Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Qué desastrosas son las subrogaciones de acreedor desde que ya no es obligatoria la notificación por vía notarial al antiguo acreedor hipotecario.

En este caso hemos tenido problemas:

1. Con la certificación de saldo que fue entregada en mano al deudor por el Banco viejo que cobró comisión sin poder hacerlo (por eso imagino que quería entregarla en mano: para que el pobre deudor se retratara con una firmita por la que aceptara la comisión que era de 20 Euros para más señas). Atención, sobre este tema, a este trabajo de Antonio Longo: SOBRE LA SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO SIN EMISIÓN DEL CERTIFICADO DE DÉBITO. Y si se entrega la certificación, ¿pero fuera de plazo? Bueno, si se admite que no la haya, debería admitirse que se entregue fuera de plazo pero respetando luego los quince días, ¿no? Y si admitimos que no se entregue o que se entregue fuera de plazo, ¿también aceptamos que se entregue en mano y quede al margen de la comunicación entre acreedores? Pues quien puede lo más, puede lo menos, ¿no? No lo sé, la verdad, pero esto es un auténtico despropósito.
2. Con la cadena de correos electrónicos entre las dos entidades que son sencillamente patéticos y propios de mercachifles y que me perdonen los mercachifles.
3. Con el cálculo de la comisión de cancelación del Banco viejo y con la comisión de apertura que no aparecía en el borrador y sí en la FEIN.
4. Con la Oferta Vinculante que caducaba antes de que pudiéramos firmar la subrogación (en el último de los diez días) por lo que ha habido que prorrogarla “de aquella manera” y después de convencer al Banco nuevo de que yo tenía razón. Esto fue lo que tuve que explicarles: “Sí, en principio es lo que parece pero ¿está claro que hay contar desde el xxx? La entrega a la que se refiere (y si comparáis este caso con el de otras FEIN lo comprobaréis) no es la de la FEIN sino que es la de la primera Oferta Vinculante con la que comienza este proceso subrogatorio. Si no fuera así, no tendría sentido que la redacción de las dos líneas que me llevan a esta conclusión no sea la misma que la que se hace en cualquier otra FEIN que no forme parte de un proceso de subrogación. En conclusión, necesitamos prórroga porque no llegamos a tiempo. ESTO ES LO QUE DICE la Ficha Europea de Información Formalizada de este caso: “El presente documento se extiende para Doña XXXX, a XXXX …. Esta oferta será válida para el banco durante el plazo de 45 días a contar desde la fecha de entrega a la entidad bancaria”. “Entrega a la entidad bancaria” dice. Sin embargo en las OPERACIONES GENÉRICAS HIPOTECAS *** se dice: “El presente documento se extiende para xxxx xxx, a xxxx. … La información que figura a continuación es válida hasta el xxxx”. Y nada más. ¿Por qué esa diferencia? ¿Por qué dice entrega a la entidad bancaria? ¿De qué? Pues del certificado de deuda tendrá que ser. ¿De cuál? Pues en este caso solo tenemos uno y es de xxxx, así que 7 días de marzo+30 días de abril=37 … así que el 8 de Mayo vence la oferta y ese día no podemos firmar porque no se ha cumplido el plazo del acta. Acepto explicaciones razonables pero yo no veo que sea como el Banco dice y esta operación ya tiene demasiados puntos endebles para ponerle una complicación más. Saludos, Justito El Notario“. Me dieron la razón al poco rato. Justito win.
5. El asunto de la prórroga es muy discutido y parece que existen dos corrientes la que exige prórroga por plataforma antes de haber caducado la FEIN para poder firmar y la que entiende que no existen argumentos de peso para pensar que deba recibirse por la plataforma y antes de la caducidad de la FEIN. La prórroga se documentaría mediante diligencia en el acta pero el debate está mas bien en el cómo y el cuándo que en el detalle del aspecto formal.

 

Añadiré por dejarlo recogido en algún lugar de mi blog que la DGSJyFP se ha posicionado en relación a los seguros de vida asociados a préstamos hipotecarios: BOE-A-2023-5658. Viene a decir que el seguro de vida es admisible tanto como vinculado como combinado. Otra cosa son los requisitos de transparencia, tema que la DG no trata. Dicho de otro modo, es válido el seguro protección de pagos vinculado financiado, siempre que no sea obligatorio contratarlo con el Banco. Si fuera obligatorio, no podemos darlo por válido para el acta de transparencia. Sobre la materia hay un magnífico trabajo de Antonio Longo en nnyrr.

 

Vamos a por el modelo que tiene algunas particularidades.

 

NÚMERO 

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DOÑA

Los cónyuges

Intervienen en su propio nombre y derecho y, tienen a mi juicio, la capacidad legal suficiente e interés legítimo para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que se encuentra en fase precontractual una subrogación de acreedor de préstamo hipotecario sujeta a las normas de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) en el que intervienen como partes:

En calidad de parte prestataria e hipotecante: DOÑA xxx.

En calidad de parte fiadora: Don XXX y DOÑA xxx.

En calidad de parte prestamista, la entidad financiera: “XXX, S.A.”, titular del NIF xxx, y con domicilio en XXX.

SEGUNDO. Libre elección de notario.

Por tratarse de uno de los elementos esenciales en la citada LCCI, las partes prestataria e hipotecante y fiadora hacen constar que han elegido libremente el otorgamiento tanto de ésta acta como, si procede, de la subrogación de acreedor de préstamo hipotecario, en la notaría a mi cargo.

En consecuencia, expresado su interés en la formalización de la subrogación de acreedor de préstamo hipotecario proyectada y en función de la obligación, que a la vez es derecho irrenunciable, de recibir el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la LCCI, ME REQUIEREN para la tramitación de la presente acta.

Considero legítimo su interés, declaro aplicables las normas de la citada LCCI en función de sus manifestaciones y acepto el requerimiento que cumpliré en éste acto y, en su caso mediante diligencias sucesivas.

TERCERO. Entrega de documentación.

Hago constar que he tenido en mi poder la documentación precontractual prevista en el Art. 14 de la LCCI desde el día XXXX, que he recibido tal documentación por medios telemáticos seguros, establecidos por la Agencia Notarial de Certificación Notarial (ANCERT) a través de la plataforma SIGNO (Sistema Integrado de Gestión Notarial), medios de los que resulta acreditada la fecha de XXXX, en la que tales documentos fueron incorporados a la aplicación informática, cuya documentación es la misma que se incorpora a la presente acta.

De conformidad con las Instrucciones de la D.G.R.N. de 14 de Junio de 2019 y de 20 de Diciembre 2019 dictadas al efecto, considero el día XXX como día de entrega de la documentación, y hago constar que es la de inicio del plazo de 10 días previsto en la Ley como período de reflexión, antes de cuyo fin no podrá otorgarse la escritura de subrogación de acreedor de préstamo hipotecario, de lo que expresamente informo.

CUARTO. Documentación del Art. 14 LCCI.

En los términos dichos, se me ha hecho entrega de la documentación siguiente:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada, en adelante FEIN, que compruebo que reúne los requisitos previstos en la Ley y tiene una vigencia de 45 días a contar desde la fecha de entrega a la entidad bancaria, cuyo plazo, mediante ANEXO DE COMUNICACIÓN DE PRÓRROGA DEL PLAZO DE VALIDEZ DE LA FEIN/Oferta Vinculante, ha sido prorrogado 30 días más sin que la prórroga afecte al clausulado del futuro contrato.

Dicho documento, recibido a través de mí correo electrónico corporativo con fecha 4 de Mayo de 2021, queda incorporado a la presente matriz.

b) La Ficha de Advertencias Estandarizadas, en adelante FIAE. Compruebo que reúne los requisitos previstos en la Ley.

c) Tipo de interés. Se trata de un préstamo a tipo de interés FIJO, por lo que NO hay documento separado relativo a escenarios de evolución de tipos de interés.

d) Una copia del proyecto de contrato. Compruebo que dicho proyecto se corresponde con las condiciones generales depositadas en el registro correspondiente con número de entrada XXXX, de fecha XXXX, mediante consulta a su web informativa.

e) Documento con distribución entre las partes de los gastos referentes a esta operación.

f) Documento informativo en el que se indican las condiciones que tiene que reunir la póliza del seguro de daños que exige la entidad acreedora, previsto en la Ley del Mercado Hipotecario, y en garantía del cumplimiento de las obligaciones dimanantes del préstamo.

g) Documento con la advertencia a las partes prestataria e hipotecante y fiadora, de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario que elijan para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega.

h) Y la manifestación firmada por las partes prestataria e hipotecante y fiadora, en la que declaran que han recibido la documentación, y que le ha sido explicado su contenido por la parte prestamista.

Adicionalmente incorporo a la presente, la Oferta Vinculante y la Certificación de Saldo que la legislación vigente exigen para que se pueda proceder al otorgamiento de la subrogación una vez superado el periodo de quince días legalmente establecido para la entrega, en cuya certificación consta el importe de la comisión por compensación por riesgo de tipo de interés que se estima por xxxx en XXXX, y por el xxxx en XXXX.

Ante mi, los comparecientes se ratifican en dicha manifestación y, una vez examinados los documentos antedichos, declaran su identidad en cuanto al contenido con los que fueron entregados y explicados por los representantes de la entidad prestamista. Quedan incorporados a la presente acta conforme a lo previsto en la Ley.

Consta en dicha documentación que el prestamista no está prestando servicios de asesoramiento a los prestatarios.

Advierto expresamente que sólo caben alteraciones respecto de las condiciones proyectadas en cuanto sean más beneficiosas para la parte prestataria conforme a lo previsto en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (R.D.L. 1/2007) o cuando se trate de corregir errores meramente materiales.

QUINTO. Información individualizada y asesoramiento notarial. En cumplimiento del mandato del Art. 15.2.C) de la LCCI procedo yo la Notario HAGO CONSTAR:

Asesoramiento notarial:

He informado a las partes prestataria e hipotecante y fiadora, prestándoles el asesoramiento adecuado relativo a todas y cada una de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que le he ido leyendo, en cuanto a las condiciones económicas allí establecidas, y respecto de las cuales le he explicado, siempre atendiendo a los aspectos que por mi parte o por la suya –de cada cual- parecía más necesitada de explicación, en atención a las circunstancias del caso.

Las condiciones económicas de esta operación son las siguientes:

– Principal del préstamo:

– Plazo de amortización:

– Tipo de interés: *,00% durante todo el plazo de amortización, que puede ser objeto de bonificación como máximo 1,00 punto porcentual en base a la contratación de los productos de venta combinada que ofrece la entidad prestamista.

– Tasa Anual Equivalente (T.A.E.): *% en el caso de que el tipo de interés no sea bonificado y *% para el supuesto de que se obtenga la máxima bonificación del citado tipo de interés.

– Cuota: * para el caso de que el tipo de interés no sea bonificado y * en el caso de que al tipo de interés se le aplique la máxima bonificación.

– Amortización anticipada: Durante los 10 primeros años un 2,00% (total o parcial) y pasado dicho plazo hasta el final del vencimiento del préstamo un 1,50% (total o parcial).

– Interés de demora: El tipo de interés ordinario vigente adicionado en 3,00 puntos.

He efectuado dichas explicaciones en la medida de mi comprensión, incluyendo ejemplos de aplicación práctica en diferentes situaciones de coyuntura económica. Asimismo, he adaptado la información a las características y circunstancias de los comparecientes conforme a lo previsto en el Art. 147 del Reglamento Notarial.

SEXTO. Preguntas especiales formuladas por los comparecientes. Una vez prestado el asesoramiento legal en los términos vistos, informo a la compareciente de que, según la Ley, se deben reflejar en éste acta las cuestiones planteadas por ella.

Declara no tener en éste momento preguntas ni reservas acerca del contenido del negocio jurídico proyectado por lo que no procede reseñar ninguna.

SÉPTIMO. Test. Como comprobación de la adecuada  comprensión por parte de los comparecientes acerca de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados, responde cada uno de ellos a un TEST, conforme al modelo aprobado mediante Circular Vinculante del Consejo General del Notariado, de fecha 13 de junio de 2019. Lo firman en mi presencia y quedan unidos a esta matriz, siendo su resultado POSITIVO circunstancia que comunicaré a través de la plataforma SIGNO.

OCTAVO.- Transparencia material.

Conforme a lo expuesto, los comparecientes manifiestan que comprenden y aceptan el contenido de los documentos descritos, y por tanto de las condiciones de la oferta efectuada por el prestamista.

En vista de las actuaciones practicadas, de las manifestaciones de las partes prestataria e hipotecante y fiadora y de mi propia apreciación, DECLARO CUMPLIDO EL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL conforme al artículo 15 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, sin que exista obstáculo que impida el otorgamiento de la escritura, una vez vencido el plazo de DIEZ DÍAS naturales a contar desde el día xxx.

Así lo dicen y otorgan.

Hago las reservas y advertencias legales pertinentes, especialmente las relativas a la petición de copias de la presente por parte de la entidad prestamista o por la parte prestataria si dicha petición no es realizada en condiciones de transparencia conforme a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y conforme al Reglamento Notarial.

Especialmente les advierto de la posibilidad de contratar un seguro de vida anual renovable en lugar de un seguro de vida de prima única financiada, y de las diferencias entre ambos, especialmente en cuanto al seguro de vida de prima única de dos aspectos: a) el pago de intereses sobre su importe y b) la no recuperación de la parte de la prima no consumida en caso de cancelación anticipada del seguro.

Asimismo, les informo detalladamente de las modificaciones introducidas por el R.D.L. 19/2022 de 22 de Noviembre, especialmente en cuanto a la comisión máxima aplicable en caso de amortización o reembolso anticipado, y a la suspensión del cobro de la misma para los supuestos del art. 23.5 y 6 de la Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario hasta el día 31 de Diciembre de 2023.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en xxxx, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta acta por mí, el Notario, a los comparecientes éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documento de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en seis folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx  y números xxx y los xxx folios anteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.=

 

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.              TOTAL:                         (Impuestos excluidos)

 

 

Aquí va una opción de diligencia con prórroga a posteriori

Ustedes deciden:

E X P O N E N    Y   O T O R G A N: Primero.- Que han sido informados y conocen el contenido del documento (ANEXO) expedido por la entidad “*, S.A.”, en el que se prórroga el plazo de validez de la FEIN (oferta vinculante) de la operación hipotecaria a que se refiere la matriz que antecede, siendo los prestatarios los Sres. *, ya que la FEIN fue expedida con un plazo de vigencia hasta el *, y al no haberse otorgado antes de dicha fecha la escritura de préstamo hipotecario proyectado, en virtud de dicho documento anexo se ha prorrogado plazo 30 días más, a contar desde la indicada fecha de validez inicialmente establecida, y que dado que no afecta al fondo del clausulado del futuro contrato y tal prórroga se realiza en su exclusivo beneficio, no conllevando el reinicio del proceso ni del cómputo del plazo, los aceptan sin reservas, una vez explicados y habiendo entendido perfectamente su alcance. Dicho documento, recibido a través de mi correo electrónico corporativo con fecha*, queda incorporado a la presente matriz. Así lo dicen y otorgan.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario