Buena parte del resto de aquella mañana en la que firmé un par de cosas más, me la pasé intentando explicar a unos extranjeros los problemas que presentaba la compra que pretendían llevar a cabo.

“My no entender, Mr. Notary”

Como estoy bastante seguro de que no entienden completamente la situación, opto por escribirles mi opinión y por traducir mi escrito vía Mr. Google:

“Cuando se hizo la segregación que dio lugar al resto de finca que ustedes compran hoy, aportamos unas coordenadas de las fincas segregadas y del “resto” de finca matriz.

Ese “resto” mide solo unos 5.000 m2 en el Registro, aunque en realidad (conforme a la medición que se aportó en la escritura de segregación y con arreglo a la que fue concedida la licencia municipal) mide algo más de 10.000 m2. Para construir necesitamos 10.000 m2 y, en consecuencia, si no conseguimos registrar los 10.000 m2 no podremos declarar la obra que tienen previsto ustedes realizar.

Como solución a este problema, han pensado ustedes en comprar otra de las fincas que fueron segregadas en aquella escritura para agruparla a la que tiene el problema de superficie (a la que llamamos resto o resto de finca matriz).

Si lo hacemos así, harán falta nuevas coordenadas para la finca resultante de la agrupación y aunque esto no es problema, pues se pueden conseguir del mismo técnico (o de otro) que intervino en las segregaciones, la agrupación no se podrá registrar porque proporcionaremos unas coordenadas de una finca de 20.000 m2 (10.000 m2 que en realidad mide el resto, más 10.000 m2 de la finca que no tenían previsto comprar pero que compran) cuando en el Registro solo hay una finca de 5.000 m2 (el resto) y otra (la que no tenían previsto comprar inicialmente) de 10.000 m2. Siendo así no podrá registrarse la agrupación hasta que se tramite el correspondiente expediente de rectificación de cabida y volveremos a estar donde estábamos al principio: no se inscribirá la obra, en tanto no se inscriba la mayor cabida puesto que la obra se construye sobre la finca “pequeña” (el resto, que no tiene superficie suficiente para construir conforme al Registro de la Propiedad).

Para solucionar el problema les hará falta:

• Tiempo: Tal vez cuatro o cinco meses. Es la media de los ocho expedientes que he tramitado desde que se modificó la normativa aplicable.
• Dinero: Sobre 2.000 Euros, muy aproximadamente, en concepto de notaría y registro, puesto que en este supuesto de rectificación de cabida no pagarán impuesto.

“¿Está garantizado el resultado?”

Al 100% no, puede que reclame un tercero, un colindante o una Administración (la Comunidad Autónoma o un Ayuntamiento) y que el expediente no pueda terminarse o sea incierto su resultado final. Las reclamaciones son frecuentes aunque normalmente se resuelven positivamente, pero en los meses que lleva funcionando la legislación vigente, tenemos dos expediente atascados sin aparente solución. Deben tener en cuenta que una reclamación administrativa (que son las más comunes) que supusiera un ligero recorte de metros en la finca “pequeña” podría dar al traste con su intención de declarar la obra sobre esa finca sin antes agruparla (aportando nuevas coordenadas) a otra para conseguir los metros suficientes para construir.

Además, antes de dar comienzo al expediente, les serán indispensables las correspondientes certificaciones catastrales descriptivas y gráficas coincidentes con lo que consta en las escrituras previas pues en caso contrario habría que subsanar las escrituras dando por buenas las mediciones catastrales frente a las mediciones técnicas utilizadas para las segregaciones y la agrupación, en su caso”.

Al terminar, traduje, imprimí y decidieron firmaron una compraventa de dos fincas (el resto más una segregada pero sin agrupación).

¿Perdónales porque no saben lo que hacen? Tiempo al tiempo.

¿Todas las escrituras son iguales? ¿Y si les digo que uno de los sujetos intervinientes también estaba presente aquí?

This is notary live. Notaría en directo. Basado en hechos reales.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario