Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Hay que firmar actas negativas. El personal no debe irse sin mas cuando resulta que el proceso no ha sido transparente.

Hace poco me preguntaba alguien: ¿Cuándo se debe rechazar un acta de transparencia? Pues aquí van un par de ejemplos.

 

Acta negativa de comprobación de cumplimiento del principio de transparencia material con comparecencia del cónyuge “no disponente”

NÚMERO 

En xxxxx, mi residencia, siendo las xxxx, del día xxxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges

Los cónyuges

Intervienen todos en su propio nombre y derecho, haciéndola Doña XXXX, al ser la finca hipotecada, la vivienda habitual del matrimonio, y tienen a mi juicio, la capacidad legal suficiente e interés legítimo para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que se encuentra en fase precontractual una novación de préstamo hipotecario sujeta a las normas de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI) en el que intervienen como partes:

En calidad de prestatario: El Sr. XXX.

En calidad de avalistas: Los Sres. XXXX.

En calidad de cónyuge no propietario del inmueble hipotecado: La Sra. XXXX.

Por la parte prestamista, la entidad financiera: “BANK”, titular del NIF XXXXX, y con domicilio social en la XXXX.

SEGUNDO. Libre elección de notario.

Por tratarse de uno de los elementos esenciales en la citada LCCI, los comparecientes hacen constar que han elegido libremente el otorgamiento tanto de ésta acta como, si procede, de la novación de préstamo hipotecario proyectada, en la notaría a mi cargo.

En consecuencia, expresado su interés en la formalización de la novación de préstamo hipotecario proyectada y en función de la obligación, que a la vez es derecho irrenunciable, de recibir el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la LCCI, ME REQUIEREN para la tramitación de la presente acta.

Considero legítimo su interés, declaro aplicables las normas de la citada LCCI en función de sus manifestaciones y acepto el requerimiento que cumpliré en éste acto y, en su caso mediante diligencias sucesivas.

TERCERO. Entrega de documentación.

Hago constar que he tenido en mi poder la documentación precontractual prevista en el Art. 14 de la LCCI desde el día XXXX, que he recibido tal documentación de forma telemática segura a través la plataforma SIGNO (Sistema Integrado de Gestión Notarial), medios de los que resulta acreditada la fecha de XXX, en la que tales documentos fueron incorporados a la aplicación informática, cuya documentación es la misma que se incorpora a la presente acta.

De conformidad con las Instrucciones de la D.G.R.N. de 14 de Junio de 2019 y de 20 de Diciembre 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado dictada al efecto, considero el día XXXX como día de entrega de la documentación, y hago constar que es la de inicio del plazo de 10 días previsto en la Ley como período de reflexión, antes de cuyo fin no podrá otorgarse el préstamo hipotecario, de lo que expresamente informo.

CUARTO. Documentación del Art. 14 LCCI.

En los términos dichos, se me ha hecho entrega de la documentación siguiente:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada, en adelante FEIN, equivalente a oferta vinculante, vigente hasta el día XXXX. Compruebo que reúne los requisitos previstos en la Ley.

b) La Ficha de Advertencias Estandarizadas, en adelante FIAE. Compruebo que reúne los requisitos previstos en la Ley.

c) Tipo de interés. Se trata de un préstamo a tipo de interés variable, por lo que hay documento separado relativo a escenarios de evolución de tipos de interés.

d) Una copia del proyecto de contrato. Compruebo que dicho proyecto se corresponde con condiciones generales depositadas en el registro correspondiente con números de entrada XXXXX, de fecha XXXX, mediante consulta a su web informativa.

e) Proyecto de distribución de gastos.

f) Detalle de las condiciones de las garantías del seguro que exige la entidad acreedora para el riesgo de incendio, explosión, tormenta y elementos naturales distintos de la tempestad, energía nuclear y hundimiento del terreno, previsto en la Ley del Mercado Hipotecario (Seguro multirriesgo hogar).

g) Documento con la advertencia al prestatario y avalistas de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario que elijan para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega.

h) Y la manifestación firmada por la parte prestataria, en la que declara que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido por la parte prestamista.

Ante mí, los comparecientes se ratifican (o aceptan en el caso de la esposa del Sr. Prestatario) en dicha manifestación y, una vez examinados los documentos antedichos, declaran su identidad en cuanto al contenido con los que fueron entregados y explicados por los representantes de la entidad prestamista. Quedan incorporados a la presente acta conforme a lo previsto en la Ley.

Consta en dicha documentación que el prestamista no está prestando servicios de asesoramiento al prestatario.

Advierto expresamente que sólo caben alteraciones respecto de las condiciones proyectadas en cuanto sean más beneficiosas para la parte prestataria conforme a lo previsto en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (R.D.L. 1/2007) o cuando se trate de corregir errores meramente materiales.

QUINTO. Información individualizada y asesoramiento notarial. En cumplimiento del mandato del Art. 15.2.C) de la LCCI procedo yo la Notario HAGO CONSTAR:

Asesoramiento notarial:

He informado al prestatario, a los avalistas y a la esposa del Sr. Prestatario prestándoles el asesoramiento adecuado relativo a todas y cada una de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que les he ido leyendo, en cuanto a las condiciones económicas allí establecidas, y respecto de las cuales les he explicado, siempre atendiendo a los aspectos que por mi parte o por la suya –de cada cual- parecía más necesitada de explicación, en atención a las circunstancias del caso.

He efectuado dichas explicaciones en la medida de mi comprensión, incluyendo ejemplos de aplicación práctica en diferentes situaciones de coyuntura económica. Asimismo he adaptado la información a las características y circunstancias de los comparecientes conforme a lo previsto en el Art. 147 del Reglamento Notarial.

SEXTO. Preguntas especiales formuladas por los comparecientes y TEST.

Una vez prestado el asesoramiento legal en los términos vistos, informo a los comparecientes de que, según la Ley, se deben reflejar en éste acta las cuestiones planteadas por ellos.

Declaran que no habían sido informados de XXXX, por lo que no se responde al TEST que establece la Ley como comprobación de la adecuada comprensión por parte de los comparecientes de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados.

SÉPTIMA.- Transparencia material.

Conforme a lo expuesto, los comparecientes manifiestan que no aceptan el contenido de los documentos descritos ni las condiciones de la oferta efectuada por el prestamista.

En vista de las actuaciones practicadas, de las manifestaciones de los prestatarios, avalistas y de la esposa del Sr. Prestatario, y de mi propia apreciación, DECLARO, siendo las XXXX, NO CUMPLIDO EL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL conforme al artículo 15 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, por lo que no podrá procederse al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, una vez vencido el plazo de DIEZ DÍAS naturales a contar desde el día XXXX.

 

Otra variante

 

QUINTO. Información individualizada y asesoramiento notarial. En cumplimiento del mandato del Art. 15.2.C) de la LCCI yo, el Notario, hago constar que el asesoramiento se inicia consultando a los comparecientes si eran conscientes de que el préstamo era concedido a todos ellos y todos ellos me han contestado que desconocían ese extremo por lo que no ha sido posible continuar con dicho asesoramiento.

SEXTO. Preguntas especiales formuladas por los comparecientes. No ha habido lugar a su formulación.

SÉPTIMO. Test. No ha llegado a practicarse.

OCTAVO.- Transparencia material. En vista de las actuaciones practicadas, de las manifestaciones de la parte prestataria e hipotecante y de mi propia apreciación, DECLARO INCUMPLIDO EL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL conforme al artículo 15 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, por lo que no será posible el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario.

 

Así lo dicen y otorgan.

 

Hago las reservas y advertencias legales pertinentes, especialmente las relativas a la petición de copias de la presente por parte de la entidad prestamista o por la parte prestataria si dicha petición no es realizada en condiciones de transparencia conforme a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y conforme al Reglamento Notarial.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de XXXX, sita en XXXX, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta acta por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en seis folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie XXX, números XXXX y los XXXX anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

 

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.                       TOTAL:                          (Impuestos excluidos)

 

 

Al borde del acta negativa

SÉPTIMO. Test. Como comprobación de la adecuada comprensión por parte de los comparecientes acerca de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados, responde cada uno de ellos a un TEST, conforme al modelo aprobado mediante Circular Vinculante del Consejo General del Notariado, de fecha 13 de Junio de 2019. Lo firman en mi presencia y quedan unidos a esta matriz.

NOTA: Lo de la adecuada comprensión no es correcto y hay que decirlo de otra manera.

A la pregunta: “¿El banco le ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido satisfactoriamente a sus preguntas?”, ambos responden que NO por lo que les solicito aclaración al ser una pregunta clave en el análisis de la transparencia del proceso, manifestando que “el proceso de negociación de su hipoteca comenzó en noviembre-diciembre de 2023 y ha sido dificultoso habiendo sufrido la dejadez de los empleados de la oficina de * y la derivación de su expediente de unos empleados a otros, puede que en ocasiones por razón de las fiestas navideñas y vacaciones, habiéndose producido una falta de comunicación fluida y un  intercambio de multitud de correos electrónicos, habiendo llegado finalmente a un resultado aceptable”.

Estimo una vez efectuada la pertinente aclaración que el TEST arroja resultado POSITIVO circunstancia que comunicaré a través de la plataforma SIGNO.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario