Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Cuando un compañero preguntó en un chat notarial lo que constituye el título de esta mini entrada, me puse a pensar y le comenté luego a mi oficial: ¿Te acuerdas de aquellas hermanas de tu pueblo a las que les hicimos una división horizontal en la que había un engalaberno?

Y se acordaba (aunque le tuve que refrescar qué es un engalaberno). Entonces, me fui a la escritura y en ella lo único relevante era esto:

“Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil, excepto una parte del derecho de vuelo de la planta baja (elemento individual número 1) que SE RESERVA a la planta primera (elemento individual número 2), con la finalidad de construir un acceso desde la cocina del elemento número dos al patio descubierto de este mismo elemento, consistente en una terraza de veinticinco metros cuadrados (25 m2) sobre los actuales porche, baño y cocina de la planta baja (elemento individual número 1), formada por sendos rectángulos de 4,35 m por 2,85 m, y de 3,30 m por 3,82 m, más una escalera de cinco metros cuadrados (5 m2) junto al lindero sur del patio, lo que supone una superficie total de treinta metros cuadrados (30 m2) de derecho de vuelo. El propietario del elemento número uno deberá consentir las obras necesarias para su instalación/construcción”.

Seguro que algún día me aparecerá algún otro engalaberno. Curiosamente, la palabra engalaberno no está en el diccionario de la RAE. Sí que lo está ENGALABERNAR que significar embarbillar o ACOPLAR (luego un emgalaberno es un EMBARBILLADO o mas bien un ACOPLADO). A mi engalaberno, y así lo uso, me suena a lío de narices. En mi notaría a estos otros engalabernos les llamamos CHIRIMBOLOS (en una acepción que no recoge la RAE).

Muy interesante sobre el tema es este artículo: La propiedad tridimensional. Un ejemplo más de la creación notarial del Derecho

No he conseguido una foto de un engalaberno para encabezar este post …

Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Menuda concentración de problemas que se nos presentó en esta escritura:

1. Un local comercial que parece ser un elemento de una división horizontal pero que no tiene cuota (que entre otras cosas me hace dudar con la fórmula sobre coordinación, los gastos de comunidad y la declaración de que se conocen las normas de comunidad).
2. Una diferencia considerable entre la superficie en escritura y registro y la superficie catastral, sin posibilidad de arreglo en una división horizontal (que finalmente sí que existía).
3. Un local comercial con dos referencias catastrales distintas sin razón que lo justifique.
4. Un local comercial que forma parte de un edificio en régimen de VPO por lo que no hay aplicación del Decreto 6/2020, aunque te lo piensas en evitación de meteduras de pata.

Y luego ya empieza lo gordo

TÍTULOS: En cuanto a Doña **, el de adjudicación en la herencia de su padre, Don **, en virtud de escritura autorizada por Don **, Notario de **, el día **, con el número ** de protocolo.

En dicha escritura se inventaría el siguiente ACTIVO: “**) DERECHO DE CRÉDITO que ostentaba el causante frente a Doña **, mediante escritura otorgada en ** ante el Notario Don ***, el día *** con el número *** de protocolo, por importe de ***”.

Manifiestan que en dicha escritura se omitió reseñar que dicho derecho de crédito estaba garantizado sobre una mitad indivisa de la finca registral número *** que es objeto de la presente. A tal efecto, Doña *** cursará en el Registro de la Propiedad de *** una solicitud con firma legitimada notarialmente, que testimoniada incorporo a la presente, a fin de que le sea inscrita dicha mitad indivisa de la finca objeto de la presente escritura, la cual fue adjudicada a su difunto padre, Don ***, tras su fallecimiento (el ***), por auto de adjudicación derivada de dicho derecho de crédito mediante el documento judicial a que se hace referencia en la nota de información continuada unida a la presente que luego se cita. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Y respecto de Doña ***, el de adjudicación de herencia de ***, Don ***, respectivamente, en virtud de escritura de Adición de Herencia, autorizada por el citado fedatario de ***, el Sr. ***, el día ***, con el número *** de protocolo.

Las citadas escrituras de herencias se encuentran pendientes de presentación e inscripción, por lo que yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad reseñados y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día ***, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dicha nota, en el párrafo relativo a la titularidad, se indica que: “SE HACE CONSTAR QUE DON *** y DOÑA ***, CONSTAN COMO PERSONAS INCLUIDAS EN FICHERO CONCURSAL”.

A solicitud de los comparecientes he consultado yo, el Notario, el Registro Público Concursal en relación con dichas dos personas no habiendo obtenido resultados para dichas consultas, no obstante lo cual, les hago las oportunas advertencias.

Manifiestan que Doña *** se encontraba judicialmente incapacitada al tiempo de su muerte acaecida el día ****. A fin de acreditar su fallecimiento, me hacen entrega los comparecientes de testimonio de certificado de defunción de dicha señora a fin de que se cancele dicha anotación si fuera debida a la dicha situación de incapacidad, o a cualquier otra causa y por razón de su fallecimiento. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

La prohibición de publicidad de la discapacidad la establece el art. 222.9 LH. Lo que hay que preguntarse es qué sentido tiene que en el Registro figuren datos que no pueden ser objeto de publicidad. No deberían existir datos “secretos” que solo pueden consultar los registradores al calificar. En otra nota de hace un tiempo se decía que: “EXISTEN SITUACIONES ESPECIALES EN MATERIA DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES”. Mucho mejor, ¿verdad? Y cuidado que podrías no encontrar ni rastro y pegarte un susto enorme. En mi opinión, la nota de información continuada DEBE (NO DEBERÍA, DEBE) dar una mínima pista.

En cuanto a la exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH dice mi viejo amigo Silvestre, el librario: “La exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH no puede perjudicar la seguridad jurídica. De nuevo, el legislador nos compromete innecesariamente. Por eso, se ha propuesto, con acierto, emitir publicidad diciendo, a modo de observación/advertencia, algo así como “El ejercicio de la capacidad de obrar del titular registral está sujeto a requisitos especiales/medidas de apoyo”. Así debe ser, al menos mientras el Notario no pueda acceder directamente al contenido del Registro Civil”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Es curioso que cuando visito las estadísticas de acceso a mi blog en WordPress cuando estoy recién levantado de la cama, me encuentro muchos días con que esta entrada está entre las mas visitadas de las horas de la madrugada española. Debe ser que muchos se arrepienten de algunas escrituras que firman, se desvelan con la preocupación , se ponen a buscar en Internet y se acaban encontrando con este post.

Bueno, se puede anular (rescindir, revocar, dejar sin efecto) el negocio jurídico que contiene, no la escritura en sí misma y con reservas sobre todo el ámbito fiscal, pues no solo puede que no te devuelvan los impuestos (o no te los exijan si aún no los pagaste), sino que puede que además tengas que pagar alguno más. Así que mucho cuidado porque esto de volver atrás un acto o negocio jurídico es una cuestión muy delicada que puede dar lugar a pagar por triplicado. Por hacerlo, por deshacerlo y por volverlo a hacer (si es que corresponde). Están ustedes advertidos de lo que se juegan.

Otra pregunta habitual es ¿puede un juez anular unas escrituras? Sin duda, el juez puede declarar la nulidad de los actos o negocios jurídicos contenidos en una escritura.

Cuando me hicieron esta pregunta (la del título) pensé en aquellos tipos que hicieron una compraventa con agrupación pensando en conseguir una superficie suficiente para construir. Días después descubrieron que no iba a ser posible por el tipo de edificación que querían llevar a cabo. Conste que estaban previamente advertidos …

Fue esto lo que entonces se decidieron a firmar

DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN):

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DON

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho, y que tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

Primero.- Que en la matriz precedente en el apartado segundo del otorgamiento, los comparecientes agruparon en los términos y condiciones que de la misma resultan las fincas registrales XXX y XXX del Registro de la Propiedad de XXX, “a fin de conseguir superficie suficiente para edificar en rústico”.

Segundo.- Que el otorgamiento de la mencionada escritura tuvo lugar por error involuntario de los comparecientes puesto que aunque teniendo la finca agrupada la superficie suficiente no era ni es posible obtener las licencias y permisos correspondientes para poder edificar en dicha finca.

Tercero.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

Primero.- Que en base a lo expuesto en la parte expositiva, los comparecientes dejan sin efecto la agrupación y la compraventa practicadas, restituyéndose las cantidades entregadas como parte del precio de venta de la finca.

Segundo.- Don xxxx, manifiesta haber recibido en efectivo metálico, en el día de hoy y con anterioridad a este acto, de Don xxxx, la cantidad de xxx, correspondientes a las dos anualidades relacionadas en la forma de pago del apartado B) del otorgamiento segundo de la referida escritura.

En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes que son empresarios o profesionales, si bien los inmuebles objeto de la presente no está afectos a sus actividades empresariales o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.

Tercero.- Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

HABRÍA QUE VALORAR LA SITUACIÓN CATASTRAL DEPENDIENDO DE EL RESULTADO QUE HUBIERA DADO EL USO DEL STI. EN MI OPINIÓN ESTA DILIGENCIA NO SERÍA SUFICIENTE PARA VOLVER LAS COSAS A SU ESTADO ORIGINARIO. TAL VEZ UNA ESCRITURA INDEPENDIENTE SÍ, PERO LO DIGO CON MUCHAS RESERVAS. 

LA MATRIZ SE PRESENTÓ, PERO LA DILIGENCIA NO, ASÍ QUE BASTARÁ CON DEJAR CADUCAR EL ASIENTO. EL REGISTRO NO ES EL PROBLEMA. SI QUE LO ES HACIENDA Y EL CATASTRO.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales pertinentes, en especial las FISCALES…”

Cuidado con las advertencias fiscales, que deben reforzarse, con la factura, con el Catastro y con el IUI.

Aquí va otra ….

Escritura de anulación de otra de cesión de derechos

NÚMERO 

En xxx, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Y de la otra:

DON

I N T E R V I E N E N:

1).- El primero en nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española  denominada “xxx, S.L.”

2).- Y el segundo en nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “xxxx, S.L.”

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal para otorgar  la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por los otorgantes, y al efecto,

E X P O N E N   Y   O T O R G A N:

PRIMERO.- ANULACIÓN.- Que, por circunstancias  de carácter comercial, se deja sin efecto el contrato de cesión de derechos a favor de la mercantil “XXX, S.L.”, suscrito mediante escritura autorizada por Don XXX, Notario de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, quedando la mercantil “XXXX, S.L.”, como titular de dichos derechos.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura, serán de cuenta de la mercantil “XXX, S.L.”.

Así lo dicen y otorgan.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Uno de esos compañeros que me acompañan en mi diario camino de estudio de las cuestiones que nos salen al paso, Juan Pedro Lamana, me decía por e-mail el otro día: “No sé si habrás considerado oportuno incluir en tus modelos de apartado “cargas” lo siguiente en el caso de que figure en la información registral una hipoteca y se manifieste “cancelada económicamente”. Yo lo vengo metiendo desde principios de años a raíz del último memorándum de incidencia del seguro colectivo de responsabilidad civil”.

“No, no lo hago y puede que sea porque nunca he tenido un susto, aunque te confieso que el otro día me comí por primera vez una hipoteca. Ha habido suerte y está cancelada .. (al registro se le debió de pasar en una macroescritura de cancelación con tropecientas fincas y registros)”.

“Pues te paso mi modelo”, me dijo Juan Pedro, “por si te apetece usarlo para tu sección de Pequeños Modelos“.

Es este:

“En cuanto a la hipoteca que figura en la información registral, la parte transmitente manifiesta en este acto que se encuentra cancelada económicamente, solo pendiente de su cancelación notarial y registral. Yo, el Notario, informo de forma específica a la parte compradora del alcance de esta manifestación, que procede de la parte transmitente y no del Notario, y de que, por tanto, su veracidad no está amparada por la fe pública notarial y el Notario no responde de su contenido conforme al art. 172 del RN. No realiza el Notario en base a ello comprobación alguna de dicha veracidad, siendo la misma de la exclusiva responsabilidad de quien efectúa la manifestación. Habiendo sido informados de todo lo anterior, en especial la parte compradora en estos términos, todos los comparecientes se dan por enterados e insisten en este otorgamiento. Prevalecerá en todo caso la situación registral existente en el momento del otorgamiento a las manifestaciones de las partes vertidas en esta escritura”.

Si aportan certificado de saldo cero:

“Se hace entrega al Notario para su incorporación de certificación bancaria relativa a dicha cancelación económica. Yo, el Notario, la dejo unida a la matriz, si bien advierto que no responde el Notario autorizante de la veracidad de la misma o de su contenido”.

Pues, a partir de ahora, lo veo a incluir. Gracias compañero.

Meses después …

A pesar de lo metódico que soy y de lo bien organizado que está el blog a veces no encuentro algo. Esta semana me ha pasado con esta pequeña entrada por lo que, deprisa y corriendo, tuve que improvisar una advertencia para uno de estos casos. Fue esta: “Dicha hipoteca MANIFIESTAN que ha sido cancelada económicamente el día hoy, estando pendiente su cancelación notarial y registral cuya escritura se otorgará con posterioridad a este acto. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto al alcance y valor de esta manifestación que no he podido comprobar en modo alguno”.

Otra opción:

Dicha hipoteca MANIFIESTAN que ha sido cancelada económicamente el día hoy mediante la transferencia bancaria que más adelante se indicará, estando pendiente su cancelación notarial y registral cuya escritura se otorgará con posterioridad a este acto. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto al alcance y valor de esta manifestación que no he podido comprobar en modo alguno.

Estas fórmulas las saco de las notas de información continuada que pido y me envían para las escrituras que autorizo (esas que aún seguimos consiguiendo por fax). Pienso que si las pongo todas juntas, me pueda hacer un pequeño catálogo y que consiga entender algo más todo este embrollo de la coordinación. Son estas:

1.=“En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio”.

2.=“En dicha nota consta inscrita, con fecha xxx, base gráfica georreferenciada alternativa no coordinada con catastro, aunque en trámite de coordinación“.

3.= “En dicha nota consta la inscripción de la base gráfica alternativa no coordinada con Catastro, aunque en trámites de coordinación, a fecha xxxx (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario)”.     

4.= “En dichas notas se indica que no consta el estado de coordinación con catastro de las fincas”.

5.= “En dicha nota se indica que no consta coordinada. La constancia de la referencia catastral no implica la correspondencia de su descripción con la que aparece en el catastro, ni exceso o defecto de cabida, ni modificación de linderos, sino sólo un dato descriptivo más que ayuda para la localización de la finca en un entorno o zona determinados (RDGRN de 2 de Junio de 2012)”. 

6.= “En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro (Artículo 10.4 de la Ley Hipotecaria) … “ continuando luego igual que la anterior.

7.= “En dichas notas consta que las fincas no están coordinadas gráficamente con el catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria”.

8.= “En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro a los efectos de lo dispuesto en el artículo 10 L.H. en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria”.

9.= “En dicha nota consta que la finca no esta coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los Artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria“.

10.= “En dicha nota consta que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, no ha sido inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, ni coordinada gráficamente con el catastro, no habiéndose solicitado por los titulares”.   

11.= “En dicha nota consta que la finca se halla coordinada gráficamente con el catastro, a fecha de 21 de Marzo de 2019 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 31 de la L. catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario). Datos de Inscripción: tomo XXX, libro XXX de XXX, folio XXX, inscripción XX”. 

12.= “En dicha nota consta la finca no está coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los arts. 9, 10 y 199 de la L.H. La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral”.

13.= “En dicha nota consta que ha sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio xxx del libro xxx de xxx, tomo xxx, inscripción xxx”. ¿Esta fórmula y la anterior dicen lo mismo? Pues yo diría que sí. No creo que pueda ser otra cosa más que que la finca está coordinada.

14.= “En dicha nota consta que está inscrita la Base Gráfica Alternativa, y NO coordinada con Catastro, al folio xxx del Libro xxx de xxx, Tomo xxxx, inscripción xxx”.     

Seguiremos informando …

VI.- LIQUIDACIÓN DE LA HERENCIA y DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES:

Suman los bienes privativos de Don xxx (pasivo), un saldo deudor ascendente a la cantidad de xxx.

Suman los bienes de carácter ganancial de Don xxx y Doña xxx (activo-pasivo), un saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx (xxx para cada cónyuge), diferencia entre el importe del activo ganancial que asciende a la suma de xxx y el pasivo ganancial que asciende a la suma de xxx.

No proceden más deducciones de deudas en la herencia ni en la liquidación de la sociedad conyugal ni entre cónyuges, ni reembolsos entre patrimonios, según manifiesta.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiesta.

Por tanto, integra la herencia de Don xxx, su haber privativo (negativo) sumado con su haber positivo procedente de su mitad de gananciales, es decir, un saldo negativo ascendente a la cantidad de xxx, de donde se deduce el valor de la cuota legal usufructuaria correspondiente a la viuda, que, dada su edad de sesenta y dos años (xxx) a la fecha del fallecimiento del causante, equivale a un veintisiete por ciento (xxx %) de un tercio de dicha suma, que asciende a la suma de MENOS xxx, que constituyen el haber hereditario negativo del hijo y heredero Don xxx, dada la renuncia efectuada, antes citada, efectuada por los otros dos hijos y herederos del causante.

VII.-  RENUNCIA TRASLATIVA.

 El hijo y heredero Don xxx RENUNCIA TRANSLATIVAMENTE a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su citado padre, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa, a favor de su madre, Doña xxx que ACEPTA la cesión, quedando como titular única de todos los derechos y obligaciones dimanantes de la herencia de su esposo fallecido, Don xxx.

VIII.- Expuesto lo que antecede se forman los siguientes haberes, efectuada la liquidación de la sociedad conyugal, y sobre los valores inventariados.

Haber del cónyuge viudo Doña xxx:

Por su mitad de gananciales, el saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx.

Por su cuota legitimaria, el saldo negativo ascendente a la cantidad de MENOS xxx.

Y por la renuncia a su favor efectuada por el hijo y heredero Don xxx respecto de los derechos en la herencia de su padre, el saldo negativo ascendente a la cantidad de xxx.

En total, el saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx.

VIII.- Esto expuesto,

O T O R G A:

PRIMERO.- Don xxx RATIFICA la renuncia efectuada en el apartado VI de la exposición de la presente y su madre, Doña xxx RATIFICA la aceptación efectuada en dicho apartado de la cesión efectuada en su favor, y haciendo manifestación de dicha herencia, que acepta, pura y simplemente, SE ADJUDICA EN PLENO DOMINIO los bienes, derechos y obligaciones inventariados, aprobando y ratificando las operaciones particionales efectuadas, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados de liquidación de gananciales, pago de derechos legitimarios y herencia de su esposo, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

SEGUNDO.- SUBROGACIONES: Doña xxx se subroga, sin novación, en la condición de deudora única todas las deudas referidas en la exposición de la presente, por los importes señalados, fijando como domicilio a efectos de notificaciones el que figura como propio en la comparecencia.

Así mismo, Doña xxx se subroga en la hipoteca que grava la finca descrita bajo el número 5 del inventario,  en cuanto a la parte de su difunto esposo y por el importe señalado, en la forma y plazos convenidos en la escritura por la que se constituyó, y en sus modificaciones, en su caso, cuyo contenido declara conocer íntegramente, acepta y se obliga a cumplir, subrogándose sin novación en la condición de deudora, asumiendo la obligación personal garantizada con la hipoteca, con todos sus derechos y obligaciones.

La Sra. xxx se obliga a entregar a la entidad acreedora copia simple de la presente escritura.

A estos efectos, la Sra. xxx:

1.- Queda deudora de la entidad acreedora en el citado préstamo.

2.- Señala como domicilio para la práctica de cuantas notificaciones y requerimientos se deriven del préstamo relacionado, el que figura como propio en la comparecencia y obligándose a entregar a la CAJA copia autorizada de esta escritura debidamente inscrita en el  Registro de la Propiedad.

3.- Y faculta a la Entidad acreedora para que pueda obtener primeras copias y posteriores del presente instrumento, y consiente que las segundas y posteriores copias solicitadas tengan carácter ejecutivo, así como a que se haga constar tal carácter por el Notario autorizante de la misma en el pie y nota de su expedición.

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El arrendamiento con opción de compra estaba siendo declarado por unos y por otros. Todo en regla. Queríamos evitar que la expresión del pago del precio y los justificantes de pago aportados no cuadraran y que se pudiera ocasionar alguna confusión en el registro. Esto fue lo que dijimos:

.- ***, fueron pagados mediante veintinueve cuotas mensuales de ***, desde el mes de *** al mes de ***, ambos inclusive.

Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de los justificantes de dichos pagos que incluyen el importe del alquiler del inmueble arrendado mas IVA (21%) menos la retención (19%) durante el citado periodo de tiempo.

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De urgencia y en viernes me avisa un compañero para que le sustituya en la autorización y práctica de un requerimiento urgente (tema de heladas y seguros) puesto que tiene un viaje programado y no le queda otra que recurrir a mí.

Cuando llegó la hora de redactar las diligencias hubo que hacer un par de indicaciones especiales por razón de la sustitución. La mas interesante la relativa a la diligenciación de las fotos de la copia y de la matriz que me fueron entregadas a mi para dar fe de su coincidencia con la realidad que yo observé. Esa dación de fe solo podía darla yo pero diligenciar las fotografías es cosa del Notario sustituido.

Estas son:

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *,  con residencia en *, en la misma sustitución indicada en la matriz precedente, para hacer constar que el mismo día de su autorización, siendo las *, me constituyo, en el lugar indicado en el cuerpo de este acta, en cuyo lugar y de acuerdo con lo solicitado presencio la toma de * fotografías consideradas de interés por el representante de la requirente a los efectos de la presente acta, que reproducen distintas vistas de la zona objeto del requerimiento, cuyas fotografías, tras su revelado por duplicado, me serán entregadas al indicado objeto de su protocolización. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *,  con residencia en *, en la misma sustitución indicada en la matriz precedente, el día *, para dejar constancia de que en el día de hoy, me son entregados dos juegos iguales de * fotografías cada uno, que yo, el Notario, numero correlativamente del UNO al *, al expresado objeto de dejar incorporado uno de dichos juegos (que serán debidamente diligenciados por mi sustituido compañero) a la presente matriz,  lo que efectúo y el otro juego a la primera copia que de la presente se expida, lo que se efectuará. Dichas fotografías coinciden con la realidad por mí observada desde aquellos puntos o lugares desde donde el fotógrafo procedió a su toma.

Las fotografías NÚMEROS 1 y 2 reproducen *.

La fotografía NÚMERO 6 reproduce *.

Las fotografías NÚMEROS 7 y 8 reproducen *.

Las fotografías NÚMERO 9 y 10 reproducen *.

Y la fotografía NÚMERO 12 reproduce *.

Personalmente pude comprobar *. Igualmente pude * que en las fotografías NÚMEROS *.

No teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia y con ella el acta que la motiva, la cual queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad legal para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y, al efecto,

ME REQUIERE a mí, el Notario, para que a los efectos de lo previsto en el Artículo 80, apartados cuatro y cinco de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), notifique y requiera fehacientemente a la mercantil “XXXX, S.L.”, con N.I.F. XXX, en su domicilio social sito en la Calle XXXXX, XXXX, de XXXX, el pago de la total deuda que resulta de la relación de facturas incobradas que tengo a la vista y de la que deduzco fotocopia que, con valor de testimonio, dejo unida a esta matriz.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la competencia territorial en el ejercicio de la función notarial….

¿Y bastaría un acta de remisión de documentos por correo? Pues parece ser que sí. Su ventaja puede ser el coste.

Las actas notariales de remisión de carta son válidas para recuperar el IVA de créditos incobrables

Requerimiento notarial como requisito formal para la modificación de la base imponible: Sentencia del TS de 2 de junio de 2022 (Res. 667/2022): A los efectos de modificar la base imponible cuando los créditos correspondientes a las cuotas repercutidas sean total o parcialmente incobrables, el Alto Tribunal refiere que el requisito legal de que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante requerimiento notarial al deudor se satisface con cualquier clase de comunicación a éste por conducto notarial, cualquier que sea la modalidad del acta extendida al efecto, no precisando por tanto, el empleo de fórmula especial alguna que singularice unas clases de actas notariales (actas de requerimiento) en menoscabo de otras (actas de remisión de documentos).

Y llega mas material de interés: ¿Qué significa el Requerimiento Notarial? Una respuesta desde el Derecho Tributario | Notarios y Registradores

TOMADO DE ENSXXI-107: El requerimiento notarial del artículo 80.cuatro.4 liva puede hacerse mediante acta de remisión de documentos por correo: Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso Administrativo) de 2 y 9 de junio de 2022. El artículo 80.4 de la Ley 37/92 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, regula los requisitos para la solicitud de rectificación de la base imponible por facturas cuyo IVA se ha declarado e ingresado según su fecha de devengo, como corresponde, y luego han resultado total o parcialmente incobrables. Entre estos requisitos está “que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo, o por cualquier otro medio que acredite fehacientemente la reclamación del cobro a aquel…”. El Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-administrativo), en dos sentencias de 2 y 9 de junio de 2022, ha aclarado que ese requerimiento notarial no es necesariamente el del artículo 202 del Reglamento Notarial y puede hacerse mediante un acta de envío de documentos por correo. Las sentencias son esta y esta.

Con MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXXX, DOY FE de la identidad, de la capacidad y de la legitimidad de la firma de la parte acreedora, así como de su conformidad con el contenido de la PÓLIZA de XXX, número XXX, que incorporé, con el NÚMERO XXX a la Sección A de mi Libro-Registro, el día XXX, de la que la presente constituye PÓLIZA de ADHESIÓN por parte de la entidad acreedora, que incorporo con el número XXX a la Sección A de mi Libro-Registro y de su aprobación de tal contenido, cuya Póliza de UNA hoja por mi numerada, solo por su anverso, con el número UNO.

En nombre y representación de la entidad “XXXX”, XXXX, con cuya adhesión doy por cerrada la póliza a que se adhiere en la que pondré la oportuna nota de adhesión.

Me asegura la actual existencia y capacidad jurídica de la Entidad representada, la plena vigencia de sus facultades representativas y la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la adhesión al contrato de préstamo a que la presente póliza se refiere.

De conformidad con las normas aplicables hago constar que esta diligencia sustituye a cualquier otra mención relativa al alcance y contenido de mi intervención efectuada en el texto contractual, anexos y/o documentos unidos de la presente póliza, la cual ha sido redactada conforme a minuta presentada por la entidad de crédito; en particular, las referencias al número de ejemplares y/o copias de la presente póliza, al número de firmas y a su ubicación, y a la entrega de cantidades y documentos son meras manifestaciones de las partes.

Hago a las partes las advertencias y reservas legales, especialmente las fiscales, las derivadas de la aplicación de la Ley 13 de Abril de 1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su vigente redacción, y las relativas a PROTECCIÓN DE DATOS …..

De que el consentimiento de los otorgantes y/o intervinientes ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, quienes hacen constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento, de cuya identidad, capacidad y legitimación de firmas me he asegurado, yo, el Notario, Doy fe.

En XXXX.

ARANCEL: Aplicación de la Ley 8/89 de 13 de Abril y Real Decreto de 15 de Diciembre de 1950. Número 17:

1.-BASE/S: XXX €.

2.-DERECHOS ARANCELARIOS: XXX €.

“V.- Que los comparecientes hacen constar, a los efectos legales oportunos, que en el Convenio Regulador de la Separación Matrimonial del causante y su primera esposa, Doña xxx, de fecha xxx, que fue aprobado por Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número xxx de xxx, de fecha xxx, Autos xx/xx, se hizo constar, tras llevarse a cabo la liquidación de la sociedad de gananciales, lo que a continuación se transcribe literalmente:

“SE ACLARA la liquidación de la sociedad de gananciales en el sentido de que se ha omitido inventariar “un local sito en xxxx, que se adjudica al marido”.

Manifiestan los comparecientes que los derechos que al causante pertenecían sobre el citado local no son valuables económicamente a efectos de esta sucesión, pues el inmueble se encuentra titulado e inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de terceras personas, estándose en este momento en tramitación las averiguaciones oportunas a fin de determinar cuales son verdaderamente los derechos que al causante le pertenecían en el mismo.

Dichos derechos, caso de ser concretados efectivamente en propiedad plena a favor del causante, serán convenientemente adjudicados a favor de sus causahabientes en proporción a sus respectivos derechos en la herencia, de conformidad con el título sucesorio que en esta escritura se menciona”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Ha habido una expropiación en la zona y la administración ha exigido que unos herederos procedan a la adjudicación hereditaria de una finca. Reconozco que estoy pez en todo este asunto de la expropiación pero, como siempre, intentaremos aprender algo nuevo.

En este caso nos encontrábamos con una diferencia de superficie (a menos) de la finca afectada pero no estaba claro que fuera indispensable que la finca pase a medir lo mismo en título, registro y catastro con lo que para evitar procedimientos y gastos innecesarios, hemos optado por esta fórmula:

= RÚSTICA: 

Superficie: ***, según título y registro, y ****, según catastro.

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia:

***.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz (en cuya certificación figura a nombre de los herederos de Don ****), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

NOTA: ANTES DE MARCHARNOS A CASA Y GRACIAS AL STI, LA FINCA HA DEJADO DE ESTAR A NOMBRE DE LOS HEREDEROS PARA PASAR A ESTAR A NOMBRE DE UN USUFRUCTUARIO Y UN NUDO PROPIETARIOS. Y la gente sigue esperando a enviar el IUI. Yo la verdad es que no salgo de mi asombro (día tras día).

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

La presente finca se ve afectada por el expediente ***, finca **, agrupación **, municipio de ***, obra ronda norte de la carretera ***. ***, constando en el acta de ocupación fechada el **** que “realizada comprobación técnica del proyecto se constata que hay una diferencia de superficie, por lo que procede modificar la superficie respecto a lo que consta en las actas previas”, por lo que si a los efectos de dicho expediente pudiera ser necesario o preceptivo y en cuanto a la Concordancia de Catastro y Registro se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En estos días he tenido que acudir a una notaría que no era la mía para situarme como otorgante al otro lado de la mesa. La escritura que redactó un amigo mío y autorizó otro, contenía algunas cosas que yo no digo en mis escrituras o qué las digo de otro modo, así que me ha parecido útil recopilarlas en aras de introducirlas o de tenerlas localizadas si me fueran necesarias. Son fundamentalmente advertencias y algunas me parecen (tal y como están los tiempos) especialmente interesantes. Unas semanas más tarde he publicado un modelo de disolución de condominio con compensación de créditos que también contenía (lógico teniendo en cuenta lo complicado de la permuta de cuota en comunidades que diversos títulos de adquisición) unas cuantas advertencias y manifestaciones para concreción de responsabilidad.

En la compraventa:

SOBRE DERRAMAS: Manifiesta también la parte transmitente que no existen derramas para el pago de mejoras en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.

SOBRE GASTOS DE COMUNIDAD: Yo, el Notario, advierto al adquirente de que la finca objeto de la presente, queda afecta al pago de los gastos de comunidad vencidos de la anualidad corriente y de los tres años naturales anteriores y al transmitente de la obligación legal de comunicar el cambio de titularidad de la finca al secretario de la Junta de Propietarios, así como de que en el caso de omisión será solidariamente responsable con el adquirente de las deudas con la comunidad posteriores a la presente transmisión

SOBRE EL PAGO: A los efectos previstos en el artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, los otorgantes de la presente escritura manifiestan que ninguno de ellos actúa en calidad de empresario o profesional. La parte que realiza el pago manifiesta, bajo su responsabilidad y advertida por mí el Notario de su trascendencia, que el código de la cuenta con cargo a la cual se han aportado los fondos para el libramiento de dicho documento de pago es el siguiente: XXXXX. Advierto a los intervinientes de la limitación legal a los pagos en efectivo conforme a la Ley 7/2012 de 29 de octubre, que su incumplimiento constituye infracción administrativa grave tanto para el adquirente que paga como para el vendedor que cobra, sancionable con multa pecuniaria proporcional del 25 % de la cuantía pagada en efectivo, eludible por denuncia a la Agencia Estatal de Administración Tributaria dentro de los tres meses siguientes.

SOBRE EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: Advierto de las disposiciones autonómicas para estimar el valor real de determinados bienes, de lo dispuesto en el artículo 96 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del plazo de treinta días hábiles que tienen para presentar copia de esta escritura en la Oficina Liquidadora competente, previa su autoliquidación; de la afección fiscal de los bienes al pago del Impuesto o al de las liquidaciones complementarias en su caso; y de las responsabilidades en que podrían incurrir como consecuencia del incumplimiento de sus deberes fiscales respectivos. Las  partes han analizado previamente al otorgamiento de la presente escritura las consecuencias fiscales en el ámbito de la imposición indirecta en especial lo relativo a la sujeción a IVA o TPO, y una vez realizado dicho análisis han decidido proceder a su otorgamiento en los términos que resultan de la presente escritura. Les advierto asimismo que la autoliquidación por un impuesto que sea improcedente no exime de la obligación de liquidar por el que sea correcto.

SOBRE EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES: Advierto que en los supuestos de cambio en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria. A estos efectos he solicitado información y advertido expresamente a los comparecientes sobre las deudas pendientes por este impuesto asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo (dos meses desde el otorgamiento de esta escritura) dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado tercero del artículo 54 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 16 de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.

GENERAL: Hago las reservas y advertencias legales, entre ellas las de carácter fiscal, respecto de los impuestos indirectos en cuanto al gravamen para el negocio o negocios jurídicos que se formalizan en la presente, además de advertirles la incidencia en los impuestos directos. El valor o precio que consta en la presente escritura ha sido fijado y consignado por exclusiva y expresa voluntad de los otorgantes quienes previamente al otorgamiento han tenido en consideración la incidencia en los impuestos directos, siendo conocedores de la misma. Asimismo, advierto de los medios para la comprobación de valores por la Administración Tributaria Competente, para dichos tributos indirectos y en su caso directos. Con relación a la Ley de Tasas y Precios Públicos advierto, de las consecuencias de toda índole y sanciones que puedan derivarse de la eventual falsedad o inexactitud de las declaraciones de los comparecientes;  y de todo lo demás contenido en este instrumento público …..

En la disolución:

CARGAS.- Sobre la finca descrita no existen más cargas y limitaciones que xxxx. Leo y explico a las partes cada una de las afecciones fiscales que constan en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad que se incorpora a esta matriz e insisten en el otorgamiento de esta escritura. Respecto de las afecciones fiscales advierto de la posibilidad de la práctica de liquidaciones complementarias por la oficina liquidadora y los casos en que procede con arreglo a la normativa tributaria vigente. Advierto especialmente de las consecuencias de la carga referida, pese a lo cual los comparecientes insisten en el otorgamiento de esta escritura. Por lo demás, manifiestan los otorgantes que la finca está libre de cargas y de otras tácitas que puedan afectar a la misma, especialmente por impuestos territoriales, seguros y cualquier otro gastos en los que dicen que se encuentra al corriente.

USOS.– Manifiestan las comparecientes que a las fincas objeto de la presente escritura no les ha sido atribuido su uso, judicial o extrajudicialmente a personas distintas de la/as compareciente/es.

SOLICITUD DE EXTINCIÓN DE USUFRUCTO Y CONSOLIDACIÓN DE NUDA PROPIEDAD.- Advierto sobre los plazos de declaración y liquidación del Impuesto de extinción del usufructo, los recargos y sanciones y demás consecuencias derivadas de la falta de presentación o pago dentro de los plazos legales. Advierto expresamente que la liquidación está fuera de plazo legal, explicando yo, el Notario, todas las consecuencias. Advierto igualmente sobre la duración del plazo de prescripción de las acciones tributarias en materia de impuesto, especialmente sobre el día de inicio de dicho cómputo y posibles interrupciones del mismo.

COMPENSACIÓN.- Las comparecientes bajo su EXCLUSIVA responsabilidad quieren hacer constar que se trata por tanto de diferentes extinciones de condominio cada una con sus medios de pago que finalmente resultan efectuados por medio de la compensación de créditos entre sí de los diferentes créditos resultantes de esos medios de pago de cada extinción y que por tanto no están sujetas a la modalidad de TPO al no tratarse de permuta sino de diferentes extinciones de condominio con sus medios de pago. Yo, el Notario, hago constar que los otorgantes han querido realizar las extinciones de condominio en la única y presente escritura, y en todo caso les advierto de que queda al criterio de la oficina liquidadora de impuestos la CALIFICACIÓN fiscal de aplicarles las normas de la permuta, o sea, el tipo MUCHO MÁS ALTO de TPO, en lugar del TIPO DE AJD. En todo caso e igualmente, les explico sus obligaciones fiscales de plazos y liquidación tanto por el IIVTNU como por incremento de patrimonio en el IRPF. Pregunto a los otorgantes si han entendido todas las repercusiones fiscales y contestan afirmativamente y a continuación les reitero si desean otorgar en este acto y en esta única escritura todas las extinciones de condominio y compensaciones de crédito que se recogen en la presente escritura y vuelvan a contestar afirmativamente.

AJD.- Solicitan bajo su responsabilidad exclusiva del Señor liquidador del Impuesto, que aplique la exención del artículo 7.2.B) del T.R. ITP y AJD, por aplicación del artículo 1.062 Cc en relación con el artículo 406 Cc por tratarse de cosa indivisible o que desmerece mucho por su división. La parte adjudicataria solicita bajo su responsabilidad a la Oficina Liquidadora la aplicación del criterio de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Segunda Sentencia núm. 377/2019 de20/03/2019 que recoge la interpretación plasmada en el fundamento quinto de la sentencia 1.484/2018 de 9 de octubre, rec. 4625/2017. Señala la sentencia indicada que: “La respuesta que hemos de ofrecer, en atención a todo lo expuesto y, fundamentalmente, en consideración a la jurisprudencia establecida por esta Sala en la sentencia citada y transcrita en su parte esencial, es que la extinción del condominio, con adjudicación a uno de los comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia”. En base a dichas sentencias, la parte adjudicataria solicita la aplicación de la modalidad AJD tomando como base imponible únicamente el valor de la participación indivisa cuya propiedad adquiere en este acto, excluyendo por tanto el valor de la participación indivisa de la que ya era dueño/a antes de practicar la presente extinción de condominio. Yo, el Notario, advierto que las anteriores declaraciones están sujetas a la valoración por parte de la administración tributaria, explicando las consecuencias en caso de que no las admita.

IBI.- No se ha solicitado información al organismo de Recaudación sobre las deudas asociadas al inmueble, al que se refiere el artículo 65.1 LRHL, renunciando las interesadas a esta información e insistiendo en el otorgamiento de esta escritura por razones de urgencia, advirtiendo yo, el Notario, a la parte adquirente, en relación con el contenido del artículo 65.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y sus consecuencias legales.

PLUSVALÍA.- Yo, el Notario, advierto de los efectos del cierre registral previsto en el art. 254-5 de la Ley Hipotecaria, mientras no se acredite el pago o presentación del IIVTNU o se realice la comunicación a la que se refiere el art. 110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Pese a lo cual insisten los comparecientes en el otorgamiento de la presente escritura.

RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES.- Las hago a las señoras comparecientes, entre ellas las de carácter fiscal y registral, en especial, las responsabilidades tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, insistiendo en el otorgamiento de la presente escritura y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones, así como las derivadas de las obligaciones en relación con el Catastro. Yo, el Notario, en relación con la disposición segunda donde han hecho constar bajo su responsabilidad les explico que queda sujeta a la calificación que la administración fiscal haga de las extinciones condominio que constan en esta escritura, explicándoles las distintas consecuencias de aplicar ITP/AJD, insistiendo en firmar la presente escritura.

ADVERTENCIA ESPECIAL DE AFECCION FISCAL POR TRATARSE DE TRANSMISIÓN DE INMUEBLES.- Yo, el Notario, advierto que por tratarse de una transmisión de bienes los bienes quedan afectos al pago del impuesto o de sus comprobaciones o liquidaciones complementarias o revocaciones de beneficios o  bonificaciones o exenciones, lo cual se hará constar por medio de nota de afección fiscal en los libros registrales.

IRPF.- Advierto, yo, el Notario, especialmente a la parte adquirente de la comprobación de valores por parte de la Consejería de Economía y Hacienda del valor declarado en la presente escritura, así como de la facultad de impugnar dicha valoración fiscal o la facultad de solicitar perito de la administración, tasación pericial contradictoria o cualquier otro medio de comprobación de valores. Yo, el Notario, advierto a los comparecientes del alcance y las consecuencias jurídicas y fiscales de sus manifestaciones, especialmente de las derivadas de la declaración de privacidad del precio. 

IBI.- Advierto y explico a las comparecientes sobre la afección de los bienes objeto de la transmisión a la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes inmuebles, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto en el caso de que en esta escritura no se haya aportado la referencia catastral, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo, incompletas e inexactas, conforme al artículo 16 de la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario. 

PLUSVALÍA.- Advierto a las comparecientes sobre el plazo dentro del cual están obligados a presentar declaración por el IIVTNU y, asimismo, sobre las responsabilidades en que pueden incurrir por la falta de presentación de las declaraciones. Advierto de la sujeción al IIVTNU. Si la transmisión es onerosa, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al transmitente, sin perjuicio del carácter de sustituto del adquirente en el caso de que el transmitente fuese no residente o deudor hipotecario sin recursos en los términos del Decreto-Ley 6/2012. Si la transmisión es gratuita, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al adquirente. En ambos casos se producirá el cierre registral mientras no se acredite tal liquidación, salvo que en las transmisiones onerosas el adquirente acredite haber comunicado el hecho imponible conforme al art.110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

PROTECCIÓN DE DATOS.-  Identifico a las señoras comparecientes por sus documentos de identidad antes consignados, constando sus circunstancias personales según resulta de sus manifestaciones, quedando las comparecientes informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y, en su caso, sustantiva que resulte aplicable al acto o negocio jurídico documentado. La comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el otorgante obligado a facilitar los datos personales, y estando informado de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. Si se facilitan datos de personas distintas de los intervinientes, estos deberán haberles informado previamente de todo lo previsto en el artículo 14 del RGPD. La finalidad del tratamiento de los datos es cumplir la normativa para autorizar/intervenir el presente documento, su facturación, seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles precisos para la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. El Notario realizará las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda o sustituya al actual en esta notaria. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o quien le sustituya o suceda. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal ante xxxx. Asimismo, tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

LECTURA, CONSENTIMIENTO FIRMA.- Leo a las señoras comparecientes esta escritura, porque así lo solicitan después de advertidas de la opción del artículo 193 del Reglamento Notarial. Enteradas, según dicen, por la lectura que he practicado y por mis explicaciones verbales, las señoras comparecientes hacen constar su consentimiento al contenido de la escritura ratificándose en la misma, y la firman conmigo, el Notario.

Una advertencia también muy interesante:

“Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, prevé que las deudas de las Comunidades de Regantes por gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto y que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen el artículo 408.5 del Código Civil (“los dueños de los predios, por los cuales o por cuyos linderos pase el acueducto, no podrán alegar dominio sobre él, ni derecho al aprovechamiento de su cauce o márgenes, a no fundarse en títulos de propiedad expresivos del derecho o dominio que reclamen” y el Artículo 49 de la Ley de Aguas (“en toda acequia o acueducto, el cauce, los cajeros y las márgenes serán considerados como parte integrante del heredado edificio a que vayan destinadas las aguas o, en caso de evacuación, de los que procedieran”)”.

Esta con la que, de momento, cierro me parece muy interesante:

SITUACIÓN MEDIOAMBIENTAL.- “En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante”.

La norma señala: Artículo 8. Publicidad registral. 1. Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar. ¿Se aplica a todo tipo de suelo? Parece que sí pues el artículo 2 establece: “A los efectos de la aplicación de este real decreto, se entenderá por: a) Suelo: la capa superior de la corteza terrestre, situada entre el lecho rocoso y la superficie, compuesto por partículas minerales, materia orgánica, agua, aire y organismos vivos y que constituye la interfaz entre la tierra, el aire y el agua, lo que le confiere capacidad de desempeñar tanto funciones naturales como de uso. No tendrán tal consideración aquellos permanentemente cubiertos por una lámina de agua superficial. b) Uso industrial del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades industriales, excluidas las agrarias y ganaderas. c) Uso urbano del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades de construcción de viviendas, oficinas, equipamientos y dotaciones de servicios, y para la realización de actividades recreativas y deportivas. d) Otros usos del suelo: aquellos que, no siendo ni urbano ni industrial, son aptos para el desarrollo de actividades agrícolas, forestales y ganaderas“.

ADICIONES Y ACUMULACIONES.- “Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y al Artículo 11 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia (o también las relativas al Artículo 30 en caso de acumulación de donaciones), y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Advierto que, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de Junio de 2016, respecto de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la anualidad vigente, la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el impuesto -como sujeto pasivo al ser propietario a fecha 1 de Enero– podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

La particularidad de esta escritura es que contenía la agrupación de una finca inscrita a otra no inscrita. Respecto de la no inscrita, la agrupación era su segundo título traslativo (el primero, de donación en nuda propiedad que luego quedó consolidada por fallecimiento del usufructuario, y, el segundo, el de herencia con agrupación previa). En el número siguiente de protocolo se llevó a cabo la venta de la finca resultante de la agrupación. Al tener que practicarse la agrupación, no utilicé el procedimiento de la venta en comunidad hereditaria.

Al ser necesaria la inmatriculación de un competente me pareció mejor opción que el orden fuera agrupación-herencia en una primera escritura (lo que en todo caso ya sería un primer título de la finca agrupada) y venta en otra posterior (el segundo). De no haber sido así (de haber estado las fincas inscritas ya antes de agruparlas) muy posiblemente hubiera hecho una sola escritura. También supongo que puede entenderse que el segundo título para el componente no agrupado era ya la propia herencia.

Al tratarse de una agrupación con arreglo a Catastro (cuyo resultado era lo que ya decía Catastro), no era necesario hacer uso de la Experiencia Piloto.

Esto es lo mas destacable de la escritura

IV.-  INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de la causante Doña *, se encontraban los dos siguientes de carácter privativo de la causante:

A).- BIENES INMUEBLES:

1.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, hoy viña secano, sita en *.

Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

2.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, sita en *

Superficie: Trece áreas (1.300 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan.

Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia*, antes citada.

INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y, en cuanto a la finca inscrita, de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

Advertidos de la posibilidad de obtener información y conocimiento por telefax de la titularidad y estado de cargas según los Libros del Registro de la Propiedad en cuanto a la finca no inscrita, conforme a lo dispuesto en el citado Artículo, me manifiestan su voluntad de prescindir de la misma por conocer la situación jurídico registral de la finca y darse razones de urgencia.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Además, en dicha nota consta igualmente que: “Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario”.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores”.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

V.- AGRUPACIÓN:

Los comparecientes hacen constar, que siendo colindantes entre sí las dos fincas descritas anteriormente, las AGRUPAN, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca:

= RÚSTICA: Tierra viña secano, sita en *.

Superficie: Cuarenta y dos áreas y treinta y cuatro centiáreas (4.234 m2), según sus títulos y registro de una de ellas, y treinta y cuatro áreas y nueve centiáreas (3.409 m2), según catastro.

Linderos:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela* del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la presente.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita la inscripción de la finca resultante de la agrupación previa inmatriculación del componente no inscrito con arreglo a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Aseguran los comparecientes, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción de la finca formada por agrupación y la descripción de la misma actualizada a la realidad física que resulta de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

ANEXO A LA PÓLIZA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES INTERVENIDA POR JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DE xxx, EL DÍA xxxx, CON EL NÚMERO xxx DE LA SECCIÓN A DE SU LIBRO REGISTRO

En xxxx, a

De una parte, la entidad “BANCO, S.A.”

De otra parte, en nombre y representación de la mercantil “XXX, S.L.”

Su objeto social 

Domicilio Social:

Inscripción:

Y de otra:

Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx; Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx; Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx, intervienen en su propio nombre y derecho como, fiadoras.

Reconociéndose mutuamente y teniendo, la capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la presente, a cuyos efectos,

E X P O N E N:

1.= Que con la INTERVENCIÓN, de JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXX, suscribieron PÓLIZA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES y FIANZA, NÚMERO XXX, NÚMERO XXXX a la Sección A de Libro-Registro.

2.= Que en la condición particular TERCERA. Identificación de los bienes objeto del Contrato., se padecieron los errores de no identificación correcta de los bienes objeto de arrendamiento, en cuanto al bien principal y bienes accesorios del mismo, así como el precio de los mismos. Que con el fin de conseguir la inscripción en el Registro Mercantil pertinente, la descripción correcta de dichos bienes, debe ser la siguiente:

DESCRIPCIÓN:

Marca:

Modelo:

En su caso matrícula:

Número de fabricación o Serie:

Precio:

Accesorios (en su caso, descripción):

Marca:

Modelo:

Número de fabricación o Serie:

Proveedor:

Lugar de instalación de los bienes:

3.= Esto expuesto,

O T O R G A N:

Que mediante la presente subsanan el contenido de dicha póliza en el sentido apuntada en la parte expositiva.

En xxxx, a xxxx

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Con carácter preliminar y con todas las reservas del mundo, como señalaba un compañero en el chat Vanguardia Notarial: “La aportación de un inmueble privativo a la sociedad de gananciales, tanto si está hipotecado como si no lo está, tanto si hay subrogación como si no la hay, tanto si responde a una causa onerosa como gratuita, no está sujeta a ninguna tributación por TPO, AJD, ISD, IIVTNU ni a IRPF”. Sin embargo, conviene ser cauto en la aportación gratuita que pudiera quedar sujeta a AJD y en la onerosa con asunción de deuda que podría considerarse adjudicación en pago de asunción de deuda (aunque se podría contraatacar argumentando que en TPO la base imponible es el valor total del bien sin descontar la deuda). Ténganse en cuenta la STS 3-3-2021 y la RTEAR Valencia 26-11-2021.

En el número 110 de ENSXXI se comenta en cuanto a la aportación a la sociedad de gananciales de carácter gratuito que está sujeta al ISD pero está exenta (VC 484-23 de 1-3). Descargar

Mas material:

Los bienes privativos incorporados a la sociedad de gananciales no están sujetos al Impuesto de Donaciones: STS_98_2024; Tribunal Supremo 10-02-2024; y Carta Tributaria. Revista de Documentacion nº 108, marzo 2024.

Atribución de ganancialidad. Fiscalidad

Tengo muchas mas fórmulas para la aportación a gananciales aquí.

Por cierto, en el futuro cuidado con la computación de las donaciones a efectos de calcular la legítima de los hijos.

Aquí va el modelo:

O T O R G A N:

PRIMERA.- APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. DON *, APORTA con las contraprestaciones que luego se dirán a su sociedad de gananciales el pleno dominio de la finca identificada con el número 1.= (registral *) y un 60% del pleno dominio de la finca identificada con el número 2.= (registral *), ambas descritas en la parte expositiva de la presente escritura, aportación que DOÑA * acepta.

Las finca y participación indivisa de finca que se aportan en pleno dominio y en los respectivos estados de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres les sean inherentes o anexos.

Tiene lugar la aportación del pleno dominio de la finca descrita con el número 1.= por su valor anteriormente expresado, que asciende a la cantidad de * (* €) y respecto de la participación indivisa de la finca descrita con el número 2.=, un 60% de su valor anteriormente expresado, es decir, la cantidad de * (* €).

En cuanto a la finca descrita con el número 1 (registral *) la contraprestación consiste en cuanto a la cantidad de * (* €) en la asunción por parte de DON * y DOÑA *, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda hipotecaria que se menciona en el apartado de cargas y arriendos. En cuanto al resto de su valor, es decir, * (* €) la aportación se efectúa gratuitamente.

En cuanto a la finca número 2 la aportación también se efectúa gratuitamente.

A solicitud de los comparecientes se incorporan a la presente los Certificados Catastrales de Valores de Referencias, obtenidos de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las finca y participación indivisa de finca que por la presente se transmiten en los cuales se indican unos valores INFERIORES (* y *) a los declarados.

DOÑA * se obliga a abonar solidariamente con DON * a “*, S.A.”, el saldo pendiente de amortización del préstamo hipotecario que grava la finca descrita con el número 1.= (registral *) en la parte expositiva, saldo y finca que por la presente adquieren carácter ganancial, y ello en la forma y plazos convenidos en la escritura por la que se constituyó la hipoteca y en sus modificaciones, en su caso, cuyo contenido declaran conocer íntegramente, aceptan y se obligan a cumplir.

SEGUNDA.– Sin pretender su constancia registral, y respecto de la finca descrita en el expositivo PRIMERO con el número 2.- (registral *), los comparecientes pactan que en caso de futura liquidación de la sociedad de gananciales de su matrimonio, Doña * atribuye a Don * un derecho de adjudicación sobre dicha finca, siempre que el Sr. * le abone a la Sra. * el 30% del valor de la totalidad de la vivienda al tiempo de dicha liquidación.

TERCERO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por mitad.

Los comparecientes solicitan de la Oficina Liquidadora correspondiente que se declare la exención recogida en el artículo 45.I.B.3. del RDL 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados haciendo constar que conforme a la STS 1016/2021 de 3 de Marzo de 2021 y la RTEAR Valencia 26-11-2021 que señalan que las aportaciones gratuitas a la sociedad de gananciales no tributan por el Impuesto de Donaciones.

A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de Marzo, se hace constar expresamente que la aportación de bienes contenida en la presente escritura está No Sujeta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

No obstante, lo señalado en el párrafo anterior y a los efectos de levantar el cierre registral previsto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que lleve a cabo la comunicación a que se refiere el artículo 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Acepto este requerimiento, que diligenciaré a la mayor brevedad posible.

MANIFESTACIÓN FINAL: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se han realizado en la finca descrita con el número 2.= objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

La constitución sucesiva de dos sociedades y la inmediata compra de unos inmuebles sin posibilidad de utilizar otro mecanismo para el pago, dio lugar a este procedimiento.

“B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxxx Euros que se hacen efectivos en el presente acto mediante seis cheques bancarios nominativos, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface “UNO DE LOS SOCIOS DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del N.I.F. xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a dicha compañía; otro por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface DON UNO DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA (titular del DNI/NIF xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” y los dos restantes cheques, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxxx, cuyas cantidades las satisface DOÑA LA OTRA DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de los citados cheques bancarios”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Entre las fórmulas usuales para no dejar resquicio a la causa gratuita de una aportación a gananciales (aunque ¡ATENCIÓN! el TS (STS 1016/2021) ha declarado no sujeto al impuesto de donaciones (nada dice sobre AJD) la aportación gratuita de un bien privativo a la sociedad de gananciales ya que sólo pueden ser sujetos pasivos las personas físicas y esta es esa STS al completo y este el resumen en el SIC), la más utilizada en mi notaría es esta:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado xxx EUROS (xxx €), consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.  

Con esta fórmula, al finalizar los gananciales, por cambio de régimen matrimonial, separación judicial, divorcio o muerte, el cónyuge aportante es acreedor del valor actualizado al tiempo de la liquidación del bien aportado (le debe la sociedad de gananciales el valor del bien al tiempo de la finalización de los gananciales).

Lean también esto otro: La aportación a la sociedad de gananciales no tributa ni por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ni por Donaciones

Y en relación a la citada STS tengan en cuenta este artículo: Efectos fiscales de la aportación de bienes privativos a la sociedad ganancial a raíz de la Sentencia de 3 de marzo de 2021 del Tribunal Supremo

Por supuesto, el derecho de reembolso tiene otras alternativas, es decir, caben otras posibles causas onerosas en una aportación a gananciales.

Aportación con simple referencia al derecho de reembolso

“Primera.- DOÑA xxxx aporta a la sociedad de gananciales de su matrimonio la finca agrupada en el anterior apartado II.- de esta escritura que, desde ahora, tendrá carácter GANANCIAL, si bien se reserva expresamente el derecho de reembolso en el momento de la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, aportación ésta que ACEPTA su esposo DON xxxx”.    

El cónyuge aportante adeuda una cantidad X a la sociedad de gananciales

“IIIº.- Que DON APORTANTE, tiene contraída una deuda dineraria desde el año 2007, frente a la sociedad de gananciales formada por él y por su citada esposa, aquí compareciente, por un importe de XXX EUROS (XXX €) equivalente a la mitad del valor asignado al bien descrito.     

IVº.- Que expuesto lo anterior, los cónyuges comparecientes:       

O T O R G A N:

PRIMERO.- DON APORTANTE, aporta en este acto a la sociedad de gananciales formada por él mismo y por su esposa, el pleno dominio de la finca, objeto de esta escritura, con todos sus derechos y accesiones, por su valor expresado de XXX EUROS (XXX €).

DON APORTANTE, realiza la presente aportación, en pago de la deuda referida en el expositivo IIIº, y los otorgantes consideran que, con la misma, queda pagada la mencionada deuda, consistiendo la contraprestación en cuanto al resto del valor del bien (la otra mitad) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.

Por supuesto, si la deuda fuera igual al valor del bien, se excluiría el derecho de reembolso y quedaría completamente pagada. Sería lo que con una fórmula similar ocurre en el siguiente caso:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxxx en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir, para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto (es decir, en cuanto a la cantidad de xxx) puesto que DON xxx tiene contraída una deuda frente a su citada esposa por un importe de xxx, deuda que en este acto reconoce, en el pago de la deuda referida, previa aportación del correspondiente derecho de crédito a la sociedad de gananciales por DOÑA xxx considerando los otorgantes que con la presente aportación, el crédito aportado a los gananciales queda pagado y la deuda completamente extinguida”.

Ó:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxxx (xxxx €) en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON xxxx y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.      

Ó:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor de xxx EUROS (xxx €) anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en la compensación del derecho de crédito que la sociedad de gananciales ostenta contra DOÑA xxx en cuanto a dicha cantidad y por razón del pago por dicha sociedad de gananciales de las obras de la edificación existente sobre la finca objeto de la presente y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DOÑA xxxx y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”. 

El cónyuge aportante compensa al otro su trabajo en casa (ex Artículo 1.438 del Código Civil)

El/la APORTANTE, titular del pleno dominio con carácter privativo de la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, la APORTA A TÍTULO ONEROSO a su sociedad conyugal, como contraprestación a los trabajos realizados por su esposo/a, quien ACEPTA dicha aportación, renunciando uno y otro a cualquier crédito que pudiere resultar a su favor, tanto en la actualidad como tras la disolución de la comunidad, al tiempo de su liquidación.

Sobre el tema ha habido una Sentencia reciente del TS.

Cada cónyuge aportan un bien privativo (de igual o diferente valor)

DON xxx, APORTA A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo primero anterior, aportación que DOÑA xxx, acepta.

DOÑA xxx, APORTA A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo segundo anterior, aportación que DON xxx, acepta.

Las fincas se aportan en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres le sean inherentes o anexos.

Tienen lugar las aportaciones de las fincas citadas por sus valores anteriormente expresados, consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquieren DON xxx y DOÑA xxx y que les será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término.

Otra opción es decir que con ambas aportaciones queda compensando el crédito y no habrá derecho de reembolso.

Ambos cónyuges aportan un bien privativo que les pertenece por mitades indivisas

“DON xxx y DOÑA xxx  APORTAN A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca anteriormente descrita, aportación que los propios DON xxx y DOÑA xxxx, aceptan.

La finca se aporta en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres les sean inherentes o anexos.

Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor de xxxx EUROS (xxx €) anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en la adquisición que cada uno de los cónyuges realiza del bien aportado como integrantes de su sociedad de gananciales, a favor de ambos, en pleno dominio y con carácter ganancial”. 

Y más que van apareciendo y que en una futura reedición de esta FAQ que podría acabar convertida en post procuraré ir organizando mejor (así que perdón si me repito):

1. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON xxx que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €) y en el reembolso del derecho de crédito a favor de la sociedad de gananciales originado por su adquisición en la escritura citada con título en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €), cuyo derecho de crédito queda efectivamente pagado”.
2. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €) en la asunción por parte de DON xxx y DOÑA xxx, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y, de otra parte, y puesto que DON xxx tiene contraída una deuda frente a la sociedad de gananciales formada por él y su citada esposa por un importe de xxx EUROS (xxx €), que en este acto reconoce, en el pago de la deuda referida, considerando los otorgantes que con la presente aportación, dicha deuda queda pagada”.
3. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado de XXX EUROS (XXX €), consistiendo la contraprestación de una parte, y en cuanto a la cantidad de XXXX EUROS (XXX €), en la compensación del derecho de crédito que DON XXXX y DOÑA XXX, ostentan contra la sociedad de gananciales, por razón del principal del préstamo abonado con dinero ganancial desde la fecha de celebración de su matrimonio y, de otra parte, y en cuanto a la cantidad de XXX EUROS (XXXX €), en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
4. “Tiene lugar la aportación de la finca descrita por su valor global neto anteriormente expresado de XXXX EUROS (XXX €) consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término. La aportación a gananciales formalizada no implica en modo alguno la subrogación por parte de DOÑA XXXX en el préstamo hipotecario que grava la finca objeto de esta escritura, el cual seguirá teniendo como único prestatario a DON XXX, sin perjuicio de que, según manifiestan los comparecientes, dicho préstamo va a ser amortizado y satisfechos sus intereses con cargo a dinero ganancial del matrimonio”.
5. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de XXX EUROS XXXX (XXXX €) en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de XXX EUROS XXX (XXXX €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
6. “Tiene lugar la aportación del local y del expresado derecho de crédito por sus valores de XXX EUROS (XXX €)  y de XXX EUROS (XXXX €) anteriormente expresados, consistiendo las contraprestaciones en los créditos personales que contra la sociedad de gananciales adquieren DOÑA XXX y DON XXXX que les serán satisfechos en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
7. “PRIMERO.- APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. DON * APORTA A TÍTULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo PRIMERO.-, aportación que DOÑA *, acepta. La finca se aporta en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres le sean inherentes o anexos. Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado de *, consistiendo la contraprestación en la compensación del derecho de crédito que la sociedad de gananciales ostenta contra DON *, por razón del principal, intereses ordinarios y gastos derivados del préstamo hipotecario que gravaba la finca (al que se hace mención en el apartado título) que fueron abonados con fondos gananciales desde la fecha de celebración de su matrimonio el día *”.

Liquidación a través de SIGNO

LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud de los comparecientes, quienes me designan como presentante, efectuaré la autoliquidación a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO, solicitando la exención recogida en el artículo 45.I.B.3. del RDL 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Aportación de bienes privativos por confesión

TÍTULO: El de agrupación de fincas, previa compraventa a Don *** y con confesión de privatividad de su esposo, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. El otro componente agrupado fue objeto de compraventa a Don *** y Doña *** con idéntica confesión de privatividad de su esposo, en virtud de escritura autorizada por el mismo fedatario, el día ***, con el número ** de protocolo.

En el GJ hace no mucho debatimos sobre una cláusula de este tenor para un legado de todo el dinero del causante:

“Lega a XXX la cantidad en metálico o depósitos bancarios que quede en el caudal hereditario después de abonar todos los gastos e impuestos hereditarios de cualquier tipo que correspondan satisfacer a todos los legatarios y herederos, entendiendo que la participación proporcional en esos gastos y los impuestos que graven el presente legado deberá repercutirse a cada uno de los restantes legatarios y herederos en proporción a su participación en la herencia”

Otra variante sería esta:

“Instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos XXX e YYY, a quienes sustituye vulgarmente por sus descendientes, siendo de cargo de la mitad de la herencia a percibir por XXX todos los gastos notariales y registrales y los impuestos que se devenguen por razón de la herencia del causante, de manera que todos ellos se descontarán de la parte a percibir por XXX, siendo el importe de los mismos la diferencia que existirá entre los lotes de uno y otro heredero”.

Al realizar las adjudicaciones a los herederos y la entrega de los demás legados que hubiera dispuesto el testador, haríamos la pertinente explicación:

Formación de haberes:

Haber del legatario Don XXX:

Por razón del legado efectuado por el causante la cantidad de XXX euros, que es la resultante de restar al metálico inventariado los gastos e impuestos derivados de la total herencia que han sido calculados por los comparecientes en XXX euros.

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que es la resultante de sumar la mitad de los citados gastos e impuestos derivados de la total herencia a cada uno de sus respectivos haberes hereditarios.

Tras las adjudicaciones convendría hacer una completa cláusula de gastos e impuestos:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones y la entrega del legado practicadas conforme a lo dispuesto a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas proporcionalmente a sus respectivas atribuciones hereditarias.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria y entrega de legado no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

Institución de heredero con imputación de gastos e impuestos

De nuevo, tras las adjudicaciones convendría hacer los mismos matices que en el caso del legado de cantidad.

Formación de haberes:

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que constituye la mitad del total haber inventariado.

Los gastos e impuestos derivados de la herencia han sido calculados por los comparecientes en la cantidad de XXX euros, los cuales serán satisfechos conforme a la voluntad del testador por el hijo y heredero Don XXX. 

Para terminar más adelante con algo parecido a esto:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones practicadas conforme a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas por Don XXX.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

En este post tenéis una más completa explicación de todo esto, más allá de los modelos que he querido recoger también en esta sección.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Me hace llegar un compañero este documento con permiso para su difusión.

Dios me libre de tomármelo a la ligera, pero la autorización, ¿se concede al animal, a la persona que lo acompaña o a ambos? ¿Qué normativa se aplica en la materia?

PRIMERO.- Que la compareciente es propietaria del animal de compañía nombrado “*****”, de especie canina, raza mestiza, sexo macho, nacido el día ***********, de color blanco roto, con código de transpondedor número ***********, y que ha sido debidamente vacunado conforme a la legislación vigente.

Me exhibe a tal efecto el pasaporte europeo para el movimiento de animales de compañía, expedido con fecha *************, y la cartilla del control de inmunización de la Generalitat Valenciana, de cuyas páginas correspondientes obtengo testimonios por fotocopia que, después de comprobar que coinciden con sus respectivos originales, protocolizo en esta matriz.

SEGUNDO.- Que expuesto lo anterior,

O T O R G A:

PRIMERO.- La señora compareciente, que AUTORIZA Y DA SU EXPRESO CONSENTIMIENTO para que el citado animal de compañía de su propiedad, pueda viajar en coche desde España a **********, y retornar de la misma forma desde ************* a España, en el plazo máximo de **** meses desde esta autorización, en compañía de DO*********, mayor de edad, de nacionalidad *****, provisto de Pasaporte de su nacionalidad número ********, válido hasta el día ***********, cumpliendo para ello todas las condiciones legales que se establezcan para el transporte de dichos animales.

SEGUNDO.- Y para todo lo anterior, solicitar, obtener, retirar y aportar a las autoridades correspondientes, los documentos al efecto le sean necesarios, suscribiendo, otorgando y firmando cuantos documentos, públicos o privados a tal efecto.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

BONIFICACIÓN FISCAL: De conformidad con Artículo 5 del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de Noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, Don xxxx, solicita del Sr. Liquidador aplique a esta adquisición el tipo reducido del 3%, teniendo en cuenta que:

a) Que el sujeto pasivo tiene una edad inferior o igual a 35 años.

b)  Que el inmueble adquirido lo va a destinar a vivienda habitual, estando para la determinación de la condición de vivienda habitual y el mantenimiento de esa condición  a lo dispuesto en la normativa del la Ley reguladora del IRPF.

c)  Que su base imponible general a los efectos del IRPF, menos el mínimo personal y familiar, es inferior a VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS (26.620,00 €), siendo su base imponible de ahorro inferior a MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €).

d)  Que el valor real de la vivienda no supera los CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000,00 €).

OTRA VARIANTE MAS RECIENTE: 

TERCERO.- BONIFICACIÓN FISCAL: De conformidad con Artículo 6.5. del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes modificado por Ley 1/2021, de 23 de junio, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, DON * y DOÑA *, solicitan del Sr. Liquidador aplique a esta adquisición el tipo reducido del TRES POR CIENTO (3,00%) teniendo en cuenta que:

a) Que los sujetos pasivos tienen una edad inferior o igual a 35 años.

b) Que el inmueble adquirido lo van a destinar a su vivienda habitual. Para determinar la condición de vivienda habitual y el mantenimiento de esa condición, se estará a lo dispuesto en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en su redacción en vigor a 31 de Diciembre de 2012.

c) Que su base imponible general a los efectos del IRPF, menos el mínimo personal y familiar, es inferior a VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS (26.620,00 €), siendo su base imponible de ahorro inferior a MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €). Las limitaciones cuantitativas de la base imponible y demás elementos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se entenderán referidos al último periodo impositivo anterior al devengo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respecto del que haya vencido el plazo de presentación de la correspondiente declaración.

Advierto expresamente que, cuando con posterioridad a la aplicación de un beneficio fiscal se produjese el incumplimiento sobrevenido de los requisitos y, en particular, el relativo al mantenimiento de la vivienda habitual en los término regulados en la normativa del Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas, deberá pagarse la parte del impuesto que se hubiera dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003 de 17 de Diciembre, General Tributaria.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Semanas después de autorizar esta escritura pensé en que tal vez podría haber pedido la constancia si fuera procedente pues costó mucho conseguir el reconocimiento de este camino y es una pena que no accediera a los Libros del Registro:

“Manifiestan los comparecientes, sin pretender su constancia registral, que en virtud de Juicio de Menor Cuantía número ***/*** (con Autos de Ejecución de Títulos Judiciales número **/** que dio lugar a una diligencia de restitución del camino que ahora se dice) fue reconocida la existencia de un camino que transcurre por el linde Oeste de la finca descrita con las parcelas ** y **, cuya anchura media es de 1,30 metros permitiendo el paso de hasta una motocicleta de gran cilindrada el cual llega hasta el final del muro de la finca propiedad de Don ***, hoy de *** (parcela ***), si bien catastralmente en la actualidad solo se encuentra cartografiado en la actualidad hasta aproximadamente la entrada trasera existente en el muro de cierre de la finca objeto de esta escritura”.

Bueno, pues meses después se vende esta propiedad en otra notaría. Esa misma mañana mi escritura es retirada del registro con lo que la copia autorizada llega a la notaría después de la nota continuada. Cuando mi cliente entra a firmar y se le lee la escritura dice que quiere que eso mismo se haga constar … y no se lo incluyeron por tres importantes razones:

1. No está en la nota. Manda huevos que diría aquel.
2. ¿Tiene usted la sentencia? Pero .. si ya lo mencionó el Notario anterior, alega mi cliente.
3. Y ya el recurso desesperado: Da igual … como está en el Catastro.

En fin, luego estoy yo como un idiota puliendo y puliendo mis escrituras. Todo por no imprimir de nuevo y perder unos minutos.

TÍTULO: A Doña xxxx le pertenece el derecho de nuda propiedad de su mitad indivisa por donación que le hicieron sus padres, Don xxxx y Doña xxxx por escritura otorgada el día xxx, ante el que fue Notario de xxx, Don xxx, con el número xxx de protocolo y el derecho de usufructo vitalicio de dicha mitad por fallecimiento de su titular, Doña xxxx, fallecida el día xxx, solicitándose del Registro de la Propiedad de xxx la EXTINCIÓN de dicho derecho y consiguiente consolidación con la nuda propiedad, así como del Sr. Liquidador de los impuestos correspondientes que sea declarada su prescripción dada la fecha de fallecimiento de la usufructuaria, a cuyo fin yo, el Notario, dejo unida a esta matriz, fotocopia con valor de testimonio de la Certificación de Defunción de dicha Señora.

En la escritura de donación anteriormente citada, los donantes, además de reservarse el derecho de usufructo vitalicio (hoy ya hecha constar la extinción en el Registro de la Propiedad respecto de Don xxx), se estableció una CONDICIÓN LIMITATIVA consistente en que la donataria no podría vender, permutar, hipotecar ni disponer en manera alguna de la nuda propiedad donada sin el previo y expreso consentimiento de los donantes o del que ellos sobreviva, la cual está inscrita en el Registro de la Propiedad en los términos siguientes: “CONDICIÓN LIMITATIVA: La donataria xxxx no podrá vender, permutar, hipotecar ni disponer en manera alguna de lo donado sin el previo y expreso consentimiento de los donantes. Inscripción xxª de fecha xxx”.

Habiendo fallecido ambos donantes, Doña xxx en el día antes indicado (según consta en el certificado de su defunción referido) y Don xxx el día xxxx, se solicita del Registro de la Propiedad de xxx la CANCELACIÓN de la referida condición limitativa.

Yo el Notario, dejo unida a esta matriz, con valor de testimonio Certificación de Defunción de Don xxxx.

Años llevaba utilizando el mismo modelo de cautela socini en los testamentos “del uno para el otro”:

Tercera.- Si alguno de sus herederos pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes y si todos la pidieren, lega para este caso a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria.

Hablando, no recuerdo ahora de qué, con una compañera le pedí que me enviara su modelo de socini y leo que lo inicia diciendo:

Tercera.- Si alguno de sus descendientes legitimarios …. 

El matiz me hizo pensar que tal vez en algunos casos en que los herederos no son los hijos del testador o no lo son todos o en aquellos casos en los que pudieran tener derecho a legítima alguno o algunos de los nietos del testador, resultaba mucho más adecuada la referencia a los descendientes legitimarios que la referencia a los herederos.

Será una cuestión más en la que me detendré a partir de ahora pues dependerá del caso concreto en que nos encontremos y repararé en ella, aunque de manera general mencionar a los “descendientes legitimarios” me parece ahora más correcto que mencionar a los “herederos”.

A punto de caernos encima el estado de alarma, andaba yo practicando unas notificaciones relativas a un acta de intimación a un heredero que me llegaba desde la notaría de un compañero. El cierre, transcurridos los preceptivos treinta días, lo he hecho constar mediante diligencia en el día de hoy. Este es su tenor literal:

“3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, en XXX, mi residencia, para hacer constar que el día 6 de Julio de 2020 doy por concluida y cierro la presente acta, una vez transcurrido el plazo de treinta días naturales en base a los Reales Decretos 463/2020, 465/2020 (modificados por el Real Decreto Ley 11/2020), 476/2020 487/2020, 492/2020, 514/2020 y 573/2020 todos ellos dictados como consecuencia de la declaración del estado de alarma el día 14 de Marzo de 2020 y en virtud de los que he efectuado el cómputo de dicho plazo desde el 4 de Junio de 2020, sin que se haya producido alegación o incidencia distinta de las reseñadas en las dos diligencias anteriores.    

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe”.

Con la situación generada por la cascada de sentencias que se inició con la STS sobre AJD en las disoluciones de condominio, he preparado una nueva cláusula de gastos e impuestos (con la ayuda de Tottributs. Atención también a esto:

La DGT se hace eco de la doctrina del TS sobre la base imponible en las extinciones de condominio

Es esta:

“TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS.Todos los gastos  e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por mitad entre los comparecientes, quienes solicitan conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% (o porcentaje de valor de bien que el adjudicatario no tenía antes de la escritura… lo que se adquiere para aclararnos) el valor del bien, es decir, la cantidad de xxx EUROS (xxx €)”.   

Y si es urbana:

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de xxxxx y al organismo de Gestión Tributaria xxxxx, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación, en su caso, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo, se hace constar expresamente que la adjudicación de bienes por extinción de comunidad contenida en la presente escritura (al tratarse de una disolución de condominio con exceso de adjudicación por razón de la indivisibilidad del objeto, conforme a los artículos 404 y 1062  del Código Civil, este último aplicable conforme al artículo 406 del mismo texto legal) está No Sujeta al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del criterio establecido por la Subdirección General de Tributos Locales en consulta vinculante V1591-08, de 28 de julio de 2008, y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en sentencia de 18 de abril de 2013, y Resoluciones del Tribunal  Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13 de marzo de 2008 y 4 de septiembre de 2009, Consell Tributari de Barcelona en expediente 160/80, Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de San Sebastián de 12 de junio de 2008,  Resolución del Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012 y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada de 13 de octubre de 2009, entre otras.

No obstante lo señalado en el párrafo anterior a dichos efectos (y los de la prescripción de la plusvalía municipal alegada en cuanto a la transmisión hereditaria) de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los comparecientes me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado,  u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

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Conforme al artículo 641 del Código Civil, “podrá establecerse válidamente la reversión en favor de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias”. 

Estoy seguro de que si se informara más de esto (de esta posibilidad) a los donantes, muchos harían uso de la reversión.

Este es uno de los pocos casos que me he encontrado:

Segunda.- La donante estipula, con la aceptación y consentimiento de los donatarios, que los bienes donados en el dispositivo anterior sean objeto de reversión en favor de la propia donante, DOÑA XXXX, en el caso de que esta deje de formar parte en cualquier momento de su vida de la Orden Religiosa de Clausura XXX, a la que actualmente pertenece.

Recientemente alguien me ha hablado de la posibilidad de utilizar la reversión como forma de excluir un bien de la herencia del donatario llevándolo de nuevo al patrimonio del donante (y concretamente incluyendo facultades al efecto en un poder general con cláusula de subsistencia). La verdad es que no consigo encajar muy bien el supuesto y no sé si es viable, pero supongo que será una donación con cláusula de reversión a favor del donante para el caso de que el donatario fallezca antes que el donante. Aquí hay un modelo de Derecho Civil de Cataluña para ese caso, si no me estoy equivocando.

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La apostilla

Lo cierto es que pensaba que me podría imprimir algún comprobante, pero solo me podía imprimir el propio documento. Ahora me doy cuenta de que debía haber indicado el número de la apostilla. La próxima vez lo haré. Así quedaría:

“Su citado régimen matrimonial resulta del contrato de matrimonio separación de bienes autorizado por Don *, Notario público de *, el día *, número *, cuyo contrato, que me exhibe y le devuelvo, se encuentra traducido al idioma español y debidamente apostillado constando en cuanto a las formalidades de la inscripción su registro en la Oficina de Seguridad Jurídica de * (Bélgica) el día ^. Registro OBA (5) Libro 0. Hoja 0. Casilla *. Yo, el Notario, he comprobado con resultado positivo la validez de la apostilla a través de su correspondiente código * en la dirección https://legalweb.diplomatie.be/”.

Otra variante:

“Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder especial autorizada por Don *, Notario de *, el día *, redactado a doble columna en los idiomas neerlandés y español, y debidamente apostillado, cuya copia autorizada, me exhibe y yo, el Notario, le devuelvo. Yo, el Notario, he comprobado con resultado positivo la validez de la apostilla a través de su correspondiente código * y fecha * en la dirección https://legalweb.diplomatie.be/. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el contrato de compraventa al que la presente escritura se refiere”.

Un inciso sobre la apostilla belga

Están locos estos belgas, que diría Obelix.

Me quieren acreditar la representación de una sociedad belga con certificado electrónico del Registro Mercantil mas apostilla electrónica. Me dicen que no expiden en papel el certificado.

Me extraña – dice una experta compañera – que no expidan la certificación en papel para exhibición en otro país. Si nosotros pedimos la escritura de nombramiento aunque podamos consultar el Registro Mercantil, también ocurrirá lo mismo para acreditar la existencia y el cargo cuando es una sociedad extranjera. El resultado de la consulta no debe ser considerado forma auténtica de acreditar fuera de su país la existencia y el cargo. En la práctica cuesta mucho que te traigan el nombramiento.

La cláusula penal

Yo quiero practicar una retención “sine die”. No te pago esta parte hasta que no se inscriba la cabida actual de la finca. “Oiga, eso no se puede”. Hay que poner un término cierto. ¿Y podría ser que me lo quedo si en ese plazo no se soluciona? Bueno, no lo veo del todo justo pero eso sí que lo veo. Venga, “pues, hágale”. Caso en Soria, “hágale usted que para eso le pagan”. Pero lo hago, les gusta y me dicen que hemos hecho unas escrituras excelentes. Eso ya es otra cosa, así da gusto trabajar aunque sea con una pequeña dosis de abuso.

.- Y el resto, es decir, *, queda totalmente aplazado de pago para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en el plazo máximo de seis meses a contar desde el día de hoy.

No obstante el plazo pactado para el pago de la citada suma aplazada, la parte compradora se obliga a abonar a la vendedora la citada cantidad tan pronto se acredite a la compradora (aun antes de transcurrir los seis meses) que ha sido inscrita con la modificación de cabida solicitada la finca objeto de compraventa. En el caso de que no se inscribiera dicha modificación se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la parte vendedora (no pretendiendo la constancia registral de dicha cláusula penal), la total pérdida de dicha cantidad que no será objeto de entrega.

Por cierto, en cuanto a los pagos aplazados dice aquí la AEAT en cuanto a la tributación de la ganancia o la pérdida en el IRPF: 

“Se consideran operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Si se trata de una operación a plazos o con precio aplazado, se marcará la casilla establecida al afecto y se indicará la parte del importe de transmisión cobrada en el año salvo que se opte por imputar íntegramente la ganancia o pérdida patrimonial al momento de la transmisión. Adicionalmente deberá cumplimentar las casillas correspondientes al número de años en los que va a cobrar (excluido el del presente ejercicio), el año en el que va a recibir el último pago, el año en el que percibirá los pagos pendientes (hasta un máximo de 4) y el importe a cobrar en cada uno de ellos. (Si el número de años fuese superior a 4 los importes pendientes de cobro se reflejarán en la casilla habilitada a  este fin). Esta información será trasladada por el programa al Anexo C1 de la declaración. El ejercicio de la acción para la imputación temporal de la aplicación del criterio de cobros aplazados se debe efectuar elemento por elemento marcando la casilla habilitada al efecto que corresponda al elemento patrimonial. En caso de que la operación se haya realizado al contado deberá dejar esta casilla sin cumplimentar”.

El poder: Para subsanar y trámites diversos y consintiendo de ante mano un 201 y el 18.2

TERCERO.- APODERAMIENTO-CONSENTIMIENTO. Las partes compradora y vendedora, facultan y apoderan a “*, S.L.”, cuyos datos constan a continuación, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aún incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas, consintiendo la parte vendedora de hoy para entonces la rectificación de la finca resultando de la agrupación mediante cualquier expediente hipotecario o catastral que fuera pertinente. Por su parte, la vendedora especialmente apodera a dicha señora para ostentar la representación de la poderdante frente a cualquier administración tributaria española a efectos de la liquidación de los impuestos que se devenguen y frente a cualquier otra administración local, autonómica o estatal, especialmente la catastral, en que sea necesario actuar por las derivaciones de la presente escritura.

Y una que, como diría Expósito, “os la dejo botando”: Si no se consigue la modificación de cabida y resultara viable un 18.2, ¿podríamos rectificar sin contar con los vendedores? Yo creo que sí, salvo que la finca no esté inmatriculada. Sin embargo, el 201 LH requería comparecer y esto solo es un gesto de buena voluntad.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Iba yo tan tranquilamente avanzando en la lectura de esta escritura ….

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que *, son dueños con carácter privativo, por cuartas e iguales partes, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de las siguientes fincas:

1.= URBANA: NÚMERO SIETE. VIVIENDA en la planta baja del edificio número 6 de la Calle *, número *, de *.

Distribución: Consta de comedor-estar, tres dormitorios, cocina, despensa, aseo y dos patios.

Superficie: Tiene una superficie construida es de sesenta y ocho metros con setenta y seis decímetros cuadrados (68,76 m²), con un patio a su fondo de setenta y cinco metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (75,74 m²).

Linderos: Colocados frente a su puerta de entrada: Derecha, Calle *; izquierda, Calle * y espaldas, con la vivienda descrita al número *.

Cuota: Tiene asignada una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble en donde se halla integrada y elementos comunes generales de un 50%. Y contribuirá a los gastos de conservación y limpieza del zaguán de acceso con 50%.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

VALORACIÓN: *.

2.= URBANA: NÚMERO OCHO….

Acceso:

Distribución:

Superficie:

Linderos:

Cuota: Tiene asignada una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble en donde se halla integrada y elementos comunes generales de un 30%. Y contribuirá a los gastos de conservación y limpieza del zaguán con un 50% de su importe y a los de escalera con su totalidad.

.. cuando al llegar a este punto pregunto varias cosas:

¿Es una sola vivienda o son dos? Resulta que fueron dos pero actualmente están unidas y el comprador pretende rehabilitar para dejarlas como una.

Vale, pero si son el número 7 y 8 en la división horizontal y suman 80% de cuota, ¿los otros elementos (que como mínimo son 6) se reparten el 20% restante de la cuota?

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

REFERENCIA CATASTRAL: Ambas fincas se encuentran catastradas e identificadas bajo la siguiente referencia (en la que consta erróneamente que se trata de una parcela construida sin división horizontal por lo que, yo, el Notario, les hago las oportunas advertencias): *.

En el Catastro solo hay una RC.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, solicitada por los otorgantes a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de finca en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada.

RÉGIMEN LEGAL: Las dos fincas descritas formaban parte de un grupo de viviendas de PROTECCIÓN OFICIAL, según expediente número 5.860 de fecha 20 de Septiembre de 1962, si bien transcurrido el plazo de duración del régimen legal de protección quedaron sin efectos las limitaciones inherentes a dicho régimen.

El régimen de VPO ya se ha extinguido. Pero, ¿con una VPO y nadie sabía que existía una división horizontal ni cuáles eran sus demás elementos?

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: La conforman los dos elementos objeto de la presente escritura y la finca registral 27.038 del Registro de la Propiedad de Monóvar a la que corresponde una cuota de participación indivisa en el valor total del edificio en donde se halla integrado y elementos comunes generales del veinte por ciento y que no contribuye a los gastos de conservación y limpieza del zaguán de acceso por su no utilización.

Tras llamar al registro y tirar de los títulos que aportan los comparecientes llegamos a la conclusión de que hay un elemento mas que tiene el 20% lo que sumaría ya el 100%, pero ¿por qué esa numeración de los elementos?

Ni el comprador había hecho averiguaciones ni los vendedores tenían la mas remota idea que la situación que les estaba explicando. El comprador debía saber que si iba a rehabilitar y luego a vender los dos pisos en uno, debería agruparlos y en esa agrupación tal vez necesitara consentimiento de los demás vecinos. Otra alternativa sería la conversión en propiedad ordinaria con extinción de la división horizontal, pero ¿a qué coste?

A veces las soluciones que se dieron a determinadas situaciones en el pasado se vuelven muy complicadas de manejar en el futuro.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta la parte vendedora que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca a favor de “BANK”, en garantía de un préstamo de XXX de principal.

Consta en dicha nota expedida la certificación que contempla el Art. 688 de la L.E.C. para el procedimiento judicial número XXXXX, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número XXX de XXXXX, en virtud de Mandamiento expedido por Doña XXXX, Secretario Judicial de fecha XXXX, en ejecución de la inscripción XXXª de la hipoteca.

Dicha hipoteca ha sido cancelada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo. Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias relativas al Artículo 131 de la Ley Hipotecaria en cuanto a que no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto. La parte vendedora se compromete a llevar a cabo las actuaciones que sean necesarias a tal fin, en el plazo más breve posible haciéndose cargo de cuantos gastos se deriven de ello.

Libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la edificación descrita la vivienda habitual de la parte vendedora y no estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora.

Los comparecientes hacen constar que la finca urbana objeto de la presente escritura, se encuentra al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados y lo acreditan mediante Informe obtenido por vía telemática, a su solicitud, del Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante (SUMA), el cual incorporo a la presente.

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Durante la fase de preparación de una escritura de compraventa tengo conocimiento de que la finca que va a ser vendida “está hecha un desastre”. Al parecer la cosa no tiene mucho arreglo pero el que vende, vende, y el que compra, compra; quiero decir que lo tienen claro, especialmente el que compra que quiere el inmueble esté como esté desde el punto de la vista de la escritura, el registro y el Catastro.

Cuando tomo contacto con la situación, resultó que la cosa no era tan grave. Simplemente se trataba de que la finca estaba en situación de precoordinación. Con una buena capa de barniz dejo el asunto perfectamente explicado.

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que * son dueños con carácter privativo, por mitades indivisas, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA: Trozo de tierra blanca, sita en *.

Superficie: Cinco mil ochocientos veintiocho metros con cincuenta y siete decímetros cuadrados (5.828,57 m²).

En su interior existe construida una vivienda unifamiliar aislada, desarrollada en planta baja.

Distribución: Consta de salón-comedor-cocina, dos dormitorios, aseo y terraza cubierta.

Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2), de los cuales treinta y seis metros, y cuarenta y cinco decímetros cuadrados (36,45 m2) corresponden a la terraza y ciento seis metros y doce decímetros cuadrados (106,12 m2) a la vivienda propiamente dicha, y una total superficie útil de ciento veintinueve metros y dieciocho decímetros cuadrados (129,18 m2).

Ocupa una total superficie de parcela de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2).

Linderos de la vivienda: por todos sus vientos con la finca rústica en la que se encuentra enclavada.

Linderos de la total finca: Norte, parcela * de * y parcela * que es camino del Ayuntamiento de *; Sur, parcela * de *; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

DATOS CATASTRALES:

De parte del suelo: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia * y parte de una zona sin cartografía (bolsa blanca) situada al Oeste de dicha parcela.

De lo urbano: No consta.

Mediante acta de expediente de dominio para inmatriculación de exceso de cabida de finca tramitado por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada mediante otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo, ambas basadas en el IVG+ con Base Gráfica Alternativa del que fue autora Doña *, Arquitecto Técnico, quedó inscrito el citado exceso en el Registro de la Propiedad constando en la nota que se une a la presente en cuanto a la coordinación lo que luego se dirá.

Dichos datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastra a nombre de *, sin dirección, ni DNI/NIF), y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida a solicitud de los comparecientes de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Concordancia de Catastro y Registro: La finca objeto de la presente, como luego se dirá tiene inscrita una base gráfica alternativa y por tanto se encuentra precoordinada y pendiente de procesamiento.

TÍTULO: En cuanto al suelo, el de compra a *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, habiéndose declarado la obra terminada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo.

Como se ha dicho, fue instado y tramitado un expediente para la inmatriculación de un exceso de cabida en virtud de escritura autorizada por Don*, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada en virtud de otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta y de la limitación vigente del art. 207 de la Ley Hipotecaria, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo el domicilio familiar de sus propietarios y NO estando destinada a constituir el domicilio habitual de los compradores.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

Vende ella:

B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa es de *** cuyo precio se declara recibido en el presente acto, mediante entrega de un cheque bancario nominativo por importe de *** incluyendo el de la siguiente compraventa efectuada por el esposo de la vendedora, correspondiendo a la cuenta de cargo el código *** y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del citado cheque bancario.

Vende él: 

SEGUNDO.- COMPRAVENTA.

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *** cuyo precio se declara recibido en el presente acto, mediante entrega de un cheque bancario nominativo por importe de *** incluyendo el de la anterior compraventa efectuada por la esposa del vendedor, correspondiendo a la cuenta de cargo el código *** y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.

D).- Manifiestan Don xxxx y Doña xxxxx que sobre la finca descrita existe una estructura de hormigón, y que tienen concedida licencia de obras, según notificación de concesión de cambio de titularidad, según Decreto de la Alcaldía-Presidencia número xxx de fecha xxxxx, referencia del expediente xxxx, y número de salida xxxx de xxx y permiso para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, cuyos derechos por la presente ceden y transmiten a la parte compradora, estando incluido su valor dentro del precio de compraventa.

Incorporo a la presente a su solicitud, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de dicha notificación de cambio de titularidad de licencia de obras.

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SEGUNDO. PRECIO.

El precio convenido de compraventa es el de *** LIBRAS ESTERLINAS (** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a ** EUROS (*** €), que se hace efectivo del siguiente modo:

– *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a *** EUROS (*** €) constituyen al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el  artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Yo, el Notario advierto:-

– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la  parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.

– y el resto, es decir, *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a *** EUROS (*** €), se declaran recibidos en el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria exterior, correspondiendo a la cuenta de cargo del comprador del Banco *** el código ** y a la cuenta de abono del vendedor en el Banco *** Sort Code *** y cuenta nº ***, Swift Code *** e IBAN ***, por cuya cantidad la parte transmitente otorga a favor de la parte adquirente la más completa y eficaz carta de pago.

Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio del justificante de dicha transferencia.

– Y el resto, es decir, la cantidad de *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalente a *** EUROS (*** €) queda aplazada habiéndose de realizar el pago el día ***, de lo que dejaré constancia, en su caso, mediante la correspondiente diligencia.

Por la condición de no residente del vendedor, y a los efectos del Artículo 177 del Reglamento Notarial, se ha hecho constar el precio en libras esterlinas y su equivalente en euros.

DECLARACIÓN PREVIA DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Al tratarse de una inversión extranjera procedente de ***, país calificado como paraíso fiscal en el Real Decreto 1080/1991, de 5 de Julio, el comprador ha declarado su proyecto al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria en modelo impreso DP-2.

Me exhibe el ejemplar 2 de dicho impreso, correspondiente al titular de la inversión proyectada, con nota de ingreso en el Registro con fecha 21 de Septiembre de 2007 y número de declaración DP2_1005138. Incorporo a esta matriz copia exacta.

DECLARACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Industria en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001.

Me requiere, a mi, Notario, para la presentación notarial de dicha declaración.

Acepto el requerimiento, cuyo resultado se hará constar, en su caso, por diligencias en la presente escritura.

4ª DILIGENCIA.- En ****, mi residencia, a ***.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***,

C O M P A R E C E N:

DON

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia complementaria de la matriz precedente, y a los efectos de,

.- Por un lado, DON *** hacerme entrega en el presente acto del JUSTIFICANTE de la TRANSFERENCIA efectuada el día de hoy, por importe de *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalente a *** EUROS (*** €), a que se refiere el penúltimo párrafo (letra “B).- PRECIO”) del apartado dispositivo PRIMERO, en virtud del cual la parte del precio de venta que quedó aplazada y que debía ser abonada en el día de hoy, queda satisfecha dentro de plazo.

Yo, el Notario, acepto dicha entrega, e incorporo a la presente dicho justificante.

.- Y de otra, DON ***, otorgar a favor del comprador la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta.

Presentación telemática.- Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dice y otorga.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Como tantos asuntos de mi blog, en este ha habido una segunda parte.

Primero dijimos esto en una escritura

2).- Y Don XXX, en nombre y representación de Don XXXX mayor de edad, de nacionalidad xxx, no residente en España, casado en régimen legal supletorio de su nacionalidad con Doña xxxx, xxx, con domicilio en xxxx, y titular del Pasaporte de su nacionalidad número xxx, vigente hasta el día xxx, y del N.I.E. xxx.

Manifiesta el Sr. Apoderado que su representado se encuentra separado de hecho de su citada esposa desde el pasado xxxx por lo que ha cesado la causa para la atribución de carácter común a los bienes adquiridos por los esposos a partir de dicha fecha según resulta corroborado por el convenio suscrito ante Don XXX, Notario Público de xxxx, el citado día, redactado en idioma inglés, que yo el Notario entiendo a los efectos de la presente, y que se encuentra sin apostillar, cuya fotocopia me exhibe y se incorpora a los efectos que sean oportunos.

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don XXX y Doña xxx, según son dueños, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura, a Don XXX, quien la compra y adquiere, con carácter privativo (por cese de la causa para la atribución de carácter común a la presente adquisición al existir separación de hecho entre el comprador y su esposa y al realizarse la adquisición con fondos privativos del señor comprador), con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, gastos de comunidad y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

El comprador supletoriamente solicita la inscripción con sujeción a su régimen matrimonial extranjero de no ser posible la inscripción con carácter privativo a su nombre por la razón indicada.

Tal vez si no hubiéramos puesto esto último y hubiéramos tenido el convenio matrimonial apostillado nos hubiera funcionado …

Pero no nos funcionó

Pero Mr. Polaco lo quiere volver a intentar en una nueva escritura de compraventa aunque no tiene mas que lo ya tenía: ese convenio matrimonial (unas capitulaciones matrimoniales) ante un british notary que no está apostillado y que a día de hoy se encuentra físicamente en el Reino Unido. Intentando buscar solución al asunto, de la interesantísima web de las parejas en la UE y para Polonia extraigo esto:

1. El contrato matrimonial debe presentarse como un instrumento notarial auténtico o, de lo contrario, se considerará nulo (art. 47 párrafo 1 del Código de Familia y Tutela y art. 73 párrafo 2 del Código Civil).
2. Se puede suscribir el contrato matrimonial antes del matrimonio, en cuyo caso surtirá efecto cuando este se celebre, o bien durante el matrimonio, en cuyo caso surtirá efecto inmediatamente.
3. Los cónyuges pueden modificar el contrato matrimonial en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos formales recogidos en el punto 1. La legislación polaca no estipula un intervalo mínimo entre la redacción y el cambio del contrato matrimonial.
4. En Polonia no existe un registro especial de contratos matrimoniales.

Y con toda esta información y con la ayuda de Sergio Mocholí en la redacción del tercer párrafo que van a leer, pasamos a esta redacción de la escritura: 

2).- Y Don XXX, en nombre y representación de Don XXXX mayor de edad, de nacionalidad polaca, no residente en España, casado en régimen legal supletorio de su nacionalidad con Doña xxxx, xxx, con domicilio en xxxx, y titular del Pasaporte de su nacionalidad número xxx, vigente hasta el día xxx, y del N.I.E. xxx.

Manifiesta el Sr. Apoderado que su representado se encuentra separado de hecho de su citada esposa desde el pasado *** según resulta del convenio matrimonial suscrito por ambos ante Don ***, Notario Público de ***, el citado día, redactado en idioma inglés, que no me exhibe por lo que yo, el Notario, le advierto de que habrá de exhibírmelo debidamente apostillado de lo cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia o exhibirlo en el Registro de la Propiedad.

Dicho convenio matrimonial del que me exhibe una fotocopia se titula (traducido al español): “Acuerdo de separación de propiedades durante el matrimonio” y del mismo resulta que desde el día de la firma (***), los bienes adquiridos por cada uno de los cónyuges les pertenecerán a cada uno de ellos con carácter privativo, quedando excluidos de su comunidad conyugal.

Yo, el Notario, hago constar que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 36.2 del Reglamento Hipotecario y 168.4 del Reglamento Notarial, en Polonia las capitulaciones matrimoniales no son objeto de inscripción en el Registro Civil, puesto que los derechos de los terceros están garantizados por el artículo 83 de las disposiciones generales de derecho civil y el artículo 527 del Código de las obligaciones que declaran la nulidad de los actos hechos en fraude de acreedores.

***

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don XXX y Doña xxx, según son dueños, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura, a Don XXX, quien la compra y adquiere, con carácter privativo de conformidad con su citado convenio matrimonial, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, gastos de comunidad y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

Unos días después me llegó el documento traducido y apostillado y puse la siguiente diligencia: “4ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me exhiben copia autorizada y apostillada de la escritura de convenio matrimonial, traducida al idioma español y debidamente apostillada, suscrita por DON *** y DOÑA ***, a que se hace referencia en el apartado INTERVENCIÓN de la presente escritura, cuyo tenor coincide con lo expuesto en dicho apartado de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.=”

¿Funcionará?

¿Qué podrían decirnos? ¿Que eso no son unas capitulaciones o que no cumple los requisitos de forma exigibles para utilizarlo en España?

Pues ¡SÍ!, funcionó aunque con una 5ª DILIGENCIA de por medio. Esta: “5ª DILIGENCIA. En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DON ***. I N T E R V I E N E: En el mismo concepto que en la matriz precedente a la que se hace remisión expresa en evitación de repeticiones innecesarias repeticiones. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente diligencia. Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N E: I.- Que en la INTERVENCIÓN de la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que  DON ***, está sujeto al régimen legal supletorio de nacionalidad *** con Doña ***, cuando en realidad su régimen matrimonial es el convencional de separación de bienes en base al convenio matrimonial suscrito entre el comprador y su esposa, la Sra. ***, el día *** al que refieren la matriz precedente y la diligencia 4ª. II.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO. Que mediante la presente diligencia complementa la matriz precedente a fin de dejar constancia del régimen matrimonial correcto del comprador y su esposa. SEGUNDO. El compareciente, según interviene, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura complementada mediante la presente y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante a DON ***, cuyos datos constan anteriormente. Así lo dice y otorga”.

Lo cierto es que no estoy de acuerdo con la calificación verbal puesto que por los términos del convenio, esta pareja está mas bien ahora en un régimen de comunidad convencional puesto que solo han modificado el régimen de ciertas adquisiciones y no la totalidad de su precedente régimen de comunidad, pero bueno … el caso es que a mi cliente le sirve y pasamos por el aro.

Sobre la necesidad de apostilla, lean esto y esto.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Tengo un artículo sobre valor de referencia que ya se ha hecho demasiado largo y en el que no me apetece meter mas cosas, así que este pequeño formulario lo voy a dar de alta en el blog en la sección Pequeños Modelos.

El asunto (como digo en el título) es que el valor de referencia era disparatado por estar en Catastro la finca como regadío cuando es secano.

No tengo claro que el asunto funcione pero, a petición y con perfecto conocimiento de los interesados, esto es lo que se ha hecho constar:

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente testimonio por mí, el Notario, deducido del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la parcela catastral que por la presente se transmite, el cual es SUPERIOR (*) al valor declarado en la presente.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

D).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se han realizado en las fincas objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. Tal y como se ha hecho constar en la descripción de las fincas que se transmiten, en la actualidad son CULTIVO SECANO BLANCO, y no ALMENDRO REGADÍO como erróneamente figura en Catastro. A estos efectos los vendedores han presentado ante dicho organismo público el día *, a través de su Sede Electrónica, una MANIFESTACIÓN DE DISCREPANCIAS a los fines de llevar a cabo la corrección de dicho error y adecuar el tipo de cultivo a la realidad, de la que me exhiben fotocopia que dejo unida a la presente, junto con el justificante de Registro Electrónico y el justificante de Formulario Genérico obtenidos de dicha presentación, circunstancias que desean constatar por razón del indicado VALOR DE REFERENCIA.

Subsanar los defectos que pudieran derivarse de la calificación registral:

D).- La parte vendedora se compromete a subsanar los errores que pudieran ser apreciados en la calificación registral de la escritura de obra nueva terminada y en el depósito posterior del libro del edificio que se han mencionado en el apartado título, en el plazo más breve posible y con todos los gastos que se generasen por tal concepto de su cuenta y cargo.

No es tan habitual como lo era hace unas décadas (cuando casi era una cláusula de estilo propia de todos los testamentos del uno para el otro), pero aún se encuentra uno con algunos casados que cuando hacen testamento quieren condicionar la atribución a su esposo o esposa, según el caso, a que se mantenga viudo.

La cláusula que utilizo para estos casos es esta:

“Primera.- Lega a su citado esposo Don XXXX, el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándole para tomar posesión por si mismo del presente legado.

El presente legado, dejando a salvo lo que por legítima le corresponda a su citado esposo, se sujeta a la condición de que se mantenga viudo a su nombre y no este unido de hecho a persona alguna mediante relación de afectividad análoga a la conyugal”.

Por influencia de mis predecesores en la plaza, he mantenido la expresión “viudo a su nombre”. Siempre me ha parecido repetitiva puesto que si esa condición la establece tu esposa en su testamento y se está refiriendo a ti creo que no habría riesgo en decir, simplemente, “mientras se mantenga viudo”, pero por respeto a mis ancestros en la plaza y por “si acaso”, así lo sigo diciendo.

La cuestión de la relación de afectividad es harina de otro costal. Si tu viudo no se casa de nuevo, si no se hace pareja de hecho “con papeles” con otra persona, sino que se “arrejunta” sin más, ¿cómo demostrarlo? Pues no es cosa fácil y resulta difícil de hacérselo entender al viudo o viuda de turno pero si insiste, aún advertido de que puede complicar su sucesión y las operaciones posteriores a esta, así se lo hacemos constar. En todo caso, siempre dejamos a salvo la legítima.

Esta clase de condiciones son legales. Se refiere a ellas el Artículo 793 del Código Civil:

“La condición absoluta de no contraer primero o ulterior matrimonio se tendrá por no puesta, a menos que lo haya sido al viudo o viuda por su difunto consorte o por los ascendientes o descendientes de éste.

Podrá, sin embargo, legarse a cualquiera el usufructo, uso o habitación, o una pensión o prestación personal, por el tiempo que permanezca soltero o viudo”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Una cuestión anecdótica para sonreír un poco antes de pasar a una materia con cierto grado de complicación: El curioso pleito que anuló la venta de una casa porque en ella vivía el diablo

Antes de empezar, un par de enlaces y una Resolución Vinculante de la DGT:

El TS señala que el ejercicio de la condición resolutoria en una compraventa realizada en escritura da derecho a la devolución de lo ingresado

El cumplimiento de la condición resolutoria faculta para obtener la devolución del ITP si no ha prescrito

DGT V0691-2022 (que cita la RTEAC de 14 de Abril de 2009). La constitución de condiciones resolutorias carentes de objeto valuable, como la finalización del plazo de construcción en una fecha determinada, queda no sujeta a TPO ni a AJD.

¿Y la tributación de la condición resolutoria es por AJD o por TPO? Pues, depende. Si la compraventa tributó por IVA, se pagará AJD y si tributó por TPO, pagará TPO. En el momento de la cancelación, se pagará siempre AJD. Son muy interesantes estos enlaces:

TRIBUTACIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CONTRATOS COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La constitución y cancelación de condición resolutoria y su fiscalidad en TPO y AJD

El TSJ de Madrid declara no sujeta a AJD una escritura de cancelación de condición resolutoria en garantía de una obligación de hacer

Tributación de la condición resolutoria

Manejo varios modelos para los casos de compraventa con condición resolutoria. Vamos a recopilarlos y a conseguir “el definitivo”.

TERCERO. CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “xxx, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso “XXX, S.L.” en el  dominio y posesión  de  la finca transmitida con cuantos derechos le sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.L.” a reclamación ni indemnización alguna.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

Segunda.- Es precio de esta compraventa, impuesto incluido, la cantidad de XXXXX, que queda totalmente aplazado habiéndose de realizar el pago del mismo el día XXXX.

Como medio de pago del citado precio la parte compradora entrega a la vendedora un pagaré, firmado por el representante de la entidad compradora en nombre de ésta, del Banco XXX, contra la cuenta nº XXX de la parte compradora, “XXX S.L.”, en dicho Banco, por importe de XXXXX, librado en el día de la fecha y con vencimiento el día XXX, coincidente con el día en que debe realizarse el pago del precio aplazado, cuyo pagaré es el número xxxxx. Fotocopia del mismo, deducida por mi, dejo incorporada a la presente matriz.

Tercera.- La falta de pago del citado pagaré a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida a poder de los vendedores.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

Cuarta.- La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos dos meses desde la fecha de vencimiento del indicado pagaré, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a la finca, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.

OTRO:

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa se fija en la cantidad de XXXX, cuyo precio queda íntegramente aplazado de pago, para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en XXX plazos de XXX cada uno de ellos y con vencimientos los días XXX.

El precio aplazado no devengará intereses.

Los pagos se efectuarán mediante XXX cheques bancarios nominativos.

C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si la mercantil “XXX, S.L.”, dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso a DON XXX el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de la compradora a reclamación ni indemnización alguna. La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea este real o personal, incluido el de derecho de arrendamiento.

Se fija como domicilio de la parte compradora a efectos de notificación notarial o judicial de la resolución, el indicado en la comparecencia o el de la propia finca descrita en el expositivo anterior.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y la mercantil “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

La falta de pago de cualquiera de los citados plazos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don XXXX.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXX requiera fehacientemente de pago a Don XXXX por acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de las cantidades hasta el momento percibidas.

La facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de XXX meses desde la fecha prevista para el último pago; y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá Don XXX, o quien sea propietario de la finca alegar el pago y solicitar la cancelación registral de la condición resolutoria.

OTRO:

La falta de pago de uno cualquiera de los plazos convenidos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don XXX, o a quien de él traiga causa.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXXX o quien de él traiga causa, requiera/n fehacientemente de pago a Don XXX y Doña XXX mediante acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día XXXX y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de XXX meses desde la fecha prevista para el último pago (es decir, XXXXX) y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán Don XXXX y Doña XXXX, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “XXX, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso “XXX, S.L.” en el  dominio y posesión  de  la finca transmitida con cuantos derechos le sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.” a reclamación ni indemnización alguna.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si DON xxx, dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso a DON xxx el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de la compradora a reclamación ni indemnización alguna. La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea este real o personal, incluido el de derecho de arrendamiento.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXX requiera fehacientemente de pago a Don XXX por acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de las cantidades hasta el momento percibidas.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y DON XXX podrá por si solo, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA.- La falta de pago de cualquiera de las citadas letras de cambio o del tercer plazo del precio aplazado a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo las fincas vendidas a poder de la vendedora.

Será requisito suficiente, en su caso, para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada de cualquiera de las letras desatendidas debidamente protestadas o de la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos XXX meses desde la fecha de vencimiento de los indicadas letras de cambio o desde la fecha prevista para el tercer plazo del precio aplazado, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a las fincas, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.

Se designa como domicilio a efectos de notificaciones el del representante de la parte compradora y el domicilio social de la parte vendedora.

A efectos de lo dispuesto art. 11 de la Ley Hipotecaria se hace constar qué cada una de las fincas vendidas responde de XXXX.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “XXX, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso Doña XXXX en el  dominio y posesión de las fincas transmitidas con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.L.” a reclamación ni indemnización alguna.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

Se distribuye la condición resolutoria pactada entre las tres fincas objeto de compraventa del modo siguiente:

La finca registral XXX un XXX por 100.

La finca registral XXX un XXX por 100.

La finca registral XXX un XXX por 100.

OTRO:

Tercero.- La falta de pago de cualquiera de los citados pagarés a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida a poder de los vendedores.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada de cualquiera de los pagarés desatendidos debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

Cuarta.- La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos dos meses desde la fecha de vencimiento de los indicados pagarés, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a la finca, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.

UNO MÁS:

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de ***, de cuyo precio:

.- **, se declaran recibidos en el día de hoy con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código **, y a la de cargo el código **, y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago en cuanto a dicha parte del precio de venta.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del justificante de dicha transferencia.

.- y el resto, es decir, la cantidad de **, queda aplazado de pago, y se hará efectivo mediante tres pagos anuales de ** cada uno, que se abonarán los días *** de cada año, comenzando el día *** y terminando el día ** y, el resto, es decir, la cantidad de *** en un único plazo a abonar el día **.

El pago se efectuará mediante ingreso en la cuenta **, de la que es titular la parte vendedora.

El precio aplazado no devengará interés.

C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. La falta de pago de uno cualquiera de los plazos convenidos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don **, o a quienes de él traiga causa.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don ** o quienes de él traigan causa, requiera/n fehacientemente de pago a la mercantil “**, SOCIEDAD LIMITADA” mediante acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria respecto de cada uno de los plazos se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de un año desde la fecha prevista para su pago y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, no podrá ya ejercerse en cuanto a dicho pago la facultad resolutoria.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha prevista para el último pago (es decir, **) y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá la mercantil “**, SOCIEDAD LIMITADA”, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

Una mas que tomo prestada de Vanguardia Notarial con enlace al recurso que motivo

“Las partes contratantes acuerdan, que la condición resolutoria pactada quede extinguida por el transcurso del plazo de seis meses a contar desde el día del último pago de los citados plazos, sí antes no se hubiese ejercitado el derecho de resolución de este contrato. Asimismo, la parte transmitente presta expresamente su consentimiento, desde este momento para entonces y apodera al comprador, para la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha condición resolutoria. Además, pactan las partes contratantes que el asiento de inscripción de la condición resolutoria mencionada, caduque, automáticamente, cuando haya transcurrido el indicado plazo de seis meses, y siempre que no conste en los libros del Registro asiento alguno de prórroga convenida o de ejercicio de las acciones o pretensiones que corresponden a la parte vendedora por razón de la venta de la citada vivienda”.

Resolución de 30 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una cláusula de una escritura de compra con condición resolutoria.

Aunque no es la primera vez que la uso, me he empajillado hoy con esta cláusula y he acabado poniendo un “en la parte que exceda” lo que equivalía a que la intención de la señora quedara en agua de borrajas. Condicionar la atribución legitimaria en su totalidad no procedía.

Durante la firma, se han producido un par de circunstancias muy graciosas al hilo de la condición de continuar viudo y sin pareja que se imponía al pobre viudo. Hemos acabado hablando de colchones, de aparecidos y de pelandruscas y pelandruscos.

En las herencias por estos lares se habla de continuar viudo a nombre de Fulana (o viuda a nombre de Fulano).

“Primera.- Lega a su citado esposo Don xxxx, en pago de sus derechos legitimarios y en cuanto exceda con cargo al tercio libre de su herencia, el usufructo vitalicio de la vivienda habitual de la testadora sita en xxxx, bajo la condición, en cuanto a la parte que exceda de sus derechos legitimarios, de que permanezca viudo y no esté unido de hecho a persona alguna mediante relación de afectividad análoga a la conyugal.”

Hacemos la solicitud en la notaría desde hace años, pero no podemos pedir el NIF definitivo si no hemos pedido el NIF provisional. Yo, encima, ¡no cobro por hacerlo¡ ¿Me pueden explicar porqué algunos no evolucionan en sus mecánicas de trabajo?

“En el mismo día de su otorgamiento, remito en forma telemática al Registro Mercantil del domicilio de la sociedad copia autorizada electrónica de la presente escritura considerando como presentante por designación del socio compareciente a la mercantil constituida, cuyos datos a efectos de notificación y requerimiento son los que constan en el otorgamiento de la presente escritura, y no solicito telemáticamente el N.I.F provisional de la sociedad, ni solicitaré el definitivo pues ya se dispone del primero que es xxxx como resulta del justificante del mismo que se incorpora a la presente y no me será técnicamente posible solicitar telemáticamente el  definitivo, cuando proceda, al no haberse cursado a través de mi la solicitud del provisional”.

Y el CIF no existe desde 2008 …

He iniciado un nuevo proyecto que consiste en bucear en la carpeta NOTARIO de mi ordenador de la notaría. Busco todo aquello que se salga de lo habitual. Este documento no es nada común. Se trataba de legitimar la firma en una declaración jurada de “Propósito de conversión al Islam“. Supongo que lo de declararse ya converso era otra cosa distinta …

“Yo, XXX, mayor de edad, casado con DOÑA XXX, vecino de XXX, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX, a los efectos oportunos, DECLARO BAJO JURAMENTO, que tengo firme propósito de convertirme al Islam y que así sea certificado por las autoridades competentes en el Reino de Marruecos cuando tenga lugar mi visita a dicho país en fechas próximas. En xxx, a xxx. Firmado: XXX“.

Luego vendría la legitimación de firma que no tiene nada de especial, aunque tratándose de un documento dirigido a producir efectos en el extranjero, sería necesaria la apostilla y si es necesaria la apostilla, nos hemos topado con el Artículo 207 del Reglamento Notarial que establece para estos casos:

“En las actas de exhibición de cosas, el Notario describirá o relacionará las circunstancias que las identifiquen, diferenciando lo que resulte de su percepción de lo que manifiesten peritos u otras personas presentes en el acto, y podrá completar la descripción mediante planos, diseños, certificaciones, fotografías o fotocopias que incorporará a la matriz. En las actas de exhibición de documentos, además, transcribirá o relacionará aquéllos o concretará su narración a determinados extremos de los mismos, indicados por el requirente, observando en este caso, si a su parecer procede, lo dispuesto en el párrafo último del artículo 237.

Este tipo de acta será utilizable, entre otros supuestos:

• 1.º Para dejar constancia en el protocolo de la existencia de cosas o documentos en poder de una persona o en un determinado lugar.
• 2.º Para hacer constar la existencia de un documento no notarial cuyas firmas legitime el propio Notario autorizante, que vaya a surtir efectos solamente fuera de España en país que prevea o exija dicha forma documental.En estas actas, el Notario identificará a los interesados, quienes comparecerán ante él, y en el mismo acto firmarán el documento no notarial o declararán que las firmas estampadas son las suyas, y, en todo caso, que conocen el contenido del documento y que, libre y voluntariamente, quieren que produzca los efectos que le sean aplicables conforme a lo previsto por las leyes extranjeras. El Notario, además, deberá emitir en cuanto le sea posible el juicio de capacidad legal o civil a que se refiere el artículo 156, 8.º de este Reglamento, y cumplir lo dispuesto en el mismo respecto de la intervención y representación de los otorgantes.El documento, o un ejemplar del mismo, original o por fotocopia, quedará incorporado a la matriz del acta en la que se expresará, literalmente o en relación, el texto del testimonio de legitimación.En dicho texto, a continuación de las firmas legitimadas, se consignarán, abreviadamente, los particulares contenidos en el acta que sean pertinentes. …”

Tengo intención de tratar este artículo en otro post que titularé “Eternas cuestiones recurrentes” porque cada vez que viene un extranjero a legitimar una firma en un documento para su país, estamos con la misma historia … Hasta entonces, lo dejamos por hoy.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Empecé con todo este lío utilizando los modelos que nos pasó a todos uno de los compañeros del GJ, pero transcurridos dos años desde la reforma en la materia, la mayoría han evolucionado (otros no) y puede que no siempre a mejor (el corta y pega es un gran enemigo, a veces, de la exactitud de las escrituras).

Debo también señalar que yo aspiro a la coordinación siempre que el gasto merezca la pena…(¡ojo¡ a los impuestos que pueden conllevar las modificaciones de cabida ahora o en el futuro por no hacerlas o no tenerlas en consideración ahora).

1.= Divisiones horizontales

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

2.= Fincas sin datos catastrales

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

3.= Fincas mal catastradas

a) Supuesto general

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

b) El otorgante no tiene ni la más remota idea

He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación.

c) 199 y 201.3

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicitan expresamente del Registro de la Propiedad de xxxx, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 199 y 201.3.a de la Ley Hipotecaria, las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo y la inmatriculación, para cuando proceda, del exceso de cabida de suelo puesto de manifiesto (o si fuera defecto….y la inscripción, para cuando proceda, del defecto de cabida de suelo puesto de manifiesto) para todo lo cual, habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia).

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

4.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

5.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% (y superiores al 5%) de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica

No es posible. ¿Y entonces? Parece haber una laguna en toda regla por lo que la fórmula a utilizar sería esta a mi modo de ver:

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo y de la construcción de la finca objeto de la presente escritura.

Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo *** expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz.

(SI FUERA EL CASO …) Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria  con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

Petición subsidiaria para cuando sabemos de antemano que el Registro no tramita 201.3 a o b):

Concordancia de Catastro y Registro:  Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 a) o b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Subsidiariamente se pide la tramitación del expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

6.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Conforme a medición técnica

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV xxxxx tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria  (o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

7.= Fincas bien catastradas

a) Bien catastradas y coordinadas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral.

b) Bien catastradas y no coordinadas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que se solicita (o no se solicita) la coordinación.

8.= Fincas no inscritas en el Registro

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro.

9.= Fincas sin catastro gráfico

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

10.= Renuncia a la rectificación o coordinación (…con reservas…)

Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión.

¿Y los linderos? Asimismo, se solicita la actualización de los linderos…

Agradezco la crítica…constructiva, claro está.

Variantes a estas fórmulas hay tantas como situaciones catastrales puedan existir y sino vean este post sobre STI.

Al final todo esto de “Pequeño modelo” tiene poco pero publicarlo me vendrá bien para recibir opiniones y mejorar redacciones. Llevaba mucho tiempo queriendo poner esto en orden. Gracias a los que me han ayudado, especialmente a mi nuevo Registrador que ha intervenido en esta versión 4.0.

Pronto escribiré de nuevo sobre todo este asunto, pero anticipo el caso de una herencia con dieciséis fincas y cuatro situaciones distintas. Puede haber muchas opciones más …

Para que se vea lo complicado que resulta todo esto y la cantidad de variables que puede haber aquí tienen más material para ilustrarse:

Coordinación de Catastro y Registro: Versión 4.0

Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos

Algunos prefieren dejarlo para la siguiente generación alegando todo tipo de excusas…

CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO:

Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.=, 2.=, 5.=, 9.= y 10.=:

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 3.=, 8.=, 11.= y 13.=: 

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 15.= y 16.=:

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, antes citadas.

Respecto de la finca descrita bajo el número 12.=:  

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.=, 6.=, 7.= y 14.=:  

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

A pesar de la variedad de casos recopilados en la Versión 4.0 que estoy intentando revisar al completo (aunque me cuesta mucho ponerme a ello), a menudo (un día sí y otro no) surgen variaciones o casos que no tenía contemplados. Voy a intentar recopilarlos en esta Addenda:

1.= Finca en la que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil de calcular con los datos de escritura y registro):

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar renunciando a la coordinación (o solicitando que se lleve a cabo y actualizando linderos).

Otra opción similar: = URBANA: Una casa habitación …  Superficie: Mide tres metros y cincuenta centímetros de frontera, según título, y siete metros de frontera, por catorce metros de fondo, según registro, siendo la superficie de solar de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m²), según catastro. Linderos: xxx.

Entonces decimos: Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: La superficie de solar de la finca conforme a Catastro  no figura en la descripción registral, por lo que se solicita se haga constar en los libros del Registro de la Propiedad.

2.= Fincas con escritura pero no inscritas en el Registro y mal catastradas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Según el título, la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales.

3.= Un supuesto raro: Se trata de una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye (por haberlo instado en Catastro los propietarios de todas las porciones y como las demás porciones en que se divide la finca) una parcela catastral

Cada condómino tiene catastralmente determinada su parte, es decir, en el Catastro no todos son dueños de todo como debería ocurrir en un auténtico condominio.

Manifiestan que el causante y la mencionada Doña XXXX, con fecha 20 de Enero de 2015, instaron catastralmente una segregación sobre la finca descrita, resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de las parcelas XXX y XXX al causante de esta herencia y la XXX a dicha Señora, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras (de segregación y disolución de condominio).      

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos para llevar a efecto las oportunas operaciones notariales y registrales.  

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.    

3. b) Pocos días después una variante de la situación anterior que resuelvo de este modo:

DATOS CATASTRALES: En cuanto a dicha tercera parte indivisa fue instada una segregación catastral resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de la parcela xxx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx al causante de esta herencia, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras, cuya parcela se encuentra catastrada bajo la siguiente referencia: xxx.

El resto es igual al supuesto anterior.

4.= Un aljibe en mal estado de conservación que está situado dentro de una parcela catastral pero que no consta en el Catastro

DATOS CATASTRALES: No constan, si bien la superficie de suelo que ocupa forma parte de la parcela XXX del polígono XX del Catastro de Rustica de XXX, catastrada bajo la siguiente referencia (en su totalidad a nombre de Don XXX): xxxx.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Recojo este caso sin estar demasiado convencido de su formulación. Se mencionó parcela y polígono, así como a su titular pero no se incorporó la certificación y pasamos el STI indicando que los datos catastrales no constaban con el fin de evitar que se pudiera cambiar la titularidad de la finca entera organizando un desaguisado.

5.= Finca con una parte medida y otra no (los típicos ensanches de esta zona)

“Le son anexos unos ensanches a su frente de quince metros y otros a su espalda y por la derecha de siete metros hasta la senda del xxxxx, así como la mitad del pozo existente en dichos ensanches, los cuales tienen una total superficie de xxxx (XXX m2), según reciente medición.

DATOS CATASTRALES: 

De los ensanches: Constituyen la totalidad de la parcela xxxx y parte de la parcela xxxx, ambas del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx, la segunda catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de xxxx, bajo las referencias, xxxx y xxxxx.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.  

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto, todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (si se estimara superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita), realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de las certificaciones catastrales antes mencionadas que han quedado unidas, se aporta el INFORME TÉCNICO de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa que a continuación se cita y  se aportará con la copia autorizada de la presente escritura Disco Compacto (CD) con los ficheros GML de la finca.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan Certificación expedida con fecha xxxx y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos con fecha xxxxx, por Don xxxx, xxx, Colegiado con el número xxxx en el Colegio de xxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de la finca y de la descripción y antigüedad de la obra declarada por medio de la presente, todo ello en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.

Asimismo me exhiben Informe de Validación Gráfica positivo expedido por Don xxxx con fecha xxxx, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA PRESENTE ESCRITURA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica citada anteriormente, que ha quedado incorporada a la presente”.

6.= Un linde con una vereda que obstaculiza una modificación de la cabida

= RÚSTICA: xxxxx, en la actualidad parte en término de xxx y parte en el término de xxxx, tierra secano plantada de almendros, no tierra pastos como por error figura en la certificación catastral que se incorpora, trozo llamado “xxxx”.

Superficie: xxxxxx (xxxx), según título y registro, y xxxx (xxxx), según catastro, sin que sea posible precisar la superficie en término de xxxx y en término de xxxxx.

Linderos:

Según su título: Norte, xxxx; Sur, xxxx; Este, camino de servidumbre; y Oeste, colador.

Según su ante título y registro: Norte, vereda; Sur, xxx; Este, xxxx; y Oeste, xxx.

Hoy linda, según catastro: Norte, xxxx; Sur, xxxx; Este, xxx; y Oeste, parcela xxx de la Comunidad Autónoma de XXXX, que es colador.

Manifiestan que el lindero por el Norte con vereda que constaba en ante título y registro es y ha sido siempre erróneo y que la única vía publica con la que linda la finca, es y ha sido siempre la actual parcela XXX que constituye un colador.

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

7.= Una superficie catastral que diez años después ha dejado de coincidir con título y registro

Se hace ahora una segregación. Escritura, registro y Catastro coincidían, pero el Catastro ahora dice que la finca mide menos que antes. Así que decidimos poner esto:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me ha entregado el compareciente la Certificación, los Planos y el informe antes citados.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que MANTENGA la cabida descrita, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

A fin de cuentas lo que queremos es dar por buena la anterior superficie catastral que la medición técnica efectuada ha dado por correcta. Es una caso más de increíble finca menguante

8.= En una misma herencia hay tres situaciones que merecen destacarse a los efectos de este recopilatorio:

Una vivienda que tiene una situación catastral llena de incongruencias imposibles de casar con el título. Aunque no estoy generalmente por la labor, hago constar:

“Se hace constar, sin pretender su constancia registral, que el suelo total de la finca, según catastro, es de xxxx y la superficie total construida de la edificación destino residencial que radica sobre ella de xxxx en varias plantas, según catastro. INSCRIPCIÓN: xxxx. VALORACIÓN: xxx, incluida la mayor obra existente en su interior cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior. REFERENCIA CATASTRAL: xxxx, de la que figuran como titular catastral, erróneamente en su totalidad, los herederos de xxxx”.

Luego tenemos una rústica que parece que podría ser parte de una catastral sin estar del todo claro: “Concordancia de Catastro y Registro: He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación”.

Y finalmente tenemos una finca que está inmatriculada y carece de título: “Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación”.

9.= Una fórmula catastral poco usual y se me repite en dos escrituras seguidas

En la primera (una permuta), una de las fincas objeto de la misma tiene información gráfica y decimos:

“DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

Los datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la parcela *** de *** a nombre de ***, esposa del Sr. ***), que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que no habiéndose aportado la Referencia Catastral de una de las fincas están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas fuera positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin”.

La segunda escritura es una compraventa y solo tenemos RC de la edificación que se encuentra en una gran zona blanca en la que el terreno que la rodea no figura:

“DATOS CATASTRALES:

Del terreno: NO constan.

De la edificación: ***.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que no habiéndose aportado la Referencia Catastral de una de las fincas están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas fuera positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica del suelo no ocupado por la edificación. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.—

En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro”.

10.= Expediente catastral en curso (tramitado desde la notaría para más señas).

En este primer caso la finca no estaba catastrada:

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

En este segundo caso sí que había Catastro:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Hace unas semanas tuve un tira y afloja con un apoderado de inmobiliaria en cuanto a la forma en que debía expresarse la responsabilidad por deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En este caso, el apoderado tenía razón y resultaba correcta la fórmula que me reclamaba incluir en la escritura de compraventa de una vivienda en sustitución de la cláusula redactada por mí que era (como mínimo) inexacta. Esto fue lo que se puso:

“En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso (así como de  los que pueda haber pendientes y le correspondan por ley una vez el Ayuntamiento los derive como responsables subsidiarios por el principal y sin intereses), sean soportadas íntegramente por la parte transmitente”.

Posteriormente, en este enlace pude encontrar la información exacta que necesitaba sobre este asunto. El autor Jesús Espinosa Galán, nos dice:

“No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. ….. ” …. para luego añadir que “…. la afección del art. 64 LRHL abarca la totalidad de las deudas pendientes por concepto de IBI, lógicamente, siempre que no hayan prescrito”.

Se trata de un caso con el que siempre he llevado especial cuidado y que resuelvo de este modo:

E X P O N E N:

I.= Que los cónyuges Don xxxx y Doña xxxx, reconocen adeudar solidariamente con Don xxxx a “Bank”, las deudas vencidas, líquidas y exigibles que seguidamente se relacionan:

– Un préstamo hipotecario concedido a .. los tres

– Otro préstamo hipotecario concedido a .. los tres

En consecuencia, la suma líquida, vencida y adeudada por los cónyuges Don xxxx y Doña xxxx, solidariamente con el citado Don xxxx, asciende a un total patrimonial de xxxx.

II.= Que no contando DON xxxx y DOÑA xxxx, con liquidez para pagar los importes que le adeudan, solidariamente con el citado Don xxxx, han ofertado a la misma la dación en pago de las siguientes fincas que les pertenecen en pleno dominio, por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá:

1.= RÚSTICA:

Y ahora pegamos un salto hasta la parte final en la que la estipulación tercera es lo fundamental (y una intromisión personal en la minuta bancaria):

III.= Y aceptando la entidad la dación en pago, llevan a efecto lo convenido con sujeción a las siguientes,

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA.-  Los cónyuges DON xxx y DOÑA xxxx, ceden y transmiten a la entidad, que adquiere, las fincas descritas en el expositivo II.- anterior, en pago de las deudas que se expresan en el expositivo I.- anterior, con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

SEGUNDA.– Se computa como valor global de las fincas a efectos de esta transmisión en pago de deudas, el de xxx.

TERCERA.- Las deudas relacionadas en el expositivo I), quedan así definitivamente saldadas frente al acreedor, obteniendo los deudores cartas de pago, sin perjuicio, al haberse obligado Don xxxx y Doña xxxx, solidariamente con el citado Don xxxx, de las acciones que pudieran corresponder a los dos primeros contra el tercero conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil, cuyas acciones en este acto expresamente se reservan.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

¿Qué pasa con el fiador en el caso de que la finca objeto de la hipoteca que afianzó sea dada en pago de la deuda? Pues que es muy conveniente que sea expresamente liberado.

Este podría ser el modo:

TERCERA.- Las deudas relacionadas en el expositivo V.-, quedan así definitivamente saldadas frente al acreedor, obteniendo los deudores cartas de pago, sin perjuicio, al haberse obligado solidariamente como fiadora DOÑA xxx con DON xxx, de las acciones que pudieran corresponder al segundo contra la primera conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.844 y siguientes del Código Civil y a lo pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, antes citada, y sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil a  DON xxx contra DON xxx, en la calidad de deudor principal de éste último, cuyas acciones en este acto expresamente se reserva DON xxx, liberando “xxxx, S.A.” de toda responsabilidad a dichos fiadores solidarios.

En relación al asunto de la liberación hay que tener en cuenta que la DGT V2740-21, de 10 noviembre señala que la liberación de un deudor de garantía que completó la solvencia de los otros deudores-compradores no está sujeta al Impuesto de Donaciones por no tener “animus donandi” ni a AJD (=V5165-16). No sigue la doctrina del STS 20-5-20 y de la DGT 3116 y 3397/20 que sujetan a AJD la liberación de un codeudor ordinario. Informa Sergio Mocholí.

Un caso con el que siempre he llevado especial cuidado es el de las daciones en pago de deuda en las que el inmueble que se cede en pago de la deuda es solo de uno de deudores. En este caso, el otro deudor se está yendo de rositas y siempre he considerado que el asunto debía dejarse claro en la escritura. Lo hacía de este modo (con la resistencia del cesionario y de su gestor de turno en muchos casos):

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA.- DOÑA xxx, cede y transmite, como cuerpo cierto, a la “BANK, S.A.”, que adquiere, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo II.- anterior, en pago de la deuda que se expresa en el expositivo I.-, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

SEGUNDA.- Se computa como valor de la finca a efectos de esta transmisión en pago de deuda, el que se ha consignado al pie de su descripción.

TERCERA.- La deuda relacionada en el expositivo I), queda así definitivamente saldada frente al acreedor, obteniendo los deudores carta de pago, sin perjuicio, al haberse obligado solidariamente DOÑA XXXX y DON XXX, de las acciones que pudieran corresponder a la primera contra el segundo conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil, cuyas acciones en este acto, expresamente se reserva con reconocimiento del pleno contenido de la presente, y especialmente a estos efectos, de Don XXX.

1. La instancia: DOÑA xxxx interviene en su propio nombre y derecho y expone: Primero.- Que es titular con carácter privativo de una finca rústica, que, según su título, se describe de este modo: “Trozo de tierra blanca destinada a siembra de cereales y algunos almendros, de cabida xxxx, en este término de xxx. Linda: Norte, monte; Sur, xxx; Este, xxx; y Oeste, monte”. Finca registral número xxx Registro de la Propiedad de xxx, a la que le corresponde la parcela xxx del polígono xxxx. Se acompaña plano/certificación catastral. Acompaña a la presente como anexo fotocopia de la escritura de xxxxx y fotocopia del plano de catastro. Segundo.- Que es deseo de la exponente vender la finca descrita por el precio de contado de xxxx, y dada su colindancia con monte del Ayuntamiento de xxxx, y a los efectos del cumplimiento de la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de montes artículos 25 y 22, solicita de dicho Ayuntamiento que se expida certificación de acuerdo del órgano competente sobre su voluntad o no de ejercitar los derechos de tanteo y retracto que puedan corresponderle en la que también conste que la indicada finca no invade monte público (según certificación descriptiva y gráfica que se acompaña). En xxx, a xxxx. ALCALDE PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXXX.
2. SEGUNDO (TAL VEZ SEA MONTE). Que dado que la finca registral xxx antes descrita, linda con la parcela xxx del Polígono xxx del Ayuntamiento de xxxx que podría ser monte público y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25  (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de a Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, la parte transmitente manifiesta, que ha notificado al Ayuntamiento de xxxx, la presente transmisión, lo que acredita con la copia de dicha notificación, que ha sido presentada en la ventanilla única de dicho Ayuntamiento, con fecha xxxx, y número de entrada xxxx, y que me entregan para su incorporación a esta matriz. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
3. SEGUNDO (COMUNICACIÓN SIN CONTESTACIÓN).  Que dado que dos de las fincas descritas, la Parcela xxx y la xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx, lindan con la Parcela xxx del Polígono xxx de la Comunidad Autónoma de xxxx que es  monte público y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25  (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de a Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, me exhiben los comparecientes escrito presentado en el Servicio de Gestión Patrimonial de la Subdirección General de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de xxxx, en el cual  se le notifica a dicho organismo público el precio global de la presente compraventa respecto de las dos parcelas referidas  y de las otras dos objeto de la misma y se le solicita la expedición de certificación de acuerdo del órgano competente sobre su voluntad o no de ejercitar los derechos de tanteo y retracto que puedan corresponderle así como que dichas fincas no invaden monte público. Queda unida a esta matriz a instancia de los comparecientes, fotocopias con valor de testimonio del referido escrito de solicitud  y de su resguardo de presentación.
4. SEGUNDO (COMUNICACIÓN Y CONTESTACIÓN). Que dado que la finca objeto de la presente escritura linda, con Monte del Ayuntamiento de xxxxx, y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25  (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de la Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, la parte transmitente manifiesta, que ha notificado al Ayuntamiento de xxxx, la presente transmisión, lo que acredita con escrito de contestación por parte del Ayuntamiento, en el que se indica su intención de NO ejercer el derecho de adquisición preferente, a través de la acción de tanteo o de retracto, contemplado en dicho artículo, según el escrito de la Secretaria de dicho Ayuntamiento de fecha xxxx, con número xxx de salida, fotocopia del cual me entregan para su incorporación a esta matriz.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

¡Oh, shit! Sí, a veces pasa. Se mete una matriz en la impresora-fotocopiadora, alguien imprime cuando no debe y … hay que poner solución (original) al desaguisado …

DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que por un error de impresión en el folio precedente de esta matriz, número ***, serie ***, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, así como la nota de expedición de copia, ha quedado reproducido en el anverso y reverso de dicho folio un documento que nada tiene que ver con la presente escritura y que se ha superpuesto a las últimas líneas del instrumento, a su cajetín arancelario, a las firmas de ***, a la mía propia y a la citada nota de expedición de copia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final del instrumento que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente:

“orden correlativo de numeración, DOCUMENTOS UNIDOS MATRIZ yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.              TOTAL: 84,23 €  (Impuestos excluidos)

NOTA: En ***, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de ***, en ocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los siete anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN”.

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.=

Pues, ha vuelto a pasar:

“8ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día  ***, para hacer constar que por un error de impresión en el folio número **, serie ***, de la presente matriz el cual contiene las firmas del otorgante de la diligencia 4ª y la mía propia, ha quedado reproducida por error una diligencia que debió quedar impresa mas adelante en el propio documento  y que se ha superpuesto a la última línea de la diligencia 4ª, a la firma de DON *** y a la mía propia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la diligencia anterior donde se dice “mismo último folio en que lo fue la nota anterior y el presente y los tres anteriores, yo el Notario, Doy fe.=”  queda completamente válida y eficaz quedando anulado el texto impreso erróneamente sobre las firmas en el que se dice: “mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe. 6ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de  ***, para hacer constar que el día ***, recibo la comunicación registral de asiento de presentación en la que consta la fecha y hora del acuse de recibo digital. Incorporo justificante de la misma a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe”. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=”

No, por favor, otra vez no …

4ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el anverso y reverso del folio número *, serie *, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducido por error involuntario todo o parte del texto de las que iban a ser las diligencias relativas a la presentación telemática de la matriz precedente cuyo texto  se ha superpuesto al contenido inicial y originario de dicho folio, a su cajetín arancelario y a la firma de DON *, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que en esa parte final del instrumento que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente: “de mercado”.El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados. Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento. De que conozco a los comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en nueve folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los ocho posteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 2, 4 y nª 8ª.    

Conceptos COMPRAVENTA RÚSTICA.

Base: 12.000,00 €.

TOTAL:                             (Impuestos excluidos)”

Adicionalmente, fue también impresa sobre mi propia firma, signo y rúbrica y el sello de la notaría, una nota de expedición de copia autorizada que no autoricé con media firma y que queda anulada. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Y la tercera:

2ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el reverso del folio número *, serie *, de la matriz precedente, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducida por error parte de una diligencia relativa a la comunicación del hecho imponible del IIVTNU al Ayuntamiento de * que debía quedar impresa mas adelante en el propio documento y la nota de expedición de copia, que se han superpuesto a las últimas siete líneas de la matriz, al cajetín, a dichas firmas y a las salvaduras o enmiendas de la matriz escritas de mi puño y letra, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la matriz donde se dice “otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios anteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.= Tachado: escriturada y se solicitó su inmatriculación para cuando proceda. No vale. Interlineado: descripción registral, por lo que no se solicita la coordinación. No vale. Reitero fe.  ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 2, 4 y nª 8ª.   Conceptos ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, RENUNCIAS DE DERECHOS HEREDITARIOS, DONACIÓN. PODER. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA.  Bases: *. TOTAL: * (Impuestos excluidos)”, queda completamente válida y eficaz dejando anulado el texto impreso erróneamente en el que se dice: “*, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, expido y remito, vía Signo, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el  presente, Doy fe.  NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido primera copia, sin carácter ejecutivo, a instancia de DON *, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Y la cuarta:

3ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el folio precedente de esta matriz, número *, serie *, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducido en el anverso y reverso de dicho folio por error parte de la diligencia 1ª, la diligencia 2ª y  la nota de expedición de copia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que en esa parte final del instrumento (folio *, serie *) que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente: “de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes. El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados. Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento. De que conozco al Sr.*, de haber identificado al otro compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie * y números * y los * anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.”= De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Y la quinta:

2ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el anverso y reverso del folio número *, serie *, de la presente matriz el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducida por error,  la diligencia 1ª,  y parte de la diligencia de incorporación y de cotejo del instrumento Nº*/** que debió quedar impresa mas adelante en el propio documento  y por dicho error lo fue a continuación de la última línea del anverso de dicho folio y en el reverso del mismo, superponiéndose o intercalándose a las firmas de * y a la mía propia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la matriz donde se dice “De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervienes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en catorce folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los trece anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe”, queda completamente válida y eficaz quedando anulado el texto impreso erróneamente en el que se dice: “1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, expido y remito, vía Signo, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe. DILIGENCIA DE INCORPORACIÓN Y DE COTEJO DEL INSTRUMENTO N.º */**. En el día de hoy, *, doy fe de haber realizado la íntegra incorporación de esta matriz al protocolo electrónico y de su concordancia con el protocolo en papel, con lo cual doy por concluida esta diligencia que redacto el mismo día de su práctica de cuyo contenido, así como de que”. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Crucemos los dedos …

Unos abuelos quieren desheredar a sus nietos para el caso de por premoriencia (o conmoriencia) de su padre, hijo de los testadores, pudieran tener derechos legitimarios.

“Para el caso de premoriencia o conmoriencia de su citado hijo, lo sustituye vulgarmente en cuanto a la participación que le corresponda en los tercios de legítima estricta y mejora por sus citados hermanos y en cuanto a su participación en el tercio de libre disposición por la esposa de su citado hijo. Para los mencionados casos de premoriencia o conmoriencia deshereda a sus nietos Tal y Cual (hijos de su citado hijo), con arreglo al Artículo 853 2º del Código Civil y a las Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 2014 y 30 de Enero de 2015, por haberle maltratado psicológicamente, pues le han manifestado personal y públicamente que no quieren saber nada de ella y tampoco tener ninguna relación personal”.

Bueno, no es que me quede satisfecho del todo con la fórmula y que asegure que las cosas salgan como desean estos abuelos, pero pienso que no se podía hacer más.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En el tiempo de descuento un exmatrimonio acuerda liquidar sus gananciales renunciado a las acciones judiciales que tenía iniciadas la señora. En la escritura, a proposición de uno de los letrados, se dice:

“Manifiestan *** que en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º *** de *** se sigue a instancia de Doña *** procedimiento de liquidación de regímenes económico matrimoniales n.º *** contra Don ***, que se encuentra en el estado procesal que es conocido por las partes, aquí comparecientes. Que teniendo en cuenta el otorgamiento de la presente escritura en el día de hoy, por parte de la Sra. *** se procederá a la mayor brevedad posible a desistir de dicho procedimiento por el motivo de carencia sobrevenida de objeto, comprometiéndose el Sr. ***, a firmar los escritos que a tal efecto se le presenten con dicho motivo por la primera, y ratificarlos en su caso en dicho Juzgado, así como a prestar su consentimiento a dicho desistimiento en el caso de ser requerido por dicho órgano judicial”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

El pacto nos quedó bonito pero no fue oro todo lo que relució porque la insubsanabilidad siempre lo es en primera instancia y tiene vuelta de hoja con lo que podría haber discusión.

La segunda parte es qué sucede con el precio a efectos fiscales en caso de que procediera la devolución. El IVA o TPO estarían ya pagados pero, ¿y la Renta o Sociedades?

Pero bueno, cuando la gente se empeña ya saben aquello de “donde hay patrón”.

Así nos quedó el pactito:

E).- Las partes contratantes pactan, por razón de la diferencia de cabida existente entre título y registro, que si no fuera posible la inscripción con dicha nueva cabida (y el defecto fuera insubsanable en la vía notarial y/o registral), se devolverá la parte proporcional del precio correspondiente a los metros no inscritos. Si fuera necesaria una medición los gastos correrán a cargo de la parte vendedora.

Por último, el hecho de que no se inscriban no supone que no estén con lo que el vendedor puede haber hecho el panoli.

Es esta una fórmula que hemos empezado a utilizar recientemente. Cabe en casos en los que se vayan a agrupar dos o más fincas y en casos en los que no se agrupen las fincas afectadas. Los tiempos de los prorrateos terminaron en 2015.

Se trata del caso de varias fincas, según título y registro, que son una sola en la realidad física y/o en el Catastro y además son más grandes o más pequeñas de lo que señalan la escritura y el registro, sin que sea posible precisar qué aumento o qué disminución existe en cada finca.

Si se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupadas, las fincas descritas tiene en conjunto una total superficie de parcela de xxxxx (xxxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente entre el registro, el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de las dos fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán en la parte dispositiva al practicar la agrupación de las mismas.   

Si no se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupada, la finca descrita tiene junto con la finca registral xxx descrita anteriormente, una total superficie de parcela de xxxx (xxx m2) y una superficie total construida de xxx (xxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

¿Y qué ganamos con esto?

.- Para empezar que las diferencias de cabida tengan el más perfecto reflejo en las escrituras evitándose problemas de carácter fiscal derivados de la propia escritura y sobre todo de las escrituras futuras.

.- Explicar el status quo existente al día de la fecha.

.- Y dejar una pica en Flandes a los efectos notariales y registrales presentes (y más bien futuros) que pudieran interesar.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En este caso, como siempre, se hizo la consulta al Servicio de Detección de Actas Duplicadas y así lo hice constar:

“Dejo unida a la matriz consulta previa al Servicio de Detección de Actas Duplicadas del Colegio Notarial de dónde resulta que no se ha iniciado con anterioridad la declaración de herederos abintestato”.

La consulta resultó negativa pero algo debió de fallar porque días después recibí oficio del Colegio en el que se me avisaba que sí se había promovido.

El resultado fue que cerré el acta con esta diligencia:

DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *,  en *, mi residencia, para hacer constar que el día * recibo comunicación del Colegio Notarial de * relativa al anterior otorgamiento de la Declaración de Herederos de la causante con fecha *, ante el que fue Notario de *, Don *, con el número * de protocolo, por lo que doy por concluida y cierro la presente acta, yo, el Notario autorizante, en *, a *. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Antes de comenzar: Una vez mas gracias a los compañeros del Colegio de Canarias que proporcionan este resumen: INSTRUMENTO PÚBLICO. SUBSANACION ERRORES EN MATRIZ Y COPIA. 2012-04-25 RESOLUCIÓN (S/N): “El Reglamento Notarial diferencia entre la subsanación de los errores en las copias (art. 243 RN) y la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en las escrituras matrices (art. 153 RN). Hacer en las copias tachaduras y correcciones es una conducta en principio prohibida para el notario autorizante (art. 243 RN). Cualquier subsanación en las copias debe hacerse obligatoriamente mediante la correspondiente diligencia. La conducta de un funcionario que de modo reiterado realizare tachaduras, interpolaciones o anotaciones, aún a lápiz, en las copias de los documentos públicos notariales pudiera ser susceptible de desencadenar responsabilidades disciplinarias, civiles e incluso penales, por la posibilidad de que se induzca a error a los particulares sobre los efectos y contenido del documento público en cuestión”. Esto, sin duda, iba también por los registros y los registradores. Ellos son los grandes marraneadores de nuestras copias (que recordemos que son escrituras públicas conforme a nuestro Reglamento). Conviene leerla al completo.

El Artículo 243 del Reglamento Notarial establece que: “Las copias en soporte papel no podrán contener interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. Cuando fueran advertidos errores u omisiones, se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al margen de ésta, la rectificación“.

La situación que más habitualmente hace necesario recurrir a estas diligencias de cotejo se da con los errores subsanados en la matriz que luego se pasan por alto a la hora de expedir la copia, siendo necesario (para no tirar la copia a la basura) recurrir a este sistema.

¿Y esa diligencia en qué consiste?

Pues aquí va un modelo:

“DILIGENCIA DE COTEJO.- En XXX a veintitrés de Julio de dos mil nueve, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, con residencia en XXX, hago constar que, debidamente cotejada con su matriz (número XXX de XXX) la copia que antecede se aprecia en el párrafo primero de la intervención, que donde dice: ………. “I N T E R V I E N E: En nombre y representación de la compañía mercantil  de nacionalidad española “XXX, S.L.” (Unipersonal), de duración indefinida, con domicilio en XXX, y titular del N.I.F. C-12345678″, debe decir “I N T E R V I E N E: En nombre y representación de la compañía mercantil  de nacionalidad española “XXX, S.L.” (Unipersonal), de duración indefinida, con domicilio en XXX, y titular del N.I.F. B-12345679“, cuyo error de transcripción, por la presente queda subsanado”. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie XX, número XXX de cuyo contenido yo, el Notario, Doy fe.=

Esta diligencia se añade a continuación del pie de copia (en la copia) sin hacer constar nada en la matriz que, recordemos, está completamente correcta.

Además, en el lugar dónde conste el error ha de ponerse la nota que indica el inciso final del precepto reglamentario que he citado (o en la primera hoja para asegurarnos de que se leerá):

“La presente copia autorizada sido subsanada en virtud de diligencia que consta incorporada al final de la misma en un folio de papel timbrado de la serie x, número x”.

Sobre este particular de las diligencias de cotejo la reciente Resolución de 7 de Enero de 2020 (publicada el día 23 de Septiembre 2020-09-23-11) trata el caso de una copia autorizada que se presenta al registro de la propiedad con un contenido diferente al que tenía una copia anterior, que también fue presentada y calificada. En ambas, se dice que son copia fiel de su matriz, pero la segunda se ajusta a la corrección del defecto que el registrador apreció en la calificación de la primera copia dudándose sobre si ha podido existir una rectificación de matriz o de la copia no revelada.

El uso y el abuso … that’s the question a mi modo de ver.

No confundir la diligencia de cotejo con la diligencia “oculta”.

Me pareció de suma utilidad llevar la diligencia al libro indicador (ese gran desconocido desaprovechado) como tiene por práctica un compañero que ha participado en el debate suscitado por la mencionada resolución.

Una mas

DILIGENCIA DE COTEJO.- La pongo yo, el Notario autorizante, para DAR FE de que, cotejada con su matriz la copia precedente, se observa en esta última que por error involuntario en el párrafo primero del apartado EXPONEN se ha hecho constar el día 8 de Mayo de 2006 como fecha de otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario inicial, cuando en realidad, la fecha correcta es el día 2 de Mayo de 2006. En ****, a ** de Marzo de 2022.

Y otra

DILIGENCIA DE COTEJO: La pongo yo, el Notario autorizante, para DAR FE de que, cotejada con su matriz la copia precedente, se observa en esta última que por error involuntario no se incorporó como documento unido la Licencia de Segregación a la que hace referencia el apartado “C). DIVISIBILIDAD” de la finca inventariada y descrita bajo el número 5.= RÚSTICA, cuyo documento se testimonia a continuación como parte de la presente diligencia de cotejo con la citada matriz:

DOCUMENTO

En *, a *.

Nota para indicar en la primera hoja de la copia: “NOTA: La presente copia ha sido objeto de la diligencia de cotejo que consta en el mismo folio en que consta la nota de expedición de copia y en otros dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número * y el anterior en orden correlativo. En * a *. Doy Fe. -Firmado: JEN“. 

¿Y si hubiera sido expedida una copia autorizada electrónica con un error salvado en la matriz pero no en la copia y la escritura se hubiese autorizado por un sustituto por causa de la incompatibilidad por parentesco del Notario para cuyo protocolo se autorizaba?

El caso concreto es que se produce un error aritmético (la numeración de las participaciones) en una escritura que un Notario firma por incompatiblidad de otro. Se corrige en la matriz pero en la copia se arrastra el error por lo que la solución podría ser una diligencia de cotejo de la copia autorizada electrónica que fue presentada al Registro Mercantil. ¿Puede el Notario titular efectuar ese cotejo? Sí porque es en la copia. Si el error no hubiera sido salvado en la matriz por el sustituto y hubiera que corregirlo mediante una diligencia subsanatoria, entonces sí que haría falta el sustituto, si bien la presentación telemática podría hacerla el sustituido que solo estaría expidiendo la copia.

¿Qué les parece?

La extiendo yo, el Notario, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, comparece de nuevo ante mi:

DOÑA

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de:

A) DON 

B) DON

Sus facultades para este acto resultan de su condición de apoderada especial de dichos Sres., la cual se deriva de la escritura de poder especial autorizada por Don XXX, Notario de XXX, con el número XXX de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la presente diligencia.

La Sra. Apoderada me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

Tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, y, al efecto,

E X P O N E   Y   O T O R G A:

I).- Que en la matriz precedente se hizo constar que  la compareciente intervenía en nombre y representación de DON xxx, y DON xxx en uso del poder, que no exhibía, antes citado, quedando pendiente, para la plena eficacia de la escritura precedente, la exhibición o acreditación del mismo.

II).- Que el objeto de la presente comparecencia es la exhibición o acreditación del mencionado poder en aras de la plena eficacia de dicha escritura.

A tal fin me exhibe dicho documento, y yo, el Notario, se lo devuelvo, y estimo, a mi juicio, que quedan acreditadas y son suficientes las facultades representativas de la apoderada para el otorgamiento de la matriz precedente.

Así lo dice y otorga.

Que engorroso es equivocarse. No puedo entender que algunos tengan la política del “ya se subsanará” porque es un verdadero follón para el cliente, para el oficial encargado de la subsanación y para el Notario (dependiendo de su grado de implicación en el asunto).

La mayoría de las subsanaciones suelen ser por menudencias con lo que sale mucho más a cuenta no equivocarse porque es mucho más fácil hacer que deshacer o rehacer.

La falta de concentración en la preparación de un asunto (que no solo es imputable al desconcentrado, sino a los que le desconcentran) sale “cara”.

He tenido recientemente una escritura de constitución de S.L. que ha necesitado de tres diligencias de subsanación.

La primera utilizando el Artículo 153 del Reglamento Notarial, fue necesaria por un error en el juicio de suficiencia y no fue aceptada (a mi juicio equivocadamente) por el Registro Mercantil.

6ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En xxxxx, a xxxxx, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa.

A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR:

I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en la intervención del Administrador de “XXXX, S.L.” no se hizo constar que se hallaba expresa y especialmente facultado para la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituía y para designar persona física que lo ejercitara.

II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al  amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación de los párrafos correspondientes, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente:

“Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día XXXX y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número XXX de protocolo, citada anteriormente, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Se halla expresa y especialmente facultado para la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituye y para designar persona física que lo ejercite en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en su reunión de XXX, según resulta de  certificación expedida por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, que me entrega e incorporo a la presente matriz para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.

Consultado en el día de hoy el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a la mercantil representada.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente se constituye previa su aceptación, a las que la presente escritura se refiere”.

Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=

La segunda y la tercera, con comparecencia de uno de los socios, en el uso del poder recíproco para subsanar que se otorgaron en la matriz, fue para subsanar un error de los Estatutos Sociales que no contemplaban la opción de tres Administradores Mancomunados, ni establecían su modo de actuar. Mea culpa. Una subsanación por cuatro puñeteras palabras que faltaban, pero “es lo que hay”.

7ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON 

I N T E R V I E N E:

En su propio nombre y derecho y en nombre y representación de:

1.= DOÑA 

2).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.

Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por él y sus representados en la matriz precedente.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes, las facultades representativas acreditadas para la subsanación de la presente escritura de constitución de sociedad limitada con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá y en cuanto al artículo número XXX de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados.

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,

E X P O N E:

I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “XXX, S.L.” titular del N.I.F. provisional XXX, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil por no estar previsto en los Estatutos Sociales el sistema de administración elegido de TRES Administradores Mancomunados.

II.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de  la mercantil “XXX, S.L.” subsana la escritura que precede haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma el día de la constitución de la sociedad en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados.

Solicitud Registral: El compareciente, según interviene, solicita del Señor Registrador Mercantil que se sirva practicar las inscripciones pertinentes en los libros a su cargo a la presentación de copia autorizada de esta escritura, así como, en su caso, la inscripción parcial de la misma conforme a lo dispuesto en el Artículo 63 del Reglamento del Registro Mercantil.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la compareciente me requiere para que remita copia autorizada electrónica de la presente a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil de xxxx, considerando como presentante de dicho título por su designación a “XXX, S.L.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, son los que figuran en la intervención de la presente escritura.

Así lo dice y otorga.

Pero hubo un nuevo error porque en la diligencia anterior solo corregimos dos de las cuatro palabras que faltaban. Además no fue aceptada la subsanación en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial de la DILIGENCIA 7ª, así que hubo que subsanar de nuevo para decir lo que verán (y para subsanar otro error menor que fue descubierto entre tantos dimes y diretes y que no quería que pudiera dar lugar a otra nueva subsanación): 

10ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON 

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de:

1.= DON.

2.= DOÑA .

Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por los socios en la matriz precedente.

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

3).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.

Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día xxx y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número xxx de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Se halla expresa y especialmente facultado para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en sus reuniones de xxx y xxx, según resulta de certificaciones expedidas por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, la primera incorporada a la matriz precedente y la segunda que me entrega e incorporo a la presente diligencia para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente escritura se constituye, con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá en cuanto al artículo número 12 de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados y para la corrección de un error material relativo al número de participaciones en que se divide el capital social.

Me asegura que la Sociedad por él representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostenta, sin que las facultades de representación que le competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,

E X P O N E:

I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “xxx, S.L.” titular del N.I.F. provisional xxx, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil.

II.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de  la mercantil “xxx, S.L.” subsana la escritura que precede mediante la certificación a que se refiere la parte expositiva y haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma en la diligencia número 7 en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados y la forma de actuación de los mismos en tal caso, así como en cuanto a que:

El capital social queda fijado en xxx y dividido en xxx PARTICIPACIONES SOCIALES iguales, numeradas correlativamente a partir de la unidad, para el solo efecto de su identificación, y de un valor nominal de xxxx cada una de ellas, iguales, acumulables e indivisibles, numeradas correlativamente del xxx, ambos inclusive y no del xxxx, como por error se indicaba en la matriz precedente.

En fin, un rollo enorme para tan poca cosa. Costó muchísimo más tiempo (pero con enorme diferencia) hacer la escritura que corregir las cuatro menudencias que fueron detectadas, una de las cuales me resultó y me sigue resultando excesivamente rigurosa.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Como en tantas ocasiones la bomba estalla de repente y hay que buscar una solución para lo que los interesados (Banco incluido) tienen en mente y no habían expuesto convenientemente hasta el último momento.

La primera piedra del montaje se fija en el otorgamiento de la cancelación de hipoteca previa a la extinción de condominio y a la escritura de préstamo hipotecario.

O T O R G A:

PRIMERO.- CARTA DE PAGO. Que reconoce que la entidad que representa ha percibido, con anterioridad a este acto, mediante cargos sucesivos a la cuenta de los deudores y mediante una transferencia efectuada en el día de hoy por importe de * procedente del préstamo hipotecario que se suscribirá por la Sra. * con la misma entidad en el día de hoy con el número * de protocolo, las cantidades totales de la que respondía la finca descrita anteriormente, por razón del préstamo hipotecario relacionado, y que nada se adeuda por razón de intereses, costas y demás gastos garantizados, por lo que otorga la más firme y eficaz CARTA DE PAGO.

SEGUNDO.- CANCELACIÓN DE HIPOTECA. Que, como consecuencia de ello, CANCELA TOTALMENTE la hipoteca constituida y consiente, expresamente, en que se practiquen los oportunos asientos registrales.

Incorporo a la presente fotocopia del certificado de cancelación expedido por la entidad acreedora y del justificante de la citada transferencia.

¿Está claro? Aunque el préstamo hipotecario objeto de la cancelación fue concedido a ambos, es ella la que lo termina de pagar con cargo al nuevo hipotecario que concertará dos números de protocolo mas tarde. Ella está pagando el doble de lo que le corresponde pagar y, por tanto, eso habrá de descontarse de lo que en la extinción de condominio habrá de pagar a su ex.

La segunda piedra es la disolución de condominio que tenía un poco de todo: artículo 96 del Cci; una anotación preventiva de embargo caducada: la finca era VPO y todos dudábamos sobre la exigencia del precio máximo o de la autorización para la “transmisión” (y ha sido imposible encontrar algo sobre el asunto en Internet) y había que terminar de reflejar la forma de pago de la indemnización al comunero saliente.

Como es novedoso, recojo lo del 96 Cci:

“Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad, constituyendo el domicilio familiar de la Sra. *, cuyo uso para la guardia y custodia de los hijos comunes del matrimonio se le concedió (conforme a los párrafos 1 y 2 del Artículo 96 del Código Civil), en el proceso de divorcio llevado a cabo en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número * de *, expediente *, que me exhibe y devuelvo, y del que yo, el Notario, deduzco fotocopia a modo de testimonio que dejo unido a la presente”.

El uso no estaba inscrito, ¿lo inscribirán? Creo que no era absolutamente indispensable testimoniar la sentencia, pero no estaba seguro y había demasiados flecos en el asunto.

Luego la anotación caducada de embargo:

.- Y con una ANOTACION DE EMBARGO a favor de *, según la Anotación letra A, cuya cancelación se solicita si fuera procedente por caducidad, de fecha 5 de Mayo de 2015, respecto de la mitad indivisa de esta finca propiedad de Doña *, por un total de * del principal, con *, con un recargo de apremio de *, con * por costas. Consta en la nota que luego se cita lo siguiente: “Según resolución de fecha * dictada para los autos/procedimiento n° *, seguidos en *. Expediente: CERTIFICACION. Expedida con la misma fecha certificación de título y cargas ordenada en mandamiento”.

La Sra. * se compromete a realizar a su costa en el plazo más breve posible, los trámites oportunos para la cancelación de la anotación de embargo mencionada en el apartado de cargas.

En cuanto al pago:

DOÑA * ha compensado la citada cantidad a DON *, de la siguiente forma:

.- *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo del citado préstamo que se cancela el código *.

Dicho importe ha sido destinado a la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca que se ha reseñado en el apartado de cargas y se ha efectuado por importe de * puesto que se ha abonado la totalidad de la deuda pendiente al día de la fecha por la Sra.* si bien de dicha cantidad eran deudores ambos comparecientes y con cargo al préstamo hipotecario que se instrumentará en el número siguiente de protocolo.

.- Y el resto, es decir, la cantidad de * se han hecho efectivos en el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la cuenta de abono el código *.

Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio del justificante de la primera hoja de dicha transferencia.

Y en cuanto a la VPO:

Especialmente les advierto, por razón de la calificación de la finca objeto de la presente, del régimen especial en materia de ocupación, vivienda habitual, conservación, precios máximos de renta y venta, y régimen sancionador y de transmisión. Por razón de la condición de Vivienda de Protección Oficial de la finca que se transmite (una transcurridos diez años desde su calificación), les hago las advertencias oportunas en cuanto a la información de precios máximos de venta o renta de viviendas protegidas y las autorizaciones para la venta en caso de disolución/extinción de condominio cuya competencia corresponde a la Dirección General de Vivienda, dependiente de Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transportes de la Región de Murcia.

Y una reflexión para terminar: Un valenciano adjudicatario hubiera pagado 35 Euros de AJD y un murciano paga 525 Euros. Y ojo que lo de Valencia lo tuvieron que establecer los tribunales.

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Antes de empezar, vamos con una RDGSJyFP sobre donaciones a menor de edad y capacidad de los menores para el ejercicio de derechos. Es de 19-02-2024. La resumen los compañeros de la Comisión de Cultura del Colegio de Canarias: “La regla general la aptitud de toda persona que tenga capacidad natural de entender y querer, para aceptar donaciones, salvo lo dispuesto en el art. 626 CC (donación condicional u onerosa). Es un principio que los menores, según sus condiciones de madurez y con las limitaciones establecidas por el legislador, tienen capacidad para el ejercicio de derechos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales. Habrá de atenderse a la actuación concreta que se pretenda realizar, cubriendo la falta de previsión expresa por cualquiera de los medios integradores del ordenamiento legal (arts. 1, 3 y 4 CC), y no por el recurso a una regla general de incapacidad que además no se aviene ni con el debido respeto a la personalidad jurídica del menor de edad”.

NÚMERO 

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges

I N T E R V I E N E N:

Don xxx en su propio nombre y derecho, y Doña xxx, en nombre y representación, como madre en el ejercicio de la patria potestad y al amparo del artículo 163 del Código Civil, del hijo de ambos Don xxx, xxx, menor de edad, xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxx.

Acreditan la representación legal que ostentan sobre su citado hijo mediante Libro de Familia que me exhiben y les devuelvo, manifestando, bajo pena de falsedad, que no les ha sido suspendida, ni limitada dicha representación.

Yo, el Notario, estimo a mi juicio suficientes las facultades representativas acreditadas para la donación a que la presente escritura se refiere.

Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que Don xxx, es dueño en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá de las siguientes fincas:

1.= RÚSTICA:

II.= Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO. DONACIÓN.

A) Don xxx, DONA, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el pleno dominio de las fincas descritas en el expositivo anterior, a su hijo Don xxx, quien representado por su madre ACEPTA la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libres de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor global de xxx….

TERCERO. EJECUCIÓN DE CESIÓN DE INMUEBLE POR OBRA.

A) Antecedentes. Que Don xxxx y Don xxxx, como cesionarios, adquirieron la finca descrita en el anterior expositivo I mediante escritura cesión de suelo por obra futura, ya señalada en el apartado título de esta escritura, en cuya escritura convinieron con Don xxxx, como cedente, proceder a la construcción en dicha finca de una edificación entregando como contraprestación a dicho cedente una tercera parte indivisa de la propiedad del edificio a construir en la parcela objeto de la presente escritura, todo ello en los términos que figuran en la expresada escritura a la que las partes en evitación de repeticiones innecesarias se remiten.

B) Entrega y ejecución. Que Don xxxx y Don xxxx, mediante la presente, ENTREGAN y TRANSMITEN, en EJECUCIÓN de lo convenido y en su actual estado de construcción una tercera parte indivisa de la propiedad de todos y cada uno de los elementos resultantes de la división horizontal declarada mediante la presente escritura, a Don xxxx, que acepta y adquiere, en el enunciado estado de cargas y gravámenes, arriendos y ocupantes, y al corriente de toda clase de gastos e impuestos, liberando el Sr. xxx a los Sres. xxx y xxx de las obligaciones asumidas en la mencionada escritura y dándose las partes por recíprocamente satisfechas sin que nada tengan que reclamarse por razón de la misma, siendo de cuenta de sus propietarios, en proporción a su derecho, y desde el día de la fecha, la terminación de las obras declaradas mediante la presente.

El I.V.A. correspondiente al cedente por razón de la obra que le ha sido entregada que asciende a la cantidad de xxxx, se declaró recibida en el momento del otorgamiento de la escritura citada como título.

C) Como consecuencia de la anterior entrega los comparecientes quedan como dueños en pleno dominio, por terceras partes indivisas, de todos y cada uno de los elementos resultantes de la división horizontal efectuada.

CUARTO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán de cargo de los otorgantes.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

Así lo dicen y otorgan.

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Esto les dije a mis oficiales cuando surgió este asunto:

ATENCIÓN AL ASUNTO DEL AJUAR DOMESTICO EN LAS HERENCIAS: No me preocupa demasiado el asunto, pero deberíamos adaptarnos pronto al criterio y mencionar las tres (ahora son cuatro) Sentencias del TS que parece que se han dictado, especialmente si la herencia sale a pagar, pues si no sale a pagar, casi que nos da lo mismo. Si sale a pagar, habría que ponerle el 3 por 100 solo a la vivienda habitual y ver luego cómo se lo toma la oficina liquidadora. Si la herencia es de Murcia, sería imposible hacerlo así (con el 3 por 100 solo de la vivienda habitual) porque el programa PACO le mete el 3 por 100 a todo sin mas posibilidad, por lo menos de momento. Sin embargo, en la Comunidad Valenciana, nos lanzamos.  Echadle un ojo a esto: Nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre el ajuar doméstico y esto El Tribunal Supremo cambia de criterio sobre la valoración del ajuar doméstico en el Impuesto de Sucesiones

Poco después vino la primera escritura en la que utilizar el criterio del TS. Esto fue lo que, de nuevo gracias a Sergio Mocholí, acabamos diciendo en la escritura: “D).= AJUAR DOMÉSTICO. Ajuar doméstico, que no se detalla especialmente, valorado en la cantidad de xxxx (3% del valor de las viviendas del causante (fincas registrales números xxx y xxx descritas bajo los números 3.= y 6.= del inventario)). Se solicita el cálculo del 3% del ajuar doméstico únicamente sobre las viviendas del causante y no sobre la totalidad del caudal relicto, tal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020), 11 de Junio de 2020 (1666/2020) y de 10 de Septiembre (3015-2020), por lo que deben excluirse para su cálculo las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causantey por tanto, a los efectos de esta herencia, los saldos bancarios, así como los vehículos inventariados conforme a la Circular 1/2021, sobre delimitación del ajuar doméstico en el ámbito del Impuesto de Sucesiones y Donaciones”. Luego enlazo con esta Circular.

Vuelvo a Murcia y a su PACO

Me llega el momento de firmar la primera herencia que tributa en Murcia. A 8 de Julio de 2020 no se ha recibido ninguna actualización del programa PACO que permita liquidar la herencia incluyendo como ajuar doméstico el que se considera como tal en las citadas sentencias. No quedan más que las siguientes alternativas:

1. Que el interesado lleve su escritura a liquidar a hacienda, aunque yo en las herencias “complejas” no lo aconsejo (y esta, y no solo por el ajuar, lo es). Dudo de si in situ aplicarán lo establecido en las sentencias a petición del interesado y en base a la escritura.
2. No aplicar el criterio de las sentencias y reclamar posteriormente la devolución del ingreso indebido (con intereses).

Me temo que habrá que pasar por la segunda opción.

Más novedades

STSJ GAL 2304/2020, de 4 de junio: en el cálculo del 3% del ajuar doméstico no se incluyen las cuentas bancarias ni las participaciones sociales, de acuerdo con la nueva doctrina del TS.

RTEAR Valencia 22 julio 2020: En el cálculo del 3% del ajuar doméstico no se incluyen las acciones, ni las participaciones, ni las cuentas bancarias …

Ajuar doméstico en el ISD. Valoración según la Agencia Tributaria de Catalunya

Complicando la cuestión

Y si no hay ninguna vivienda, ¿no hay ajuar? Bueno, yo diría que sería prudente estimar una cantidad por el ajuar de la que fuera la vivienda habitual del causante al tiempo de su muerte aunque no fuera de su propiedad, aunque también sería posible no hacerlo y decir algo así como esto: “AJUAR DOMÉSTICO: No se indica cantidad en esta partida dado que en el presente inventario de la herencia del causante no hay vivienda alguna y el ajuar doméstico no se calcula sobre el total caudal relicto tal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020) y de 11 de Junio de 2020 (1666/2020), la del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 4 de Junio de 2020 (2304/2020) y las Resoluciones del TEAC 30-9-2020 y 14-7-2020, según las cuales para su cálculo deben excluirse las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o terrenos o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante”.

Y con los legados, ¿qué pasa?

Mucho cuidado con todo esto

Conviene en todo caso tener mucho cuidado con hacer los cálculos solo con la vivienda habitual si es que existen otras, porque lo cierto es que, en este momento, solo está claro que las acciones, las participaciones sociales, el dinero, los solares y los locales comerciales no han de tenerse en cuenta para el cálculo del ajuar. A partir de ahí tenemos un problema con la delimitación objetiva del resto de lo computable para el ajuar porque el TS habla de bienes afectos al uso personal y ahí podemos:

1. Considerar que solo entra la vivienda habitual. No cuela. Me han rechazado estas alegaciones.
2. Considerar que entra la vivienda habitual y la segunda residencia (DGT catalana citada más arriba).
3. Considerar que entran todas las viviendas (que podría ser lo más razonable).
4. O considerar que han de computarse todos los inmuebles (excepto solares y locales comerciales) y por tanto las fincas rústicas. ¿Una finca rústica afecta al uso personal y computable como ajuar doméstico salvo que esté arrendada? A mí me parece descabellado.

ATENCIÓN para Valencia a esto (CIRCULAR 1/2021, SOBRE DELIMITACIÓN DEL AJUAR DOMESTICO EN EL ÁMBITO DEL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES) que solo deja fuera del 3%, además del dinero y acciones o participaciones sociales, los inmuebles urbanos o rústicos arrendados, los inmuebles rústicos cultivados para la venta agrícola y los solares.

Otra cosa muy interesante: CONSIDERACIONES SOBRE EL FUTURO DEL AJUAR DOMÉSTICO EN EL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES TRAS EL INFORME DE LA DGT SOBRE LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Luego vienen algunos clientes que te dicen ¿pero esto no lo dice el BOE? … y a ver quien se lo explica … seguro que los del blockchain lo solucionarían en un periquete.

A día de hoy sigo sin poder poner un ajuar inferior al 3% en Murcia.

Tenía por ahí un chiste sobre el cuerpo cierto y el cuerpo presente.

Yo siempre lo pongo, salvo que me digan que lo quite y hay quien lo pide en el sector profesional. Están los que cuando venden no venden a cuerpo cierto, pero cuando compran sí que lo hacen. Me recuerda a eso que me dicen los que venden: “tu notaría es buena para comprar, pero no para vender”. Curioso, porque yo tengo los mismos compradores que vendedores …

Hoy me encuentro con una petición de que haga constar esto:

“Los comparecientes hacen constar que el inmueble objeto de esta escritura se vende como cuerpo cierto y por precio alzado, y que por tanto no habrá lugar al aumento o disminución de precio aunque resulten diferencias de superficie u otras del procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro“.  

No se que añade al simple “que vende como cuerpo cierto” (aunque se trataba de una finca con una situación catastral un tanto especial), pero tal vez sea un “lo que abunda no daña” en toda regla.

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Ya que alguien se toma la molestia de otorgar un poder preventivo no está de más prever que sus apoderados puedan renunciar, quedar incapacitados o fallecer.

Este reciente caso que he tenido se lleva la palma en complicación o rizo del rizo.

Vean:

“Aunque al hacerlo incidan en la figura jurídica de la autocontratación, doble o múltiple representación y/o exista conflicto de intereses, MANCOMUNADAMENTE:

1. DOÑA A y DON B,
2. O uno de ellos dos y cualquiera de los otros dos hermanos y apoderados DOÑA C o DON D,
3. O, caso de fallecimiento o de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de DOÑA A Y DON B, los otros dos hermanos y apoderados DOÑA C y DON D,
4. O, caso de fallecimiento o de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de DOÑA A, DON B y de DOÑA C O DON D, el otro (individualmente y no mancomunadamente) de estos dos, ejercitar las siguientes facultades,”

No tan super, pero más preventivo de lo usual serían estos otros:

“MANCOMUNADAMENTE (o SOLIDARIAMENTE cualquiera de los tres pero SOLO en caso de fallecimiento, de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de los otros dos apoderados)”

“MANCOMUNADAMENTE (o los dos que queden o el único que quede en caso de fallecimiento, de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de los otros o del otro)”.       

A propósito del uso de esta última variante he pensado, ¿y podríamos prever la incapacidad de hecho del apoderado con un sistema similar al del propio poderdante?

Se trataría de adaptar el sistema del que hablaba aquí un compañero respecto del poderdante: ¿Podría exigirse certificación médica que acredite la incapacidad para que el poder se utilice como preventivo para caso de incapacidad?. “Yo en la mayoría de los casos recomiendo al poderdante que haga constar en el poder que su utilización como poder preventivo, es decir, una vez haya perdido la capacidad, se haga mediante acta notarial que acredite su actual estado, en la que se incorpore el certificado médico y cualquier otro medio de prueba como podrían ser unos testigos. Al iniciar el acta comunicas también al Ministerio Fiscal a los efectos del artículo 230 Cc. Creo que el acta se podría hacer aún en el caso de que no se prevea en el poder inicial, bastando un requerimiento de persona con interés legítimo. Yo haría el acta en la que incorporaría la certificación médica como mínimo, y en la que se acreditara la notoriedad de la incapacidad sobrevenida y que, por tanto, el poder vale ya como preventivo. Dicha acta la acompañaría a la escritura de poder, y haría el juicio de suficiencia en base a ellas. No obstante, en rigor, al ser un poder general con cláusula de subsistencia de efectos a pesar de la incapacidad del poderdante, no es necesario en mi opinión acreditar nada con un certificado médico, puesto que el poder está vigente, siendo capaz el poderdante o no siéndolo (a diferencia de lo que ocurre en un poder puramente preventivo, en el que solo entraría en vigor en caso de incapacidad del poderdante). Particularmente, en un poder general y/o preventivo, excluyo la facultad de hacer donaciones, salvo que me lo pidan expresamente. Si alguien quiere donar que lo haga él mismo o mediante poder especial y si ya no tiene capacidad suficiente la donación no será posible. El poderdante, mientras que esté bien, es el que ha de decidir y saber en quien deposita su confianza“. 

Pues no me parece descabellado, aunque puede resultar algo complejo en el futuro … habrá que meditarlo.

Una posible fórmula …

“En caso de incapacidad de hecho del apoderado afectado por una discapacidad física o sensorial igual o superior al sesenta y cinco por ciento o psíquica igual o superior al treinta y tres por ciento o de que el apoderado carezca de capacidad psíquica para la realización por sí mismo de los asuntos a los que se refiere el presente poder, circunstancias que se acreditarán con el correspondiente certificado médico oficial por el poderdante o por los demás apoderados conforme a su régimen de actuación directa o supletoriamente establecido por el poderdante, los demás podrán ejercitar las siguientes facultades ….”.

¿Y si para la situación de incapacidad (o de modificación de la capacidad) cambiamos la forma de funcionamiento de los apoderados?

Es decir, si mi capacidad no está modificada mis hijos son apoderados solidarios, pero si sufro una modificación de mi capacidad, quiero que firmen todos.

Pues, está muy bien pensado, pero ¿quién controla la modificación y determina cómo se ha de actuar?

Pues al hilo de esta cuestión y de este post (y una vez mas) consulto al gran Carlos Marín

Esto es lo que me dice:

• Certificado médico: es un error grave relacionar la discapacidad con una enfermedad o considerar que los médicos tienen un conocimiento especial para detectar si una persona comprende o no sus actos jurídicos. En este aspecto –y en otros-, “yerra, en mi opinión, la resolución de la Dirección General de 4 de noviembre de 2022 …. “. La ley no dice nada de eso, habla de “informe pericial”, no de un documento médico. La pericia, en estos asuntos, la tienen los servicios sociales, las asociaciones dedicadas a la discapacidad, etc. Asociar la discapacidad con una enfermedad es justo lo que la Convención y hoy el Código Civil quieren evitar. Además, el precepto –art. 257CC- dice “si fuera preciso” y, desde luego, deberíamos organizar las cosas de modo que no sea preciso, porque el derecho de las personas con discapacidad es ejercer su capacidad jurídica en igualdad de condiciones que las demás, y a los demás nadie les pide certificados a capricho.
• Modo de actuar de los apoderados: por supuesto, puede haber distintos sistemas, solidarios y mancomunados, según las personas y te diría que también según el negocio o tipo de negocio de que se trate. Y claro está que también puede hacerse la distinción en función de que la persona con discapacidad pueda o no ejercer por sí misma un control sobre las actuaciones de sus apoderados. Esto es, poniendo más cautelas para cuando ella no esté en condiciones de hacerlo.
• Acreditación de la incapacidad para actuar de modo sobrevenido: En cuanto a cómo acreditar el inicio de esa discapacidad operativa, y, teniendo en cuenta además el respeto que se les debe a las personas con discapacidad, debe ser consecuencia de sus actos y no un temor a que no pueda valerse por sí. Una solución es que se entenderá que las personas de apoyo pueden actuar de modo representativo cuando dos funcionarios, los que sean, le hayan denegado una actuación propia por razón de su discapacidad, a cuyo efecto, podrá solicitar el oportuno justificante.

Me encargan la constitución de una sociedad limitada y entre las instrucciones para la confección de los estatutos que recibo hay una que señala que ha de establecerse que la transmisión de las participaciones sociales sea libre hasta el primer grado de afinidad y el segundo de consanguinidad. Me surgen dudas y pregunto al asesor de los socios fundadores:

“Me dices primer grado de afinidad. Hay quien dice que el cónyuge sería algo así como el grado CERO y que, por tanto, primer grado serían los suegros. Supongo que te refieres a libre transmisión a favor de los cónyuges, no a favor de los suegros, ¿no?”

Efectivamente era así: a favor del cónyuge transmisión libre y con limitaciones legales a favor de suegros y demás afines. En cuanto al segundo grado de consanguinidad se optó por precisar linea recta o colateral lo que incluía a los hijos, nietos, padres, abuelos y hermanos del socio (¡que ya es mucha gente¡), dejando fuera a todos los demás consanguíneos (por ejemplo, a los sobrinos del socio).

El artículo quedó así redactado:

“Artículo 6º. La transmisión voluntaria de participaciones sociales, por acto intervivos, será libre, siempre que se haga entre socios o a favor de parientes del socio hasta el segundo grado por consanguinidad en línea recta o en línea colateral o a favor del cónyuge. Fuera de estos casos, la transmisión quedará sometida a las limitaciones establecidas en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Parece muy obvio que si yo vendo y otra compra el que compra me tiene que pagar a mi y no a mi abogado que puede estar representándome en la compraventa o no.

Generalmente en estos casos suele actuar el abogado como representante y suele quedar muy extrañado (y hasta ofendido) cuando le digo que el dinero que ha pagado el comprador tiene como destino final una cuenta de su cliente no una cuenta suya y que si quiere recibir el pago de ese modo y otorgar carta de pago del total precio en nombre de su cliente debe estar autorizado para actuar en esos términos en el propio poder.

¿No? A mi me parece de cajón y no me hacer flaquear los que se ofenden porque lo han hecho mil veces así y no solo no les han puesto pegas en ningún otro sitio, sino que al ponérselas yo estoy pongo en duda su honorabilidad profesional puesto que estoy sospechando o creyendo que se van a quedar con la pasta de sus clientes.

Que no, que no, que no desconfío pero si yo comprador (ahora soy el comprador) he soltado un pastón para comprar a mi abogado y mi abogado ha enviado ese pastón a otro abogado y no a quien se lo tiene que enviar. pues me podría coger un considerable cabreo sobre todo si el Notario no ha sido un hombre prevenido (que vale por dos) y ha buscado alguna fórmula para cubrir las espaldas a mi que compro y al que me vende.

Esto expuesto, les dejo con el modelo y la diligencia que lo completa

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *, de cuyo precio:

–  * cantidad equivalente al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el  artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Yo, el Notario advierto:

– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.

.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para efectuar el pago de los suministros eléctrico y de agua pendientes, así como la parte proporcional del IBI del año en curso y de las cantidades pendientes de pago a la Comunidad de Propietarios.

.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora hasta que tenga lugar la entrega de licencia de segunda ocupación de la vivienda y la de una nota simple registral en la que no conste, tras su cancelación contable, notarial y registral, la hipoteca reflejada en el apartado de cargas.

.- Y en cuanto al resto, es decir, *:

– * se declaran recibidos por la Sra. *,  el día *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores, en concepto de honorarios profesionales), y a la cuenta de cargo el código *, cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

– *, se declaran recibidos por la Sra. * en el día de hoy con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores (o a la entidad acreedora) con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

.- y el resto, es decir, la cantidad de *, se declaran recibidos en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

El importe de las dos últimas transferencias, junto con el importe de las retenciones indicadas, fue recibido mediante transferencia bancaria exterior, realizada el día *, correspondiendo a la cuenta de cargo de titularidad de los compradores el código *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de dichas transferencias.

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite, en el cual se indica un valor INFERIOR (*) al indicado en la presente escritura.

5ª DILIGENCIA.- En *, mi residencia, a *.

La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, en el día de hoy, se me hace entrega de un JUSTIFICANTE BANCARIO DE TRANSFERENCIA por un importe que asciende a la cantidad de *.

COMPARECE en este acto DOÑA *, cuyas circunstancias personales y concepto de su intervención constan anteriormente reseñadas en la escritura precedente, a los efectos de otorgar a favor de los compradores la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta, señalando que de los * que habían sido recibidos en cuenta a su nombre:

.- Los citados * han sido transferidos a los vendedores correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la de abono el código *.

.- Los restantes * quedan retenidos y corresponden a sus honorarios profesionales y a los gastos de obtención del certificado de eficiencia energética y de cancelación notarial y registral.

Acepto dicha entrega e incorporo a la presente fotocopia por mí, el Notario, obtenida a modo de testimonio.

Así lo dice y otorga.

Un nuevo caso

El abogado me dijo: “Que sepa usted que no estoy de acuerdo y que esto le ha costado * Euros a mi cliente por la emisión del cheque bancario”. Y añadía que su poder le permitía “vender, vender y vender”. Vale, pero también dice cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro y yo creo que ninguna de estas cosas está sucediendo cuando el que ha cobrado es él.

Le dije, no obstante que seguiríamos hablando y al comentar el caso con los compañeros tuve tres opiniones a favor del abogado y dos en favor de la mía (resultado final 4-3). Esto fue lo que se dijo a mi consulta:

Tengo una discusión frecuente con abogados en las compraventas. El vendedor está representado con un poder general o con un poder especial para vender con una fórmula digamos clásica. El comprador manda el dinero a cuenta del abogado y yo le digo que no, que el dinero tiene que llegar al vendedor y que lo tiene que transferir y cuando lo haga, diligencia y carta de pago. ¿Tengo razón? Aún con un poder más detallado tendría dudas. Te doy poder para vender y para que cobres tú y luego me mandas el dinero y para que en esos casos, aún así, des carta de pago

• No lo veo tan radical como tú. Lo importante es que consten los medios de pago y salvo que el poder diga que solo puede vender si la transferencia se ha hecho a una cuenta del vendedor, lo permitiría. Que acredite luego el abogado que ha hecho una trasferencia al vendedor creo que no es trabajo nuestro. Ya se lo exigirá el vendedor. Si me lo justificaran haría una diligencia.
• Yo admito pagos desde la cuenta del abogado que manifiesta que previamente había recibido los fondos del comprador. Eso forma parte del trabajo del abogado. Lo importante es el pago desde el comprador o su representante al vendedor o su representante precisamente porque hay poder. Las relaciones internas del mandato entre cliente y abogado no deben interferir la compraventa.

También hay que señalar que en el foro estaban compartiendo el caso otros 27 notarios y no se manifestaron ni a favor ni en contra. Así que 4 a favor, 3 en contra y 27 abstenciones. Bueno, el abogado de la otra parte estaba de acuerdo con su compañero así que seríamos 5-3-27.

En comentario aparte hubo un compañero que me decía que lo hacía como yo si bien le bastaba con se le acreditara la transferencia de los fondos, sin comparecencia para otorgar carta de pago.

Y esto decía el poder:

“Primera.- Vender, o por cualquier otro título oneroso, transmitir, bienes muebles o inmuebles, en todo o parte, en nuda propiedad o en usufructo, de naturaleza rústica o urbana, por los precios, pactos, y condiciones que juzgue oportunos, cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro, aceptando y cancelando, en su día, las garantías que se establecieran por el precio aplazado, describiendo o aceptando, con arreglo a derecho, descripciones de los bienes y declaraciones sobre su procedencia, situación posesoria, arrendaticia y de cargas, ya exhibiendo los oportunos documentos, ya declarándolo verbalmente y consentir la subrogación y cancelación de las hipotecas que graven los bienes vendidos”.

A propósito de este nuevo caso hubo discusión tuitera pero no saqué nada en claro excepto por la referencia a los indicadores de blanqueo de capitales que me hizo un compañero. Supongo que quería decir que el cobro por parte del abogado del vendedor y no por este, no es indicio de blanqueo de capitales. Vale, bien, ¿y qué? ¿Qué como expresamente se excluye está permitido? Sigo sin verlo, la verdad.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes al Notario autorizante, al cual se encomienda, previa provisión de fondos que el sujeto pasivo abonará en el plazo de seis días hábiles siguientes a la fecha de la firma de la presente escritura en la cuenta a nombre de JUSTITO EL NOTARIO cuyo código es el siguiente: ***.

¿Convendría precisar qué gestión aceptamos? Pues yo creo que sí

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes al Notario autorizante, al cual se encomienda dicha presentación telemática y la inscripción en el Registro de la Propiedad, previa liquidación del ITPO y todo ello previa provisión de fondos que el sujeto pasivo abonará en el plazo de seis días hábiles siguientes a la fecha de la firma de la presente escritura en la cuenta a nombre de JUSTITO EL NOTARIO cuyo código es el siguiente: ***.

Continuamos con el resto:

Se confiere mandato y en cuanto fuere preciso poder expreso al presentante nombrado para que, ateniéndose al contenido de esta cláusula, efectúe cuantos trámites fueren precisos hasta obtener la inscripción del presente título en el Registro de la Propiedad, y en especial, para la liquidación telemática o en soporte papel del mismo, la acreditación ante el Registro del pago de los impuestos, de forma presencial o telemática, la recepción de notificaciones en el domicilio indicado, y la aportación del traslado a papel del mismo, expedido por el Notario autorizante para la consignación de la nota de despacho por el Registro competente, sin perjuicio siempre de lo dispuesto sobre notificación al Notario autorizante.

Caso de no hacerse efectiva la indicada transferencia, se considerará que el interesado tramitará y gestionará el instrumento público por su cuenta y cargo, quedando eximido el Notario de toda responsabilidad por tal gestión, incluyendo en su caso las consecuencias derivadas de una eventual caducidad del asiento de presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad y advirtiendo que, si la escritura fuere calificada con defectos, si al ser subsanados y volverse a presentar, el asiento de presentación causado por la presente escritura en el Registro de la Propiedad estuviese caducado por causa imputable al interesado, particularmente por falta de provisión de fondos en el plazo antes fijado, éste exonera de toda responsabilidad al Notario autorizante, asumiendo la obligación de resolver dicho trámite.

Se fija como domicilio para notificaciones el de la Notaría: ***.

Cuidado porque cuando hablamos de autorizar que otro no gestione (sujeto pasivo o no), en calidad de presentante, la liquidación de un impuesto, hace falta la pertinente autorización. Vean aquí y vean qué poner en la escritura: 

SOBRE LA PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA: Autoriza a Doña * (titular del DNI/NIF *), a presentar en la Oficina Liquidadora competente las liquidaciones que correspondan del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y/o Actos Jurídicos Documentados.

Últimamente estoy usando una fórmula mas sencilla: “LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud de los comparecientes, quienes me designan como presentante, efectuaré, a su expresa solicitud, la autoliquidación de los impuestos devengados mediante la presente a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO autorizando a “Servicios de Integración Fiscal de Escrituras Públicas, S.L.U.” (“SERFIDES”), con domicilio social en *, y titular del NIF * a tales efectos”.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Constituye un error relativamente “frecuente” la confusión del régimen económico de un matrimonio en una escritura. Entre las distintas variantes de este error, la más usual es aquella en la que se ha efectuado una compraventa por unos cónyuges en gananciales, que en realidad no están en gananciales sino en separación de bienes del derecho catalán o, menos usualmente, del derecho balear.

Cuando esto sucede y resultó que compraron en gananciales cuando deberían haberlo hecho por mitades indivisas con carácter privativo, una buena solución es contar lo que sucedió y arreglarlo en una nueva escritura que, como en este caso, puede ser una cesión en pago de la finca en favor de un nuevo propietario.

Por cierto, el día previo a la firma ya observamos la discrepancia de los datos que manejábamos aunque hasta el día de la firma no los hemos podido contrastar. Reflejos y capacidad de reacción cuyo premio es: “Tengo prisa, cuanto tiempo vais a tardar en arreglarlo”. Al terminar la lectura, un comentario más: “A ver si se van a enfadar en el Registro por reiterarlo tanto”. ¡Ah¡ y con carácter previo: “¿Se puede usted poner con la tutora para explicarle?”. Mi respuesta es inmediata y alarmada: “¿La tutora de quien?” “La tutora de la operación”, me responden. A la tutora le he tenido que recalcar la diferencia entre separación matrimonial y separación de bienes y, casi, cuáles son las Islas Baleares.

ESCRITURA DE CESIÓN

NÚMERO

En

Ante mí,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON XXX, casado en régimen legal supletorio del derecho civil de las Islas Baleares con DOÑA XXXXXX, XXXXX.

Y de la otra:

DON XXX.

I N T E R V I E N E N:

1).- El Sr. xxxx, en su propio nombre y derecho, haciéndolo además de por sí, en nombre y representación de su esposa DOÑA xxx, mayor de edad, xxxxx.

Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder general autorizada por xxxxxx, de la cual, el día xxxxxx, por medio de la plataforma electrónica notarial SIGNO, mediante su aplicación de envío y recepción de copias electrónicas entre Notarios, he recibido copia autorizada electrónica, expedida el mismo día xxxx, por el citado fedatario, y firmada electrónicamente por él, la cual ha sido remitida con la finalidad de ser entregada, previo su traslado a papel, al Sr. Apoderado.

En dicha escritura consta que el régimen matrimonial de la Sra. Poderdante es el régimen legal de separación de bienes.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la cesión en pago de deuda previa subsanación del título de compra anterior de los cedentes en cuanto a su régimen matrimonial, a que la presente escritura se refiere, aún incidiendo en autocontratación o existiendo intereses contrapuestos.  

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de su mandante.

2).- xxxxxx

Tienen, a mi juicio, en los conceptos en que intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por la parte cesionaria, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que DON xxxxx y DOÑA xxxxx, son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas y con carácter privativo, no con carácter ganancial como por error consta en el título y en la nota registral que se dirán, de la siguiente finca:

= URBANA:

TÍTULO: El de compra con carácter privativo por mitades indivisas, en virtud de escritura autorizada por xxxxxx, en la cual erróneamente se hizo constar que los cedentes estaban casados en régimen de gananciales cuando en realidad lo estaban en separación legal de bienes del derecho civil balear.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que (sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta en la que consta erróneamente inscrita la finca con carácter ganancial a nombre de los aquí cedentes por la razón indicada en el apartado título) la finca descrita se encuentra gravada, xxxxx.

Libre xxxxx.

xxxx

III.- Y expuesto cuanto antecede, lo llevan a efecto, con arreglo a las siguientes,

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA BIS.- SUBSANACIÓN. Don xxxxx y Doña xxxx, haciendo manifestación de que su régimen matrimonial ha sido desde la fecha de celebración de su matrimonio el legal supletorio en defecto de pacto en el Derecho Balear, es decir, el de separación bienes, subsanan la escritura citada en el apartado título en el sentido de considerar que su adquisición fue efectuada con carácter privativo y por mitades indivisas, solicitando se practiquen los oportunos asientos en el Registro de la Propiedad.

PRIMERA BIS.- CESIÓN . Don xxxx y Doña xxxx, CEDEN Y TRANSMITEN, según son dueños…

Otro caso de error en una escritura de compraventa

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que DON *, es dueño en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:-

= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no se solicita la coordinación.

TÍTULO: El de compra efectuada en su anterior estado civil y régimen matrimonial de casado en régimen de separación de bienes, a Doña *, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, en cuya escritura erróneamente se hizo constar que Don *, casado con Doña* (actualmente fallecida como se dirá), adquiría con carácter ganancial, cuando a dicha fecha se encontraba casado en régimen convencional de separación de bienes (en virtud de la escritura de capitulaciones matrimoniales autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, e inscrita en el Registro Civil de *, al tomo *, página *), por lo que adquirió dicha finca con carácter privativo, por lo que se solicita la oportuna rectificación de la inscripción practicada, con el consentimiento de sus hijas como causahabientes de su difunta esposa, cuya copia autorizada me exhibe, acreditándome los mencionados datos de indicación.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan los comparecientes que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresada resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO.- Que Doña *, titular del DNI/NIF *, y nacida en *, el día *, falleció el día *, en *, siendo su último domicilio, el ubicado en *, en estado de casada en únicas nupcias con DON *, de cuyo matrimonio tuvo y le viven sus dos hijas llamadas *, todos aquí comparecientes.

Que Doña *, falleció bajo testamento abierto otorgado ante Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, en el cual, legó a su esposo el usufructo vitalicio universal y vitalicio de su herencia, con relevación de las obligaciones de fianza e inventario, e instituyó herederas por partes iguales a sus dos citadas hijas, y a los demás hijos comunes que en el futuro pudiera tener, a quienes sustituyó vulgarmente por sus respectivos descendientes por estirpes.

Me exhiben los comparecientes Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad relativos a la causante, así como copia autorizada de su citado testamento, y Libro de Familia de la causante, a fin de acreditar la inexistencia de más hijos, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.

TERCERO.- Esto expuesto.

O T O R G A N:

PRIMERO Y ÚNICO. Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en el sentido de hacer constar correctamente el régimen matrimonial de Don * y Doña * en el momento de la compraventa de la finca objeto de la presente (finca registral *), a fin de que quede correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Me limito a recoger las cuatro pinceladas que tiene esta clase de escritura no sin antes mencionar estas dos resoluciones:

1. “PARTICIÓN CON CURADOR REPRESENTATIVO. Resolución de 25 de marzo de 2024 (BOE de 17 de abril de 2024): La participación de la herencia efectuada con el curador representativo necesita la aprobación judicial, aunque en la escritura de partición de herencia no se hayan adjudicado bienes concretos a determinadas personas sino adjudicado por partes iguales indivisas”. El resumen es de los compañeros de Canarias.
2. Tomada de ENSXXI: “LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES A SOCIO SUJETO A TUTELA. NATURALEZA DEL NEGOCIO JURÍDICO. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL POSTERIOR AL EQUIPARARSE A PARTICIÓN DE HERENCIA Resolución de 14 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza la liquidación de una sociedad anónima con las correspondientes adjudicaciones del haber social, en el que figuran, entre otras fincas, determinado local comercial que se adjudica a uno de los socios respecto del cual se declaró por sentencia la incapacidad para todo acto de administración y disposición de su patrimonio y su sometimiento a tutela. El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, puesto que la liquidación de sociedad, con valoración y adjudicación en distintos lotes del patrimonio entre los socios, se trata de un acto dispositivo de las personas intervinientes, entre los cuales figura, representada por su tutor, una persona a cuyo favor se han establecido judicialmente especiales medidas de apoyo a la capacidad respecto de los actos de administración y disposición de su patrimonio, resulta necesario acreditar la aprobación judicial de tales operaciones de liquidación de la sociedad, conforme al artículo 287 del Código Civil. Resuelve la Dirección General señalando que, si bien no se requiere autorización judicial previa, sí entiende necesaria la aprobación posterior del artículo 289 del Código civil, por analogía con las particiones de herencia”.

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de su hermano DON *, nacido el día *, mayor de edad, de vecindad civil *, soltero, pensionista, vecino de *, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *.

Nota: Por supuesto, nada de señalar “incapacitado judicialmente” como hacíamos antes.

Ejerce dicha representación en su condición de curadora representativa de su mencionado hermano en virtud de Auto número */2022 de Adopción de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad, de fecha * expedido por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción, número 4 de los de *, dictado en expediente número *, cargo que fue aceptado por la compareciente en el citado Juzgado, el día *.

Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio, de dichos autos, junto con la certificación de nacimiento del curatelado en la que consta mediante nota marginal la inscripción del cargo de la curadora.

Nota 2: Recientemente ha habido dos resoluciones de la DG sobre la inscripción. En la primera se dijo que sí y en la segunda que no.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la aceptación y adjudicación de herencia, a las que la presente escritura se refiere.

Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

Luego pegamos un gran salto:

VII.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE HERENCIA. DON *, según está representado, acepta la herencia de su madre DOÑA *, entendiéndose aceptada a beneficio de inventario de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de mayo de 2022, 30 de marzo de 2022, 4 de junio de 2009 y 25 de abril de 2001, y hace manifestación de la misma, aprueba y ratifica las operaciones particionales, y se adjudica la totalidad de los bienes y saldos bancarios inventariados por sus valores asignados, solicitando que se tome por las entidades correspondientes razón de las transmisiones y adjudicaciones realizadas.

Advierto a la compareciente que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 289 del Código Civil, la presente escritura de partición de herencia debe ser objeto de aprobación judicial.

Nota 3: La aprobación es para prevenir un reparto que perjudique al curatelado. Si no hay reparto, podría no ser necesaria la aprobación. ¿Y si es reparto conforme al título sucesorio de todos y cada uno de los bienes inventariados? También podría pensarse que la aprobación judicial supervisa la actuación del curatelado en todos los sentidos (incluido el avalúo).

Y listo. Espero que todo vaya bien.

Vamos a quedarnos únicamente con los párrafos relevantes de la escritura.

C O M P A R E C E N: (los tres hijos de la causante, incluida la legitimaria que no se va a llevar nada).

DOÑA