VR

El valor de referencia, primeras impresiones prácticas y advertencias

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Los que me conocen y me leen saben cómo me enfrento a los cambios legislativos, así que no me hagan mucho caso y estén pendientes de los cambios en esta entrada que yo aquí estoy hablando como si lo hiciera en voz alta mientras conduzco en el coche camino de mi pueblo.

 

El VR, ¿lo pedimos siempre, lo informamos y lo respetamos?

 

Yo diría que no exactamente. Informaremos siempre de su existencia y de las consecuencias de respetarlo o no respetarlo. Lo obtendremos siempre que nos lo pidan y lo respetaremos (bueno, lo respetarán) siempre que quieran hacerlo.

Si no se quiere respetar, se puede firmar y entonces se puede liquidar por el VR o no hacerlo.

 

Si es que no (si no liquidan por el VR), yo diría que mejor olvidarnos en la notaría de hacer la gestión, a no ser que queramos hacernos cargo del encargo con esa premisa y por escrito

 

Yo, desde luego, no pienso hacerlo, ni por escrito. Ya tengo suficientes líos. Al que quiera liquidar por el VR, se lo hago encantado (con encargo por escrito).

Si es que sí, creo que podemos gestionar tranquilos.

No obstante, ¿sería posible que no sean admitidas liquidaciones que no respeten el VR en Hacienda o en OOLL? Parece ser que no, aunque la carta con la complementaria podría ser casi inmediata.

 

¿Y si el impreso de liquidación contiene casilla «valor catastral» pero no tenemos valor de referencia?

 

Pues se deja en blanco en el caso de que su indicación pueda suponer que automáticamente se nos liquide en base a ese valor catastral.

 

En cuanto a incorporar o no el certificado de VR descargado de la SEC, creo que manda el cliente

 

Si quiere hacerlo, que lo haga, pero si no se respeta y no se va a liquidar por el VR creo que no procedería incorporar (por lo de las piedras contra el propio tejado, aunque esas piedras no van a llegar muy lejos). Si se respeta, no veo problema en unirlo a la escritura.

 

Y, ¿podemos pedir el VR sin autorización a fin de exonerar nuestra responsabilidad?

 

Pues, no lo tengo claro aunque reconozco que es lo que me pide el cuerpo. ¿Haría mal en pedirlo por mi cuenta?

Por supuesto, cuánto más advirtamos por escrito y de palabra, muchísimo mejor.

 

¿El 0,9 (el coeficiente que se aplica sobre el valor que resulta de la media de los valores escriturados) está calculado ya en el VR?

 

Sí, ya se ha tenido en cuenta.

 

Está claro que en herencias con fallecimiento antes del 31-12-21 no hay por qué hacer constar el Valor de Referencia ¿no?

Art. 9 LISD: “En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto”.

 

¿Es el VR es un valor comprobado fiscalmente?

 

Yo creo que no.

 

Mi primera advertencia

 

El intermediario del comprador había obtenido el VR pero el precio estaba por debajo. No se incorpora nada y seguramente se liquidará (no me encargan gestión en este caso) por el VR.

«Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “a efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. 

Luego he ido afinando:

«Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias relativas al valor de tasación que se señalará en la escritura de préstamo hipotecario que se otorgará con el número siguiente de protocolo, y a su relación con el valor declarado y el valor de referencia (inexistente en este caso)».

Otras fórmulas de los días posteriores

 

Encargo de gestión por encima del VD:

 

«Yo, ***, *** y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *** solicito y autorizo al Notario de *** a que me sea realizado el impreso de liquidación del ITPO en su notaría, como acto de gestión extraarancelaria, utilizando como base imponible el valor de referencia del inmueble que he adquirido en el día de hoy mediante escritura autorizada por dicho Notario con el número *** de su protocolo. Dicho valor de referencia ha sido obtenido por la propia notaría y es de **** y el correspondiente certificado se une firmado por mí como adjunto al presente encargo de trabajo. En *** a ***».

 

Incluso podríamos legitimar firma y llevarlo al Libro Indicador.

 

Certificado negativo obtenido por el Notario que se une a petición del interesado: «No ha sido posible obtener el Valor de Referencia de la finca formada por agrupación, según resulta del certificado obtenido a petición de los comparecientes de la Sede Electrónica del Catastro que se incorpora a la presente por lo que yo, el Notario, le hago al respecto las oportunas advertencias».

Certificado positivo con VR inferior a VD obtenido por el interesado que se une su petición: «A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente fotocopia por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido por ellos mismos a través de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la valoración de la finca que por la presente se transmite que es inferior al valor declarado en la presente escritura».

Certificado positivo con VR inferior a VD obtenido por el Notario que se une a petición del interesado:  A solicitud de los comparecientes, se incorporan a la presente, fotocopias por mí, el Notario, obtenidas con valor de testimonio de los Certificados Catastrales de Valor de Referencia, obtenidos a su solicitud de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las fincas que por la presente se transmiten los cuales son inferiores a los valores declarados en la presente escritura».

Certificado positivo con VR equivalente a VD obtenido por el Notario que se une a petición del interesado: «A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia por mí, el Notario, con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido a su solicitud de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite, el cual es equivalente al valor declarado en la presente escritura».

Certificado positivo con VR superior a VD relativo a una finca rústica y certificado negativo de otra finca urbana dentro de ella obtenidos por el Notario que se unen a petición del interesado: Solo ha sido posible obtener el Valor de Referencia de la finca rústica objeto de la presente, según resulta del certificado obtenido a petición de los comparecientes de la Sede Electrónica del Catastro que se incorpora a la presente junto con el certificado negativo correspondiente a la finca urbana por lo que yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

Certificado positivo con VR superior a VD: A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia por mí, el Notario, con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido a su solicitud de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite, el cual es superior al valor declarado en la presente escritura.

 

Donaciones

«Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la base imponible, constituye la base imponible del impuesto en las donaciones y demás transmisiones lucrativas »inter vivos» equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles. A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado».

 

El primer AJD (una doble declaración de obra por antigüedad y con arreglo a proyecto y licencia)

«A solicitud de los comparecientes, se incorporan a la presente, fotocopias por mí, el Notario, con valor de testimonio de los Certificados Catastrales de Valor de Referencia, obtenidos a su solicitud de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las referencias catastrales anteriormente indicadas, en cuyas certificados se indica que “no existe valor de referencia”.

«Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuestoNo obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. 

 

Venga, ¿qué mas? ¿qué os parece?

 

«Yo añadiría que el VR se aplica en TPO, en OS (por la remisión que hace al artículo de TPO) y en Sucesiones y Donaciones y en AJD por la remisión del párrafo final del Artículo 30 al Artículo 10 («Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido»). En cuanto a la posible repercusión que el VR pueda tener en el IRPF del transmitente, en TPO se considera como valor de transmisión el importe real de la enajenación, sin perjuicio de la comprobación administrativa, con lo que en principio no le afectaría el VR y en Donaciones, al considerarse como valor de transmisión el que resulta de las reglas del propio impuesto, sí que afectaría el VR al donante aunque en la escritura se pusiera un valor mas bajo».

«Lo que se podría es advertir para cada caso concreto cuando el VR sea superior al VD pero indicando el importe exacto para que no te digan que es una fórmula genérica, así como de las consecuencias que pueden derivarse de la liquidación por debajo de ese valor. Se podría incorporar el certificado cuando el precio (VD) sea inferior al VR. Cuando el precio (VD) es superior al VR pero inferior al Valor de Tasación (VT), para evitar que te giren una complementaria basada en la tasación también podría incorporarse, pues según el Artículo 46 de la LTPO si el precio (VD) es superior al VR no puede haber complementaria en base a tasación».

 

¿Y si lo que ocurre es que no hay VR? Entonces que pasa con el VT, ¿procedería una complementaria en base al VT si este es mas alto que el VD (como es normal)? Sí, y de hecho parece que lo van a hacer cuando no haya VR (y ya es lo que ya he visto que pretenden hacer las gestorías).

 

Y si lo que se vende es una VPO con precio máximo y el VR estuviera por encima, ¿también deberíamos pasar por la locura de liquidar por el VR? Supongo que no y que sería un recurso planteable y ganable.

 

Otra voz, igualmente autorizada como las anteriores, me recuerda la influencia del VR en el Impuesto sobre el Patrimonio. Si bien, en relación al Impuesto de Patrimonio, hay que tener en cuenta que solo afecta a las adquisiciones posteriores al 1 de Enero de 2022.

 

Advertencias por el VR a efectos de plusvalías IRPF

 

Parece indispensable que los otorgantes tengan claro que el valor en donaciones es el VR y no uno inferior y que eso supone que en el IRPF están transmitiendo por el VR y que van a tener una ganancia patrimonial más alta de lo que pudieran pensar con otro valor.

 

¿Y si el impuesto estuviera exento?

 

Pongamos el caso de una cooperativa que esté exenta de pagar TPO. ¿Qué pasa si no se respeta el VR al efectuar la liquidación? ¿Podrían sancionarles? Las posibilidades de que les sancionen en ese caso parecen reducidas. De todos modos, pueden poner en la escritura el valor que ellos quieren y liquidarla como exenta por el VR.

 

Lecturas de interés

 

  1. El valor de referencia sólo se aplicará en el Impuesto sobre el Patrimonio a los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022 – Larrauri & Martí Abogados
  2. El nuevo Valor de Referencia de Catastro llega al Impuesto sobre el Patrimonio: ¿Afectará a los inmuebles adquiridos antes de 2022?
  3. Cuadro con la incidencia impositiva del Valor de Referencia fiscal | Notarios y Registradores
  4. IRPF y plusvalía municipal: ¿Cómo les afecta el nuevo valor de referencia?
  5. EL VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO: MANUAL DE USO …. Y ABUSO – Consulting DMS – Blog
  6. El regalo envenenado del valor de referencia de Catastro: si no lo recurres, pagarás más – idealista/news
  7. ENTRADA EN VIGOR DEL «VALOR DE REFERENCIA»: ASPECTOS PRÁCTICOS
  8. Valor de Referencia basado en un castillo de naipes de normativa legal.
  9. Guía práctica del nuevo valor de referencia de Catastro
  10. Las casas ‘humildes’ y sin reformar, las grandes víctimas del catastrazo de Montero
  11. Comprobaciones de valores y valor de referencia
  12. Recurrir el valor de referencia de un inmueble – 2022
  13. Controvertida consulta de la DGT sobre disolución de comunidad, exceso de adjudicación y valor de referencia
  14. Esquema práctico. Valor de referencia en la transmisión de inmuebles en TPO, AJD e ISD

 

Y en actos exentos como una liquidación de gananciales, ¿qué hacemos? Pues ya lo he leído por algún sitio pero ahora no recuerdo dónde.

Y para terminar, como dice el gran Óscar Masó: «Antes de firmar unas arras… averiguad el valor de referencia».

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

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