Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Últimamente estoy haciendo muchas ventas en comunidad hereditaria. Aunque ocasionan recelos notariales y registrales, lo cierto es que a mí me están dando muy buenos resultados.

En esta, además, teníamos otros líos y cuestiones interesantes que no quería dejar pasar sin recoger en el blog en cuanto a sus aspectos fundamentales puesto que el modelo general de venta en comunidad ya lo tengo recogido.

Me planteé que los herederos agrupasen, pero me pareció demasiado para una venta en comunidad hereditaria.

 

ESCRITURA DE VENTA EN COMUNIDAD HEREDITARIA Y DE AGRUPACIÓN

NÚMERO 

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DOÑA

DOÑA

DOÑA

DOÑA

DON

DON

Y de la otra:

DON

I N T E R V I E N E N:

1).- Los siete primeros en su propio nombre y derecho.

2).- Y el Sr. *, en nombre y representación, en calidad de apoderado, de DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad polaca, no residente en España, casada en régimen legal supletorio de su nacionalidad (régimen de comunidad de gananciales) con Don *, *, con domicilio en * y empadronada en el domicilio * y titular del Documento de Identidad de su país número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.

Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder (y de declaración otorgada por la aquí compradora y por su citado esposo en cuanto a la confesión de privatividad), redactada en idioma polaco, autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada debidamente apostillada el día 2*, me exhibe y yo, el Notario, le devuelvo, junto con traducción al idioma español efectuada por Don *, traductor e intérprete jurado de la lengua polaca del Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión  Europea y Cooperación Español, número *.

En dicha escritura también comparece, como se ha dicho, el esposo de la poderdante, Don *, de nacionalidad polaca y titular del Documento de Identidad de su país número *, a los efectos de manifestar y reconocer en dicho instrumento público que la procedencia de los fondos para la compraventa que se lleva a cabo en la presente escritura por parte de su esposa, Doña *, proviene de su patrimonio privativo.

 

NOTA: No lo había pensado, pero ¿podrían pedir NIF a este señor? No es un acto con trascendencia fiscal aunque al confesión de privatividad pueda llegar a tenerla. El poder con la confesión estaba muy bien hecho y dudo que pueda dar problemas en el registro (en ese registro, concretamente).

 

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.   

 

NOTA: Por si acaso, expresé verbalmente mis dudas.

 

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el contrato de compraventa en comunidad hereditaria y agrupación al que la presente escritura se refiere.

 

NOTA: No dije nada de la confesión. Tal vez hubiera venido bien hacerlo aunque la confesión ya estaba hecha. De hecho, no la minuté por esa razón.

 

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que su mandante no se ha visto afectada por una modificación de su capacidad.

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,

E X P O N E N:

I.- FALLECIMIENTO.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. 

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

IV.-  INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento del causante Don *, se encontraban las siguientes fincas, todas ellas de carácter privativo del causante:

1.= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN FISCAL a fecha de fallecimiento del causante según liquidación número * del Servicio de Gestión Tributaria de *: *.

2.= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN FISCAL a fecha de fallecimiento del causante según liquidación número * del Servicio de Gestión Tributaria de *: *.

3.= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN FISCAL a fecha de fallecimiento del causante según liquidación número * del Servicio de Gestión Tributaria de *: *.

4.= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN FISCAL a fecha de fallecimiento del causante según liquidación número * del Servicio de Gestión Tributaria de *: *.

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES: Las fincas descritas conforman la totalidad de la parcela * del polígono * del Catastro Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastrada en su totalidad a nombre de los herederos de *, madre del causante *), y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, solicitada por los comparecientes a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos de las fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán más adelante al practicar la agrupación y actualización de descripción de finca que se otorga.

TÍTULOS:

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

V.= LIQUIDACIÓN PARCIAL DE HERENCIA Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

Suman los bienes de carácter privativo de Don *, la cantidad de *.

 

NOTA: Ese valor es el valor de la liquidación de Sucesiones. El valor de venta es mas alto y así se indica mas adelante.

 

No proceden deducciones de más deudas en la herencia, no les consta a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por el causante, o hechos u omisiones del difunto de los que se pueda originar responsabilidad civil, según manifiesta.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.

Según la liquidación que practican los comparecientes integra la adjudicación parcial de herencia de Don *, su haber privativo, es decir, la cantidad de *.

B) FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes:

Haber del cónyuge viudo Doña *.

Por el legado de usufructo, la suma de *.

Haber de los hijos y herederos *.

Por herencia de su padre la cantidad total de *, es decir, * cada uno de ellos.

VI.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

Primero.

A).- VENTA EN COMUNIDAD HEREDITARIA. En base a lo dispuesto en el número 1 del Art. 1.000 del Código Civil, previa aceptación pura y simple de la herencia, y en la proporción en que son causahabientes DOÑA * y sus hijos *, INTEGRAN Y VENDEN las fincas objeto de la presente escritura a DOÑA *, que las compra y adquiere, CON CARÁCTER PRIVATIVO (por confesión de su esposo Don *, efectuada en la escritura de poder y declaración antes reseñada), con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

B).- PRECIO. El precio convenido de la presente compraventa (con independencia del valor de adjudicación hereditaria que ha quedado indicado) se fija en la cantidad de * que se declaran recibidos:

 

De dicho precio, por el usufructo vitalicio calculado con arreglo a su edad actual (28%), le corresponde a Doña * la cantidad de *.

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la parcela catastral que por la presente se transmite en el cual consta un valor SUPERIOR (*) al declarado a efectos de la herencia, siendo INFERIOR al valor declarado a efectos de la compraventa.

C).- Declara la parte compradora, conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de las fincas objeto de la presente escritura.

D).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte transmitente manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en las fincas objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo sobre el que se ubican.

E).- MANIFESTACIONES FISCALES: *, manifiestan que fue presentada instancia para liquidar los impuestos en la Agencia Tributaria de *, el día *, expediente *.

Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

Segundo.- AGRUPACIÓN.

DOÑA * AGRUPA, por ser colindantes entre sí las fincas descritas en el expositivo PRIMERO, formando la finca que a continuación se describe, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción total y actualizada:

= RÚSTICA:

Superficie: Dos hectáreas, cincuenta y seis áreas, treinta y nueve centiáreas (25.639 m²), según título y registro, y dos hectáreas, cuarenta y tres áreas, treinta y nueve centiáreas (24.339 m²), según catastro.

Linderos:

DATOS CATASTRALES:

VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA AGRUPADA: 

Rectificación de Catastro y coordinación de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mi, es correcta la superficie que refleja el Catastro, en consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

 

NOTA: Cómo algún registrador ya me ha comunicado que en todo 201.3 LH tendrá dudas y no se registrará la modificación de cabida, tengo que morir en el 199.1 LH. No puedo estar haciendo una encuesta para saber quienes son mas dubitativos y quienes menos. Yo creo que “imponer” esto de manera general (no acepto doscientos unos tres …) es una práctica irregular.

 

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la presente.

Tercero.- APODERAMIENTO.- Los hermanos * facultan y apoderan a su madre DOÑA *, presente en este acto y cuyos datos constan anteriormente, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aún incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas.

Cuarto.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales de la compraventa y de la agrupación que serán satisfechos por la parte compradora y agrupante.

SOLICITUD REGISTRAL: Se solicita a efectos de inscripción y de honorarios registrales que se aplique lo dispuesto en los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 611 de su Reglamento.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

 

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4, Nª 8ª

Conceptos: ACEPTACIÓN DE HERENCIA. COMPRAVENTA RUSTICA. AGRUPACIÓN RÚSTICA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. PODER.

Bases: 

TOTAL:                             (Impuestos excluidos)

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario