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Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI)-7: Modelos y más casos

Nota: El STI es un sistema que actualmente solo está en funcionamiento en el Colegio Notarial de Valencia, aunque se puede utilizar respecto de fincas de toda España. Está prevista su implantación para todos los Colegios Notariales de España, a corto plazo.En episodios anteriores de STI y Catastro….

Al final del post puedes encontrar un glosario de las abreviaturas empleadas.

No pude resistirme (en un ataque de vanidad y cansancio a partes iguales) en decirle a mi oficiala tras repasar una escritura de escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en un ataque de vanidad, que: “esto que hacemos nosotros no lo hace casi nadie”. Y es que si tras adaptar la descripción de veintitrés fincas en cuanto a tipo de suelo (urbano o rústico o de los dos), clase de cultivo (regadío o secano, almendros u olivos), paraje, nombre de la finca (el antiguo y el nuevo), superficie (de suelo, construidas, útiles y ocupadas) y linderos, tienes que hacer todo lo demás que hacemos por razón de la coordinación Catastro-Registro y por razón del STI, el asunto de preparar una escritura perfecta y que resuelva (o no genere otros nuevos) todos los problemas que puedan estar sobre la mesa, la cosa se puede convertir en un auténtico infierno. Infierno de primer nivel, tras el cual aun quedará pasar minuciosamente el IUI y posteriormente superar el propio STI. Antes de sentarnos mi oficiala y yo a consumar el repaso final de la escritura, ya ha habido unas cuantas reuniones de ella con la viuda e hijos del causante de esta herencia y hasta con el técnico que certifica las mediciones efectuadas.

Vean, si no….

Que los bienes quedados al fallecimiento del causante son los siguientes:

1.= 

DATOS CATASTRALES: No constan.

2.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de la catastrada (erróneamente a nombre de XX y herederos del causante) bajo la referencia XX y parte de la catastrada (erróneamente en su totalidad a nombre de XX) bajo la referencia XX.

3.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

4.=

DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas XX, XX y  XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastradas (a nombre de herederos del causante) bajo las siguientes referencias:

XX, XX y XX.

5.=

DATOS CATASTRALES: No constan.

6.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

7.=

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la catastrada (erróneamente a nombre de XX y herederos del causante) bajo la referencia XX.

8.=

REFERENCIA CATASTRAL: Constituye el resto de la catastrada bajo la referencia XX, antes citada.

9.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

10.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante bajo la siguiente referencia):

XX

11.=

DATOS CATASTRALES: No constan.

12.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

13.=

Manifiestan los comparecientes que en la realidad la finca descrita, por estar junto con las fincas registrales XX (nº5) y XX (nº11) descritas anteriormente, física y catastralmente agrupadas, su total superficie de parcela es de XX (XX m2), siendo la superficie total construida de XX (XX m2), con un patio descubierto de XX (XX m2) y una balsa de XX (XX m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente según el catastro y según manifestación de los comparecientes basada en una reciente medición que utilizarán cuando procedan a la actualización de dichas fincas en otro momento posterior.-

REFERENCIA CATASTRAL: XX (catastrada erróneamente a nombre de XX y herederos del causante).

14.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

15.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX (catastrada a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

16.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

17.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

18.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

19.=

DATOS CATASTRALES: No constan.

20.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

21.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

22.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

23.=

DATOS CATASTRALES:

De la edificación: XX (catastrada a nombre de herederos del causante). 

De lo rústico: Constituye parte de la Parcela XX y la totalidad de la parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX catastradas (a nombre de herederos del causante) bajo las siguientes referencias:

XX y XX.

CUARTO.- SERVICIO DE TRAMITACIÓN INMOBILIARIA Y COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO EN CUANTO A LAS FINCAS OBJETO DE LA PRESENTE ESCRITURA: 

Las indicadas referencias se acreditan con certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (excepto de las fincas registrales descritas bajo los números 2.= registral XX, número 13.= registral XX y en cuanto al almacén descrito como parte de la finca número 23.= registral XX), que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, la parte adquirente me autoriza para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total las acompañaré con las notificaciones recibidas de Catastro.

Para el caso de que las comunicaciones no consigan automáticamente las alteraciones catastrales pero hayan iniciado las comunicaciones de datos, se acompañarán a dicha copia  autorizada las comunicaciones generadas desde la Sede Electrónica de Catastro donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.= registral XX, 5.= registral XX, 11.= registral XX y 19.= registral XX:

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita del Registrador de la Propiedad expresamente que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 2.= registral XX, 3.= registral XX, 7.= registral XX, 8.= registral XX, 13.= registral XX y 23.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad de XX, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo.

A tal fin, los comparecientes me han hecho entrega y ha quedado incorporada a la presente respecto de la finca XX, Certificado, planos e informes de validación gráfica expedidos con fecha XX por Don XX, Ingeniero XX, Colegiado número XX en el Colegio de Ingenieros de XX.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.= registral XX, 12.= registral XX; 14.= registral XX, 15.= registral XX, 18.= registral XX y 20.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de las fincas en cuanto a la superficie de suelo.

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asimismo se solicita la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo el número 6.= registral XX y 21.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el Catastro. Se solicita del Registrador de la Propiedad la rectificación de cabida por ser la diferencia entre Registro y Catastro inferior al 10% de la superficie inscrita con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asimismo se solicita la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 9.= registral XX, 10.= registral XX, 16.= registral XX, 17.= registral XX y 22.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el catastro. En consecuencia informo de los procedimientos previstos en la legislación Hipotecaria para la inmatriculación de la diferencia de cabida cuando supera el 10% de la superficie inscrita. Se solicita la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral, con expresa renuncia a la coordinación y sin perjuicio de instarla mediante documento separado. Asimismo se solicita la actualización de los linderos. 

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El resto de la historia de esta escritura está contada en el episodio 6 de la saga STI, que podéis consultar íntegramente en el enlace de la primera línea de este post.

Otras cosas sobre el STI

Dos registrales constituyen una sola parcela catastral e informo, en consecuencia, la misma referencia para ambas, con la superficie que resulta de la escritura que en conjunto es menor que la catastral, pero sin que pueda repartir la diferencia entre las dos registrales, puesto que no existe medición técnica. Cuando llega el momento de comunicar a Catastro, el STI me da la opción de Comunicar o la de Comunicar y Subsanar. Desde el Programa de Gestión, yo informé de que la referencia catastral común había sido identificada por el Notario (por mi), pero Comunicar y Subsanar sin saber la verdadera superficie de cada porción no me convence y no lo hago. He comunicado y se ha causado Comunicación Indirecta.

Otro caso: Una catastral está a nombre de los hijos de una señora que es la verdadera propietaria. No sé da por buena la superficie que en Catastro es inferior a la del título y el Registro. Al hacer la Comunicación, el STI me dice que hay un error en el tracto. Así es: no vende quien en Catastro es el titular, pero yo he comprobado la titularidad y por eso (en este caso y por primera vez) opto por Comunicar y Subsanar y se causa Comunicación Directa. No lo esperaba, esperaba una Comunicación Indirecta como en el supuesto anterior. A lo mejor esto es causa de lo que decía en otro episodio sobre tracto y responsabilidad del Notario. Si el Notario responde, el STI hace su trabajo y cambia la titularidad. Tal vez en el supuesto anterior, hubiera podido generar Comunicación Directa, si hubiera optado por el Comunicar y Subsanar. Tal vez el programa, sus versiones, vayan mejorando y por eso te sorprenden las soluciones diferentes a casos aparentemente iguales. Pienso que no estaría de más que, si hay cambios relevantes que nos afectan a los usuarios, se nos informara para solventar algunos quebraderos de cabeza que sin duda estaremos teniendo por esa causa.

Otro supuesto de MF

No lo era, en ningún caso, y lo dije en el episodio 6, una declaración de obra ni por antigüedad, ni con arreglo a proyecto y licencia y no lo es una agrupación con arreglo a Catastro. Es lógico puesto que no hay nada que modificar en estos casos: el Catastro está perfecto. Siendo así debería de permitirse informar que se hace con arreglo a Catastro y así en el Catastro se sabría que se ha adecuado el título, la escritura, y el Catastro. Se sabría que está todo coordinado, cosa que ahora no se puede hacer, con lo que Catastro no es informado de esa situación y no se “despreocupa” de esta finca que ya está perfecta, causando el expediente baja en el listado de MF pendientes de hacer.

A pesar de todo, he trasteado un poco por la MF  e insisto en que sin GML y CSV, no hay nada que hacer, así que no puedo prosperar mucho más, aunque he clickado en otros botones como el de “asignar técnico” o el de “informar referencias” a ver si conseguía algún efecto y me enteraba de alguna cosa más. No ha sido así, pero cada vez me manejo mejor con la herramienta.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas:

  • STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
  • AT – Alteraciones de titularidad
  • MF – Modificaciones físicas
  • IUI – Índice Único Informatizado
  • GML – Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
  • CSV – Código Seguro de Verificación
  • SIGNO –Sistema Integrado de Gestión Notarial

 

4 comentarios

  1. Buenos días Justito:
    Quería hacerle una pregunta: compré en el año 1.995 un local comercial y me acabo de dar cuenta ahora que la superficie que figura en la escritura de compraventa (que coincide con la real) no coincide con la del catastro. Concretamente en catastro figuran 400 m2 más, esto ha hecho que desde que compré el local haya pagado un 33 % más de IBI que lo que me hubiera correspondido.
    Mi pregunta es: ¿ que tengo que hacer para que en el catastro corrijan el error?
    Aprovecho la ocasión para agradecerle la utilidad de su blog para personas como yo que no somos especialistas en derecho
    Un saludo

    Jesús A.

    • Buenas tardes Jesús:
      Tengo algo escrito que le puede ayudar:
      https://www.justitonotario.es/error-puerta-piso/
      ¿Tiene usted una certificación catastral descriptiva y gráfica? Si la tiene puede que le de alguna pista.
      ¿Es un local comercial en un edificio en régimen de propiedad horizontal?
      Si usted paga de más … otro pagará de menos …
      Espero noticias, saludos y gracias, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  2. A lo largo de la interesante serie de articulos sobre este nuevo sistema STI que se está utilizando en fase de prueba en la comunidad Valenciana, me han ido surgiendo una serie de dudas, que en parte me han quedado aclaradas con tu expositivo inicial. Como “maestro máximo” en el uso del sistema, (nombramiento que te has ganado a pulso con la exhaustiva prueba a la que estás sometiendo al STI) me permito dirigirte algunas preguntas para satisfacer mi curiosidad personal, “pour le plaisir de la discussion” y, quién sabe, porque a lo mejor tienes un nuevo cliente:

    Personalmente tengo una colección de pequeñas fincas rústicas sin valor alguno distribuidas por toda España en al menos cinco comunidades autónomas, -ninguna en la Comunidad Valenciana-. Todas ellas las he ido comprando a lo largo de los años en subastas públicas de Hacienda, procedentes de abintestatos y de concentraciones parcelarias. Su interés para mí es más sentimental que económico y por el momento no tengo previsto desprenderme de ninguna.
    Aunque esas fincas Hacienda las entregó en su día perfectamente deslindadas y registradas, con el paso del tiempo y las sucesivas revisiones catastrales, las superficies y los deslindes han ido variando y con ello los datos catastrales que estoy seguro que ya no coinciden con aquellos que figuran en mis títulos de propiedad.

    Y aquí van mis preguntas:

    ¿En caso de querer vender alguna de estas fincas, podría otorgar la escritura de compraventa en una notaría de la Comunidad Valenciana, concretamente en la tuya, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?

    ¿Para hacerlo tendría que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?

    ¿Los gastos de una escritura con STI son los mismos que sin STI?

    ¿Y cómo podría hacer uso del sistema STI y dejar las fincas “niqueladas” sin necesidad de venderlas, hay algúnotro trámite Notarial que soporte el STI que no implique la compraventa?

    Gracias de antemano por las respuestas y perdón por la osadía.

    • Querido amigo Gildo:
      Gracias por tus palabras que son un estímulo para mi. Creo que puedo contestarte mediante un post en el que te responda sobre las cuestiones que me planteas. Dame algo de tiempo y lo saco. Gracias, un abrazo. Justito El Notario

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

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