Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Cuando me encuentro el otro día que me han preparado una compraventa en la que un británico vende su vivienda habitual con comparecencia de su esposa para consentir; me surgieron dos dudas:

1. ¿Le aplicamos el 1.320 Cci a un británico que por no tener no tiene ni régimen matrimonial?
2. ¿Y nunca se me había dado este caso hasta ahora con la cantidad de clientes británicos que tengo?

Sí que se me había dado el caso de una novación de hipoteca sobre vivienda habitual en la que la esposa del propietario, ambos británicos, comparecía para consentir, pero me pasó sustituyendo a un compañero y lo tuve claro si él lo tenía claro (si se había preparado así la escritura en su oficina) aunque luego lo estudié y llegué a una serie de conclusiones aquí. Sin embargo, lo estudiado para el negocio complejo no me aclaraba el caso que ahora tenía que era de la venta del inmueble.

En ese enlace yo decía:

 

“¿Qué es exactamente lo que el derecho extranjero debe permitir en materia de negocio jurídico complejo? ¿El negocio jurídico complejo en sí o la libertad de disposición de los bienes de cada uno para lo que sería necesario que no haya una norma equiparable al 1.320 (o que si la hay se permita el NJ complejo)? Uno de mis habituales me decía que son dos cosas distintas:

• El negocio jurídico complejo, respecto del que la DG ha dicho que para extranjeros solo es posible si su derecho extranjero contempla esa figura.
• Y la disposición por un extranjero de su vivienda habitual privativa a la que parece aplicable el artículo 1.320 Cci por lo que hará falta que su cónyuge preste el consentimiento.

Hay quien sostiene que el 1.320 se aplica a los matrimonios sujetos al RUEREM (Reglamento 2016/1103) sin excepción posible”.

 

No quería meterme en la senda de exigir el consentimiento del cónyuge no propietario de ahora en adelante con lo que retrasé un buen rato la firma hasta tenerlo del todo claro.

A aclararme me ayudaron el gran Iuris Prudente y la registradora Emma Rojo.

En uno de sus maravillosos trabajos dice Iuris Prudente: “La Resolución DGSJFP de 31 de enero de 2022 se resuelve sobre la venta por los tres copropietarios de una vivienda. Dos de ellos eran solteros y el tercero declaraba ser casado, aunque era de nacionalidad británica, expresándose en la escritura haberse apreciado su capacidad para la venta conforme a su ley personal. La Dirección General admite que la aplicación del artículo 1320 del Código Civil o la norma concordante del derecho foral a un cónyuge extranjero procede como norma de orden público por su relación con la protección de la vivienda familiar. Sin embargo, tratándose de la venta por un copropietario, aplica su doctrina sobre que estos artículos, en particular en el caso el artículo 4.3 de la Compilación Balear, no son de aplicación a la venta de una cuota indivisa. La Dirección General llega a afirmar en esta resolución, aunque sea obiter dicta, que esta doctrina sobre la venta de una cuota indivisa de la vivienda familiar sin consentimiento del cónyuge integra el orden público español, lo que podría conllevar que fuera inaplicable una normativa extranjera que la impusiera, aunque, como hemos dicho, existen normas internas, como la catalana que así lo exigen”.

La cosa parecía quedar clara si habíamos topado con el orden público.

Por su parte, Rojo dice  en “LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL” que el 1.320: “No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual”.

Cónyuges extranjeros lo eran, no tienen régimen matrimonial en sentido estricto y, por tanto, difícilmente puede ser necesario el consentimiento de ambos pero quizá la conclusión es que no nos será sencillo saber cuando es necesario o no ese consentimiento por lo que esta circunstancia unida a la cuestión del orden público nos exigiría contar con el cónyuge no propietario.

Siendo la vivienda habitual se supone que estarán juntos y felices, pero seguro que la norma nos da algún disgusto (pensemos en ventas por poder tan habituales en el colectivo sin que el poder se haya dado por el cónyuge).

¿Qué opinan?

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario