chistes cerdos

Me encanta la oreja de cerdo. La compro de la marca Chico que la preparada salada y la envasa al vacío. Yo la congelo y el día que me apetece la descongelo y la meto a la olla exprés tal y como viene (bueno, sin el plástico).

Un buen rato de cocción potente que ablande bien y luego la corto por la mitad de la base a la punta. Una mitad la troceo del mismo modo en porciones y la aliño a la gallega: aceite, pimentón dulce y algo de picante. Nada de sal.

La otra mitad la echo a la sartén y la voy troceando según se va friendo con un par de dientes de ajo enteros, un buen chorrillo de aceite y un poco de cada uno de los dos pimentones (nada de sal). La churrusco bien y me sale espectacular.

La gallega me la como yo solito. La otra la comparto con la familia.

Me encanta la orella desde los viejos tiempos del A Nosa Terra en Lugo. Aquella letanía de Manolo y de su padre … “macarrons, ventrullo, rabo y orella”. ¡Que bien se ha comido siempre en esa casa¡

Mi amigo Óscar me decía el otro día que “la orella hay que comerla con morro”. Yo le dije que por aquí no hay mucho morro, de cerdo claro ….

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Receta del arroz y costra

arroz y costra Elche

Para 4 personas (la medida es una taza de café).

Ingredientes:

  • 5 tazas de arroz.
  • 1 y  1/2 de aceite de oliva virgen.
  • Una pizca de azafrán.
  • 8 tazas de agua.
  • 1/2 conejo.
  • 1 cuarto de pollo, troceado.
  • Butifarrón (negro) a rodajas que salga como 6 o 7 rodajas.
  • 3 longanizas blancas (troceada).
  • 2 longanizas rojas. (troceada)
  • Sal.
  • 2 tomates pequeños maduros o 1 grande.
  • 8 huevos.

ELABORACIÓN:

  1. En la sartén se echa el aceite y se fríe todo el embutido. Cuando este hecho se aparta y se fríe la carne y se sazona con la sal, se aparta y se sofríe el tomate ya rallado, se le añade la sal, cuando esta casi frito, se rehoga con el arroz y se aparta del fuego.
  2. En un perol ponemos el agua y cuando empiece a hervir se echa la carne (no el embutido) se le añade la sal y un pizca de azafrán, lo dejamos hervir a fuego lento durante 10 minutos o 15.
  3. A continuación se echa el arroz (fuego fuerte) y cuando empiece a hervir se baja, (10 minutos en total), cuando este casi hecho, se echa todo el embutido, y teniendo todavía un poco de caldo se añaden los huevos batidos y se mete al horno que ya estará caliente, cuando empiece a subir (si el horno es muy ponente) se puede apagar, se calienta el horno con el gratinado y abajo.
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Receta del conejo al ajo cabañil si no tienes ajo

conejo sin ajo

Esta mañana me pongo a preparar un plato típicamente murciano: Conejo al ajo cabañil. Escribí una pseudo receta hace un tiempo que he revisado hoy.

Todo iba a las mil maravillas hasta que llegué a este momento:

“Después piqué los ajos echándole a los dientes pelados ese poquito de sal que evita que se escapen del mortero”

Me voy al cajón de las patatas, de las cebollas y de los ajos y … no me queda ajo. ¡Ni un átomo de ajo¡ No tengo demasiado trato con mis vecinos de planta, no tenía ningún bote de ajo molido entre las especias, el plato no tenía marcha atrás, el conejo estaba en la sartén, las patatas cortadas … así que he mantenido la calma y he echado un par de chorros de vinagre sobre la patata en crudo ya cortada y, después de sazonarlo, he añadido una buena rociada de pimentón picante. Con ese preparado, me he llevado las patatas a la sartén, mientras el conejo seguía su ritmo.

Cuando la patata estaba hecha, la he llevado un rato con el conejo pero como veía que se me podía pasar la patata antes de estar listo el conejo, la he retirado, he añadido un chorrito de vinagre al conejo, he terminado de dorarlo y luego utilizando como lecho la patata frita ya retirada, he colocado el conejo bien refrito encima de la patata dejando el plato ya preparado para servir.

Como teníamos una ensaladilla rusa para empezar, lo he metido al horno (que estaba apagado) para mantener el calor y, al terminar el primer plato, cuando le ha tocado el turno al conejo nos lo hemos manducado resultando que estaba xxjonudo. Así que me acabo de inventar un plato: el conejo frito al pimentón picante al estilo de Justito. Mi digestión agradecerá la ausencia de ajo, se lo aseguro.

Nos hemos dado a un par de vinos. Uno ha sido el Madreselvas en Flor. Fallé en la predicción de lo que tardaría en ventirlarme una caja porque hoy ha caído la última botella de las doce que me merqué hace un par de meses. He tenido pocos saraos este trimestre. Sin duda me hago mayor a pesar de que he adoptado la filosofía de Dorita (“se está mejor en casa que en ningún sitio”) y todo acabo celebrándolo en mi cocina.

¡Viva el conejo¡ Apuro mi copa y me voy a dormir la siesta …

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Receta del tiramisú

receta tiramisu

En la notaría de Pinoso somos muy polivalentes así que no solo hacemos escrituras como si fueran para nosotros mismos. También le damos a la cocina. Aquí tenemos otra muestra …

COMPARECENCIAS, perdón quería decir, INGREDIENTES:

– 3 huevos.

– 100 gr. azúcar.

– 2 tarrinas queso mascarpone (de Mercadona).

– 1 paquete de lengüetas (de Mercadona que van 24).

– chocolate o Cola Cao.

– café (2 cafeteras) medida de 5 personas.

– licor (opcional).

EXPONEN.. PERDÓN, PREPARACIÓN …

1º.- Se hace el café (tiene que estar frío).

2º.- Se separan las yemas de las claras, y se ponen en un bol las tres yemas junto con el azúcar, y se baten (con lo de montar las claras), cuando este blanquinoso y muy mezclado se va echando el queso, poco a poco y se mezcla todo bien.

3º.- En otro bol se montan las claras a punto de nieve (tiene que estar espeso).

4º.- Se mezcla de forma envolvente con una cuchara la mezcla con el merengue.

5º.- Se mojan en el café una a una las lengüetas,  meter y sacar de forma rápida y se coloca una tira de seis y otra tira de seis, a continuación se pone una capa de la mezcla y encima se espolvorea chocolate o Cola Cao, a continuación se repite la operación y se termina con el chocolate.

Voilà  ce fini. Bon profit.           

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Corto y fuera

“El Moncho” Restaurante en el Camping Naturista de El Portús, Cartagena

camping naturista el portús Cartagena

En el camping naturista de El Portús, hay un restaurante y lo lleva nuestro amigo Moncho.

Yo no soy nudista, así que solo voy por allí en temporada baja en días de buen tiempo para pasar un buen rato con los colegas y disfrutar de sus fantásticas vistas mediterráneas. Del aperitivo a la comida, de la comida a la copa y, generalmente, de la primera copa a la segunda. Hemos hecho allí auténticos fiestones de los que mejor será no dar demasiados detalles. En temporada baja, los textiles molestamos poco (o nada) a los nudistas. Generalmente los nudistas que coinciden con nosotros son de los que no parecen tener el más mínimo problema aún existiendo gente vestida a su alrededor, pero por eso (para no interferir ni molestar) vamos solo cuando llega algo de fresco por estas tierras (a finales de Octubre, habitualmente) y desaparecemos hacía el mes de Abril. Precisamente hoy hemos estado pensado en ir.

Así que lo primero que hay que saber es que se puede entrar vestido, aunque, por supuesto, hay gente desnuda, lo que para muchos representará un inconveniente. Lo segundo y lo recalco es que hay unas vistas maravillosas de la costa cartagenera y un sol, en el interior o en la terraza, que es una maravilla durante todo el año y lo tercero es que encima se come bien. En mi última visita comimos ensaladilla, salpicón, queso en aceite, tortitas de camarones, jamón, ventresca con pimiento piquillo y anchoas, secreto ibérico y delicias de pollo. También puedes encargarte un arroz. Moncho a menudo tiene uno de esos vinos cosecheros o de relación calidad precio que a todos nos gusta descubrir.

Encima tienen spa y piscina cubierta … ¿el paraiso en Cartagena?

Por sus especiales características es un sitio en el que conviene reservar. Venga … podéis ir de mi parte.

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A Taberna do Valeco, Mondoñedo, Lugo

cocido valeco mondoñedo

Es inexcusable la visita a O Valeco si se pasa por Mondoñedo (o cerca).

En un bonito rincón en el Barrio de Os Muiños y ocupando una casa de varias plantas Pepe de O Valeco (continuador de su padre y hombre tranquilo donde los haya) deja contento a todo el que visita su casa: en la barra buenos vinos con abundantes tapas, en los barriles, a modo de mesas, con enormes tablas de embutidos y quesos, y en los comedores con una amplia carta de comida casera, platos gallegos y (cuando toca) caza que deja contentos a todos. Incluso si se pide algo fuera de carta y se puede hacer, te lo hacen. Los postres pueden ser espectaculares cuando le toca a la temporada (filloas u orejas, por poner un par de ejemplos).

Menudos cocidos se comen allí en la época de carnaval (¡que ganas tengo de volver a una de aquellas cenas¡) y menudas comidas por encargo se pueden montar.

Un clásico desde hace 70 años en Mondoñedo.

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A Tasca, Mondoñedo, Lugo

a tasca mondoñedo

Las normas de la casa de Piedad

Norma número 1: En esta casa de comidas es indispensable encargar previamente, si no puede que no comas.

Norma número 2: Toño en la barra y Piedad en la cocina y en el comedor.

Norma número 3: Tómate un vino en la barra con su tapa.

Norma número 4: La tortilla y el pulpo son indispensables.

Norma número 5: Si tienes ocasión no dejes de tomar caldo y raxo con patatas y pimientos.

Norma número 6: Para el postre, queso con membrillo para acabar “o viño” y un licor de arándanos.

Norma número 7: Déjate llevar y cómetelo todo.

Norma número 8: Disfruta de una buena sobremesa.

Norma número 9: Sé un estómago agradecido.

Norma número 10: Vuelve.

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Antica Café Restaurante, Monastiraki, Atenas

monastiraki Atenas

En Monastiraki es difícil decidir donde sentarse, puesto que los cafés y restaurantes se suceden unos detrás de otros. El ambiente, la decoración y los platos que ves servir y degustar a la gente de cada terraza, las cartas que exhiben, la simpatía de sus dueños y camareros al pasar son determinantes. Bueno, pues Antica nos gustó por eso, porque parecía un sitio chulo, con platos ricos, con agradable ambiente, y pequeños detalles de buen gusto así que nos sentamos y, sin duda, comimos francamente bien. No es un sitio rancio, de cartas con platos numerados, corriente y moliente, como muchos otros de la zona. Antica tiene un toque especial, sin duda. Pero hay unos cuantos más como el Antica, así que, ¿cuál elegirás tú? 

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Baby Beef Rubaiyat, Madrid

baby beef Madrid

Organicé allí hace un tiempo una comida para 25 personas. Concertamos un menú de 70 Euros (que con las copas se fue a 80) y nos situaron en uno de los “camarotes” de la planta de sótano.

Empezamos con unas caipirinhas, que algunos no dejamos hasta el final, y nos sirvieron unos aperitivos que no me convencieron demasiado. Mejoramos con un par de entrantes (empanadilla y brandada) y culminamos con carnes o pescados, según gustos. No puedo hablar del pescado, pero la carne era sensacional. Es un restaurante argentino-brasileño y en esto no podía fallar. No recuerdo el vino que tomamos (¡ay la caipirinha estaba demasiado fuerte para mi gusto¡), pero estaba muy bueno. Rico postre y buenas, y tranquilas, las copas. No nos metieron prisa al final (hubo discursos y todo) pero si al principio y salimos hacia las seis de la tarde.

Es caro, no cabe duda, pero lo recomiendo y el sentir general fue positivo.

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Badajoz, una noche de verano

badajoz

Le pregunto a mi amigo Andrés que donde puedo cenar en mi próxima visita a Badajoz y me dice…

“Veamos:

El de toda la vida. Apuesta segura, cocina sin modernidades, pero sin riesgo: Marchivirito.

Otro que está, pese a estar en Badajoz (ya sabemos que hoy en día llega fresco a todos lados) es uno cuyo nombre no engaña: Sanxenxo.

Restaurantes más en la línea de hoy en día en los que se come bien y tienen buena oferta:

Lugaris

El Mirador del Guadiana

Y Degusta Badajoz

Recomendable también, si prefieres algo informal, para tapas y raciones son las calles que suben desde el centro hasta la zona de la Plaza Alta-Alcazaba, donde hay 200 sitios de todo tipo”.

Gracias Andrés. Ya te contaré.

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Cacheiras, Teo, La Coruña: “Tortilla, oh, tortilla”

armando blanco, cacheiras

A Cacheiras de toda la vida se va a comer la tortilla en casa de Armando Blanco, “La casa de las tortillas”. Tortilla de patatas, de patatas y cebolla, de chorizo, huevo muy poco cuajado, como mandan los cánones gallegos y nada más. Un poco de jamón y queso del país y si no reservas a hacer cola, porque hay tortas para sentarse en sus desperdigados y destartalados comedores. El sitio tiene fama, hay fotos desde Manolo Escobar hasta Benedicto XVI (que no ha estado pero que debe ser tortillero …). Vino de Ribeiro, tinto de Barrantes, postres caseros (pero vulgaris) y precios de bolsillo. Me debí comer más de una tortilla entera. Pasaré más veces por allí.

Nota: La foto de la tortilla, no es de Cacheiras

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Casa Asunción, Casas del Señor, Monóvar, Alicante y un par de huevos fritos

Situado en un pueblecito al que hay que ir aposta, una buena razón para visitarlo puede ser Casa Asunción. Sencillo y cuidado exterior y algo menos modesto, e igualmente cuidado, el interior. Atendido por estupendos profesionales. Puedes decantarte por los gazpachos o el arroz con conejo y caracoles o como hemos hecho un par de veces, dejarles a ellos la iniciativa y que te sorprendan con los huevos revueltos, los mejillones (de lata, pero enormes), la ensalada con capellán o con el exquisito conejo frito (el mejor conejo que he comido en mi vida). Postres normales. Vinos de la tierra y algunos más de aquí y de allá. Precio más que razonable: 25 por barba.

Creo que a Casa Asunción, le ha llegado el turno de repetir así lo pondremos el primero en la lista de espera de la reconstituida Penya Els Galls.

La comida en el interior de Alicante tiene otro toque distinto al de la costa. No nos dio tiempo, pero la ginebra japonesa que nos ofrecieron al terminar me supuso una cierta tentación de tomar un gintonic. Unas semanas después tuve ocasión de hacerlo. Muy buena. Seca pero “a partir de la tercera de Martin Millers como dijo uno.

Después vino una competición de fotos de huevos fritos en el chat de Whatsapp de mi promoción en el que compartí alguna foto y en el que llamó la atención el impar número de huevos que nos ventilamos. Todo tenía una fácil explicación: éramos tres los comensales y los huevos fueron un mero acompañamiento al resto de la manduca.

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Casa Beltrí, Cartagena

casa beltri restaurante cartagena

Sitios así necesitaba Cartagena. Lástima que no esté en el centro.

Se encuentra en la planta baja de una antigua casa palaciega obra del arquitecto Víctor Beltrí que forma parte del Huerto de Los Bolos. He celebrado allí algún acontecimiento con amigos y en familia.

Se mantienen las paredes, suelos y techos de la vieja casa y se ha modernizado toda la decoración. Dispone de un par de comedores de enormes ventanales y super luminosos con altos techos. Practican la cocina japonesa y la española y la fusión entre las dos, con un resultado muy satisfactorio.

Nosotros nos inclinamos por los entrantes japoneses y terminamos con lomo alto de buey y lomo de atún. Los postres están espectaculares: el coulant, el mouse de mango o la sopa de chocolate blanco.

De bodega nos inclinamos por un vino de la tierra.

El servicio algo estresado.

El menú de los niños hay que mejorarlo.

Recomiendo al llegar, una vuelta por el Huerto (id con tiempo) y al terminar hacerse un gintonic en la zona de terraza.

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Casa Benigna, Madrid

casa benigna, arroces, Madrid

En una zona sin interés para el turista, se encuentra Casa Benigna.

El exterior del local es algo “raro”; amplia cristalera que no permite ver el interior puesto que está dibujada, empapelada, entelada o pintada (no lo sé con exactitud) y puerta de recia madera, en plan mazmorra, con aldaba.

Al entrar un primer comedor con dos o tres mesas y la barra, para uso interno y para las esperas; el primer comedor se comunica con el segundo, más grande, a través de un mini pasillo o corredor donde está la caja y la zona de los baños (con mini-toallas y colonia). En el segundo comedor habrá sitio para unos treinta comensales, como mucho, distribuidos, en unas seis mesas aproximadamente. En un nivel más alto está la cocina que es visible a través de un cristal que da al segundo comedor y a la que se accede mediante una puerta que da a éste comedor.

Es un sitio cálido y agradable, bien decorado y con un servicio (casi todos orientales) muy profesional y educado.

Norberto, el propietario, parece un hombre accesible, cortés y mundano, que sabe tratar a su clientela.

La comida me gustó mucho en términos generales, pero lo qué más, los arroces preparados en finísimas capas en una original (y patentada) paellera. Solo para tomar estos arroces merece la pena acercarse por allí. Buen vino (Rioja Pierola), buen postre (de sorbete de frambuesa y tejas). Con suerte, Norberto y algún amiguete te amenizarán la velada con sus canciones y guitarras que cantan y tocan como si estuvieran en su casa y entre amigos.

¡Ah¡ para empezar, como aperitivo pídele un “kirsch” de la casa.

Algún día volveré.

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Casa Cegarra, Portmán, La Unión (Murcia)

casa cegarra portman

En Portmán (de Portus Magnus y con acento en la a), a donde se puede llegar a pie por la antigua calzada romana sin demasiado esfuerzo o en coche, recorriendo la sierra minera, se encuentra Casa Cegarra.

La bahía de Portman castigada por años de acumulación de estériles minerales y en proyecto de recuperación, es un paraje sorprendente que bien merece una visita, y si ésta termina (o comienza) con un caldero en Casa Cegarra, mejor que mejor, porque en Casa Cegarra hay que comer caldero, o caldero y lo que quieras, o lo que quieras y caldero, pero el caldero es absolutamente imprescindible en en esta casa.

El local, con comedor interior y terraza exterior, está a años luz del antiguo pero es sencillo y sin pretensiones y está bien atendido.

Puede que Casa Cegarra no tenga el “glamour” de Cabo de Palos (la Tana, el Miramar, el Mosqui…) pero muchos dicen que hacen el mejor caldero del mundo. Para mi, si no es el mejor, ¡poco le falta¡

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Casa Lucio, Madrid

Cuando era niño iba con mis padres a comer a Lucio de vez en cuando. “De mayor” solo he ido dos veces (que yo recuerde). La primera de esas dos fue ya hace unos cuantos años. Fuimos con otra pareja de esas que son de cenar poco y que no son disfrutones en un buen restaurante, así que entre los “no tenemos hambre“, los “somos de cenar poco”, los “a ver si será mucho” o los “nos van a pegar un polvo” me quedé con tres palmos de narices y juré que algún día volvería a Lucio a ponerme hasta las trancas.

Hace unas semanas le llegó su hora.

El exterior no hace sospechar nada. Todo está como siempre.

Entras y hay una pequeña cola para ubicarte en mesa. En la barra caben unas seis personas y hay un par de mesas altas. Además hay otra mesa para seis y un par de ellas más hasta la pared del fondo. A partir de ahí ya no se divisa nada.

A cada poco comparecía un camarero que preguntaba “¿tienen ustedes reserva?” y que te acompañaba hasta la mesa. Al poco podía regresar con algún abrigo al guardarropa que está situado allí mismo en la entrada.

En poco tiempo nos tocó el turno y traspasamos la zona de entrada. Vamos a la derecha, luego otra vez a la derecha, traspasamos un comedor, subimos unas escaleras con dos tramos, aparecemos en otro comedor de bastante peor aspecto, torcemos otra vez a la derecha y allí te encuentras con dos filas de mesas, unas contra las ventanas y otras contra la pared. La nuestra está contra la pared. “No te sientes ahí Justito, que no vas a caber”, me dice mi mujer. Así que me siento en el otro lado.

Tengo la sensación de que estamos clasificados por castas. La casta noble, los conocidos y habituales o los que se saben el truco, están abajo; el resto de mortales en el comedor de arriba. Arriba es peor que abajo y ya no ofrecen el guardarropa. “Ponga usted el abrigo en la silla”.

El que nos atendió abajo nos deja con el camarero de arriba. Es un grandullón parecido a aquel que le decía “Papito” a Luis Ciges en “El milagro de P. Tinto”. El tipo no esbozó más allá de una forzada sonrisa en algún momento; ni solo un comentario agradable en toda la cena. Todo completamente mecanizado. La mesa ramplona y las sillas incómodas. La vallija está desgastada. Nada puede destacarse. Casi me entran ganas de irme. Ni me traen, ni me ofrecen, la carta de vinos. Cuando el vino llega, pedimos una copa más apropiada y traen una tan vulgaris como la que ya teníamos para disfrutar de un joven reserva que costaba treinta pavos. En cambio, a los jóvenes ingleses de la mesa de al lado, que han sido recibidos muy amablemente, les ponen una copa decente.

Pedimos los famosos huevos y repetimos, también unas anchoas pues le gustan mucho a mi hijo y luego un escalope y el jarrete de ternera (que me supo ácido). No niego que los huevos sean geniales, las patatas también y la cocina cuide este plato, pero a partir de ahí son “huevos con patatas”. Se come mejor en algunos restaurantes de la A6, allá por tierras castellanas o leonesas, que en Casa Lucio. Ese jarrete lo hago yo mejor en mi casa y eso que no tengo ni idea de cocinar. Me pareció ácido y las patatas ni las terminé. En la carta de postres solo les faltaba poner el pijama.

jarrete de casa lucio

Al final estaba deseando irme. Me sentía incómodo. Me dijeron que estaba sobrevalorado y que era caro pero es mucho peor que eso … no volveré nunca más. Satisfice mis ganas de regresar pero conmigo que no cuenten para otra. Francamente es un mérito que sigan teniendo el local casi lleno a estas alturas (pero ojo, que era un viernes navideño y no llenaron segundo turno y hasta diría que hubo gente que entró sin reserva).

Mi hijo decía: Papá, ¿y Lucio cuando sale?”

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Cenar un domingo en un restaurante gallego en Madrid

gallegos en madrid notarios

Salgo mañana para Madrid para asistir el lunes a algo más que un evento. Se trata de un acto muy relevante para mi vida personal y profesional y la noche previa queremos celebrarlo como se merece volviendo a nuestros orígenes gallegos. Los asistentes serán mi Santa Madre que siempre me acompañó a los exámenes de la oposición (la única que siempre estuvo disponible) y que disfrutó a mi lado el momento del esperado aprobado, mi mujer (que es la misma que cuando aprobé hace 17 años y la misma que cuando empecé con la oposición hace 28 años) y mi sobrina Beatriz que trabaja y vive en Madrid desde hace una temporada y con la que ya pasé una noche loca hace no demasiado tiempo.

Anticipo que al final iremos a Carbón Negro, pero con algo de apuro estaba ayer intentando localizar un buen gallego para rememorar aquellas noches felices de los aprobados en los orales de un par de convocatorias a notarías celebradas en el Colegio Notarial de Madrid que siempre celebrábamos en el Hogar Gallego que se encontraba en la Plaza del Comandante de las Moreras, junto a otro clásico, el Moaña, en el que le gustaba actuar (que diría mi amigo Marful de Mondoñedo) a mi padre. Solo una vez, con mi único oral suspenso, no fuimos allí. No se podía empañar la asociación de ideas positivas y celebraciones que en mi familia teníamos con aquel local que ahora ocupa un restaurante brasileño.

Pero antes de decidirnos por el Carbón Negro, busqué frenéticamente un buen gallego en la capital con el handicap de que un domingo por la noche cierran un montón de locales.

Por razón del hotel elegido y del lugar donde se celebraba el lunes el evento, mi preferido fue Alabaster, pero consideré también estos otros:

  1. Casa Gallega: Le vi claroscuros y aunque estaba abierto no me convenció.
  2. O Caldiño: Demasiado clásico para mi gusto, aunque también estaba abierto.
  3. O Pazo: Cerrado.
  4. La Penela: Cerrado.
  5. La Trainera, que no es propiamente gallego: Cerrado.
  6. Portonovo: Demasiado lejos.
  7. Casa d`a Troya: No seguí mirando porque me decidí por Carbón Negro.
  8. Villa de Foz: Idem.
  9. Sanxenxo: Recomendación tras publicar esta mini entrada de RDV.
  10. Adriano: Idem (más modesto pero imponente).

Por supuesto que hay listas y más listas, pero solo comento aquellos que tuve en mente en mi acelerada búsqueda.

Para otra ocasión recuperaré este artículo de Carlos Maribona.

Por cierto, tras mi penúltimo paseo por el centro apunté algunas ideas:

UN HOSTAL CON MUY BUENA PINTA (Lisboa).

UN HOTELAZO PARA OTRA OCASIÓN (Urban).

CEBO: Un estrella Michelín que tiene un menú de 17 platos (uno por Comunidad Autónoma)

ATLANTIK. UN PORTUGUÉS SENCILLO pero agradable (ya tengo dos, el otro se llama Tras Os Montes).

El Inti de Oro. Hace un siglo que fui con mi amigo Pedru y pasamos un rato fantástico. Tengo ganas de volver. Ojalá fuera con Peter, con el que aseguro que nunca te aburres.

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Commofusión, restaurante peruano en Valencia

commofusion valencia

Hace unos días comí en Valencia con una opositora, en principio ya ex, con la que me vengo tratando desde hace un tiempo y a la que no conocía personalmente. Considero que si teniendo oportunidad de desvirtualizar a los nuevos amigos, no lo hacemos cuando surge la ocasión, la cosa (esa amistad) pierde bastante su sentido. Así que en esta nueva visita a Valencia no dejé pasar la ocasión de conocer personalmente a mi amiga.

Me propuso que comiéramos en Commofusión, un restaurante peruano en Pascual i Genís, la misma calle donde se encuentra el Colegio Notarial de Valencia, así que me venía de perlas.

El local es más bien pequeño y el espacio está bien aprovechado, pero no llega al concepto europeo de mesas superpegadas las unas a las otras que hacen necesario cuchichear para que no te escuchen los de la mesa de al lado y no interferir en sus conversaciones. Ya se sabe que los españoles somos un poco gritones …

Sugirió mi amiga que comenzarámos con el Ceviche de Corvina (patata amarilla, ají amarillo, pollo deshilachado y aguacate) y la Causa Limeña de Pollo (con zumo de lima, cebolla, cilantro, maíz y boniato). Ambos platos los compartimos y resultaron más que suficientes. Me gustó el tamaño de los trozos de corvina en el ceviche y me resultó refrescante y muy rica la causa limeña. Luego ella se decidió por una (inmensa) Ensalada de lechugas con queso Brie crujiente, mango, aguacate, frutos secos y vinagreta balsámica y yo me fui a por el sustancioso Lomo Saltado con solomillo de ternera, cebolla, tomate, cilantro y soja acompañado de arroz blanco y patatas. Un plato contundente al que solo le fallaron las patatas que me gustan más finas y crujientes. El plato era muy sabroso y también abundante. Me gustan las buenas raciones y aunque no soy de compartir, no me importa si las cantidades que se piden son suficientes.

Agua, un par de cervezas y dos cafés. Ambos trabajábamos por la tarde y prescindimos del postre. Creo que repetiré cuando tenga otra ocasión.

Mi amiga me invitó y quedamos en que la siguiente visita sería de mi cuenta. ¡Gracias amiga¡

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Dos de Murcia y uno de Cartagena (tres restaurantes en la Región de Murcia)

restaurantes en Murcia

RESTAURANTE RINCÓN HUERTANO (TORREAGÜERA-MURCIA): La ubicación de El Rincón Huertano es una ventaja y un inconveniente. Es difícil de encontrar pero cuando lo encuentras te das cuenta de que estás en plena huerta del Segura. ¿Qué mejor sitio entonces para disfrutar de la comida murciana? Porque El Rincón Huertano respira huerta y murcianismo por los cuatro costados: en el nombre, en la ubicación, en la decoración y en la carta. Es de lo mejor en su estilo y no es una venta o un merendero cualquiera, es un restaurante de verdad. Ideal para celebraciones y para ir con niños. Precios medios.

FINCA SANTIAGO, EL PUNTAL, MURCIA: Precursor de los menús a caballo entre el menú del día y el menú degustación, Finca Santiago es una finca con piscina, amplio aparcamiento, limoneros y naranjos, y restaurante con zona interior y terraza, que está siempre a parir y que funciona a base de un menú con entrantes abundantes y variados y un plato principal de carne (que determina el precio). El postre variado con fruta y dulce precede al café de puchero con Anís Machaquito, bizcocho y chocolate. Rápidos y bastante serviciales. Precio aceptable, tratándose de un menú (aunque con los niños puede desequilibrarse el presupuesto). Me gusta mucho. Está cerca del cementerio de Murcia.

LA TANA (CABO DE PALOS, CARTAGENA, MURCIA: O La Tana o El Miramar, porque a El Pez Rojo lo tengo castigado. En el concurrido, al menos en fines de semana y vacaciones, Paseo de La Barra de Cabo de Palos hay dos posibles elecciones: La Tana o El Miramar. En el propio paseo y alrededores hay otros sitios (y la oferta ha cambiado en los últimos años). Yo he sido últimamente más del Miramar (al que voy a tomar el arroz perlines) pero La Tana es La Tana, y su caldero es de los mejores. El éxito les tiene un poco apalancados y “subiditos de tono y de moral” y eso no es bueno, pero así son las cosas para algunos. Así que caldero, arroces, pescados y mariscos, buenos pero caros. De postre el arrope y un asiático y a hacer la digestión. Estupendo sitio con gran ubicación. La terraza es una buena, aunque calurosa, opción.

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El callejón, Albacete

callejón albacete restaurante

Mi primera visita hace unos cuantos años, me dejó con muchas ganas de volver. Lo hice, por fin, hace poco y me reafirmó en lo que pensé la primera vez: que es un magnífico restaurante.

El Callejón dispone de un enorme local de ambiente taurino, de esos plagados de fotos de famosos, famosillos, famosetes, amigos y amiguetes, en el que te encuentras a gusto, sin estrecheces, bien atendido y que dispone de una carta importante y amplia en la que destacan los platos de la tierra, algunos con novedosas elaboraciones, sin dejar de lado el marisquito, los pescados y las buenas carnes. Buena bodega y precio alto.

Siempre quiero ir cuando voy por Albacete y no siempre lo consigo.

Oye, y además, ¡qué buena barra¡

Allí tuvimos una noche épica hace años, con un vaquilla de por medio, pero casi que prefiero no contarlo.

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El Cantón, Cartagena, Vinos y Tapas

Pocas veces he comido y cenado en un mismo sitio que no sea mi propia casa. Y es que nosotros somos así de animalicos. Salimos a picar algo y tardamos doce horas en volver.

El Cantón está en el principio de la céntrica, tradicional y, en algunas épocas, muy bulliciosa Cuesta de la Baronesa ocupando su terraza buena parte de la Calle de San Isidoro, peculiar donde las haya, pues da entrada a un solo portal, a otro local que creo que se llama El Chipé y a El Cantón, que tiene entrada por la cuesta y por San Isidoro.

El caso es que tras tomarnos una croquetas en La Fortaleza, nos encaminamos hacia El Cantón y allí ubicados en una de sus mesas altas nos dejamos llevar por el dueño, un veterano de la hostelería de Cartagena, que nos preparó unas cuantas cosas. como la tosta con jamón serrano y alioli, la de tocino y cebollino, las bolitas de foie con crocanti, la longaniza con almendras y el tomatito con ventresca, que ahora sea capaz de recordar. De allí, casi a punto de comenzar el atardecer, nos fuimos a tomar una copa al garito de más arriba de la Cuesta y luego otra (u otras) a un karaoke situado a escasos metros (en la Calle Cañón) para, un par de horas después, acabar volviendo para la cena, con el mismo grupo y con otros amigos que se apuntaron, a El Cantón. La atención fue fantástica por la mañana y por la noche. Una pena que haya tardado varios meses en publicar esta entrada porque, como siempre ocurre si te retrasas en contarlo, mis recuerdos han perdido bastante nitidez.

Un día fantástico si no fuera porque supuso un tropezón en el comienzo de las Navidades que costó un par de días remontar … Hasta dio lugar a un elocuente artículo de mi amiga Esther Baeza en El Diario Montañés. Que sepan que, en ese caso, el centollo era yo.

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El Patas, Corral de Almaguer (Toledo)

el patas corral de Almaguer

Aconsejados por la cobradora del peaje de la A-55, nos plantamos en El Patas en nuestra primera parada camino de Santiago de Compostela.

El Patas debe ser una institución en la zona; cuenta con amplios salones de celebraciones y con un restaurante, en el que, sin duda, habrá que comparecer en próximos viajes. El mostrador frigorífico exhibía buenos pescados y mariscos y los platos que tuvimos ocasión de ver pasar, no pintaban nada mal. Además la decoración era agradable.

Nosotros nos conformamos, por esta vez, con las mesas próximas a la seguramente concurrida (a otras horas) barra del local.

La parada no fue tan rápida como esperábamos y queríamos puesto que el servicio fue lento (probablemente por la celebración de algún evento en los salones). El condumio consistió en unos notables berberechos, unos calamares a la romana, que no gustaron, y en unos “paletos”. El paleto es una gran rebanada de pan de pueblo con tomate rallado y acompañamientos diversos: jamón serrano, jamón serrano plancha, jamón serrano y huevos, ternera … Cada uno de nosotros tomó uno distinto y creo que quedamos todos satisfechos.

Como digo, creo que algún día habrá que parar a “comer, comer”. Si se va con tiempo (hay que abandonar la A-55) pienso que es un lugar recomendable cuando se viaja por la zona.

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El refugio de Juanfran, Águilas (Murcia)

refugio de Juanfran

El sitio de moda en Águilas catapultado desde su vieja y modestísima ubicación cerca del Placetón es, para mi gusto, lo mejor de lo mejor de la historia de la gastronomía aguileña a distancia del mítico Las Brisas o de los más actuales Poli, Ginés, Menéndez o Pecado Gastrobar. Este sitio promete y tiene un gran futuro por delante.

Comenzamos la velada con un par de cañas.

Me encantó el detalle de la hogaza de pan partía con su aceite, su pimentón y su sal. Me recordó a aquellas noches de juerga de la juventud que terminaban en la panadería del Igor comiendo pan caliente y empanadillas o cruasanes recién hechos.

Para los entrantes elegimos el tartar de atún (brutal), las croquetas del día (que eran de cocido y estaban buenísimas), las almejas flambeadas (hace mucho tiempo que no probaba unas almejas tan ricas) y el rollito de bogavante y pollo (que fue lo que menos me gustó de la cena por el contraste de sabor).

Los segundos platos fueron una espectacular y abundante presa ibérica y un rape frito que yo hubiera pedido solo frito pero que finalmente pedimos al curry rojo que le daba un toque picantito muy interesante.

Para el postre el mango con chocolate blanco y la leche frita que no resultó tan espectacular como nos aseguraba el camarero.

Intenté pedir un Cárabo de Confesionario blanco y no lo había y un Muga blanco y tampoco lo había con lo que fue el camarero quien me trajo tres botellas de blanco a la mesa para elegir decidiéndome por un Finca de Valdelagunde que me gustó mucho y estaba a óptima temperatura, si bien creo que es un fallo considerable en un local que aspira a lo máximo que le fallen dos referencias de la carta aunque en estas extraordinarias circunstancias hay que intentar pasarlo por alto.

Terminamos con un par de copas de Oporto.

Precio para tres: 141 Euros.

Al entrar hacía bastante frío pero la sala se fue aclimatando conforme se fue llenando (y el local estaba casi lleno).

El staff es joven y le pone ganas pero van algo aturullados especialmente a la hora de renovar y retirar servicios de la mesa.

Lo que menos me gustó es la excesiva rapidez con la que se sirvieron los platos. Prefiero la rapidez a la lentitud, pero que se acumulen los platos en la mesa tampoco me gusta nada, aunque demuestra que la cocina trabaja a muy buen ritmo y saca adelante las comandas de un montón de mesas en los dos servicios diarios de comida y cena.

Muy bonita la vajilla de porcelana de Turquía.

Tienen tomadas todas las precauciones y medidas para el COVID-19.

Por cierto Juanfran, un sitio con aspiraciones no puede tener una televisión y menos para repetir incansablemente un mismo vídeo relativo al restaurante que uno que se sienta (como fue mi caso) justo enfrente llega a ver trescientas veces durante una cena. Por favor, ¡quítala y llévatela a casa¡

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El Rincón de Miguel, Cartagena

restaurante rincón de miguel

Conozco a Miguel, aunque él a mi no, desde que trabajaba en el Mesón de Jesús de la Calle Mayor, un experimento que fracasó en Cartagena a pesar de lo bien que a Jesús siempre le ha ido en Murcia. En fin, esta Cartagena es así.

El Rincón de Miguel fue el Rincón de Pepe. Cambio de nombre y continuación de la línea del precursor. Que si cantonal, que si fronterizo, que si campero, que si buena hueva y almendras, y cada vez un poco más hasta llegar a tener una respetable terraza (algo incómoda), mesas dentro y mesas en el comedor del sótano, extendiéndose cada vez más la carta, sin pretensiones y una buena calidad y preparación.

El precio está bien, pero tampoco es una ganga. Solo me quejo del servicio que resulta en ocasiones más que displicente.

Cuidado con el éxito …

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Frankfurt Mormar, Águilas

mormar águilas

Este clásico aguileño ofrece unas instalaciones sin lujos pero aparentes, cuidadas y limpias y un trato familiar. Dispone de terraza y de comedor interior. La terraza es muy agradable en buena parte del año. El interior está suficientemente ventilado y refrigerado y es luminoso, aunque a veces puede hacer algo de calor.

Hacen bien las paellas, hacen buenas frituras y tratan bastante bien los pescados, manejando un género de buena calidad-precio.

Aconsejo un picoteo para comenzar e incluso en los platos principales (uy .. ¿he dicho yo esto?) o algunos entrantes con un arrocito.

Allí vamos en familia cuando no queremos sorpresas en la factura.

¿Y el nombre? No sé, no me lo pregunten a mi que yo también me lo pregunto. Tal vez estuvieron allí emigrados y en cuanto a lo de Mormar, pues ni idea. En el diccionario de la RAE lo más parecido es mormado (que padece muermo …) o mormarse (congestionarse la nariz). Tal pasaron mucho frío en Frankfurt….

Hasta el próximo verano.

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Galería fotográfica del “Día de los ajos 2020” (Mostra de la Cuina de Pinoso y presentación de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”)

Fantástico día de reunión de amigos y compañeros el pasado 27 de Febrero de 2020 en el Restaurante El Timón de Pinoso a propósito de la XX Mostra de la Cuina que sirvió de excusa para la presentación en sociedad de mi primer libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Fue, además, un día perfecto para homenajear (y habrá más homenajes) a Rosa María Amores Rico por sus cuarenta años en la notaría.

El libro está disponible aquí:

Pincha AQUÍ para comprar “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” edición en papel (Basconfer)

Pincha AQUÍ para comprar “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” edición digital (Wolters Kluwer)

Os dejo con la galería. ¡En 2021 más y mejor¡

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Jimmy`s Fish, El Pireo, Atenas

jimmy`s fish

Si fuimos a Jimmy & The Fish fue por ir al El Pireo y por la recomendación de la guía de viaje y de la recepción del hotel donde nos alojábamos. Cogimos un taxi desde el centro de Atenas que no tardó mucho y que fue razonable de precio (me acaba de venir un flash de aquel momento).

El local es pequeño y acogedor, bien decorado y con un público elegante.

Todo bien hasta aquí, pero a partir de aquí no nos gustó nada. No cenamos bien: el rissoto estaba insípido, los calamares solo sabían a plancha y el pescado que nos ventilamos, cuyo nombre no recuerdo, no tenía ningún fuste. De los postres ni me acuerdo. El camarero hizo lo posible por agradar, mientras que el que debía ser Jimmy (o the fish, vaya usted a saber) hablaba por teléfono y salía a fumar al exterior. Y lo peor de todo, nos pegaron un palo que nos levantaron en peso, muy caro. El de la guía tendría que revisar sus criterios y los del hotel también.

El típico caso en que te traen la bandejita con el bicho, le saludas y luego te frungen.

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La “tendencia” de compartir los platos

compartir platos

La enésima ocasión tuvo lugar ayer.

Lo de comer dos platos y postre ha pasado a la historia salvo que vayas de menú. Y casi que lo de comer un plato para ti solo. Ahora todo “se tiene” que compartir y, oigan, les digo que yo me quedo con hambre.

Entre los que no quieren gastar, los que quieren adelgazar, los que piden “en su propio nombre y derecho” y “en representación del resto de la mesa” pensando en su hambre y en el tamaño de sus cuerpos y estómagos, lo cierto es que me pasa en bastantes ocasiones que yo hubiera pedido (y comido) más de lo que se pidió (y me comí).

No nos fuimos mal ayer de “El Callejón de Cuqui” pero un poquito de ensalada de tomate y ventresca, un par de patatas “Macho”, una croquetita, un tapita de fritura y otra de pulpo, medio trozo de bacalao rebozado (buenísimo), la mitad de un volován de no sé que y un par de lascas de un lomo bajo de buey (más la tarta de cumpleaños) me supieron a poco y me hicieron pensar una vez más en aquello que decía Godofredo de Miramonte en Los Visitantes: “estas menudencias me han abierto el apetito, ¡que traigan los gansos, los capones y los jabalíes¡“.

Y, ojo, que la cosa no es solo de los comensales, también es de los restaurantes (y no lo digo por Cuqui, que conste) que desde hace tiempo, a mi modo de ver, se aprovechan de la tendencia del “to share” y disminuyen las raciones y aumentan los precios. Es más, ayer mismo les parecía que habíamos pedido comida suficiente cuando yo no tenía nada claro que así fuera. Es lógico que sean prudentes y deben serlo, pero también es lógico que a veces yerren.

Pues, “¡pide lo que tú quieras¡”, podrían decirme, pero no es tan fácil. Luego vendrían las contrapartidas: “¡que caro¡” o el “¿no ves?, al final ha sobrado comida”.

En fin, abogo por el “not to share” y porque nos sigan quedando de Madrid para arriba, donde las cosas no son las mismas, y mi querido Portugal, donde quedarse con hambre es más difícil aunque sea a base de arroz, ensaladas, patatas fritas y ¡mucho cilantro¡

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La Antigua Maestranza (Calçotada 2020)

¡Pues ha estado muy bien otra vez¡ Mi anterior visita (y ya van nueve ediciones) fue hace dos o tres años. El menú ha sido el mismo excepto el cuarto plato que fue entonces un cordero en salsa y ahora el suquet de pescado. Más sustancioso el cordero aunque resultó demasiada comida después de habernos jalado una barbaridad de calçots.

Con la bebida (y se bebieron varias botellas de vino y unas cuantas cervezas) el precio se puso en unos 70 Euros por pareja o algo más (no me acuerdo). Estuvimos muy bien atendidos por los dos camareros que eran unos máquinas y pasamos un rato estupendo que continuó después con una copa y media hasta bien entrada la tarde del domingo.

A mayores, como dicen en Galicia, nos trajeron las alcachofas y las patatas asadas.

Sin duda hay que repetir en 2021 y asistir a otras jornadas gastronómicas de Jordi Paretas (las asturianas creo que son las próximas), el jefe de La Antigua Maestranza.

¡De categoría¡ Hasta me arrancaron el compromiso de intentar ir al padel …. cualquier día aparezco que estoy enrobinao.

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La Catedral, Cartagena

restaurante la catedral

Ahora lo dudo, pero juraría, y así lo comentamos Pablo (el dueño) y yo hace tiempo, que tuve “el honor” de hacer la primera crítica para Tripadvisor de “La Catedral”. No ha sido el único caso.

Llevábamos tiempo esperando este día y lo cogimos con ganas. Nos reunimos en la terraza del Bar Teatro Romano y mientras nos tomábamos unas cuantas cervezas y escuchábamos el buen sonido de una banda italiana venida a La Mar de Músicas, fuimos calentando motores para la cena.

Al anochecer nos llegamos hasta La Catedral, junto al Teatro Romano y la Vieja Catedral de Santa María, que le ha dado nombre, en la Cuesta de la Baronesa que fue el epicentro de la noche cartagenera durante unos años y que ha recuperado parte de su antiguo ambiente.

La edificación fue rehabilitada con mucho tiempo y esmero (¡y ha quedado fantástica¡) y cuenta con varias plantas dispuestas para comidas, cenas y copas.

Nos habían preparado el comedor del aljibe (todo el mundo pasa a verlo y causa sensación) con una enorme mesa con sillas y mesas altas, sin manteles.

Había mucha gente esa noche y nos advirtieron de que estaban a tope en el momento de nuestra llegada, pero lo cierto es que la cena fue fluida y no estuvimos para nada desatendidos por un servicio joven y con ganas que irá mejorando con el tiempo.

Teníamos un menú concertado en plan picoteo por 35 Euros. Empezamos con una ensalada, seguimos con un queso de rulo caliente, unos rollitos rellenos de morcilla, unos pinchos morunos muy sabrosos y terminamos, que ahora recuerde, con atún y entrecots troceados al centro. Los postres, a buen nivel, también fueron compartidos.

La calidad-precio fue muy buena y las cantidades más que suficientes; hasta diría que sobró comida.

Aparte de la cerveza, que se bebió en abundancia, tomamos un Ribera del Duero al que le sobraba temperatura.

Tras aquella primera visita ha habido unas cuantas más.

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La Marquesita, Cartagena

marquesita restaurante cartagena

La Marquesita se encuentra en la Plaza de los Carros (Plaza Alcolea en el callejero oficial) y cuenta con agradable terraza (¡menudas hortensias y en Cartagena¡) y comedor interior. Hace pocos días, después de bastante tiempo sin ir, me he reencontrado con este restaurante y no volverá a pasar tanto tiempo sin que me pase por allí, porque salí muy a gusto. Atenta la propietaria (¿la marquesita?) y el servicio. Precio medio-alto. Buenos vinos (tomamos un Mauro crianza, perfecto de temperatura y conservación y a buen precio, para lo caro que suele ofrecerse). De entrantes tomamos quisquilla cocida (de la mejor de los últimos tiempos), manitas de cerdo (delicatessen), tempura de verduras (muy rica) y de platos principales carrillera de ternera (se deshacía pero con una salsa demasiado contundente), canelones (muy buenos y con la misma salsa que la carrillera), cabrito lechal (no es mi debilidad) y bacalao (con gran aspecto, pero que no probé). Los postres estaban BUENÍSIMOS (sobre todo la melosa de trufa). Volveré pronto.

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La Teja Azul, Villena, Alicante

la teja azul, Villena

La Teja Azul dispone de una zona de barra y de otra de comedor compuesta de varias dependencias que debieron ser las habitaciones de la antigua casa que allí existía. La estética y decoración de todo el local es rústica y acogedora. El servicio es esmerado. La presentación de las mesas, la cubertería, la vajilla y la mantelería están cuidadas y la comida, ¡ay, la comida¡, me gustó todo, pero el entrecot de angus fue sublime, tal vez el mérito sea del angus, pero también hay que saber prepararlo. Además, ahora te dan mucho angus por liebre. Buenos vinos. Buenos precios medios. Mereció la pena el viaje hasta Villena. Hasta pronto.

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Lugar do Sixto, Cordido, Foz, Lugo

lugar do Sixto foz

Desde el O Mar de Foz, Jorge Raúl, se nos perdió un poco, pero solo un poco. Cordido está a dos pasos de Foz, en medio del campo, donde se respira Galicia por los cuatro costados. El establecimiento tiene una pinta exterior estupenda; el interior no defrauda, aunque no opino del hotel puesto que solo fui a “yantar”. Lo hice en la terraza, suspendido en el aire, con buenas vistas, bajo una buena sombrilla, muy bien atendido por el propietario (que no pierde detalle de nada de lo que ocurre en su establecimiento). Nos invitaron a un poquito de cecina con queso rallado para empezar, luego nos pusieron unos chipirones con patata, (sabrosos y tiernos, bien combinados) y alguna cosa más que no recuerdo; los platos principales fueron en la línea Jorge Raúl para “peones camineros” (por la abundancia, no por otra cosa), tanto la carne, como el pescado (merluza) o los callos al estilo de Cordido (¡menuda digestión, a mediados de agosto y con casi treinta grados¡).

En el postre me sorprendieron con un yogur de oveja (La Coladilla) que me encantó. Bastante, y buen, vino (creo que tres botellas para cuatro … ) de Rioja y el precio no nos pareció mal: unos 160 Euros, cuatro adultos y un niño (que cumplió con sus huevos con patatas).

Y volver, volver, voooooooooooooolveerrrrrr ….

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Meson J.M., Monforte de Lemos (Lugo)

meson en monforte de lemos Lugo

Increíblemente, después de haber comido en O Grelo, algunos teníamos suficiente para cenar algo. Así que debidamente recomendados nos plantamos en el Mesón J.M., casi enfrente del espectacularísimo Colegio de Los Escolapios, y allí nos jalamos un pulpo a feira, una de queso del país, una ensaladita de tomate (el tomate es diurético y nos vino bien para desengrasar) y una botella de mencía que estaba muy fresquito.

Nos costó 28,30 Euros. Nos atendieron francamente bien y por allí (estábamos en la terraza) circulaban botellas de vino y chuletones de mucho mejor porte que nuestro discreto yantar. Habrá mejor ocasión de degustar otros platos en el J.M. Entre tanto quede este aviso para navegantes.

En nuestra estancia en Monforte, otra noche cenamos en La Polar.

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New York Café, Budapest

new york cafe budapest

Que sí, que sí, que es maravilloso y que hay que ir, pero le falta confort y calidez. Además el personal podría ser algo menos estirado pues contribuye a convertirlo en lo contrario de lo que debería ser, es decir, en una cafetería express en un sitio muy bonito:

“Tómese algo y disfrute de estar en el mejor café del mundo, pero no se me repantigue mucho que tiene que entrar el siguiente”.

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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O Grelo, Monforte de Lemos (Lugo)

grelo Monforte lugo

El Restaurante O Grelo de Monforte fue Premio Nacional de Gastronomía, aunque no sé en que categoría de las varias que hay. Este premio, que el propio restaurante se ocupa de publicitar (aunque algún camarero no tenga ni idea de en que año se les concedió) lo otorgan las Juntas Rectoras de la Academia Española de Gastronomía y la Cofradía de la Buena Mesa, y no digo yo que en el año (o siglo) que se lo concedieran (en la correspondiente categoría) a O Grelo, no lo mereciese, pero hoy, creo que más bien no lo merecería. Seguro que algún preboste de Monforte perteneciente a esas magnas Juntas y/o Cofradía tuvo alguna decisiva intervención en el otorgamiento.

Bueno, pues, aconsejados por gente que conoce Monforte, seducidos y casi abducidos por lo del Premio Nacional, nos presentamos a comer un día de Junio. El local es agradable, modernillo, justo de personal, atendido con cierta desgana y estaba (era miércoles) casi vacío (otra mesa y la nuestra).

Primero pedimos camarones y tuvieron que llevárselos a darles una lavadita porque estaban salados y no era, como dijo el jefe de sala, porque se les había echado sal por encima, era porque se habían cocido con sal de más; además de sabor los he probado bastante mejores. El pulpo con cachelos estaba de primera y el caldo gallego también. Los segundos platos fueron entrecot al queso y lacón con grelos, ambos correctos pero nada del otro mundo. El mencía que tomamos no nos gustó (era de la bodega de la casa), estaba además muy caliente y hubo que enfriarlo. Acabada la botella nos pasamos a un valor más seguro: Campillo Crianza de Rioja. Los postres eran ricos. De precio no estuvo mal: rondó los 50 Euros por cabeza.

Tal vez mi decepción esté relacionada con las expectativas generadas por el dichoso Premio.

Creo, a pesar de todo, que debe ser de lo mejor de Monforte y no me extrañaría que repitiera si volviera por allí.

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One Way Bistro, Sofía, Bulgaria (Nochevieja 2018)

Volvimos del fantástico Monasterio de Rila y tras un rato de descanso en el City Hotel BW Premier Collection de Sofia nos fuimos a la calle a buscar un sitio donde cenar en Nochevieja. Dimos un buen paseo. Todos confiábamos en José Luis. No habíamos reservado para cenar pero confiábamos en su instinto y en su buena suerte para encontrar un sitio bueno y bonito (barato en Bulgaria casi seguro que lo iba a ser). Después de un rato, el desánimo parecía cundir entre nuestras filas y .. de repente .. ¡va y lo encuentra¡ Lo habíamos intentado en un par de sitios y, cerca del Teatro Ivan Vazov apareció una calle, una luz, un recoveco, unas escaleras, un semi sótano, un bistro, ¡One Way¡ Sí, pero tenemos solo una mesa pequeña, en esa esquina, no sé si estaréis cómodos, es posible que estéis apretados. Ven Justito, ¿tú que dices Mamen? Pues a mi me gusta; una carrerilla; un silbido a Miguel, Pepa y Almudena, ¡oye que sí¡ ¡que tienen sitio¡

En unos minutos estábamos ubicados, las primeras cervezas, las tablas con quesos y embutidos, las ensaladas, las salchichas, una botella de Deja Vú (y con ganas de una segunda que no tenían), otra botella de un vino italiano, una camarera majísima, postres, buena música, unos gin tónics, gente que entraba y salía (sin parar) a fumar. Unas risas con el calor del cuarto de baño. Nos dio tiempo a cenar, a volvernos a abrigar y a salir a la calle para irnos a tomar las uvas (sí, las uvas que llevamos desde España). Y ¡menudo momentazo¡ … fuegos artificiales, abrazos con españoles e italianos, cánticos, promesas de matrimonio, risas, bailes … Fantástico e inolvidable.

Un momento Nochevieja de esos que no se olvidan por mucho tiempo que pase. Hubo otro hace tres años. Tal vez el año que viene sea en Armenia.

¡Abrazos amigos¡

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Pecado Gastrobar, Águilas

La sensación del verano 2018 en Águilas ha sido sin duda el Pecado Gastrobar. Indispensable reservar con antelación, aunque no sabría decir con cuanta. Yo como mínimo lo he hecho de una semana para otra. El primer día reservé para mi segunda visita que iba a hacer dos semanas después. Se ubica en una antigua fábrica de esparto en desuso desde hace muchos años situada en el Paseo de La Colonia de Águilas. Yo llevo cuarenta años yendo a Águilas y siempre he visto esta edificación en primera línea exactamente igual que lo ha estado hasta ahora. La rehabilitación es excelente y el local muy agradable. Se han conservado algunos muebles y papeles de la antigua fábrica y oficina y se han abierto nuevos huecos en las paredes situando enormes ventanas por las que entra mucha luz y se disfruta de las vistas al paseo y la playa. Pensé inicialmente en que tal vez pudiera ser un sitio ruidoso pero no lo es. Se puede hablar perfectamente sin que te molestan ni los de las mesas de al lado ni los de la barra. Prefiero sin duda el interior a la terraza que no me aporta nada especial.

El servicio es joven, le pone ganas y asesora bien. Los platos no son pequeños. Era la comidilla en Águilas, “te vas a quedar con hambre y es caro”. ¡Que va¡ ¡en absoluto¡ Buenas y equilibradas raciones que no dejan a nadie con apetito y el precio resulta razonable. Noventa euros para dos adultos y un niño en nuestra primera ocasión, incluyendo aperitivo de la casa, cervezas y refresco, botella de vino, un postre y un gin tonic y entre los platos un solomillo ibérico (que quedó más bien seco por la manía del niño del bastante hecho), una fritura con migas negras, sashimi de salmonete, un contundente plato de pasta y unas patatas bravas. Siempre hay quien quiere llenar la barriga por cuatro perras y que encima esté todo impresionante.

Me pareció muy destacable la carta de vinos. En Águilas una carta de vinos con quince blancos (y que los tengan) es una proeza. Me decanté por un Dominio de Fontana, de Uclés. Solo 13 Euros para un vino muy, muy interesante que tengo que intentar conseguir para beber unas botellas en casa.

Tienen otro en Murcia (en el Mercado de Verónicas) y esta gente creo que viene de la zona de Jaén.

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Pest Buda Bistro, Budapest

budapest desde pest

En una ciudad completamente desconocida y tan grande (aunque el distrito del castillo es manejable) es difícil acertar cuando vas buscando algo que te guste y sin ninguna referencia. Me gusto muchísimo el local. La atención fue excelente y tuvieron mucha paciencia con nuestro “inglés de los bosques”.

La pitanza consistió en un delicioso paté de ganso, un mini codillo, pato y pollo paprika. Compartimos algún postre y hasta me pusieron el cumpleaños feliz en español y una gran bengala para soplar las velas de mi cuarenta y tantos cumpleaños (¡las velas las llevaba yo!). Tomamos vino y cerveza. El vino fue recomendación del camarero que acertó plenamente con ella.

Fue la comida más cara de las que hicimos en Budapest (93 Euros, dos adultos y un niño).

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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Regreso a Malvasía (Playa Honda, Cartagena)

restaurante malvasía playa honda Cartagena

Tengo suerte con el Malvasía. Cada vez que voy, me invitan.

La primera vez fui con mis amigos El Señor de Cuenca y Rosa Palo y no me lo esperaba. Creo que ninguno de los comensales lo esperábamos. Hace ya un cierto tiempo de aquello y no recuerdo casi nada de lo que comimos y bebimos. Solo recuerdo un estupendo rato y un alborozo interior cuando llegó el momento de pagar y nos dijeron, “están ustedes invitados por Don G. Gracias Don G. Le debo a usted una o varias, pero nunca nos hemos puesto a tiro. Es más desde este fin de semana, le debo a usted otra más.

La segunda vez, la segunda visita, ha sido este fin de semana. Mi amigo Chencho cumplía los 50 y reunío allí a un grupo de amigos del que me emocionó formar parte. Ya no se hacen amigos tan fácilmente a los 50 (Chencho y yo somos de la misma quinta), ni tan buena gente como lo es mi amigo Chencho.

Fuimos citados a las 21:12, hora exacta de su nacimiento 50 años antes, y tras irnos recibiendo y conociendo sus distintos sectores de amigos con una cerveza o copa de cava en la mano y algunas viandas de las buenas, pasamos a la mesa.

Nos anunció Pedro Montiel, el propietario, que haríamos cinco tiempos y postre. Luego hubo un par más totalmente improvisados.

Primer tiempo: Lomo de sardina ahumada con puerto y lágrimas de pimiento de Perú.

Segundo tiempo: Chips de manzana deshidratada con canela, azúcar, foie y perlas de tomate.

Tercer tiempo: Taco de salmón con mango y yuzu.

Cuarto tiempo: Carpaccio de alcachofas con trufa negra y lascas de gouda.

Quinto tiempo: Bacalao al horno con su brandada y cebollitas caramelizadas. ¡Dios mío como estaban esas cebollas¡

Tiempo extra: Chuleta de cerdo ibérica a la brasa con chips de patata agria y tartufo. Algunos ya se encontraban desfondados a estas alturas y otros (¿verdad Sele?) tuvimos que emplearnos a fondo.

Postre:  Tarta fina de manzana con vainilla de Tahití.

Postre extra: Tarta de cumpleaños.

Especiales fueron las palabras a modo de trovo que le dedico Yolanda, su amiga desde los 17 años. ¡Brava¡

Luego charla y una copa. Poco más pude hacer puesto que la noche previa acompañé a otro cincuentañero en su tránsito a la cincuentena y mis fuerzas estaban algo justas. Pronto contaremos la historia de El Jardín de la Estación y el Hotel del polígono de Lorquí

¡Gracias amigos¡

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Restaurante “A la Brasa”, Cartagena

Nos marcamos el 3 de Enero de 2020 una cena en “A la brasa” muy ajustada de precio en una mesa de la planta baja en la que estuvimos muy a gusto y muy bien atendidos.

Este fue el menú:

  • Ensalada clásica con nuestro atún casero al centro
  • Jamón bellota y queso con pan y tomate
  • Tempurizado de calamar y calabacín en bao
  • Marinera de plato de pulpo y clásica
  • Sushi variado dos bandejas de 18 piezas
  • Plato fuerte chuleton ternera asturiana al centro
  • Postre tarta de queso horneada, tiramissu o redvelvet

Bodega incluida 30€. La cerveza se bebió con alegría. El vino estaba tan ajustado al menú, que, particularmente, no me gustó nada. En cualquier caso fue más culpa del grupo que del establecimiento. No hay duros a cuatro pesetas. Además a mi eso de que lo importante es juntarse, me parece muy correcto pero también muy relativo pues para mi es importante juntarse y al mismo rango que juntarse comer o cenar bien. Para comer a salto de mata ya tengo cuatro días a la semana. El resto de la semana prefiero hacerlo a todo confort o en otro plan.

“A la brasa” y su hermano pequeño “A la barra” (para tapear) son dos de mis recomendaciones oficiales para los que visitan Cartagena y me preguntan.

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Restaurante Abrá Same (Grill&Tapas), Cartagena

El 29 de Diciembre, aprovechando el paréntesis entre la Navidad y la Nochevieja nos fuimos a comer a Abrá Same. Había estado por allí unas semanas antes, picando algo, antes de asistir al concierto de Burning en la explanada de la Universidad.

La terraza de la plaza de San Francisco es tentadora, pero a mi apetecía comer dentro. Nos instalaron cerca de la zona de la cristalera que permite divisar la cocina, flanqueados por un lado por el cuarto Rey Mago, Artabán y por una mesa de jóvenes parejas con niños que pintaba que iban a dar bastante la lata y que luego no la dieron tanta. Artabén, de la asociación cultural Gaia Cultural, resultó ser un tipo muy parlanchín, con ganas de interactuar, de relacionarse y de agradar con el que nos acabamos haciendo una foto.

Para cuatro, esta fue nuestra elección:

  • Croquetas de chipirón
  • Dados de jamón y pistacho
  • Caballitos
  • Pulpo
  • Y un Señor chuletón de Angus de 1,100 Kg

Todo, pero todo, estaba muy bueno.

Pedí el vino del tío de los pelos, el Goru de Ego Bodegas y me supo a muy poco. No sé si el nivel de alcohol en sangre navideño fue el culpable, pero el caso es que no me gustó nada.

El camarero ya reconoció que “en los postres fallamos”. La verdad es que lo hacen muchos locales y no debería ser tan difícil mantener un nivel mínimo. Optamos por la lecha frita, que nos gusta mucho pero resultó un pelín basta con trozos demasiado grandes y frito en exceso.

No tenían vino dulce pero nos pusieron una copa de cava y unos dulces navideños.

El servicio estuvo muy atento e hizo todo lo posible por agradar. Lo consiguió.

El titular sería: “la carne no falló pero en el precio se notó”. También es verdad que no nos iba a llevar el viento.

Al terminar dimos una vuelta por el Belén municipal.

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Restaurante Alfonso, Pinoso (Alicante)

junto al restaurante alfonso

Pinoso es conocido en media España por su arroz con conejo y caracoles. Cuando decía estando en Es Mercadal que me venía para Pinoso (y ya hace de eso once años) me lo dijo mucha gente, “ah, muy buenos los arroces de Pinoso. Es completamente cierto y el Alfonso es un sitio de primera categoría para tomarlo.

Se encuentra plena Plaza de España tiene una terraza para cuando el tiempo lo permite y dispone de un comedor con bastante clase en planta baja.

Podemos comenzar la actuación con un buen jamón, buenas ensaladas, salpicón de pulpo, gazpachos, el caldo con pelota y luego el arroz, o, tal vez, una buena carne.

Variedad de vinos de la tierra que merece la pena probar y algún postre destacable si queda hueco, lo que será difícil puesto a lo que pidas siempre se añadirá algún entrante de la casa, a al menos el pan tostado con tarrina de ajo y otra de tomate triturado con aceite. No pueden faltar para terminar las perusas y un vinito dulce.

Se nota la mano de la nueva generación (entre otras cosas en la fantástica web que he enlazado al principio de esta mini entrada).

A disfrutar … 

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Restaurante Arrocería Universal, Cartagena (Murcia)

restaurante arrocería universal

Mis nuevas rutinas tras el estado de alarma, después de no haber salido más que una vez de la provincia de Murcia (salvo a trabajar) para ir a Ciudad Real a la única presentación que he podido hacer de “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” en el ya lejano 13 de Marzo y de casi no haber tenido vacaciones de verano, pasan por darme algunos homenajes todos los viernes en lo que ha bautizado como “El Club de los Viernes” del que forman parte mi mujer, mi hijo y yo, más aquellos amiguetes que tengan a bien pasar un rato agradable alrededor de una buena mesa, que yo ya estoy harto de eso de que “lo importante es vernos”. ¡Que coño! Lo importante es vernos y comer y cenar bien que en caso contrario me quedo en mi casa. Ya llevo casi trece años comiendo a salto de mata y no tengo ganas de ir a restaurantes para quedarme con hambre y a comer en plan serie B.

Pero no solo hay “El Club de los Viernes”, también hay ahora en mis cortos fines de semana un poco de ejercicio (pero sin pasarnos) en forma de un buen paseo el sábado noche y un poco de bici y baño el domingo para luego ir a comer a algún local interesante que en este caso fue el Restaurante Arrocería Universal.

Se trata de un local que ya ha pasado por distintas manos hasta llegar a ser Universal. Ayer comimos allí la mar de bien, a un precio muy razonable y estupendamente atendidos.

Nos despachamos con un par de entrantes: las patatas bravas tres cocciones y el cachopo asturiano que no es un cachopo en sentido estricto pero que está buenísimo. Suficiente para tres. Las patatas fueron el plan B. El A, que era el sushi, falló porque solo está disponible para las cenas.

Después el zagal se ventiló un solomillo con salsa de queso que estaba muy bueno (a pesar de que lo pidió más bien hecho y se lo trajeron abierto). Doy Fe de ello porque no pudo con los dos últimos bocados. Para nosotros nos pedimos un estupendo arroz negro con calamares, judías verdes y ajetes. Las judías tenían un punto perfecto, poco hechas, bien crujientes, ¡hum!.. deliciosas. Me encanta el alioli pero fueron ellos los que nos lo ofrecieron porque no le hacía ninguna falta a un buen plato de arroz, así que ni se me había ocurrido pedirlo inicialmente.

Después un sorbete y una tarta de queso.

El vino un verdejo Loess que me pareció una estupenda opción para el momento.

Este local pasa a la siguiente ronda de “El club de los viernes” y habrá que repetirlo cuando le toque.

100 pavos con la propina (generosa) incluida.

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Restaurante Asturianos, Madrid

restaurante asturianos

Domingo noche en Madrid. Principios de Abril. Todavía frío. Me lleva a Asturianos un amigo y compañero madrileño de buen estómago. Nos sitúan en una mesita coja de al lado de la puerta, en la zona de la barra. Doble incomodidad para empezar. Vislumbro desde donde estoy un comedor interior. Ya no hay más peros. A partir de aquí, disfruté como un enano: unas sardinas marinadas, un carpaccio de rape y huevas de oricio, unas albóndigas de boletus y una merluza a la sidra. De postre una mousse de chocolate con aceite y sal maldon. Para regar la plaza un Predicador. No llegó a 100 Euros los dos con la propina.

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Restaurante Chamonic, Cartagena

restaurante chamonic cartagena

Anda que no he pasado yo horas en el Principal, hoy Chamonic.

Si cuando vivía en Murcia, los puntos de encuentro con mis colegas fueron El Refugio, el Nicolás (que en realidad se llamaba Casimiro) y La Taberna de Toni, en Cartagena fueron los dos Principales: el viejo Principal en la calle Bodegones que era un sitio fantástico que hasta había ganado algún premio de diseño, interiorismo, arquitectura o algo por el estilo y, años más tarde (creo que porque se tiraba el edificio), el nuevo Principal en la calle Cañón.

Primero se fue Moncho camino de El Portús, donde sigue, y luego lo dejó Pedro. Ha estado cerrado alguna temporada y abierto las demás con otros nombres y planteamientos pero sin tocarse el local, que era casi tan estupendo como el primero.

Ahora ha llegado Chamonic. Allí está Daniel un veterano de la hostelería cartagenera relacionado con el Saray y con la recientemente cerrada Mejillonera.

Con escasos cambios en el local (que está en perfecto estado) y a cargo de un equipo que en nuestra primera visita (que no será la última) estaba compuesto por al menos seis personas (él incluido), presenta una carta variada, de precios asequibles y amabilidad para dar y tomar.

Optamos por el pulpo con cachelos, los chips de berenjena (que me vuelven loco y estaban buenísimos), por el bacalao con tomate y por el rabo de toro con taco de patatas que me pareció muy sabroso (y no en exceso pues los hay con salsas contundentes de más) y también escaso al ser compartido con mi mujer (vamos, que me hubiera comido un par de trozos más sin ningún problema). El vino de Bodega Crusoe Treasure fue Garnax el Loco. Su uva garnacha me pareció no tan potente como la de otros vinos (y eso que es 100%) así que puede que haya quien lo agradezca. Un rico tiramisú dio término a la comida (bueno … y un par de chupitos) que salió por unos 65 Euros, para dos personas.

Justo al lado del Chamonic, la Cervecería Levante que también regenta Daniel, ha de ser declarada sucesora oficial de la Mejillonera para los nostálgicos de aquel local. Allí podrán ver (y beber) sus míticos cachis y sus tazas de Ribeiro.

Suerte.

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Restaurante Club de Regatas, Cartagena (Murcia)

restaurante rcrc cartagena

Muchos bandazos ha dado la “concesión” del club en materia de restauración. Es una pena porque tienen un sitio excelente que bien llevado sería una maravilla para disfrutar de la ubicación y de las vistas, pero no hay manera … o hace mucho tiempo que ya no hay manera.

Actualmente lo llevan los mismos que llevan el Club Náutico de Santa Lucía y hacen poco a más o menos lo mismo que en Santa Lucía (que está a escasa distancia) en una ubicación mucho peor que la del RCRC.

Me explico: una ensalada de tomate (muy discreto) y de bonito en salazón (de calidad justa tirando a sabor demasiado fuerte y a cortado hacía horas), unas correctas tortitas de camarón, unos buñuelos de bacalao demasiado bastos, unas gambas rojas también correctas y unas almejas aceptables. Para terminar un par de raciones de caldero y de postre un variado vulgaris total.

El vino fue un Barbadillo, que me pareció Fake Barbadillo. ¿Cómo si no se explica que te traigan la botella abierta con el corcho puesto pero sin apariencia de haberse extraído recientemente y con una etiqueta de 2016? Para mi eso es Barbadillo garrafón, aunque el frío camufla “lo que sea” y es posible que te la cuelen.

Y poco más que contar. Que soy socio, que mi pilla al lado de casa y que muy de vez en cuando, si siguen llevándolo, me pasaré por allí a comer.

Por cierto, la ensaladilla que suelo tomarla de tapa en la terraza de socios, está buenísima y tienen los tercios de cerveza perfectos de temperatura (es decir, helados).

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Restaurante El caballero de Olmedo, Olmedo, Valladolid (y la Gran Posada de la Mesnada)

caballero olmedo restaurante

Llegados a Olmedo y nos alojamos en la Gran Posada de la Mesnada: “En nuestra ruta hacia Santiago de Compostela, queríamos hacer noche en la provincia de Segovia. Buscando en Internet, acabamos encontrando un par de sitios interesantes pero en la provincia de Valladolid: uno en Pozal de Gallinas y el otro en Olmedo, la ciudad del Caballero, la villa de los siete sietes. Nos decantamos por Olmedo (lo del Pozal de Gallinas sonaba, como mínimo, inhóspito) y por La Gran Posada de La Mesnada, y creo que no acertamos. Nuestra conclusión es que ni volveremos, ni lo recomendaremos. La página web, por la que hay que darles la enhorabuena, dejaba entrever un cierto tufillo hortera. Al llegar nos dijimos, “de aquí ya no salimos hasta mañana”, pero en cuanto estás un rato (y dejando de lado la anécdota de que el gran bon vivant que fue Gonzalo de Borbón, sí Gonzalo de Borbón, el hermano de Alfonso, se casó allí con Mercedes Licer) empieza a entrarte un poco de asquito. Huele mal, hay humedades, está todo un poco sucio, un poco rancio, un poco a medias, un poco cutre, un poco descuidado. En fin, una pena, porque no se duerme todos los días en una edificación cuyos orígenes se remontan a 1517, ni en una propiedad tan singular, con capilla incluida, patio, fuente, gran escalera, jardín, piscina y además regentada por un tipo aún más singular, con un perfil egocéntrico y con ánimo de pasar a la posteridad. Por lo que parece, dormí en los aposentos que Manolete ocupó dos años antes de su muerte”.

Después de recomponernos del largo viaje y estando ubicados en la terraza del bar del Centro de la Tercera Edad, su amable camarero nos recomendó para cenar “El Caballero de Olmedo”, donde, por lo visto, él mismo había trabajado.

Así que nos fuimos para allá y nos encontramos con un local ubicado en una bonita zona del pueblo, muy bien decorado, amplio, despejado, con muy buenas vistas y situado sobre una bodega que se veía a través del suelo que era de algún material transparente (y resistente, claro está).

Mientras tomábamos una cerveza nos decantamos por unas croquetas, unos pimientos asados buenísimos, una morcilla exquisita y por un ESPECTACULAR lechazo. También se pidieron chuletillas y una hamburguesa riquísima, aunque demasiado poco hecha para mi gusto.

Nos dimos al Cigales, que es una D.O. que no es fácil de encontrar en una carta (pero no en aquella zona).

Nos invitaron a unos licores y pasamos un rato genial comenzando una ruta de Paradores que tuvo su primera parada en León.

La pena fue que no ganáramos Eurovisión con aquel algo pequeñito, ou, ou, o….

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Restaurante El Churra, Murcia

el churra restaurante

Un clásico de Murcia venido a más y remozado en los últimos tiempos. Bulliciosa barra, tranquilos reservados, todo normalmente a reventar. Amplia carta para empaparse de Murcia. Nosotros tomamos una buena quisquilla, jamón ibérico y queso, tomatico con bonito (hum, que rico, aunque para los foráneos fuerte de sabor) y luego hubo paletilla de cabrito, alcachoficas con foie, buñuelos de calamar y un entrecot (¡cachis, los he probado mejores¡). Nutrida bodega; tomamos el Fernández de Piérola, un Rioja que parece un Ribera y que cada vez me encuentro en más cartas (hasta ahora en El Churra de Murcia, antes en el Toscana de Cartagena y en Casa Benigna de Madrid).

De postre PAPARAJOTES, con MAYÚSCULAS, que con el PAN DE CALATRAVA son la gran aportación de MURCIA al mundo de los “desserts”. Precio medio. Servicio atento y profesional. Volveré.

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Restaurante El Timón, Pinoso (Alicante)

restaurante el timón Pinoso

El póker de ases de Pinoso es, sin duda, el que forman Paco Gandía, Alfonso, El Timón y Pere y Pepa.

El Timón es un local enorme. Dispone de un comedor para menú diario, de otro para comer a la carta y además tiene reservados y salones para celebraciones.

En cuanto al yantar (lo mejor sin duda alguna junto con el trato de Ramón Lozano), recomendaría dejarse llevar por los entrantes que la casa recomiende: el pan tostado con tomate rallado y ajo, típico de Pinoso, las aceitunas con guindilla y cebolla, el tomatito con calderón, los espectaculares buñuelos de bacalao (nada parecidos a los habituales), el boqueroncito de la zona de Cartagena, los chipironcitos, el queso fresco rebozado, el embutido de la zona … y de plato principal pues las paellas, los gazpachos o el cochinillo, aunque yo me quedo con la paella de arroz y conejo o con la de verduras (casi con ésta que se encuentra menos por la zona y resulta muy sabrosa).

Un variadito de fruta y/o dulce para el postre y luego unas “perusas pinoseras” con un vino dulce y a dormir la siesta. Bodega buena, con gran representación de los vinos de la zona (Pinoso, Monóvar, Jumilla y Yecla). Yo diría que sale por los 30-40 Euros, según vino.

En Febrero participan en las Jornadas Gastronómicas de Pinoso, que han cumplido, con gran éxito, su décimo octava edición. Todos los años me reúno con mi equipo y el de los compañeros del Distrito Hipotecario de Monóvar (notaría y registro de Monóvar), mis amigos ADP de Fincas Deltell, Olegario Jover y Luis Miguel Tormo y pasamos uno de los mejores momentos de todo el año. El Timón celebra a lo largo del año otras jornadas que le hacen merecedor de más visitas.

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Restaurante Haesje Claes, Amsterdam

 

restaurante haesje Claes

Nos lo recomendó el conserje del hotel en el que nos alojábamos, así que por un momento pensamos en que nos había mandado al chiringuito de su primo. Al llegar vimos que estaba a reventar y nos tranquilizamos. A pesar de tener reserva (muy recomendable hacerla, por cierto) tardaron un rato en acomodarnos. El servicio fue diligente y agradable. Nos marchamos los últimos, sin que nos metieran prisa y pasamos un rato muy divertido. La cocina holandesa está a años luz de la nuestra pero tomamos unos arenques que estaban ricos, un paté aceptable y unos platos fuertes (el mío con puré, salchicha, bacon y judías con cebolla) interesantes. De postre nos dimos a una varieté de quesos holandeses y de vino un Rioja (sin comentarios). Me gustó el ambiente, la animación y el resultado final. Por cierto, decidimos ir a Suecia en el siguiente viaje, pero no sé si este grupo volverá a hacerlo algún día.

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Restaurante La Tartana, Cartagena, Murcia

Segundo viernes de “El club de los viernes” y vuelta a un clásico cartagenero remozado para darle un aire más moderno con una carta muy al estilo de “A la brasa” su hermano menor (si hablamos de antigüedad) pero conservando toques clásicos.

Me gusta la reforma. Se ha quitado la barra (total, en estos tiempos de COVID-19, ¿para qué?) y se ha despejado el resto del local que estaba demasiado ¿lleno? Ahora la atmósfera es espaciosa y despejada. Se conserva algún reservado o comedor más reducido hacia la parte de atrás, pero no me acerqué a mirar cómo habían quedado.

En la terraza las cosas (con una revisión del mobiliario y el menaje) son aparentemente similares. De todas formas, me apetecía cenar dentro y disfrutar de las nuevas instalaciones.

En cuanto a la carta, que es enorme, tiene un poco de todo, incluidos pescados, carnes y creo que arroces, más una batería de entrantes y montaditos.

Compartimos entre cuatro comensales un tartar de atún “estilo Tartana“(con su aguacate y su delicioso toque picante), una exquisita hueva de mújol con tomate, una riquísima quisquilla cocida (¡me hubiera comido 100 gramos más yo solo!), una de pulpo de roqueo al horno al estilo de la casa (con su patata incluida) y una de ceviche.

El vino (un par de botellas) fue el Tamborá (Godello, D.O. Ribeiro) que lo daban a 18,50 Euros botella y que ya había probado en “A la brasa”.

Quedó hueco para los postres que fueron tiramisú y tarta de manzana (en la foto).

Con la propina anduvimos por los 150 Euros, aunque 37 Euros fueron del vino.

Muy satisfecho y con ganas de que le llegue el turno de repetir en mi nuevo club.

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Restaurante La Torre, Pinoso (Alicante)

restaurante la torre Pinoso alicante

En La Torre uno no puede dejar de pedirse una gachamiga porque les salen espectaculares. Para mi son de los mejores en Pinoso haciendo la gachamiga que a pesar de ser un plato típico no se cocina tanto en los restaurantes. Pueden acompañarse de unas chuletitas de cordero y regarse con un buen caldo de La Bodega de Pinoso, que los tienen buenos y merecen probarse. Por cierto, la gachamiga es una gacha, elaborada con una masa de harina, agua, aceite de oliva y sal. Suele ir acompañada o aliñada de diferentes ingredientes, como ajos, panceta de cerdo o trozos de longaniza.

Antes, para empezar, unas atípicas gambas al ajillo en una cazuela-sartén, muy ricas y aceitosillas y una especie de tosta o panecillo con una brandada de bacalao o el queso rebozado o algo de embutido de la tierra. También tienen menú a buen precio. A la carta puede salir por unos 30 Euros por barba.

Y si alguno tiene interés en comprar gachamiga para llevar a casa que se ponga en contacto con mis amigos de La Abuela de Ubeda. Sí, Ubeda, no Úbeda. La de Jaén es esdrújula, pero la nuestra es llana y un pueblecito muy interesante por otra parte.

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Restaurante Marblan, Cartagena

restaurante marblan cartagena

Mientras el chiquillo echaba su partido de futbol semanal, nos fuimos a dar una vuelta por la zona y llegamos hasta la Avenida del Pintor Portela.

Allí en el número 9 reparé en un local de nombre Marblan, sencillo pero correcto que al llegar a casa pude ver que estaba especializado en comida latina. “A este sitio hay que venir”, pensé.

Unos días después, sin nada en el horizonte de planes de un sábado lluvioso, nos acercamos a comer allí, previa reserva (y conviene hacerlo porque sus dos comedores estaban prácticamente llenos).

En apariencia, la mayoría de las mesas estaban ocupadas por latinos.

Nuestros amigos llegaron antes que nosotros y pidieron la tabla Marblan para picar. Me encantó el plátano macho frito con queso fresco. El abrevadero fueron tres cervezas Club Colombia. No la había probado nunca y me resultó muy parecida a las nuestras. Luego vinieron la bandera serrana, el ceviche mixto, la hornada y la tarta de dulce de leche. Cuatro personas poco más de de 60 Euros. El postre prescindible.

Si uno se informa en la cuenta de Instagram (Marblan, 19) se va a pensar que esto es más de lo que es y puede que quede decepcionado cuando vaya, pero como yo había pasado por delante el día del paseo ya me imaginaba que no podía ser lo que pintaba. Aún así, fue una buena experiencia y hasta me apetecería repetir.

En la cocina trabaja gente de varios países latinos, así que en la carta pueden encontrarse especialidades de varios países.

Vigilen lo que piden que las raciones son super abundantes.

Estupendo el servicio y trato.

Hasta otra.

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Restaurante Silvino, Almoradí (Alicante)

restaurante silvino almoradi

Una nueva y esperada desvirtualización me lleva hasta Almoradí donde me invitan a comer (¡gracias, nos vemos en mi pueblo para la próxima¡) en el Restaurante Silvino. Salvo que es un sitio de primera para comer uno de los productos estrella de la tierra (la alcachofa) y también buen marisco no tengo muchas más referencias.

El exterior no llama la atención, pero el interior está mucho mejor. Pequeña barra medio conquistada por un grupo de hombres que somos los únicos que poblábamos el local el pasado jueves. Ni una sola mujer en las mesas del comedor principal ni en el anejo-reservado decorado con un cierto aire zen como dijo el amigo de mi amigo que quiso ser testigo del momento.

No llegué a ver la carta y me dejé llevar por las recomendaciones de mis acompañantes:

  • Ensaladilla de bogavante.
  • Salpicón de marisco.
  • Langostinos de Guardamar con un cierto parecido en tamaño al del Mar Menor.
  • Dúo de alcachofas (espectacular la alcachofa con fuá).
  • Y dorada (una dorada para tres), con su cabeza frita, ajos tiernos y ñoras.

Luego vinieron los postres y un par de gintonics muy bien preparados que alargaron la muy agradable sobremesa hasta cerca de las 19:30…

Especial mención para los dos vinos:

Qué bonito cacareaba y Naiades. El primero es un blanco de barrica muy singular, muy distinto y, por lo visto, nada fácil de encontrar. Es de Bodega Contador (la de Predicador) y acabo de ver que no es precisamente barato. El segundo, otro blanco, verdejo, de la Bodega Naia (de la que conocía dos vinos que no me gustan lo que me gustó  este) está en una horquilla de precio inferior que el primero y pudo ser un cambio arriesgado, pero no lo fue. Supongo que mis acompañantes sabían perfectamente lo que pedían y, a mis efectos, acertaron al 100%. Tanto es así que voy a intentar hacerme con algunas botellas de cada uno.

No sé si volveré a recalar por Almoradí, ni si habrá otros sitios que merezcan una visita, pero Silvino me ha parecido un sitio altamente recomendable.

Por lo demás, no sé que pensará mi amigo, pero yo creo que me doy buena mano a la hora de elegir amigos a desvirtualizar. Hay que repetir, sin duda …

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Restaurante Verruga, Lugo

verruga, Lugo

El Verruga fue una auténtica institución en Lugo. No podía faltar en ningún listado-guía-recopilación o recomendación de restaurantes que se preciara, aunque era un sitio de los caros. Siempre tenía de lo bueno mejor y encima una buena barra. En una de mis últimas actuaciones allí, pagamos 360 Euros (éramos cuatro) y tomamos: cuatro cigalas (de tronco, pero no de las más gordas que he visto), medio kilo de percebes, una de pulpo, una de empanada, media docena de ostras (más unas sopas y unas croquetas para los niños), un par de botellas de albariño y filloas para todos.

A mi padre le encantaba el Verruga y me dio mucha tristeza que lo cerraran, pero no había quien continuara el negocio, así que pasó a mejor vida.

Por cierto, me quedé sin probar los callos con tortilla que tantas veces me aconsejó mi amigo César Marful.

Sirva de homenaje este recuerdo para aquel gran templo gastronómico lucense.

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Restaurante, El callejón de Cuqui (2020), Cartagena, Murcia

Ya había escrito antes sobre este local con motivo de mi fobia a compartir platos.

Empiezo hoy por lo malo. Ir a un restaurante pensando en comer algo concreto y que no lo haya es una faena. Eso no puede pasar. Me refiero a las riquísimas patatas macho que no son más que una variedad de bravas pero que están buenísimas (y allí las hacen muy bien), aunque el que las hace mejor que Cuqui es mi amigo Manolo Sánchez. Menuda comilona a finales de Agosto en su casa de la playa. Esa sobrasada que me despierta las papilas gustativas mientras la recuerdo, las patatas macho al estilo de Manolo, las cigalitas con ajo, en fin un día estupendo … pero volvamos a El callejón del Cuqui (que no está en ningún callejón aunque lo estuvo en otra anterior ubicación).

Gran mérito el de Cuqui levantando un local que estaba maldito. Ahora (desde hace una larga temporada) está situado a un paso del estrellado “Magoga” (estrellado por la Estrella Michelín) en la Plaza de la Lonja a medio paso del centro, centro, de la ciudad (Juan XIII, Parque de Artillería …).

Remontados del disgusto de las patatas, pedimos unas sardinas ahumadas sobre tosta (muy buenas), un tartar de atún (estaba mucho más rico el de La Tartana del otro día), una tempura de verduras (muy bien hecha y muy bien presentada) cerrando con un tataki de vaca vieja que estaba espectacular (el mejor que he probado nunca). No sé si me olvido de alguna cosa (creo que no).

No me gustó mucho el vino (Melius godello, que es el blanco de la casa al parecer) que además venía flojo de temperatura. No mola nada beberse la primera copa y media con el vino no lo suficientemente frío.

Compartimos una exquisita tarta de queso al horno, aunque Fini dice que la suya es aún más rica. Salimos por 120 Euros (cuatro comensales) con la propina.

Correcto el servicio aunque un biombo nos tenía un poco escondidos para cuando necesitábamos pedir algo.

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Restaurantes (y pulperías) de Santiago

Santiago pulperías

No estoy seguro, pero creo que este viejo recopilatorio me lo debió pasar mi tío político Jaime Bouzada Romero. Tiene la meticulosidad típica de mi tío. Me parecía una pena tenerlo perdido entre miles de documentos de la carpeta NOTARIO de mi PC de la notaría.

RESTAURANTES:

  • Sin coche, ubicados en la Rúa del Franco.
  • El 42 (fueron a cenar los Reyes de España en una visita a Santiago). Precio: medio.
  • La Barrola. Tiene fuera piscinas de marisco. Precio: caro.
  • El Sexto II. Precio: medio.
  • El Gato Negro. Precio: medio. Es un clásico de Santiago, pero algo incómodo. Pequeño y con banquetas. Ya lo conoces.
  • Sin coche, ubicados fuera de la Rúa del Franco
  • La Tacita de Juan. Situado en la Rúa del Hórreo, a 300 metros de la Plaza de Galicia donde esta el hotel Compostela, muy famoso. Precio: caro.
  • El Asesino. Te envío una nota sacada de Internet. Llamé por teléfono y está abierto el sábado 5 y cerrado el domingo día 6. Si queréis ir el día 5 hay que avisar al teléfono 981 581 568.

El Asesino, un clásico compostelano situado en la Praza da Universidade, frente a la iglesia de la Universidad (antigua iglesia de los jesuitas) un poco más abajo de la facultad de Geografía e Historia.

El Asesino es toda una institución en la ciudad. Abierto a principios del S.XX, por sus mesas ha pasado gente como Lorca, Hemingway (si estuviese junto a la Plaza Mayor de Madrid ya le habrían puesto el correspondiente cartelito conmemorativo), Torrente Ballester, Cela, alguna vez he oído incluir a Cary Grant, etc. Debe su nombre a la costumbre que tenía el primer dueño de sentarse en una banqueta a la puerta y matar las gallinas allí mismo, desplumándolas y sangrándolas posteriormente en plena calle. De ahí, también, lo del cartel.

  • Asador Castellano. Situado en la calle Nueva. Comida castellana. Precio: caro.
  • Terra Nosa. Situado en la calle Nueva. Precio: medio.

PULPERÍAS

  • Con coche
  • O Tangueiro. Situado en el nudo de comunicaciones del barrio de San Lázaro, donde comienza la carretera antigua (no autopista) al aeropuerto. Muy conocido. Se jubilaron los dueños y quedó al frente el encargado.
  • Casa Fuentes. En la carretera de entrada al Monasterio de Conxo (antiguo manicomio). También muy conocida.
  • Sin coche
  • O Catro en la Rúa de San Pedro.
  • Los Sobrinos del Padre (cerca de la Casa de la Troya, frente a la iglesia de San Martín Pinario).

Los Sobrinos del Padre, la casa del buen pulpo, encabeza la lista de pulperías históricas de Santiago, e é a única que segue co costume de facer as contas con lapis na barra de mármore. «Os alemáns tíranme fotografías facendo as contas enriba da barra porque detrás dela hai un ordenador e unha calculadora», afirma Juan Antonio, orgulloso da manter viva a tradición.

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Restaurantes que hacen esperar una eternidad

el cubano de portman

Dos en el mismo fin de semana. Dos bofetadas en sitios que están bien, pero que lo fastidian todo tratando así a los comensales.

A saber:

  1. El Faro, Águilas: Soy un incondicional. Mis hermanas se ríen de mi, porque cuando estamos en Águilas y me preguntan que ¿dónde cenamos esta noche?, casi siempre les diré que en El Faro, pero lo de este sábado de Carnaval ha pasado de la raya. No cojan tanta gente ¡coño¡ o cojan más personal o amplíen la cocina, pero llegar a comer pasadas las tres de la tarde y estar a dos velas hasta casi las cuatro, sin pedir nada del otro mundo, sin que le traigan de comer ni a los chiquillos, escasos de cerveza, sin poder pedir el vino, girando permanentemente la cabeza a ver si cruzas la mirada con un camarero que se apiade de ti, que no disimule, que no esquive mirarte, escuchando excusas de los demás (hable con su camarero, es que yo no soy su camarero … es que yo no tengo tablet para pedir) pues te hace pensar en qué haces tú comiendo fuera de casa, con lo bien que lo hago en la mía. Además, ¿a quién se le ha ocurrido quitar el pudin de pescado de roca de la carta? Seguro que voy a volver (¿la última oportunidad?), pero me quedé con muy mal sabor de boca y comprenderé que quién no les conozca se queje de lo que ha tenido que esperar para comer en un sitio bien ubicado pero, reconozcámoslo, que tampoco ofrece nada del otro mundo.
  2. El Cubano de Portmán o La Farola está en las mismas. Bueno, peor. Dos siglos y medio para que, por fin, llegara un espectacular gallo pedro con patatas fritas y pimientos. Hasta entonces, cerveza y pan. Lo siento, pero no me compensa. En El Faro sí, por tradición, pero al Cubano no vuelvo. Lo juro, no puede hacerse esperar tanto, por mucho que tenga buen género y lo prepare mejor todavía. Amigo, hay que ampliar plantilla, de lo contrario está usted tomándonos el pelo.

Parece que en las notarías no somos los únicos que hacemos esperar, con la diferencia de que comemos todos los días, pero no firmamos testamentos, ni compramos casas, ni hacemos hipotecas todos los días.

Luego está la manía de pedir poco y que tengas hambre a la hora de la merienda. Expliqué aquí lo que pienso sobre compartir platos, así que no insistiré con este asunto.

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Sally’s Cook, Ciudad Real

El penúltimo día en que los españoles fuimos libres de movimientos, estuve cenando en Ciudad Real en Sallys Cook. Compartimos mesa y rato tres grandes amigos y compañeros, Luis FB, Zetacé y el que escribe. Al día siguiente iba a ser (y terminó siendo aunque las circunstancias nos deslucieran bastante el acto) mi charla/ponencia sobre oposiciones, a modo de presentación de mi libro, en el XVIIIº Congreso Nacional de Estudiantes de Derecho. La charla está condensada aquí.

Tras un viaje de cierto nerviosismo por lo que se avecinaba, pero disfrutando de una buena carretera nacional y de estupendas vistas en el atardecer, me planté en el Hotel Doña Carlota, que se encuentra justo al lado del Paraninfo en el que se desarrollaría mi actuación al día siguiente (aunque finalmente tuvo lugar en el propio hotel).

Fuera corbata, dentro dress code casual, y al bar del hotel donde me zampé un par de dobles de cerveza en compañía de un candidato a opositor a notarías con el que me trato desde hace un tiempo. Luego se unieron Zetacé y Luis. Al rato nos marchamos hacia Sallys Cook.

El local tiene una enorme cristalera que permite ver las cocinas en las que Sally trabaja sus elaborados platos. Solo se puede ir con reserva y solo tiene un menú degustación que imagino se variará con frecuencia. El pasado 12 de Marzo este era el menú (a 35 Euros por barba, sin bebidas):

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Sitios pendientes en Valencia

comer en valencia restaurantes

  1. De visita turística gastronómica-aperitivo, mi amigo Don Sele, me aconseja que me vaya a otro mercado menos conocido: el de Ruzafa.
  2. Tras el aperitivo viene perfecto tomarse el vermú en el Bar Vermúdez, donde el aperitivo es sagrado.
  3. Central Bar.
  4. Lavoe que me recomendó mi amiga Elena.
  5. Restaurante El Gastrónomo.
  6. Merkato – Multiespacio gastronómico en el centro de Valencia.
  7. El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en la Pastelería Montesol.
  8. En El Palmar y la Albufera, si quiero barca que la reserve, y si voy con niño que un sitio kid friendly y que no tiene problemas de espacio es el Nou Racó.
  9. Si me pongo pesado con lo de ir a La Malvarrosa, tal vez L´Estimat, La Pepica y Casa Carmela son buenas opciones.
  10. Pero muchísimo mejor, donde va a parar, es ir a la Pobla de Farnals y comerse un arroz al horno a leña en cazuela de barro en una auténtica barraca valenciana. En tal caso, hay que pasarse por Bergamonte.
  11. Bueno … tampoco he ido a Ricard Camarena.
  12. Q`Tomas.
  13. Algún día me podría hacer un poké, que están muy de moda.
  14. Convent Carmen.
  15. Café de las horas.
  16. La terraza de Blanq.
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Szazeves Etterem, Restaurante (Budapest)

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Pura casualidad encontrar el Szazeves Etterem. Buscábamos dónde cenar cerca del hotel y encontramos este local que tenía buena pinta por fuera y estaba recomendado por Tripadvisor.

Nada más entrar nos gusto la atmósfera del local y presumimos que habíamos acertado. Fue así. Nos acomodaron en una de las mesas-reservados y nos atendió un camarero con un buen nivel de español.

Sin él (gracias, amigo), no hubiéramos sabido que elegir. Nos decantamos por un pollo paprika, un cerdo mangarika en brocheta con verduras y una especie de calzone de goulash e hígado de oca.

Todo estaba buenísimo y cuando llego la hora de pagar, aún me pareció más bueno todavía. Precios de la España de antes del Euro. ¡Hay música en directo! ¡Una gran noche en familia¡

En aquel viaje nos organizamos con la guía City Pack Budapest.

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Thanasis Restaurante, Atenas

thanasis Atenas

Llegamos a Atenas a las cinco de la tarde horas y sobre las nueve estábamos cenando en la terraza (en pleno mes de Enero, abrigados eso sí) de Thanasis.

En una calle en que los restaurantes se suceden sin parar, nos atrajeron los platos que la gente tenía en las mesas y el tipo de público que parecía más bien “nacional”, así que nos sentamos.

No hablamos griego (bueno sé decir “ad dere gamisu” y “zelig naga misi nehemena”) y nuestro nivel de inglés es más bien bajo, pero nos entendimos con cierta facilidad con un camarero que sabía cuatro cosas de español y que con cierta gracia nos atendió perfectamente.

Tomamos la típica ensalada griega con queso, pimiento, tomate y pepino, una moussaka y un par de pitas con pollo y ternera con unas cervezas Mythos de medio litro para acompañar.

Cuando el día siguiente empezamos a patear la ciudad, descubrimos cientos de sitios donde comer, tantos que resulta difícil decidir.

No es un problema comer en Atenas y el Thanasis es una buena opción de éxito entre el público local, pero entre muchísimas otras dónde elegir y acertar.

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The Rebel Pigs (Valencia): Restaurante especializado en carnes

¡Menudo descubrimiento en Valencia¡

Céntrico local (Calle de los Borja, número 4) con posibilidad de comer en el interior o en la terraza.

Comenzamos el homenaje con un matrimonio de boquerón en vinagre y anchoa del Cantábrico sobre tomate ecológico; luego llegaron las croquetas (jamón ibérico y rabo de toro). Un par para cada uno aunque yo me hubiera podido comer media docena. Después fue el turno de la anguila (lomo de anguila macerado con salsa teriyaki). Espectacular. En Valencia será relativamente frecuente, pero por otros lares no es fácil encontrarse con anguilas en las cartas. Que recuerde, la comí hace muchos años en un sencillo restaurante de Hombreiro (Lugo) invitado por mi abuelo al que las anguilas (fritas en este caso) le pirraban. Años después, la primera noche en la península después de casi tres años en Menorca, cené angula (ahumada en este segundo caso) en el Parador de Tortosa. Después he tenido que esperar casi doce años para volver a tomarla (macerada en este tercer caso). Me tocaron tres trozos en suerte pero me hubiera podido comer, al menos, otros tantos.

Y después vino la carne. Este wagyu japones, pasa directamente a los anales de mi historia. Recuerdo aquellas espectaculares costillas de cordero de ese restaurante de Santomera al que tanto le gustaba ir a mi padre; recuerdo aquel fabuloso entrecot del restaurante del Meliá Castilla y recuerdo la primera vez que probé el angus en “La teja azul” de Villena. Ahora recordaré este primer encuentro con el wagyu en The Rebel Pigs. Creo que, como me pasó con el angus en Villena, no voy a volver a comer otro igual en mucho tiempo. Aunque hay una opción bien sencilla … volver a repetir cuando me pase de nuevo por Valencia.

La pieza de carne que nos tocó en suerte pesaba 466 gramos (ni uno menos) y se presenta sobre piedra ligeramente caliente (se trata de conservar el calor y no de churrascar la pieza) y unas escamas de sal blanca y negra. Es una carne muy tierna con unas espectaculares y deliciosas vetas de grasa que te recuerdan a una especie de ventresca cárnica. Se acompañaba con unas patatas fritas que se hacían necesarias para procurar no dejar pasar el momento demasiado rápido.

El vino fue un Rioja muy interesante (incluso en el precio): Las Pisadas.

Para los postres quedaba algo de hueco y cayeron un par de helados, pero no unos helados cualquiera .. estaba el de mango y yogur y estaba el de turrón y chocolate ambos sobre tierra de galleta oreo.

Luego vinieron los tokajis y los gin tonics de Oxley …

Curiosa la pizarra con las raciones disponibles de algunos de sus platos y cómodos los bancos con esos cojines que te amparan los riñones a la perfección pues a fin de cuentas uno ya va teniendo sus años.

Dejo constancia de que la papada no se me escapa en mi próxima visita …

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Tujuh Maret (o Tashi Deleg), Ámsterdam

restaurante Amsterdam

Tujuh Maret o Tashi Deleg dos nombres para el mismo sitio. El nombre indonesio y el tibetano. De puro rebote cenamos en este restaurante en nuestra primera noche en Ámsterdam. Como en los toros, tuvimos división de opiniones, aunque mayoritariamente salimos satisfechos de la experiencia.

Optamos por uno de los menús de la carta, como suele ocurrir cuando te encuentras con cocinas desconocidas y nos equivocamos al pedir tantos menús como comensales, puesto que sobró comida y se nos infló la cuenta innecesariamente (y no fue barato). Nos explicaron que había platos no picantes, picantes y muy picantes. Nuestros paladares no coincidieron totalmente con la clasificación que nos hizo el camarero y había platos no picantes que picaban, picantes que picaban, picantes que abrasaban y picantes que no picaban. Así que os conviene probar todo con cuidado y empezar por lo más suave. Tuve la sensación de que sin picante, con picante y superpicante todos los platos eran lo mismo y sabían por el estilo, por lo que cuando has probado tres o cuatro cosas, parece que las has probado todas. Por cierto, no sé si comimos indonesio o tibetano. Ya digo, interesante.

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Una nueva visita a Valencia

visita a valencia

Pues que me voy a Valencia otra vez y aunque voy a un bautizo y tendré el tiempo ocupado, alguna cosa más seguro que podré hacer.

De visita turística gastronómica-aperitivo, mi amigo Don Sele, me aconseja que me vaya esta vez a visitar otro mercado: el de Ruzafa. Tras el aperitivo me viene perfecto tomarme el vermú en el Bar Vermúdez, donde el aperitivo es sagrado.

Para comer, Zetacé me manda al Canalla Bistro y me dice que me coma un sandwich de pastrami. Igualmente me aconseja el Central Bar, aunque creo que me gustaría más comer en el Lavoe que me recomendó mi amiga Elena.

Por su parte Carmelo Llopis me dice que me tome un curry (o cualquier cosa de la carta, en general) en Bouet Restaurante y que lo del sandwich de pastrami de Canalla Bistro lo suscribe plenamente y sin reservas. También Carmelo me habla del Restaurante El Gastrónomo. Creo que en Febrero nos vamos a buscar un hueco para cenar allí.

Otra opción sería esta:

Merkato – Multiespacio gastronómico en el centro de Valencia

Y otra más, esta:

Llisa Negra. Cocina de producto. Quique Dacosta

El citado Don Sele me recomienda que para la merienda me tome unas milhojas (y que hasta me traiga alguna para mi pueblo que es el suyo) en la Pastelería Montesol.

Un par de cosas más:

Buscar alguna cosa bizarra en el rastro junto al Mestalla (aunque parece que hay propósito de llevarlo pronto a otro sitio).

Cosas bizarras que te encuentras en el rastro de Mestalla – ValenciaSecreta

Subir al Micalet o Miguelete que suena más familiar.

Si alguien se anima a financiarme a mi o a los Amigos de Sivakasi se acepta …

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Venta El Buen Descanso, Tallante, Cartagena

venta el buen descanso talante

Supongo que “El Buen Descanso” surgió como una venta de carretera, un restaurante de pueblo, que por su buen hacer ha ido ganando categoría y clientela. Suele estar lleno y han tenido que hacer varias ampliaciones del local. En esa línea de la “venta” de toda la vida es posible comer en este sitio buenos embutidos de la tierra con su pan de pueblo y unas buenas carnes, especialmente asadas. También se atreven con otros platos más elaborados que hacen la oferta muy interesante. Me parece un sitio altamente recomendable para una comida típica de la zona a precio interesante, aunque no sea especialmente barato. Algo más de simpatía en el personal no estaría mal, pero la masificación y el éxito son malas compañías a esos efectos. Buenos postres y bodega algo clásica, con un toque regional, que da buen resultado. Es un restaurante familiar, para familias, para comer y para cenar, cuyo principal handicap es que está en “el quinto pino”.

Tienen otro local en el centro de Cartagena, junto a la emblemática escultura del Icue. Paro poco por allí y hace mucho que no voy al de Tallante. Me apetecería volver a ver como sigue aquello.

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Vinos iniciáticos

vinos iniciaticos para empezar

¿Quién no puso cara de asco cuando probó la cerveza o el vino por primera vez? Yo, desde luego, lo hice y mirenme ahora…

El caso es que pensaba el otro día en esos vinos con los que uno se inicia; esos vinos que se encuentran en tantas cartas, que cuentan con excelentes distribuciones, de precios asequibles para bolsillos juveniles y que representan la primera parada (para algunos será la última o la que siempre transiten) a la que ya solo vuelves de vez en cuando.

Estoy hablando de aquellos Viña Albali, Estola, Ribeiro Pazo, Carrascalejo, Viña Esmeralda, Viña Sol, Peñascal, algunos Faustinos, El Coto o Barbadillo, que bebíamos en los restaurantes juveniles de mis veintitantos en Murcia o en Lugo como el Mickey, El Abanico de Cristal o el A Nosa Terra. Al Barbadillo he vuelto en los últimos tiempos a raíz de la visita a las bodegas en nuestro viaje a Sanlúcar.

Recuerdo también aquel vino de Toro que le comprábamos a Pascual de la bodega El Zamorano de Cartagena. Era un vino que bien conservado había salido ganando. Acabamos comprando todas las botellas que le quedaban de aquel tinto que estoy casi seguro que era un Cermeño y que nos vendía por un precio totalmente ridículo. Tal vez hoy me parecería infumable, pero entonces me parecía riquísimo.

Cuando vivía en Lugo a finales de los 80, bebía Ribeiro en taza, de aquel turbio gracias a los posos, aquel que le compraba por cajas a Manolo de A Nosa Terra, aquel que mi abuelo decía que hacía pssssshh cuando pasabas de Piedrafita y te adentrabas en el Bierzo, el vino de la risa que le llamaban mi hermano y su cuñado Jorge. También bebía Valdepeñas tinto frío de vez en cuando. Me recuerdo pidiéndolo en un clásico que cerró hace más de dos décadas que se llamaba La Cosechera en la Calle de la Cruz. Justo encima vivía una tía abuela mía que se llamaba Saleta y en la casa que hace esquina bajo los soportales de la Plaza del Campo, vivía mi bisabuela Josefina que era de Castrillo de los Polvazares, que casó en La Coruña y llegó a cumplir los 99 años allí en Lugo.

Pronto me aficioné al Martín Codax gracias a un regalo que Gerardo Landrove, catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Murcia, le hizo a mi padre a quien le gustaba el vino mucho menos que a mi.

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Covid-19

¿Cómo funciona lo del aval del ICO en las pólizas COVID-19?

covid 19 pólizas ico

Dice uno que le dice otro que le han dicho en el Banco: “En los ICO, el ICO avala el 80 % por lo que el Banco solo arriesga un 20 %”.

Y además añade: “Ya me han llegado un par de personas que me dicen que el Banco les dice que ellos solo asumen responsabilidad por el 20 % y que con el 80 % que afianza el ICO ellos quedan liberados de la deuda en ese porcentaje. Dicho de otro modo: que el ICO no va a repetir lo que no se haya pagado, si llega el caso de que no se paga la deuda“.

Y dice otro: “El ICO es un simple avalista. No creo que ningún fiador que pague o que cumpla por el deudor no repita contra este. Luego si un cliente impaga a un Banco, este irá a por el ICO y una vez que el ICO pague, repetirá contra el cliente avalado por lo que hubiese pagado”.

Un tercero añade: “El Banco arriesga el 20 % y el cliente lo arriesga todo”. “Que va – dice otro que no había intervenido – el Banco no arriesga nada. Si la póliza es fallida, el 80 % lo reclama al ICO y el 20 % restante al cliente o a sus avalistas, si los hay. Luego el ICO ya reclamará a quien corresponda. Es un negocio redondo.

Finalmente dice el que inició la conversación: “Pues así lo venden algunos Bancos. No aprenden”.

Termina la conversación The Boss cuando advierte: “Cuidado, hay una cláusula en pólizas en que la que el ICO faculta al Banco para que si paga el 80 %, le exija el 100% al cliente, el 20 % por principal y el resto como representante suyo por derecho de reembolso”.

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¿Pistas para la actuación notarial durante el estado de alarma en la Nota de Prensa del Ministerio de Justicia?

Aunque parece que todos nos hemos centrado en el párrafo que dice que “tanto la decana del Colegio de Registradores, como el presidente del Consejo General del Notariado han agradecido al ministro la gestión que ha permitido que estos profesionales puedan disponer de material de protección sanitaria para la prestación de los servicios esenciales” puesto que por lo visto mayoritariamente no disponemos (digamos que aún no disponemos porque parece ser que sí que se está en ello) de material alguno, salvo que el que nos hemos procurado nosotros mismos o, en mi caso, que me ha proporcionado la distribuidora del programa de gestión del programa informático de mi notaría y que utilizamos para los que trabajamos en la notaría y para algún cliente despistado, a mi me ha parecido que hay algún otro elemento de importancia a efectos de la valoración de la urgencia para el otorgamiento de documentos que no formen parte del tráfico de las entidades financieras y aseguradoras.

Dice la nota:

  • El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, ha dejado patente en su texto la importancia de la intervención notarial y registral en el refuerzo de la seguridad jurídica en nuestro país.
  • El ministro ha pedido que aborden (que abordemos) diversos escenarios para la vuelta paulatina a la normalidad para atender, desde el concierto del conjunto del sector, vías alternativas a la resolución de conflictos ante la previsión de aumento de la litigiosidad con la recuperación social y económica.
  • Nuestras propuestas se tendrán en cuenta en el plan de reactivación de la Justicia que pondrá en marcha el Gobierno con la desescalada de las medidas adoptadas para la contención del coronavirus y en el primer paquete de medidas de #Justicia2030. Este documento incluirá lecciones aprendidas en esta crisis y actuaciones que se están llevando a cabo estos días por el conjunto del sector y que, más allá del escenario actual, pueden ayudar a la modernización y mejora continua de la Administración de Justicia.
  • Mientras dure la crisis, se mantendrán reuniones periódicas con los representantes de ambas profesiones, a petición del ministro, para tomar el pulso de la actividad judicial. Sí, dice judicial pero habrá que interpretar que quería decir jurídica o notarial y registral, ¿no?

A mi me parece, como he dicho, que el texto de la nota de prensa nos da varias pistas para nuestra actuación durante el estado de alarma y para lo que vendrá después:

Nuestra intervención refuerza la seguridad jurídica y nuestra seguridad jurídica es preventiva. Nada podremos prevenir si no llegamos al otorgamiento y la autorización de nuestros instrumentos públicos. Puede que, en algunos casos (bien tamizados), la mejor sea firmar.

Se prevé un aumento de la litigiosidad, lo que nos lleva, una vez más, al famoso lema de Joaquín Costa: “A notaría abierta, juzgado cerrado”. No podremos evitar el aumento de la litigiosidad si no ejercemos nuestra función de seguridad jurídica preventiva, aunque sea unas circunstancias completamente diferentes a las habituales.

Estamos improvisando soluciones que pueden acabar implementándose a corto o a medio plazo. Las lecciones aprendidas van a contribuir a la modernización y mejora de nuestro servicio público.

Nos van a seguir tomando el pulso. Esperan por tanto que lo haya (no que estemos muertos) y para que lo haya tenemos que seguir trabajando.

Terminaré diciendo que por muchas pistas que puedan darnos, por mucha interpretación que hagamos de cada norma o de una nota como esta, no debemos olvidar que somos los Notarios los que debemos llevar las riendas de la situación y nunca, en ningún caso, nuestros clientes. La última palabra es LA NUESTRA.

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¿Vuelta de tuerca a la urgencia notarial por Covid-19 con la Instrucción de 30/3/2009?

covid-19 urgencia notarial

Dice la nueva Instrucción de la DGSJFP de 30 de Marzo de 2020 sobre servicios notariales esenciales que:

“A los efectos de lo establecido en el apartado 17 del Anexo del Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para los trabajadores de los servicios no esenciales, deben ser definidos, con carácter restringido, los servicios notariales esenciales, como aquellos servicios mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible de la actividad económica, societaria y financiera, así como cualquier otro necesario para evitar daños patrimoniales graves e irreparables.

Particularmente, tienen carácter esencial los servicios relativos a las siguientes actividades:

a) Las actuaciones procesales no suspendidas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

b) El cumplimiento de obligaciones tributarias y tramitación de expedientes de regulación temporal de empleo.

c) Actividades de financiación y de seguros.

d) Los servicios notariales en relación con servicios profesionales en la medida en que sus actividades sean esenciales, de conformidad con lo previsto en el Real Decreto-Ley 10/2010, de 29 de marzo, y normas que desarrollen éste.

e) Los que se deriven de la no interrupción a día de hoy de los cómputos civiles, así como los actos de naturaleza personal de carácter urgente.

f) En general cualquier otra actividad notarial necesaria para el desarrollo de actividades que sean esenciales, según lo previsto en el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020 que siempre ha de ser interpretada estrictamente”.

Creo que soy sector minoritario en la doctrina, pero a mi me parece que la Instrucción es bastante restrictiva fuera de lo que es el ámbito de las entidades financieras.

En un solo párrafo utiliza los siguientes términos o frases: restringido; esenciales; servicio mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible; necesario; y daños patrimoniales graves e irreparables. ¿Cuántas operaciones hay de estos tipos? Pues yo diría que muy pocas, aunque luego cuando se hace la enumeración de las que particularmente (lo que deja claro que hay más) lo son, deja alguna puerta abierta al referirse a la no interrupción de los cómputos civiles, a los actos personales urgentes (testamentos) y a otros esenciales. También hay quien ve una puerta abierta en lo de los servicios profesionales. Sin duda, sigo pensando que la urgencia ES EXCLUSIVAMENTE CONSIDERADA POR EL NOTARIO.

Sea lo que sea lo que cada uno entienda, haciendo de su capa un sayo, mi impresión es tras una primera semana, una segunda semana y estando como estamos en la tercera semana del estado de alarma, la caída de la actividad es gigantesca tanto en lo financiero como en lo no financiero (que ha desaparecido casi por completo). Más vale que nos pongamos a preparar todo lo que hemos reputado no urgente y, además, todos los chirimbolos que teníamos arrumbados en nuestros despachos para darle un empujón a esto, ojalá sea, a partir del 13 de Abril, aunque mucho me temo que la cosa no va a terminar a partir de ese día. Era lógico que la gente tardara unos días en desaparecer de las notarías, aunque a alguno más que firmarle su operación financiera, le hubiera dado un par de bofetadas como a aquel que se comió un bocadillo delante de mis narices hace un tiempo.

Por cierto, vaya chorrada lo de las personas trabajadores por no decir trabajadores o trabajadores y trabajadoras.

Y, también por cierto, hoy me han vuelto a parar en la carretera. El primer día fueron los municipales de mi pueblo.

¿A dónde se dirige? Soy el Notario, les dije. Anda, no te había reconocido. Y me dejaron continuar.

Hoy en plena autovía había un control de la Guardia Civil. Me han preguntado que a dónde iba. Soy Notario de mi pueblo, les he dicho. ¿Se dirige usted a su domicilio? Sí. Entonces me ha hecho un gesto con la cabeza que no he sabido interpretar indicándome con la mano que podía continuar. De momento viajo con mi DNI, mi tarjeta de Notario (aunque en la foto parezco mi hermano pequeño y ya me lo estoy renovando), un autosalvoconducto que me he hecho y el salvoconducto de mi Delegado de Distrito. Mañana espero incorporar el de mi Colegio Notarial y una declaración responsable en base a este anexo. Menudo dossier … pero desde que multaron a Begonusa el otro día, más vale prevenir.

Dentro de este enlace está todo lo que he escrito sobre el asunto del Covid-19.

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Alegación, justificación y apreciación de la urgencia notarial durante el estado de alarma (COVID-19)

covid-19 urgencia notarial

¿Que hay notarías en las que si el cliente dice que quiere firmar se firma …? En las primeras horas del estado de alarma circuló por los chats notariales esta advertencia que en cuanto tuvimos la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado quedó, en mi opinión, completamente superada (con lo que imagino que no se estará usando sin haberla, al menos, mejorado):

Yo, Notario, dejo constancia expresa de que la presente escritura se ha otorgado a petición de las partes, quienes me han manifestado, bajo pena de falsedad en documento público, que su otorgamiento es por causa de fuerza mayor y situación de necesidad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7 .1, letra g del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Yo, Notario, he advertido a las partes de las consecuencias de la falta de veracidad de tales afirmaciones y del régimen sancionador establecido por la norma citada.”

Que sí, que sí, antes de que vuelvan a decírmelo, que conforme al Reglamento Notarial advertimos lo que creemos oportuno y el que quiera advertir que advierta, pero ¿y lo que dice la Circular 2/2020 del Consejo General del Notariado?, ¿dónde queda? Vamos a recordarla:

“Primera.- Reglas Generales.

1.- La intervención notarial es excepcional en las actuales circunstancias por lo que la urgencia ha de interpretarse restrictivamente, en la medida en que supone un desplazamiento prohibido en el estado de alarma decretado.

2.- La urgencia no debe identificarse con la fuerza mayor o fuerza irresistible. El notario tendrá que apreciar las circunstancias concurrentes a fin de formar su juicio sobre este particular con antelación a la posible citación del interesado en su notaría.

En su apreciación el notario habrá de ponderar la naturaleza de la operación, la existencia de plazos perentorios y otros extremos, como la existencia de graves perjuicios derivados de la denegación, que revelen en su caso la apremiante necesidad del interesado o de alguno de ellos.

Hagamos un inciso: ¿de dónde se sacan los que se lo saquen que si el cliente alega urgencia es suficiente? ¿El que quiere firmar firma? Repetición de la jugada:

  1. El notario tendrá que apreciar.
  2. Formar su juicio.
  3. En su apreciación.
  4. Habrá de ponderar.

Continuemos con la Circular:

Segunda.-Reglas especiales:

A) Rogación:

El interesado habrá de ponerse en contacto con la notaría previamente por teléfono o correo electrónico, a fin de solicitar la pertinente cita y dejar constancia de la causa de urgencia por la que solicita la intervención notarial. Por ello, a fin de justificar la urgencia y facilitar los datos del otorgamiento, el correo electrónico debe ser el medio preferente, siendo excepcional el encargo telefónico, que deberá utilizarse sólo para aquellas personas que carezcan de medios telemáticos.

En alguna escritura he visto que se indica “previo requerimiento y acreditación por los comparecientes del carácter urgente”. Lo que dice la norma es “dejar constancia de la causa de urgencia”. Dejar constancia es una cosa, acreditación es otra bien distinta. ¿Cómo se acredita? ¿qué se pide? Además se dice que “a fin de justificar” el correo es el medio preferente y que es excepcional el encargo telefónico y siendo así ¿que rayos pinta eso en la escritura? Si se hubiera querido que fuera en la escritura, así se hubiera dicho, ¿no? Además, como ahora veremos la constancia por escrito de la urgencia, se efectúa en archivo separado y es cosa exclusiva del Notario entenderla justificada. En fin, que no comparto criterio.

B) Citación:

El notario, si considera justificada la urgencia, citará para un día y hora al solicitante, por los mismos medios no presenciales, advirtiéndole que deberá acudir a la notaría con aquellos medios de autoprotección que garanticen la seguridad sanitaria.

De la causa de urgencia habrá de quedar constancia por escrito que se llevará a un archivo separado en el que se reseñe el número de protocolo o asiento del Libro Registro y que permita de este modo justificar el cumplimiento de las medidas impuestas por el Gobierno a raíz de la declaración de alarma. Este archivo deberá conservarse durante un plazo de cuatro años, para su puesta a disposición de la actuación inspectora de las Junta Directivas de los Colegios Notariales, de las autoridades administrativas o judiciales.

Sin perjuicio de la exigencia de rogación y cita previa, no hará falta justificar ni archivar la causa de urgencia en el supuesto de las operaciones que luego se indican, que además de típicas conllevan por su naturaleza la urgencia. En los demás casos, se requerirá la apreciación por el notario de las circunstancias de urgencia concurrentes“.

Repetimos: El notario, si considera justificada la urgencia.

Vamos ahora a por la constancia por escrito. A mi se me ocurren tres opciones:

  1. El escrito lo firma el que alega la urgencia.
  2. El escrito lo firma el que alega la urgencia y también el Notario que, por supuesto, se moja admitiéndola (si no la vas a admitir, simplemente sobra).
  3. El escrito lo firma el Notario.

Me inclino por la tercera opción y ya tengo cuatro casos que pueden verse aquí. Estoy dispuesto a admitir la segunda opción, pero la primera me parece completamente infumable e inadmisible. Tuve claro desde el primer momento, y lo sigo teniendo, que ese escrito es cosa del Notario pues debe ser un escrito con un juicio de valor eminentemente técnico basado en la situación fáctica alegada por el interesado. El que se tiene que mojar es el Notario aunque acepto que el interesado alegue y el Notario de su visto bueno, valorando la situación, pero endiñar el escrito al interesado sin más, me parece simplemente demencial.

Espero que los órganos de la administración de los que dependemos jerárquicamente y los corporativos apliquen con todo rigor el régimen disciplinario a quienes puedan estar actuando de manera completamente irresponsable en esta gravísima cuestión.

Dicen que vamos a cambiar como sociedad y que los individuos vamos a mejorar después de todo esto. ¿Alguien realmente se cree ese mantra? Hay que ser muy iluso para creer en ello. Yo no tengo ninguna confianza en la sociedad en su conjunto, ni en casi ningún colectivo humano. Solo creo en las personas individualmente consideradas (y en muy pocas, por cierto). Luego que si el gobierno nos miente…

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Aplaudir a los Notarios (COVID-19)

aplaudir a los notarios

Se reivindicaban hace unos días por su papel en esta crisis unos amigos que son maestros y al hacerlo uno de ellos comentaba que le hubiera gustado que los aplausos de la gente desde los balcones durante las semanas que se fueron sucediendo tarde tras tarde (y en los que, por cierto, no he participado ni una sola vez) hubieran estado también dedicados a su colectivo profesional puesto que él sí que había aplaudido por los sanitarios en general, por los camioneros, por los cajeros de supermercado, por los bomberos, por los policías, por la guardia civil, por los agricultores y no sé por cuantos colectivos más, considerándose, por su esfuerzo (por el esfuerzo de su colectivo), merecedor de esos aplausos. Así me lo parecía a mi también (sin la menor duda además), pero fue entonces cuando yo le dije (con ánimo jocoso), “bueno y también por los Notarios, ¿no?, ¿por los Notarios no aplaudías?”. Y el tío va y me responde algo así como “¿pero es que tú has trabajado?”. Pues sí, le digo, desde el 16 de marzo hasta el 19 de junio, de lunes a viernes, todos los días de 9:30 a 15 horas, añadiendo, para defender y dar a conocer el papel de los Notarios en la sociedad y en estos trágicos momentos, que “una buena parte del tráfico económico de estas semanas se ha movido gracias a las notarías, es decir, gracias a los Notarios y a los que trabajan en las notarías”. A este buen amigo, pareció sorprenderle mi respuesta pero lo único que dijo fue algo así como que “yo por los Notarios no aplaudo”.

Lástima que no recuerde cuál fue la frase exacta pero o fue eso o fue algo como “por los Notarios no aplaudo ni loco”, “por los Notarios sería por los últimos que aplaudiría”, “o jamás aplaudiría por los Notarios”.

No, no me acuerdo, pero (recojones) pensé, ¿y qué le hemos hecho los Notarios y todos los que trabajan en las notarías a este imbécil para que salga con esa estupidez? Se puede meter sus aplausos donde le quepan porque no los necesito. Lo mío fue una broma, pero lo suyo no me lo pareció y me reveló una animadversión, una inquina hacia mi colectivo profesional que no sabía hasta ahora que este amigo pudiera tener y que no tengo la más remota idea de las razones en que podría estar fundamentada. No me consta que mi amigo sea un experto en el sistema de seguridad jurídica preventiva español, en la fe pública o en la función notarial, así que, dejando a salvo que la cuestión que trato no tiene la menor importancia y que tal vez fuera una broma suya, no puedo evitar pensar que este tipo es un memo respecto del que mi consideración personal ha bajado muchos puntos.

Al final a estos sujetos lo único que parece que les vale son los tópicos y saben perfectamente cuales son los que lastran a su colectivo: que ganan poco y que tienen muchas vacaciones, frente a los nuestros que son que ganamos mucho y que no damos ni golpe.

En fin, que poco me gusta la gente que no sabe de lo que habla o que no piensa lo que dice.

Por cierto, mi amigo no me ha comprado mi primer libro, pero buena falta le haría leerse el segundo que, en pocas semanas, estará a la venta y del que ya anticipo el título: “Crónica notarial de una pandemia”, distribuido en exclusiva por Basconfer.

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El cierre del acuerdo extrajudicial de pagos y el estado de alarma (COVID-19)

mediación concursal covid-19

Me ha parecido completísima la comunicación recibida del mediador concursal que lleva el único acuerdo extrajudicial de pagos que se me ha quedado enganchado por el estado de alarma, así que no quiero perderla.

Yo le escribí al mediador y le dije:

“Estimado Sr. xxx: El motivo del presente correo es el de tener noticia del estado en que se encuentra el ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS de DON xxxx, comenzado el xxx  y para el que usted aceptó nombramiento el xxx. En el actual estado de alarma entiendo que no se ha podido cumplir el plazo de dos meses para intentar cerrar un acuerdo, pero si me comunicara usted su completa imposibilidad, podríamos proceder al cierre y continuar las actuaciones para el concurso del Sr. xxxxx. A la espera de noticias, saludos, Justito El Notario”.

A los pocos días recibí esta detallada contestación que me lo dejó todo claro:

“Con referencia a la información que me solicita le indico que como usted bien sabe el pasado 14 de marzo de los corrientes, se produjo en España la interrupción de plazos procesales y administrativos producidos por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Posteriormente, el Real Decreto 537/2020 de 20 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en su artículo 8 establece que, con efectos desde el 4 de junio de 2020, se alzará la suspensión de los plazos procesales.

Como consecuencia de esta situación, los plazos establecidos en el art. 242 bis de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal que regula las especialidades del acuerdo extrajudicial de pagos de personas naturales no empresarios, se han visto interrumpidos; lo que ha llevado a esta mediación concursal a variar el calendario establecido para la mediación de D. xxx, con DNI xxxx.

Así, en la comunicación que les hizo esta mediación concursal el pasado 20 de febrero a D. xxxx y 4 de marzo a los acreedores les indicaba que la reunión para alcanzar un ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS se celebraría el día 20 de abril de 2020, a las xxx horas en primera convocatoria, y a las xxx horas en segunda convocatoria, en las oficinas de este mediador concursal; si bien por los motivos anteriormente expuestos no pudo llevarse a efectos dicha reunión y el plazo de celebración de la misma quedó interrumpido.

Como consecuencia de ello, tras el alzamiento de plazos procesales, y atendiendo al calendario establecido en el mencionado art. 242 bis de la Ley Concursal, les he procedido a comunicar tanto al Sr. D. xxxx como a los acreedores que la REUNIÓN con los acreedores para la finalidad de alcanzar un ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS se va a celebrar el próximo martes 7 de julio de 2020, a las xxx horas en primera convocatoria, y a las xxx horas en segunda, en las oficinas de este mediador concursal.

Por otra parte le informo que le he remitido a los acreedores la Propuesta de Acuerdo Extrajudicial de Pagos que me ha hecho llegar el deudor D. xxxx, para que procedan su estudio y valoración; recordándoles lo establecido en el art. 236 de la Ley Concursal, respecto a la posibilidad de presentar propuestas alternativas a la que se les ha remitido; así como del art. 237 de la mencionada Ley Concursal, respecto a la participación de los acreedores en la reunión prevista al efecto.

Una vez efectuada la reunión prevista le haré llegar el acta de la reunión.

Con respecto al plazo de dos meses que establece la Ley Concursal para continuar las actuaciones para el concurso consecutivo, entiende este mediador concursal que ha quedado igualmente interrumpido, y que el mismo finalizaría el 18 de julio, por lo que es a partir de esa fecha cuando debe de interponerse el concurso consecutivo, ello sin tener en cuenta lo establecido en el art. 11 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, donde se establece que hasta el 31 de diciembre de 2020 el deudor que se encuentre en estado de insolvencia no tendrá el deber de solicitar la declaración de concurso, haya o no comunicado al juzgado competente para la declaración de este la apertura de negociaciones con los acreedores para alcanzar un acuerdo de refinanciación, un acuerdo extrajudicial de pagos o adhesiones a una propuesta anticipada de convenio y que hasta el 31 de diciembre de 2020, los jueces no admitirán a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hayan presentado desde la declaración del estado de alarma.

Esperando  haber dado respuesta a su correo, quedo a su disposición. Atentamente”.

Da gusto encontrarse con profesionales así.

Por último, para centralizar en esta entrada por relativo a acuerdo extrajudicial de pagos y COVID-19:  Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia. Artículo 17Durante el año siguiente a la declaración del estado de alarma se considerará que el acuerdo extrajudicial de pagos se ha intentado por el deudor sin éxito, si se acreditara que se han producido dos faltas de aceptación del mediador concursal para ser designado, a los efectos de iniciar concurso consecutivo, comunicándolo al Juzgado.

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Elevación a publico de pólizas ya firmadas previamente (COVID-19)

covid 19 elevación a público de pólizas

A mi me habían dicho que alguna entidad incluía en el clausulado un apoderamiento para poder llevar a cabo la elevación a público ella sola sin que el cliente viniera a firmar, pero también puede no tratarse de eso sino más bien del caso que una póliza ya esté firmada por el Banco y electrónica (o presencialmente) pactándose en el clausulado la elevación a público de la misma. El poder para la elevación a público parece claramente insuficiente conforme al Artículo 1.280 del Código Civil.

La solución podría ser firmar de nuevo en presencia del Notario con esa fecha de intervención. Convendría – me comentaba una compañera – añadir una cláusula en la que se dijera que se dan por buenas las liquidaciones de intereses hasta la fecha para evitar problemas de conformidad con la liquidación en caso de una ejecución. Se indicaría, además, que a partir de la fecha de la intervención tendrá eficacia ejecutiva sin perjuicio de los efectos atribuibles entre partes desde la fecha indicada en el propio documento. ¿También se podría hacer indicación de efecto retroactivo al día que ellos quieran? ¿Podría ser prudente que firmaran también la diligencia de intervención?

Procedente de un Colegio Notarial llega una nota:

Probablemente sea más correcto recoger la manifestación de la parte deudora de que el otorgamiento ante Notario supone la elevación a documento público del consentimiento prestado con anterioridad, en la fecha que se indica en la póliza …. puede ser útil la inclusión en dichas pólizas de anexos o referencias a que la intervención implica elevación a documento público o que la misma despliega sus efectos desde determinada fecha. Dichas referencias o anexos debieran estar amparadas por la firma de los interesados ante notario. Si la póliza ya se hubiere otorgado ante notario sin esas referencias, podría ser útil complementar la intervención haciendo constar la existencia en la póliza de firmas manuscritas o electrónicas y la fecha en las que fueron realizadas, según conste en la póliza, como referencias de hecho”.

En cuanto al tema de los apoderamientos se dice que: “Otra cosa sería que en virtud del apoderamiento contenido en la póliza ya intervenida se pretenda realizar alguna modificación o complementar ésta con alguna referencia al cumplimiento de la condición suspensiva que suele acompañar a estos contratos”.

Algunos modelos más:

“Especialmente se hace constar, conforme a indicaciones de los intervinientes, que esta intervención implica la elevación al rango de instrumento público del préstamo suscrito privadamente por las partes el día X, desplegando sus efectos desde dicha fecha”.

Don xxx y Don xxx, en el concepto en que respectivamente intervienen,  comparecen ante mi, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a efectos de ratificar este contrato formalizado por las partes con fecha XX, según reconocen en este acto, y del que el presente anexo formará parte, aceptando íntegramente su contenido y dándole efectos desde la citada fecha de su firma”.

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En este chat no se habla de política

whatsapp coronavirus

Tengo 8 chats de Whatsapp activos. Diría que en todos se comparten noticias sobre la pandemia del covid-19, pero hay dos que son especialmente activos. En uno parece que todos pensamos poco más o menos lo mismo, aunque alguna persona participa bastante poco. En otro predomina una visión y los que no la comparten muestran con respeto (con mucho más respeto del que muestra el resto compartiendo su visión como si fuera la de todos) su propia visión.  No me sorprende que los que lo ven del mismo modo hablen sin tapujos. Tampoco es sorpresa para mi que otros crean que sus posiciones son correctas e irrebatibles y que supongan que todos pensamos exactamente igual que ellos y hablen como si así fuera.

Sin embargo, me sorprende (y mucho y lo valoro negativamente) un tercer chat en el que a pesar de que hay gente que se conoce desde hace casi 50 años, no se dice ni mu de política (o prácticamente nada). No lo entiendo, la verdad. Somos amigos teóricamente íntimos ¿pero no hablamos para nada de lo que pensamos de todo esto? ¿por qué?

“Pues habla tú”, me dirán. Pues no me atrevo. No quiero discutir. Tengo temor de que no guste lo que pienso o digo. Tengo miedo de que no me guste lo que piensen o digan los demás. Temo los enfrentamientos que luego pasen factura. “Pues ya tienes la respuesta”, me dirán.

No sé, tal vez, pero no lo entiendo. Al menos en ese chat, no lo entiendo.

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Escritura de declaración de obra nueva con arreglo a licencia y proyecto (en estado de alarma y con justificación de urgencia)

urgencia estado de alarma españa notarías

Menudo pedazo de escritura que nos ha quedado hoy.

Tras darle un comienzo normalito al asunto y señalar que las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de obra nueva terminada que se otorga”, cogemos la directa hacia la parte dispositiva y decimos:

“A).= El compareciente declara que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y un TRASTERO no colindante con la vivienda que por la presente DECLARA TOTALMENTE TERMINADOS, y cuya inscripción solicita, con las precisiones que más adelante se indican, con la siguiente descripción actualizada de la total finca:

= RÚSTICA: 

Superficie: DEFECTO DE CABIDA.

Dentro de cuyo perímetro existen las siguientes edificaciones:

A).  Vivienda

Distribución: 

Linderos: 

B). Garaje

Linderos: 

La total finca linda:

Según título y registro actual

Según catastro y realidad

VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: XXXXX.

B).= DATOS CATASTRALES y SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL:

.= DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXXX, catastrada bajo la siguiente referencia:

XXXX.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz y en la que figura como titular catastral Don XXXX”.

Y aquí viene el órdago:

“.= SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL: El compareciente habida cuenta, según manifiesta, ante mi el Notario, que la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (con la obra nueva declarada e inscrita) la cual tiene aprobada por la entidad financiera “xxxxx, S.A.” cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra declarada, solicita del Registro de la Propiedad la inscripción del acto documentado por medio del presente instrumento de Declaración de Obra Finalizada conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (a la que en el párrafo siguiente se hace referencia) podría quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad)  del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Coordinación de Catastro y RegistroSin perjuicio de la inscripción registral solicitada en el párrafo anterior, en los términos que allí constan, manifiesta el compareciente que es correcta la superficie de suelo total de la finca que refleja el Catastro, por lo que solicita del Registro de la Propiedad para cuando finalice la suspensión de plazos ordenada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo que inscriba los linderos actualizados de la finca y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (defecto de xxxx m2), superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita (cabida inscrita xxx m2 y cabida real y catastral xxxx m2), todo ello, para cuando proceda, con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 1 del citado precepto, para lo cual, ha quedado unida la correspondiente certificación catastral antes mencionada”.

Y ya el resto, continúa normalmente hasta el final, aunque me he marcado una legitimación de firma electrónica en estos términos:

.- Y Certificación firmada electrónicamente el día xxxx por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxxx del Colegio de Arquitectos de xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado,  todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación es acreditativa de la descripción y finalización total de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”.

Ya había experimentado sin estado de alarma con otra fórmula:

“.-  Certificación firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don XXXX, Arquitecto Colegiado número XX  del Colegio de Arquitectos de Alicante, que impresa a papel reproduce su firma manuscrita que legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado,  todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación  fue expedida el día 10 de Julio de 2019, y es acreditativa de la representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la edificación que se declara finalizada”.

Y he usado esta otra para el depósito del libro del edificio:

“Y de diligencia de entrega con fecha xxxx firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxx del Colegio de Arquitectos de xxx con fecha xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado,  todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya diligencia es acreditativa acreditativa de que el referido Libro corresponde a la VIVIENDA objeto de la presente y de que dicho Libro le ha sido entregado al promotor”.

La cosa no ha acabado aquí, porque había que justificar la urgencia conforme a la Circular 2/2020 del Consejo General del Notariado y lo he hecho en estos términos:

“Yo, XXX, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de declaración de obra nueva terminada, otorgada bajo mi fe, el día XXXX, con el número XXXX de protocolo y el acta de depósito de libro de edificio de la misma  fecha (relativa a la obra declarada) y número XXX de protocolo,  HAGO CONSTAR:

Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

El compareciente ha manifestado, ante mi el Notario, que el acceso y/o inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos documentos reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (bajo la condición de estar la obra nueva declarada y ya inscrita en el Registro) cuya operación ya tiene pre-aprobada por la entidad financiera “BANK, S.A.” cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra que se declara, habiéndose solicitado (en la escritura de declaración de obra) del Registro de la Propiedad el acceso o inscripción de los actos documentados por medio de dichos instrumentos conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (que se solicita) debe quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad)  del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

El interesado ha solicitado su cita telefónicamente para éste otorgamiento, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio de correos electrónicos entre el técnico certificante, el interesado y mi notaría desde principios de este año en relación a este asunto.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo estos instrumentos dentro del citado marco legal.

En XXX, a XXXX”.

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Firmar con mascarilla durante el COVID-19

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Comentó el asunto Rosa Belmonte en este artículo diciendo: “Tras los trámites, hay un momento en que te dice (el Notario): «Quítese la mascarilla». Momento en que comprueba que tu cara es la misma que la del carnet de identidad. Es tiempo de llorar. Es tiempo de reír”.

No le sacó Rosa Belmonte toda la punta a la situación. Pensando debía estar ella en que la exigencia del Notario era necesaria para la identificación de su cliente pero olvidaba una cosa importante: con la mascarilla puesta (y algunas son muy grandes), solo te quedan los ojos y solo con los ojos es francamente difícil apreciar el estado de ánimo o la receptibilidad y comprensión de los que escuchan tus explicaciones.

Me pasó el otro día con un matrimonio de mediana edad para arriba. Les pedí que se sentaran porque íbamos a tardar un poco. Enseguida él dijo: “¿vamos a tardar?” Sí, nos llevará un rato. Pero no se sentó, ni se sentó ella. Él parecía decidir lo que hacían ambos. Asintió con la cabeza y comentó mis explicaciones sobre la marcha en unas cuantas ocasiones. Ella también dijo alguna cosa. Sin embargo, yo estuve algo tenso toda la firma. El tipo me pareció antipático. Él estaría a disgusto por la situación o por lo que fuera, pero, oigan, yo también. Trabajar así no es nada cómodo, ni fácil.

Conforme fuimos avanzando me di cuenta de que la culpa de lo que me estaba pasando la tenía la enorme mascarilla del tipo que me estaban impidiendo ver 3/4 partes de su cara y por tanto ninguno de los gestos que pudiera estar haciendo con el resto de las facciones de su cara. Tal vez le prejuzgué aunque yo creo que bajo el tono y se relajó hacia el final del otorgamiento y que se fue contento tras firmar su acta de transparencia material previa a la firma de una próxima hipoteca.

Ah .. y todo ello tras sentirse uno un poco como un vulgar Darth Vader explicando las cosas con la mascarilla puesta. Estaría bien ponerles un distorsionador de voz. La gente no dejaría de prestarnos atención ni un segundo. Y al que se despiste, le sueltas un “yo soy tu padre” y ya verás como te atiende. Me la voy a comprar por si vuelve el del bocadillo.

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Justificación de la urgencia de la elevación a público de acuerdos sociales relativos al cese y nombramiento de administradores de sociedades limitadas (COVID-19)

justificación urgencia elevación a público

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con las escrituras de elevación a público de acuerdos sociales relativos al cese y nombramiento de administradores sociales, otorgadas bajo mi fe, el día XXX, con los números XXX y XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que las escrituras de referencia me fueron encargadas con anterioridad al comienzo del estado de alarma con la finalidad de reactivar a las sociedades otorgantes que se encontraban inactivas desde hace tiempo y ello por razón de que el ayuntamiento correspondiente les había comunicado a las mercantiles la situación ruinosa de ciertas obras de su propiedad que podría hacer necesaria su demolición o, tal vez, acometer obras de aseguramiento de las mismas sin que fuera posible, al parecer, la resolución de la situación relativa a las mencionadas obras sin antes proceder a la reactivación de las sociedades para lo que era necesario modificar su órgano de administración, elevar a público los acuerdos adoptados, presentar cuentas en el Registro Mercantil, e inscribir las escrituras en el mismo, sin que en estas semanas de estado de alarma se haya producido avance alguno en la resolución de ese asunto a instancia de la asesoría fiscal y contable de las mercantiles o por parte de las propias instancias municipales por lo que se me ha pedido considerar la urgencia del otorgamiento a fin de desatascar de algún modo esta situación puesto que en el ayuntamiento podrían comenzar algunos trámites sin que se presenten las cuentas o sin que se inscriban las escrituras en el Registro Mercantil por causas que yo, el Notario, no alcanzo a entender pero por las que me inclinan a aceptar la necesidad de estos otorgamientos.

Los interesados han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio considerable de llamadas, de algunos e-mails y de documentos desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar pocos días antes del comienzo del estado de alarma.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, XXX.

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Justificación de la urgencia de las subsanaciones de una declaración de obra en construcción y de un depósito de libro del edificio (COVID-19)

justificación urgencia subsanación

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada y  el acta de subsanación de otra acta de depósito de libro de edificio, otorgadas bajo mi fe, el día XXXX, con los números XXXX y XXXX de protocolo, respectivamente,  HAGO CONSTAR:

Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que el día xxxx, con los números xxx y xxx de protocolo, durante la vigencia del estado de alarma, el compareciente otorgó la escritura y el acta objeto de subsanación en el día de hoy a cuyo efecto manifestó, ante mi, el Notario, que el acceso y/o inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos documentos revestían el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (bajo la condición de estar la obra nueva declarada y ya inscrita en el Registro) cuya operación ya tenía pre-aprobada por la entidad financiera “BANK, S.A.” cuyo préstamo (respecto del que ya ha sido firmada la preceptiva acta de transparencia también bajo mi fe hace pocos días) sería destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra que se declara, habiéndose solicitado (en la escritura de declaración de obra) del Registro de la Propiedad el acceso o inscripción de los actos documentados por medio de dichos instrumentos conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (que se solicitaba) debe quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad)  del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, por lo que la subsanación de dichos documentos en base a lo comunicado verbalmente por el Registro de la Propiedad competente al propio otorgante a efectos de su indispensable inscripción reviste el mismo carácter de urgente.

El interesado sido avisado telefónicamente de su cita para estos otorgamientos, los cuales le han sido comunicados por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio previo de llamadas telefónicas y de correos electrónicos entre el interesado (que se ha comunicado con el técnico necesario a los fines de las presentes subsanaciones), el Registro de la Propiedad competente y mi notaría desde que la necesidad de subsanación quedó claramente establecida.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo estos instrumentos dentro del citado marco legal.

En XXX, a XXXX.

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Justificación de la urgencia de un acta de acreditación de final de obra en construcción (COVID-19)

acta final de obra urgencia covid-19

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con el acta de final de obra, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocoloHAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la citada acta lleva en preparación en mi despacho profesional desde hace muchos meses habiendo planteado numerosos inconvenientes de tipo técnico, de financiación del gasto notarial, del registral y del derivado de la actuación de otros profesionales así como para la obtención de la documentación necesaria para el otorgamiento conforme a la legislación vigente, habiendo sido reclamada su autorización tanto por la entidad bancaria que financió las obras de la división horizontal existente, como por varios vecinos interesados en proceder a actualizaciones descriptivas en sus viviendas por razón de obras en las mismas, como por otros que pretenden la venta de su vivienda (con obtención de financiación bancaria vía hipotecaria en algún caso), por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de facilitar a los vecinos sus propósitos y a la entidad acreedora que quede regularizada la situación de las viviendas que tiene hipotecadas en su favor y cuyo final de obra debió haberse declarado hace unos quince años no efectuándose en su momento por el incumplimiento de quien fue la promotora de la edificación.

El interesado, que ha estado inmumerables veces en la notaría a mi cargo, ha solicitado su cita telefónicamente, y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un largo y abundante intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, los clientes, los técnicos y el Registro de la Propiedad competente.

Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxxx.

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Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para causa de una indemnización por seguro de vida (COVID-19)

justificación urgencia poder pleitos

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xx de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que desde el despacho legal del letrado xxx, me ha sido comunicado por e-mail que: “Por medio del presente correo le solicito tenga a bien acordar el otorgamiento de poder para representación procesal y extraprocesal por Doña xxx, residente en xxx. La extrema urgencia de la situación deviene de la negativa por parte de la aseguradora “xxxx”, y muy concretamente de su tramitadora Doña xxx, a tratar con el que suscribe el abono de un seguro de vida e invalidez contratado por la Sra. xxxx, salvo acreditación mediante poder suficiente de mi condición de letrado de esta señora. Le reenvío la tajante negativa  de Doña xxx a tratar ninguna cuestión sin este requisito en correo electrónico adjunto. Dada la cuantía de la prestación a percibir, como al nivel de necesidad que para la Sra. xxx supone percibir la indemnización en el actual estado de cosas, considero que el supuesto reúne los requisitos previstos en el Real Decreto que regula la actividad profesional durante el estado de alarma.

La interesada ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, existiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogado.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXXXX, a XXX.

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Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para causa laboral por vulneración de derechos fundamentales (COVID-19)

covid 19 urgencia poder pleitos

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo,  HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que desde el despacho legal  XXXX, Abogados XXX y por la Letrada XXXX, me ha sido comunicado a mi requerimiento previo por e-mail y por el mismo conducto que: El acto de juicio se encuentra señalado para mañana, día XXXX, conforme acreditamos con el documento adjunto, y puesto que el juzgado lo ha tramitado como despido con vulneración de derechos fundamentales, se encuentra entre las excepciones a la suspensión recogidas en la disposición adicional segunda (apartado 3 b) del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19″.

El interesado ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogados.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, a XXX.

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Justificación de la urgencia de un poder para pleitos otorgado para procedimiento en juzgado de lo social (COVID-19)

justificación urgencia poder pleitos covid 19

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de poder para pleitos, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocoloHAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que he recibido del Letrado del otorgante un correo electrónico en el que me comunica que “el próximo día xxxx está señalada la vista en el procedimiento SSS SEGURIDAD SOCIAL xx/xx, que se está tramitando ante el JUZGADO DE LO SOCIAL N xx xxx, habiéndome contratado el PODERDANTE, para la dirección técnica de su defensa en el mismo. Dicha vista me coincide con el procedimiento xxxx, que se está tramitando ante xxxx, el cual goza de preferencia en su celebración. Este procedimiento tiene señalados como fecha de vistas los días: xxx. Que al día de la fecha no ha sido suspendido ninguno de los dos procedimientos. Por ello, me veo en la necesidad de personarme en forma en el SSS SEGURIDAD SOCIAL xx/xx, que se está tramitando ante el JUZGADO DE LO SOCIAL N. xx xxx, en el que todavía no estoy personado, para solicitar la SUSPENSIÓN de la vista. Para ello, debo acreditar la representación que ostento, por lo que es necesario acompañar Poder de representación. Dado lo perentorio del plazo, la urgencia es notoria. Consciente de la situación actual, gracias por sus servicios de antemano”.

El interesado ha solicitado su cita telefónicamente, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, existiendo, adicionalmente, el citado intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el mencionado despacho de abogado.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de un testamento (COVID-19)

Justificación urgencia testamento

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que el testador se encuentra en mi pueblo accidentalmente por causa del estado de alarma residiendo en la vivienda de su madre de avanzada edad, al cuidado de la misma y fuera de su domicilio conyugal, considerando que, aún estando razonablemente capacitado para recurrir a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia, los trámites posteriores de adveración y protocolización de dichas modalidades testamentarias pueden suponer un obstáculo para su futura sucesión que, de ninguna manera, desearía que pudiera llegar a ser una sucesión intestada, en perjuicio especialmente de su viuda, razón por la que me ha solicitado considerar la urgente necesidad del presente otorgamiento por su naturaleza, por sus efectos y consecuencias y por las circunstancias del momento actual de pandemia, estado de alarma y confinamiento.

El interesado ha obtenido su cita telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio previo de llamadas y correos electrónicos con el fin de procurar este otorgamiento.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de un testamento con legados (COVID-19)

covid-19 urgencia testamento

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que el citado testamento revoca otro recientemente otorgado bajo mi fe por el testador y tiene un contenido dispositivo para el que los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia no parecen adecuados al prever y regular una sucesión compleja que requiriría un conocimiento técnico del que el interesado carece, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar complicaciones en la futura sucesión del testador.

El interesado ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado XXX.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, XXX.

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Justificación de la urgencia de un testamento de extranjero residente y su cónyuge nacional residente (COVID-19)

urgencia testamento coronavirus

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con los testamentos abiertos, otorgados bajo mi fe, el día XXX, con los números XXX y XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que los citados testamentos han sido otorgados por un nacional extranjero y por su cónyuge (nacional español) y siendo la sucesión testada y más especialmente la intestada de los ciudadanos extranjeros (residentes o no residentes en España), por lo general, considerablemente más complicada que la de los nacionales españoles y teniendo en cuenta que los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia no parecen adecuados para sucesiones más complejas y con un competente internacional que requirirían un conocimiento técnico del que los interesados carecen y, tal vez, un análisis cuidadoso de su validez en el caso de un nacional de otro país, se me ha solicitado considerar la urgencia de sus otorgamientos con el fin de evitar las complicaciones inherentes a una sucesión con elementos internacionales y al tratarse de dos testamentos vinculados entre sí.

Los interesados han solicitado su cita telefónicamente, y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio considerable de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado xxx y hasta una media hora antes de la cita concertada.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, a XXX.

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Justificación de la urgencia de un triple expediente de dominio (COVID-19)

justificación urgencia expediente dominio covid-19

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el ACTA DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que el otorgante solicitó a través de su representación letrada por medio de e-mail dirigido a mi correo electrónico el otorgamiento del documento en base a los particulares siguientes que transcribo literalmente:

“En relación a la solicitud de información sobre razón de la urgencia del otorgamiento del Acta de Iniciación de Expediente de Dominio para la inmatriculación de fincas, se informa de que dicha razón de urgencia radica en que los titulares de la propiedad de dichas fincas y promotores del expediente, que carecen de título inscrito, precisan la inscripción registral de la escritura de propiedad a su favor, a fin de poder obtener liquidez para el caso de serles necesaria para su sustento personal (siendo Doña XXXX de edad avanzada y estando su hermano Don XXX, también de edad avanzada y además incapacitado judicialmente con lo que ello supone para la futura disponibilidad inmediata de sus inmuebles) y dado que la tramitación del procedimiento que se solicita iniciar resulta alargada en el tiempo por lo que se precisa su iniciación lo antes posible a fin de poder lograr la inscripción interesada en el Registro de la Propiedad y así poder tener las fincas preparadas para una posible obtención de liquidez a través de su venta y para el sustento de sus propietarios”.

Considero que las razones de urgencia alegadas son suficientes, dada la edad de una de las propietarias de las fincas y el estado de incapacidad declarada judicialmente del otro propietario, y, por tanto, justificada la necesidad alegada de tener las fincas objeto del instrumento inscritas lo antes posible y puesto que, además, los promotores no comparecen personalmente sino representados por el tutor y al tiempo apoderado que utiliza un apoderamiento otorgado bajo mi fe días antes del estado de alarma con la finalidad, entre otras, de poder proceder al otorgamiento de este expediente o de cualquier otra documentación que pudiera necesitar la poderdante siendo dicho poder de carácter general y asimismo preventivo para caso de incapacidad.

La representante de los promotores ha solicitado su cita telefónicamente tras el envío por correo electrónico de la documentación precisa para la preparación del documento, habiendo sido comunicada la cita para el otorgamiento también telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio adicional de información, ya mencionado en el presente escrito, con el letrado de los promotores.

En xxxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una acta de declaración de herederos abintestato-requerimiento inicial (COVID-19)

urgencia acta declaración de herederos

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con el acta para la declaración de herederos abintestato (requerimiento inicial), otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que para la presente acta la asesoría encargada de los trámites de la herencia del causante, a cargo de Don xxx, me ha comunicado por correo electrónico que “el Banco ya nos ha advertido de que va a bloquear las cuentas si no se tramita la herencia en breve. Por otra parte, existe un seguro de vida de una importante cantidad pendiente de cobrar que se necesita para pagar deudas pendientes. Espero que estos motivos sean suficientes para acreditar la urgencia”, a lo que yo le contesté que “lo cierto  es que iniciar el trámite no tiene mucho sentido, puesto que no podré emitir el juicio de notoriedad en tanto no transcurran los 20 días reglamentarios que no se iniciarán hasta que termine el estado de alarma. No obstante, si la iniciación del procedimiento puede contribuir a ir avanzando algún trámite con la compañía de seguros o a evitar ese bloqueo bancario, aceptaría sus alegaciones y firmaríamos mañana” a lo que he recibido la siguiente respuesta “si es posible iniciar el procedimiento mañana con la firma, nos sería de gran utilidad, porque nos permitiría gestionar incluso un anticipo con el seguro y conseguir que el Banco no bloquee las cuentas, razones por las que he decidido autorizar dicho instrumento por las citadas circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.

La otorgante y los testigos han sido avisados de su cita por teléfono y correo electrónico con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría, la viuda del causante y el citado asesor, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.

Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal

En XXX, a XXX.

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Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)

justificación urgencia compraventa

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de Valencia en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XX, con el número XX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la presente compraventa tiene por objeto dos fincas rústicas vendidas por una persona de muy avanzada edad que recibió una parte importante del precio hace más de dos años, si bien el otorgamiento de la escritura no se había producido hasta la fecha porque se pretendía por la parte compradora regularizar previamente la situación registral de las fincas que disponen de titulación pública pero no inscrita y cuya inscripción probablemente requiera la tramitación de un expediente adicional que se encontraba en estudio antes del estado de alarma y que se ha decidido no acometer por el momento, evitando que la avanzada edad de la vendedora pudiera impedir que el otorgamiento se llevara a cabo, razón por lo que ambas partes me solicitaron la autorización de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.

Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas con la parte compradora que también ha comparecido fisicamente en mi notaría antes del estado de alarma, todo ello a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.

Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)

justificación urgencia compraventa covid-19

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la presente compraventa tiene por objeto una finca rústica sobre la cual su nuevo propietario tiene prevista la construcción de una edificación que se encuentra proyectada, presupuestada y precontratada desde hace semanas, habiendo asumido compromisos varios por razón de la misma y respecto de la cual fue suscrito por las partes un contrato de arras o señal próximo a su vencimiento por lo que vendedor y comprador están interesados en que no se frustre la celebración del negocio jurídico previsto el cual ha quedado consumado definitivamente hoy mediante la firma del instrumento referenciado, razón por lo que ambas partes me solicitaron el otorgamiento de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias de urgencia y necesidad indicadas.

Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono y correo electrónico con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría, las partes y el constructor proyectado para las obras, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.

Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal

En xxx, a xxxx.

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Justificación de la urgencia de una compraventa (COVID-19)

urgencia covid 19 compraventa

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocoloHAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la presente compraventa constituye la consumación, por un lado, de un documento privado entre las partes de mediados del año xxx que dio lugar a la entrega de una importante cantidad en concepto de parte del precio y, por otro, de un expediente de alteración de la cabida de notable dificultad que ha afectado a la mayoría de las fincas objeto de la misma el cual ha sido tramitado en la notaría a mi cargo durante unos seis meses de los años xx y xxx y que ha requerido numerosas actuaciones técnicas y trámites catastrales y que fue objeto de una consulta previa con la Registradora competente evacuada por el Abogado que ha llevado la dirección de dicho expediente en el que ha habido numerosas visicitudes que se han ido resolviendo a lo largo de múltiples diligencias incorporadas a las correspondientes actas de inicio y final del expediente, constituyendo además los inmuebles vendidos un activo esencial de la vendedora y una operación de cuantía muy relevante para la compradora que urgía consumar sin esperar a la finalización del estado de alarma ni al comienzo de fase alguna de desescalada o normalización, estando, en realidad, previsto su otorgamiento para cualquier momento (de haber sido posible) hasta con anterioridad al comienzo de la alarma, por lo que ambas partes me han solicitado el otorgamiento de la presente escritura a lo que yo he accedido valorando todas las circunstancias indicadas.

Los interesados han sido avisados de su cita por correo electrónico con Firma Electrónica Reconocida Notarial con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una larga serie de conversaciones telefónicas previas y correos electrónicos entre mi notaría y los representantes y asesores de las partes, a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.

Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una donación (COVID-19)

justificación urgencia donación

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de DONACION, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la referida escritura, según informan los otorgantes, se enmarca en un conjunto de operaciones económicas familiares conexas entre si y pendientes de formalizar, del que la presente donación constituye el paso previo imprescindible para la materialización del resto de acuerdos alcanzados por los otorgantes y otros familiares, de tal modo que sin el presente otorgamiento no se puede llevar a cabo la formalización del resto de operaciones, siendo por tanto la donación, según informan los otorgantes, presupuesto básico y punto de partida para llevar a cabo el resto de actos que conforman la total operación acordada entre ellos y que se documentará pública o privadamente, siendo además determinante en la urgencia de la firma la circunstancia de la avanzada edad y delicada salud de la donante.

Considero justificada la urgencia alegada, por lo que he autorizado dicho instrumento dentro del citado marco legal.

Los interesados han solicitado su cita telefónicamente encontrándose depositada la documentación necesaria para la preparación del documento en esta oficina notarial desde fechas muy anteriores a la entrada en vigor del estado de alarma y habiendo sido comunicada la cita para el otorgamiento también telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una donación con declaraciones de obra y división horizontal (COVID-19)

justificación urgencia donación coronavirus

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de DECLARACIÓN DE OBRAS TERMINADAS, DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y DE DONACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la presente escritura lleva en preparación en mi despacho profesional desde, al menos, el mes de XXX habiendo planteado numerosos inconvenientes de tipo técnico y para la obtención de la documentación necesaria para el otorgamiento conforme a la legislación vigente, habiéndose prestado especial atención a las cuestiones fiscales (es decir, a su tributación) las cuales han sido fundamentales para llegar a este día y por las que, fundamentalmente, se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar que pudiera sobrevenir cualquier cambio legislativo que afectara a los impuestos directos o indirectos que se han devengado por razón de la misma.

Los interesados han solicitado su cita telefónicamente, y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un largo y abundante intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, los clientes, los técnicos, el Registro de la Propiedad, el Ayuntamiento y la Oficina Liquidadora competente.

Habiéndose comenzado los trámites relativos a este otorgamiento hace, al menos, XXX meses y estimando justificado en la situación de crisis económica derivada del estado de alarma motivada por la crisis sanitaria, el riesgo de un cambio en la tributación directa o indirecta de la escritura, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (COVID-19)

justificación urgencia herencia covid-19

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia/necesidad, cuya urgencia/necesidad ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la otorgante de la herencia, esposa del causante, nació en 194X y tiene dos hijos de un anterior matrimonio a quienes desea dejar los bienes heredados ya a su nombre y con sus descripciones debidamente actualizadas; que si bien la herencia de su difunto esposo fue liquidada de impuestos a través de una asesoría/gestoría (Asesoría XXX) en las entidades bancarias en las que su difunto esposo y ella misma son titulares de diversos productos bancarios le exigen (indebidamente) el otorgamiento de la escritura de herencia para permitirle la libre disponibilidad de sus saldos bancarios especialmente la de un plazo fijo comprendido en la liquidación de gananciales y adjudicación de herencia, por lo que estima urgente, por razones de liquidez, el otorgamiento de una escritura que es de considerable complejidad técnica por el número de fincas que comprende y por las actualizaciones que las mismas requieren, razón por la que fue encargada en mi notaría por la citada Asesoría, que aportó los documentos necesarios, cuatro meses antes del comienzo del estado de alarma.

La solicitud de la cita se ha formulado telefónicamente y ha sido comunicada del mismo modo a la otorgante de la escritura, con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y de disolución de comunidad (COVID-19)

CORONAVIRUS

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA Y DE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia/necesidad, cuya urgencia/necesidad ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la defunción de la causante de la herencia tuvo lugar el XXX, por lo que el vencimiento del plazo para liquidar el Impuesto de Sucesiones tendrá lugar el XXX conforme al artículo 9 del Decreto Ley 1/2020 de 27 de Marzo del Consell de la Generalitat Valenciana que ha ampliado los plazos de presentación y pago para los impuestos cuyo plazo finalice durante la vigencia del estado de alarma que, a día de hoy, se encuentra decretado hasta el 12 de Abril de 2020 y en trámite de ampliación hasta el 26 de Abril de 2020 por lo que, en este estado de cosas, el vencimiento de la herencia tendría lugar en la fecha antes citada del XXX pudiéndose producir el caso de que si el estado de alarma terminara el día antes (XXX) y no se produjera modificación alguna de dicha norma, no hubiera capacidad de reacción por parte de los otorgantes ante la eventual avalancha de casos similares que pudieran surgir y que tendrían que resolverse entonces, ocasionándoles la eventual extemporaneidad un perjuicio económico en forma de sanciones que pudieran ser de cuantía relevante en comparación con el caudal heredado y con lo que corresponderá pagar por el citado Impuesto de Sucesiones, por lo que estiman necesario este otorgamiento dadas las circunstancias en que vivimos en las que toda medida de ahorro y restricción o contención del gasto será prudente y hasta, probablamente, insuficiente.

Al ser uno de los otorgantes xxx la solicitud de cita, en sentido estricto, no se ha formulado ni telefónicamente, ni por correo electrónico, sino verbalmente, y  ha sido comunicada del mismo modo a los demás otorgantes de la escritura (a quienes conozco personal y sobradamente), con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una escritura de constitución de sociedad limitada (COVID-19)

urgencia constitución sl covid-19

Yo, xxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx en relación con la escritura de constitución de sociedad limitada, otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la citada escritura de constitución de una sociedad limitada incluye el certificado justificativo de la aportación dineraria efectuada con fecha xxx el cual conforme al artículo 189 del Reglamento del Registro Mercantil podría ser utilizado hasta el día xxx, en el caso de que dicho plazo no se encontrara suspendido, circunstancia que no es posible asegurar con absoluta rotundidad, cuyo día podría ser el segundo día posterior a una más que previsible ampliación del plazo del estado de alarma lo que podría complicar (o imposibilitar) el otorgamiento de la correspondiente escritura habiéndose solicitado por el otorgante, por criterio de su asesoría legal que pidiera a la notaría que soliciten ellos el NIF y que tramiten telemáticamente la inscripción en el Registro Mercantil, porque así se agilizan mucho los trámites,  más aún con la situación actual con toda la administración cerrada al público.

El interesado ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y el cliente para el suministro de la documentación necesaria.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una escritura de ratificación (COVID-19)

justificación urgencia ratiificación covid-19

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX en relación con la escritura de RATIFICACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número xxxxx de protocolo,  HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que conforme al Artículo 1.259 del Código Civil al haberse otorgado (antes del comienzo del estado de alarma) la escritura ratificada sin haberse acreditado la representación del otorgante de la escritura a la que se refiere el presente documento, el acto o negocio jurídico comprendido en la misma es nulo por lo que es urgente su ratificación con el fin de que produzca sus plenos efectos evitando riesgos por causa de fallecimiento o enfermedad del otorgante, dadas las circunstancias en que vivimos.

El interesado ha solicitado su cita telefónicamente tras el envío de copia del documento a ratificar desde la notaría en el que fue otorgado, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría y la del otorgamiento del documento ratificado.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxxx, a xxxx.

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Justificación de la urgencia de una escritura de rectificación descriptiva de finca y de compraventa (COVID-19)

justificación urgencia compraventa

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de rectificación descriptiva de finca y compraventa, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXXX de protocoloHAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la representante del vendedor e hija del mismo, solicita el otorgamiento de la presente escritura mediante correo electrónico (tras una serie de conversaciones telefónicas previas en los días previas) indicando que “mediante la presente solicito autorización para poder realizar la venta de la finca registral número xxx a nombre de mi padre Don XXX debido a la necesidad de liquidez económica para poder cubrir sus gastos derivados de los cuidados personales que exige su dependencia por razón de su avanzada edad.

Los interesados han sido avisados de su cita por teléfono con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones teléfonicas previas entre mi notaría y la representante del vendedor a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios para ello.

Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una escritura de renuncias de derechos hereditarios (COVID-19)

justificación renuncia herencia urgencia coronavirus

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx en relación con la escritura de renuncias de derechos hereditarios, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocoloHAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la herencia objeto de renuncia en dicha escritura únicamente está constituida por la partida de pasivos dejados por el difunto a su muerte, razón por la cual la viuda e hijos del causante no están interesados en recibir la herencia del mismo y consideran urgente proceder a renunciarla a fin de no verse afectados por la que consideran segura reclamación de sus acreedores, habiendo sido asesorados además en tal sentido por su abogada.

Los interesados han sido avisados de su cita por e-mail con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, una serie de conversaciones telefónicas previas entre mi notaría y una de las herederas denunciantes a fin de tomar las decisiones que han conducido a la firma y a recabar los documentos necesarios.

Por todo lo expuesto, considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En xxx, a xxx.

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Justificación de la urgencia de una subsanación de otra escritura de herencia, declaración de obra y segregación (COVID-19)

justificación covid-19 urgencia escritura

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE OTRA DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA DECLARACION DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y SEGREGACIÓN, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

  • Que la citada escritura de subsanación era de necesario otorgamiento para conseguir la inscripción de la escritura subsanada que no fue objeto de calificación registral al aceptar el presentador de la misma retirarla sin que fuera calificada por el Registrador de la Propiedad competente, tras ser verbalmente advertido de los defectos de que adolecía y que impedían su inscripción.
  • Que el Registro competente se encuentra vacante y tendrá que ser nombrado un nuevo titular por lo que sería posible un cambio de criterio si el otorgamiento se demorará.
  • Que en la escritura subsanada se incluyó un apoderamiento de tipo subsanatorio que ha permitido firmar a uno solo de los causahabientes (junto con el técnico certificante) evitando la presencia del resto, especialmente la de la viuda del causante que es una persona mayor con limitaciones de su movilidad y persona de riesgo en esta crisis sanitaria lo que aconsejaba el urgente otorgamiento que por su naturaleza subsanatoria de una serie de actos y negocios jurídicos ya celebrados (y con su coste abonado) suele percibirse como perentorio y necesario para los afectados, que firmaron la escritura subsanada (autorizada también por mi) en XXXX de 2019, es decir, hace más de un año y ansían resolver definitivamente las cuestiones hereditarias relativas al causante, padre y esposo de los otorgantes, mediante este otorgamiento que será probablemente condonado en cuantos a honorarios notariales se refiere.

Los interesados, a quienes conozco, han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo, adicionalmente, un intercambio de correos electrónicos entre mi notaría, el técnico compareciente y certificante y el Registro de la Propiedad para la resolución de dudas y para la orientación adecuada del documento, así como para el suministro de la documentación necesaria para su otorgamiento.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, a xxx.

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Justificación de la urgencia de unas capitulaciones matrimoniales de española y extranjero (COVID-19)

justificación capitulaciones matrimoniales

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de capitulaciones matrimoniales post-nupciales, otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la determinación del régimen económico matrimonial de un matrimonio celebrado en España entre un nacional extranjero y una nacional española puede resultar en muchos casos especialmente dudosa por lo que siempre puede resultar prudente fijarlo con claridad mediante escritura pública de capitulaciones matrimoniales y especialmente ante la proximidad de algún tipo de operación financiera (que no me es exactamente precisada) por razón de la cual en la entidad bancaria con la que uno o ambos cónyuges se encuentran negociándola, se le ha (o se les ha) exigido la presentación de copia del instrumento de referencia, por lo que de mi se ha solicitado considerar la urgencia del otorgamiento a fin de efectuar dicha aportación documental.

Los interesados han solicitado su cita telefónicamente y les ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas, habiéndose producido un intercambio de llamadas en los días previos a fin de procurar el otorgamiento y justificar su necesidad.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, XXX.

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Justificación de la urgencia del testamento de un anciano (COVID-19)

justificación urgencia testamento covid 19

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que el testador es una persona de muy avanzada edad que podría no haber otorgado testamento anteriormente y que carece de herederos forzosos por lo que resulta de vital importancia evitar que su fallecimiento intestado pueda dar lugar a que a su herencia sean llamados otros parientes distintos de los que desea instituir herederos no aparentando el testador ser, principalmente por su edad, una persona capacitada para recurrir a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia que además, por sus trámites posteriores de adveración y protocolización, podrían (de usarse) no convertirse en título sucesorio de la herencia del otorgante, frustrando su intención de dejarla a los parientes que desea, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia del otorgamiento con el fin de evitar una indeseada futura sucesión.

El interesado ha obtenido su cita telefónicamente con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio previo de llamadas con el fin de procurar este otorgamiento.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, XXX.

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Justificación de la urgencia del testamento de una divorciada (COVID-19)

urgencia testamento

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con el testamento abierto, otorgado bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, HAGO CONSTAR:

Que dicho documento ha sido otorgado en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

Que la testadora no es capaz de asegurar, ni resulta completamente acreditado por la documentación que aporta, si ostenta el estado civil de separada judicialmente o el divorciada, ni tampoco si en un anterior testamento, que este de hoy dejaría revocado, pudo atribuir derecho sucesorio alguno (de carácter exclusivamente legitimario o no) a favor de su ex esposo, a pesar de lo cual es firme su propósito de otorgar este nuevo testamento ante la posibilidad de que otro anterior pudiera atribuir esos derechos sucesorios a su citado ex-cónyuge, cuyo eventual testamento anterior desea dejar sin ninguna clase de efecto ni posibilidad de reclamación basada en el contenido del mismo, circunstancia que no me es posible asegurarle en caso de que recurriera a los mecanismos del testamento ológrafo o en caso de epidemia por los trámites de la adveración y protocolización que los mismos exigen y que de no cumplirse podrían frustrar su expectativa de revocar ese eventual testamento anterior que no puede asegurar que otorgara, por lo que se me ha solicitado considerar la urgencia de su otorgamiento con el fin de evitar complicaciones en su futura sucesión.

La interesada ha solicitado su cita telefónicamente y le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas habiéndose producido un intercambio de llamadas desde el día en que se produjo el primer contacto que tuvo lugar el pasado XXX.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo este instrumento dentro del citado marco legal.

En XXX, XXX.

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Notarios al borde de un ataque de nervios (COVID-19)

nervios notario covid-19

¿De verdad que a alguno le hace falta que le expliquen lo que tiene que hacer si una póliza ICO ya firmada con algún tipo de error, tiene que completarse, anularse o sustituirse por otra? Admito que uno pueda tener que hacer una consulta fiscal o contable sobre el tema de una factura ya generada y que deviene en factura de difícil cobro al anularse la operación, pero imagino que tendrá que preguntárselo a su asesor contable o fiscal, no a quien ejerce responsabilidades corporativas y contesta, como es lógico, por puro sentido común y desmarcándose de una respuesta oficial o corporativa.

Vaya pandilla de nenazas (con lo bonito que era decir aquello de que “eres una nenaza” o “¡no seas nenaza¡” y ahora resultará que también es posible que no se pueda decir). ¡Hombre¡, un Notario inexperto, con dos o tres años de ejercicio a lo sumo, vale, pero ¡por dios bendito¡ – que diría mi padre-, que algunos parece que están a punto de llamar a su mamá. Entre los machóferes a los que les da igual ocho que ochenta y tragan con todo y aquellos a los que les falta la mili, un hervor o, tal vez, un par de bofetadas, yo ya estoy hasta los mismísimos y no tengo reparo alguno en reconocerlo, en escribirlo y en gritarlo a los cuatro vientos.

Luego que si el gobierno vacila o no sabe que hacer ante esta dramática situación, ¡si algunos parece que no saben ni abrocharse los cordones de los zapatos¡ En fin, me da igual que me odien, estoy desatado y hasta los perendengues. A algunos les hace falta una dosis de espabilina, ¡vaya falta de criterio¡

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Nuevas normas de funcionamiento de la notaría de XXX para la Fase 1 de la desescalada (COVID-19)

normas covid-19 notaría

Lo cierto es que ya he tenido que levantar un poco la voz esta mañana para poner orden y repasado la forma de proceder a mis empleados. Las máximas son estas dos:

  1. Ya no hace falta acreditar al urgencia ni dar preferencia a lo urgente.
  2. Todo lo demás, sigue exactamente igual.

Mañana tendremos colocado en la puerta de abajo y en la de entrada de la notaría el siguiente cartel:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxxx, HAGO CONSTAR:

Que los interesados en firmar todo tipo de documentos urgentes o no urgentes en la notaría de XXX, han de contactar previamente con nosotros para obtener cita previa para el otorgamiento y para los demás trámites necesarios para la preparación de sus documentos, incluyendo también las consultas de todo tipo, así como para la retirada de documentos ya firmados y para su pago, que se procurá hacer directamente en las entidades bancarias o por Internet o Bizum.

Tanto para los otorgamientos, como para la presentación o retirada de documentos, deberán comparecer las personas estrictamente necesarias.

Pueden contactar con nosotros en los siguientes correos electrónicos:

1

2

3

4

O en los siguientes teléfonos:

xx Y xx

O, incluso, por fax:

xxx

Dada la situación de alarma por el Covid-19 se advierte de la necesidad de acudir EN TODO CASO con su propio equipo de protección personal (guantes, máscarilla o máscara y bolígrafo).

En XXX, a XXX”.

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Pagar o no pagar el máximo a la Seguridad Social, Planes de Pensiones o Ahorro y Seguro de Vida con Notesva y ahora los ERTES (COVID-19)

reta notario seguridad social notesva

Son muchos los que no pagan el máximo a la SS y yo, que sí que lo hago, periódicamente me planteo cuando me lo dicen si estoy haciendo lo correcto o mejor dicho si estoy haciendo lo mejor para mis intereses personales que, después de todo, son los más importantes para mi y mi familia, sin olvidar que sin una cierta dosis de solidaridad por parte de todos, el sistema no funcionaría o funcionaría (aún) mucho peor. Siempre que veo a los pensionistas manifestarse no puedo evitar ponerme a pensar en muchas cosas analizando la grave problemática que les afecta. Yo llevo años cotizando al máximo aunque no me garantice mi futura pensión y con esa máxima cotización, de momento, ya estoy contribuyendo más de lo estrictamente necesario a una hucha que sirve para pagar a todos los actuales pensionistas. También me estoy poniendo a salvo de ciertas contingencias al margen de la jubilación, pero también es lícito y normal pensar que cómo yo no me garantizo nada, entonces no quiero pagar más que lo indispensable. Yo en cambio, prefiero hacer otro tipo de apuesta.

Hace años estimé que para cubrir con la máxima cantidad posible (con la mejor pensión) las situaciones de incapacidad, me era conveniente pagar lo máximo y así empecé a hacerlo. Mi asesor en la época de Mondoñedo así lo veía: “Justito, no pienses solo en la jubilación, piensa también en la enfermedad y en la incapacidad”. No solo quería tener una interesante pensión si llegaba a la jubilación, también quería tenerla si quedaba incapacitado para hacer mi trabajo, hasta con más razón si cabe que en el caso de jubilación o de muerte, en este último caso, en beneficio de mi mujer y de mi hijo. He tenido a mi padre enfermo en la cama durante ocho años y el dinero vuela muy rápido cuando uno necesita costearse (si puede hacerlo) la ayuda necesaria para vivir lo mejor que se pueda en esa situación.

Otros opinan que prefieren pagar el mínimo e invertir la diferencia en un plan de pensiones y en un buen seguro de vida (siendo Notarios creo el mejor es, sin duda, el de Notesva). Yo les insisto en la idea de la incapacidad y en que esa diferencia entre la pensión mínima y la máxima, multiplicada por doce meses al año (catorce pagas) y por los años que vivas y tengas derecho a ella, puede ser una cantidad muy importante, por lo que puede quedarse muy corto lo ahorrado, lo invertido, y hasta llegar a agotarse, si estas enfermo e incapaz, mientras que con la pensión siempre tendrás una cifra “respetable”, porqué sí, los Notarios tuvimos una cifra muy respetable de pensión mientras que la pagó la Mutualidad Notarial y  también en estos tiempos del RETA (con el complemento de la Mutualidad a quien le corresponda como es mi caso aunque será muy exiguo la que me toque cobrar de la vieja institución de previsión notarial), por supuesto, siempre que hayamos cotizado para que esa pensión sea cuantiosa.

Probablemente lo mejor sería pagar el máximo y ahorrar otro tanto (la diferencia entre el mínimo y el máximo), si es que te lo puedes permitir, y para reforzar aún más la seguridad contratar el seguro de vida de Notesva (que yo tengo desde el año 2002).

Tras estas reflexiones consulté el tema con mi actual asesor laboral y fiscal quien me dijo:

“Este es el típico asunto de “para gustos colores”. Todos los argumentos son válidos, lo ideal es hibridar y cuanto más cuota mejor, cada uno según sus posibilidades y convicciones: RETA + PLAN DE PENSIONES + SEGURO DE INVALIDEZ + SEGURO DE INCAPACIDAD. De esta manera diversificas riesgo y cubres más todas las contingencias. 

A favor del RETA, que la cuota es deducible en el IRPF por lo que al menos un 30% lo recuperas sin pérdida de prestaciones (ESTE ES UN GRAN ARGUMENTO). Ahora bien, ¿es bueno tener todos los huevos en un solo cesto ? Yo pienso que no y a la historia reciente me remito: ya he visto como muchos clientes ingleses perdían más del 50% de sus inversiones en planes de pensiones, los especialistas no hacen más que amenazar con dudas acerca de la viabilidad futura de las prestaciones públicas, las compañías de seguro a veces quiebran … Si todo fuera estable, como pensábamos antes de la crisis, la mejor apuesta sería el RETA ya que de una forma u otra pienso que los políticos se las arreglaran para que cobremos, so pena de que no les votemos. Mi opinión: un poco en cada cesto, bien repartido y quizá con cierta prevalencia del RETA“.

Voy a tener que hablar con Notesva para hacerme también con ellos un plan de ahorro.

Hagamos ahora un pequeño cálculo

Un compañero que ingresa como yo en el Notariado a los 34 años, paga hasta los 70 años en que nos jubilaremos el mínimo a la Seguridad Social mientras que yo, durante ese mismo tiempo, pago el máximo. Estamos hablando de unos 400 Euros frente a unos 1.100 Euros. El compañero aporta los 700 Euros restantes a un plan de pensiones, así que ingresa 302.400 Euros en treinta y seis años y tiene una rentabilidad del 28% (tomo como referencia mi propio plan de pensiones) lo que le sitúa en una cifra de 387.000 Euros de los que Hacienda le quita un 35% cuando lo recupera, lo que deja la cifra en 357.000 Euros. Yo, por mi parte, no tengo ni un chavo cuando me jubilo pero me he asegurado una pensión por incapacidad del triple que la suya en el caso de que no llegue trabajando a los 70 años.

Ahora ya estamos en 2038. Los dos tenemos 70 años y nos jubilamos. Él percibe una pensión de 800 Euros y yo la percibo de 2.400 Euros. Ambos tenemos 14 pagas. Él recibe 11.200 Euros al año y yo recibo 33.600 Euros. Cada año que estemos jubilados le recorto 22.400 Euros por lo que en 16 años, él se ha gastado su dinero (bueno, podría haberlo hecho) y se queda con su pensión de 800 Euros y yo sigo sin tener un duro, pero cobrando mi pensión de 2.400 Euros. La esperanza de vida en España para los hombres no llega actualmente a los 81 años (y seguramente bajará con el coronavirus), pero podría ser de 84 años para el año 2038 y algo más alta para 2052 que será cuando lleguemos a los 84 años. Dejémoslo en unos 85 años.

Su apuesta habrá salido bien si no sobrepasa los 85 años. Si los sobrepasa seré yo quien haya acertado en el planteamiento. Por supuesto, a su favor juega que en todo momento será dueño de su dinero que es un dinero real y que todos dicen que la Seguridad Social acabará quebrando antes o después porque es insostenible (su interés en divulgarlo tendrán los que venden lo productos alternativos, claro). Por supuesto, él no podrá descuidar su estrategia de ahorro (ni yo disminuir mi base de cotización) pues como lo haga su tranquilidad durante la vejez tendrá un horizonte mucho más corto.

Ojalá yo fuera capaz de pagar el máximo y dotar un plan de pensiones al mismo tiempo, pero como no soy capaz de hacerlo prefiero jugar la baza de llegar a viejo. A fin de cuentas, la media de mis ascendientes (y aún me queda uno sumando años) la tengo en 81,8 años. Toco madera y cruzo los dedos.

Para terminar, llega el coronavirus y nos coloca a muchísimos autónomos y pymes en la tesitura de presentar un ERTE

Ahora que no me lee nadie, voy a decir que observo poca capacidad de aguante en algunos que presentan solicitudes de ERTE a las primeras de cambio en perjuicio de sus empleados y en perjuicio de los que no lo son y, por tanto, en perjuicio de la sociedad en general. Un ERTE innecesario es una carga para el Estado; es una carga para toda la ciudadanía y una injusticia para nuestros empleados. Veo completamente imposible presentar un ERTE con todos sus requisitos a las pocas horas, a los pocos días del comienzo del estado de alarma cuando todavía es completamente inviable valorar si con lo urgente financiero y lo urgente no financiero vamos a poder sostenernos. Por este ventanuco que nadie va a leer, lo voy a decir: yo a dos meses vista del comienzo del estado de alarma no he presentado ERTE y no pienso hacerlo hasta que haya verdaderas causas técnicas (si es que las llega a haber). Este gobierno para mi no lo merece, pero yo voy más allá de ellos y hago lo que considero que debo hacer sin aprovecharme de ninguna circunstancia.

Queda dicho. Luego que si vamos a cambiar como sociedad y como individuos y tal. A freír puñetas … aquí el que no corre, vuela.

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Primer sitio al que voy a ir cuando esto termine

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Lo tengo claro: El primer sitio al que voy a ir cuando esto termine es a casa de mi madre para verla después de unos dos meses que calculo llevaré sin hacerlo. Ella está aguantando esta situación de soledad con gran entereza sin vernos a ninguno de sus hijos, ni a sus nietos, ni a su biznieta.

Después a mi, lo que me vienen a la cabeza son viajes. La pandemia se ha cargado el Congreso Notarial (que opino tendrá que repensarse mucho si se celebra en Octubre, cosa que yo no tengo nada claro con lo que está cayendo, con todas las novedades notariales que se avecinan y estando los bolsillos como van a estar en esas fechas) y se cargará casi con un 100% de seguridad las vacaciones de verano que tenía programadas en Sicilia y Malta.

Ya tenía un par de noches en Catania, un vuelo visto desde Madrid, el ferry desde el sureste de Sicilia hasta La Valeta y un fantástico hotel allí reservado.

Pero me temo que no habrá vacaciones y que me quedaré (como mucho) en mi playa de toda la vida en donde procuraré hacer todos aquellos planes que dejé pendientes el año pasado.

Hace un año pasé un aniversario de boda en Roma, luego nos fuimos la noche de San Juan a Estocolmo y disfrutamos unas vacaciones de verano fantásticas en Istria. Después de eso, como presagio de lo que se avecinaba, no he hecho nada. He tenido un otoño y un invierno anodinos, concentrado en el trabajo, en el estudio, en la escritura y en la promoción de mi libro que salió a la venta en estos meses y que, bruscamente, ha dejado de venderse. Una lástima con lo costoso que ha sido todo el proceso.

Me encantaría poder hacer ese viaje pero lo veo difícil y, además, me da miedo. Va a ser difícil irse lejos en una temporada. Tal vez, podríamos volver a Portugal. Me he escrito con mis amigos de la Quinta da Várzea do Farelo en Portimao y no me importaría pasar otros diez días en su casa.

Pero tal vez lo que mas me apetezca sea sentarme en una terraza al sol con buenas vistas, con viejos y nuevos amigos e inflarme a tomar quintos como si no hubiera un mañana.

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Seguimiento de la evolución de la morosidad en mi notaría durante la crisis del COVID-19

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Un oficial de notaría me preguntaba el otro día como tenía organizado el tema de los cobros en mi notaría. La pregunta rápidamente nos llevó a hablar de la morosidad. Le comenté que mi morosidad era muy pequeña porque estaba personalmente encima de la persecución al moroso recalcitrante, al jeta, al remolón, al despistado, al procastinador, al desorganizado o al simplemente plasta o pesado, géneros todos ellos que me hacían perder mucho tiempo aunque ninguno supiera que mi paciencia, tras haber aguantado casi once años de oposición, es bastante equiparable a la de Job. Así que, poco a poco, dedicando un rato todas las semanas al asunto, voy cobrando y cobrando todo lo que voy facturando hasta el punto de que en el periodo 26/2/2008 (fecha de mi llegada a mi pueblo) hasta el 31/12/2019, mi morosidad es tan solo del 0,38%. Me dejan sin pagar muy poca cosa, aunque ojalá pillará de golpe ese 0,38% que les aseguro es un buen pico y, desgraciadamente casi en su totalidad, de imposible cobro. Las facturas incobradas hasta el 30 de Junio de 2018, irán al apartado correspondiente de mi IRPF de este año y si las cobrara en algún momento, volveré a incluirlas en la renta siguiente a la del año de su abono. El IVA lo pierdo y si tengo algún suplido abonado pues también. A estos elementos si pudiera les haría un poco de vudú contratando a un gran maestro haitiano que conozco, pero me conformo con aquello del “arriericos somos” pues  antes o después volverán por mi notaría o, con suerte, no reaparecerán jamás con lo que me habré librado de un mal cliente.

Si tengo en cuenta la morosidad hasta el 17/4/2020 (año en curso y con un mes de estado de alarma) se produce un ascenso hasta el 0,89% y, sin embargo, si añadimos los morosos hasta 24/4/2020 bajamos al 0,866%. El aumento del porcentaje es lógico pues son las facturas más recientes y hay gente que no domina otro medio de pago que no sea acudir a su oficina bancaria por lo que no nos queda otra que ser un poco pacientes. No obstante, esta misma mañana ya he actualizado uno de mis listados y dejado instrucciones al respecto a los del turno de tarde para que procedan a realizar algunas gestiones para su cobro.

A partir de ahora y mientas esto dure, actualizaré el dato cada semana.

30/4/2020 (Jueves): Mañana es festivo. El Día del Trabajo que ironía …. De 0,866 % SUBE A 0,933%. No hay que inquietarse. Unos días se factura y otros se cobra. No es representativo.

8/5/2020 (Viernes): Otra subida pues de 0,933% pasa al 1,00%.

15/5/2020 (Viernes): Una de las peores semanas de firma desde que esto empezó ha sido, por el contrario, una de las mejores semanas de cobro. La morosidad sufre una espectacular bajada hasta quedar en el 0,77%. Se factura poco, pero se cobra mucho. Todo no puede ser bueno.

22/5/2020 (Viernes): Pues la cifra sigue bajando. Nos situamos en el 0,722 %. Repito lo de la semana pasada: parece que aunque facturemos poco, estamos cobrando bien. A ver si subimos en lo primero y mantenemos el ritmo en lo segundo. Estar encima (especialmente del cobro de las pólizas ICO) está siendo fundamental.

29/5/2020 (Viernes): La cifra sube a 0,754% y casi que me alegro de que suba. La semana ha sido normal. Normal de pandemia, pero normal. Pocas pólizas. Desaparecen las grandes cifras y vuelven las pequeñas y del resto un poco de todo. Yo sigo manteniendo el tipo.

5/6/2020 (Viernes): Sube el porcentaje al 0,81%. No me parece representativo y de nuevo vuelve a alegrarme el dato en una semana que no me ha ido mal.

12/6/2020 (Viernes): Sube el porcentaje al 0,882%. Una semana de menos a más. Muy flojo, flojo, algo, bueno, muy bueno … Venga, vamos.

19/6/2020 (Viernes): Idéntico porcentaje: 0,882%. Una semana de nuevo de menos a más, pero la semana que viene tengo una agenda cargadita.

26/6/2020 (Viernes): 0,820%. Bajamos el porcentaje. Ha sido una buena semana de cobros. Por cierto, el pago mediante Bizum se va animando. Prevalece la gente más joven a la hora de utilizar este mecanismo. Una semana con un festivo por San Juan que estuvo animada lunes y martes y algo menos animada el jueves y el viernes. Seguimos manteniendo el tipo respecto de 2019.

3/7/2020 (Viernes): 0,809%. Seguimos bajando el porcentaje. Una buena semana en todos los sentidos.

10/7/2020 (Viernes): 0,769%. Seguimos bajando el porcentaje. Una semana mala de firma pero buena de cobros da lugar a la segunda mejor cifra de la época de la pandemia.

17/7/2020 (Viernes): 0,703%. Seguimos bajando el porcentaje. Casi prefiero que no baje tanto si no entra trabajo con cierta alegría. Nuevo mínimo de la serie histórica.

24/7/2020 (Viernes): 0,724%. Una ligera recuperación de la cifra tras unas cuantas semanas bajando. Quien me iba a decir que preferiría que no bajara tanto.

31/7/2020 (Viernes): 0,862%.

7/8/2020 (Viernes): 0,829%.

14/8/2020 (Viernes): Vacaciones. Solo una semana. Hay que facturar y estar al pie del cañón. Es lo que toca, aunque los que mandan parece que viven una realidad paralela.

21/8/2020 (Viernes): 0,740%. Bueno poca facturación y cobros = a bajada de la morosidad. Agosto va a ser un desastre como siempre, pero con una única semana de vacaciones será la mitad de desastre que habitualmente. Algo es algo.

28/8/2020 (Viernes): 0,824%. El encargado de la contabilidad está de vacaciones, así que tenemos el cierre de caja pendiente y, por tanto, se ha facturado y no hemos dado de baja casi ningún abono.

11/9/2020 (Viernes): 0,713%. El contable volvió pero no hemos podido actualizar caja hasta esta semana. Muchos cobros anotados y unas semanas post-vacaciones más bien flojas dan como resultado una de las cifras más bajas de la serie histórica.

18/9/2020 (Viernes): 0,706% del que el 0,321% corresponde a 2020. Empiezo a controlar este baremo que creo que puede ser relevante. Una semana floja en todo: facturación y cobros. De todas formas, mantengo el tipo respecto de mi peor año (2019), así que hay que estar tranquilos y sin quejarse lo más mínimo.

Seguiremos informando.

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Suspensión de plazos fiscales en Valencia y Murcia (estado de alarma Covid-19)

suspensión plazos estado alarma

ADVERTENCIA: Esta es una nota de consumo personal y para quien pudiera aclararle algo sin efectos vinculantes que yo soy un mortal como cualquier otro. Quede claro.

VALENCIA (TPO y AJD y Sucesiones y Donaciones):

.= Se suspende la atención presencial.

El DECRETO LEY 1/2020, de 27 de marzo, del Consell, de medidas urgentes de apoyo económico y financiero a las personas trabajadoras autónomas, de carácter tributario y de simplificación administrativa, para hacer frente al impacto de la Covid-19. [2020/2740] establece además:

Artículo 9. Ampliación de los plazos para la presentación de autoliquidaciones y pago de determinados impuestos: Los plazos para la presentación y pago de las autoliquidaciones de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como los de los tributos sobre el juego que hayan finalizado durante la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, se amplían hasta un mes contado desde el día en que se declare el fin de la vigencia de este estado de alarma. Si el último día del plazo resulta inhábil, el plazo finalizará el día hábil inmediato siguiente. En caso de declaraciones periódicas, se presentarán tantas declaraciones como trimestres naturales resulten afectados.

Así que:

.= Los plazos que finalicen durante la vigencia del estado de alarma se amplían un mes a contar desde que finalice el estado de alarma.

Un rumor de OOLL:

Podrían admitirse prórrogas por correo electrónico de los plazos de liquidación de sucesiones (imagino que formuladas dentro de plazo). Yo ya he pedido una y, de momento, tengo la callada por respuesta. También la he presentado a efectos de la liquidación de una plusvalía municipal a través del e-mail de la ventanilla única del Ayuntamiento de mi pueblo. Tampoco me han contestado.

MURCIA (para los mismos impuestos):

Decreto-Ley 2/2020, de 26 de marzo, de medidas urgentes en materia tributaria y de agilización de actuaciones administrativas debido a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Todos los vencimientos del periodo de pago voluntario de Tributos Cedidos a la CARM comprendidos entre el 14 de Marzo y el 30 de Junio quedarán prorrogados tres meses. Así pues un vencimiento del 15 de Marzo quedaría prorrogado hasta el 15 de Junio y un vencimiento del 30 de Junio quedaría prorrogado hasta el 30 de Septiembre.

¿Y si se trata de UN DIFUNTO murciano del 1 DE MARZO QUE VENCERÍA NORMALMENTE EL 1 DE SEPTIEMBRE? ¿todo sigue igual? Sí. Los VENCIMIENTOS entre el 14 de Marzo y el 30 de Junio son los que se prorrogan 3 meses, y ese supuesto no vence en ese periodo. Y ojo que aún hay casos peores: la herencia del difunto del 1 de Enero, seguirá venciendo el 1 de JulioParticularmente, me gusta mucho más la opción valenciana que la murciana. La valenciana ha dejado resuelto el asunto dure lo que dure la alarma (incluso para lo que se firme mientras estemos en alarma). La murciana, en cambio, tiene el inconveniente mencionadoENTONCES, de algún modo, hay que seguir trabajando, ¿NO?  Pues, SÍ, hay que seguir haciendo cosas. AHORA poco se va a poder hacer, pero CUIDADO que HAY estar pendiente (o informado). El que se duerma en los laureles podría verse apurado dentro de unas semanas o meses.  Llame a su notaría y consulte su caso específico. Todos tranquilos, pero alerta.

Y ahora viene el triple mortal hacia delante:

Artículo 53. Suspensión de plazos en el ámbito tributario de las Comunidades Autónomas y de las Entidades Locales. Lo dispuesto en el artículo 33 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, será de aplicación a las actuaciones, trámites y procedimientos que se rijan por lo establecido en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y sus reglamentos desarrollo y que sean realizados y tramitados por las Administraciones tributarias de las Comunidades Autónomas y Entidades Locales, siendo asimismo aplicable, en relación con estas últimas, a las actuaciones, trámites y procedimientos que se rijan por el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

El artículo 33 es una sábana santa y nos dicen ahora que será aplicable a todo lo que se indica en este otro RDL.

Intentaré digerir que quiere decir ese artículo 53, pero, en principio, me atengo, para las dos CCAA que me interesan, a que:

  • Murcia: Los plazos que finalicen entre el 14 de Marzo de 2020 y el 30 de Junio de 2020 se amplían tres meses desde la finalización del plazo inicial.
  • Valencia: Los plazos que finalicen durante la vigencia del estado de alarma de amplían un mes a contar dese que finalice el estado de alarma.
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Declaración de obra

¿Puede mi Ayuntamiento exigirme que declare una obra?

ayuntamiento exige declare mi obra

En mi opinión un ayuntamiento no puede exigir que una obra sea declarada en escritura pública, puesto que no es obligatorio hacerlo.

Sin embargo, lo cierto es lo que hacen. Y, ¿en qué casos lo hacen?

Pues yo solo tengo controlados un par de ellos:

  1. Cuando una obra (o ampliación de una existente) no está de alta en el Catastro y el ayuntamiento está interesado en que lo esté para así poder cobrar el IBI y las plusvalías. Es lícito y comprensible (y, además, justo para todo el conjunto de la ciudadanía), pero para eso basta con realizar el oportuno trámite catastral, sin necesidad de otorgar la escritura. Sin embargo, puede ocurrir que vaya uno al Catastro y que también lo remitan a la notaría. Pienso que lo que ocurre realmente en Catastro es que te dan la opción de iniciar el expediente allí llevándoles la solicitud y la documentación oportunas o la de ir a la notaría, en cuyo caso, la escritura firmada terminará en Catastro para el alta de la obra acompañada de la correspondiente solicitud. Muchos suelen resumir la situación diciendo “en el Catastro me han dicho que venga a la notaría”. En la notaría explicamos la situación y si el interesado lo tiene claro, se le prepara su escritura.
  2. Cuando durante la obra se ha tenido autorizado un contador de agua de obra, la obra termina y se quiere pasar del agua de obra a agua doméstica. El ayuntamiento pide escritura de propiedad que incluya la declaración de obra. En mi opinión la solución al asunto podría estar en la vía catastral como en el supuesto anterior.

Dejo abierta esta FAQ por si aparecen más casos. Por supuesto, lo conveniente es tener suelo y obra declarados y registrados pero conveniencia y obligatoriedad son cosas distintas.

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¿Quién paga el final de obra de la vivienda que he comprado?

quien paga final obra

“Cuando fui a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se dio cuenta de que en la nota simple ponía que la vivienda está en construcción. Ante la sorpresa, la gestoría llama al registro y le dicen que mande un correo y que el Notario haga mención indicando que se encuentra finalizada. Yo insisto en que quiero que esto se solucione por lo que llamo a la semana siguiente a la gestoría para decir que qué pasa con eso de que ponía en construcción y me dicen que no me preocupe que cuando me den la documentación eso ya estará solucionado porque verán el anexo del Notario. La semana pasada recogí las escrituras y sigue poniendo en construcción. Llamé a la gestoría y me dicen que eso es algo de la finca donde está constituida y que es cosa mía arreglarlo. Llamo al registro y me dicen que lo más probable es que la constructora no entregara toda la documentación, pero que si tengo la licencia de primera ocupación, se solucionará. La licencia la tengo pero me dicen que como ya me han entregado las escrituras, que cuesta dinero cambiarlo. ¿Ahora quién se tiene que hacer cargo de esos gastos?“.

No sé si ha leído este artículo sobre Obra nueva en construcción.

La historia que me cuenta tiene varias lagunas que no permiten hilarlo todo a la perfección, ni atribuir responsabilidades a nadie (cosa que por otra parte no me compete), pero voy a intentar darle una respuesta.

En mi opinión, más que preocuparse de los gastos (impuestos no los habría), debería preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Parece que si existe licencia de primera ocupación no debe ser el caso. Una cosa es que físicamente no lo estuviera (aunque imagino que sí que estará terminada la obra) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió, que es quien tenía que tener todo en orden, a no ser que no lo pactaran o usted no se lo exigiera. Si no lo pactaron o no lo exigió y tiene usted una vivienda que jurídicamente está en construcción, mucho me temo que el problema es suyo (salvo que la hayan engañado).

Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca y no le exigiera que el final de obra fuese declarado (tal vez en la compraventa previa que no me queda claro si fue previa o no lo fue). Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años no se hacían como ahora), tal vez sea suficiente la licencia de primera ocupación. Si bastara la licencia de primera ocupación, y así se lo dicen en el registro, en mi opinión cabe:

  1. Firmar ese final de obra en escritura independiente.
  2. Subsanar la escritura de compraventa para incluir el final de obra.
  3. Subsanar la hipoteca para incluir el final de obra, aunque no sea usual incluir otra clase de actos o negocios jurídicos en una hipoteca.
  4. Y, con todas las reservas, intentar que el registro acepte la licencia para inscribir el final, sin necesidad de inscripción.

En cualquier caso, resolverlo no será caro. Ese final de obra en notaría inscrito posteriormente en el registro, no le generará muchos gastos.

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“¿Puedo tasar un piso con nota simple en construcción?”

la nota simple y la tasación

Lo que yo creo que usted me pregunta es si puede tasar un piso cuando en la escritura de declaración de la obra nueva del mismo, se encuentra declarada esa obra en construcción y no como obra finalizada. Vea que le digo en “escritura”, pues es en la escritura dónde corresponde hacerlo (declarar la obra) y de dónde resulta . Cabe incluso que la nota registral no haga mención al final de obra y que éste, sin embargo, sí que exista.

Así que: cerciórese de que el final de obra no se ha declarado ya en escritura; lleve la escritura al registro si es que se hizo y no se llevó y tase la finca, bien en su actual estado o bien por el valor que tendrá cuando se termine.

Todo dependerá de para qué quiera hacer usted esa tasación (normalmente para un préstamo hipotecario o para fijar el valor de venta o para una herencia).

Existe mucha confusión con la dichosa nota simple.

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“Quiero construir sobre un terreno de mis suegros”

construir terreno suegros

“Mis suegros nos dan permiso para construir una casa en una finca urbana de su propiedad. Una vez que esté construida, ¿mi mujer y yo podremos escriturarla y registrarla al no ser los propietarios de la finca?”

No, no podrán. Lo que les conviene, a mi juicio, es ser dueños del terreno y construir y declarar la obra como tales dueños. Tal vez (dependiendo de su Comunidad Autónoma) lo que podría interesarles es que sus suegros le donen a su mujer y que luego su mujer aporte a gananciales (si es que están casados en gananciales) el terreno. Si el terreno es grande, tal vez segregando un trozo que les sea suficiente podrían resolver la cuestión.

En fin, hay varias opciones pero, en cualquier caso, lo que dice no se puede hacer y no le aconsejo lanzarse sin ser dueño del suelo.

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Depósito en CD del Libro del Edificio y remisión de copia al Registro de la Propiedad

depósito cd libro del edificio

“¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el Registro?r

Me dicen que en la notaría de Talsitio, hacen el acta del Libro del Edificio sin mencionar los documentos que comprende el libro que te traen en el CD y que simplemente se hace un certificado escueto en el que el técnico declara que el libro depositado contiene todos los documentos que no se enumeran. La notaría se queda su ejemplar, expide copia del acta y al Registro se lleva la copia del acta, el certificado del técnico y grapada a este (y sin más) otro ejemplar del CD¿Y cómo hago para poner en relación con el depósito el CD que llevan al registro? Llevarlo grapado a un certificado del técnico es un mecanismo bastante endeble notarialmente hablando, ¿no? ¿El Notario está obligado a acreditar lo que lleva el Libro?

“Entiendo – me dice un compañero y coincido con él – que sí que debe comprobar el Notario que el CD contiene el Libro del Edificio, aunque el contenido exa