subsanar escritura en la misma notaría

¿Es obligatorio subsanar una escritura en la notaría donde se ha cometido el error?

No, no lo es. Lo digo por si alguno ya no quiere seguir leyendo: no hace falta subsanar en la misma notaría donde se firmo la escritura que se subsana.

Resulta que se firmó una donación. Un señor mayor donaba a su hija. La escritura va al registro de la propiedad y el registro aprecia varios defectos subsanables. La hija está en mi pueblo, pero su padre se ha ido al suyo y dice que no vuelve al mío ni harto de vino. La hija está desesperada y viene un día sí y un día no a mi notaría para que le solucionemos el problema. Tardamos en aclarar la situación porque no tengo el título previo que es una rectificación de otra escritura de declaración de adecuación y ampliación de vivienda antigua terminada y división horizontal. Cuando lo tengo en poder, ya soy capaz de buscar la solución a los defectos apreciados por el registro competente. Las culpas en este caso podrían repartirse en tres partes: los otorgantes que con sus prisas hicieron disminuir mi habitual grado de preparación y estudio de cada asunto; la notaría pues nos comimos un trozo de descripción de la finca y, por último, el propio registro que se la cogía con papel de fumar a la hora de apreciar los diez años de la garantía del seguro decenal (ya transcurridos con creces).

A la vista de la calificación, del título previo y de mi propia escritura, viendo que era imposible subsanar en mi notaría, preparé un correo electrónico explicando la historia y con todo lo que, a mi juicio, se necesitaba para solucionar el problema para que allanara el camino al compañero que autorizara la subsanación en la localidad donde se encontraba el donante. Ese correo se lo envió uno de mis oficiales a un oficial de una notaría del otro pueblo (que no es Talsitio) diciendo más o menos lo siguiente: 

“Tiene que prepararse una escritura de subsanación en la que comparezcan el padre, la hija y el técnico que certificó en el título previo. Han de subsanar la descripción de mi escritura y el técnico tiene además que decir que la fecha de finalización de la obra es la que consta en el certificado que se incorporó a la escritura de 2008 y, además, que la escritura de 2011 no influyó en esa circunstancia (en la la fecha de finalización). El registro duda de sí la modificación de 2011 pudo variar o no la fecha del final de obra, así que el técnico tiene que comparecer y aclararlo o preparar un nuevo certificado”.

Además le dije a mi oficial, en cuanto a ese nuevo certificado:

“Coge uno que creas que te sirve, mete los datos del técnico y haz la explicación que te salga, luego yo puliré la frase. Es decir, que por encargo de xxx realizó obra de xxxx, declarándose el final de obra mediante certificado de fecha tal en el que consta como fecha de terminación LA QUE SEA. Que con posterioridad a la escritura de declaración de la obra de fecha tal, se firmó otra escritura en la que se efectuó una modificación que consistía (BREVEMENTE) en XXX. Que esta modificación no afectó por razón de xxx (la circunstancia que sea si hace falta decirlo), a la obra cuyo final es el que se certifica en el documento unido a la escritura de 2008 del que se une otro ejemplar a la presente subsanación a los efectos que la propiedad necesite… (MÁS O MENOS, BLA, BLA, BLA)”.

subsanar en la notaría

Unos días después la donataria, en nueva visita a la notaría, nos dijo que el oficial de la notaría del otro pueblo le había reconocido unos cuantos días después (estábamos extrañados por la falta de respuesta) que no se había dignado ni a leer nuestro e-mail. Sencillamente dijo que en su larguísima vida como oficial, jamás había visto que se subsanara una escritura en una notaría distinta de la que se equivocó y que eso no se podía hacer. Fue entonces cuando salieron sapos y culebras de mi boca. Al final el donante tuvo que hacer un poder allí para que se pudiera subsanar aquí. Tal vez preparé yo mismo el modelo para evitar que hubiera inconvenientes, pero no estoy seguro. Paralelamente se preparó el certificado y se nos envió con firma legitimada junto con la copia autorizada del poder que el padre acabó firmando. Le dije a la señora que le diera las gracias al amable y experimentado oficial que no quiso echar una mano en el asunto y para mis adentros pensé: “Arriericos somos”.

Mi error, lo reconozco, fue no hacer la escritura entera y enviársela hecha para que se firmara, aunque fácilmente me hubiera podido decir entonces algo así como “en la vida me han mandado una escritura hecha de otro sitio”. En fin … la duda que me quedó es si su jefa sabría lo sucedido y su forma de proceder. Tal vez no. Si me entero yo de eso en mi notaría, alguno hubiera recibido un buen tirón de orejas y el compañero mis disculpas por la actuación de mi empleado.

Esto fue lo que hicimos para subsanar

“E X P O N E: PRIMERO.- Que  por escritura otorgada ante mí, el día xxx, con el número xx de protocolo, Don xxxx, donó á la compareciente, las fincas registrales xxx y xxx ambas del Registro de la Propiedad de xxxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remite en evitación de repeticiones. SEGUNDO.- Que por error involuntario, al describir la finca registral número xxxx, no se incluyó un patio del que dicha finca tiene el uso exclusivo, ni se hizo constar referencia alguna a la Disposición Adicional 2ª de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, por razón de la condición de auto-promotor de vivienda habitual para uso propio del que fue donante en la escritura subsanada.  TERCERO.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Que SUBSANA la escritura de donación, antes citada, en el sentido de hacer constar que la correcta descripción de la finca registral xxx es la siguiente: = URBANA: xxx. INSCRIPCIÓN: xxxx. SEGUNDO.- Que el final de obra de la edificación de la que forman parte las dos fincas objeto de donación fue declarado con fecha xxxx, según consta en el certificado final de la dirección de obra que fue unido a la escritura de fecha xxxx, sin que la rectificación a que se refiere la escritura de fecha xxx, afectara a la fecha de terminación de las obras. A tal fin me entrega para su incorporación a la presente sendas certificaciones expedidas por Don xxxx, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de  xxxx, número xxx (estando una de ellas debidamente legitimada por Doña xxxx, Notario de xxx, el día xxxx, y considerando yo, el Notario, legítima la otra firma de dicho técnico por su cotejo con esa primera firma en original e indubitada), acreditativas de la mencionada fecha de final de obra y de que dicha fecha no se vio afectada por la rectificación indicada….”

Recientemente me ha vuelto a pasar y he tenido que subsanar yo

Se trataba de un error cometido en la notaría de Talsitio hace quince años durante un periodo de vacancia en la que fue atendida por el Notario sustituto del pueblo de al lado (hoy mi pueblo). Conforme al Reglamento Notarial en tales casos la escritura se protocoliza y archiva en la notaría del sustituto (la mía). Cuando los interesados acuden a Talsitio (pues fue el lugar del otorgamiento), inmediatamente son informados de que esa escritura está aquí y no allí. Bien, vale, de acuerdo, pero seguramente se la hicisteis allí y allí se han dirigido porque, además, son de vuestro pueblo, pero claro interesa poco una subsanación de poca monta y que probablemente no se podría cobrar. Los clientes encima estaban que trinaban y muy mal encarados. Acepté solucionar el asunto no siendo culpable y no cobrando nada por ello. Esto fue lo que hicimos: 

“Que por escritura autorizada por MI PREDECESOR, los comparecientes compraron la finca registral XXXX de las del Registro de la Propiedad de XXXX, sita en término municipal de XXXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones. Que se indicó en dicha escritura como referencia catastral de dicha finca la referencia XXXXX, cuando la referencia catastral del inmueble sito XXXXX, es la siguiente: xxxxx. Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que complementan y subsanan en los términos indicados la indicada escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de que, manteniendo la titularidad de los comparecientes respecto de la referencia correcta del inmueble, sea rectificada la titularidad de la referida referencia incorrecta que no ha sido ni es actualmente de su propiedad”.

Por otra parte, no tengo nada claro que esta escritura tuviera que hacerse sí o sí para cambiar el Catastro, pero esta gente tenía un problema que les angustiaba y he intenté contribuir (a pesar de los malos modos) a solucionárselo. Habría que ver que hubiera hecho el oficial de Talotro …. que supongo que se hubiera negado al igual que lo hicieron en Talsitio.

Reconozco, después de todo, que las escrituras se deben subsanar (no se tienen que subsanar …) donde se ha originado el error. Es lo normal pero este era un caso algo especial y podían haber ayudado o por lo menos contestado a nuestros e-mails y no haber despachado el asunto con una respuesta fuera de lugar y despectiva como la que se nos dio por la vía indirecta de nuestros comunes clientes.

Sobre el asunto de las subsanaciones tengo varios artículos de interés. Son estos:

¿Quién paga la subsanación de una escritura?

Subsanaciones 2019: ¿Cuántas hago y cuántas cobro?

Consultas sobre subsanaciones de escrituras (primera parte)

Consultas sobre subsanaciones de escrituras (Segunda Parte)

Subsanaciones 2020

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

3 comentarios

  1. Santiago Sobrino, Notario de Arona-Los Cristianos

    Perdón: no hay mes en que no se rectifique en mi notaría una escritura custodiada por otro notario

  2. Santiago Sobrino, Notario de Arona-Los Cristianos

    Completamente de acuerdo contigo, Justito. ¿Pero cómo puede un oficial ser tan burro como para decir eso a los otorgantes? No hay mes que no me comunique otro notario que se ha rectificado una escritura de mi protocolo, ni mes en que yo no rectifique una escritura custodiada por otro notario.

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