FAQ`s & Shot

284 comentarios

  1. Buenos días,
    Me gustaría realizarle una consulta sobre Escritura de donación dineraria:

    ¿Como podría realizarse la firma de una escritura de donación dineraria de padres a hijo, cuando los donantes (los padres en regimen gananciales) se encuentran actualmente en CCAA diferentes y ninguno de ellos puede viajar para reunirse?

    Le quedaría muy agradecida que me orientara de los pasos a seguir
    Muchas gracias
    Inma

  2. Estimado Justito, quería hacerle una consulta, pueden compartir dos notarios un mismo despacho así como a sus empleados, voy a firmar una compra-venta y pregunto que notario es y me dicen que depende de la agenda de cada uno me tocara con un o o con el otro, esto no vulnera alguna ley de la competencia, gracias.

    • Buenas noches:
      Interesante cuestión. Uno de mis caballos de batalla: las uniones de despacho.
      No, no pueden responderte eso salvo que a usted le de igual. ¿Le da igual?
      En fin, estoy condenado a Pinoso hasta que me jubile. No puedo con esas cosas.
      Saludos, Justito El Notario.

  3. Buenas tardes, Sr. Justito.

    Las circunstancias, lamentablemente, me hacen volver a remitirme a usted. Si le estoy molestando demasiado de verdad que lo entenderé.

    Nos encontramos en una situación de compraventa de una vivienda y la inmobiliaria nos ha facilitado la copia simple de una escritura de aceptación de herencia sin garantía de transcripción. La antigua propietaria, por quien se efectúa la herencia, consta en el Registro, en el Catastro y en la presente aceptación como la persona que tiene la nuda propiedad de la totalidad de la vivienda con carácter privativo. En la nota simple del registro consta además una usufructuaria por la totalidad de la vivienda de la cual se adjunta en la aceptación de la herencia su certificado de defunción, por lo que se da extinto su derecho.

    En la copia todo parece estar bien, pues incluso adjunta los documentos concernientes al testamento, pero la copia, aunque está sellada por la notaría, no está firmada e incluye lo que podría ser un error.

    En el apartado Inventario, dice expresamente:

    Inventario: Los bienes relictos por el causante, son los siguientes:
    1. La mitad indivisa de la siguiente finca:
    (Y aquí se describe la finca).

    En los demás puntos del inventario indica totalidades, como «La totalidad del saldo bancario…».

    El caso es que nosotros hemos firmado la reserva por la integridad de la vivienda, no por una mitad indivisa de la misma.

    ¿Se trata de una forma habitual o podría deberse a un error de redacción? Hemos encontrado un error en el que una cuantía referente a un saldo bancario que no nos concierne, son diferentes el valor escrito y el numérico, por ejemplo.

    En caso de deberse a un error, ¿cómo se modifica y a quién hay que acudir para subsanarlo?

    Gracias de nuevo por su labor y un saludo,
    Adrián

    • Buenas tardes. Puede que la otra mitad pertenezca a su dueño en virtud de otra escritura.
      Lo de garantía de transcripción está anticuado:
      https://justitonotario.es/faq/articulo-250-del-rn-se-modifico-hace-14-anos/
      Las copias simples no llevan firmas y deben estar expedidas en el papel timbrado de los colegios notariales que es un poco sepia y con números y sellos en color «vino tinto».
      Si hay un error, habrá que hablar con la notaría correspondiente. Unas veces es sencillo y otras mas complicado. Intuyo que o hay varios propietarios o el único propietario tiene varios títulos.
      La nota del registro les dará la respuesta.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  4. Estimado Sr. Justito.

    Lo primero, agradecer el tiempo que se toma en desarrollar unos artículos tan útiles incluso para gente que no somos de este campo del conocimiento. La claridad expositiva y el detalle se agradecen en estos tiempos tan veloces.

    Indagando acerca del tema de la aceptación de herencia me surgen algunas cuestiones que quizá usted sepa responder. Intento exponerlas en mi terminología.

    ¿La aceptación de una herencia ante notario por parte de, digamos, dos herederos, implica que estos dos son los únicos herederos?

    ¿Implica ello también que, de haber testamento, solo esos dos herederos tendrían la propiedad de los bienes y propiedades heredadas? ¿O, aun habiendo sucedido esa aceptación de la herencia, podría existir una tercera persona designada en el testamento como heredera y, por tanto, propietaria de algunos de los bienes o propiedades de la persona fallecida?

    ¿Influye en estos aspectos que la aceptación haya sido registrada?

    Entiendo que de no haber testamento, los únicos propietarios de los bienes y propiedades de la persona fallecida únicamente podrían ser esos dos únicos herederos. Pero igual estoy equivocado.

    Gracias de nuevo por su labor y disculpe mi ignorancia sobre el tema.

    Saludos cordiales, Adrián.

    • Buenas noches Adrián:
      Gracias por sus palabras.
      Para saber quienes son los herederos de alguien hay que acudir a su testamento y si no lo hizo pues a la declaración de herederos. Los que se digan en uno o resulten de otra son los que puede aceptar y repartirse. ¿cuantos herederos hay en caso? ¿como saben que lo son los que lo son si es que realmente lo son?
      Es muy raro que alguien acepte sin mas, es decir, que no concurra con los demas herederos que también acepten y que todos se repartan.
      Así qué, ¿que es lo que realmente le preocupa? ¿cuál es su caso?
      La aceptación no se registra, se registra el reparto previa su aceptación. Gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.

      • Buenos días, Justito.

        Agradezco su aclaración. Reconozco que no fui del todo concreto en mi pregunta y usted me ha sabido responder de una forma que creo entenderlo mejor.

        El propósito concreto de mi pregunta es, en realidad, saber si dos herederos –dos herederos de orden familiar– que se dicen únicos tras haber firmado la aceptación de la herencia ante notario, por el hecho de haberlo firmado ante notario –y este haber constatado si existían legatarios u otros herederos– se puede decir que son herederos únicos.

        El caso vendría en el siguiente contexto: queremos comprar una vivienda a dos vendedores que afirman ser los dos únicos herederos legales de la propiedad, pero estos no han realizado el cambio de nombre en el Registro porque dicen necesitar saldar en el momento de la escritura pública de la compraventa los impuestos de sucesiones y plusvalía correspondientes en unidad de acto. Queremos estar seguros de que proceder en esta situación no nos acarrearía problemas.

        Es por todo ello que ando indagando acerca de los aspectos referidos a las herencias y sus aceptaciones, aunque quizá mi curiosidad acabe rebosando el caso concreto que me interesaría personalmente saber.

        Gracias de nuevo por su labor, y un cordial saludo, Adrián.

        • Buenos días Adrián:
          Como le dije anoche, entiendo que se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y siendo así, los Notarios, como no podía ser de otro modo, nos ocupamos de que no haya mas herederos conforme al título sucesorio (testamento o declaración de herederos). ¿De donde iban a salir mas herederos que los que figuran en testamento o declaración de herederos? El Notario hace lo que hace en base a la documentación existente. Si los hubiera, no se habría podido firmar. Así de fácil. Evidentemente, no podemos controlar hijos secretos o desparecidos que reaparecen y cosas mas propias de las películas que de la vida real (aunque también hay casos). Si quieren comprar y quieren estar tranquilo, que inscriban la escritura y no le den mas vueltas. Le insisto en que al 99%, de lo que me habla es de una aceptación y adjudicación. Es muy raro que alguien venga a decir que acepta sin mas. Se acepta y luego se reparte. Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • Muchísimas gracias, Justito.
            De verdad que le agradezco el detalle de su explicación.
            Gracias de nuevo por su tiempo y seguiremos aprendiendo con usted.
            Saludos cordiales y felices fiestas, Adrián.

  5. Estimado Sr. Notario:

    Antes de nada permítame felicitarle por la cercanía y el humor que emplea en su blog. Me parece encomiable la labor que desarrolla.

    Bueno…buscando por la «red» llegue a su blog y me surge una duda sobre las actas de manifestación o notoriedad para la rehabilitación de vehículo en Tráfico. Leí su comentario del 04 de mayo del 2019 sobre el tema. La duda sería…¿Puede una Jefatura Provincial de Tráfico (en mi caso sería la de Las Palmas) no admitirme dicha acta para traspasar un vehículo a otra persona? Mi caso concretamente es de un vehículo cuyo titular falleció hace años no ocupándose la familia en nombrar a un responsable del coche o titular provisional en los 90 días siguientes al fallecimiento como dice el Reglamento Gral. de Vehículos. El coche lo ha tenido un hijo del finado hasta el día de hoy, y ahora estoy yo interesado en comprarlo. Puedo traspasarlo con una de estas actas? Habría que hacer otro trámite.

    Muchas gracias.

    • Buenos días Víctor:
      Muchas gracias. NO negaré que el esfuerzo que esto me representa es inmenso.
      Esas actas solo sirven para vehículos que carecen de documentación y se usan para rehabilitarlos en tráfico. Me parece que no es el caso, ¿no?
      Saludos y gracias, Justito El Notario

      • Buenos dias Sr. Notario:

        ¡¡Que rapidez!!…todos mis respetos.
        Efectivamente no es el caso, pero aunque no fuera, si el vehículo en cuestión carece de documentación y se pudieran obtener los duplicados del permiso de circulación y la ficha técnica, seguiría a nombre del difundo dueño, así que sólo hemos avanzado una casilla, ya tenemos documentación. Mi duda sigue siendo la planteada.
        Enfocado de otra manera, ¿hay alguna figura legal para conseguir el cambio de titularidad del vehículo?

        Muchas gracias.

        • Buenas tardes: Si los duplicados son susceptibles de obtenerse este procedimiento no sirve. En tal caso, adición de herencia. No hay otra, a mi modo de ver. Por eso, si no hay nada puede que este procedimiento sirva.
          Saludos, Justito El Notario.

  6. Buenos días Sr. Notario,

    Soy viuda desde el 2002 con 2 hijos. En Diciembre 2003 creamos una sociedad limitada y pusimos nuestra vivienda en Madrid y un bungalow en Torrevieja como Capital Social.
    Esta sociedad no ha tenido nunca actividad y tampoco nos hemos beneficiado de nada, el motivo de su creación fue exclusivamente protegernos de mi familia política con quién mi marido tenía una SA y que ya nos habían metido en problemas financieros con anterioridad.
    Actualmente queremos cerrarla definitivamente con el menor coste posible.
    Mi pregunta es:
    ¿Se puede hacer en un único documento notarial la liquidación, devolución a los socios de los bienes inmuebles en el mimos % de su creación y disolución total de la sociedad?
    Muchas gracias y un saludo,
    Rosa Martín Ariza

    • Buenos días Rosa:
      Sí, se puede. O se disuelve y se deja pendiente la liquidación o se disuelve y liquida todo de golpe.
      Siempre sea entendido con base en lo que me cuenta y poco mas.
      Saludo y suerte, Justito El Notario.

      • Rosa Martín Ariza

        Muchísimas gracias!
        Ya solicité su ayuda en una anterior ocasión y me gustaría colaborar como entonces con una caña y una tapa. No veo ahora mismo como hacerlo, si me puede enviar un link para ello le quedaría muy agradecida.
        Un saludo

        • Buenas días Rosa:
          Me temo que ya no es posible.
          Un enfrentamiento desafortunado ha hecho que no pueda seguir manteniendo mi actividad social y el simpático gesto de la caña.
          No se preocupe. Ahora ya solo tengo mis libros para sacar un pequeño plus a mi actividad que sirva para tomar esas cervecitas.
          Saludos y gracias por su buena intención, Justito El Notario.

  7. Apreciado Sr.Notario, quisiera trasladarle una breve y concreta consulta desde Barcelona. Hace unos años modifique mi nombre, Enrique, mediante las gestiones oportunas en el Registro Civil. De modo que ahora es, y asi consta ya en mi DNI, Enric. ¿Puede ello suponer algun problema, en su momento, a la hora de hacer efectivo el testamento de mi padre, en el que a buen seguro debo constar como Enrique?. ¿Seria necesario alguna modificacion en tal testamento, o bien otorgar uno de nuevo?
    Muy agradecido quedo a la espera de su generosa respuesta y le saludo bien cordialmente.

    • Buenas tardes Enric:
      No es problema. Conserven el Libro de Familia y hágase con un certificado de nacimiento en el que conste el nombre (si es que no lo tiene ya) por si acaso … pero puede estar tranquilo. Saludos, Justito El Notario.

      • Buenos dias, Sr.Notario

        Muy agradecido por su pronta y clarificadora respuesta. Considero loable desde todo punto de vista su generosa labor atendiendo las consultas que se le plantean y que a buen seguro son de gran ayuda para quien las formula.

        Gracias de nuevo desde Barcelona. Y salutaciones cordiales!.

  8. Maria Apellániz Gómez

    Buenas tardes, Sr. Notario.
    El año pasado heredé una casa en un pueblo que tenía roto el tracto registral, por lo que a principios de este año inicié en una notaría el procedimiento para reanudar el tracto interrumpido. Se trata de una casa que son dos fincas registrales, pero una única finca catastral. Ya se terminó el procedimiento, pagué los impuestos correspondientes y ahora tengo las dos fincas registrales a mi nombre. Lo único que no he hecho es la agrupación de las fincas (y eso que tengo una escritura de agrupación de hace unos años) porque claro la agrupación me dicen que tiene que hacerse con las coordenadas georreferenciadas del Catastro. Y ahí está el problema. Cuando a mitad del procedimiento de reanudación del tracto desde la notaría me dijeron que comprobara si la medición del Catastro me parecía correcta, ya entonces me pareció muy extraño un metido que se veía en la representación gráfica. Puesta al habla con los antiguos propietarios (quienes vendieron la casa colindante en 2019 a un tercero) me comentan que el metido que hace el dibujo es porque ellos eran los propietarios de una parte, pero solo del tejado, y que las habitaciones que hay debajo de ese parte del tejado, en la planta 1 y planta calle son mías. Y claro el comprador en 2019 hizo la coordinación Catastro-Registro, de lo que deduzco que ahora es el propietario de arriba debajo de todo, incluidas mis habitaciones de la planta 1 y planta calle. Y para más inri este nuevo propietario falleció a finales de 2020 (los herederos deben ser unos sobrinos que residen a muchísimos kilómetros del lugar, que quieren vender la casa cuando antes, y la quieren vender entera, no parecen dispuestos a llegar a un acuerdo de venta conmigo sobre las habitaciones que yo tengo en su casa). De verdad que no sé por dónde seguir. No sé si hacer una RGA de la parcela (porque ni siquiera la parcela exterior me encaja con la real, yo creo que el metido que hace la casa es justamente al revés) y una medición del interior de la casa y tratar de solicitar la nulidad de la inscripción registral (si es que eso existe), o tratar de resolver esto en los Tribunales (pero de momento no sé contra quien) o dejarlo como está (a riesgo de quien compré la casa tiré abajo mis habitaciones). Al Registrador le comenté mi caso y me dijo que lo preguntaría y hasta ahora. No entiendo cómo se puede establecer una presunción sobre la finca real (Coordinación Registro Catastro) el que se puede perfectamente ignorar la comprobación de la realidad física de la finca. Muchísimas gracias por tu tiempo. Me encanta su blog, la forma que tiene de contar las cosas y su sentido del humor. Dígame por favor donde puedo hacer una donación a su ONGs favoritas o invitarle muy gustosa a unas cañas. Un saludo
    María

    • Buenas noches María:

      Gracias por sus palabras y su seguimiento.

      Se me ocurren un par de cosas. Una es esta:
      https://justitonotario.es/faq/descoordinacion-finca-coordinada-catastro/
      Puede ver al final un hilo registral publicado en Twitter (si lo tiene podrá leerlo, si no lo tiene creo que no) que trata el tema de ¿CÓMO MODIFICAR LA R.G. inscrita de una finca?.

      La segunda es que parece haber una especie de «engalaberno». Una casa se monta sobre la otra o simplemente un tejado de uno se sitúa por encima de la propiedad del otro. Por culpa de un tejadillo que se adentraba en la propiedad del vecino tuve que parar el único expediente hipotecario que no he llevado a buen fin.

      Sobre esa figura puede leer esto:

      https://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-16/2173-la-propiedad-tridimensional-un-ejemplo-mas-de-la-creacion-notarial-del-derecho-0-9690945353071154

      Y una mas … tal vez una solución podría ser un procedimiento del artículo 18.2 de la Ley del Catastro .. puede que también un acta de deslinde. Todo antes que un pleito …

      En definitiva verá que solo puedo darle algunas ideas pero no una solución porque para una solución hay que ver documentación.

      Le agradezco sus buenas intenciones pero mi proyecto solidario se fue a freír puñetas por culpa de una queja y he tenido que dejarlo de lado.

      Espero haberla ayudado aunque solo sea un poquito. Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Muchísimas gracias Sr. Notario:

        Le agradezo la información enormemente, que de eso se trata de dar orientaciones para poder seguir tirando del hilo, resolver las cosas por intenet pues difícil, como usted bien dice.

        En esta dirección entiendo que se habla de la descoordinación de la finca propia, no de la del colindante, que es lo que pretendo yo, pero ya veo que en general no es inamovible la coordnación registro-catastro, cosas que me tranquiliza: https://justitonotario.es/faq/descoordinacion-finca-coordinada-catastro/

        Muchas gracias por la referencia https://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-16/2173-la-propiedad-tridimensional-un-ejemplo-mas-de-la-creacion-notarial-del-derecho-0-9690945353071154

        Es verdad que explica muy bien la figura de una casa que se monta sobre otra o «engalaberno». Mis conocimientos jurídicos no son tantos como para seguir el texto en su totalidad, pero me va a resultar de mucha utilidad.

        El procedimiento del artículo 18.2 del Catastro habla de que con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela….entiendo que se eso podría haberlo hecho quizás mientras me tramitaban en la notaría las actas de reanudación del tracto interrumpido…ahora no se…lo que ocurre que en ese momento (mayo de este año) no tenía nada clara la situación jurídica y no supe por donde seguir y no quise precipitarme tomando una decisión equivocada.

        Siento que se haya caido su proyecto solidario. En este caso le invito a unas cañas virtuales, como no puede ser de otra forma.

        Mil gracias de nuevo

        • Hola María:
          El 18.2 se puede utilizar en cualquier momento. Es un documento independiente aunque o parte de uno previo que corrige, o da lugar a un posterior que recoge lo ya subsanado.
          A mi me parece una maravilla aunque algunos compañeros le ponen toda clase de pegas. Les veo muy teórico y yo soy muy práctico.
          Vea aquí: https://justitonotario.es/acta-subsanacion-discrepancias-18-2-ley-catastro-programa-piloto-sec/
          Espero que «mis ideas» puedan ayudar a resolver el caso.
          Saludos, Justito El Notario.

          • Muchas gracias de nuevo Sr. Notario:

            Tomo nota del art. 18.2 para poder utilizarlo si llega el caso. Yo también he tenido que hacer algún procedimiento de subsanación de discreptancias ante el Catastro con mi certificado electrónico sobre otra finca, con final feliz afortundamente, por que los del «Catastro» son duros a veces…pero en la finca que nos ocupa con 2 habitaciones que se meten en la vivienda colindante formando lo que su colega Don Ignancio Gomá Lanzón llama «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», no creo que una RGA (presentada por mi o por un notario) e incluso con un IVG+ (caso que puede conseguirla) pueda representar las habitaciones que se meten en casa del vencino, ya que sólo representa los vértices georeferenciados de la parcela (similar a la visión área de la misma). Tendría que adjuntar además planos técnicos de la superficie interior demostrando la existencia de dichas habitaciones de las que que disfruta mi finca en casa del vecino…y en esto tendría que estar de acuerdo el colindante (que ahora son los herederos del último propietario, porque el propietario falleció). Además tengo entendido que el Catastro cuando hay conflicto entre colindantes no modifica nada…no se si estoy en lo cierto o no.
            Yo lo que tengo duda es que cuando en 2019 cuando este vecino adquirió la finca colindante e hizo la coordinación Catastro-Registro de su finca porque no se nos notificó a los colindantes (en este caso a mi madre que era entonces la popietaria) para ver si estábamos de acuerdo.
            Muchísimas gracias de nuevo. Todas sus ideas son muy úiles para mi.
            Saludos

          • Hola de nuevo:
            Efectivamente es necesario que no haya oposición, pero cuando la gente recibe algo de un Notario y se ve obligada a comparecer, tal vez a asesorarse (haciendo un gasto), para oponerse con fundamento a la lícita pretensión de un vecino, se baja del burro y no protesta. Puede que el procedimiento no sirva para nada pero … puede intentarse. Yo he tenido un caso y cuando el tipo de manera absolutamente injusta vino a oponerse acabó dándose cuenta de que su oposición no tenía fundamento alguno y se fue con el rabo entre las piernas. A usted para un caso como este también le puede interesar tener abogado (y para esto no sirve cualquiera) porque otro profesional puede llegar hasta donde el Notario no puede hacerlo en la solución del «litigio». Por eso me gusta a mi que en toda clase de expedientes que susciten oposición (o puedan suscitarla) la gente tenga abogado. Es difícil hacérselo entender pero es muy conveniente.

            ¿Cabe la posibilidad de que fueran notificados y no se enteraran? Si no es por eso, no me cuadra.
            Saludos, Justito El Notario.

  9. Buenas noches,

    Tengo una duda notarial que me está comiendo las entrañas… Estamos vendiendo una propiedad, siendo la mitad propiedad de una persona con incapacidad parcial (sólo para temas económicos). Su hijo, que es su curador, ha solicitado la correspondiente Autorización de venta en el Juzgado y nos la han dado, pero cosas de las leyes, este Auto no será firme hasta dentro de 20 días hábiles y para entonces el contrato de arras habrá expirado y los compradores amenazan con demanda. Comentándole a Su Señoría este problema nos dice que no se puede modificar ni dictar firmeza antes, pero nos ha recomendado pedirle a la Fiscalía un escrito donde diga que no va a recurrir dicho Auto para poder escriturar. Sin embargo, no se si el Testimonio del AUto + ese escrito de la Fiscal renunciando a recurrir basta para poder firmar ante notario la escritura de compraventa sin que surjan problemas o si se pueden negar los compradores. Gracias por tu ayuda!!

    • Buenas noches Eva:
      Curiosamente tengo un caso exacto entre manos y estamos pendientes de la firmeza.
      Aceptar ese documento requiere de dos cosas: una que lo acepten los compradores (que supongo serán comprensivos con la situación) y el propio Notario que es el que puede pagar el pato si las cosas salen mal.
      Ese plazo es «ridículo» y el único problema (al margen de la logística) es que haya hipoteca y pueda caducar la Oferta Vinculante. Si no es el caso, pues que se esperen.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  10. Buenos días:

    Buscando información he llegado hasta aquí y quería preguntar lo siguiente:

    Mi madre ha fallecido, dejando 3 hijos mal avenidos. No ha dejado testamento ni bienes a repartir. El caso es que me ha llegado una notificación del juzgado en el que como heredero se me reclama una cantidad que dejó a deber a la señora que le cuidaba. Mi pregunta es si puedo hacer una renuncia ante notario, sin hacer ninguna declaración de herederos (desconozco el paradero de mis hermanos), si dispongo del certificado de defunción, el de últimas voluntades (no otorgó testamento), el libro de familia y mi certificado de nacimiento. Entiendo que no tendría sentido gastarme un dinero en hacer una declaración de herederos para luego renunciar.

    Por lo que he leído por aquí, depende del notario. ¿Tendría que buscar uno que esté dispuesto a hacerlo? ¿Sería necesario que fuera un notario de la misma localidad donde tenía la residencia la fallecida?

    Muchas gracias

    • Buenas tardes:
      Puede ir al Notario que quiera y sí, depende de su criterio.
      Yo estoy con usted. Al que quiere renunciar si no hay testamento le pido que me explique un poco, que me traiga defunción y últimas voluntades y listo.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Muchisimas gracias.

        Confío en encontrar algún notario que tenga el mismo criterio que usted y que no sea complicado

        Un saludo

  11. Buenos Días Justito,

    Estoy en un proceso de compra de una vivienda y días antes de las arras me indican que el no está hecha la escritura de aceptación de la herencia. Me plantean que para ahorrar tiempos hacer el mismo día la escritura de la herencia y después de la compraventa. Después se inscribirían las 2 en el registro.

    No sé hasta que punto esto es legal, porque parece que el paso primero por el registro y después la venta. Entiendo que quizá sea un problema de liquidez del vendedor, pero como parte compradora estoy asumiendo un riesgo si hago la compra en el mismo acto?

    Muchas gracias por su inestimable ayuda.

    • Buenos días Miriam:
      Lamento no poderle contestarle.
      Por lo visto se considera que esto que yo podría hacer yo si le contesto es un asesoramiento conducente a firmar una escritura (aunque yo creo que no lo es «ni de lejos») por lo que tengo que poner en stand by cualquier consulta que puedan hacerme hasta que tome algunas decisiones.
      Que tenga suerte, saludos, Justito El Notario.

  12. Buenas tardes, tengo un terreno con una casa a medio construir (escriturado actualmente solo como terreno urbanizable). Cuando compré la propiedad en 2019, la casa no tenía ventanas ni balconeras y se las he añadido y ahora quiero vender la propiedad. A efectos de impuestos de venta, ¿se podría utilizar el importe gastado en las ventanas como deducción para reducir la plusvalía/IRPPF? Gracias y un saludo.

    • Buenas tardes Eva.
      Si la vende, el que la compre querrá que esté la obra declarada, ¿no?
      Al margen, podrá deducirse todas las mejoras efectuadas si tiene facturas de las mismas, en mi opinión.
      Aunque si tiene la obra declarada no sé que influencia puede tener en el caso. El IRPF no es mi fuerte porque excede de mis competencias notariales.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  13. Buenas tardes Justito El Notario. Gracias por su blog, he leído numerosas entradas suyas y siempre han sido de gran ayuda. Me gustaría plantearle la siguiente duda:

    El principio de rogación impide la actuación de oficio por parte del Notario, de modo que si por ejemplo alguien cae en la vía pública debido a la existencia de una grieta, no hay duda de que el Notario no podrá levantar acta de presencia para acreditar el mal estado de la vía si no se lo pide el perjudicado. Ahora bien, ¿sería posible que el Notario, al ver el mal estado de la vía, hiciese fotografías para constatar su estado y levantara acta sin que nadie le haya requerido para ello?

  14. Buenas tardes.

    En primer lugar, felicitarle y darle las gracias por su blog. Nos es de enorme ayuda.

    En segundo lugar, quería consultarle lo siguiente:

    Por concurrir los requisitos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria se ha procedido a la cancelación registral de la inscripción registral de una vivienda.

    En la nota simple que acompaña a la cancelación se indica en el apartado de cargas de la finca que está gravada con una condición resolutoria constituida a favor de EMPRESA SA en garantía del pago de XXX.

    ¿Me podría aclarar qué significa eso de que está gravada con una condición resolutoria y si se debería hacer algo al respecto o no supone mayor problema y se puede dejar así?

    La vivienda es 100% de pleno dominio de carácter privativo, adquirida por título de capitulaciones matrimoniales.

    Muchas gracias, saludos.

    • Buenos días José Luis.
      Muchas gracias.
      Se habrá procedido a la cancelación registral de una hipoteca sobre la vivienda, no a la cancelación de la inscripción registral de la vivienda, no? Esa cancelación se ha hecho en escritura pública o en una instancia presentada en el Registro con firma legitimada o legitimada en el Registro?
      Ahora parece que además había una condición resolutoria. No pasa nada si la deja, pero conviene quitarla y que le quede limpia la vivienda y debe hacerlo sin escritura por diversas razones.
      Tendría que ver la nota para aconsejarle. Si le interesa mándemela a justitonotario@hotmail.com
      A cambio de un gesto en https://www.justitonotario.es/pagos le daré orientación o incluso, ya con factura, podría prepararle lo que necesita.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

    • Buenas tardes justito El Notario,

      Quería saber si en escritura de compraventa de vivienda se puede poner cuota de participación,cuál es el acceso de servidumbre a la cubierta (no sé cuál es ni cómo averiguarlo y no me consta que haya administrador), y que el vecino de arriba de la vivienda ha modificado bajantes ,ha abierto una ventana en una fachada y ha reducido el tamaño de otras dos .

      Gracias

      • Buenos días A:
        Lo lamento pero no puedo ayudarla excepto en cuanto a la primera cuestión.
        Si hay división horizontal, hay cuota. Caso contrario no la hay pero podría constituirse. Creo que por lo que me cuenta usted debe haberla.
        Saludos y que tenga suerte, Justito El Notario.

  15. Buenos días de nuevo Justito El Notario. Gracias y enhorabuena por este blog que nos permite aclarar muchas dudas con el tema de herencias tan delicado.

    Estamos pendiente de firmar una aceptación de herencia de 9 partes. Hay un piso que no tenemos llave. ¿Puede una parte (que representa a 7 partes) llamar a un cerrajero para poder acceder a la vivienda vacía y llamar a una inmobiliaria para tasarla ?. Hay dos partes que quieren que en el cuaderno de partición se refleje el valor real del piso y no el catastral, para que cuando se acepte y se venda, no se pague tanto impuesto de plusvalía. Los impuestos al aceptar la herencia están prescritos,(han pasado más de 5 años) por lo que no tiene sentido poner el valor catastral en el cuaderno particional y al venderlo pagar más plusvalía. Pero no sé si puedo hacer esto. Gracias de antemano y un cordial saludo

    • Buenas tardes Alberto:
      Su consulta está tratada en mi blog (de manera genérica a través de varios artículos) con lo que entra usted de lleno en el terreno del asesoramiento particular.
      A cinco años de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  16. Buenos días:
    Primero: sorprendente (de manera agradable) los ánimos a la solidaridad con la ONG. Enhorabuena por la idea.
    Segundo: La consulta, a ver si puede darme su opinión. En una ejecución extrajudicial de bien hipotecado, quién debe correr con los gastos? La entidad bancaria entiende que desde que se cierra la subasta corren a cargo del adjudicatario. Mi opinión (en nada influida por el simple hecho de que soy el adjudicatario, claro está ;-)), es que debe correr con ellos la banca que es quien insta el procedimiento, y debe concluirlo. Incluso la escritura de transmisión.
    Ciertamente la Ley Notarial creo recordar que indica que, al final del procedimiento el notario liquida gastos, y después viene la escritura de transmisión al adjudicatario con lo que podría entenderse que el banco corre con los gastos hasta ahí, y la escritura de transmisión a cargo del adquirente.
    Ahora bien, el CC indica que la escritura corre a cargo del transmitente (copias aparte), por lo que entiendo que aunque el banco no sea en puridad «transmitente», debe correr con ese gasto también. Aunque sea a sensu contrario ya que es quien insta la ejecución previo acuerdo además en este caso con el deudor, y desde luego el que noes transmitente es el pujador-adquirente. Podría darme su opinión? Saludos y gracias

    • Buenas tardes César:
      Poco a poco cuaja el mensaje de que tras casi 5.000 consultas mi maquinaria requiere gasolina para echarse a andar porque ya no doy abasto con tantísima consulta. El caso es que iniciando el tercer año, aspiro a doblar la cifra del año anterior y situarme cerca de los 2.000 euros para mis chicos de la India. Gracias por su ayuda.

      No me lo pone fácil porque solo en tramitado uno de esos procedimientos. La subasta quedó desierta y el Banco cedió el remate de adjudicación a su inmobiliaria. Todo quedaba en casa y no hubo discusión para el pago aunque diría que a cada uno se le hicieron sus facturas. Así que el caso no nos vale mucho como experiencia.

      Puede ver aquí el modelo de acta:
      https://justitonotario.es/faq/acta-de-ejecucion-extrajudicial-de-hipoteca-con-diligencias/
      Y este es el de la venta posterior:
      https://justitonotario.es/faq/escritura-venta-a-favor-adjudicatario-finca-expediente-ejecucion-extrajudicial-hipoteca/
      Verá que los gastos e impuestos van con arreglo a ley y yo creo que es lo que debe usted defender puesto que el 1.455 del Código Civil es aplicable a la venta derivada de la ejecución extrajudicial de la hipoteca.
      El artículo 75.4 de la Ley del Notariado le servirá también de apoyo. Dice:
      «4. En todos los supuestos en los que la ley exige documento público como requisito de validez o eficacia de la transmisión, subastado el bien o derecho, el titular o su representante, otorgará ante el Notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario al tiempo de completar éste el pago del precio. Si el titular o su representante se negare a otorgar escritura de venta, el acta de subasta será título suficiente para solicitar del Tribunal competente el dictado del correspondiente auto teniendo por emitida la declaración de voluntad, en los términos previstos en el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
      Dice «escritura pública de venta» y siendo es una venta, se le aplica el 1455 del Código Civil que está de su lado porque usted claramente no es el vendedor aunque el Banco tampoco lo sea.
      Intentaré buscarle algo más definitivo que en un par de búsquedas mientras le escribo no he conseguido encontrar aunque seguro que el asunto tiene que estar tratado en algún sitio.
      Hablamos, gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.

      • Gracias por la rapidez de la respuesta. Conocía las escrituras de su web, de hecho la búsqueda de información es lo que me llevó hasta ellas y de rebote hasta este magnífico blog. El banco me dice que «el criterio de otros notarios» es el de atribuir al banco los gastos hasta la adjudicación, pero como yo suelo preguntar siempre «dónde pone eso», pues hasta ahí ha llegado la conversación porque no me han sabido dar razón legal de ese criterio….. El criterio de «repartir», o el de «ni pá ti ni pá mi» nunca me ha parecido muy jurídico, por lo que tras mucho buscar y no encontrar, le he planteado el tema.
        Si encuentra algo lo celebraremos con otra aportación!!
        Gracias por su contestación, y por su labor
        Saludos

        • Gracias César.
          Generalmente se cree que el tema de gastos notariales (el Registro es sencillo) es algo perfectamente regulado pero no hay prácticamente nada más allá del 1.455. Y Lo de pagar con arreglo a ley los gastos e impuestos es cosa recurrente pero cuando llegan las dudas acabamos recurriendo a la lógica y a la costumbre, en defecto del pacto o el acuerdo.
          Sí, seguro que algunos de los compañeros que habitualmente están por la labor de opinar de todo un poco, pueden decirnos algo.
          Gracias, saludos, Justito El Notario.

        • Hola de nuevo:
          Poco argumentos más he recopilado: el 1.455 por supuesto, el poder para vender que suele tener el Banco desde la escritura de hipoteca (en la parte relativa a la ejecución extrajudicial). En el libro de formularios de Gomez-Ferrer se recoge para la venta el «gastos e impuestos» con arreglo a ley si no se ha dispuesto a otra cosa. Sin duda que hay que lucharlo.
          Ya me contará. Un saludo y gracias, Justito El Notario.

  17. Buenos dias D. Justo, después de estar literalmente «buceando» en muchos de los apartados de su web, no encuentro respuesta a lo que necesito saber. Quisiera hacerle una consulta, es algo extensa y ruego me indicara donde formularla. Muchisimas gracias de antemano.

    • Buenos días Antonio:
      A través de la sección de consulta y colaboración puede usted escribirme:
      https://justitonotario.es/contacto/
      Si es una consulta extensa, no le cabrá pero si es breve y me apunta algo ya podemos establecer contacto por e-mail.
      No obstante, se lo adelanto (y si ya ha buceado en el blog, lo sabrá) …

      Aunque me aporta una consulta que tenga cierto interés general y que pudiera ser objeto de algún artículo, a cinco años vista desde la apertura de mi blog (se cumplen mañana), he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.

      Así que se lo estoy insistiendo (con escaso efecto) a todos. De ahora en adelante, necesitaré un gesto que me anime y me compense responder a las preguntas que formulan, ya sea (ese gesto) hacia mí o hacia mis amigos de la India. Sería muy estimulante trabajar de ese modo. Ya lo habrá visto:

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Gracias por su rápida respuesta, como bien me advirtió, mi consulta apenas cabe en ese formulario. No es nada del otro mundo, Lo que ocurre es que necesito explicarle los antecedentes de una situación, y no es facil con tan pocas palabras (al menos para mi); pienso que con esa limitación de caracteres, entrariamos en un cruce de preguntas y respuestas sin fin, supongo. Podría redactarla en un archivo y enviarsela a donde usted me indique. Puede indicarmelo a mi correo. Estoy en un proceso de una herencia y la verdad es que, este se encuentra en un punto delicado y el notario, nos ha orientado, pero brevemente y mal y en el mejor de los casos, a medias. Las entradas de su blog y sus explicaciones, son como un libro abierto y eso es de agradecer. Pero tengo muchas dudas que necesito resolver.
        No es cuestión de cervezas, por eso no hay problema. A mi me gustan tanto o más que a usted.
        Feliz 5º Cumpleaños!
        Saludos y gracias de nuevo.

        • Buenos días Antonio:
          NO he recibido ningún mail.
          Lo cierto es que es «chocante» que alguien que está tratando con un Notario con el que va a firmar una escritura pida opinión a otro porque no le convence lo que le dice. ¿No?
          De ahí que en estos casos, como en muchos otros, pida ese gesto y que ese gesto haya de ser proporcionado a las circunstancias del caso, que aún no conozco pero que ya me apunta que representan alguna dificultad.
          Así que, como ya la de dije, sí que es cuestión de cervezas y sí que es cuestión de gestos. Gestos que han de ser previos (como el suyo, que ya he visto y le agradezco) pero también algo proporcionados.

          Caso contrario uno se siente un poco primo porque estoy ayudando a perfilar y cerrar una escritura que otro se va a llevar la buchaca.

          A la espera de que me vuelva a escribir por el canal indicado, saludos y gracias por sus palabras, Justito El Notario.

  18. Buenos días,

    Ante todo, la más sincera enhorabuena por su blog. Es muy instructivo y nos hace entender un poco mejor a los neófitos los conceptos básicos que nos encontramos en las escrituras de nuestros domicilios, por poner un ejemplo.

    Dicho esto, desearía plantearle una duda que nos ha surgido con respecto a la posible compra de un local en nuestro pueblo.

    El tema es que estábamos buscando garage para nuestros dos vehículos (es un pueblo pequeño y tener coche es imprescindible para ir a trabajar) ya que duermen en la calle y últimamente han habido algunos actos vandálicos contra vehículos estacionados.

    En nuestra búsqueda hemos visto un local, cerca de casa, que venden a un precio que, aún siendo mucho dinero, nos parece asumible (tenemos concedido un crédito hipotecario «Abierto» por nuestra casa que casi hemos pagado y, según el contrato firmado, podemos hacer segundas disposiciones a unas condiciones de interés que hoy en día se antojan muy buenas).

    Mientras estamos negociando con el banco el tema de la financiación (porqué aún siendo un crédito «Abierto» que nos aseguraron que estaba preconcedido -el credito era de 120.000 euros pero solo dispusimos en primera disposición de 63.000- ahora nos exigen volver a tasar nuestro immueble) hemos contactado con la immobiliaria, hemos visto el local y hemos decidido tirarnos a la piscina con la compra (con un regateo que no ha dado frutos, però pensamos que el precio no es nada malo). Todo ello sujeto al ok del banco, que esperamos que lo den en breve porqué, por suerte, somos los dos funcionarios y no tenemos más créditos excepto la primera disposición, casi pagada.

    El problema viene ahora… El local figura como Almacén construído en 1970 en el catastro (consultado online en la Oficina Virtual del Catastro). Por precaución, hemos pedido, también online, una nota simple de la finca y nuestra sorpresa ha sido la descripción de la misma: la definen como casa de planta baja y piso (ahora el almacén solo tiene una planta, planta baja) y que se encuentra totalmente en ruínas.

    Nuestra duda es si podemos exigir que el vendedor corrija los datos en el registro de la propiedad antes de hacer la venta. No sabemos hasta que punto nos puede afectar el hecho de que no esté declarado el edificio actual, que cuenta con 50 años. No tiene suministro eléctrico propio (lo coge de la casa de al lado, de la misma propietaria) y se debería dar de alta el suministro en la compañía de la luz. Entendemos que quizás nos pondrían pegas si el immueble consta en el registro como casa en ruínas.

    La verdad es que la nota simple nos ha caído como un jarro de agua fría porqué pensábamos que habíamos encontrado una oportunidad, no solo para guardar los vehículos, sinó también muchos trastos, ya que, con tres hijos, ya no cabemos en casa…

    No creemos que debamos ser nosotros quienes regularizen la situación registral de la finca porqué, suponemos, que ello debe tener un coste que quizás no sea pequeño (plano o topografía del local actual hecha por un arquitecto, quizás algún impuesto?) y además, el precio actual del local es nuestro límite psicológico de hasta donde queremos llegar en tema de precio.

    Claro que podemos exigir la rectificación como condición de compra (somos libres de comprar o no, ya lo tenemos claro 🙂 pero la duda es si legalmente el vendedor está obligado o no a realizar la actualización.

    Muchas gracias de antemano y disculpas por la extensión de nuestro comentario.

    Cordialmente,

    Miquel

    • Buenos días Miquel:
      Gracias por sus palabras.
      Bueno, no entraré en lo que corresponda hacer aunque me ofrezco para preparar esa escritura si están cerca de aquí y les viene bien.
      Si lo que quiere saber es si hay alguien obligado, lo tengo que decir que no, que no lo hay. La única obligación es tener bien catastradas las propiedades pero bien escrituradas o bien registradas no, así que podría usted pedirle «arregla el Catastro» y nada más… y sería absurdo arreglar el Catastro y no arreglar escritura y registro.
      Tendrán que negociar pero si ustedes no están dispuestos a pagar más, solo queda una opción: que lo pague todo el vendedor.

      Por mi parte, una cerveza o una ayuda a la India me parecerá bien:
      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y hasta otra, Justito El Notario.

      • Gracias Miguel por tu prontísima respuesta! tienes una cerveza y una tapita pagadas 🙂

        Ya nos iría bien que gestionaras el asunto, pero me temo que nos queda muy lejos (estamos a unos 50 km de Barcelona)…

        Nos has servido de mucha ayuda, porqué en estos temas los que no entendemos andamos muy perdidos y no sabemos a quién recurrir (he llamado a la Notaría que nos hizo la escritura de nuestra casa pero me daban hora para mediados de noviembre).

        Ahora sabemos lo que podemos exigir pero, obivamente, el vendedor puede negarse a actualizar la descripción en el Registro de la Propiedad (de hecho el Catastro es correcto, se define como almacén construïdo en 1970, cosa que parece correcta).

        No nos queda muy claro si la actualización de la descripción en el Registro de la Propiedad es un tema muy caro (¿quien lo haga debe pagar algún impuesto?) o si crees que, de no hacerlo, no deberíamos tener ningún problema por ser obra de 50 años anterior incluso al ordenamiento urbanístico vigente hoy en día en la localidad (de principios de los 80).

        Supongo que en breve informaremos a la parte vendedora de nuestra exigencia, aunque me temo que quizás opten por mirar de vendérselo a otro que no pida tal condición.

        Muchas gracias de nuevo y un cordial saludo.

        Miquel

        • Hola de nuevo:
          Me atrevería a darte una aproximación de la que podría ser la factura notarial. Con lo que me cuentas 350-400 Euros.
          El Registro si solo es obra, máximo la mitad, pero si se mete en temas de superficie no me atrevo a decirlo.
          El impuesto simbólico. No sé como tenéis AJD en Cataluña pero ponle sobre un 1% del valor de la obra. Eso no es nada.
          Si tenéis mucho interés … podríais pagar a medias…
          De técnico tampoco sé decirte. Si el Catastro está bien, nada.. en caso contrario os hará falta.

          De todas formas si os interesa mucho y el precio es poca cosa, se puede comprar y ya se arreglará (aunque no es mi filosofía en la notaría).

          De nada, gracias a ti, un saludo, Justito El Notario.

          • Genial!!, muchas gracias de nuevo!!. Ahí va otra birra y otra tapa (para los Amigos de Sivakasi). Creo que haces un servicio estupendo a la comunidad y además destinas los donativos a una causa muy noble.

            Nos has hecho ver que la cosa tampoco parece tan difícil de arreglar (ni tan cara) así que, si obtenemos la bendición bancaria, creo que tiraremos para adelante la compra del local.

            Mil gracias de nuevo y hasta otra!!

            Miquel

          • Muchas gracias y cualquier cosa aquí estoy.
            No, no es una escritura difícil pero conviene tener una orientación.
            En mi sección de modelos podrás encontrar alguno para hacerte una idea (pincha enlace, elige escrituras y están por orden alfabético y lo tuyo es una escritura de declaración de obra .. o tal vez escritura de rectificación descriptiva de finca ….).

            https://justitonotario.es/nihil-prius-fide/modelos/

            Efectivamente, algunas cañas y tapas me gano, pero Sivakasi me gana 4 o 5 a 1 y yo que me alegro. Los 600 Euros que llevo este año recaudados valen allí muchísimo más.
            De todas formas he resuelto 4000 consultas … imagina que todo el mundo hubiera donado 6 euros.
            Saludos y suerte, Justito El Notario.

    • He recibido su invitación.
      Le quedo muy agradecido, poca gente lo hace a pesar de que saco a muchos de aprietos a veces no pequeños.
      A su disposición para repetir¡
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  19. Buenas tardes Señor Notario,

    Le contacto para que por favor me pueda usted indicar si es tan amable, como actuar en nuestro caso.

    Somos tres hermanos que heredamos de nuestro padre un piso, un coche y poca cosa más a reseñar. Todo a partes iguales.
    Ambos bienes se han valorado a precio de mercado. El puso se ha puesto a la venta en inmobiliaria.
    El coche se lo quiere quedar uno de los hermanos.
    Hemos llegado al acuerdo de que en el momento de la firma en el Notario para la aceptación y partición de la herencia, se haga entrega de las cantidades monetarias a los otros dos hermanos mediante un contrato privado de compra venta.

    El problema viene que el Sr. Notario está muy ocupado y hoy nos ha comunicado que ese acto se podrá celebrar dentro de un mes como mínimo y nuestro hermano necesita el vehículo, pues no esperábamos tanta demora.

    Y aquí mi pregunta… ¿Es posible que cambiemos tanto la titularidad del vehículo como su propiedad a nuestro hermano, previo pago de las cantidades acordadas con contrato privado, antes de la firma de la escritura testamental? Tenemos obligatotiamente que esperar a firmar la escritura para que podamos adjudicarle de manera privada el vehículo?

    Le indico igualmente que hemos decido no incluir esa adjudicación en la escritura, pues no deseamos llevar el porcentaje del valor del vehículo sobre el piso cuando se venda. Es decir, queremos tratar los bienes de manera independiente y respetar el testamento de nuestro padre en el que menciona que los bienes a partes iguales.

    Nos puede por favor dar su opinión al respecto de cómo poder vender el vehículo a nuestro hermano, si hay opción, antes de ese acto?
    Muchas gracias de antemano por su atención y ayuda,

    Un saludo

    • Buenas tardes Enrique:
      ¡Qué suerte tiene ese Notario¡ ¡Citas para dentro de un mes¡ En cambio yo estoy cruzado de brazos algunos días (es un decir porque si yo no estoy firmando estoy escribiendo, estudiando, etc …).
      Mándeme la documentación y venga a Pinoso a firmar. Con lo que me cuenta le aseguro tener la escritura firmada el viernes de la semana que viene.
      Si está cerca de Pinoso … se lo digo en serio.
      Y si no pues vaya a otro Notario porque ese tiempo es una barbaridad.
      Dicho esto: No veo tan trascendente solucionar el tema de la titularidad del vehículo previamente. Si su hermano quiere usarlo pues que lo haga (pienso yo) y ya lo pondrá a su nombre en unas semanas y si no puede esperar tengo una pregunta: ¿han pagado el impuesto de sucesiones ya o aún no?
      Saludos y quedo a la espera de noticias.
      Justito El Notario.

      • Buenos dias Sr. Notario,

        Le agradezco enormemente el que me haya contestado tan rápido.

        Le cuento…. Estamos en Alcalá de Henares, Madrid. Parece ser que por aquí el tema de Notarios está complicado en cuestion de carga de trabajo, al menos en Alcalá de Henares.
        Igualmente no vi oportuno relatarle, en ese momento, mas detalles de lo que realmente acontece, pero debido a su amable respuesta y su intención de dar una solución , le relato lo mas breve que pueda lo que ocurre.
        Mi padre falleció el pasado 27 de Junio. Como le dije, somos 3 hijos herederos, uno de ellos extramatrimonial , pero reconocido por él y aceptado por nosotros, aunque no hemos tenido casi relación con él. El testamento que mi padre hizo ante Notario es clarísimo, todo repartido a partes iguales entre los tres.

        Los bienes son, como activo ,piso con plaza de garaje, sito en Azuqueca de Henares (Guadalajara), un vehículo, 4 mil euros en cuenta y como pasivo unos 40 mil euros pendientes de hipoteca de la vivienda y 3200 euros en pagos a crédito con tarjeta. Eso es todo. Parece simple, pero ya verá que no lo es por las siguientes circunstancias.

        Inicialmente nuestro hermano nos indicó que no quería ni el coche ni la casa, pues es lo primero que nos preguntamos mutuamente al tener conocimiento del testamento.

        Se empezaron a realizar valoraciones de los bienes y él mostró muchismo interés en valorar el vehículo por su valor fiscal (3888 euros) , no le dimos mucha importancia hasta que fuimos al Notario que posee el testamento, para entregarle la documentación pertinente y así realizar la aceptación y la partición.
        En ese mismo acto, de repente, él hizo mención a que se quería quedar el coche y que el valor que él quería establecer era el valor fiscal. Como es lógico nosotros dijimos que nos parecía bien que se lo quisiera quedar, aunque antes no decía lo mismo, pero que el valor debería ser el valor de mercado correspondiente a su matrícula y estado. El se negó inicialmente diciendo que TENIA que ser el valor fiscal y que como no tenía dinero nos pagaría la parte proporcional cuando se consiguiera vender la vivienda.

        Lógicamente me tocó estudiar e investigar, dentro de mi desconocimiento al respecto, todo lo relativo a sucesiones y herencias. Le comentamos que el valor de los bienes, en general, es al «mejor valor, valor real o valor de mercado. En cuestión de inmuebles urbanos incluso la ley es mas concisa y recomienda que se tome el mayor ,valor catastral , valor fiscal o valor de adquisición, para nuestros efectos sería el valor de adquisición, 200 mil pues catastral y el fiscal rondan los 150 mil. Nosotros decidimos elegir 180 mil pues debido a la situación en general que existe no se va a poder vender por mas, además es el precio de mercado. Por lo que para ser razonables y mas fieles a la realidad decidimos que 180 mil es el valor correcto, ademas en Castilla la Mancha hay una bonificación del 100% si el valor total del patrimonio es inferior a 145 mil. De todas formas , en mi opinión debería indicarse el valor de 200 mil, pero por no liar todavía mas el tema se estableció asi.

        Lo importante es que él seguía empeñado en que el coche se tomaría el valor fiscal porque se lo quería quedar. Es más se inventó, pues no lo había mencionado con anterioridad, que nuestro padre le dijo en vida que el coche sería para él y por ello exigía esa condición. No queda ahí el asunto, el oficial de la Notaría indicó que la posibilidad era que le adjudicaramos el coche a él al 100% y el porcentaje del valor se llevara a la casa cuando se vendiera. Yo me negué puesto que primero , se cogía como referencia el valor fiscal y segundo el valor del coche iba a depender del valor real de venta del piso por ser un porcentaje y no un valor fijo, lo cual no me parecía una fórmula correcta ni justa para nadie. Cada bien tiene un valor independiente del resto.

        Segundo punto importante, hace unos dias nos llegó a amenazar indicando que no iba a firmar nada , incluso el hecho de firmar el contrato con una inmobiliaria, pues él estaba dando largas en ponerlo en una inmobiliaria cercana a la vivienda en la provincia de Guadalajara e insistía que tenía que ser en Alcalá de Henares (Madrid) en una inmobiliaria de su prima. A esto nos negamos, como es lógico, pues en caso de un nuevo confinamiento u otras restricciones tendríamos un serio problema por ser distintas provincias. El no quería aceptarlo. Debido a esta situación, sus pretensiones y amenazas, decidí citar a los tres en el Notario para aclarar todo de una vez.

        Ayer viernes tuvimos una acalorada discusión en la Notaria, donde estaba presente el oficial, donde yo personalmente tuve que poner los «puntos sobre las íes».

        – Que no teníamos ni siquiera porqué aceptar el que él se quedara con el coche y que si lo haciamos era porque creemos que tiene prioridad ante otra persona desconocida y sobre todo por el hecho sentimental.
        – Que el precio del vehículo se debía tomar el valor de mercado, el más alto, 7500 euros (llevamos 3 peritaciones de empresas que te compran el coche en el acto) al cual le haríamos un descuento por ser él (7200 euros) pero tenía que entender que esto es una herencia y no un mercadillo y que se debia respetar tanto el testamento como lo que mi padre desearía , que se vendiera todo por el valor máximo posible beneficiando a los tres. Es decisión de nuestro hermano el que se quiera quedar con el coche y no la nuestra, por lo que tiene que pagar lo que corresponde.
        – Que las fórmulas extrañas de adjudicación que conllevan modificación del testamento no eran aceptadas por las otras dos partes , por lo relatado con anterioridad.
        – Que lo de pagar el coche con la casa y debido a sus amenazas, había acabado con nuestra paciencia y no lo ibamos a aceptar , por lo que si quiere el coche , estupendo, pero lo tiene que pagar tras el acto de firma de la escritura mediante contrato de compraventa, entregarnos las cantidades correspondientes, firmando el contrato y emitiendo un documento de adjudicación de nuestra parte hacia él (descargué el formulario en la misma DGT para que pueda hacer todo el trámite por su cuenta.
        – Que la vivienda se ponía inmediatamente a la venta en 180 mil euros en la inmobiliaria mas cercana a esta (a 200 m) ya que además nos estaban indicando que tenían 2 posibles compradores y que uno de ellos mostró mucho interés , aun con esta información dada por la propia inmobiliaria a él por teléfono, se podrá Usted creer que nos seguía chantajeando…)

        Básicamente quedó todo así, él, aceptando esas condiciones delante de todos, incluido el oficial de notaria, espero que luego no se retracte.
        El problema vino que el oficial nos indicó que el Notario tenía muchísimo trabajo y que se iba a demorar bastante, mas de un mes con seguridad. Parece ser que en Alcalá de Henares los Notarios están colapsados.

        – Por lo que mi duda y mi decisión en contactar con Usted fue lo expresado (de manera muy resumida y aséptica como se podrá dar cuenta después de lo relatado). Que el coche , después de todo lo ocurrido , no lo puede usar hasta que no lo pague y se pueda hacer la adjudicación, de ahí mi pregunta, primero por que pueda hacer uso de él y lo mas importante para los otros dos hermanos, que nos aseguremos el pago del mismo , pues hemos perdido toda la confianza en él. Por eso queremos que se haga lo antes posible, para que no haya mas problemas.
        – Le agradecería su opinión al respecto de todo lo relatado para poder realizar la herencia de manera correcta, justa y segura para las partes.
        – Que si después de aceptar, entiendo que incluso hubo aceptación verbal de la herencia, la valoración de los bienes y su reparto, si nuestro hermano se echara para atrás en lo acordado, ¿Habría alguna manera de «forzarle» a que cumpla con lo que se comprometió delante de todos?
        – Otro punto importantísimo , quizá el que más , es que la vivienda podríamos venderla en cuestión de dias y no se podría vender hasta tener la escritura ¿ Es esto correcto?
        – Como fue ayer cuando por fín se decidieron los valores de los bienes, no se ha realizado el pago del impuesto de sucesiones todavía, que es lo que Usted me preguntaba.
        – ¿Puede ponernos algún problema el actual Notario en entregarnos toda la documentación que tiene para así poder hacer la firma en otra notaria?
        – No tengo ningún inconveniente por mi parte en que sea Usted el Notario, tengo que preguntar a mis hermanos. Pero yo creo que si Usted pudiera tener algún compañero suyo o Notario de confianza cercano a nuestra localización y que Usted compartiera la minuta con él (sería lo lógico) sería mucho mejor para nosotros como podrá entender.
        – Dado el caso de que no encontraramos a ningún Notario disponible y dispuesto (mas bien lo primero) a corto plazo, iríamos hasta allí si es preciso, con tal de poder vender todo lo antes posible pues la situación económica y social está empeorando cada día. De ahí mis cuestiones acerca de si hay alguna fórmula para poder vender el coche en primer lugar, y la vivienda.

        Sea lo que fuere le agradezco de corazón su tiempo empleado y , como dice Usted en su blog , le invito no a una caña o aperitivo, a unas cuantas!

        Muchisimas gracias de antemano,

        Enrique Galindo

        • Buenos días Enrique: 

          Con esta detallada explicación la cosa queda mucho más clara pero tengo que decirle que sigo pensando que el caso que tienen ustedes no es «para tanto» y que están (y discúlpeme) sobredimensionando el problema

          El testamento es por partes iguales. Esto no significa que cada cosa se tenga que repartir por igual.

          Uno quiere el coche pero lo quiere por el valor fiscal. Se discute y se habla de pagar la diferencia (¿qué diferencia? de momento no hay diferencias y las diferencias tienen solución en la propia herencia).

          El piso se valora en 180.000. La clave es evitar pagar o pagar poco en Sucesiones, aproximando el valor del inmueble al de mercado. Si van a vender y venden luego por mucho más, les zurrarán duro en la ganancia patrimonial en renta.

          El oficial de la Notaría les indicó que la posibilidad era que se adjudicara el coche a él al 100% y que «el porcentaje del valor se llevara a la casa cuando se vendiera».

          Bueno, no es exactamente así a mi modo de ver. Él se lleva el coche y se lleva un poquito menos de casa o no entra en los 4.000 Euros… hay unas cuantas posibilidades para hacerlo.

          «Yo me negué puesto que primero, se cogía como referencia el valor fiscal y segundo el valor del coche iba a depender del valor real de venta del piso por ser un porcentaje y no un valor fijo, lo cual no me parecía una fórmula correcta ni justa para nadie. Cada bien tiene un valor independiente del resto». 

          No es lo que usted dice en realidad. Si quedan por tercios en la vivienda cuando vendan pues cada uno recogerá su parte y si ha quedado uno con un porcentaje algo menor (digamos el 32 en vez del 33), pues recogerá un poco menos de dinero al vender y listo. No hay flecos, no hay problemas. Todo cuadra y encajará cuando todo esté consumado y el coche ya será de ese hermano desde que se firme la herencia.

          «Que las fórmulas extrañas de adjudicación que conllevan modificación del testamento no eran aceptadas por las otras dos partes , por lo relatado con anterioridad».

          No son fórmulas extrañas. Es un error pensar que por partes iguales significa cada cosa por partes iguales. Son partes iguales en el valor de la herencia.

          Y nada más. Ustedes solo tienen un problema de valoración que se resuelven con un acuerdo y ajustando lotes.

          Yo casi nunca hago una herencia en la que todo se reparta por partes. Siempre se procura repartir conforme a los intereses de los herederos.
          En fin, insisto que no lo veo tan problemático.

          Creo que me he ganado la cerveza y un buen aperitivo.

          https://www.justitonotario.es/pagos

          No puedo recomendarle Notario en la zona y es inviable compartir minutas, pero comprenderá usted el esfuerzo que supone atender las consultas sobre asuntos que tengo más que tratados en mi blog y que no tienen posibilidad de atenderse en mi notaría.

          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • Buenas tardes Sr. Notario,

            Muchas gracias de nuevo por su rápida respuesta y comentarios contestando a varias de mis preguntas.

            Entiendo lo que me indica que a partes iguales no significa que cada cosa se tenga que repartir por igual, lógicamente todo dependerá de al acuerdo que lleguen los herederos, pero los acuerdos se pueden incumplir y lo escrito escrito queda.
            Pero si nos basamos en lo que , por ejemplo, yo desearía para mis hijos , sería que lo primero que no discutieran por ello y para que ello no ocurra todos los bienes se deben valorar por lo que valen y no por lo que cada uno quiera o desee y una vez hecho eso , si procede venta o adjudicación el resto recibiría la parte exacta y equitativa que le correpondiera, sin que ninguna de las partes pierda por decisión de alguna de las otras partes.

            Quizá estoy completamente equivocado y tengo la idea errónea con respecto al cambio de los porcentajes, ¿esos porcentajes se tendrían que calcular a priori antes de ejecutar la venta del piso en nuestro caso ? ¿Son con respecto a la valoración en escritura? ¿o se calculan a posteriori una vez que se ha ejecutado la venta ? Siento hacerle estas preguntas pero es casi imposible poder contactar con el oficial de la Notaria, ni contesta a emails y siempre está acupado y no puede atender por teléfono.

            Sea cual sea, si se transforma el valor del coche en un porcentaje sobre la casa y partimos de un valor que no es el correcto, como en este caso el valor fiscal, una vez vendida la casa ese valor del coche que nos corresponderia a los dos hermanos no va a coincidir con lo que realmente vale ese bien , ni siquiera coincidiría con esos 4000 euros. Perdone que insista pero no veo que cuadre y no haya flecos, va a depender de lo que se saque por la casa pues es un porcentaje.

            Por ejemplo , y simplificando a solo 2 bienes , valor patrimonial total calculado 184000 euros , porcentaje calculado tras sacar esos 4000 euros del total sería equivalente a un 2,2%, por lo que las partes serían 34,4 %; 34,4%; y 31,2%.

            Si la venta de la casa se realiza al final por 200.000 euros ese 2,2% son 4400 euros, pero si fueran 150.000 equivaldría a 3300.

            Según yo le he entendido es que tras esa venta ¿el tendría que pagar la parte pendiente , mayor o menor dependiendo del valor final, hasta completar el precio estipulado por el coche fuera de la escritura ?

            Es decir si el precio acordado con él son 8000 , por ejemplo, ¿ tendría que desembolsar en total 3600 en el primer caso y 4700 en el segundo ?

            Si es así no veo el problema, tiene Usted toda la razón , pero el problema aquí es que el oficial de la Notaria indicó que no se puede hacer mención en escritura del precio final de venta del coche acordado (los 8000), es decir no aparecen por ninguna parte , es simplemente un contrato verbal. El peligro que vemos tras su actitud es que se niegue a pagar esa diferencia pues el valor indicado en la escritura son los 4000 y por tanto nosotros ya hemos aceptado esos porcentajes y cantidades por el mero hecho de firmar la escritura, no se si me explico, y luego métase en juicios …. se que suena un poco retorcido pero créame el mundo es retorcido y complejo de por si y el complicarse la vida haciendo cambios en las partes que corresponde a cada uno cuando , en mi humilde opinión el espíritu del testamento, en este caso, es que todos reciban el valor justo y real de los bienes en la misma proporción.
            De ese mismo modo yo me podría querer adjudicar los 3000 euros en la cuenta corriente, trasnformarlo en porcentaje y tras la venta de todo es como si me hubiera adjudicado 3500 o 2500, dependiendo de lo que ocurra al final y luego pondría la diferencia o tendría que recibir lo que faltare o decir que me lo he gastado y no puedo poner la diferencia.

            Y digo yo, con todos mis respetos, ¿ no será mejor no complicar la vida ni al Sr. Notario , ni a los herederos, y no tocar el testamento y tras la firma proceder a una compraventa privada fuera de la escritura, al valor acordado y escrito en la valoración si alguno de los herederos desea quedarse con algún bien ? e igual de sencillo si se venden los bienes a un tercero y de lo recibido se divide entre los herederos equitativamente. Ahí si que no hay flecos , ni problemas , ni cambios de porcentajes, ni posibles incumplimentos de acuerdos para pagar la diferencia. No sé , yo creo que todo es más sencillo, al menos es mi humilde opinión. No veo ningún sentido además tener que poner un valor fiscal del vehículo cuando, según nos dijo el oficial, va a tener que pagar un 4 % de transmisiones patrimoniales por la diferencia. Son ganas de «marear la pediz » y complicarlo todo.

            Además en estos tiempos que corren el liquidar un bien dependiendo de lo que ocurra con otro bien es un craso error. ¿ Y si no se consigue vender la vivienda ? En este caso tendría un bien sin haber indemnizado a las otras partes , a lo mejor por unos años o quizá para siempre pues podría ocurrir un desastre y el piso deja de ser habitable o nadie lo puede comprar, porque la que se nos viene encima es de órdago. Lo mires por donde lo mires todo son potenciales problemas.

            Tiene Usted toda la razón cuando dice que tenemos un problema de valoración , exactamente es eso y de confianza mutua.
            Y también de querer algo sin tener capacidad para adquirirlo, teniendo que depender de que los demás corramos con el riesgo, es decir , le llamo aprovechar la coyuntura usando una herencia y que el resto de los herederos me presten porque no me apetece o no pueda pagarlo.

            Allá van dos rondas !!

            Muchas gracias por su inestimable tiempo e igualmente le deseo mucha suerte.

          • Buenas tardes Enrique:

            «Los acuerdos se pueden incumplir y lo escrito escrito queda».

            Ustedes firmarían dos escrituras. Una la herencia. Otra la venta del inmueble. El problema del vehículo queda resuelto en la primera pues esa diferencia de valor que exige su hermano quedaría plasmada en ella.

            «Yo desearía para mis hijos, sería que lo primero que no discutieran por ello y para que ello no ocurra todos los bienes se deben valorar por lo que valen y no por lo que cada uno quiera o desee y una vez hecho eso, si procede venta o adjudicación el resto recibiría la parte exacta y equitativa que le correspondiera, sin que ninguna de las partes pierda por decisión de alguna de las otras partes».

            Claro. Y yo, pero las cosas no funcionan así y a veces hay que ceder si uno quiere solucionar el problema y estamos «discutiendo» por 3.000 Euros cuando la joya de la corona es un inmueble que sí que vale un buen dinero.

            «¿Esos porcentajes se tendrían que calcular a priori antes de ejecutar la venta del piso en nuestro caso?»

            Claro. En la escritura de herencia. 

            «¿Son con respecto a la valoración en escritura?»

            Claro. Hay que olvidar pactos privados en este caso.

            «Según yo le he entendido es que tras esa venta, ¿él tendría que pagar la parte pendiente , mayor o menor dependiendo del valor final, hasta completar el precio estipulado por el coche fuera de la escritura?»

            No hay parte pendiente alguna, según lo que yo le estoy planteando.

            «…. complicarse la vida haciendo cambios en las partes que corresponde a cada uno cuando, en mi humilde opinión el espíritu del testamento, en este caso, es que todos reciban el valor justo y real de los bienes en la misma proporción».

            No estoy de acuerdo. El testamento solo dice partes iguales. No entra en los valores que tenga cada cosa que son fijados por los herederos y lo de justo y real es muy relativo pues, insisto, depende de un acuerdo.

            «¿No será mejor no complicar la vida ni al Sr. Notario, ni a los herederos, y no tocar el testamento y tras la firma proceder a una compraventa privada fuera de la escritura, al valor acordado y escrito en la valoración si alguno de los herederos desea quedarse con algún bien?»

            Insisto. Ustedes no están tocando el testamento. Están poniéndose de acuerdo en la valoración y uno cree que una cosa que quiere vale más de lo que dicen los otros. Vale, pues que perciba (herede) menos en el piso y cobre menos al vender. Estamos hablando de dos actos jurídicos distintos: herencia que tal vez se firme el mes que viene y venta que tal vez tarde muchos meses es venderse. Además se está preocupando demasiado por el coche cuando el problema puede causarlo el piso. Ahí es donde hay que afinar con el valor. Digamos que el incremento de patrimonio si lo hay (en el IRPF) cuando vendan es del 21-25% de la ganancia. Si valoran bajo será donde comentan el error y Hacienda les zurre. El coche es morralla. Hágame caso y créame. Todo esto no es tocar el testamento. El testamento solo contiene una voluntad y la herencia es la ejecución de esa voluntad por los herederos y no se complica ninguna vida haciendo lo que le dijo. Olvide la compraventa privada, no la necesitan por una diferencia de un par de miles en un coche. Resuelvan en la herencia y vuelvan a ver a su hermano para vender el piso.

            «No veo ningún sentido además tener que poner un valor fiscal del vehículo cuando, según nos dijo el oficial, va a tener que pagar un 4 % de transmisiones patrimoniales por la diferencia».

            Para nada. El 4% se pagará si su hermano lo vende pero eso será cosa suya, no de ustedes. Al heredar no se paga TPO. Eso es un error gordo por parte de ese oficial. Además el que paga eso es el que compra, no el que vende.

            «¿Y si no se consigue vender la vivienda?»

            Pues que ya tendrán resuelto lo del coche en la herencia y podrán esperar tranquilos a hacerlo.

            Insisto: comprendo que le fastidie que su hermano quiera imponer la valoración del coche pero esa diferencia no es dinero. Denle la razón y cuiden la valoración del piso para ajustarla al valor de mercado. Firmen la escritura ajustando todo bien y a esperar tranquilos un comprador sin sobresaltos.

            Gracias por esas cervezas.

            Por si no conoce el resto de mi labor, vea aquí en que consiste.

            https://justitonotario.es/donativo-anual-amigos-de-sivakasi/

            Tengo que decirle que pocas veces he contestado a consultas tan largas y que estoy en una fase en la que me estoy cerrando un poco en banda ante determinadas consultas:

            https://justitonotario.es/idiota-prepotente-trabajar-gratis/

            Se ve que me ha pillado usted en buen momento y, sobre todo, que ha planteado usted su consulta de manera educada. Parecería lo normal pero, desgraciadamente, no es así en muchos casos.

            Saludos y suerte, Justito El Notario.

  20. José Alberto Vicente

    Muy buenas Don Justo,

    En primer lugar, agradecer la labor que se realiza desde aquí.

    Tengo una duda sobre una herencia que trataré de resumir lo más posible, detallando los hechos en orden cronológico :

    – Matrimonio con 5 hijos y con 2 pisos en propiedad, la mitad de cada piso del padre y la otra mitad de la madre.
    – El padre hace testamento, dejando la mitad de sus pertenencias a su mujer y la otra mitad a repartir a partes iguales entre sus 5 hijos (de los que, además, indica nombre y apellidos de cada uno de ellos en el testamento).
    – 3 años después fallece la madre, cuyo testamento era igual que el del padre, con lo cual, el padre hereda la mitad de las propiedades de la madre y los hijos se reparten la otra mitad a partes iguales.
    – En este momento, por lo tanto, un 75% de los pisos son del padre y cada hijo tiene un 5% de ellos.
    – Pasan los años y uno de los hijos estudia la carrera de farmacia.
    – Una tía, hermana del padre, soltera y sin hijos, es propietaria de una farmacia que desea traspasar a su sobrino (el que ha estudiado farmacia, lógicamente).
    – Por ley, las farmacias solo pueden ser traspasadas de padres a hijos (al menos en esta provincia es así). Si no, deberá ser traspasada al primer farmacéutico de una lista de solicitantes.
    – Para que el hermano farmacéutico pueda quedarse con la farmacia, el padre renuncia a su paternidad y la tía le adopta, con lo cual pasa a ser su hijo y se queda la titularidad de la farmacia.
    – Siguen pasando los años y la tía (soltera, sin hijos naturales y con 11 sobrinos) muere.
    – Como el hermano farmacéutico fue adoptado en su día por la tía, pasa a ser su único heredero, ya que es su hijo.
    – Años después fallece el padre.

    La duda que se plantea es si el hijo del cual el padre renunció a su paternidad, tiene ahora derecho a heredar la 5ª parte de las propiedades del padre (ya que está nombrado en el testamento como uno de sus hijos), o si por el contrario, al no ser hijo actualmente del padre, no tiene derecho a heredar y se repartirían las propiedades del padre a partes iguales entre los otros 4 hermanos.

    Muchas gracias de antemano

    • Buenos días José Agustín:
      Recibí su anterior comentario, pero me he reincorporado a mi puesto ayer tras unas pequeñas vacaciones.
      Así que tengo atasco en todo. Blog y despacho. Le responderé en cuanto pueda.
      Gracias por sus palabras. Saludos, Justito El Notario.

      • José Alberto Vicente

        Como no veía mi comentario publicado, pensaba que no había quedado registrado, perdón por haberlo vuelto a enviar.

        No tengo ninguna prisa, así que, por favor, tómese todo el tiempo que le haga falta, no faltaba más.

        Muchas gracias de nuevo.

  21. Jose Agustin Vicente

    Muy buenas,

    Ante todo, muchas gracias, Don Justo por la labor que realiza desde aquí.

    Tengo una duda sobre una herencia que trataré de resumir lo más posible, detallando los hechos en orden cronológico :

    – Matrimonio con 5 hijos y con 2 pisos en propiedad, la mitad de cada piso del padre y la otra mitad de la madre.
    – El padre hace testamento, dejando la mitad de sus pertenencias a su mujer y la otra mitad a repartir a partes iguales entre sus 5 hijos (de los que, además, indica nombre y apellidos de cada uno de ellos en el testamento).
    – 3 años después fallece la madre, cuyo testamento era igual que el del padre, con lo cual, el padre hereda la mitad de las propiedades de la madre y los hijos se reparten la otra mitad a partes iguales entre los 5.
    – En este momento, por lo tanto, un 75% de los pisos son del padre y cada hijo tiene un 5% de ellos.
    – Pasan los años y uno de los hijos estudia la carrera de farmacia.
    – Una tía, hermana del padre, soltera y sin hijos, es propietaria de una farmacia que desea traspasar a su sobrino (el que ha estudiado farmacia, lógicamente).
    – Por ley, las farmacias solo pueden ser traspasadas de padres a hijos (al menos en nuestra provincia es así). Si no, deberá ser traspasada al primer farmacéutico de una lista de solicitantes.
    – Para que el hermano farmacéutico pueda quedarse con la farmacia, el padre renuncia a su paternidad y la tía le adopta, con lo cual pasa a ser su hijo y se queda la titularidad de la farmacia.
    – Siguen pasando los años y la tía (soltera, sin hijos naturales y con 11 sobrinos) muere.
    – Como el hermano farmacéutico fue adoptado en su día por la tía, pasa a ser su único heredero, ya que es su hijo.
    – Años después fallece el padre.

    La duda que se plantea es si el hijo del cual el padre renunció a su paternidad, tiene ahora derecho a heredar la 5ª parte de las propiedades del padre (ya que está nombrado en el testamento como uno de sus hijos), o si por el contrario, al no ser hijo actualmente del padre, no tiene derecho a heredar y se repartirían las propiedades del padre a partes iguales entre los otros 4 hermanos.

    Siento mucho no haberlo podido resumir mas, pero entiendo que todos los detalles pueden ser importantes y no he querido omitir ninguno.

    Muchas gracias de antemano.

    • Buenas tardes José Agustín.
      Bueno, lo primero que me llama la atención es que me diga que los cónyuges se dejan la mitad de la herencia el uno al otro.
      Eso, si hablamos del derecho común-código civil, no se puede hacer.
      En segundo lugar, me habla usted de que la tía adopta a un sobrino farmacéutico y eso no tampoco me cuadra pues eso supone adoptar a un mayor de edad y solo es posible en casos muy concretos.
      Solventadas estas cuestiones y dando por bueno lo de la mitad y lo de la adopción, le diré que la adopción rompe los vínculos con la familia biológica y no hay derecho a heredar (salvo en casos muy concretos o cuando la adopción se encuentra aún en curso al morir los parientes biológicos). Tal vez podría haber alguna discusión porque el padre no cambió el testamento pudiendo hacerlo.

      Si me aclara alguna cosa más, tal vez pueda añadir alguna cosa.
      Gracias por su aportación a mi causa.
      Saludos, Justito El Notario.

      • Jose Agustin Vicente

        Muchas gracias.

        El tema de que los cónyuges se dejen la mitad de la herencia el uno al otro, no sé si sería en usufructo, como herencia en sí, o si existe alguna otra manera.
        La verdad es que en éstos temas me pierdo, pero sí se que a cada uno de los hijos le correspondió una quinta parte de la mitad de la herencia de la madre, y la otra mitad fue para el padre aunque, como ya digo, desconozco en concepto de que.

        En cuanto al tema de la adopción, no soy el afectado, así que tampoco conozco el tema al detalle, pero si sé que el padre renunció a la paternidad y que la adopción se realizó, ya que, al fallecer la tía (madre adoptiva), el hermano adoptado fue su heredero universal al tratarse de su único hijo. Ni idea de cómo se hizo, pero tuvo que ser de forma totalmente oficial, ya que si no, entiendo que ni habría podido ser el único heredero universal, ni mucho menos habría podido traspasársele la farmacia.

        Lo que ha comentado el afectado es que, para poder heredar, debería aparecer en el testamento como legatario (creo), pero que si lo hace como heredero, no podría ser. Pero no tengo ni idea de dónde ha sacado ésta información, podría ser de alguien con conocimientos o de una conversación «de bar», por eso no he creído oportuno comentarlo antes.

        En cualquier caso, muchísimas gracias por la respuesta.
        Cuando se haya resuelto todo el tema de la herencia me pasaré por aquí para comentar cómo termina la cosa, por si pudiera servir de ayuda en futuras consultas.

        • Hola de nuevo:
          Pues sí, si recaba más datos, me gustaría saberlos.
          El matiz legatario-heredero podría tener su importancia. Habría que ver documentación (tanto sucesoria, como de la adopción).
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

        • Hola de nuevo:
          Esta noche he estado un poco desvelado y he vuelto a pensar en el asunto.
          Lo cierto es que es fácil decir que el hijo adoptado queda fuera de la herencia cuando no llevas tu el asunto, pero si eso tuviera que resolverlo yo tendría muchas más dudas.
          Procuraré ver si hay algún tipo de jurisprudencia sobre el asunto.
          Hay un caso similar. Es el de los divorciados que no cambian el testamento y le dejan algo al ex. En algún caso ese derecho testamentaria se ha reclamado y se ha concedido.
          Tal vez aquí sería viable.
          Ya volveremos a hablar. Saludos y gracias por la nueva contribución¡ Ojalá todo el mundo respondiera de esta forma.
          Saludos, Justito El Notario.

          • Jose Agustin Vicente

            Muchas gracias a usted.

            Como ya comenté anteriormente, saldremos de dudas una vez se haya resuelto el tema.
            Le tendré al corriente.

            Un saludo.

  22. ¡Buenas tardes!:

    He estado leyendo varios post sobre herencias y hay muchas cosas que se me han aclarado, pero tengo algunas dudas que no sé si me podría resolver. Mi madre falleció el pasado mes de junio y en su testamento deja el usufructo vitalicio a mi padre y, mi hermana y yo, somos herederas a partes iguales.

    Hace 10 años mis padres le hicieron la donación de la casa a mi hermana y se pagaron los impuestos correspondientes. ¿Debe incluirse ese inmueble para calcular el impuesto de sucesiones? ¿Forma parte de la herencia de ella si no se menciona expresamente?

    Mi madre tiene la escritura de donación por parte de mis abuelos de un estanque que, en su día, no se pudo registrar a su nombre y se procedió a la suspensión de su inscripción al «no proceder la inmatriculación de la finca por no acreditarse la previa adquisición en los términos que previene el artículo 298 del Reglamento Hipotecario». Entiendo que no está a su nombre por lo que no deberíamos incluirlo en el Impuesto de Sucesiones. ¿Es correcto? ¿Pueden variar los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro?

    Por último, una pregunta que puede resultar absurda: ¿qué se hace primero, el Impuesto de Sucesiones o la aceptación de la herencia? Entiendo que para el primero hay un plazo de 6 meses y para el segundo no. Lo lógico sería aceptar primero pero como tantas cosas lógicas, al final resultan que no lo son.

    Le agradezco de antemano cualquier aclaración que me pueda hacer. Un saludo,

    Isabel

    • Buenas tardes:
      En cuanto a la donación debe fijarse si se hizo con el carácter de colacionable o no colacionable.
      La colación es una institución bastante compleja:
      https://justitonotario.es/como-se-hace-colacion-donacion-herencia/
      En cuanto al estanque: Ni el Registro, ni el Catastro atribuyen la propiedad. La escritura, aunque hay otros mecanismos, sí que lo hace. Si no se inscribió no pasa nada (ya se hará cuando se pueda), así que es de su madre y hay que tener en cuenta esa propiedad.
      Y, sí, los datos del catastro y el registro pueden cambiar (como los de la escritura) pero eso no tiene nada que ver.

      En cuanto a lo último. Si lo que se plantean es escriturar, lo primero que suele hacerse es la herencia (aceptación y adjudicación de herencia) y luego se paga el impuesto de sucesiones, pero también es perfectamente posible hacerlo al revés.
      Nadie acepta sin más. Se acepta y se adjudica.
      Aquí tiene la diferencia:
      https://justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/

      Creo que con estos calores me he ganado un par de cañas, ¿no?
      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  23. Hola!

    Abrimos otra consulta ya que tu blog nos ha ayudado mucho en todas las dudas que surgen en un proceso de compra.

    Junto con la compra de una vivienda, vamos a comprar un derecho de uso de una plaza de garaje cuya propiedad corresponde al ayuntamiento. En este caso, el ayuntamiento no regula ni limita ningún aspecto (precio, límites a la cesión o uso…) ni lleva constancia de los socios actuales. La construcción de las plazas se hizo a través de una cooperativa de socios y la gestión corresponde al administrador, que es quien debe confirmar los años que quedan de cesión y quién es el titular del derecho de uso actualmente.

    Sin embargo, al hablar con el administrador nos dice que no conservan registro de los contratos privados ni tienen un histórico por el que puedan garantizar quien tiene ese derecho de uso. El único dato que tienen es el nombre de la persona que paga los gastos de la plaza y «aseguran» que con esa información es suficiente para ceder el derecho mediante contrato privado.

    ¿Como podría verificar quién es el titular del derecho de uso? ¿Con un contrato privado y el justificante de pago de los gastos sería suficiente? Desde la inmobiliaria nos han sugerido dar fe ante notario de quien tiene el derecho de uso, ¿esto sería posible teniendo en cuenta que la única información que hay es el pago de los recibos y con suerte un contrato privado entre el dueño actual del derecho y el anterior (si es que aparece tal contrato)?

    Vemos que va a ser imposible garantizar esa información y acabará inhabilitando la compra de la vivienda con dicho garaje en concesión… No se si habrás tenido algún caso similar, pero cualquier comentario o sugerencia es bienvenida!

    Muchas gracias.

    Saludos.

    • Hola Noelia:
      Lo cierto, es que sigo sin ver esa cerveza con tapa de la que hablamos por ninguna parte.
      ¡Saludos¡
      Justito El Notario.

      • Hola Miguel,
        Ayer precisamente te escribí a través de tu formulario web para aclarar este tema. Por favor, revísalo pues el bizum lo hice desde la cuenta de otra persona y entiendo que de ahí vendrá la confusión. En el otro mensaje tienes todo el detalle porque te aseguro que esta tapa llegó 😉 Como decía, mi intención no es ni mentir ni menospreciar tu trabajo.
        Saludos,

        • Hola Noelia:
          Lo he comprobado varias veces.
          ¿Qué día, qué importe y qué nombre?
          Gracias, saludos, Justito El Notario.

          • Como decía, ayer te envié un mail privado con todo el detalle pero ya te comento también por aquí para ver si conseguimos esclarecer el malentendido. Lo enviamos el 16 de julio por importe de 3€ desde la cuenta de Adrián, e indicando en comentarios «de parte de Noelia». Lo hicimos tal y como indicabas en tu web y al teléfono que aparece. La transacción aparece completada y aceptada a nombre de Miguel P.E., por eso te digo que se completó correctamente. Si me dejas un mail de contacto incluso te adjunto el pantallazo.
            Gracias y saludos,

          • Ok, ahora lo tengo claro.
            Se solapó con otro del mismo día y hora próxima.
            ¡Muchas gracias¡, saludos, Justito El Notario.

    • Buenas tardes:
      Pues poco puedo decir pero no me cuadra.
      Una concesión es una concesión y no puede estar basada en palicos y cañicas.
      Yo iría al Ayuntamiento a obtener información y también intentaría consultar en el Registro de la Propiedad y a la vista de esto tomaría decisiones, pero salvo que no tuviera más remedio que comprarlo por la razón que sea (y dependiendo del precio) yo no lo compraba.
      No me cuadra nada. Yo he visto garajes de este tipo y no están tan mal organizados.
      Saludos, gracias de nuevo, y hasta otra. Justito El Notario.

  24. Sr. Notario, buenas tardes

    Vengo en busca de su opinión profesional, confiando en explicarlo bien y restarle el tiempo mínimo posible. Al margen de que algunos colaboren/colaboremos con sus iniciativas solidarias, la labor que hace con este blog es como mínimo descollante y desde luego la función social del Notario brilla en su máxima expresión.

    No se si es hombre de fe, pero sin duda que ningún donativo de los que hagamos compensará el esfuerzo de llevar adelante este blog y resolver tantas dudas a tantos. Alguien más allá (o del modo que prefiera redactarse) estará tomando muy buena nota de su heroica (dice la RAE: Persona que realiza una acción muy abnegada en beneficio de una causa noble) entrega.

    Mi duda –y ya no es buena noticia- es doble, dado que ahora me encuentro en el lado de vendedor (estoy vendiendo una vivienda de mi propiedad que poseo por donación) y también en el lado del comprador dado que quiero adquirir una vivienda puesto que ahora vivo de alquiler.

    Nunca he estado antes en ninguna de las posiciones ni comprador ni vendedor hasta ahora y de ahí mis dudas .

    1.- Respecto a la venta: Como estamos en los tiempos que estamos, la situación económica no es la ideal y quienes se han interesado por el inmueble que vendo. vienen con soluciones imaginativas- una vez lo han visitado y les gusta-, una de ellas es la del alquiler con opción a compra. A este respecto he podido adquirir algo de conocimiento a través del blog de otro Notario heroico (https://www.notariofranciscorosales.com/el-arrendamiento-con-opcion-de-compra-no-es-una-venta-con-precio-aplazado/) y mi pregunta ahora es saber, desde su punto de vista en caso de que decidiera aceptar alguna formula de estas con pago aplazado, cuál sería la fórmula jurídica optima (en cuanto a seguridad de cobrar o en su defecto retomar,-por así decirlo- el bien) desde el lado del vendedor, que soy yo.

    El el articulo anteriormente citado su compañero cita figuras -.alternativas al alquiler con opción a compra-, como las siguientes y lo pongo literalmente:

    “También para eso hay soluciones, como el pacto de reserva de dominio, la entrega de la posesión sin transmitir la propiedad, la condición resolutoria explícita, o la misma hipoteca (dado que ninguna norma obliga a constituir hipoteca en garantía de un préstamo concedido por una entidad de crédito, y es perfectamente posible una hipoteca en garantía del pago del precio aplazado de compraventa)”.

    Y francamente mis entendederas no llegan para saber qué haría mejor opción a una de estas opciones frente a otra u otra alternativa no recogida aquí –y querría saber -siempre desde su criterio-, si usted fuera el vendedor, cual sería el «primus inter pares».

    Lógicamente, estoy hablando desde la consideración de que el documento que haría será escritura pública y nunca un documento privado.

    2.- Respecto a la compra: Aquí estoy aun –por no decir infinitamente- más perplejo. En las pocas cosas que he visto y por las que me he interesado, siempre hay una figura interpuesta –de la que he de decir que nunca he sido admirador y lo digo por s se me nota el sesgo-, que es la del agente inmobiliario o su unidad mayor, la agencia inmobiliaria. Por lo que veo, son gente que se rodea de un mar de documentos privados que no dan seguridad jurídica a nadie y correos -o al menos esa es mi visión- el alto riesgo de acabar en un tribunal para reclamar lo que es tuyo.

    La última que viví, era que para hacerle llegar mí propuesta al vendedor debía depositar una cantidad en una cuenta de titularidad de la inmobiliaria. Me ahorro los detalles de las explicaciones surrealistas que me dieron de garantías y demás, para al final decirles yo que para pasar una propuesta de mi parte no pondría más de un euro y solo si el vendedor le interesaba la propuesta hablaríamos de dinero de verdad, y aquí es donde viene mi pregunta.

    ¿Cuál sería la fórmula que podría emplear en caso de encontrar una vivienda que me guste y que el vendedor y yo tuviéramos un acuerdo de precio, para garantizarme que mientras obtengo la financiación bancaria por la parte que no tengo, el vendedor no me ·”abandone” por una oferta mejor?.

    Lo digo porque he leído a algún Notario, que el que se conoce como contrato de arras no es una figura jurídica independiente y que debería formar parte del contrato de compraventa y algunos otros argumentos.

    Replanteando la pregunta, ¿Cuál sería la forma jurídica optima en escritura pública para solventar el desfase temporal entre el acuerdo verbal de condiciones económicas y la obtención de la financiación por mi parte?.

    Espero por un lado no haber sido excesivamente parco en mis explicaciones y por el otro, con parquedad o sin ella, haberme hecho entender.

    Gracias, cualesquiera sean sus consideraciones sobre lo que le planteo.

    Saludos

    • Buenos días Juan José:
      Lo primero de todo es agradecerle sus magníficas palabras de agradecimiento que me han subido el ego durante todo el fin de semana. Gracias, de verdad. No sé si heroico, pero sufrido sin duda que es todo lo que hago.
      En cuanto a la consulta, no tengo soluciones mágicas ni para una cosa, ni para otra, pero intentaré darle una opinión en cuanto a su posición de comprador y en cuanto a la de vendedor.
      Me pongo a ello.
      Gracias, saludos, Justito El Notario.

    • Buenas tardes Juan José:
      En cuanto a la venta: Si tuviera que ordenar las figuras comentadas por frecuencia de uso en mis diferentes notarías, lo haría de este modo:
      1 Condición resolutoria explícita.
      2 Opción de compra.
      3 Arrendamiento con opción de compra.
      4 Hipoteca en garantía del precio aplazado.
      5 Pacto de reserva de dominio.
      y 6 Entrega de la posesión sin transmitir la posesión.

      Solo la primera se me presenta alguna vez por lo que considero que es la mejor opción aunque no esté exenta de complicaciones puesto que recuperar el inmueble en caso de falta de pago no es automático y requiere cumplimentar algunos trámites (que a veces pueden complicarse). Opciones de compra he firmado poquísimas aunque no me disgustan; arrendamientos con opción de compra he visto alguno. Supongo que alguna hipoteca en garantía de precio aplazado habré firmado y no recuerdo haber tenido entre las manos una escritura con pacto de reserva de dominio o entrega de la posesión sin transmitir la propiedad. Creo que estas tres últimas las desecharía por completo.

      En cuanto a la compra: Creo que la solución pasa por buscar una inmobiliaria que nos ofrezca confianza. El problema es que el inmueble que nos guste lo lleve una que no nos convenza. Si es una intermediaria creo que no será difícil llevarla a nuestro terreno porque lo que quieren es vender, pero si se trata de una inmobiliaria grande (que está vendiendo lo suyo) puede ser más difícil de convencer aunque creo que cuando uno se planta, acaban cediendo y pasando por nuestro aro.

      La mejor opción es firmar un buen documento privado de compraventa llámese arras o no, supervisado por un profesional (notario de confianza, abogado, asesor … etc …). Suelo supervisar esta clase de documentos a amigos y familiares, aconsejándoles que soliciten que se añadan o que se quiten ciertas cláusulas que no son de uso corriente o no les convienen.

      Es todo lo que puedo decir.
      De nuevo gracias por sus palabras.
      Saludos, Justito El Notario.

  25. Buenas tardes,

    Quería plantearle nuestro caso, más que nada por si a usted le ha sucedido algo parecido, o tuvo conocimiento por otros compañeros, y en tal caso, saber que pasó al final, más que nada por encontrar un poco de paz interior…o todo lo contrario! 🙂

    El año pasado hicimos un Pacto de Mejora por el que, debido a la regulación del tributo de mi CCAA quedó a cero euros. El caso es que los bienes se valoraron por el valor catastral corregido, cuando el valor de mercado es bastante superior. Esto fue cosa de un asesor. El caso, es que nos hemos percatado y en principio, se va a proceder a rectificar (no sé si es esa la palabra correcta) la escritura poniendo los valores nuevos, y después hacer una declaración del impuesto de sucesiones complementaria. Y seguiríamos quedando a cero.

    El temor que tenemos es que, en un futuro, cuando se produzca la venta del inmueble y Hacienda Estatal revise el valor dado en sucesiones, pueda ver los dos valores, el inicial y el corregido, y no si simplemente el corregido. y en caso de ver ambos, si puede optar por el primero, al entender que se subió el precio del inmueble con el fin de evitar pagar posteriormente una salvajada por IRPF.

    Una idea que tenemos es acudir a un tasador inmobiliario para tener una prueba de que no se pone el valor más alto que nos de la gana, si no el que es acorde con el valor de mercado.

    Creo que en el impuesto de patrimonio se indica que hay que poner el valor mayor entre el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. No sé si en sucesiones se indica algo parecido. De ser así, sería otro punto en el que basarnos para que se tuviera en cuenta el valor de corrección.

    Por ahora es lo que se nos ha ocurrido para intentar «defendernos» en caso de que nos vengan mal dadas.

    Gracias de antemano

    • Buenas tardes Fernando:
      Supongo que hablamos de Galicia, ¿o no?
      Lo único que le puedo decir es que subsanar valores (y más aún un año o varios meses después) tiene sus riesgos y a mí no me gusta que se haga (que me lo hagan) salvo que haya una razón bien justificada. Si la hay, el riesgo sería siempre del otorgante y no mío.
      Por lo demás, desconozco la figura y su tributación pero si no hay un problema ahora (que creo que es el momento de mayor riesgo), dudo que lo pueda haber en el futuro, aunque habrá que estar pendiente y tener a buen recaudo toda la documentación que pueda servir para alegar lo que sea oportuno.
      No lo puedo dar más tranquilidad.
      Salud y suerte, Justito El Notario.

      • Muchas gracias por responder, Justito! Nos aferraremos a la documentación, a la buena fé, y a la suerte.

        Salud y suert par usted también!

  26. Estimado Justito,

    Me encuentro en el proceso de compra de un piso de segunda mano y a la hora de hacer el certificado de tasación se han encontrado los siguientes errores:
    – la dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.
    – la dirección del inmueble que figura en la documentación catastral utilizada no coincide con la actual.

    Además, no hay correspondencia entre la superficie del catastro y la del registro de propiedad:
    En Catastro: sup. Construida PPZC: 84m2. Sup útil: 0m2. Sup. Construida: 92m2

    En Registro: sup construida PPZC: 73,26m2. Sup útil: 0m2. Sup construida: 0m2.

    Comprobada por personal tasador: sup construida PPZC: 84m2. Sup útil: 73,26m2. Sup construida 92m2.

    ¿Cómo se deben solventar esos errores? ¿Quién debe de encargarse? Desde la inmobiliaria me dicen que debo de hacerlo yo, una vez hecha la compra y la escritura… pero me parece incongruente que en la escritura de la vivienda que voy a adquiriri aparezcan datos que ya se saben que son erróneos…y que yo tenga que hacerme cargo de solventarlos…cuando no ha sido mi culpa que exista esa incongruencia.

    Le agradecería muchísimo que me explicase cuál sería el proceso a seguir, ya que con las diferencias de superficie que existen (creo que mayor al 10%) el proceso de compraventa se puede alargar en el tiempo.

    Un saludo cordial!

    • Buenos días Regina:

      Bueno … no se crea usted todo lo que sale en el certificado de tasación que las tasaciones están hechas como los bajos de los pantalones cuando te los tienen que arreglar y no va a misa todo lo que ellos digan.

      Dicho esto, ¿de qué clase de propiedad me habla usted? Imagino que es una división horizontal (un edificio con viviendas, locales, garajes y trasteros …) ¿o no es así? Si acierto, lo tiene usted muy difícil de arreglar y más difícil cuanto más grande sea el edificio.

      ¿Quién lo soluciona y lo paga? Pues mucho me temo que usted. El vendedor no tiene la culpa, aunque si quiere venderle a usted tal vez tenga que darle a usted una solución (o buscarse otro comprador) si es que la hay .. y en una propiedad horizontal la cosa pinta generalmente mal.

      Además … la PPZC no es representativa y no me creo que la haya medido el tasador (¿que ha ido por todo el edificio midiendo escaleras y zonas de maniobra, descansillos, huecos de escalera? .. no se lo cree ni él). La útil simplemente no aparece y la construida es igual en dos de tres sitios.

      Saludos, cerveza y suerte, Justito El Notario
      https://www.justitonotario.es/pagos

      • Buenos días!

        Ante todo, muchas gracias por su pronta respuesta.

        Como bien supone, se trata de un piso (división horizontal).

        A la hora de hacer y firmar la escritura a mi nombre, ¿el notario puede modificar los 73,26 m2 construidos y poner los 92m2 reales? ¿O bien cambiar lo de construidos por útiles?

        Lo pregunto principalmente por si el hecho de que no coincidan esas superficies me pueda acarrear algún problema jurídico/legal en algún momento.

        Un saludo, cerveza bien fresca y mil gracias!!

        • Hola de nuevo:
          El Notario ponerlo, puede ponerlo, pero en el Registro no lo van a hacer constar, así que de poco sirve.
          En una división horizontal yo no estaría muy por la labor pues confundirá al siguiente propietario así que si me insistiera usted mucho tal vez se lo pondría como una manifestación suya.
          No le puedo asegurar que no tenga problemas. Puede que un Banco no le de una hipoteca si no lo «arregla» o que un comprador no le compre, pero fuera de eso no creo que pueda suceder nada.
          La alternativa a la caña o a la caña con tapa, es un donativo a mis amigos de la India.
          Ambas cosas en https://www.justitonotario.es/pagos

          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  27. Buenas tardes Justito,

    Desde hace meses sigo su blog y sus comentarios con detenimiento. Ya me resolvio una duda hace tiempo a la que le estoy agradecido.

    Me gustaria invitarle a otra caña con tapa para ver si me puede usted aclarar este asunto, que no he encontrado nada en su blog y quizá puede ser un buen articulo «FAQ-SHOT» para su blog.

    Se trata de como proceder para realizar una RGA en una finca (REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA). He leido que se puede hacer de 3 formas (Corrijame si me equivoco):

    A traves del catastro, es gratis pero tarda mucho tiempo.
    A traves del registro (imagino que se presenta la RGA aprobada con el catastro y el registro hace la coordinacion)
    A traves del notario, es mas rapido pero tiene coste.[[[

    Creo que en mi caso tengo que ir por la via notarial, primero porque me parece mas rapida y 2º por lo siguiente:

    En Oct.2019 compré una finca que linda con la de mi padre. Quiero modificar la geometria d ela linea divisoria. Como usted sabrá, con la ley 2015, en la escritura se incluye las fotos de la finca en el certificado catastral y la «linea divisoria» que quiero modificar de las parcelas esta incluida en dicha escritura.

    Desde el registro de la propiedad, me indican que tengo que subsanar la escritura cuando haga el RGA, porque al aparecer estas fotos de la parcela en la escritura, ellos no pueden coordinar con el catastro algo que aparece «mal» en la escritura.

    Por lo tanto, ya que tengo que subsanar si o si, pues hago el RGA a traves del notario. Queria que usted me confirmara estos pasos:

    1º.- Realizo el RGA, con lo que me pide el Catastro y los requerimientos técnicos.
    2º.- Lo mando al catastro para que me lo validen formalmente. (esto creo lleva unos meses)
    3º.- Lo llevo al notario para subsanar.
    4º.- El Notario notifica a todos los colindantes. (si hay silencio durante 15 dias), se procede a subsanar. ¿es correcto?
    5º.- En la subsanacion entiendo que firman de nuevo los que me vendieron la finca.
    6º.- Una vez tenga subsanada la escritura con la nueba division geometrica lo llevo al registro.
    7º.- El registro coordina con el Catastro/SIGPAC y queda todo modificado en unos meses.

    Corrijame si algun paso es incorrecto.

    Mis dudas son las siguientes:

    En el proceso de verificacion por parte del catastro, ¿Informan a los colindantes de esta modificacion? o ¿Esto lo hace el notario / registro?

    Esta pregunta se la hago porque estoy en periodo de legal de retracto (1 año – parcela inferior al doble de la ud.min. de cultivo), mi parcela linda con un usuario que se dedica a la ganadería y hasta que pase el año no quiero «hacer ruido». Usted sabe.

    En definitiva, queria saber en que momento se notifica a los colindantes, desde el catastro, desde la notaria o desde el registro, he leido muchas versiones. Esto es importante porque si el catastro simplemente se limita a validar el RGA, podria ir avanzando y para cuando tenga el RGA validado ya habria pasado el año.

    La siguiente pregunta es un poco absurda pero por confirmar con usted:

    Cuando se subsana una escritura de compra-venta (por hacer el RGA) ¿Vuelven a contar los plazos de retracto?. Entiendo que NO, pero no quiero tener sorpresas por este asunto.

    Gracias por su tiempo, disfrute de la caña que hace muxo «caló»

    • Buenas tardes Juanjo:
      ¡Gracias por esa invitación¡ … aunque mucho me temo que no voy a poder ayudarle. Yo no sé contestar en abstracto. Soy muy práctico y tengo que ver la documentación y decidir cómo proceder.

      En ese tipo de escrituras subsanatorias o complementarias o rectificatorias no es inusual que además se declare una obra o se practique una agrupación o se ponga la primera primera de un posterior expediente hipotecario. A veces disponemos de documentación técnica y con la escritura vamos a Catastro y otra veces ya tenemos IVG/RGA con lo que el trámite resulta mucho más sencillo. Salvo que haya expediente hipotecario de dominio o de exceso de cabida, yo no hago notificaciones (de eso se encarga el Registro). Hasta ahora, aunque ha habido procedimientos que se han complicado, todo se ha ido inscribiendo sin problemas.

      Así que la respuesta para buena parte de lo que me pregunta es «depende» …

      En mi opinión, los plazos de retracto no vuelven a contar.

      Por lo demás, conviene señalar que registro también tiene coste y que, desde mi punto de vista, la notaría proporciona una distancia frente a inconvenientes registrales y catastrales que es muy interesante valorar.

      De nuevo gracias, saludos, Justito El Notario.

  28. Buenas noches D.Justo.

    Mi nombre es Gregorio y llevo un par de días con los ánimos por los suelos: creo que entre un Notario y un Banco me han engañado, sí, así de duro.

    En 2013 cogí todos mis ahorros y compré un pisito de dos dormitorios a una entidad bancaria. Yo fuí tan tranquilo al Notario a firmar mis escrituras, en la lectura había una «advertencia», sobre la «necesidad de proceder al acta de terminación de obra» y sobre «la constitución de las garantías» de la Ley 33/1999. Recuerdo que yo pregunté, delante del Sr. Notario y me dijo el apoderado del Banco que no me preocupara que es que estaba en trámite. Yo con esta respuesta en presencia del Notario pensé que era una cosa normal y sin problemas.

    En 2019 decidí vender el pisito y tras un año intentándolo llega el comprador con su preaprobación, pero cuando hacen el estudio descubren que el piso está en un «Edificio en construcción» y que por lo tanto no le dan la hipoteca hasta que «deje» de estar en construcción. No tenía ni idea y resulta que llevaba 7 años viviendo en un edificio en construcción, además tengo inlcuso la Licencia de Ocupación del Ayuntamiento.

    Inmediatamente me pongo a ver que se necesita, y una de las cosas es que el arquitecto certifique que la obra ha finalizado igual que el proyecto, pero no lo certifica porque hubo una modificación y hay que hacer entre TODOS los vecinos una nueva división horizontal con sus correspondientes costes para todo los vecinos. Como comprenderá a la mayoría no le corre prisa (sólo a mí que quiero vender) y muchos de los vecinos dicen que no quieren pagar lo que cuesta.

    Al final me veo con un piso que necesito vender para comprar otro más grande y que no puedo porque vale un dineral hacer la gestión que tenía que haber hecho el vendedor y que el notario me tenía que haber explicado lo que podría ocurrir.

    ¿Qué me sugiere que haga?, mi piso no ha sufrido modificación, yo llevo viviendo en él con todos los beneplácitos de la ley los últimos 7 años. ¿Esa coletilla de «en construcción» prescribe algún día? ¿Después de 7 años se le puede reclamar al banco el importe de los trámites?. Fíjese lo mal que está hecho todo, que la ley dice que no se puede firmar una escritura ni registrar sin los correspondientes seguros decenales y mi escritura está registrada.

    Yo no lo entiendo, no sé donde meterme, esto se me hace un mundo.

    • Buenas tardes Gregorio:

      Esa puñetera manía de quitar importancia a las cosas conduce a situaciones como la suya. Mal por mi compañero y mal por el Banco. Efectivamente habría sido posible que la cosa se hubiera resuelto fácilmente pero otras veces, desgraciadamente, no es así. Recientemente he firmado una escritura que resolvía una situación similar y ¿sabe qué ha pasado? … que la tengo sin cobrar. Me partí el pecho para resolver el asunto y ahora el puñetero banco (que se hacía cargo del pago) no paga… En fin, luego resulta que los que advertimos y protegemos somos unos plastas a los que la gente no quiere venir …

      Bueno, no me quejo más. Voy a ver si puedo ayudarle.

      El caso en cuestión que le comento fue este:

      https://justitonotario.es/faq/acta-acreditacion-final-obra-construccion-mixta/

      Las soluciones para estos casos son diversas. A veces solo con la certificación catastral puede ser suficiente. A veces un técnico puede certificar la antigüedad de su piso y así solucionar el asunto. Otras veces hacen falta más papeles. En consecuencia necesitaría: su escritura, una nota simple reciente y una certificación catastral (que yo podría obtener con su DNI), así como otros documentos que pudieran servirme para buscarle solución.

      Si le parece bien, escríbame por esta vía y concretamos:
      https://justitonotario.es/contacto/

      Anímese que en muchas ocasiones hay solución a esta clase de problemas.. ojalá se acabe riendo de sus vecinos cuando vayan a preguntarle : Oye, Gregorio .. ¿cómo resolviste aquello?

      Espero a que me escriba.
      Saludos, Justito El Notario.

    • Ah… y tranquilo que hasta el lunes no veré su correo (me lo tengo restringido en casa porque si no lo hago esto es una «locura»).
      Saludos, Justito El Notario.

  29. Buenas tardes Don Justo,

    Mi nombre es Luisa, soy abogada y le sigo desde hace tiempo en redes sociales, y la verdad, me ha resuelto mas de una duda con las respuestas dadas en su blog, queriendo aprovechar la ocasión para felicitarle por el mismo, y sobre todo darle las gracias. Dicho esto, me gustaría saber su opinión sobre el negocio jurídico que estimaría mas acertado a realizar para solucionar un problema que se me plantea respecto a la cesión de una finca registral independiente a un complejo residencial, que tiene como fin que la misma pase a formar parte y queda afectada, como elemento común de dicho complejo.

    Le pongo un poco en antecedentes: la finca en cuestión, en la que está construida una piscina y zonas verdes, es poseída por todos los copropietarios como elemento común, desde hace más de veinte años, aunque parece que por error u olvido de la promotora, la misma ha permanecido inscrita registralmente a nombre de ésta, ya que cuando realizó en 1999 escritura de Segregación, Declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, no indicó que dicha finca donde estaba construida la piscina, quedaba afectada como elemento común del complejo, y pasó a inscribirse como finca independiente a nombre de la promotora, pese a que la misma al parecer, nunca había sido consciente de ello, ni la comunidad tampoco, ya que ha sido recientemente cuando, a raíz de otro problema ha salido a la luz esta situación. Esta finca no consta como tal en Catastro, ni consta en el RP que forma parte del Complejo.

    Los representantes de la promotora que aún tienen poderes de la misma, están dispuestos a colaborar para solucionar el problema, planteando hacer una escritura de cesión del inmueble a favor de la comunidad como elemento común del complejo, escrituras que realizaban habitualmente en su día, tributando únicamente por AJD y por las que el Registro de la Propiedad correspondiente no les planteaba ningún problema de inscripción.

    A mi esta operación me generaba muchas dudas desde el primer momento, no solo por la fiscalidad, ya que al hablar en el borrador de la escritura planteado únicamente de cesión, entiendo podría interpretarse como una donación, debiendo pagar mi cliente, el correspondiente impuesto de donaciones; sino también por su acceso al Registro, y consultado con el Registrador, me indica que esa escritura no tendría acceso al Registro, entre otras razones, que entiendo podrían ser subsanables, porque «en primer lugar, habría que constituir correctamente la comunidad en el registro, ya que según los datos actuales que obran en el registro, la comunidad que quiere tener en común ese elemento no se proyecta sobre el mismo, ya que quedó excluido. Solo después se puede plantear la aportación como elemento común de una finca independiente».

    Otra de las posibilidades que se me ocurre, es que la Promotora realice una una rectificación de la escritura de división horizontal antes citada, en el sentido de afectar como elemento común la finca de la que a día de hoy sigue siendo titular registral. Ve viable esta opción? o, cree que serían enredar aun mas el asunto?
    Otra opción seria insistir en la cesión, dejando claro que no existe desplazamiento patrimonial al respecto, pero no se si nos libraría del impuesto de donaciones…y tampoco tengo muy claro como proyectar la comunidad sobre la finca en cuestión, para aportarla como elemento comun…

    La verdad es que no se me ocurre otra forma de solucionar este problema, queriendo evitar en todo momento un proceso judicial, cuya resolución tampoco garantizaría de entrada la inscripción, por lo que estoy abierta a cualquier tipo de sugerencia que pueda indicarme al respecto, aunque no se si me explicado con total claridad.

    Le agradezco de antemano la colaboración prestada.

    Un saludo,

    • Estimada Luisa:
      Gracias por tus palabras.
      Este caso me parece que tiene mucho parecido con este otro:
      https://justitonotario.es/cesion-para-viales-mal-planteada/
      La fórmula bien podría ser alguna de las propuestas.
      Echa un ojo a ver que te inspira.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Buenos días,

        Si ya había leído la consulta a la que se refiere y fue lo que me motivó a hacerle ésta, aunque en mi caso la finca que pretendemos aportar como elemento común a la comunidad no es un elemento privativo, es una finca registral independiente segregada y que no forma parte del complejo, inscrita aun a nombre de la Promotora. Por lo que tengo dudas de como «incluir» dicha finca en la comunidad, y así salvar el obstáculo que me plantea el Registro y poder después aportarla como elemento común; si con la escritura de cesión planteada, y posteriormente ir salvando los obstáculos que me pongan en Registro, en el caso de que ello sea posible o con la rectificación del título constitutivo en su día otorgado por la promotora, ya que es la propietaria en pleno dominio de la finca que se pretende aportar…, aunque todo estuviese supeditado por una posterior ratificación por parte del representante de la comunidad…
        Gracias.
        Un saludo,

        • Hola Luisa:
          La historia de ese post es bastante curiosa.
          Me metí en el asunto por razones que no puedo explicar. Digamos que tenía un compromiso.
          Todavía tiene derivaciones pendientes de estudio y lo que me planteas es complejo y me cuesta mucho meterme en el ajo para darte una opinión.
          Lo siento, saludos y muchas gracias, Justito El Notario.

  30. Buenos días,

    En una escritura de compra venta de allá por el año 1984 se exponía:

    «I.- Que Fulanito, es dueño, de las dos siguientes fincas urbanas, de carácter ganancial, situadas en un edificio ubicado en el pago de Santa María, de esta Ciudad, en la Avenida de Gloria número 40 de gobierno:

    a) .- CINCUENTA Y TRES.- Que es la vivienda tipo «B», situada en la planta sexta del edificio, que es la séptima de viviendas. Ocupa una superficie construida……

    b) .- UNA TREINTA Y DOS AVA PARTE de la siguiente finca: UNO.GARAJE.APARCAMIENTO de automóviles sito en la planta de sótano número uno, o más bajo de la edificación. Ocupa una superficie total construida….»

    Pues bien, tras el fallecimiento de uno de los propietarios y realizarse la aceptación y partición hereditaria en escritura pública ante notario, en dicha escritura se expone lo siguiente:

    «II. Manifiestan los señores comparecientes que los bienes relictos a la muerte del causante son de CARACTER GANANCIAL.

    Finca número uno:

    URBANA.- NUMERO CINCUENTA Y TRES.- VIVIENDA tipo «B» situada en la planta sexta del edificio en la Avenida de Gloria de esta ciudad por donde tiene su entrada que es la séptima de viviendas…

    Finca número dos:

    URBANA.- CUOTA INDIVISA consistente en UNA TREINTA Y DOS AVA PARTE parte indivisa de la finca registral XXXX, que se describe como:

    UNO.- Garaje-aparcamiento de automóviles, sito en la planta sótano número uno o más bajo del edificio sito en la Avenida de Gloria, número cuarenta, de esta ciudad….»

    Como ve, en la escritura de compra venta por la que mis padres adquirían la vivienda, allá por el año 1984, se especificaba que las dos fincas urbanas estaban en el número 40 de la Avenida de Gloria y luego se pasaba a su descripción, cosa que no ocurre en la escritura de aceptacion y partición hereditaria, en la que inciialmente no se indica que las fincas se encuentran en el número 40, indicándose solo en la descripción de la plaza de garaje.

    Revisadas las notas simples entregadas por el registro de la propiedad tras la inscripción de los dos bienes inmuebles, veo que en los datos de localización de la plaza de garaje figura que se encuentra en el número 40, pero en los datos de la vivienda en el campo del número figura «sn», es decir, sin número.

    1) ¿Esto es normal? Yo entendía que podía deberse a que en la escritura de aceptación y partición hereditaria no se indicó el número en la descripción de la vivienda, pero se adjuntaba un certificado del catastro donde sí venía reflejado el número. El problema radica en que localicé una nota simple de la vivienda que tenían mis padres del año 2015 y ahí también figuraba sin número, así que no parece ser un problema de ahora, sino que se arrastraba de la anterior inscripción de los años 80.

    2) ¿Deberíamos solicitar al notario que modificara la escritura de aceptación y partición hereditaria, que es de principios de este año, indicando el número de la vivienda y luego pedir al registrador que lo incluyera o no es algo «importante»? En caso que sea importante solucionarlo, ¿se puede solucionar directamente con el registrador?

    Mil gracias por su ayuda, saludos cordiales.

    • Buenos días:
      Bueno, yo soy muy riguroso con todas esas cosas con lo que a mi no es «normal» que me pase.
      Lo normal sería coger la descripción del título anterior, contrastar con registro y catastro y poner lo conveniente.
      Si no se ha hecho o se ha hecho mal, podría pedir la subsanación aunque creo que les van a salir puñales de los ojos cuando se lo pidan … y le maldecirán por pesado .. (si me lee sabrá que soy un poco bruto) pero … que se fastidien, que lo hubieran hecho bien (si es que se hizo mal).

      El registro no puede arreglarlo, creo y no tiene mayor importancia, pero las cosas hay que hacerlas PERFECTAS que para eso se nos pagan.
      Salud, suerte y una caña en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

      • Muy agradecido por su respuesta.

        Tras ella, hablé con la notaría y me explicaron que ellos habían puesto los datos que figuraban en el registro de la propiedad y que eso se debía a que inicialmente se había inscrito así (me dijo los motivos de porqué se había inscrito incialmente así, pero no recuerdo muy bien lo que me argumentó, ya que no domino esos términos).

        Básicamente querría saber si me puede acarrear algún problema que esté sin número la vivienda en la escritura de aceptación y partición hereditaria, teniendo en cuenta que figura el CRU y la Referencia Catastral. En caso que no suponga problema alguno, no quiero tampoco entrar en «discusiones» con la notaría y pedirles una subsanación a las bravas, ya que fueron muy amables con nosotros, y más si considera que con el registro de la propiedad no habría problema alguno.

        Espero su opinión.

        Como siempre, muy agradecido.

  31. Francisco Javier Sanchez

    Tengo una propiedad escriturada cuyo anterior propietario (vendedor) consta así por escritura de inmatriculacion (creo que se dice así). Resulta que cuando yo la compre se observo una mayor superficie y el mismo Notario me dijo que no había problema porque así estaba inscrito y mejor de más que de menos. Después de un tiempo de convivencia y hablando con mi vecino sobre el terreno que yo tengo en escritura y que forma parte de su vivienda, me dice que él también lo tiene en escritura y me enseña el titulo que así lo demuestra. Como podemos arreglar esta asunto de manera que en mi escritura no conste esa superficie ? En el Catastro figura mi superficie. Creo que he sabido explicarme pero si necesita alguna aclaración no tiene mas que pedirla. Muchas gracias

  32. Buenas tardes,
    El caso es de pago aranceles notariales por reconocimiento de herencia. Mi padre falleció y somos 6 hermanos y mi madre. Reconocemos una propiedad por valor de 150.000€. en la factura del Notario aparece «2. DOCUMENTOS DE CUANTÍA:Adjudicación por título sucesorio con o sin liquidación de comunidad conyugal (25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 Euros) (Red: 5,00%)………1.000,97»
    Primero, entiendo que ha hecho la división del valor del total entre 6 hermanos sin tener en cuenta el 50% que corresponde a mi madre.
    Segundo, entiendo que ha aplicado la cuantía del arancel para cada una de las divisiones, en vez de aplicarlo al valor total del inmueble, según Anexo I de la Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles. .
    Me gustaría saber si esto es realmente así o como yo creo hay un error?
    Muchas gracias

    • Buenas tardes Hipólito:
      Algo he escrito sobre el asunto aquí:
      https://justitonotario.es/venta-en-comunidad-hereditaria-arancel-notarial-y-registral/
      Y diría que también aquí (en los comentarios a este post):
      https://justitonotario.es/impugnar-factura-notario/

      Se lo digo porque cuando he contestado ampliamente a ciertas cuestiones me da un poco de pereza volverlas a explicar. Compréndame usted …

      Aún así, vamos a ello:

      El concepto que le han aplicado es correcto pero no me cuadra que por una parte me diga que el valor del inmueble es de 150.000 y que por otra parte no se ha tenido en cuenta el 50% de su madre, así que necesito que me conteste a algunas preguntas.

      ¿Esa propiedad era ganancial de su padre y de su madre? ¿Su valor total era de 150.000 o de 300.000? ¿Y como se la han repartido? (que se ha adjudicado cada uno).

      Con sus contestaciones intentaré responderle.

      Le anticipo que tengo la sensación de que les han apretado las clavijas, aunque también creo que les han cobrado bien. Las herencias admiten cierto margen para minutarlas conforme al Arancel (que es el que usted dice).

      Gracias, saludos, Justito El Notario.

      • Hola de nuevo,
        Primeramente pedir perdón por haber visto y leído los comentarios a los que usted alude en su respuesta.
        Por otra parte y en respuesta a sus preguntas, le diré que sí en cuanto a la propiedad en ganancial, es decir 50% de mi madre y el otro 50% a repartir a partes iguales entre 6 hermanos y el total del bien es de 150.000€.
        Muchísimas gracias por su labor y reciba un cordial saludo. Hipólito

        • Hola Hipólito:
          Si yo le minutara esa escritura, hubiera indicado la misma base que el compañero: 150.000 Euros, pero creo que no le hubiera cobrado seis lotes (se podrían cobrar 7 contando también a su madre).
          Necesito un par de datos fundamentales. ¿Cuántos folios tiene la escritura y cuantas copias le han cobrado?
          Saludos, Justito El Notario.

          • Hola de nuevo,
            Pues con esta respuesta me deja más perplejo.
            La propiedad es en bienes gananciales, es decir 50% de mi padre y 50% de mi madre. Tras el fallecimiento de mi padre lo que hay que repartir entre herederos es el 50% (75.000€) correspondiente a la parte de mi padre. Mi madre sigue siendo propietaria de su 50% (75.000€) ¿Cómo se la va a facturar un reconocimiento de herencia donde no hereda?
            Igual estoy equivocado, pero no me parece lógico.
            En respuesta a sus preguntas: Autorizada 1 copia de 8 folios, Simple 3 copias de 8 folios.
            Muchas gracias por todo.

          • Buenos días Hipólito:

            En esa escritura se han liquidado gananciales y se ha aceptado y adjudicado la herencia. Así que hay dos cosas distintas (ya lo verá en la factura del Registro).

            Su madre seguirá siendo dueña de un 50% pero ya no lo será con carácter ganancial sino carácter privativo, así que no es igual que hasta ahora.

            Así que sí está equivocado y sí es lógico. Cuando después de dar las explicaciones alguien recurre a no es justo, no es lógico o no lo entiendo, lo que tiene que hacer es que estudiar a fondo las instituciones y el arancel notarial, no poner en tela de juicio lo que se le ha hecho.

            Uno de mis lemas y puede usted leerlo en muchos de mis artículos es que cada uno sabemos de lo nuestro.

            Por otra parte, me parece casi imposible que la escritura tenga solo 8 folios, pero sí así fuera:

            Con 6 lotes costaría 1500, 1400 con 5, 1200 con 4, 1000 con 3, 800 con 2 y 600 con 1.

            Así que no me cuadra nada y tendría que ver como mínimo la factura para terminar de aclararme y, probablamente, después la propia escritura.

            Si pongo un número de folios más normal, la horquilla estaría entre los 800 y los 1800.

            Han encargado ustedes la gestión fiscal y/o registral? Tal vez por ahí esté la explicación.

            Esos 1.000 que me dice no están muy lejos de los 800 que creo que saldrían a mi, sin gestión fiscal ni registral.

            Saludos y gracias, Justito El Notario.

          • Buenos días Justo,

            Usted se ha leído su último mensaje?

            Sólo tres cosas y termino.

            Por una parte, si como dice usted me estudiara a fondo las instituciones y el arancel no estaría preguntándole.

            Por otra parte, pone usted en duda mi afirmación de que son 8 folios, con lo cual no hay nada más que decir.

            Y última, SI Y ROTUNDAMENTE SÍ ME PARECE INJUSTO, ojo es mi opinión. Esta sociedad se inventa cualquier cosa con tal de sacar tajada una, propiedad es una propiedad y el tema de cambiar de que forma una persona es propietaria no es más que un invento para sacar tajada, igual que ocurre con el impuesto de sucesiones, pagar lo ya pagado. Y si ahora me invento que si mi hijo quiere ponerle a su hijo el nombre que yo le puse a él tiene que pagar derechos de autor?, vamos una nueva forma de sacar dinero como el cambio de nomenclatura de la propiedad.

            Saludos, gracias por todo y que le vaya a usted muy bien.

          • Buenos días Hipólito:

            Escribir sin leer es más bien difícil y sí, repaso todo lo que escribo.

            Usted ha pasado de pedir consejo sobre si algo está bien cobrado o no a discutir la norma que lo regula y el fundamento jurídico que la inspira. Evidentemente yo no soy el legislador, ni el actual, ni el de tiempos históricos que han influido en los actuales.

            Usted quería saber si le han cobrado bien. No me ha preguntado el porqué se cobra así, ni como funciona la liquidación de los gananciales. A lo que me preguntaba le respondí, pero se adentró usted en la lógica, en el error y en la perplejidad, y he creído oportuno decirle lo que pienso: cada uno sabe de lo suyo y ha de conformarse con el criterio del profesional o cambiar de profesional o ponerse a estudiar (o impugnar la minuta si lo cree oportuno). Lo que quería decirle es que yo explico mis facturas (y hasta las de otros perdiendo mi tiempo en ello), pero cuando me topo con «los no lo entiendo» o «no es justo», ya no tengo más que decir. Usted quería respuesta al tema de facturación y lo ha tenido.

            Esta sociedad que se inventa cosas, lleva funcionando con el mismo arancel notarial 31 años y el funcionamiento de la liquidación de gananciales para caso de muerte previa a la adjudicación hereditaria funciona así unos 150 años, al menos.

            En cuanto a los folios, no pongo en duda su palabra, hombre, lo que digo es que resolver una escritura de ese tipo en 8 folios es prácticamente imposible (haciéndola bien) y si usted está seguro de que en la factura pone 8 y tiene la copia y son esos 8, me temo que le habrán hecho un churro considerable de escritura. Incluso cabe que se hayan puesto menos folios de los reales al facturar (pero eso puede comprobarlo con la copia).

            Lamento que se tome usted así mi contestación. Si me leyera más a menudo, estoy seguro de que no lo habría hecho.

            Lea como ejemplo mi post de hoy y vera como me revuelvo cuando algo me parece mal:

            https://justitonotario.es/online-testamentos-web-sucede-no-hago-testamento/

            Aunque usted no lo sepa no va a encontrar a muchos como yo. ;))

            Saludos y de nada. Justito El Notario

  33. Buenas tardes Don Justo,

    En la Comunidad de Propietarios estamos pensando modificar la escritura de División Horizontal porque la que se hizo en su momento contenía muchos errores y divergencias entre la realidad y lo contenido en la Escritura.

    ¿Qué importe me puede cobrar el notario? Al haberse otorgado escritura de DH en su momento…. ¿qué regla me aplicaría el notario?

    Es para tener una estimación.

    Mil gracias de antemano.

    Un saludo.

    • Buenas tardes Francisco:
      El problema aquí no es lo que cueste la escritura, el problema es que Hacienda no les cruja por la rectificación que pretendan hacer.
      También han de pensar en el registro.
      ¿Cuantos vecinos son? o más propiamente, ¿cuántos elementos tiene la división horizontal?
      Tenga en cuenta que ciertos cambios podrían exigir el consentimiento de los Bancos en el caso de que alguien tenga hipoteca.
      Modificar esas escrituras puede ser todo un problema.
      Mire aquí:
      https://justitonotario.es/cesion-para-viales-mal-planteada/
      Cuénteme algo más y veré si puedo ayudarle algo más.
      Saludos, Justito El Notario.

      • Pues la mayoría de las viviendas me pertenecen a mí porque las adquirí del promotor en pago de una deuda que había contraído conmigo. Hay tres o cuatro pisos vendidos a terceros y el problema que tengo es que como el promotor no realizo bien la DH a la hora de yo venderlas no podría porque difiere mucho la realidad de lo inscrito.

        • Hola Francisco:
          Bueno, eso hará la cosa más sencilla.
          ¿Los demás propietarios conocen el problema y querrían solucionarlo? ¿Tienen hipotecas?
          Saludos, Justito El Notario.

          • Buenas tardes,

            Mil gracias por responder m! Los demás propietarios tienen hipoteca pero casualmente la modificación no afecta a sus viviendas.

          • Buenas de nuevo:
            Sí, pero dependiendo de que lo pase, tal vez haya que tenerles en cuenta (también según lo que digan los Estatutos).
            Me temo que su consulta es imposible de atender por aquí.
            En cualquier caso, esa escritura es lenta (y no podrá resolverla estos días) y pesada (muchos querrán quitársela de encima .. mucho trabajo y poco beneficio a cambio …) pero no proporcionalmente cara.
            El registro si toca muchas fincas puede dar un disgustillo y con el impuesto, hay que llevar mucho cuidado.
            Escríbame a través de https://justitonotario.es/contacto/ y comentamos alguna cosa más.

            Saludos y suerte. Justito El Notario.

  34. Buenas tardes Don Justo,

    Mi padre ha fallecido y sus herederos son mi madre y seis hermanos; mi padre era titular único de una cuenta en el BBVA y para poder liquidarla y cerrarla hemos enviado a los servicios de testamentaría de dicho banco la escritura de la adjudicación de la herencia, las correspondientes cartas de pago del impuesto de sucesiones y un documento privado firmado por seis de los siete herederos donde pedimos las correspondientes liquidaciones parciales de dicha cuenta – ajustándose estas evidentemente a la mencionada escritura de adjudicación de la herencia-.
    El servicio de testamentaría nos contesta que es necesaria la firma del sexto hermano (nuestro hermano enfadado con el mundo que no quiere saber nada de nosotros).
    Mi pregunta es la siguiente, es realmente necesario que dicho documento privado sea entregado al banco firmado de forma conjunta por los siete herederos? No cabe la posibilidad de que el sexto hermano haga estas gestiones por su cuenta entregando él mismo dicho documento privado – ajustándose a la mencionada escritura de adjudicación de la herencia- ?

    Me explico, que el banco reciba dos cartas, una de seis herederos y liquide seis séptimas partes de la cuenta y de forma independiente reciba una segunda carta y liquide la séptima parte restante. ¿Es posible?

    El tema es claro, no queremos depender de mi hermano para liquidar la cuenta.

    Muchas gracias de antemano,

    Un saludo,
    Carlos Hermoso

    • Buenas noches Carlos:

      Me ha gustado eso de «enfadado con el mundo». Yo tengo un cuñado de esa clase y como por aquí nunca me va leer, le diré que es un ser absolutamente insoportable que me hace la vida imposible desde hace años. Tanto que hace cinco años que no le hablo. El día que falten mis suegros…. lo llevamos claro.

      Bueno un pequeño desahogo .. que me he permitido con su comentario.

      Mi opinión es que aunque la escritura contenga el reparto, el reparto se consuma en el Banco firmando todos. Si no lo hacen así, veo complicado pagar a todos menos a uno, dejando un dinero en una cuenta a nombre de seis pero que sería solo de uno.

      Es comprensible su posición.

      Siento no poder darle mejor solución. Saludos, suerte y birra en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario

    • Ohola buenos días, verá mi padre falleció diciembre 2015,somos mi madre y yo,mis padres hicieron testamento d tu para mi y los dos para mi,hemos pagado plusvalías y Hacienda,la pregunta es d no hacer escrituras,o esperar a q fallezca mi madre ,gracias.

  35. Buenas tardes, Justito, aquí estoy otra vez buscando tu ayuda. Espero no abusar. Mi padre murió hace un par de años siendo sus herederxs mi señora madre, mis hermanxs y yo misma. Ahora mi madre quiere cerrar una cuenta bancaria de la que tanto mi padre como ella eran cotitulares. Mis hermanxs y yo misma queremos obviamente que ese dinero vaya en su totalidad para ella pero entendemos -por otra experiencia que creo ya comenté también- que nos pondrán pegas (sobre todo porque se va a cerrar la cuenta). Total que habíamos pensado hacer un papel diciendo, como herederxs, que renunciamos a los derechos de esa pasta a favor de mi madre con la siguiente redacción:

    «Con motivo de la solicitud de cancelación por parte de doña tal de la cuenta de la que es cotitular con Don tal, fallecido el día tal, y cuyo número de cuenta es IBAN tal. Doña tal, don tal, etc renuncian a favor de doña tal [mi madre] a todos los derechos que les pudieran corresponder sobre dicha cuenta [la ganancial que se cierra], quedando Doña tal la única beneficiaria de dicha cuenta»

    pero ahora me da miedito, ¿Cómo lo ves?
    gracias y un abrazote

    alicia

    • Hola Alicia:
      El Banco no os puede aceptar eso. Si el impuesto está liquidado (aunque sea por haber prescrito), no habrá problema, pero si no se cumple esa formalidad, esos asuntos de renuncias y tal no van con ellos.
      Un abrazo, Justito El Notario.

      • Buenos días, entiendo entonces que por intentarlo no pasa nada (ni bueno ni malo). Un saludo y muchas gracias, alicia

        • Buenos noches Alicia:
          Gracias por la caña … me la tomaré en cuanto termine de contestar los comentarios pendientes.
          Pues no, ni malo, ni bueno, pero se puede conseguir el mismo efecto cerrando la cuenta y llevando el dinero a donde se considere pues el Banco en eso no va a entrar. Que lo lleváis a otro Banco, que lo gastáis, que lo metéis en una cuenta nueva .. no se meterán en nada (lo mismo si las cantidades son relevantes, podrían advertir .. cuidado con Hacienda, pero nada más).
          Gracias de nuevo, un abrazo, Justito El Notario.

          • pero sí es que para cerrar la cuenta le han pedido toda la documentación, testamento, liquidación del impuesto, etc (que les hemos dado) y han dicho que harán «según el testamento». Todo esto me parece un abuso, total., porque el dinero no es suyo.leche!! ¡Ya me gustaría que la pudiera cerrar y au! y si la dejamos sin dinero nos seguirán pidiendo las comisiones de mantenimiento. En fin, otro día más, que ahora hay prisa. Gracias de nuevo,

            alicia

          • Buenos días Alicia:
            A mi juicio, en este caso (y sin que sirva de precedente) hacen lo correcto.
            Gracias a ti, un abrazo, Justito El Notario

  36. Buenos días Don Justo,

    La situación es la siguiente, mi padre murió en 2013, dejando testamento para mi hermana y para mi, la única propiedad que tenia en Huelva (nosotras vivimos en Barcelona), fuimos al notario, pero ninguna acepto la herencia ni hicimos ningún tramite.

    Ahora una vecina de Huelva nos dice que el inmueble no esta en muy buen estado. Quería saber que responsabilidad tenemos sobre el inmueble si no hemos aceptado la herencia, y que podríamos hacer ahora para regularizar la situación. Las hermanas no tenemos relación.

    Muchas gracias

    • Buenas días Alicia:
      ¿Entonces a qué fueron al Notario? ¿A consultar?
      Si tiene claro que no quiere la herencia, podría renunciar a ella. Le costará unos 60 Euros, aunque si usted renuncia su parte corresponderá a otros y estos podrían ser sus hijos, sus nietos …. Para saber que ocurrirá con su parte hay que ver el testamento y DEBE SABER QUE RENUNCIAR A UNA HERENCIA PRESCRITA es una donación y que los que se beneficien de la renuncia deben tributar por ello.
      De todas formas, si no han aceptado ni expresa, ni tácitamente, lo único que podría suceder es que se dirigieran a ustedes para que tomen medidas que eviten daños a algo o a alguien por el estado de ese inmueble. Si lo hacen, pues podrían renunciar en ese momento (VALORANDO EL ASUNTO DE LA DONACIÓN QUE LE DIGO).
      Lo que haga usted es independiente de lo que haga su hermana.

      Resumiendo: A estas alturas lo mejor sería no hacer nada. Si les reclaman algo, ya habrá tiempo de estudiar las renuncias.
      Saludos, suerte y una caña para el fin de semana en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

      • Muchas gracias por su respuesta. Y en contestación a su pregunta, si, fuimos al notario a consultar. Por otro lado y a raíz de su respuesta, es posible que mi hermana haya renunciado a la herencia y que ahora sea una donación para mi?

        Gracias de nuevo

        • Buenas tardes:
          Sí, sería posible pero esas donaciones se detectan con dificultad por el fisco y creo que no tributan habitualmente, aunque pueden hacerlo.
          No obstante, sin ver el testamento no puedo decirle lo que pasará.
          Consulte en su notario.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  37. Buenas noches,Don Justo.
    Quiero adquirir una vivienda de banco y un local que a su vez es un garaje y que están conectadas entre sí,de manera que hay una puerta desde la calle a un rellano comunitario con una puerta al garaje y el acceso por la escalera a la vivienda,(una finca con 2 propietarios,una vivienda y un garaje para cada uno, son independientes)tanto la vivienda como el garaje tiene su escritura correspondiente y los vende un único propietario pero cada inmueble con diferente gestoría, a la hora de hacer una escritura,dicen que no es posible unificarla porque cada gestoría tiene un poder en cada inmueble y se tendrían que poner «de acuerdo» .¿Hay alguna manera de poder llegar a un acuerdo entre las gestorías? Por lo que tengo entendido de origen ya era todo en una sola escritura .¿Cree usted que es el banco el que podría poner algún impedimento?

    • Buenas noches María:
      ¿Entonces hay dos diferentes vendedores y usted es la compradora?
      No hay inconveniente en hacerlo todo junto, si todo el mundo está de acuerdo.
      Otra cosa es, ¿pero para qué? Por ahorro en la escritura (es lo único que se va a ahorrar, pues impuesto y registro es lo mismo).
      ¿Y cuanto ahorra? Pues no sabría decirle pero tal vez unos 200 o 300 Euros que es el chocolate del loro para el montante de la operación.
      Así que si no les consigue poner de acuerdo, pues tendrá que aceptarlo.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Buenas noches Don Justo, gracias por su pronta respuesta.
        El vendedor es uno, que es el banco, pero el garaje lo lleva una gestoría y la vivienda la lleva otra gestoría. Son dos escrituras diferentes ,un único vendedor que es el banco ,pero cada gestoría tiene un poder. Intentaré ponerlas de acuerdo y hacer una única escritura. La pregunta en cuestión no es por el ahorro o no,es la preocupación que me trae,por si me puede estar engañando el banco o estas situaciones de que hayan dos gestorías diferentes es legal.
        Muchas gracias

  38. Buenos días, Don Justo:

    Mi madre falleció sin tener ninguna propiedad, únicamente deberíamos declarar las cuentas bancarias. ¿Es mejor que hagamos una manifestación privada o pública de herencia?
    Saludos.

    • Buenas tardes Alicia:
      En el caso de que no haya inmuebles yo no haría escritura.
      Me limitaría a hacer una «instancia» y a liquidar el impuesto.
      El Banco no puede exigirle escritura y solo en el caso de que haya conflicto entre los herederos estaría por la labor de hacerla (la escritura), aunque en la instancia también puede contenerse el reparto que evitase problemas en el Banco cuando se vaya allí después de pagar el impuesto o para el reparto entre los herederos.

      Aquí tiene un modelo:

      https://justitonotario.es/faq/instancia-liquidacion-impuesto-sucesiones/

      Lleva cuidado con lo que le cobren (es prudente preguntar antes).
      Dependiendo del número de herederos y de los saldos fijo yo lo que cobro por estos casos, pero lo estándar puede oscilar entre 50 y 100 euros por heredero (instancia e impresos de liquidación). Bueno esa es mi tarifa.

      Si estoy cerca y le valgo.. aquí estoy.
      En cualquier caso, una caña siempre viene bien en https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  39. Tenemos un terreno rustico en Mallorca que linda con 3 vecinos y con un camino de establecedores, en lado de establecedores, al ir a levantar una pared para cerrar, un señor nos dijo que justo donde va la pared, es de su propiedad y nos va a demandar. Lo que no me cuadra es que el cerramiento lo hemos tramitado a través del ayuntamiento, quien nos dio la licencia correspondiente (además un técnico fue a ver el terreno antes de dar el permiso) y tanto en el ayuntamiento, como en el catastro y en el registro, no tienen constancia de que este señor tenga derecho alguno sobre nuestra propiedad. Los planos consideran nuestros los metros que él dice son suyos, y la nota simple esta libre de cargas (no hay servidumbre ni nada por el estilo)
    Si realmente fueran suyos los metros, ¿debería constar como lindero con tal persona en lugar de “camino de establecedores”?
    Si el catastro esta a nuestro favor, ¿puede hacernos demoler la pared?
    ¡Muchas gracias de antemano!

    • Buenos días María:
      El asunto de fondo es: ¿ese camino es público, es privado de usted, es privado del otro, es un «camino de establecedores» o «una servidumbre de paso»?
      Pues usted alega una serie de razones y pruebas y el vecino dice que es suyo y se supone que tendrá las suyas. ¿Quién tiene razón? Evidentemente no lo sé. Si la tiene él, puede hacer que se derribe la pared. Indudablemente sí.

      La escritura o y el registro podrían no resolver el asunto; un técnico dice lo que le diga el propietario si no tiene una prueba contundente y el Catastro puede estar mal, así que valorando el conjunto de cosas o claramente resulta que uno tiene razón o en caso contrario se tendrán que poner de acuerdo (se puede hacer un deslinde notarial) o ir a juicio.

      Saludos y cerveza en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario

  40. Buenas tardes Don Justo, vamos a hacer ante notario una declaración de herederos porque mi padre que falleció en Alemania hace 23 años, no hizo testamento, y me solicitan el Certificado de últimas voluntades en España ( sin problema) y también en Alemania.( problema)
    Puesto en contacto con el consulado mas cercano a su ciudad de residencia me dicen que debo solicitarlo a los Juzgados de esa ciudad y en ese trámite estoy ahora y no se como acabará porque no hablo alemán.
    Pregunta:
    1.Es legal y necesario este Certificado de ultimas voluntades extranjero después de 23 años de haber fallecido?
    2.Si no consigo hacerme con el en los Juzgados alemanes, existe algún organismo público en España que me lo pueda tramitar?, porque el propio notario me hizo saber que el no lo sabía y que quizás alguna gestoría pudiera hacerlo.
    Muchas gracias por su gran labor divulgativa.

    • Buenas tardes Felipe:
      Pues es lo correcto que se lo pidan.
      En España no hay ningún organismo al efecto. Tenemos nuestro organismo para nuestras propias ultimas voluntades pero para unas alemanas pues hay que dirigirse a los organismos de allí.
      Yo he tenido un cliente alemán residente en España que murió aquí y le pedí lo mismo y hasta le busqué el modo de conseguirlo pero la familia no hizo lo que le indicamos y no sé como resolverían el asunto porque a mi notaría no volvieron más. Tal vez fue recurriendo al Consulado de Alicante, no sé. No me acuerdo.
      Pero lo que le piden es necesario.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  41. Buenos días Don Justo
    Mi nombre es Angel Gonzalez, hace poco falleció mi padre y mi duda es sencilla , pero no he encontrado información en el faq sobre esta.
    Mi duda es si realizar ahora la aceptación de herencia y si esto conlleva cambiar las escrituras a nombre de los herederos o esperar al fallecimiento de mi madre y hacerlo tras ello definitivamente.
    No se si con ello tengo alguna ventaja o algún inconveniente, por lo que ruego su consejo, dado que la informacion aportada en su web la considero muy util.
    Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
    Atentamente
    Angel Gonzalez

  42. Rosa Martín Ariza

    Buenas noches D. Justo,

    Mis sobrinas hicieron Acta de Declaración de Herederos Abintestato al fallecimiento de su padre, Cuaderno Particional y posteriormente Escritura de Aprobación y Protocolización de Operaciones Particionales.

    Las preguntas son:
    1.- ¿Escritura de Aprobación y Protocolización de Operaciones Particionales, es lo mismo que la Escritura de Aceptación de la Herencia, o es preciso hacer la Escritura de la Herencia adicional?
    2.- En el cuaderno particional incluyeron un porcentaje de propiedad de un local del que su padre no era propietario ¿Es preciso incluir este local en la Liquidación del Impuesto de sucesiones?
    Quedo a la espera de sus comentarios y muy agradecida.
    Rosa Martín

    • Buenas tardes Rosa:
      La escritura de aceptación y adjudicación (casi siempre juntas) es esto:
      https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
      La escritura de protocolización del cuaderno es una simple elevación a público del documento privado que constituye el cuaderno. Suele hacerse por abogados y por estos lares está en desuso. Teniendo en cuenta que en estos casos cobra el abogado y cobra el Notario, nunca he acabado de entender que beneficio aportan (tal vez hacen más fácil eludir el control fiscal). Además, pienso que la escritura suele estar mucho mejor hecha y genera menos inconvenientes en otras instancias o en futuras ventas.

      Si me dice que en el cuaderno se incluyó un bien que no era del difunto, no tendrán que incluirlo en la liquidación pero si no lo subsanan podrían producirse errores en el futuro a nivel notaría, registro, hacienda, etc …
      Si hay algo que no debe estar, subsanen y quitenlo de enmedio.

      Estamos a martes, pero me puedo guardar su caña o su aportación a los Amigos de Sivakasi…
      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos, Justito El Notario.

      • Muchas gracias.
        ¿Con la escritura de protocolización ya pueden registrar a su nombre las propiedades de su padre y venderlas?
        Por otro lado ¿q tienen que hacer para subsanar el error sobre el local q no era propiedad de su padre?
        Un saludo

        • Buenoas días Rosa:
          Sí, así es.
          Pues volver a la notaría con un cuaderno rectificado (o mejor para no encarecer con una aclaración del anterior) y volver a elevarlo a público.
          También podría hacerse en la misma elevación a público dependiendo de ciertas circunstancias (días que han pasado, si se ha expedido o no copia ….). Tendrán que preguntar en la notaría y puesto que la culpa no parece del Notario, yo creo que podrían cobrarle.

          Espero le sea útil y en tal caso que considere esto: https://www.justitonotario.es/pagos

          Saludos, Justito El Notario.

  43. Manuel Ferrer López

    Hola, en primer lugar mi enhorabuena por el blog, super útil y trabajado.

    Mi madre falleció hace diez años. Se nos recomendó a mi padre y a mis hermanos realizar una aceptación de herencia parcial dentro del plazo legal de los 6 meses y por lo tanto se dejó el resto de bienes sin declarar (se supone que para ahorrar impuestos, algo que no llego a comprender del todo).
    Por circunstancias posteriormente se han realizado otras dos aceptaciones de herencia más en este intervalo de tiempo, ambas antes de transcurrir los 4 años de prescripción. En todas la aceptaciones de herencia se han pagado el Impuesto de Sucesiones y también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Desde la última aceptación de herencia y declaraciones correspondientes de IS y AJD han transcurrido 4 años y 3 meses y por suerte sin ninguna reclamación por parte de Hacienda (creo que no me equivoco en el plazo de 4 años para la prescripción, te ruego me rectifiques si es incorrecto)
    Dicho esto, mi duda viene porque ahora nos hemos puesto de acuerdo en aceptar PARTE de TODOS LOS BIENES PENDIENTES de aceptación. Otra vez la misma historia….!!!
    Teniendo en cuenta que han transcurrido ya 4 años desde la anterior aceptación de herencia:
    – La parte que se acepta ahora ¿tiene que pagar Impuesto de Sucesiones? en caso de que así sea ¿tienen que pagar con intereses de demora o sanciones?
    – ¿Influye en las aceptaciones anteriores de herencia y declaraciones correspondientes?
    – La parte que se queda sin aceptar de herencia ¿pasan a contar de nuevo los 4 años de prescripción?, es decir ¿están en riesgo de nuevo de que les reclame hacienda por esos bienes o se considera prescrita de forma definitiva?

    En caso de que haya que pagar por las nuevas aceptaciones, aún transcurrido el plazo de 4 años, ¿por qué la recomendación de no declarar todo? ¿cual es realmente el beneficio de esa práctica?

    Unos hermanos cotizan en Navarra y otros en la AEAT, no se si influye en la consulta, creo que no pero por si acaso…

    Gracias por adelantado.

    • Buenos días Manuel:
      «Se nos recomendó a mi padre y a mis hermanos realizar una aceptación de herencia parcial dentro del plazo legal de los 6 meses y por lo tanto se dejó el resto de bienes sin declarar (se supone que para ahorrar impuestos, algo que no llego a comprender del todo)».
      Bueno, la herencia no se puede aceptar parcialmente así que entiendo que hablamos de adjudicación parcial.
      https://www.justitonotario.es/faq/que-es-aceptar-y-que-adjudicarse-la-herencia/
      En segundo lugar para lo que hay plazo es para pagar impuestos. Para aceptar y/o adjudicarse no hay plazo.
      ¿No declarar el resto? Es normal que se adjudique algún bien suelto, pero que se declare solo una parte de la herencia a efectos fiscales no me cuadra nada.
      «Por circunstancias posteriormente se han realizado otras dos aceptaciones de herencia más en este intervalo de tiempo, ambas antes de transcurrir los 4 años de prescripción. En todas la aceptaciones de herencia se han pagado el Impuesto de Sucesiones y también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Desde la última aceptación de herencia y declaraciones correspondientes de IS y AJD han transcurrido 4 años y 3 meses y por suerte sin ninguna reclamación por parte de Hacienda (creo que no me equivoco en el plazo de 4 años para la prescripción, te ruego me rectifiques si es incorrecto)».
      Y aquí ya me pierdo, la verdad y me es imposible continuar contestando porque no me hago idea de lo que realmente han hecho. No se puede pagar el impuesto a trocitos, ni hay TPO y AJD en una venta, ¿vendieron? ¿disolvieron condominio?
      https://www.justitonotario.es/venta-en-comunidad-hereditaria-arancel-notarial-y-registral/
      Lo siento Manuel, pero no le sigo. No sé si podría aclararme un poco más.
      Muchas gracias por sus palabras. Saludos, Justito El Notario.

      • Manuel Ferrer López

        Buenos días Justito lo primero gracias por contestarme y disculpa mis incorrecciones, realmente no acabo de explicarme de forma adecuada.
        Efectivamente aceptamos la herencia y se hizo adjudicación parcial en 2010 y posteriormente otra adjudicación parcial hace 4 años y 3 meses. El problema es que sólo se ha pagado impuesto de sucesiones por los bienes que se han adjudicado de forma parcial y también se han pagado los impuestos correspondientes por la venta posterior de los bienes adjudicados de forma parcial.
        Que ocurre, que no se han incluido en la liquidación del impuesto de sucesiones en ningún momento el resto de bienes no adjudicados hasta ahora.
        Ahora se va a realizar otra adjudicación parcial y quedarán aún bienes por adjudicar por falta de un acuerdo global.
        Teniendo en cuenta que han pasado más de cuatro años desde la anterior adjudicación parcial y su correspondiente liquidación del impuesto de sucesiones
        ¿Nos puede sancionar hacienda al hacer una nueva liquidación del impuesto de sucesiones por los bienes que vamos a adjudicar ahora?
        ¿Tendríamos que aprovechar ahora para incluir en la liquidación del impuesto de sucesiones los bienes que vamos a adjudicarnos parcialmente + los bienes que van a quedar pendientes de adjudicación por los cuales no hemos pagado a hacienda hasta ahora?
        Si en la liquidación del impuesto de sucesiones que se va a realizar por la nueva adjudicación parcial no incluimos los bienes que van a quedar pendientes de adjudicación ¿Es posible que nos sancione Hacienda? Lo pregunto porque parece que es lo que quieren volver a hacer mis hermanos y no me quedo tranquilo con este proceder. Ellos me argumentan que ha prescrito porque han pasado más de 4 años y que ya iremos haciendo liquidaciones del impuesto de Sucesiones con cada adjudicación parcial….
        Gracias de antemano y de nuevo pido disculpas sino llego a expresarme de forma adecuada.

        • Buenas tardes Manuel:
          Pues, en mi opinión, lo cierto es que recibieron un consejo que yo nunca hubiera dado, así que no sabría contestarle a lo que me pregunta pues es un caso realmente inusual.
          O se paga o se deja prescribir pero ir pagando según se vende y que Hacienda te cobre o no (según proceda) y no relacione nada de lo posterior con la ya con lo hecho o con lo que queda por hacer, me parece tan «insólito» que no me atrevo a decirle nada, salvo que que buena suerte han tenido ustedes hasta ahora.
          Bueno, tal vez, permítame la broma, que si le sale bien le paguen una buena mariscada al inventor de la idea.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  44. Buenos día Don Justo.
    Mi pregunta es si con la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a la hora de firmar una póliza de préstamo personal inversión para la compra de terrenos urbanos sería necesario hacer el acta previa que se hace con las hipotecas, pues la ley no es clara en este sentido y me gustaría saber su opinión.
    Un saludo

  45. Buenos días D. Justo,
    Por casualidad, buscando información en la red acerca de hacer testamento, he dado con su blog y he quedado gratamente sorprendida. Resulta muy interesante para una iletrada en el tema jurídico como yo. Es muy ilustrador y claro.
    Quería hacerle una consulta personal, que ha sido la que ha motivado este interés.
    Soy pareja de hecho registrada en la Comunidad de Madrid y tenemos un hijo en común. Estaba valorando la necesidad o conveniencia de que ambos hicieramos testamento. Tenemos 45 y 50 años, un hijo único y varias propiedades: una vivienda aún hipotecada propiedad al 100% de David, mi pareja, una vivienda aún hipotecada propiedad al 100% mía, una vivienda aún hipotecada propiedad al 50% mía (el otro 50% es de mi exmarido), y una vivienda aún hipotecada propiedad al 50% de David y al 50% mía. Resumiendo cada uno tenemos nuestra propia casa y luego una en común. Con estos mimbres no sé qué tipo de testamento nos conviene más hacer. a mí la lógica me dice que caso de fallecimiento de uno de los dos el hijo herede el 100% de la propiedad del fallecido y el viudo herede la propiedad que tenemos en común, aunque no sé si esto es posible, ni en términos jurídicos cómo se llamaría.
    Por supuesto acepto cualquier orientación que sea más conveniente en nuestro caso, puesto que tras lo leído me siento muy segura y confiada en lo que nos diga y aconseje.
    Agradeciendo de antemano su interés, un saludo
    Mayte

    • Buenas tardes Mayte:
      La cuestión no es tanto que nos conviene sino que queremos hacer y con lo que me cuenta no me da ninguna pista.
      Con un hijo en común y teniendo ambos la vivienda asegurada, yo haría un testamento instituyendo heredero al hijo de ambos y si fallece a los nietos, pero ¿qué se quieren dejar el uno al otro?
      Esa decisión es solo de ustedes. Si yo no estuviera casado y tuviera un hijo con mi pareja (estoy casado y tengo un hijo) creo que haría el mismo testamento que tengo hecho: le dejaría lo máximo a mi pareja/mejor y la legitima (que es muy grande) a mi hijo.
      Cuando sea viejo (o cuando me jubile) ya pensaré otra cosa. Ahora si me voy al otro barrio, quiero que mi mujer tenga lo máximo pues ella ya se ocupará de nuestro hijo.
      Saludos. Justito El Notario.

  46. Luis Lorenzana Honrado

    Buenas tardes, Don Justo.
    Enhorabuena por la ayuda que nos presta al gente lega en estas materias con su blog.
    Mi consulta es por una vivienda radicada en localidad distinta donde vivo, que vendí en junio de 2017. Se compone de dos referencias catastrales distintas (una por el piso, y otra de la plaza de garaje). Tras al escrituración notarial, fui al Ayuntamiento a solicitar la liquidación del tributo de plusvalia municipal por el incremento del valor del suelo. El correspondiente al garaje lo recibí dos meses después por correo en mi domicilio habitual (que es el lugar de notificación especificado en el impreso municipal para la petición de liquidación) y procedí a su abono inmediato en el banco. Del correspondiente a la plusvalia por el piso no he recibido en todo este tiempo ninguna otra comunicación. Y ahora la sorpresa es que dos años después , mi empresa recibe una petición de ese Ayuntamiento pidiendo información de cuál es mi sueldo en los próximos 12 meses, para proceder al embargo de deuda….
    ¿Es esto medianamente legal, cuando si existe deuda es por la desidia o traspapelo o vaya usted a saber del propio Ayuntamiento, que nunca me comunicó la liquidación de esa plusvalía?
    Mi deseo es ponerme al día de lo que me corresponda pagar, pero me temo que me van a empezar a exigir, retrasos, recargos, multas, etc, etc. ¿Tienen un plazo para la obligación de comunicarme esta liquidación? ¿Prescribe? ¿ Pueden ponerme recargos, etc, cuando yo soy el afectado por su desidia?
    Muy agradecido si puede prestarme orientación en este sentido.

    • Buenas tardes Luis:
      Gracias por sus palabras.
      Por lo que parece, solicitó al mismo tiempo la liquidación de ambas plusvalías, ¿o no es así?
      ¿Conserva algún justificante?
      Si la respuesta a ambas preguntas es positiva, no le podrán imponer recargos ni demora, aunque tal vez tenga que pagar y recurrirlo.
      Si solo pidió la del garaje o si no tiene forma de acreditar que pidió ambas, la cosa pinta mal aunque en el segundo caso (lo pidió pero no tiene justificante), tal vez conste en el Ayuntamiento u órgano de gestión tributaria y pueda demostrarlo.
      Hay ayuntamientos que exigen auto liquidar o solicitar la liquidación. Usted no autoliquidó, pero parece que lo solicitó. Por esta vía podría librarse.

      Tenga también en cuenta lo que cuento aquí, pues puede serle muy valioso:
      https://www.justitonotario.es/perdida-de-reducciones-o-bonificaciones-plusvalia-liquidacion-autoliquidacion-plazo/
      Aunque no hablamos en su caso de bonificaciones, si desde la notaría se hizo comunicación usted puede demostrar que se comunicó el hecho imponible y no podrían reclamar ni demora, ni imponerle recargos.
      Si hubo comunicación, debería estar incorporado un justificante a su escritura. Si no tiene copia, vaya a la notaría y que le informen de si hubo o no comunicación.
      Espero noticias y que le sea útil la información.
      Saludos y suerte (y una caña https://www.justitonotario.es/pagos) Justito El Notario

  47. Buenos días,
    Acabo de hacer una Liquidación de comunidad conyugal de gananciales a separación de bienes por importe de 100.000 euros, de manera que nos corresponden 50.000 a cada cónyuge.
    A la hora de presentarnos la minuta, el notario no aplica los aranceles correspondientes sobre los 100.000 euros sino que los aplica sobre 50.000 dos veces (una por cada cónyuge). De esta manera, al ser los porcentajes regresivos, me veo perjudicado en el importe a pagar pues paso de pagar 283 euros a 2×223=446 euros por el mismo concepto.
    ¿Está la minuta del notario correctamente calculada?
    Si así fuera, ¿en qué artículo se determina que la base a utilizar es la final correspondiente a cada cónyuge, y no la inicial a repartir?
    Creo que se trata de una interpretación interesada.
    Saludos

    • Buenos días:
      Es correcto. En estos casos podemos cobrar un solo «lote» por 100.000 o dos «lotes» por 50.000. Dos lotes los hay, pero es discrecional del Notario cobrar de una manera o de otra. Yo suelo tomar mi decisión en base a diferentes elementos y uno de ellos es la dificultad de la escritura. Si es una escritura complicada que nos ha dado mucho trabajo cobraría 2, en caso contrario cobraría 1. Si le soy sincero, suelo cobrar muchas más veces 1 que 2, pero está bien cobrado en mi opinión.
      Hace calor y apetece una cerveza: https://www.justitonotario.es/pagos ;))
      Saludos, Justito El Notario.

      • Buenos días,

        Animado por su respuesta, he ido al notario en el que hice la liquidación para comentarle que había opiniones diversas respecto a la minuta. El se sorprendió y sacó unas fotocopias de lo que parecía ser la manera de aplicar los aranceles o minutas (no sé qué palabra emplear), y por lo que pude ver, en un epígrafe IX se decía expresamente que en caso de liquidaciones conyugales se aplicaría la base a cada cónyuge. La verdad es que me convenció.

        ¿Sabe si está disponible en internet ese texto (10 cm de copias) que sacó el notario de un armario?. No sé si el párrafo en cuestión tenía algún punto anterior que lo matizara..

        Gracias

        • Buenas tardes Pablo:
          Creo que sé que documento ha consultado y si es lo que yo pienso, no tiene ningún carácter oficial.
          Mi padre era Notario y ya tenía eso. Han pasado «siglos» desde que se redactaron esas reglas interpretativas que no tienen autor conocido.
          Y no te puedo decir más: es un criterio de los dos posibles y si el compañero lo aplica en base a esas reglas interpretativas no oficiales, está en su derecho de hacerlo pues el arancel lo permite.
          Yo también lo hago pero según circunstancias.
          No creo que ese texto se pueda conseguir en ninguna parte y si se consigue tendría el mismo valor que tiene lo que yo te estoy contando ahora mismo aquí o escriba en mi blog.
          Me voy a tomar una cerveza: https://www.justitonotario.es/pagos
          Saludos, Justito El Notario.

  48. David Condés de Bethencourt

    Buenos días, Don Justo:

    Mis padres avalaron a mi hermano para un préstamo de 20.000€, pero mi hermano no ha pagado las cuotas del préstamo y mis padres han recibido un requerimiento del Juzgado para que pague la cantidad que se debe más intereses y costas.

    Se ha ingresado ese dinero en la cuenta del Juzgado. Ahora mis padres quieren que esa cantidad se le descuente a mi hermano de una posible herencia.

    ¿Que instrumentos legales pueden utilizar para esto? ¿Cuál es la mejor manera?

    Muchas gracias.

    • Buenas tardes David:
      Un testamento es la fórmula. Con una cosa de este estilo:
      Instituye herederos a sus cuatro citados hijos, a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes, señalando el testador que la distribución de su herencia entre sus cuatro herederos se efectuará, por razones que los instituidos herederos conocen, de manera que su citado hijo FULANO, perciba la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000 €) menos que cada uno de sus tres hermanos y coherederos, es decir, la cantidad de SESENTA MIL EUROS (60.000 €) menos en total.
      Espero sea útil. Si lo fuera, tal vez me merezca una caña: https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos, Justito El Notario

  49. joaquin martinez conesa

    Buenos días D. Justo,

    Mi madrina con 82 años (con la que no guardo relación de sangre pues era la íntima amiga de mi madre ya fallecida) se ha puesto repentinamente enferma de gravedad y ahora vive conmigo. «Por si acaso» (ella es muy ordenada) hace unos días me enseñó su testamento.

    En él pone que lo que tiene ( 2 casas, algo de dinero y un plan de pensiones) irá en un 60% para mí y el 40% restante para mi única hermana.

    Ella es soltera, sin hijos, sus padres fallecieron ya y solo tiene (de sangre) cuatro primos hermanos.

    Mi pregunta es: ¿tienen derecho a heredar «algo» sus primos hermanos a pesar de no mencionarlos en el testamento?.

    Como comprenderás con sus primos hermanos no se ha llevado nunca bien, pero eso es otra historia no legal.

    Muchas gracias !!

  50. Buenos días D. Justo,

    Mi abuela materna (94 años) lleva en una residencia 3 años con las capacidades mentales mermadas. Tuvo 4 hijos de los cuales hay 2 vivos (mis tíos), mi madre y otro hermano fallecieron dejando 2 y 3 hijos respectivamente hace muchos años.

    Mi abuela hace unos 5 años (antes de ingresar en la residencia y con sus capacidades mentales intactas) vendió 2 casas (Alicante y Madrid), incluso un día que fui a visitarla me enseñó la cartilla de ahorro con el ingreso de la venta de una de las casas. Mi abuela tiene también una pequeña pensión de viudedad que cubre el 35 % aproximadamente del coste de la residencia.

    Ayer vi a una de mis tías en el supermercado y me dijo que «habría que ir pensando en poner dinero para cubrir los gastos de la residencia de la abuela». Yo le contesté «sin problema, siempre que antes me presentéis las cuentas de ingresos y gastos de la abuela desde que entró a la residencia».

    Yo se que mis dos tíos han «manejado» el dinero de la abuela (su madre) a su antojo incluso a su interés y beneficio, yo nunca les he pedido explicaciones ni ellos han consultado ni preguntado nunca nada a mi, ni a los hijos del otro hermano fallecido. Después del «aviso» de que habría que poner dinero, NO me salen las cuentas del dinero de la venta de las casas ingresado por mi abuela más su pensión mensual y los gastos de la residencia de mi abuela mensuales. Es decir, sin ser licenciada en matemática y conociendo a mis 2 tíos, se que debería de haber dinero todavía en la cuenta corriente de mi abuela por lo menos hasta 4 o 5 años más. Además, tiene otra casa todavía «creo», a nombre de mi abuela, donde vivía antes de su ingreso en la residencia.

    Mis preguntas son:

    1.- ¿Puedo hacer que me (nos) enseñen las declaraciones de la renta de mi abuela y los extractos de los bancos para comprobar que realmente se ha quedado sin dinero?, ¿de qué forma legal los debo solicitar?

    2- ¿Puedo, en caso de que así sea que es lo que temo, «denunciar» el mal uso del dinero hecho por ello en perjuicio de mi abuela.?

    3.- No se si el hecho de ser ellos los hijos vivos de mi abuela, les da «más derecho» que al resto de herederos (5 sobrinos) a la libre disposición de sus bienes. Tampoco se si le han hecho firmar a mi abuela algún documento dando potestad a ellos a «manejar» sus bienes.

    4.- ¿Qué me aconseja para, legalmente hacer valer mi postura?.

    5.- ¿Pueden mis tíos hacer y deshacer lo que quieran sin consultar a sus 5 sobrinos?

    Muchas gracias por su consejo.

    Sonia

    • Buenos días Sonia:
      Antes de responder, habría que saber una cosa fundamental.
      ¿Sus tíos tienen algún poder de su abuela? ¿Es alguno o lo son ambos tutores de su abuela?
      Si tienen poder o son tutores la cosa cambia radicalmente, aunque siempre se podrían interponer acciones si el poder se ha utilizado indebidamente o si el tutor no ha actuado en interés del tutelado.
      En cuanto a las preguntas:
      1.= Por pedir que no quede, pero si se avienen pues bien y si no quieren hacerlo pues hay vía judicial, requerimiento notarial …
      2.= Una vez muerta su abuela sin duda que podría reclamar si se han «pulido» la herencia (injustificadamente, claro). En vida de ella tendría que demostrar ese mal uso y la incapacidad de su abuela.
      3.= No les da más derecho. Frente a una persona capaz nadie ostenta esa clase de derechos. Otra cosa, insisto, es que (como dice) sean sus apoderados o tutores.
      4.= Que vaya a un abogado. Lo siento, pero me plantea algo muy complicado de contestar por aquí.
      5.= Pues no, salvo que sean apoderados o tutores.
      Si en el buscador de mi blog pone PREVENTIVO, se encontrará con unas cuantas lecturas interesantes.
      También tengo aquí una sección sobre tutela:
      https://www.justitonotario.es/faqs-shot/#
      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
      En cualquier caso, venir a pedir dinero sin rendir cuentas no me parece de recibo, así que yo pediría que me aclarasen y si me queda claro me plantearía aportar y si no lo tengo claro no soltaría ni un céntimo y me reservaría mis acciones (presentes o futuras).
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Muchísimas gracias, te felicito por esta labor informativa tan útil para los no formados en leyes.

        Me paso por el «pincha aquí»

        Saludos,

        • Hola Sonia:
          Pues te quedaré muy agradecido. Esta es una labor desinteresada y escasamente productiva. Rondo los 2000 comentarios y pocos se animan a quitarme un poco la sed… Gracias, saludos, Justito El Notario

  51. Estimado Don Justo,
    Estoy muy perdida y estresada.
    Mi padre falleció hace 10 meses, dejando a su mujer, mi madre, todo en usufructo y nombrando herederas universales a sus tres hijas.
    Se han pagado los impuestos de sucesión y plusvalía, sin escritura o partición, de los inmuebles.
    Mis hermanas y mi madre me han pedido firmar un documento cediendo el dinero de las cuentas bancarias a mi madre de 88 años y yo no estoy de acuerdo. Tampoco quieren hacer la adjudicación de herencia.
    Mi pregunta es que es lo que puedo hacer? ya que quiero preservar los intereses de mi madre y los míos. La que lleva los temas económicos es una de mis hermanas, y nunca da ninguna explicación porque dice que es el dinero de mi madre.
    Un saludo

    • Estimada Ana:
      Su hermana se equivoca y lo sabe usted, lo sabe ella y lo sabe su madre. El dinero era ganancial (presumo) y correspondería discutir su reparto, como el del resto del patrimonio ganancial.
      Otra cosa es que sea usual que el dinero no se toque porque todos «entienden y aceptan que el dinero es de la madre viuda», aunque no lo sea en puridad. Esto cada vez ocurre menos, pues los bancos no quieren difuntos en sus cuentas, Hacienda no está para bromas y, además, esto puede dar lugar a ciertos problemas cuando falte su madre.
      Me temo que no tiene usted más solución que poner las cartas sobre la mesa: quiero repartir o no quiero repartir. Si reparte, tendrá su parte, si no lo hace la parte de su padre puede volar en favor de su madre o en favor de los hermanos que tengan el control de las cuentas y que muchas veces se convierten en cotitulares en perjuicio de los hermanos que no están en las cuentas y con los consiguientes fraudes y riesgos.
      No tiene usted otra: no firme ese documento y exija el reparto. Hay unas muchas formas de hacerlo y con la edad de su madre hasta pueden ser más convenientes para ella.
      Esto puede ayudarla:
      https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  52. Buenos días, hace un par de días celebre mi boda ante notario. La cuestión es que al leer la escritura de matrimonio observo que en el apellido de mi marido han puesto en varias ocasiones una tilde que no corresponde y también una de las veces hacen referencia a él como Doña. Puesto que no tengo ni idea sobre estos temas me gustaría saber si puede haber algún inconveniente y habrían de corregirse esos datos. Siento si la consulta es absurda. Un saludo y muchas gracias por su trabajo y dedicación.

    • Buenos días: Tendría que haberlo dicho en el momento. Llame a la notaria y dígalo a fin de que se corrija fácilmente antes de que se hagan las copias. Eso si, este preparada a que le digan que por una tilde no corrigen o que el Doña no tiene importancia. Saludos y enhorabuena, Justito El Notario

  53. Buenas tardes!

    mi pregunta es muy sencilla, espero que puedan aportarme un poco de luz… ¿cómo puedo optar a una plaza de oficial de notaria? Desconozco si va por oposiciones, si existe un temario específico o si debo cumplir algún requisito. He buscado por la web pero casi no hay información al respecto.

    Enhorabuena por este blog y GRACIAS !

  54. Buenas noches Don Justo.

    Felicidades por este magnífico blog, es de mucho agradecer su ayuda en estos temas.

    Tengo una pequeña duda sobre una donación, que seguramente será una tontería, pero le agradecería mucho me la solventara, ya que me gusta hacerlo todo de forma correcta, se trata de lo siguiente:

    Mi madre, del cual soy yo su apoderado, dada su avanzada edad, va a donarme una cantidad en metálico mediante una transferencia bancaría desde una cuenta donde ella es titular y yo autorizado. ¿Ocurre algo si en el resguardo de la transferencia para hacer el documento público figuro yo como ordenante de la transferencia? Al estar yo como autorizado en su cuenta es la forma más rápida y sencilla de hacerla.

    Saludos y gracias de antemano.

    • Buenas tardes José.
      Muchas gracias.
      Si ese justificante de transferencia me lo trae a mi y me explica lo que me cuenta en el correo le diría que no le veo problema y autorizaría la donación.
      Supongo que el poder es suficiente y que le permite autocontratar.
      Saludos, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  55. Buenos días Justito:

    Vaya por delante que me consta que a los opositores jurídicos en general este blog nos parece mejor que el Marca para desconectar entre temas. Yo, por lo menos, estoy muy agradecido.

    Leyendo la sección de Deontología, acerca del Notario que quería ser abogado después de jubilarse, me surge la duda (por buscarle tres pies al gato) de si podría haberlo hecho mientras era Notario, pues el art. 16 de la ley del Notariado, en relación con el 139 del Reglamento, tampoco parece prohibirlo de manera expresa; mientras no se incumpla lo que advierte el art. 139 «in fine» del Reglamento: «autorizar o intervenir instrumentos públicos respecto de personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relación de servicios profesionales».

    Un saludo, y gracias de nuevo por refrescarnos un poco las neuronas con anécdotas e historias varias. Es un apoyo considerable el que nos presta.

    • Buenas tardes Marcos:
      Gracias. Me dicen los opositores con los que hablo que es como cuentas para muchos y me alegro un montonazo. Te lo aseguro.
      Bueno aquel Notario que quería continuar bien podría ser mi padre, que enfermó al borde de la jubilación y no pudo cumplir su propósito. Desde luego mientras estamos en activo no podemos serlo y parece claro que podremos ejercer después (o ya con la excedencia) de la jubilación sin pasar por la ley de acceso a la abogacía que no nos afecta como funcionarios públicos que somos.
      Esa limitación del 139 del RN pienso que no tiene relación con lo que me cuentas. Es una norma interesante pues plantea el debate de si yo le puedo firmar una escritura a mi oficial o a mi asesor laboral o fiscal, por ahí van los tiros en mi opinión.
      Gracias a ti, ánimo y ya sabes donde encontrarme. Un abrazo, Justito El Notario

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    • Ah¡ En la sección Notarial y en la de Deontología de las FAqs tengo analizados unos cuantos artículos del RN.
      En formato Justito … claro está.
      Gracias, Saludos

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      • Hola Justito, gracias por la respuesta. He leído los post tuyos sobre «de mayor quiero (y no quiero) ser Notario» y tengo otra pregunta, aunque no quiero abusar.

        Desde la ignorancia del opositor que conoce (un poco) el Derecho sólo en los libros, la pregunta es: ¿Es bonito ser Notario? Es decir, ¿es estimulante intelectualmente, permite profundizar en el estudio del Derecho; se siente uno realizado?

        Muchas gracias. Un saludo.

        • Estimado Marcos:
          Creo que te lo resumo fácil .. depende ..
          Hay gente que aprueba y se duerme en los laureles el resto de su vida profesional y otros no.
          Yo creo que mi blog pone de manifiesto el reto que representa una pequeña notaría de pueblo como la mía. Más de 600 posts, más de 400 cuestiones cortas en tres años. Mi intelecto está sobre estimulado y profundizo a diario en lo que se pone por delante, en lo que me consultan (si me surgen la chispa, claro). Vamos que no paro. Estoy realizadísmo y pienso que lo mejor está por llegar … me quedan 20 años para jubilarme …
          Pero en confianza, sabes lo que me frustra …. que a pesar de eso, no gano clientes, los pierdo .. la honradez, escrupulosidad y el perfeccionismo no venden. Así que super satisfecho en lo que me preguntas y triste porque tanto esfuerzo represente que venga menos gente a verme y no más .. y ello está ligado en que en mi ambiente reducido y pueblerino los que manejan el cotarro inmobiliario, bancario y pseudo jurídico dirigen al resto y son muchos más que yo y acceden a la gente antes de que yo lo haga, de manera que vienen pervertidos por ellos a mi despacho pensando en lo que no es, quedan sorprendidos en la mayoría de las ocasiones y se quedan sin saber como soy y como trabajo si no vienen .. eso sí cuando algo sale mal, es difícil o es personal de ellos, entonces sí que vienen a mi.

          En fin, no pienso cambiar.

          Gracias y un abrazo, Justito El Notario.

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  56. Hola, buenas tardes. En primer lugar darle las gracias por su página, por su dedicación y simpatía. Tengo una duda respecto a lo siguiente: nosotros somos 2 hermanos y lamentablemente sólo está viva mi madre. Cuando ella fallezca, yo había pensado renunciar pura y simplemente a la herencia de mi madre, puesto que así se dejan las cosas más ordenadas. Claro que al ser dos personas nada más.. si yo renuncio pura y simplemente, Hacienda entendería que renunció en favor de mi hermana y lo considerará una donación?? y tendré que pagar por ello?? o por el contrario estaría bien hecho y yo no tendría que pagar nada a Hacienda, y nadie me puede decir nada..

    En el caso de que fueran por ejemplo 5 herederos, y nadie renunciase pura y simplemente, pues no pasaría nada, no?, porque al haber varios herederos, Hacienda no puede decir que renuncio en favor de un sólo heredero?.

    Gracias y un saludo cordial.

    • Buenas tardes Óscar:
      Necesito algo fundamental, ¿su madre ha hecho testamento? ¿qué dice en él? ¿les instituye herederos y establece la sustitución en favor de sus nietos para el caso de ustedes mueren antes pero excluyendo (o incluyendo) el caso de renuncia? Si tiene usted idea de renunciar, según lo que diga su madre en el testamento lo puede hacer con unos efectos o con otros. Dígame lo que dice ese testamento si es que lo sabe.
      Si usted queda fuera, no se paga nada, salvo que la herencia estuviera ya prescrita, en cuyo caso … mucho ojo porque es una donación (pero para eso tiene que morir su madre y pasar cuatro años y medio).

      Algo digo sobre ello aquí:
      https://www.justitonotario.es/faq/se-puede-vender-una-herencia-prescrita/

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • Hola de nuevo.. Tengo copia simple del testamento de mi madre, que es idéntico al de mi padre (que falleció el año pasado) y en el que se dispone: «instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos: Oscar y Marta, y los sustituye, vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes» y » lega a su cónyuge (mi padre, que falleció el pasado año) el usufructo universal vitalicio de su herencia…etc..»… Un saludo.

        • Buenos días Óscar:
          Esa sustitución vulgar es una sustitución «sin expresión de casos» de manera que funcionaría de este modo:
          .- Si usted fallece con descendientes, antes que su madre, heredan sus descendientes.
          .- Si usted fallece con descendientes, al mismo tiempo que su madre, heredan sus descendientes.
          .- Si usted es incapaz de suceder a su madre (por haber intentado matarla, por negarle alimentos, por acusarla de un delito, por obligarla a hacer testamento, etc…), heredan sus descendientes.
          .- Si usted renuncia a la herencia de su madre, heredan sus descendientes.
          Así que si usted se plantea renunciar a la herencia de su madre cuando ella muera (antes no es posible), su madre (si quiere) tiene que hacer un Nuevo Testamento para decir que la sustitución vulgar sea para el caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria. De este modo, la renuncia estará excluida.
          Saludos, Justito El Notario.

          “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  57. Hola. Tengo un par de dudas. Soy heredera en un testamento que tiene albacea Contador repartidor ¿puede haber hecho el reparto ya sin comunicarmelo? ¿El notario me lo notificará? Si hay pisos y dinero debe repartir el dinero en 4 partes iguales y cada piso en un 25% si la herencia dice que se deja a los 4 hijos lo mismo o se pueden hacer lotes de igual valor y q a unos se les adjudique dinero y a otros pisos? Muchas gracias.

    • Buenas tardes Carol:
      Lo primero que le diré es que los herederos mayores de edad y plenamente capaces podrían prescindir de él, aunque para facilitar esa posibilidad suelo decirlo expresamente en los testamentos. Así que si no se dice, pienso que la «cosa» podría no ser tan sencilla.

      Vea aquí lo que dice mi compañero Carmelo Llopis:

      http://www.notariallopis.es/blog/i/1316/73/la-particion-de-herencia-quien-debe-hacerla

      Reconozco que hace siglos que no hago una partición de herencia con contador, pero tengo unos magníficos compañeros que lo saben todo y me refrescan la memoria, así que puedo decirle que lo normal es que el contador partidor comunique a los herederos la forma en que se ha realizado la partición. Pero, sí, es cierto que el contador partidor por sí solo podría realizar la partición de la herencia y si no consta la aceptación de los herederos, los bienes se inscribirían en el Registro a nombre de los mismos bajo la condición suspensiva de que posteriormente realizaran cualquier acto que supusiera su aceptación (RRDGRN 19-9-2002 y 19-7-2016).

      La cuestión da para una pequeña entrada en el blog, así que cualquier día la preparo y complemento la explicación.

      Gracias a usted y gracias a los compañeros.

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      Saludos, Justito El Notario.

      • Lo primero agradecerle su respuesta y comentarle que como teníamos la sospecha fuimos al notario y efectivamente el albacea había ido allí a realizar el reparto. Resulta que es el mejor amigo de uno de los herederos y realizó el reparto que este le dijo. Ha omitido deliberadamente un dinero q se sacó de la cuenta y las joyas de la familia. Además de dar a 2 hermanos todo el dinero y a los otros 2 inmuebles según precio de tasación algo elevada sobre el valor real de mercado. Si demuestro todo esto le podré pedir algún tipo de responsabilidad civil o penal? Muchas Gracias.

        • Buenas noches Carol:
          ¿Se sacó de la cuenta por quien? y ¿donde está?
          Ni el efectivo metálico, ni las joyas salvo que sean verdaderamente especiales se incluyen ni en las liquidaciones, ni en las escrituras de herencia, así que no me parecería extraño si no fuera porque un albacea contador partidor, no debería proceder con «alevosía y nocturnidad» sino más bien con «luz y taquígrafos».
          No veo nada que reclamar por dar el dinero a unos y valorar alto o bajo para eso le han nombrado …
          No debo entrar a juzgar responsabilidades civiles, ni penales, no me corresponde. Lo siento.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

          • Uno de los herederos la noche del fallecimiento se hizo una transferencia a su cuenta (Dice que es una donación) y las joyas no son las de la reina, pero si son abundantes y de valor, además de no haberse hecho inventario de lo que había en su vivienda. ¿Tendremos opciones de reclamarlo? Porque ese heredero además tenía un poder de «ruina». Muchas gracias de nuevo.

          • Buenos días Carol:
            Insisto en la misma idea de mi anterior comentario, no es esta la vía para hablar de responsabilidades, ni de opciones de reclamar. Yo soy Notario, no soy abogado, ni juez. A la notaría la gente viene de común acuerdo y por tanto yo no estoy acostumbrado a reclamaciones, ni responsabilidades. No me competen (excepto las que me pudieran hacer a mi).
            No obstante, a la herencia se acumulan ciertas donaciones y se adicionan ciertos bienes:
            https://www.iberley.es/temas/base-imponible-impuesto-sobre-sucesiones-adquisiciones-mortis-causa-isd-29421
            Así que al crea que se va de rositas, llevándose bienes en el último suspiro del causante, le pueden dar un susto que, según casos, puede influir al resto de los interesados en la herencia.
            El poder general quedó extinguido con la muerte. Otra cosa es que se hubiera utilizado antes y se hubiera usado de mala fe.
            Opciones siempre hay, pero en estas tesituras si no hay predisposición al acuerdo, no queda otra que buscar un abogado e ir al juzgado.

            Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí.

            Saludos y gracias, Justito El Notario

  58. Hola Justito. Aquí estoy de nuevo esperando respuesta de los herederos que lancé una oferta para vender los derechos hereditarios del caso publicado por Alberto el 22 de septiembre de 2018. Para resumir, estoy pensando en la opción de enviar un requerimiento o intimación a 2 herederos que se niegan a aceptar la herencia, en caso de no recibir respuesta alguna. ¿Cuántos requerimientos tengo que enviar si la hago en Madrid? Un abogado me ha dicho que tengo que hacerlo hasta tres veces por parte implicada, (en este caso 1/9 compuesto por cónyuge y tres hijos que viven en Canarias y 1/9 de una sola persona que vive en Castellón) y 4 requerimientos por vez, una desde Madrid a Canarias,otro desde Canarias a la dirección de los herederos, uno desde Madrid a Castellón y otro de Castellón a dirección del otro heredero. Así hasta 3 intentos.Me salen hasta 12 intimaciones en total. Es esto cierto? Porque yo pensaba que con una vez bastaba. Gracias de todo corazón otra vez por tu blog.

    • Buenas tardes Alberto:
      La verdad es que no estoy puesto en intimación pero me extraña lo que me cuentas. Busca intimación y pon Luis Prados o José Carmelo Llopis (especialmente Carmelo pues Luis lo enfoca en la ley catalana) y a ver que averiguas.
      Los notarios podemos notificar en el lugar de nuestra residencia, si es fuera hay que recurrir a otro notarios, pero eso de las 3 veces y las 4 veces me despista (cuatro porque hay que recurrir a otro notario y otras tres por razón del procedimiento?).
      Yo diría que hay una sola intimación y que genera todas esas notificaciones, pero insisto en que aún no me he estrenado y no he estudiado el asunto. Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  59. José Gómez Navarro

    Estimado Sr:

    Ante todo agradecerle el consejo ya recibido, y sobre todo, la infinita paciencia que ha tenido conmigo en este blog. Por ello intentaré ser lo más breve posible en mi pregunta:

    Ya le he expuesto las circunstancias en relación a una herencia yacente, donde se produce la atribución de un legado como pago de la legítima estricta a uno de los dos hijos del testador, disponiendo este que se pagará con las participaciones que posea el testador en dos bienes inmuebles que se citan expresamente; también se instituye heredero del resto al otro; y se impone a ambos, mediante legado, el usufructo vitalicio de la viuda sobre toda la herencia mediante la cautela socini.

    Le molesto de nuevo porque recientemente las circunstancias han cambiado, en el sentido de que aunque uno de los inmuebles atribuidos como pago sí es ganancial, y el otro resulta constar como privativo de la viuda en el registro de la propiedad desde 1980 por sentencia judicial, fruto de un expediente de dominio.

    Además, se da ahora el caso que al recibir datos de Hacienda, dicho bien viene figurando inscrito como ganancial por error y se ha declarado como tal, desde hace muchos años (desde mucho antes de testar el causante), lo que podría probar el desconocimiento real del testador sobre la titularidad real del bien ajeno a la hora de testar.

    Como no parece haber acuerdo entre las partes a la hora de convalidar la validez o no de la partición realizada por el testador, mi pregunta es la siguiente:

    Si se acredita que el testador lega un bien ajeno por error, es decir, lo incluye en la masa al realizar la partición en el propio testamento, ¿es nula la partición realizada por el testador, o dicho error se puede subsanar sin acuerdo de las partes por el contador-partidor de alguna manera que no sea judicial?

    Me despido con el firme compromiso de no molestarle más con este tema.

    Muchas gracias por su paciencia.

    Reciba un cordial saludo.

    JGN

    • Buenas días José:
      Habría que saber que clase de error es esa (en unos días trataré ese tema en un post que titulo «Las carcajadas del Registrador se oyen en Jaén»), pues puede que tenga solución o no. Me llama la atención que el error resulte de datos recibidos de Hacienda. No se me ocurre de que manera Hacienda puede influir en esta cuestión. El bien será privativo o ganancial en base a lo que resulte de su título de adquisición y punto y si hubo error pues habría que ver si se puede solucionar.
      Si se optara por no solucionar (o no es posible hacerlo) y no hay acuerdo, pues al juzgado. Si se puede alcanzar un acuerdo será suficiente que todos los herederos sean mayores de edad y capaces (artículo 1.058 del Cci), pero ojo… ese acuerdo puede tener consecuencias fiscales en forma de excesos/defectos de adjudicación.
      Primero acuerdo. Luego viabilidad civil y fiscal de lo acordado.
      Creo que ya lo dije, pero no me molestan las consultas si son educadas (90% de las que recibo) y puede dárseles una solución/opinión sin entrar en los detalles o en la documentación.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • José Gómez Navarro

        Buenas tardes de nuevo:

        Me refería a que, como el testador lega como pago de la legítima estricta de uno de sus hijos, sus participaciones en dos bienes inmuebles; de los cuales uno es privativo de la viuda y figura inscrito en el registro de la propiedad a su nombre desde 1980 por sentencia judicial; ello implicaría que en la partición se incluye en la masa un bien ajeno por error, salvo mejor criterio suyo.

        Dicho error, se acreditaría entre otras cosas, por el hecho de que se venga declarando dicho bien en el IRPF del testador como ganancial al 50% desde hace muchos años; antes incluso de otorgarse el referido testamento.

        Gracias por todo, una vez más. Tendremos muy en cuenta el tema fiscal.

        Reciba un fuerte abrazo desde Sevilla.

        JGN

        • Hola José:
          Si la partición se hizo incluyendo un bien que no es del causante, no queda más remedio que rectificarla pues no pinta nada allí, no se podrá inscribir y descuadra la herencia.
          A veces volverla a cuadrar es complicado y pesado y hasta puede que imposible sin generar excesos…
          Si todos están conformes no hay problema y si hubo albacea contador partidor pues entiendo que podría proceder a modificarla.
          El dato fiscal no me parece relevante pues es la verdadera titularidad la que ha de tenerse en cuenta.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  60. Hola. Tengo a la espera un documento de aceptación de herencia( un piso y 12000 € en cuenta), ya prescrita en pago de impuestos, de mi tío. Son 9 herederos. 1 murió y se transfiere a los hijos del fallecido (transmisarios del fallecido (transmitente)). Los transmisarios se niegan a aceptar la herencia de mi tío (causante) hasta que no prescriba el pago de impuestos de la herencia de su padre (transmitente) Tengo 3 opciones: esperar a que prescriba en 2020 y quieran firmar los transmisarios. Otra, enviar requerimiento y obligarlos a aceptar o repudiar (supondrían litigios costosos, malestar entre los transmisarios y posiblemente imposibilidad de firmar las escrituras del piso. Por último. Adjudicar el piso a los transmisarios a cambio de un dinero a cada heredero, mediante documento en notaría. Pero, para esto tendrían que aceptar la herencia, porque no estoy seguro que esto se pueda hacer sin aceptar(mi abogado dice que sí se puede). Según los casos que he leído en otros foros, el artículo 1006 del CC da lugar a interpretaciones contrarias. Yo represento mediante poderes, los 7/9. Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente. Ella está interesada en comprar el piso. Con su experiencia, cuál sería la mejor opción?

    • Disculpe si la cuestión no queda clara y me gustaría darle la enhorabuena por este magnífico blog que demuestra su vocación y buena fe. Muchas gracias.

    • Buenas tardes.
      Tal vez no haya comprendido la tercera solución, pero adjudicando el piso a los transmisarios a cambio de dinero para los demás, los transmisarios estarán aceptando la herencia de su propio padre. En la escritura yo diría que «aceptan, pura y simplemente, la herencia de su tío, haciéndolo los hijos de FULANO por derecho de transmisión». Me temo que su abogado se equivoca.
      La segunda solución efectivamente existe se denomina intimación y se hace en la notaría.
      Pero… el juego de la prescripción no lo tengo tan claro.
      Veamos: Esos hijos del fallecido, ¿han calculado lo que pagarían por herencia de su padre? Hay sitios donde los hijos pagan poco o nada. Tal vez no sea tan «terrible» liquidar la herencia del padre y solucionar así la del tío. Por otra parte, ¿tienen ustedes tan claro que aceptando la herencia del padre para poder aceptar la del tío, ya no será posible la prescripción del impuesto de la herencia del padre? Yo tengo claro que habrán aceptado, pero que por ello no se puedan seguir quedando quietecitos y esperar a que prescriba la del padre no lo tengo tan claro (es más diría que no tendrían problema). Que tengan en cuenta que cuando la herencia está prescrita también hay que presentar impresos de liquidación a Hacienda (aunque sea a cero) y que alguien les cobrará por hacerlos (si no saben) y que incluso cabe la posibilidad de que se les sancione por esa presentación extemporánea. Ese juego de la prescripción no es tan sencillo como antes y particularmente me parece criticable por insolidario; luego nos quejamos de los políticos, pero cuando lo hacemos nosotros no nos parece mal hacer así las cosas. Saludos y muchas gracias, Justito El Notario.

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      • Hola de nuevo. Gracias por su respuesta tan clara. Es usted la primera persona que me responde tal y como veo yo las cosas.Yo tampoco veo claro el tema de la prescripción.
        Para situarnos, yo vivo en Madrid y todas las gestiones se están haciendo desde Madrid. Todos somos sobrinos del causante y herederos esperando a aceptar la herencia. Uno murió (el transmitente). El transmitente tenía esposa y 3 hijos. Yo represento a 7/9 ( yo mismo y 6 poderes notariales del resto). Los 2/9 restantes están representados por la hija del transmitente y vive en Canarias.

        Sobre el tema de la prescripción de mi tío (causante), en teoría y siempre según versión de mi abogado, la liquidación de impuestos de la herencia se supone prescrita (murió el 21 de marzo de 2013). Mi abogado envió solicitud de aplazamiento de pago de impuestos en marzo de 2014 ( tanto al ayuntamiento de Madrid porque el piso está en Madrid, como a la junta de Andalucía porque mi tío murió en Rute, provincia de Córdoba), hasta que dictase sentencia el juzgado de Lucena (Rute depende de este juzgado, donde se solicitó el abintestato, que se resolvió el 8 de junio del 2015 y se hizo el acta de herederos el 18 de mayo de 2016). Tardó tanto porque el juzgado de Lucena traspapeló el auto firme y fue un lío que fue resuelto. Yo,desde entonces no he vuelto a recibir notificación de nadie, con lo cual comparto su opinión que una vez aceptada la herencia de mi tío, la liquidación de impuestos no será significativa, incluso aceptando que la solicitud del aplazamiento de dichos impuestos haya supuesto el bloqueo de la prescripción de éstos. Y quiero insistir en que yo y las partes que represento, siempre hemos querido pagar los impuestos que correspondan.

        En cuanto a la prescripción del transmitente, lo que decidan los transmisarios (viven en Canarias), no depende de mí, porque no tengo sus poderes notariales, ni siquiera acceso al testamento, ni tampoco documentos que los acrediten como transmisarios. Y ahí está el problema, ellos no quieren aceptar nada hasta que no prescriba lo del transmitente y por eso, está todo bloqueado.La representante de los transmisarios, hija de mi primo fallecido, me reprocha que ellos también quieren que prescriban sus impuestos, igual que hemos hecho nosotros con mi tío (causante),hecho que no es cierto, porque si se ha retrasado la aceptación de herencia del causante ha sido porque los transmisarios lo han bloqueado y no por voluntad propia. Además, dudo que el pago de impuestos de la herencia del causante (mi tío), esté siquiera prescrito (porque está presentado el aplazamiento).

        Y ahí están mis dudas ¿Qué puedo hacer? Porque visto lo visto mi única opción va a ser solicitar el requerimiento o intimación. O abandonar por agotamiento. Porque créame estoy cansado de todo esto.

        En cuanto al tema de los políticos, quiero que sepa que la representante de los transmisarios e hija del transmitente fallecido es coordinadora de un partido político en Canarias, así que, estoy totalmente de acuerdo con su opinión.

        Mi intención era rescatar una herencia que se daba por perdida y beneficiar a mi familia y el resultado es que me he metido en una guerra familiar. Los 2/9 que están bloqueado todo,1/9 es mi prima y el otro noveno el transmitente fallecido (otro primo). Ambas partes están representadas por la hija del transmitente fallecido (la que tiene la idea de esperar a la prescripción). Con el transmitente fallecido, yo tenía una relación excelente. Con la hija, que además me ha intimidado diciéndome que ha estudiado derecho pero que no ejerce, no tengo relación personal alguna. Y lo peor de todo, ella está sospechosamente interesada en adquirir el piso. Incluso ha venido desde Canarias hasta Madrid para hablar con los vecinos.

        Gracias de nuevo por su colaboración. Soy una persona que llevo 7 años en paro y si no fuera por profesionales como usted, yo estaría a merced de gente sin escrúpulos. Admiro su entrega a su vocación y alabo su blog, Muchas gracias.

        • Buenas tardes Alberto:
          Insisto en algo que ya le dije, ¿se sabe cuanto se podría pagar por la herencia del sobrino fallecido?
          No sé como está el asunto fiscal para las sucesiones en Canarias, ni si tributa la sucesión allí. En Madrid la cosa está favorable.
          Evidentemente un pago importante podría justificar el intento de prescripción, ¿pero están seguros de que será abultado?
          Yo, necesitando el dinero iba a por todas. O hacéis algo u os «intimo» con todas las consecuencias.
          No queda otra. Saludos y de nuevo gracias a usted por sus palabras. Justito El Notario.

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          • Hola Justito. Pues de la herencia del sobrino fallecido (mi primo)no tengo ni idea. No tengo acceso ni a su testamento, ni nada, porque no tengo derecho a nada. Eso lo saben sus hijos y cónyuge, que son los que precisamente bloquean la aceptación de la herencia del causante (mi tío). Ya me gustaría saberlo, para convencerlos de que no merece la pena esperar una prescripción, porque al final se arriesgan a que Hacienda les sancione, además de pagar los impuestos. Como una de las hijas está interesada en la casa, haré una oferta por la casa y le propondré un contrato de compra venta, ante notario, pero claro, no tendrá escrituras ni estará registrada hasta que no acepte. O llego a un acuerdo, o intimación.
            Gracias de nuevo por su atención.

          • Buenas tardes Alberto:
            Ese contrato de compraventa sería de compra de sus derechos hereditarios y exige que acepte la herencia.
            Una vez que acepte, te cede su parte en la herencia por precio y pagando el impuesto de transmisiones onerosas, y cuando se haga la herencia, ya firmarás tu en vez de ella.
            Cuidado eso fastidia la prescripción a todos ….
            Lo tienes complicado. Saludos y gracias, Justito El Notario.

            Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

          • Hola de nuevo. Pero sería al revés, yo vendo los 7/9 a ella. Nosotros aceptamos la herencia de mi tío, pago mis impuestos y ella ya aceptará la herencia de su padre cuando quiera. Eso sí, la cuenta bancaria de mi tío quedaría bloqueada hasta que ella aceptase. Lo de la prescripción por mi parte me da igual. si tengo que pagar, pago. Perdona Justito, creo que me explicado mal. Los 7/9 que represento no queremos comprar, sino vender. Es ella la que quiere el piso y esperar a que prescriba su herencia. Estoy confuso. Y sí, lo tengo complicado. Gracias y disculpa por el mareo.

          • Hola Alberto:

            Ok, lo he entendido al revés pero es lo mismo.

            No podéis vender más que vuestro derecho hereditario, no la finca concreta, pues para eso es necesario que todos (incluida ella) acepten y que se adjudique la finca a todos y que luego ella compre vuestras partes.

            Es decir, o se hace vía compra derecho hereditario o vía compra de la finca, previa aceptación y adjudicación de TODOS en el segundo caso.

            También podría hacerse aceptando todos (ella incluida) y adjudicando la finca a ella «por ser indivisible». En este caso ella pagaría su parte a los demás. Tal vez los impuestos ahorrados compensarían el no esperar a la prescripción.

            Comprando el derecho hereditario no acepta la herencia, pero, insisto, ella no puede comprar la finca al resto sin aceptar.

            Saludos y gracias, Justito El Notario.

            Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

          • Muchas gracias Justito. Blanco y en botella. Eres un crack. Un saludo y otra vez gracias por tu entrega y dedicación a tu profesión, incluso ya me está gustando y todo. Y yo que pensaba que ser Notario era aburrido. Hasta pronto.

          • Hola Alberto:
            Esto es «apasionante» pero claro, si te dedicas a esperar detrás de una mesa a te pongan escrituras … ¡es un rollazo¡
            Suerte, saludos y gracias, Justito El Notario.

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  61. Buenas tardes:
    Ante todo felicitarle por su vocación de servicio y profesionalidad.

    Mi pregunta es:
    Si el testador con dos hijos y esposa viuda, dispone la cautela socini para ella, lega a uno la legítima estricta en las participaciones de un bien concreto en gananciales, y una vez agotadas estas, las de otro bien concreto privativo de la viuda ( que cubriría la legítima), e instituye al otro en heredero del resto:

    ¿ Al atribuir bienes ajenos a la masa hereditaria el testador, la partición es nula? ¿ Como reparte entonces la herencia el contador?

    ¿Sería nula también por perjudicar la legítima estricta cuantitativamente (porque el bien no es de la herencia), y cualitativamente porque impone un usufructo sin posibilidad de elegir opción alguna que iguale la legítima estricta al heredero?

    • Buenos días Jose:
      Muchas gracias.
      Vaya por delante que la socini cuando el usufructo no es universal me ofrece bastante dudas porque nos lleva a cuestiones de valoración que son imposibles de resolver en el momento del testamento.
      No comprendo eso de pagar la legítima de un hijo con bienes privativos de tu cónyuge. Me lo tiene que aclarar, por favor.
      Eso se ha firmado ya o es que se está pensando en hacerlo.
      No sé si es nula o no lo es. Está mal hecha para empezar. Salvo que fueran gananciales … claro …
      Con esto, salvo aclaración, creo que contesto al resto de cuestiones. No se pueden incluir en una herencia bienes que no forman parte de ella (al menos como tal concepto «herencia»).
      Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.

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      • JOSÉ GÓMEZ NAVARRO

        Buenas noches y ante todo disculpe la falta de claridad de la pregunta:

        Es un testamento abierto recientemente por fallecimiento del causante, donde el testador lega mediante la socini el usufructo vitalicio a la viuda, como primer legado.

        Por otro lado, lega la legítima estricta a uno de sus hijos, atribuyéndole como cuota legitimaria las participaciones que le pudieran corresponder de una vivienda urbana determinada expresamente, y para complementar dicha cuota legitimaria, en su caso, le atribuye las participaciones que pudieran corresponder en otra vivienda también descrita expresamente, y ello hasta completar totalmente la cuota legitimaria.

        Sin embargo, como la primera finca solo cubre un tercio del legado, al valorar la segunda el contador, se da la circunstancia que la misma es ajena al testador, al ser propiedad privativa de la viuda, adquirida de su familia por expediente de dominio. Es decir se lega cosa ajena, porque el testador pensaba que era propia.

        El otro hijo, es nombrado heredero del resto.

        Dichas circunstancias, pudieran ser causas de nulidad sí:

        ¿Perjudican la intangibilidad cuantitativa y cualitativa de la legítima estricta, al no permitir en ningún caso al legatario optar por cubrir su cuota legitimaria completa?

        ¿Atribuyen bienes ajenos a la masa hereditaria que pueden dar lugar a la nulidad de la partición?

        ¿como reparte la masa el contador-partidor si la partición la hizo el causante?

        Gracias por su interés.

        Reciba un cordial saludo.

        JGN

        • Buenas tardes:
          «El legado de cosa ajena si el testador al legarlo sabía que lo era es válido».
          En este caso parece que no lo sabía. Si todos estén sin acuerdo ese legado no es válido. Otra cosa es que no haya acuerdo al respecto.
          Si yo me encontrara con esa situación (un legitimario a quien no se le ha dejado lo suficiente) reduciría la institución de heredero en la cantidad necesaria. Daría las explicaciones pertinentes e rezaría para que Hacienda no vea un exceso de adjudicación.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • José Gómez Navarro

        Debo aclarar que se atribuye a la viuda el usufructo vitalicio de todos las bienes del causante mediante la socini, pero si alguno de los dos hijos no la aceptará, perdería lo que le pudiera corresponder de los tercios de mejora y libre disposición, pudiendo si así lo quiere la viuda optar por la propiedad de tercio de libre disposición. Creo que no me dejó nada. Disculpe.

  62. Buenos días Don Justo.

    Primero felicitarle por el magnífico blog y darle las gracias por su altruismo al ayudar a profanos como yo en los temas que tan bien trata por este medio.
    Mi duda o más bien mi dilema es sobre el beneficio fiscal por adquisición de la vivienda habitual del causante en el impuesto de sucesiones de la Comunidad Valenciana, no sé si podrá ayudarme pero se lo agradezco igualmente, me explico:

    – En el certificado de defunción del causante (mi padre) pone como último domicilio la vivienda A.
    – En el DNI viene también la vivienda A.
    – En la declaración de la renta de este año, entregada al poco de morir pone cómo vivienda habitual la vivienda B.
    – No sé donde está empadronado, iré al padrón en cuanto pueda para averiguarlo pero creo que está junto a mi madre, su viuda, en la vivienda B.

    Me interesaría adjudicarme la vivienda A para mí y la B para mi madre, pero no sé si puedo beneficiarme del requisito de vivienda habitual ¿Sabe que «miran» en la Consellería de Valencia para establecer la vivienda habitual?, ¿El certificado de defunción, comprueban el padrón o la declaración de la renta? Porque mi padre sin mucho menos ser Dios, parece estar ubicuo, y el mordisco del codiciado impuesto sin el beneficio fiscal es importante, sobre todo para mí que no tengo ningún ingreso en la actualidad.

    Un cordial saludo

    • Buenos días José Ignacio
      Gracias por sus palabras que me animan a seguir en el empeño.
      Para mi el asunto se resuelve con un empadronamiento histórico. Otra cosa es que no sea lo que a uno interese y que lo que a uno interese sea la verdad verdadera, en cuyo caso podría intentar uno acreditar que vivía la mitad más uno de los días de un año en otro sitio.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  63. Buenas tardes!
    Quería hacer una pregunta sobre el cambio de nombre de unas tierras …. a continuación os explico y haber si me podéis ayudar:
    El tema es que tengo varias tierras en un pueblo …. las tierras van al nombre de mi abuelo( ya difunto hace varios años) mi madre fue heredera de esas tierras en su momento pero no se hizo cargo de ello … ( ella también falleció ya hace unos 3 años) La pregunta es: puedo hacer escritura a mi nombre directamente o tendré que tramitar dos escrituras … ??? Un de mi abuelo a mi madre y otra de mi madre a mi y a mi hermano?
    O hay otra solución, ya que creo que hacerme cargo de dos escrituras me puede salir carísimo.
    Gracias por vuestra ayuda.
    Saludos.

    • Buenas tardes Sara:
      Sin más datos es muy complicado contestarle, así que tengo que hacerle alguna pregunta.
      Dice que su madre fue heredera, ¿pero era la única heredera de su abuelo? ¿Porqué esas tierras de su abuelo eran concretamente de su madre? ¿lo dijo dicho así en el testamento? Si hay más herederos en principio sería necesario que todos firmen la escritura y si el abuelo no le dejó concretamente esas tierras, no podrían decirse que son suyas y habría que ponerse de acuerdo con los demás. Según me responda, podría explicarle algo más en cuanto a la herencia de su madre, pero intentando responder a su pregunta (que no es tan fácil sin datos y papeles) podría decirle que no son estrictamente necesarias dos escrituras aunque sí que tengamos dos herencias. Antes de plantearse el coste, debe plantearse las soluciones y después sabremos ese coste. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  64. hola, le agradecemos por tener este blog, y felicitarle y tenga exitos en todo lo que se proponga, yo quiero preguntar para quitarnos esas dudas, mi padre tiene 66 años y quiere hacer testamento, mi pregunta es si debe haber siempre testigos a la hora de hacerlo junto con el notario, o solo con el notario basta, es que nos han dicho que necesita testigos para hacerlo porque sino tiene testigos, y al fallecer ella pueden decir que ese testamento no vale nada y lo dejan sin valor, y es su primera vez que lo hace, si nos pudiera orientar, gracias Don Justo.

    • Buenas tardes:
      La cuestión es sencilla.
      La presencia de testigos en los testamentos desde el año 1991 solo es necesaria en los casos del artículo 697 del Código Civil.
      Artículo 697:
      Al acto de otorgamiento deberán concurrir dos testigos idóneos:
      1.º. Cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar el testamento.
      2.º. Cuando el testador, aunque pueda firmarlo, sea ciego o declare que no sabe o no puede leer por sí el testamento.
      Si el testador que no supiese o no pudiese leer fuera enteramente sordo, los testigos leerán el testamento en presencia del Notario y deberán declarar que coincide con la voluntad manifestada.
      3.º. Cuando el testador o el Notario lo soliciten.
      En el caso de que deban intervenir y no lo hagan podría ser declarado nulo el testamento.
      No sé si su padre estará en alguno de estos supuestos.
      Saludos y muchas gracias. Justito El Notario.

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  65. Estimado Don Justito:
    primero felicitarle por su blog, y ahora voy al lío: Mis padres hicieron testamento en el que nos dejaban dos viviendas, una a mi hermano y otra a mi, expresamente indicando cual era para cada uno. El caso es que en el testamento indicaba que ambas eran de gananciales y concretamente la que me corresponde a mí no es de gananciales sino que es herencia de mi padre. Al fallecer mi madre y al estar mal especificado en el testamento la condición de esa vivienda, el notario dividió el piso de gananciales en tres partes. El hecho es que mi padre desea que el piso que el heredó sea para mi, ya que mi hermano ha disfrutado de las rentas de haber alquilado el otro piso, ya que siempre se dijo que era para él.
    Mi pregunta es que solución se le puede dar a este situación.
    Muchas gracias

    • Buenas tardes Paola:
      Bueno….discrepo….el Notario no dividió nada, lo hicieron ustedes que fueron los que otorgaron la escritura dando el Notario la autorización con su consentimiento.
      Dicho esto, pienso que no era necesario recurrir a eso (dando por correcta toda la información), puesto que hubiera bastado con efectuar una aclaración del carácter del bien sin meterse en ese lío.
      Si ahora quieren hacer lo que me dice, tendrán que recurrir a una disolución de condominio ante la que le aconsejo un buen asesoramiento fiscal y la elección de un Notario de su agrado. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  66. Buenos días,
    Te explico, Mi padre ha fallecido sin dejar testamento, la cuestión es que nos ponemos en contacto con notarios para pedir presupuesto aproximado y la mayoría no contestan, los 3 que lo han hecho nos dan precio para la abintestato pero no para la segunda escritura, estamos hablando de mi madre y 2 hijos como herederos de un piso, una plaza de parking y una cuenta bancaria, yo calculo que el 50% que es lo que era propiedad de mi padre puede rondar unos 200000 € tan difícil es dar un presupuesto aproximado para este tipo de herencia?

    Gracias por tu opinión.

    • Buenas tardes:
      No me parece que yo deba darle un presupuesto por este conducto (aunque podría hacerlo).
      No es tan difícil, pero sí que es algo más difícil de lo que pueda parecer.
      Corresponde si había gananciales minutar la parte de su padre en los gananciales+privativo-deudas+ajuar como herencia de su padre y la parte de gananciales de su madre como liquidación de gananciales. No me habla de otros conceptos minutables. Con dos inmuebles y una cuenta, no será una escritura muy larga. Habría que saber cuantas copias quieren (si quedan a medias, mejor solo una, según mi costumbre) y decidir si les cobran a ustedes (pues el arancel lo permite) un lote, dos lotes o tres lotes (que son los que hay).
      No es el propotipo de herencia dificil de presupuestar. Siga probando, porque escaseando el trabajo no lo entiendo, aunque es cierto que uno percibe al que viene a probar y al que viene a orientarse y luego llevar el asunto a otro sitio con tu orientación (no digo que sea su caso, por supuesto).
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • Hola, gracia spor su respuesta,
        Pues a la conclusión que llego es que en Barcelona sobra el trabajo, ya se puede creer que me he puesto en contacto vía email con al menos 10 notarias en las que solo me han contestado 3 y como comento de estas 3 ninguna me da un precio de lo que me va a costar, así están las cosas, creo que la gente tiene derecho a conocer de ante mano lo que le va a costar un servicio o producto, este país es así de grande. No hay manera de conocer de forma orientativa lo que me va a suponer la factura del notario.

        Gracias de todas maneras por responder a mi pregunta.
        Un saludo

        • Buenos días: No lo pida por mail, llame por teléfono o acuda. Le reconozco que yo tampoco hago caso a solicitudes de presupuesto de personas desconocidas que se reciben por mail. Acuda o llame y me cuenta. De nada, un placer. Saludos, Justito El Notario

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  67. Estimado José Antonio, le ruego pueda informarme sobre un asunto complicado en el que nadie me ha ayudado hasta ahora. Me ha salido una oferta de trabajo en el extranjero para el que tengo que presentar bastantes documentos oficiales y no oficiales en la embajada de Catar,pasando antes por el Ministerio de Asuntos Exteriores.

    El problema es que dos de estos documentos no oficiales, un documento de mi universidad en el que se recalca la modalidad presencial de mi licenciatura y el certificado que prueba que soy miembro del colegio de psicólogos de Castilla La Mancha, necesitan pasar por un notario que reconozca la firma del documento original, no de la copia. He preguntado en mi facultad y universidad, así como en el colegio de psicólogos, y me dicen que no conocen ningún notario que sea garante de su firma. Otros notarios particulares me comentan que no pueden reconocer una firma si no pueden compararla obviamente. Lo que me pregunto es, ¿qué es lo que tengo que hacer? Ruego me apueda ayudar. Muchas gracias y un saludo.

  68. Buenas noches:
    Mis padres fallecieron sin dejar testamento y los cinco hermanos nos hemos repartido la herencia y estamos todos de acuerdo. Hemos liquidado el Impuesto dentro de los seis meses que prescribe la ley en Andalucía.
    El caudal relicto es de unos 50 000 euros y las partes no han podido hacerse iguales (nos hemos basado en los valores catastrales y hay una parte que vale 18 000 euros y las demás oscilan entre los siete mil y los nueve mil). Ninguna parte está inscrita en el registro de la propiedad.

    Ahora queremos hacer la declaración de herederos y la escritura de herencia por lo que desearía plantearle unas cuantas preguntas por si tiene a bien contestarlas por lo que le quedaría muy agradecido:

    1ª.– ¿Qué consecuencias, fiscales o de otro tipo, tendría dejar las valoraciones como están?

    2ª.- Si, para que no haya tantas diferencias, modificamos los valores poniéndolos todos en los 18 000 euros (ya que esta parte no la podemos bajar), ¿repercute eso en el recibo del IBI del año que viene? Tenga en cuenta que hay fincas cuyo valor es, realmente, cero y el catastral es de unos cien euros.

    3ª.- Si, al liquidar el impuesto, pusimos los valores catastrales, ¿podemos, al hacer la escritura de herencia, modificarlos?

    3ª.- Si algún hermano no quiere que se modifique el valor de su parte y tampoco quiere hacer la escritura de herencia, ¿pueden hacer dicha escritura los demás?

    Muchas gracias por su atención.

    • Buenos días Jaime:
      Primera pregunta: Ninguna. Si las dejan como están, ninguna, aunque los lotes que pretenden no cuadran, con lo que o generan un exceso de adjudicación (que tributa aquí al 10%) o disuelven condominio después (que aquí tributa al 1,5%). Busquen un buen asesor.
      Segunda pregunta: Modificar valores supone realizar una nueva liquidación (complementaria) del impuesto. No lo hagan sin consultar pros y contras, pueden tener disgustos importantes.
      Tercera pregunta: Le doy la misma contestación que a la segunda. Sí, pero cuidado, cuidado, cuidado.
      Cuarta pregunta: No, no se puede, aunque hay mecanismos para «conseguir» los acuerdos.
      Espero haberle ayudado, pero, mucho ojo y asesorense bien. Saludos y gracias, Justito El Notario

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  69. Buenos días, aquí estamos de nuevo. La vivienda habitual de mi padre era una casa herencia de mi madre (que vive en ella, claro está). Mi señora hermana opina que no hemos de incluirla en la relación de bienes, aunque se declaraba en gananciales todos los años en el impuesto de la renta, por eso mismo yo creo que sí que la tenemos que incluir. Esperamos con interés como siempre su respuesta. Saludos agradecidos, alicia

    • Hola Alícia: Si la vivienda es privativa de la madre, no corresponde incluirla. Si se incluía como ganancial en la renta, se hacía mal (aunque es un error común y sin trascendencia). No es de la herencia del padre. Saludos, Justito El Notario

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      • Yo no salgo de mi asombro, la causa de incluirla en la renta es porque -además de que es cierto que pensabamos que era así- es porque venía en el borrador que proporciona hacienda de esa manera. ¡Menos mal que le tenemos!!! saludos aún más agradecidos y mil gracias

        • Buenos días Alicia:
          En los borradores de la renta suele haber muchos errores en la atribución de la titularidad de los inmuebles. No sé cual es la causa, pero me imagino que los errores catastrales.
          El error puede tener relevancia a efectos del Impuesto del Patrimonio puesto que puede elevar la cifra por encima de la cual hay que declarar (no sé si son 400.000 Euros) y también a efectos de los rendimientos del patrimonio inmobiliario (que se me ocurra ahora y sin ser especialista en IRPF, que no me hago ni mi propia declaración).
          Bueno, está bien poder ayudar cuando no representa demasiado esfuerzo. Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

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  70. Hola otra vez! En el modelo 650 de la Comunidad Valenciana establece en sus instrucciones y copio tal cual «Porcentaje de titularidad: Se consignará el porcentaje de titularidad que sobre el bien tenía el causante. No
    obstante, si el causante tenía, junto con su cónyuge o pareja de hecho, la propiedad de un bien en régimen
    de gananciales, se indicará como porcentaje de titularidad 100%.» ¿ESto no será un error? No le encuentro ninguna lógica. Un saludo y gracias, alicia

    • Buenos días: Al margen de lo que digan las instrucciones, parece que en la casilla o pones el porcentaje que tenía el difunto (50%) y el valor de ese porcentaje (50% del valor) o pones el 100% porque era ganancial y el 50% del valor. Si pones 100 y 100, estarás metiendo el valor de la mitad del bien que pertenece al viudo. Nosotros siempre ponemos 50 y 50, así que sí me parece confusa la explicación. Yo creo que pondría 50-50 o, en todo caso, 100 pero con el 50 por ciento de valor. Saludos (y suerte), Justito El Notario.

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      • Buenas tardes: se merece un monumento!!!!! sospecho que tendré que molestarle más veces!!!!! muchas gracias y saludos cordiales, alicia

        • Gracias¡
          Bueno, si está en mi mano y en el formato del blog echar una mano, no me importa. Aprendo muchas cosas con las preguntas y me dan ideas para hacer más posts o faqs e incluso para mejorar cosas en mi oficina.
          Saludos, Justito El Notario.

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  71. Buenas tardes otra vez. Si existen inmuebles propiedad de mi padre en otra comunidad distinta a la que residía ¿se tienen que hacer constar en la liquidación? gracias otra vez y saludos

    • Buenas tardes: Así es, si incluyen todos los bienes y derechos de una persona al fallecer, estén donde estén. El lugar de la residencia del difunto determinará donde se hace la liquidación, pero el objeto de la misma será todo aquello que deje el difunto. Saludos, Justito El Notario.

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  72. Buenos días, mi padre falleció hace cuatro meses, y yo quisiera saber si para la liquidación del impuesto (formulario 650) tengo que hacer constar en la declaración de bienes los dos coches que tenía, que son para el desguace, no tienen itv ni seguro y la idea es darlos de baja lo antes posible. Como hizo testamento, necesito ir a la notaría para «Copia del Testamento o de la Declaración de Herederos» que debo adjuntar segñun he visto en las instrucciones (respecto la herencia/testamento no hemos hecho nada, somos 2 hijos, 2 hijas y mi madre -la viuda)??? Gracias por adelantado y un saludo, alicia

    • Buenas tardes Alicia: No estoy seguro del todo pero, tal vez, para la baja sea necesario justificar que son suyos y si es así tal vez haya que inventariarlos y valorarlos. Yo preguntaría si la baja se puede hacer estando a nombre de su padre y si es así, asunto resuelto y si le dicen que no, pues tendrá que incluirlos por el valor mínimo que les corresponda.
      Tengo un post que alguna idea puede aportarle:
      https://www.justitonotario.es/heredero-testamento-declaracion-herederos/
      En cuanto a documentos y demás cuestiones tengo escrito este post:
      https://www.justitonotario.es/documentos-para-preparar-herencia/
      Y otros dos sobre plazo para repartir la herencia y sobre si es necesaria la escritura. Le remito a ellos porque, si bien lo fundamental es la copia del testamento, las últimas voluntades y la defunción, a partir de ahí, es más difícil decir lo que se necesitará, pues depende de cada caso. Gracias por la participación y el comentario, saludos, Justito El Notario

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  73. Pilar Fuentes Perez

    Me gustaría realizarle una consulta:
    Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo, y ahora nos han pedido «comprarla» de nuevo, he revisado escrituras recientes y veo que desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se acompaña de un certificado catastral telemático, he consultado con el abogado, y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales, y que lo sea otra persona, que se puede utilizar la referencia catastral ya que es una dato público, que simplemente se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera( sin certificar) en el contrato privado de compraventa.
    A mí, me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de caracter personal, por medio del cual accedemos al inventario patrimonial o al patrimonio de una persona y además sin su autorización.
    ¿Me podría aclarar algo a este respecto?.
    Gracias

    • Buenas tardes: Ese entrecomillado no lo comprendo. ¿Les han ofrecido «comprarla» de nuevo? ¿Quiere usted decir que su padre ya la vendió y que el que compró y pago no tiene la finca inscrita en el Registro a su nombre aunque si que es el titular catastral? Espero su confirmación. Saludos, gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

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  74. Hola buenos días,

    Querria hacer una consulta, ¿que pasa si después de hacer la herencia aparecen nuevos hijos no reconocidos?

    Si se hiciera una donación de los padres a los hijos reconocidos, de los bienes en vida, los nuevos hijos no reconocidos podrían heredar algo?

    Espero su contestación, lo que le agradezco de antemano.

    • Hola buenos días:
      En cuanto a la primera pregunta, le diré que lo primero que tendrían que hacer esos hijos no reconocidos, es conseguir que sean reconocidos como tales hijos. Si se consigue, podrían reclamar su derecho a la herencia.
      En cuanto a la donación, las causas de revocación de la donación se regulan en los artículos 644 y siguientes y el reconocimiento de hijos no está incluido como causa. Pienso que ese hijo reconocido (si consigue ser reconocido), podría reclamar la llamada reducción de disposiciones inoficiosas en virtud de la cual, las donaciones se reducirían en cuanto pudieran haber perjudicado a su derecho legitimar.
      Así que primero hay que conseguir que te reconozcan y luego habría que reclamar lo que te corresponda. En todos estos casos, los acuerdos entre unos y otros reducen y simplifican los litigios, siempre, claro está, que se sepa con seguridad que el no reconocido es hijo de verdad.
      Espero haberla ayudada. Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

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    • Hola, buenas noches, tengo una duda, he estado cuidando de una persona enferma desde hace más de 10 años, ella decidió incluirme en su testamento, haciéndole heredera del 75% de todo y a su sobrina del 25%… no tiene hijos Y era soltera. Su sobrina ha pedido movimientos de su cuentas en los últimos 3 años, y dice que ha visto muchas transferencias a la mia (yo era la encargada de pagar a otras cuidadoras, su comida… todo lo relacionado a ella) me está dando la impresión que está tardando en firmar la aceptación de la herencia y aunque ella jura que quiere que acabe todo rápido, no se, si está habiendo otra cosa… puede perjudicarme de alguna manera? Espero su respuesta y aprovecho para decirle que su blog es muy bueno. Gracias

      • Buenas tardes Elena:
        Fíjese que no me dice si esa persona se ha muerto o no.
        Se supone que sí.
        Es lógico que se informe. Yo también lo haría.
        ¿Usted ha hecho algo que no deba? Pues esté tranquila y hablen, no hay otra cosa.
        Si hay hecho algo indebido pues sí que podría ir contra usted. Aseguresé de que en los Bancos saben que la señora ha muerto.
        Un buena hora para tomar una cerveza, ¿no? https://www.justitonotario.es/pagos
        Saludos y suerte, Justito El Notario

  75. Buenas tardes.
    Mi consulta es la siguiente:
    Hace 5 años mas o menos falleció una señora sin dejar testamento, dejando hijo único y único familiar,¿Cuanto tiempo hay para ir a recoger la herencia? ¿que problemas puede encontrar para hacerse cargo del dinero en cuentas corrientes y las tierras y casas de su madre? entiendo que es ponerse en manos de un profesional pero si por favor me orientara de los pasos a dar y posibles problemas le quedaría muy agradecido.

  76. Buenas Justito. Me parece muy interesante tu blog y leyendo las diferentes consultas que te han hecho, no he encontrado respuesta a mi duda.
    Hace unos años hicimos una segregación de 2 fincas (las unimos, hicimos 1). Ahora nos hemos dado cuenta que la descripción del catastro y registro no coinciden. Mirando la escritura nos damos cuenta que la descripción de la finca, ya unida, no está bien, ya que las personas con las que linda esta equivocado. Cuando se redactó la escritura no se hizo bien, se copiaron mal los datos.
    La notaría que lo hizo ya no está en esa notaría, pero me dijo que los protocolos siguen ahí.
    Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque esa notaría no está. Este hecho no lo encuentro justo, ya que pague (y no poco) por esa escritura y el error en la redacción no es mio, sino del notario o de su secretaria, ya que sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del catastro y registro cuando la fincas estaban separadas.
    Mi pregunta es: ¿la rectificación debe ir a mi cargo cuando el error no es mio? Entiendo que tampoco es del notario actual, pero debe ser ėl el que hable con la anterior notaría o algo para solucionarlo, porque está señora ahora está en León y yo vivo en Lleida.
    Muchas gracias por tu atención
    Un saludo

    • Hola Noemí: Estoy un poco desconectado con motivo de las vacaciones. El tema es interesante (da para un post) y procuraré contestarte a la vuelta. Gracias, saludos, Justito El Notario

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  77. Hola, me ha gustado mucho el blog.
    Aprovechando tus conocimientos me permito hacerte una consulta relativa a mi hijo que quiere casarse y aquí en Madrid los plazos son bastante largos tanto para el expediente como para la boda. La pregunta es relativa a la fecha del 30 de jun en que ademas de casar podréis realizar los expedientes. ¿Tienes información de como está el tema y de si realmente comenzara a funcionar este nuevo servicio en esa fecha?. ¿Existe algún sitio donde dirigirme para consultar el tema?. ¿Seria mucho abusar de que si te enteras de algo relacionado con el tema me lo pasaras por email?. Gracias por tu interés y enhorabuena de nuevo por el blog.
    Saludos,

  78. José Hidalgo Ramos

    Buenos días Don Justo: Me podría informar qué tiempo debe transcurrir para que una herencia en Francia prescriba?

    Gracias y saludos,

    • Estimado José:
      No sé si hablamos del derecho a reclamar la herencia o del plazo de prescripción de los impuestos. En cualquier caso, lo cierto es que no lo sé y no es una cuestión que me resulte fácil saber o responder de forma certera. Lo siento. Gracias por la participación y el comentario, saludos. Justito El Notario.

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      • José Hidalgo Ramos

        Muchas gracias por su respuesta. De todas formas la pregunta va dirigida al plazo de prescripción del impuesto de sucesiones en Francia.

        • Hola José:
          Vale, queda concretada la pregunta, pero lo cierto es que no lo sé.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  79. Estimado Don Justito,

    En primer lugar me gustaría felicitarle por su página web, es de gran ayuda para mucha gente.

    Tengo una consulta al respecto de una escritura pública de compraventa de participaciones de una empresa que se realizó en Enero de 2010. En dicho acto la parte vendedora (mi madre) me transmitió sus participaciones, según pone textualmente en la escritura «por el precio 150.000 euros, cantidad que la parte vendedora, declara y reconoce haber recibido de la parte compradora, mediante cheque nominativo de X de enero de 2010, número tal de la entidad tal que me exhiben y del que incorporo copia a esta escritura por mi librado. La parte vendedora otorga a la parte compradora completa y eficaz carta de pago, salvo buen fin.»

    Pues bien, realmente la transacción se hizo así, pero la parte vendedora no hizo efectivo el cheque y nunca lo presentó al cobro, y encima ahora a los 5 años indica que no lo tiene.

    Pues bien, en la actualidad, por discrepancias familiares desde el año 2015, mi madre me está reclamando el pago de dicho cheque más un 30% de intereses, amparándose en que la escritura pública es un título ejecutivo conforme al artículo 517.2.4º.

    Mis preguntas son las siguientes:
    – ¿Esta escritura pública que es simplemente una transacción en la que no figura ningún deudor ni ningún acreedor, puede entenderse como un título ejecutivo? Sé que hay otras de reconocimiento de deuda o de préstamos que si, pero esta no es de ese tipo.

    – ¿Si el cheque no se presentó nunca al cobro, y por lo cual no tienen levantado un protesto que lo acredite en tiempo y forma (6 meses desde su emisión), me puede reclamar el pago ahora por otra vía, 5 años después? Notarialmente, ambas partes se comprometieron en que se hiciera con dicho cheque, si el tenedor no lo ha cobrado no es mi culpa, era su obligación y no la mía.

    – ¿Se podría decir que, aunque la nulidad de la escritura es de 15 años, al llevar esta escritura inherente un cheque bien conformado, la escritura como título ejecutivo tendría una caducidad de 6 meses (prescripción del cheque según la Ley Cambiaria y del Cheque)? Si no es así, sería una total indefensión para mí.

    Tengo que añadir que se vendieron las participaciones de esta misma forma a 4 hijos, y a ninguno se les cobraron sus correspondientes cheques. Pero ahora mi madre, sólo me reclama a mí el pago, debido a que al detectar una serie de irregularidades en la sociedad, que ascienden a casi 2 millones de euros, he interpuesto una querella al resto de hermanos y a mi madre por delitos de falsedad, apropiación indebida, administración desleal y delito societario (todos los supuestos). Es decir, todos ellos están en mi contra para coaccionarme a que quite la querella, en base a la demanda ejecutiva antes mencionada.

    Muchas gracias de antemano.

    Un cordial saludo.

    • Estimado Antonio: Lamento decirle que mi blog no es un blog de consultas. Atiendo algunas pero son de otra naturaleza, bien porque me parece que tratan cuestiones de interés general o porque me parece que provienen de personas con escasos conocimientos jurídicos que andan bastante perdidas y pueden verse fácilmente ayudadas con una pequeña orientación. Gracias por la participación y el comentario. Saludos. Justito El Notario.

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      • Estimado Justito,
        Muchas gracias de todas formas. Mis conocimientos jurídicos son también bastante escasos, pero bueno.
        En definitiva, sólo me gustaría saber si para que una escritura pública sea entendida como titulo ejecutivo ha de haber algo pendiente de ejecutarse, ya que en mi caso todo se ejecutó en el momento. El pago fue al contado mediante un cheque.
        Muchas gracias de todas formas.

        • Hola Antonio:
          En mi opinión una compraventa en escritura pública es un título ejecutivo siempre porque contiene obligaciones exigibles en juicio. Determinar si esas obligaciones exigibles existen o no existen, si quedaba algo pendiente o no, es cosa de las reclamaciones de las partes y de lo que decidan los tribunales al respecto, pero la fuerza ejecutiva va unida a la naturaleza del negocio.
          El pago fue al contado, pero en los pagos con cheque siempre se suele decir «salvo buen fin», como se dijo en su escritura. Ese pago con cheque ya deja algo pendiente de ejecutarse: el cobro. Cosa que aquí no tuvo lugar: uno no fue a cobrar el cheque y el otro no exigió pagarlo. Insisto, no es esta una consulta que se pueda atender por esta vía. Saludos y gracias. Justito El Notario.

          Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  80. José Antonio Luque Arrebola

    Buenos días Don Justo
    Mi nombre es José Antonio, soy el Oficial de la Notaría de Íllora (Granada), de Patricia Moreno Osuna, tengo una duda en relación a las inmatriculaciones de viviendas por doble título, ya que desde hace un tiempo no me la inscribe el Registro de la Propiedad.
    Hasta ahora, me la habían inscrito sin ningún problema, aportando la Certificación Catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en ambos títulos, tal y como se recoge en el art. 205 L.H. y habiendo transcurrido más de un año entre ambas transmisiones.
    Pero desde hace algún tiempo (un año mas o menos), me pide para inscribir la finca: Certificado del Ayuntamiento, en el que se haga constar que la vivienda no tiene cargas urbanísticas ni expediente sancionador abierto, un informe de un técnico visado por el colegio, además de sus correspondientes coordenadas georreferenciadas en formato GML de la construcción, en resumen, toda la documentación necesaria para declarar una obra nueva vieja, además de pedir también liquidar el correspondiente impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva, con el correspondiente gasto que supone para el cliente, cuando yo, la obra nueva, no la veo por ningún sitio, ya que en la Certificación Catastral de la última que hice y me denegó, consta que el año de construcción en 1974.
    Es por lo que me gustaría saber su punto de vista al respecto en este tema, ya que desde el mío y del de mi Notaria, no es así, ya que nada de eso se hace constar en el Art. 205.
    Muchas gracias de antemano y reciba un cordial saludo.
    Atentamente
    José A. Luque Arrebola

    • Estimado José Antonio: Gracias por la confianza, por la participación y el comentario.

      Creo que yo haría esa escritura exactamente igual y jamás me han planteado en ninguna liquidadora, ni en la propia Hacienda tributar por obra nueva en ese supuesto. Me lo anotaré para la lista «voracidad fiscal» y haré una consulta al respecto. Si que se han planteado problemas, y puede que peores, cuando se ha pretendido tributar por reconocimiento de dominio por TPO, pero por AJD y por la obra, primera noticia.

      En cuanto a requisitos pienso que cuando una finca se describe por primera vez y en base a catastro no es necesario nada más, aunque sí que me han pedido en ocasiones el que acabamos llamando el IEDI (INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICA), así que no me parece descabellado que se pueda pedir. Lo de las coordenadas si que no lo comparto, excepto que no figuren en catastro o se den por «malas». Si están y se consideran correctas, no creo que pueda pedirse ese informe.

      Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

    • Estimado José Antonio:
      En consulta con mi registrador de este tema, me dice:
      .- Que la obra no tributaría, aunque parece que sí se cobraría en Registro.
      .- Y que los requisitos son los mismos que si se inscribiera la obra por antigüedad, es decir, catastro y coordenadas.
      El IEDI ya según gustos aunque aquí (y estoy en zona fronteriza entre dos CCAA) no se pide.
      Saludos. Justito El Notario.

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      • Muchas gracias.
        Al menos no tributaría por la obra, eso es lo que mas me preocupaba, ya que si ahora le digo al cliente que tiene que volver a pagar impuestos (después de haber pagado transmisiones por la venta), se va a poner como una fiera.
        Muchas gracias y enhorabuena por el blog.
        Un saludo

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