sareb copias escrituras

Copias con o sin eficacia ejecutiva para la SAREB, para otros cesionarios de crédito o para sucesores universales por absorción

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Estoy convencido de que debe ser bastante complicado gestionar las peticiones de copias de escrituras por parte de la SAREB a las notarías que las recibimos aunque no puedan justificarse todos los errores que muy a menudo contienen y que te obligan a denegar muchas de las solicitudes formuladas. Seguro que es bastante más complicado de lo que lo es para quienes las recibimos (sobre todo en el caso de protocolos pequeños como el mío), pero en el caso de la propia SAREB (con otras entidades los despropósitos son mucho menos habituales) me pregunto, pero ¿qué departamento les lleva este tema?, porque yo estoy por pedirme la excedencia y presentar mi curriculum para que me contraten a mí. Con lo que malgastan en pagar copias que ya tienen, porque las piden media docena de veces, me pongo yo un sueldazo y sin necesidad de contratar ni a asesores ni a parientes me pongo a cargo del negociado correspondiente.

Esta semana he vuelto a denegar (creo que es la tercera vez) a otra notaría (distinta de las dos anteriores peticionarias) cuatro copias relativas a una misma promoción (que sumarían unas facturas extraordinarias … por cierto) diciéndole al compañero que me las solicitaba:

«Estimado compañero: En relación a la solicitud de copia por ti efectuada relativa al protocolo nº xxx, de fecha xx, autorizado por el Notario que fue de xxx, Don xxx, te informo de que, según mis antecedentes, la actual acreedora del contrato de financiación no es la SAREB por lo que no procede legalmente el envío de la copia solicitada, sino «xxxx» y ello en virtud de escritura de cesión de créditos autorizada por Don xxx, Notario de xxx, el día xxx, cuya escritura, según he podido comprobar, no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, en el que la SAREB sigue figurando como acreedora de dicho contrato. Quedo a tu disposición si necesitas alguna aclaración al respecto o puedes hacérmela tu a mí a fin de variar mi criterio. Saludos y gracias, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx».

Mis comprobaciones para llegar a la denegación de la copia

 

No es tan sencillo denegar la expedición cuando se trata de escrituras de las que se han expedido muchas copias con o sin eficacia ejecutiva, totales o parciales, antes o después de la reforma del Reglamento Notarial de 2007, así que conviene examinar con calma cada caso. Para este concreto supuesto, tomé mi decisión después de:

  • Consultar la larga secuencia de notas de expedición de copias de esa escritura de la que resultaba que el titular del crédito hipotecario era otra entidad.
  • Consultar la petición de copia (que está archivada en las tripas de SIGNO pero que también tenemos la costumbre de guardar impresa en papel) con la información proporcionada por el compañero que hizo la petición hace una corta temporada en nombre del actual y verdadero acreedor hipotecario.
  • Y llamar al Registro de la Propiedad para confirmar si el titular del crédito hipotecario (la SAREB) que el compañero solicitante me indicaba en una certificación registral unida a su petición pero fechada hace ¡un año y medio!, seguía siendo el mismo, resultando que sí, que lo seguía siendo al día de la fecha.

Tras estas comprobaciones he denegado la copia en los indicados términos puesto que la conclusión de mis averiguaciones fue que existía una escritura de cesión de crédito hipotecario sin inscribir por lo que la SAREB ya no es el actual titular del derecho de crédito a pesar de lo que dice el registro. ¿Qué cómo es posible? Pues yo diría que esa escritura de cesión que comprendía docenas (o centenares) de fincas anda paseándose por un montón de registros y que aún no ha llegado al mío.

¿Culpable?

 

Pues en primer lugar la notaría que pide una copia para quien no tiene derecho proporcionando una información desfasada al que ha de expedirla y, por supuesto, quien le proporcionó la información (muchas veces una gestoría) actuando en nombre de la SAREB que ya no sabe ni lo que tiene y que administra muy bien sus intereses que son los de todos los españoles. Por supuesto, el representante de la SAREB es un inepto porque solicita las mismas copias una y otra vez ocasionando enormes gastos a la entidad pública que vino a salvar a muchos y que ahora despilfarra sus recursos.

 

Además, ¿sigue siendo necesario mencionar RDGRN de 19 de Junio de 2018 que permitía expedir copia con eficacia ejecutiva a la SAREB?

 

Hasta hace poco decíamos esto:

«ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido con carácter ejecutivo a instancia de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. (SAREB), como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz, con arreglo a la Resolución de la Consulta Nº de Expediente 191/18 N dictada el 19 de Junio de 2018 por la Dirección General de los Registros y del Notariado, no habiéndose expedido anteriormente ninguna copia con tal carácter ejecutivo a favor de la misma entidad, en xxxxx folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie xxxx, número ** y los xxxx anteriores en orden correlativo. En xxxxx, el día xxxx. DOY FE.=»

Pero la Disposición final undécima de la LCCI (de 15 de Marzo de 2019) modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito y señala:

«Se añade una disposición adicional a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, en los siguientes términos: «Disposición adicional vigésima segunda. Demandas ejecutivas iniciadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB). Si SAREB careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse directamente a su favor con arreglo al artículo 517 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y la legislación notarial, bastará que acompañe a la demanda ejecutiva una copia autorizada de la escritura, que podrá ser parcial, en la que conste que se expide al amparo de esta disposición y a los efectos del artículo 685 de la citada Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, junto con la pertinente certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y la subsistencia de la hipoteca, sin perjuicio del derecho del deudor a oponerse por doble ejecución.»»

Parece que el legislador de la LCCI desconocía la Resolución de 19 de Junio de 2018 o que quiso hacer innecesario el recurso a la misma.

A fin de cuentas, la reforma de la Ley 9/2012 viene a decir que la SAREB no necesita copia con eficacia ejecutiva para ejecutar (quizá me hace dudar ese «iniciadas» que recoge la norma y que no sé si supone el establecimiento de algún límite temporal, aunque diría que no lo supone) por lo que se las podemos expedir todas haciendo mención a esa disposición y a los efectos que indica, es decir con una nota de expedición del siguiente tenor:

«ES PRIMERA (o la que toque) COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido a instancias de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. (SAREB), como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz, con arreglo a la Disposición Adicional a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito y a los efectos del artículo 685 de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento  Civil, en xxxxx folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie xxxx, número ** y los xxxx anteriores en orden correlativo. En xxxxx, el día xxxx. DOY FE.=

Un detalle: cuando digo se las podemos expedir todas, quería decir sin excepción. Lo que no tengo tan claro (aunque pienso que sí) es si podemos expedirle todas las que quiera de una misma escritura en base a lo que he explicado hoy. Esa misma duda la tengo (aunque me inclinaría a resolverla negativamente en este caso) respecto de las que podamos expedir en favor de entidades resultantes de fusiones (para las que hubo otra RDGRN que extendió a ellas el criterio «SAREB») y si las que pueden expedirse para estas pueden también ser expedidas (estirando el criterio para otros cesionarios de créditos tipo «fondos buitre» por poner un ejemplo). La respuesta es que el criterio SAREB es también aplicable para otros cesionarios de crédito (la RDGRN de 28 de Junio de 2018 que ahora cito se refiere a ellas). Esta sería la fórmula a emplear:

«ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido con carácter ejecutivo a instancia de la SOCIEDAD ***, como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente una copia total con carácter ejecutivo a favor de «***, S.A.», en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo. En ***, el día ***. DOY FE.=

«ES SEGUNDA COPIA DE SU ORIGINAL, SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA, y yo, el Notario sucesor en el protocolo del Notario autorizante, la expido con carácter ejecutivo conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión a mi compañero, DON **, Notario de **, que me la solicita vía SIGNO, a instancias de la SOCIEDAD “***, S.A.R.L.”, como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente otra copia con carácter ejecutivo en favor de «BANK». Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado y entrega a la entidad acreedora. En ***, a ***. DOY FE».

 

Me voy a acabar desviando, pero si simplemente es un entidad sucesora de otra como consecuencia de fusiones, diríamos algo distinto

 

«ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL, PRIMERA CON EFICACIA EJECUTIVA, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido con carácter ejecutivo conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión a mi compañero, DON ***, Notario de ***, que me la solicita vía SIGNO, a instancias de la entidad “***, S.A.”, como sucesora universal de “***, S.A.”, no habiéndose expedido otra copia con carácter ejecutivo ni a favor de «***, S.A.» ni de “***, S.A.”. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega a la entidad “***, S.A.”. En ***, a ***. DOY FE».

He pasado de tiempos rebeldes en los que no quería decir tanta cosa porque ya resultaba de las notas previas (que no son siempre tan fáciles de seguir y entender) a dar detalles para evitar un efecto boomerang.

En el último número del BIN del Colegio Notarial de Andalucía, el compañero Carlos María García Campuzano ha publicado unas «NOTAS PRÁCTICAS SOBRE LA EXPEDICIÓN DE SEGUNDAS COPIAS EJECUTIVAS EN LOS CASOS DE FUSIÓN BANCARIA». En su trabajo señala que:

«En los casos de fusión, entiendo que ni cambia el acreedor, ni cambia el legíti­mo titular del crédito, al menos a los efectos de las resoluciones precitadas. Así, según resulta del artículo 23 de la Ley 3/2009, de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles, la sociedad resultante de una fusión adquiere por sucesión universal los de­rechos y obligaciones, el conjunto del patrimonio, de la sociedad o sociedades absorbidas. O, dicho de otra manera, la entidad absorbente queda subrogada en la misma posición que la absorbida pudiera tener en cualquier relación jurídica.

A la vista de todos los argumentos que desarrolla, García Campuzano considera que:

«Cuando se nos solicita una copia ejecutiva de una escritura de préstamo hipotecario por parte de una entidad que haya absorbido a otra que ya hubiera obtenido antes una copia con dicho carácter, deberemos denegar su expedición o, si la entidad así lo pide, expedirla sin carácter ejecutivo».

Como puede verse en mi pie de copia, estoy de acuerdo con mi compañero y e insistido en esta línea con una petición reciente.

 

Una reciente petición

 

Me piden una copia con eficacia ejecutiva de una hipoteca y me dan cuatro opciones. Las dejo literalmente cómo me llegan. Son estas:

  1. En el caso NO se haya expedido ninguna con carácter ejecutivo con anterioridad, solici-tamos que se expida con dicho carácter, haciendo constar que con anterioridad no se ha expedido ninguna con tales efectos a instancia de la entidad que solicita.
  2. En el caso de que ya se hubiera librado copia ejecutiva a instancia de esta parte intere-sada, solicitamos se expida segunda copia autorizada ejecutiva en base a la autoriza-ción contenida en la propia escritura, para el caso en que así proceda.
  3. En el caso de que ya se hubiera expedido copia con carácter ejecutivo a favor de una entidad previa a cualquier absorción de SOLICITANTE, S.A. , solicitamos se expida primera copia autorizada con eficacia ejecutiva en virtud de la resolución de 28 de Junio de 2018 de la DGRN.
  4. En el caso YA se hubiera expedido una con carácter ejecutivo, solicitamos que se expida esta sin carácter haciendo constar que ya se ha expedido una de tal carácter con ante-rioridad a favor de la entidad que solicita.

De la copia que me piden ya se expidieron dos ejecutivas (una para el Banco y otra para el deudor) tras el otorgamiento de la escritura. Años después se expidió otra con eficacia ejecutiva a favor de una entidad sucesora de la que concedió el préstamo con garantía hipotecaria. Se expidió en base a la cláusula de la hipoteca que permitía mas copias con eficacia ejecutiva.

Decidí denegar la copia al compañero diciéndole: «

Estimado/a compañero/a: En relación a la solicitud de copia por ti efectuada relativa al Protocolo nº * , de fecha *, autorizado por el Notario *, te informo de que procedo a denegártela. De las opciones que me indicas, no procede aplicar la primera pues sí que hay copias ejecutivas expedidas. Tampoco puedo recurrir a la segunda porque, si bien existe cláusula que permite expedir copia a la entidad sucesora universal de la que concedió el préstamo con garantía hipotecaria, esta entidad como tal no ha pedido ninguna anteriormente. En cuanto a la tercera vía, considero que la RDGRN que alegas no es aplicable a los casos de fusión por absorción, pues se refiere a solicitantes que no han obtenido otra antes que sean nuevos acreedores hipotecarios y la solicitante no es un nuevo acreedor hipotecario sino que es el mismo acreedor hipotecario como consecuencia de la fusión por absorción. La última vía (copia sin eficacia ejecutiva), sí que sería viable. En resumen, opción B (la solicitante en base a la cláusula) u opción D (copia sin eficacia ejecutiva), pero no opción C por la diferencia de criterio que te indico. Quedo a tu disposición en caso de que necesites más información al respecto. En mi residencia, a *».

 

En relación a la autorización de copias ejecutivas, es muy interesante esta nota de Blanca de la Cámara para ENSXXI.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.