Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Constituye un error relativamente “frecuente” la confusión del régimen económico de un matrimonio en una escritura. Entre las distintas variantes de este error, la más usual es aquella en la que se ha efectuado una compraventa por unos cónyuges en gananciales, que en realidad no están en gananciales sino en separación de bienes del derecho catalán o, menos usualmente, del derecho balear.

Cuando esto sucede y resultó que compraron en gananciales cuando deberían haberlo hecho por mitades indivisas con carácter privativo, una buena solución es contar lo que sucedió y arreglarlo en una nueva escritura que, como en este caso, puede ser una cesión en pago de la finca en favor de un nuevo propietario.

Por cierto, el día previo a la firma ya observamos la discrepancia de los datos que manejábamos aunque hasta el día de la firma no los hemos podido contrastar. Reflejos y capacidad de reacción cuyo premio es: “Tengo prisa, cuanto tiempo vais a tardar en arreglarlo”. Al terminar la lectura, un comentario más: “A ver si se van a enfadar en el Registro por reiterarlo tanto”. ¡Ah¡ y con carácter previo: “¿Se puede usted poner con la tutora para explicarle?”. Mi respuesta es inmediata y alarmada: “¿La tutora de quien?” “La tutora de la operación”, me responden. A la tutora le he tenido que recalcar la diferencia entre separación matrimonial y separación de bienes y, casi, cuáles son las Islas Baleares.

 

ESCRITURA DE CESIÓN

NÚMERO

En

Ante mí,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON XXX, casado en régimen legal supletorio del derecho civil de las Islas Baleares con DOÑA XXXXXX, XXXXX.

Y de la otra:

DON XXX.

I N T E R V I E N E N:

1).- El Sr. xxxx, en su propio nombre y derecho, haciéndolo además de por sí, en nombre y representación de su esposa DOÑA xxx, mayor de edad, xxxxx.

Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder general autorizada por xxxxxx, de la cual, el día xxxxxx, por medio de la plataforma electrónica notarial SIGNO, mediante su aplicación de envío y recepción de copias electrónicas entre Notarios, he recibido copia autorizada electrónica, expedida el mismo día xxxx, por el citado fedatario, y firmada electrónicamente por él, la cual ha sido remitida con la finalidad de ser entregada, previo su traslado a papel, al Sr. Apoderado.

En dicha escritura consta que el régimen matrimonial de la Sra. Poderdante es el régimen legal de separación de bienes.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la cesión en pago de deuda previa subsanación del título de compra anterior de los cedentes en cuanto a su régimen matrimonial, a que la presente escritura se refiere, aún incidiendo en autocontratación o existiendo intereses contrapuestos.  

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de su mandante.

2).- xxxxxx

Tienen, a mi juicio, en los conceptos en que intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por la parte cesionaria, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que DON xxxxx y DOÑA xxxxx, son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas y con carácter privativo, no con carácter ganancial como por error consta en el título y en la nota registral que se dirán, de la siguiente finca:

= URBANA:

TÍTULO: El de compra con carácter privativo por mitades indivisas, en virtud de escritura autorizada por xxxxxx, en la cual erróneamente se hizo constar que los cedentes estaban casados en régimen de gananciales cuando en realidad lo estaban en separación legal de bienes del derecho civil balear.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que (sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta en la que consta erróneamente inscrita la finca con carácter ganancial a nombre de los aquí cedentes por la razón indicada en el apartado título) la finca descrita se encuentra gravada, xxxxx.

Libre xxxxx.

xxxx

III.- Y expuesto cuanto antecede, lo llevan a efecto, con arreglo a las siguientes,

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA BIS.- SUBSANACIÓN. Don xxxxx y Doña xxxx, haciendo manifestación de que su régimen matrimonial ha sido desde la fecha de celebración de su matrimonio el legal supletorio en defecto de pacto en el Derecho Balear, es decir, el de separación bienes, subsanan la escritura citada en el apartado título en el sentido de considerar que su adquisición fue efectuada con carácter privativo y por mitades indivisas, solicitando se practiquen los oportunos asientos en el Registro de la Propiedad.

PRIMERA BIS.- CESIÓN . Don xxxx y Doña xxxx, CEDEN Y TRANSMITEN, según son dueños…

 

 

Otro caso de error en una escritura de compraventa

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que DON *, es dueño en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:-

= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no se solicita la coordinación.

TÍTULO: El de compra efectuada en su anterior estado civil y régimen matrimonial de casado en régimen de separación de bienes, a Doña *, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, en cuya escritura erróneamente se hizo constar que Don *, casado con Doña* (actualmente fallecida como se dirá), adquiría con carácter ganancial, cuando a dicha fecha se encontraba casado en régimen convencional de separación de bienes (en virtud de la escritura de capitulaciones matrimoniales autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, e inscrita en el Registro Civil de *, al tomo *, página *), por lo que adquirió dicha finca con carácter privativo, por lo que se solicita la oportuna rectificación de la inscripción practicada, con el consentimiento de sus hijas como causahabientes de su difunta esposa, cuya copia autorizada me exhibe, acreditándome los mencionados datos de indicación.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan los comparecientes que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresada resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO.- Que Doña *, titular del DNI/NIF *, y nacida en *, el día *, falleció el día *, en *, siendo su último domicilio, el ubicado en *, en estado de casada en únicas nupcias con DON *, de cuyo matrimonio tuvo y le viven sus dos hijas llamadas *, todos aquí comparecientes.

Que Doña *, falleció bajo testamento abierto otorgado ante Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, en el cual, legó a su esposo el usufructo vitalicio universal y vitalicio de su herencia, con relevación de las obligaciones de fianza e inventario, e instituyó herederas por partes iguales a sus dos citadas hijas, y a los demás hijos comunes que en el futuro pudiera tener, a quienes sustituyó vulgarmente por sus respectivos descendientes por estirpes.

Me exhiben los comparecientes Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad relativos a la causante, así como copia autorizada de su citado testamento, y Libro de Familia de la causante, a fin de acreditar la inexistencia de más hijos, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.

TERCERO.- Esto expuesto.

O T O R G A N:

PRIMERO Y ÚNICO. Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en el sentido de hacer constar correctamente el régimen matrimonial de Don * y Doña * en el momento de la compraventa de la finca objeto de la presente (finca registral *), a fin de que quede correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario