Modelos de escrituras, actas, instancias y documentos privados

91 comentarios

  1. Empiezo diciendo que me maravilla tu generosidad y esfuerzo y también, que disfruto y aprendo con lo que nos cuentas de forma tan didáctica. No se si estoy emplazando correctamente la consulta que te hago en espera de tu parecer…

    Tenemos un testamento en el que el causante viudo instituye heredero a su único hijo.
    A renglón seguido dice que los tercios de mejora y de libre disposición que pudieran corresponderle quedan sujetos a «sustitución fideicomisaria expresa, siendo sustitutos fideicomisarios los descendientes del hijo»
    En punto aparte indica el testamento «Autoriza no obstante a su hijo y descendientes a dividir y partir en todo caso y además, caso de necesidad o conveniencia disponer de los bienes a título oneroso, a condición de subrogar la contraprestación en el gravamen de sustitución y prohibición, salvo que la disposición exija gastar el importe»

    Entiendo que estamos en un fideicomiso de residuo…ahora bien, mi duda es sobre quien debe comparecer a notaria a aceptar la herencia y a formar los lotes, y como se inscribirán los mismos en el registro….. no se si hay alguna obligación «legal» de que consientan los fideicomisarios (lo que en este caso sería un problema porque viven en otro continente)
    El fiduciario quiere disponer pronto de su legítima y posiblemente de algún bien que exceda de esta …., considero que lo puede hacer sin restricción, pero no se si es él libremente el que decide qué bienes la conforman.

    • Buenas tardes Luis:
      Muchísimas gracias por tus palabras. El esfuerzo que representa el blog es gigantesco y no hay muchos que sean conscientes. Entre los conscientes, pocos lo dicen. Así que se agradece un montón el reconocimiento.
      Todos los caminos conducen a Roma. Aunque no es el mejor sitio para esta consulta, la he recibido igualmente, pero … no te la voy a contestar seré sincero porque me pones a pensar en una institución que manejo pocas veces y que me exige repasar previamente alguna cosa y porque la voy a añadir en la propuesta de casos para opositores de esta semana. Así que hablaremos en unos días …
      De nuevo, gracias, saludos, Justito El Notario.

  2. Buenas Noches:

    Podria facilitarme un modelo para rellenar y entregar a un familiar que no quiere hacer escrituras de algunas propiedades.

    • Buenos días Inma:
      Tendría que precisarme algo mas. Qué quiere ¿requerirle para que se avenga a escriturar? De qué se trata, ¿de una herencia?
      Saludos, Justito El Notario.

      • Buenos dias:

        Se trataria se un documento que diga que esta obligado a hacer las escrituras de su casa, para evitar problemas cuando fallezca. Se trata de una persona de mentalidad antigua y no tiene nada arreglado, solamente escritura del terreno, no de la edificación.

        Muchisimas gracias!!!

        Un saludo.

        • Buenos días:
          Ese documento digamos que «no existe». Escriturar no es obligatorio con lo que adquirir ese compromiso no tiene ningún sentido, salvo que exista un documento privado en cuyo caso uno sí que está obligado a elevarlo a público si se pide. No sé si es el caso.
          Saludos, Justito El Notario.

          • Buenos dias:

            Se que edcriturar no es obligatorio, la.preocupqcion mia es que soy heredera de esta persona ( es mi tio carnal) y al no haber hecho escrituras, luego van a ser todos problemas y supongo que mas dinero si no esta todo arreglado, por eso es mi insistencia de presentarle dicho documento.

            Gracias!!!

  3. Buenos dias; acabo de descubrir esta Joya de página.y aprovecho para preguntar lo siguiente:he de pagar una legtima(de los cinco restantes hijos del causante que luego vendran).La heredera no quiere ver a sus hermanos y me apodera.El causante en el testamento «desheredo» a hijos y nietos por la causa existente en catalunya de Falta de comunicacion.
    Me consta que esa desheredacion solo seria respcto de una hija en realidad y no por falta de comunicacion sino por temas penales contra el causante.Dicho esto: cual seria el texto adecuado para salvar la desheredacion que impuso el causante y cual seria el texto para que de un modo u otro la suma acordada por legitima vinculase(ya se que es muy dificil) alresto de legitimarios cuando vengan.
    Muchas gracias.
    Antonio.

    • Buenas tardes Antonio:
      Muchas gracias.
      Me temo que no le puedo ayudar porque estoy bastante pez en derecho catalán y no sabría decirle.
      De nuevo, gracias, saludos, Justito El Notario.

  4. ROCIO GARCIA ADAN

    Muchas gracias por poner a nuestra disposición tal cantidad de modelos, recomendaré mucho su web
    no habrá hecho alguna escritura manifestando la oposición del cónyuge al ejercicio del comercio a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil (art. 11 CCom), me estoy volviendo loca para hacer un borrador…
    muchas gracias de nuevo

  5. Buenas tardes,
    Lo primero enhorabuena por el blog, le comento mi caso por si puede ayudarme, el caso es:
    Vamos a comprar un piso, la madre de mi mujer nos presta dinero de la entrada, sabemos que tenemos que hacer un contrato de prestamos entre particulares sin intereses y el modelo 600.
    El inmueble se escriturara a nombre de mi mujer y mio, la hipoteca irá solo a mí nombre.
    No queremos tener problemas por que se considere donación dado que estamos en regimén de separación de bienes. Viendo los contratos que tiene compartirdos veo un modelo que nos puede servir.

    Gracias

    un saludo

    • Buenas noches Jorge.
      Gracias. Es un esfuerzo mayúsculo haber metido en el blog todo lo que hay y mantenerlo.
      ¿Donación? Lo dice porque el préstamo se concede a usted y su mujer solo aporta lo que les presta su suegra, ¿no?
      El dinero sale de su bolsillo porque usted es el que se endeuda, ¿correcto?
      Efectivamente, si entiendo bien lo que tiene en mente (y yo fuera Hacienda), diría ¿esta señora de donde ha sacado el dinero para pagar? Pues del marido a quien se lo ha prestado y siendo así, ¿qué acto o negocio jurídico hay de fondo? ¿una donación?
      No sé … Tampoco tengo clara la influencia de la separación de bienes. ¿Y por qué no se hace el préstamo también a su mujer?
      Probablemente necesitaría saber mas detalles y esta no es la vía. En cualquier caso (y creo que no es el caso), no se fía de los del banco.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  6. Estimado Sr Notario:

    Enhorabuena por su blog. Le cuento una situación que me está sucediendo por si merece su comentario, el cual puede que sirva también a otras personas igual que seguro que me sirve a mí.

    Hace 11 meses escrituramos la donación a mi cónyuge (separación de bienes) de la mitad del pleno dominio de un inmueble en Madrid capital que era 100% de mi propiedad, y que ha sido vivienda habitual de ambos desde hace 10 años.

    En la escritura consta la donación con carácter no colacionable, un pacto de reversión en caso de fallecimiento del donatario y una condición resolutoria en caso de separación o divorcio. También consta una cláusula de subrogación real en caso de transmisión onerosa en relación con ambas condiciones, de forma que se mantenga su efecto para el dinero obtenido de una futura venta y para el nuevo inmueble que se compre con dicho dinero.

    Mi cónyuge liquidó ISD y, para el IIVTNU, se envió dentro de plazo un escrito por correo administrativo al Ayuntamiento informando escuetamente de la transmisión, adjuntando la escritura de donación y alegando que dicha transmisión era no sujeta, por cuenta de que el valor que figura en la misma (por el cual se ha liquidado ISD y que estaba por encima del de referencia según la Comunidad Autónoma en el momento de la donación) era menor que el valor de compra en su día (es decir, pérdida). Después de 11 meses el Ayuntamiento no ha dicho ni mu.

    Pues bien, después de todo esto nos encontramos ahora con 3 cuestiones que se nos hacen un poco complicadas:

    1. Al ir a inscribir la donación al Registro de la Propiedad. El Sr Registrador me ha dicho en persona que a) mi copia sellada en la oficina de Correos de la comunicación al Ayuntamiento donde se explica que no procede liquidar el IIVTNU no le vale, por lo que prevé me tendrá que calificar negativamente si se lo presento así y b) no está seguro de poder inscribirme las condiciones/claúsulas descritas arriba.
    Parece, por tanto, que, si quiero aspirar a la inscripción, aunque sea parcial, tengo por fuerza que ir al Ayuntamiento a remover el tema del IIVTNU, cosa que no me entusiasma por el riesgo a suscitar actuaciones por parte del Ayuntamiento que no me beneficien.
    Preguntando en el Colegio de Registradores qué pasaba si vendemos el inmueble sin registrar, me aseguran que el comprador no va tampoco a poder hacer su inscripción (lo cual me parece kafquiano).
    Si nos puede indicar qué recomendaría en este caso se lo agradecemos.

    2. Pensando en vender el inmueble para trasladarnos a otra Comunidad Autónoma (comprando de nuevo), no habiendo pasado 3 años desde la donación y sin que pueda mi cónyuge (donatario) alegar razones laborales para el traslado, lo cierto es que ambos hemos vivido en el inmueble unos 10 años. Indagando si se puede el donatario aplicar la exención en IRPF por re-inversión en vivienda habitual, estoy encontrando opiniones contradictorias. Se agradecerá si nos puede arrojar algo de luz al respecto.

    3. Y, una vez vendido el inmueble y comprado el nuevo, queda el lío de la cláusula de subrogación real, particularmente si optamos por que la compra del nuevo hogar se haga con anterioridad a la venta del actual. ¿Deberá o podrá la escritura de compra del nuevo inmueble reflejar las condiciones de la donación original? ¿Qué pasa si los importes obtenidos por la venta y abonados en la nueva compra no coinciden exactamente? ¿Estaría aconsejado en este caso añadir un contrato de reconocimiento de deuda?

    Muchas gracias

    • Buenas tardes Pedro:
      Entonces, ¿desde la notaría no se hizo comunicación a los efectos del IIVTNU al ayuntamiento correspondiente? ¿Por qué? ¿Pidieron ustedes expresamente que no se hiciera o puede que en la notaría no tengan «costumbre» (cosa que me parecería raro)? Si fueron ustedes, ¿por qué quisieron que se hiciera así?
      Espero noticias. Gracias por sus palabras, saludos, Justito El Notario.

      • Se eximió al Notario de comunicar la escritura al Ayuntamiento. Se pensó en ese momento (antes de la STC concerniente al IIVTNU) que convenía mantenerse ‘por debajo del radar’ de los recaudadores, entendiendo que quedaba cumplida la obligación (en Madrid se autoliquida) mediante la notificación y la explicación remitida dentro de plazo por el obligado tributario al Ayuntamiento mediante correo administrativo (que se supone ha de surtir efectos equivalentes a la presentación en persona). La alternativa era pagar y luego litigar habida cuenta de las pérdidas, y se pensó que era más ventajoso cumplir con la notificación por un cauce válido como es el correo administrativo pero de entrada no liquidar.
        En cualquier caso, parece que lo que el Registrador quiere ver es un acuse de recibo por parte del Ayuntamiento de la autoliquidación (o, en este caso, de la comunicación), y que le da igual si el Notario mandó la escritura al Ayuntamiento o no. Como quiera que mi copia sellada en la oficina de correos no constituye un acuse de recibo, pues no le vale.
        Lo desconcertante, a mi juicio, es que nosotros creemos haber cumplido con nuestra obligación con el Ayuntamiento, de entrada por haber notificado la transmisión por correo administrativo en plazo, en segundo lugar por haber explicado las razones por las que entendemos que ésta no está sujeta al impuesto y, ahora en tercer lugar, porque, ya tras la STC, no ha lugar a ninguna liquidación. Entonces, ¿por qué me mantienen el cierre registral?

        • Hola de nuevo:
          Si la escritura fue anterior a la STC y había pérdida hubiera sido mucho mejor comunicar al ayuntamiento y luego autoliquidar a cero por la pérdida, en mi opinión.
          Aunque, claro, cada ayuntamiento en esto ha sido un mundo antes y después de la STC.
          Yo creo que los registradores que cierran el registro a pesar de la comunicación notarial son minoría, aunque parece que este sería su caso.
          Mantienen el cierre porque no le consta la comunicación y a este respecto, francamente, no sé si tiene razón o no la tiene porque yo siempre comunico salvo que se trate de un ayuntamiento que no esté en el sistema o tenga una propio. Si lo tiene lo uso y si no lo tiene pues correo certificado con acuse de recibo del que hago mención en mi escritura.
          Usted me habla de un correo administrativo que no sé exactamente lo que es, desconozco la ordenanza madrileña y no puedo decirle si ha cumplido o no ha cumplido.
          Saludos, Justito El Notario.

    • En cuanto a las otras dos cuestiones…
      Yo por puro sentido común le diría que no es posible la reinversión …
      Lo que plantea es que el donatario venda y con el importe obtenido se compre otra vivienda. La reinversión requiere vender y comprar o comprar y vender dentro de un plazo. Vender algo donado y luego utilizar el dinero para comprar yo diría que se sale de la hipótesis. Si tiene algún enlace a algún artículo o comentario donde se diga lo contrario, me interesa leerlo.
      Lo último ya me cuesta cierto trabajo «encajarlo» y no sabría qué decirle.
      Saludos y gracias de nuevo. Justito El Notario.

  7. Buenos días, cada vez más, son los extranjeros extracomunitarios que acuden a la notaria para que se le extienda un acta de solteria. Entiendo que se trata de un acta de manifestaciones en la que previamente advertido de la falsedad en documento público el compareciente, manifiesta que su estado civil es el de soltero. ¿Se puede ampliar con la de fe de vida?

  8. Buenas tardes Justito, quisiera saber si tiene modelos terminados para tramitar las diferentes actas del expediente matrimonial en la Notaria.

    • Buenas tardes Almudena:
      No, no tengo.
      Tengo los que tiene todo el mundo y se han circulado por colegios o consejo (y los tengo en el blog .. pero no se pueden leer en abierto ;))
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  9. Hola,

    A ver si me puede dar información, sobre el impuesto de sucesiones.
    Resulta que me están hacienda una escritura de aceptación de herencia de mi madre fallecida hace 1 año y medio.

    Decirte que ya tengo liquidado el impuesto de sucesiones con un documento privado de repartición de herencia que me hicieron ellos y plusvalía al ayto en su día, en plazo, antes de los 6 meses a Hacienda y al ayto en su plazo correspondiente.

    Ahora me ha dicho la notaría, no lo tengo muy claro, tengo que volver a preguntarlo, que cuando me hagan la escritura de herencia tengo que volver a hacienda y presentar la escritura para que me la sellen y pongan pegatinas, pero creo que luego hacienda va a comprobar si los valores que lleva la escritura son los mismos que los que me hicieron en hacienda en su día cuando ellos me elaboraron el impuesto.

    ¿Es esto correcto?.

    ¿Hacienda me volverá a valorar los datos comprobando mi escritura con los datos presentados en su día?.

    Y una pregunta muy importante.

    ¿Y si ellos me vuelven a cambiar los datos, las deducciones y bonificaciones me las siguen respetando, o como está fuera de plazo me cobrarán intereses y no me aplicarán el 99% de deducción que tenemos en Murcia?.

    Decirte que mi escritura lleva los mismos valores, que los que ellos me calcularon en su día los de hacienda.

    Y ya cuando esté todo comprobado, me pondrán unas pegatinas o sellos y ya podré llevarla al registro de la propiedad.

    Si me puedes responder a mis preguntas, o darme información, te lo agradecería,

    Un saludo,

    José

    He léido un montón en tu blog y no he encontrado nada a mi pregunta.

    • Buenas tardes Jose:
      Mi blog ya es inmenso. Tengo más de 3.000 artículos publicados y puede ya se hace algo difícil encontrar alguna cosas (hasta a mi me cuesta).
      Sí, lo que dicen es correcto.
      No, no va a volver a valorar.
      No, no van a cambiar nada.
      Solo es un impreso que yo llamo «a cero».
      En la escritura se citan los datos que identifican el expediente liquidatorio y a la escritura se le hace ese tipo de impreso.
      Nada más. Saludos y tal vez un gesto aquí: https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

  10. Buen día!
    En primer lugar darle las gracias por su generoso acto altruista como notario en podernos asesorar.
    Le planteo mi problema: En 2006 se hizo una escritura de aceptación de herencia, la cual no fue presentada en la Gerencia del Catastro ni en el Registro de la Propiedad. Es un solar con una vivienda en ruinas, la cual nunca estuvo inscrita en el Registro de la Propiedad, pero si que pagó IBI hasta el año 1992, en el que desde Catastro dejó de enviar el recibo y por desidia e ignorancia de los propietarios no se solucionó.
    Ahora al averiguar las gestiones necesarias para legalizar la escritura se observa que hay una serie de errores en al escritura de 2006: falta la referencia catastral, la superficie que consta en Catastro no coincide con el Informe Topográfico actual y el nombre de la calle también es incorrecto.
    Para hacer una SUBSANACIÓN, que es lo correcto, «Acta Notarial», «Diligencia» o «Escritura».
    Agradeciendo su información de antemano, le dejo un cordial saludo,

    María

    • Buenas tardes María:
      Altruista y por derivada porque espero que mi esfuerzo suponga una recompensa para otros muy lejos de aquí. Es mi particular ONG…
      Así que gracias por tus palabras, pero a cinco años vista de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante para animarme a echarle una mano.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario

  11. Buenas tardes.
    Me enfrento como abogado a un asunto que no es mi especialidad pero que me toca llevar por ser un tema familiar.
    Mi madre adquirió, por su mitad de gananciales y en la herencia de mi padre, una mitad indivisa de una finca rustica no inmatriculada (tenemos los títulos de las sucesivas trasmisiones … y después de 160 años me ha tocado a mi … ¡¡¡que suerte he tenido!!!).
    En el año 2000 se procedió a la segregación y extinción del proindiviso (con el VºBº del Ayuntamiento).
    En 2006 nuestro tío (el colindante) falleció y la heredaron sus hijos (mis primos).
    En cada una de las fincas segregadas hay una edificación y una piscina, la nuestra muy antigua y la de mis primos construida en el año 2010.
    Tenemos un informe técnico de georreferenciación de la finca matriz y de las segregadas donde hay algunos excesos y defectos de cabida con alguno de los otros colindantes, aunque inferiores al 10% y, además, la superficie informada es menor que la de los títulos y el catastro.
    Conclusión, estoy estudiando los dos procedimientos de inmatriculación y dudo si iniciar el expediente de dominio notarial o el de doble título ante el Registro de la Propiedad (creo que todos tienen ventajas e inconvenientes) ya que hay que inmatricular dos fincas, declarar obra nueva de dos edificaciones y coordinar con los colindantes y catastro lindes y superficies.
    Alguna sugerencia sobre qué expediente iniciar.
    Muy agradecido de antemano.
    Un saludo.

    • Buenas tardes Julio:
      Aunque hay una serie de títulos anteriores, las fincas no tienen su actual composición hasta el último eslabón con lo que no sé si disponemos o no realmente de un doble título.
      Si fuéramos por este camino sería necesario hacer una escritura complementaria a fin de ajustar todo a Catastro o a la medición técnica para luego ajustar el Catastro y continuar hasta la inscripción.
      Si optamos por el expediente notarial, tal vez sea necesaria igualmente esa escritura complementaria para dejar el Catastro perfecto antes de iniciar el expediente.
      Así que la pregunta es ¿el Catastro cómo está?
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Gracias por su pronta respuesta.
        En los últimos títulos de segregación y herencias se hace mención a la parcela y el polígono catastral.
        La finca catastral coincide con la realidad física, pero no exactamente, porque después de la georreferenciación, y como seguramente no podía ser de otra forma, se han detectado excesos y defectos de cabida con los colindantes que no superan el 10% de las fincas segregadas; además, la finca matriz está vallada desde tiempo inmemorial sin que los colindantes hayan protestado nunca, por lo que me parece que el error está en catastro.
        Entiendo que me propone iniciar antes de la inmatriculación un procedimiento de subsanación de discrepancias con el catastro del art. 18.2 TRLey Catastro. En la escritura complementaria a la que se refiere habría que protocolizar el informe pericial con la georreferenciación de las fincas y notificarlo a los colindantes. Para evitar su oposición ¿sería interesante levantar previamente un acta de presencia notarial con fotografías de los linderos y la declaración jurada del perito de que los lindes georreferenciados coinciden con los fotografiados y, lógicamente, con la realidad física?
        Muchas gracias por sus consejos.
        Un saludo.

        • Buenos días Julio:
          El acta previa «no la veo» y nunca me han requerido para ello.
          Sí, probablemente lo mejor sea la subsanación de discrepancias pero yo no la uso y me lanzo a la escritura complementaria y luego «arreglo» Catastro. Me va bien así pero tal vez sea más rápido al contrario.
          Intentaré decirle algo más.
          Saludos, Justito El Notario.

  12. Buenas noches:
    He descubierto esta página por casualidad.
    Sólo he leído los chistes, pero diría que hay que echarle más sangre al humor. Que no parezcan chistes de woody allen…
    Es sólo una sugerencia sin ánimo alguno de descalificar o crítica acerva.
    Un saludo

    • Buenos días Juan Pablo:
      La sección que me comenta es más de anécdotas que de chistes pero con ese título la empecé a hacer y así sigue (y seguirá).
      De todas formas, los Chistes y Anécdotas no son ni la punta del iceberg de mi blog. Tengo 3.000 artículos publicados y hay 71 dedicados a eso.
      La sangre no es mi estilo, ni creo que el humor deba hacer sangre. Así que no me convence su sugerencia, ni creo que me merezca ni descalificaciones, ni críticas acervas (si las hubiera hecho no le estaría contestando y hubiera tirado su comentario a la papelera que ya soy perro viejo en este mundillo).
      De todas formas, si me sigue leyendo, verá que hago mucha más pupa en otros muchos temas notariales que nadie se atreve a tratar o que, si se tratan, se tratan de una forma muy distinta y que son los verdaderamente interesantes.
      Por cierto, me gusta mucho Woody Allen (salvo cuando se pone demasiado trascendente).
      Saludos y gracias por la participación, Justito El Notario.

  13. SOY ESTHER DE MADRID Y DESEO HACER UNA CONSULTA GANE AL BANCO EN SENTENCIA FIRME POR MULTIDIVISA Y ME DEVOLVIO DINERO COBRADO DE MAS QUE OCURRE QUE EN NOTA SIMPLE APARECE ADJUDICADO AL BANCO Y NO ES CORRECTO Y HASTA QUE ESO NO SE CAMBIE NO PUEDO CONSEGUIR LA ESCRITURA DE CANCELACION HIPOTECARIA PARA VENDER LA VIVIENDA CUÁNDO SURJA , ES MAS TENGO DEL BANCO EL CERTIFICADO ACREDITATIVO DEUDA CERO QUE CONFIRMA YA NO TENGO DEUDA, LOS TITULARES APARECEN EN NOTA SIMPLE NOSOTROS PERO ME COMENTARON QUE SI VOY A UN NOTARIO Y HAGO UN ACTA DE NOTORIEDAD ESTE DOCUMENTO DEBE DE MANDARLO A JUZGADO DONDE AUN ESTÁ PARADO PARA EL BANCO SEGUIR JOROBANDO EN TIEMPO AL CLIENTE PARA QUE NO PUEDA VENDER CASA Y UNA VEZ ESTE ESCRITO LLEGUE A JUZGADO ESTE DA NOTA A REGISTRO Y LO CAMBIAN, PUDIENDO COGER ESCRITURA DE CANCELACION HIPOTECARIA Y ASI PODER VENDER MI CASA CUANDO LLLEGUE MOMENTO…DESEO SABER SI ESE ES EL ESCRITO QUE DEBE DE MANDAR EL NOTARIO O ES OTRO Y SI SABEIS SI ESTO SE HIZO ALGUNA VEZ Y EN CUANTO TIEMPO EL REGISTRO MODIFICÓ ESO DE LA ADJUDICACION QUE APARECE DEL BANCO Y NO ES CORRECTO YA QUE HABIENDOLE GANADO NO DEBE DE APARECER, Y QUE SUELE COSTAR Y SI TENEIS PLANTILLA TIPO DEL ESCRITO QUE DEBE MANDAR NOTARIO..MUY AGRADECIDA CONTESTEIS EN PRIVADO POR EMAIL …A CUIDARSE MUCHO..ESPERO HABERME EXPRESADO BIEN..Y CONTESTAR POR AQUI TAMBIEN SI QUEREIS PARA QUE LE SIRVA DE REFERENCIA A OTRAS PERSONAS EN MI MISMA SITUACION…GRACIAS Y PERDÓN MOLESTIAS…

  14. Buenos días Justito,

    Tendrás un modelo de Acta Notarial para la acreditación con quien se va a vivir en España, para el trámite de la Visa por residencia no Lucrativa o Emprendimiento.

    ACREDITACION DE VIVIENDA EN ESPAÑA (sirve: Acta Notarial de la persona con la que va a residir en España).

    Gracias!!!

  15. Buenos dias Sr. Notario.
    ¿Tiene un modelo orientativo de cómo incorporar un cooperativas a una sociedad cooperativa? Se trata de una sociedad que tuvo tres socios y uno renunció y abandonó. Como la legislación exige un mínimo de tres socios, se va a incorporar el hijo de uno de los socios restantes, con el consentimiento de los dos ya existentes. Como no es una sociedad de capital no se puede incorporar comprando participaciones o aumentando capital. Por tanto, no sabemos como debe realizarse esta operación.
    Muchas gracias por su interesante página web.

    • Buenos días OBN:
      No estoy yo nada puesto en cooperativas y encima hay un batiburrillo normativo entre autonomías y tipos de cooperativas más variantes estatutarias que hacen difícil poder opinar sobre el asunto.
      Lo siento, saludos, gracias y suerte. Justito El Notario.

  16. Buenas noches, quería preguntarle vamos a comprar una vivienda sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Hemos pactado con los vendedores realizar una retención del 50% del importe de la compraventa, hasta que pasen los dos años que establece ese artículo. ¿cómo se puede realizar esta retención y donde quedaria depositado el cheque? Muy agradecido por su contestación.

    • Buenos días Carlos:
      Aunque me aporta una consulta que tenga cierto interés general y que pudiera ser objeto de algún artículo, a cinco años vista desde la apertura de mi blog (se cumplen hoy), he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.

      Así que se lo estoy insistiendo (con escaso efecto) a todos.

      De ahora en adelante, necesitaré un gesto que me anime y me compense responder a las preguntas que formulan, ya sea (ese gesto) hacia mí o hacia mis amigos de la India.

      Sería muy estimulante trabajar de ese modo. Probablemente ya lo habrá visto:

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  17. Excelente recopilación.
    Tendrán alguna sección de instrumentos notariales, como Compraventas de Inmuebles, Ventas por Albaceas y Herederos, sin haberse adjudicado, o algunas similares

  18. Una trabajo de recopilación extraordinariamente bien hecho y eficiente, soy consciente del trabajo, pero realmente lo que mas me ha impresionado es el generoso esfuerzo por elaborarla y compartirla, todo de forma absolutamente natural, tras ella se aprecia un elevado espíritu humanista. Gracias

    • Buenos días Paco.
      Pues muchísimas gracias.
      Sí, el esfuerzo gigantesco y me queda muchísimo por hacer.
      La idea de futuro sería convertirlo en uno o varios libros con formularios, aunque lo primero es terminar la recopilación (me queda poco) e ir añadiendo lo del día a día (que salen muchas cosas).
      Soy consciente de que es un acto generoso aunque, sí soy sincero, un día sí y otro no me replanteo si merece la pena hacer todo esto que hago cuando luego el resultado es firmar cada vez menos y no obtener respuesta en los demás cuando soy yo el que pido o necesito algo.
      En fin, así es la vida. O lo haces o no lo haces, pero no se puede esperar gran cosa a cambio.
      De verdad que me ha alegrado el día.
      Saludos, Justito El Notario.

      • Nos nutrimos de tu trabajo y mas que como pago, con verdadero sentimiento y agradecimiento a tu labor, te ofrezco, desde nuestra humilde posición, el firme compromiso de cooperar en aquello que puedas necesitar. Cuenta con nosotros.

  19. Buenos días y muchas gracias por poner a disposición de todos unas páginas tan informativas.

    Un conocido estuvo habitando durante un tiempo una casa propiedad de un familiar, con el consentimiento de éste, sin formalizar ningún tipo de contrato. Mi familiar necesita ahora la casa y requirió al conocido que la desalojase, lo que sucedió con encontronazos entre ambos, pero dejó muebles y enseres de su propiedad en la misma. Querríamos que los retirase y firmase un documento en el que manifieste estar de acuerdo con que esos son sus enseres, que los retira sin que falte ninguno (lo que es así) y que se da por satisfecho y no se le debe nada.

    Me preguntaba si algunas de las actas disponibles sería aplicable a este caso. He dado un par de pasadas por los nombres pero no estoy seguro de que sea así. ¿Alguna recomendación?

    Gracias de antemano.

  20. Muchisimas gracias por esta página tan didáctica, que he descubiero buscando información.
    Soy Topógrafo, y desde la ley 13/2015 de reforma Ley hipotecaria y TRLCI, estoy más en contactos con los notarios.
    Profundamente agradecido por poner esto a nuestra disposición que aunque no lo vaya a usar, por lo menos sé que esxiste, y puedo indicar a mis clientes la mejor vía a seguir hacia el notario.

  21. Buenas tardes Justito,

    En primer lugar, quiero felicitarle por su magnífica página web y agradecerle el conocimiento que nos comparte.

    Le escribo en relación con las actas notariales de consejo y las posibilidad de levantarlas de forma telemática, para conocer su opinión y compartir la mía al respecto.

    En mi opinión es posible hacerlo, pues sería aplicable analógicamente al Consejo de Administración lo dispuesto para la Junta General en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 en su Art. 40.7: “7. El notario que fuera requerido para que asista a una junta general de socios y levante acta de la reunión podrá utilizar medios de comunicación a distancia en tiempo real que garanticen adecuadamente el cumplimiento de la función notarial.”

    Entiendo que el trámite sería el mismo que para la Junta General en cuanto a la identificación, en este caso audio/visual, de los presentes, y su juicio de capacidad, también a través de la “audio/visualización”. El desarrollo de la reunión del Consejo quedaría reflejada en el Acta de forma semejante a un Acta notarial de presencia, y la única particularidad podría ser la firma del requerimiento para la presencia del Notario, que en mi opinión, y esto no está regulado normativamente, se puede hacer por una solicitud vía email, o por un documento con firma digital, que queda incorporada al acta y en su caso ratificado al tiempo de iniciarse la reunión de forma “audio/visual”.

    Muchas gracias.

    Un cordial saludo

    Simón

  22. Buenos días, Justito: ¿Qué alcance tendría la expresión «sin que puedan reclamarse nada más por ningún concepto» que vienen en una cláusula en un acta de manifestaciones que fue hecha con posterioridad a la escritura de aceptación y adjudicación de herencia de tres hermanos a partes iguales . Quiere decir esa cláusula que si no están bien hechas las adjudicaciones no pueden reclamarse , si no se han hecho bien las particiones económicamente? con la revocación de poderes y el burofax comunicándolo a los hermanos sería suficiente? Gracias.
    Gracias, Un saludo,

    • Buenos días Raquel:

      Pues por lo que parece, se firma una herencia diciendo algo y luego un acta de manifestaciones diciendo «lo contrario» o añadiendo algo más. Suena a trasfondo no contado en la herencia y no me gusta.

      Tendría que ver el acta y saber su íntegro contenido, pero lo que casi le aseguro es de que eso yo no lo firmo. YO no dejo a la gente decir chorradas en mis documentos. «Eso lo dices en la herencia o te vas a freír puñetas», le diría (a firmar a otro sitio, quiero decir).

      No puedo ayudarla más. Eso se haría porque alguien lo recomendó hacer así y a esa persona debería preguntarle.

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  23. Alberto de la Vega

    Hola Justito, en estos tiempos que corren no tendrá un modelo de protocolización y adveración de testamento ológrafo?
    Muchas gracias

  24. Buenos días

    En primer lugar, agradecerle su dedicación y generosidad, al compartir su inteligencia y conocimiento a través de su web. Más, si cabe, en estos tiempos.
    Me permito, al hilo de la consulta formulada por otro particular en relación con la figura susitución fidericomisaria, si bien en este caso sometidos al régimen de Derecho Civil Foral Aragón:

    ¿Qué fórmula testamentaria permite «blindar» la herencia que el causante dejará a un hijo (algo «pródigo»…), y evitar el derecho de usufructo vidual de la cónyuge de dicho hijo (usufructo sobre todos los bienes), garantizando la percepción última del bien por el nieto?

    ¿Se lograría mediante la designación en el testamento de legatario fiduciario al hijo del causante y de fideicomisario al nieto del causante (hijo del legatario fiduciario), actualmente menor de edad?. Esta fórmula ¿deja sin efecto el futuro derecho de usufructo vidual de la cónyuge del hijo -actualmente derecho expectante-?

    Gracias por anticipado. Un cordial saludo,

    • Hola Pilar:
      Gracias por sus palabras. Le aseguro que no es fácil mantener todo este tinglado sin más ayuda que la de algunos compañeros y la de mi informático que ya es un amigo en el que apoyarme cuando me desanimo.
      No he ejercido en Aragón y tengo oxidado lo que poco supe al de su derecho civil, así que no me atrevo a aconsejar.
      En estos días con menos horas en mi despacho y menor capacidad de concentración en casa, resulta difícil ponerse con algo casi desde cero.
      Cuando pase esto, volvemos a hablar y, entonces, aceptaré el reto.
      Saludos, gracias y ánimos, Justito El Notario.

  25. Buenos días, tengo una herencia gravada con un fideicomiso sin capacidad de disposición por el fiduciario, y en la cláusula de adjudicación del bien gravado a favor del fiduciario y de los fideicomisarios no se exactamente cómo indicar el valor de cada adjudicación. Se que se rigen en cuanto a valoración por la fórmula del usufructo al no poder disponer el fiduciario del bien. No tendrá usted algun modelo de herencia de este tipo o alguna cláusula?. No son fáciles de encontrar en los formularios notariales. Gracias de antemano. Gran labor la que hace con sus publicaciones. Nos sirven de guía a muchos como yo. Mil gracias por todo lo que aprendemos con este blog.

  26. Buenas tardes Justito, es usted un pozo de sabiduría con la que todos los días aprendo algo nuevo. Me preguntaba si usted me puede ayudar. Se me plantea redactar un acta de fijación de saldo para la reclamación judicial del principal e intereses de un préstamo hipotecario entre particulares. No puedo darle forma conforme al articulo 218 del RN (creo que puede entrar por el 219), entre otras cosas también porque no pactaron el famoso pacto de liquidez. En la escritura de constitución viene reflejado, el principal, el plazo de 6 meses para la devolución, el tipo de interés, y el tipo de interés de demora y el tipo de subasta en caso de ejecución. El en cargo me lo hace un letrado que tras presentar la demanda donde aparece todos los datos desglosados de la liquidación, ha recibido una providencia solicitándole la presentación de dicha Acta ante fedatario publico.
    Muchas gracias por adelantado, no sabe usted la gran labor que hace con sus publicaciones. Su blog esta en primer lugar en mi lista de favoritos.

    • Buenas tardes Pepe:
      Muchas gracias por sus palabras. Hace que merezca la pena el esfuerzo que se imaginará no es pequeño.
      Me temo que no voy a poder ayudarle pues estoy completamente pez en actas de fijación de saldo.
      Tengo un modelo buenísimo pero aún pendiente de editar.
      Lo siento¡ Un abrazo, Justito El Notario.

  27. Buenos días
    Se puede realizar un acta de manifestaciones negando la existencia de cualquier derecho sobre participaciones de una sociedad limitada? y por lo tanto sobre cualquier inmueble cuya titularidad corresponde a esa sociedad?
    Saludos

  28. Mª Isabel Marina Vara

    Buenos días, quisiera saber si hay algún modelo de subsanación de una escritura de cancelación de hipoteca del Banco Santander. Ya que he ido al Registro de la Propiedad a registrarla y me han dando una Nota de clasificación negativa, y llevo desde el mes de octubre pidiendo al notario que la haga, ya que me han dicho en el Registro que es la Notaria quien tiene que hacer la subsanación o diligencia. He ido hablar a la notaria y creo que no tienen ni idea de como hacerlo.
    En la Nota de Clasificación Negativa, piden acreditar los negocios jurídicos y la inscripción en el Registro Mercantil del Banco Santander, S.A. (mi hipoteca era del Banco Popular, el cual sabemos todos que lo compro el Santander por muy poco dinero)
    Ruego si me pueden informar de como hacer la subsanación o diligencia que tengo que adjuntar a la escritura, ya que en la Notaria creo que me están dando largas
    Un saludo,

    • Buenas tardes Mª Isabel:
      Tendría que ver esa nota y la escritura errónea para saber el problema con exactitud (no parece gran cosa, la verdad).

      Pero no puedo ayudarla, como comprenderá. NO puedo dedicar mi tiempo a ver documentación de asuntos que no he firmado yo y por los que no vería un céntimo en caso de ayudarla.

      El objeto de esta sección de consultas es otro.
      Lo siento, saludos, suerte (y no vaya más a esa notaría que no somos todos iguales¡)
      Justito El Notario

    • El Notario que le hizo la cancelación, tiene que formalizar una diligencia adicional, diciendo que mediante escritura ante el Notario de xxx Don xxx el día xxx con el número xxx de orden, se fusionaron el Banco xx, S.A., y el “BANCO xxx, S.A.”, por absorción de la primera por la última, resultando la sociedad absorbente BANCO xxx, S.A. subrogada en todos los derechos y obligaciones de la absorbida BANCO xxx, S.A. Dicha escritura de fusión cuya copia he tenido a la vista se encuentra inscrita en el Registro Mercantil de xx al tomo xx, folio xx, hoja xxx, inscripción xxxª.

      • Buenos días Enrique: Lo siento pero no publico datos particulares de ninguna clase en mi blog.
        Le agradezco su colaboración pero es mi política.
        Gracias, saludos, Justito El Notario.

      • Jaime Medina Mex

        Fui a Banco azteca a cobrar un préstamo a la palabra, el documento que manda bienestar, como no tengo apellido paterno y así esta en mi acta y INE solo un apellido, bienestar cuando manda el documento que iba a firmar pone al final xxxx creo que solo fue para rellenar ese espacio y proseguir en su sistema, el documento llega y al fin la donde se firma tiene el nombre de la persona así, Rut Noemi Pan xxxx, el banco argumenta que como no está así en mi INE no entrega los recursos asignados, que porque su sistema no acepta esas xxxx al final y así no está el INE, cuando a todas luces fue para proseguir y terminar ese documento, puede el banco argumentar eso

        • Buenos días Jaime:
          Parece que escribe usted desde México y yo soy Notario en España.
          NO sabría que decirle, salvo que ha tenido usted muy mala suerte pues intentando salir de un problema tal vez se haya metido en usted en otro de peor solución.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  29. Buenas noches.
    Me podría facilitar un modelo notarial para la cesión de una calle, ya segregada, al Ayuntamiento de Murcia.
    Muchas gracias por sus enseñanzas a los ciudadanos de «a pie»

    • Buenas tardes:
      Pues una cosa muy sencilla sería esta (tras contar todo lo que hay que contar):
      «D) CESIÓN DEL RESTO DE FINCA MATRIZ DESTINADO A VIALES: Los comparecientes, según son dueños, llevan a cabo la cesión para viales de dicho resto de finca al Excelentísimo Ayuntamiento de xxxxx conforme a las vigentes normas subsidiarias de planeamiento urbanístico de dicho Ayuntamiento, con cuanto a dicha finca le sea anexo e inherente, libre de cargas y arriendos, al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos por un valor de xxxxx, cuyo Ayuntamiento acepta y adquiere».
      Gracias por su palabras.
      Saludos y una caña, si se tercia en

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario

  30. Modelo de escritura de compraventa de acciones de sociedad suspendida de cotización en bolsa

  31. Hola buenas noches mi pregunta es la siguiente necesito empadronar a mi hijo en España pero me piden una autorización de su padre que este vive en EEUU que debo hacer ¿. Él dice que quiere hacer un papel que me de el poder de hacer cualquier diligencia en el futuro pa a el no tener que estar haciendo papeles que me recomiendas ¿.. Gracias

    • Buenas tardes Alicia:
      Mañana precisamente escribo sobre este tipo de poderes.
      Un poder general en el ámbito de la patria potestad es delicado. Mi costumbre es hacerlos con la explicación de que no constituyen una delegación de la patria potestad e indicando el motivo por el que se otorgan.
      Si ese poder se hace en EEUU, aquí puede ser visto con reservas (no tenemos mucho que ver con lo que se hace allí). Mi consejo es que lo haga aquí o que lo haga en un Consulado español. En cualquier caso, debe consultar a su abogado o Notario. Es un tema delicado para tomar una decisión por este conducto.
      Saludos. Justito El Notario.

      • Muchísimas gracias

      • Hola, tengo que hacer una reclamación por un sorteo público de una finca que se ha hecho sin avisar a los interesados y no sé cómo se redacta el documento.
        Alguien puede ayudarme ?

        • Buenas tardes:
          Si es un sorteo público, ¿quienes son los interesados? ¿alguno de los dueños?
          Tendría que concretarme un poco más y aún así no creo que pueda ayudarle.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • El sorteo es de una finca del ayuntamiento del pueblo por la que participé en la puja «sobre cerrado». Quiero poner una reclamación ya que no se me avisó del sorteo.

          • Buenos días Ana:
            Pues podría hacer usted un requerimiento notarial para que se notifique su queja o reclamación a la Administración, pero dependiendo de que es lo quiera hacer exactamente puede que no sea viable pues los Notarios no podemos requerir a la Admon. aunque si hacerle notificaciones.
            Tendrá usted que acudir a la notaría y consultarlo, aunque tal vez sea más viable que lo haga ante la propia Administración.
            Saludos y suerte, Justito El Notario

  32. cómo se puede hacer un poder notarial a un familiar si se tiene una enfermedad muy grave que obliga a estar sedado continuamente y problemas de memoria, ni puedo salir del hospital ni el médico permite las visitas