Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

¿Y por qué no declararon el final de obra de la piscina cuando declararon el final de obra de la vivienda?, pregunté. Pues muy fácil me dijo la señora: porque no teníamos dinero para hacerla y no la hicimos.

El detalle de no haberla construido en su momento daba lugar ahora a varias particularidades (dificultades) en el final de obra:

• No tenían todos los documentos necesarios para hacerlo con arreglo a proyecto y licencia.
• Había suficiente antigüedad en el Catastro pero la piscina se había dado de alta con algún metro menos de los proyectados y autorizados (tal vez la diferencia pudiera estar en el bordillo o zona de tránsito alrededor de la piscina).
• La piscina había pagado ya su impuesto al ser declarada en construcción por lo que entendía que ahora no correspondía pagar (y así lo hice constar).
• Había una pequeña diferencia de superficie de suelo respecto de Catastro que se hacía necesario coordinar.
• Tampoco estaban bien catastradas las demás edificaciones (un caso mas de incorrecta alta catastral) circunstancia que sopesamos decidiendo actuar a nivel catastral.

Con todo esto, el otorgamiento llevó un rato y hubo que  pensarse bien algunas cosas. No comprendo como se ha estimado que la obra nueva es una escritura apropiada para la videoconferencia. Salvo por ser declarativa y unilateral, no tiene nada de sencilla.

Y al Catastro ya le vale. Dan de alta mal la mitad de las edificaciones.

Además, por si era poco para una teóricamente sencilla escritura (acta) había un condicionamiento por falta de aportación de la licencia de primera ocupación que dejamos listo para cancelar (y que supimos gracias a la nota) y una hipoteca pagada a un Banco que no existe actualmente y que estaba sin cancelar con lo que tuve que explicar qué hay que hacer con una hipoteca pagada que no consta cancelada en el registro. También solicitamos la cancelación de la limitación inter-vivos derivada de la  falta de seguro decenal por tratase de auto-promotor.

 

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y, al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que * son dueños en pleno dominio para su comunidad conyugal, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= RÚSTICA: Tierra viña y labradío secano, sita en *, en realidad *, paraje “*.

Superficie: Una hectárea cincuenta áreas y sesenta y cinco centiáreas (15.065 m2), según título y registro, y una hectárea, cincuenta áreas y noventa centiáreas (15.090 m2), según catastro.

Dentro de cuyo perímetro se encuentra una vivienda unifamiliar aislada de planta baja para vivienda y sótano para garaje, con todas las instalaciones y servicios de agua y luz eléctrica, y señalada catastralmente como *.

Superficie: Tiene una superficie total construida de doscientos noventa y ocho metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (298,66 m2), de los cuales doscientos cuarenta y seis metros y noventa decímetros cuadrados (246,90 m2) corresponde a la planta baja y cincuenta y un metros setenta y seis decímetros cuadrados (51,76 m2) a la planta sótano.

Ocupando una superficie total de parcela de doscientos cuarenta y seis metros, noventa decímetros cuadrados (246,90 m2), estando destinado el resto de la parcela a huerto familiar, zona de acceso y EN CONSTRUCCIÓN a una piscina de diez metros por cinco coma cincuenta metros, es decir, cincuenta y cinco metros cuadrados (55 m2).

Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada.

Linderos de la total finca: Norte, parcela * catastrada a nombre del Ayuntamiento de *, si bien manifiestan ser de Delfina Rico Poveda, parcela * de * y parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de * que es camino y parcela * de *; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * del Ayuntamiento de * que es camino.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, Finca registral número * (Código Registral Único *).

DATOS CATASTRALES:

Del terreno: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

De las edificaciones: *.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los comparecientes a efectos de la presente, fotocopias de las cuales, con valor de testimonio, quedan incorporadas a esta matriz.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro:  Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Subsidiariamente se pide la tramitación del expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

TÍTULO: En cuanto al terreno, el de agrupación en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, y en cuanto a la obra existente en su interior, el de declaración de obra nueva en construcción, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, habiéndose declarado su final en cuanto a la vivienda, en virtud de acta, autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca a favor del “Banco de *a, S.A.”, en garantía de un préstamo de * de principal.

Consta en dicha nota que “terminada la construcción deberá solicitar ante el Ayuntamiento Licencia de Primera Ocupación, a cuya solicitud acompañará el certificado que acredite el final de obra y acta de recepción (Art. 19 de la Ley 8/2007 de 28 de Mayo del Suelo)”.

A su solicitud se incorpora testimonio de dicha licencia solicitándose la cancelación de dicha nota.

Igualmente consta una limitación intervivos, para su transmisión por un plazo de diez años desde el final de obra 30 de Octubre de 2008, en virtud de la Disposición Adicional Segunda, de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, cuya cancelación se solicita si procede.

Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, constituyendo la vivienda de sus propietarios en España.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de los títulos reseñados, de las manifestaciones de sus propietarios, y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Además, en dicha nota consta igualmente que: “Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario”.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores”.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

SEGUNDO.- Que la obra en construcción en cuanto a la piscina descrita en el expositivo anterior se halla completamente finalizada quedando la descripción de la misma con arreglo a la antigüedad y descripción resultantes de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, incorporada a la presente del siguiente modo:

= RÚSTICA: Tierra viña y labradío secano, sita en *, en realidad *, paraje “*.

Superficie: Una hectárea cincuenta áreas y sesenta y cinco centiáreas (15.065 m2), según título y registro, y una hectárea, cincuenta áreas y noventa centiáreas (15.090 m2), según catastro.

Dentro de cuyo perímetro se encuentra una vivienda unifamiliar aislada de planta baja para vivienda y sótano para garaje, con todas las instalaciones y servicios de agua y luz eléctrica, y señalada catastralmente como *.

Superficie: Tiene una superficie total construida de doscientos noventa y ocho metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (298,66 m2), de los cuales doscientos cuarenta y seis metros y noventa decímetros cuadrados (246,90 m2) corresponde a la planta baja y cincuenta y un metros setenta y seis decímetros cuadrados (51,76 m2) a la planta sótano.

Ocupando una superficie total de parcela de doscientos cuarenta y seis metros, noventa decímetros cuadrados (246,90 m2), estando destinado el resto de la parcela a huerto familiar, zona de acceso y a una piscina de cuarenta y seis metros cuadrados (46 m2).

Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada.

Linderos de la total finca: Norte, parcela * catastrada a nombre del Ayuntamiento de *, si bien manifiestan ser de Delfina Rico Poveda, parcela * de * y parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de * que es camino y parcela * de *; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * del Ayuntamiento de * que es camino.

TERCERO.- Esto expuesto, formalizan la presente acta, de conformidad con las siguientes,

C L Á U S U L A S:

PRIMERA.- Declaran la finalización total de la obra (en cuanto a la piscina) existente sobre la finca descrita en el Expositivo Primero, con la antigüedad que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica antes citada, y solicitan la constancia de dicha finalización total y de la rectificación de la descripción de la finca sobre la que se encuentra, en el sentido antes apuntado, en el Registro de la Propiedad.

La valoración de la piscina objeto de declaración de final de obra fue incluida en la de la total obra declarada en construcción en la escritura anteriormente citada por lo que procede liquidación exenta para el presente final de obra.

SEGUNDA.- Manifiestan * que:

.- la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad.

-. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente.

– y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Generalitat Valenciana.

SEGURO DECENAL: Manifiestan * que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías.

CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana.

LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.

MANIFESTACIÓN FINAL: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la Ley de Ordenación de la Edificación, en especial las relativas a la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es compareciente/s queda/n informado/s de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el/los otorgante/s obligado/s a facilitar los datos personales, y estando informado/s de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a *. Asimismo, tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de Diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por sí mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo todos constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie  *, número * y los * folios posteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

 

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.                               TOTAL:                         (Impuestos excluidos)

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario