Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Una alternativa ¿viable? a la problemática de las disoluciones de condominio con diversos títulos de adquisición (o de origen) sería la de disolver cada condominio en escritura independiente dejando el pago de la parte de los comuneros no adjudicatarios aplazada de pago para que posteriormente se produzca una compensación de los créditos que los distintos comuneros tienen entre sí. Toda la operativa puede cerrarse con una sencilla escritura de compensación de deudas para tranquilidad de todos los comuneros.

 

Sería algo de este tenor:

En la extinción de condominio algo tan sencillo como esto: “Como consecuencia de ello, DON A debe abonar a DOÑA B, la cantidad de ***. Dicha cantidad queda aplazada para abonarse en el plazo máximo de tres meses a contar desde el día de hoy, sin que dicha cantidad aplazada devengue intereses ordinarios”.

“INTERVIENEN en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio la capacidad legal necesaria para formalizar la presente ESCRITURA DE COMPENSACION DE DEUDAS, a cuyo efecto:

===  E X P O N E N ===

I.- Don xxx adeuda a Doña XXX la cantidad de xxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.

II.- Y Doña XXX adeuda a Don xxx la cantidad de xxxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.

III.- A la vista de lo expuesto,

=== O T O R G A N ===

Que ambas deudas quedan extinguidas por compensación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil.

Así lo dicen y otorgan”.

 

Las escrituras de extinción de condominio son normales, cada una sobre una finca con exceso de adjudicación que queda aplazado.

¿Y las hacemos una detrás de otra? Pues sí o no, según los casos. Tal vez más no que sí. De ahí el “¿viable?” y el “escapatoria”.

¿Y con las valoraciones perfectamente cuadradas? Bueno, en muchos casos habrá que efectuar pagos porque no coincidirán los valores.

Un testimonio real y con una sola escritura: “He firmado la escritura que te dije en una sola escritura de extinciones de condominio con diferentes orígenes poniendo medios de pago y extinguiéndolos por compensación de créditos. En la Oficina Liquidadora de XXX me han dicho que con no van a girar complementaria por permuta. He advertido verbalmente y por escrito de los riesgos fiscales del otorgamiento y de la posibilidad de complementaria por permuta de cuota”.

El argumento de una Liquidadora pueden ser tan solvente y bien desarrollado como este: “En la escritura objeto de comprobación, se adjudica uno de los comuneros el pleno dominio de la parcela 26 del polígono 20, que fue adquirida en la escritura de herencia otorgada en 2016, autoliquidándolo como extinción de condominio. Sin embargo se ha comprobado en el momento de constituirse la comunidad de bienes (en la escritura antes reseñada de herencia) existían otros bienes en comunidad, que siguen perteneciendo pro indiviso a los mismos sujetos pasivos. Por tanto, la adjudicación no puede considerarse extinción de condominio al seguir existiendo fincas en comunidad, por lo que se trata de una operación de compraventa en la que cada comunero vende su cuota al comunero que se adjudica la finca“.

 

Ando yo ahora con un caso en el que esta solución podría ser aplicable. Se trata de unos hermanos que heredaron a su padre junto con la madre. Ahora ha muerto la madre. Quieren heredar, disolver el condominio y efectuar una división horizontal (que podría intentarse que no tribute por ser indispensable para terminar con el condominio). Pienso que se podría intentar heredar a la madre de la forma más conveniente a efectos de las posteriores disoluciones enlazadas con la compensación de créditos una de las cuales llevaría incluida la división horizontal.

La parrafada fiscal para ese intento de que no tribute la división horizontal, iría en esta línea utilizada hace pocos días para un caso de segregación:

“La presente segregación no está sujeta a AJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio, ya que la única manera posible de disolverlo es mediante ese negocio jurídico previo con el que tiene una conexión estructural, por lo que únicamente debe tributar en Actos Jurídicos Documentados la extinción de condominio y no el negocio previo de segregación. Así lo han señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 6670/1998, de 12 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 3084/2020, de 4 de junio, 2785/2020, de 27 de mayo, 2899/2020, de 21 de mayo, 2916/2019, de 12 de junio, y 854/2016, de 17 de febrero; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 1139/2020, de 29 de mayo; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 11.900/2011, de 17 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 1488/2012, de 25 de octubre; y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 1055/2010, de 15 de octubre, entre otras“.

 

Tengan en cuenta en lo sucesivo este importante documento: CIRCULAR 3/2021, DEL DEPARTAMENTO DE GESTIÓN TRIBUTARIA, SOBRE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO NO EMPRESARIAL Y EXCESOS DE ADJUDICACIÓN EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

En cuanto a la compensación en especie:

La DGT asume el criterio del TS y declara que en las extinciones de condominio con adjudicación a uno la compensación puede ser en metálico o bien en especie

La DGT reconoce una vez más la posibilidad de compensar en especie los excesos de adjudicación entre comunidades de bienes

La Agencia Tributaria de Cataluña califica como permuta una extinción de condominio con compensación en especie

ATENCIÓN ATENCIÓN: DGT V1901-21, de 17 junio: la disolución de varias comunidades de bienes indivisibles entre los mismos comuneros está sujeta a AJD y no a TPO, en aplicación de la doctrina de la STS 1502/2019, de 30 octubre 2019. ¿Esto es lo que parece? Y si lo es, ¿lo piensan aplicar o tendrán que dictarse dos docenas para que sostengan fiscalmente lo que civilmente es incuestionable?

 

Al final aquí me ha quedado un buen batiburrillo a base de añadir y añadir cosas.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario