¿Es necesaria la escritura de herencia?

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Este artículo es la continuación de otro titulado: ¿Existe un plazo para repartir la herencia?

 

Me decía un compañero hace tiempo: “Es curioso que en  mi anterior destino, siempre se hacían escrituras de herencia. En mi destino actual, no es lo habitual, se liquidan los impuestos y las escrituras se hacen más adelante, cuando se necesitan, normalmente”. Pues de eso se me ha ocurrido escribir hoy: de “hacer las escrituras más adelante” y de “¿cuándo son necesarias las escrituras?”.

Hacer las escrituras más adelante

Vaya por delante que cualquier Notario puede autorizar una escritura de herencia, es decir, no tenemos competencia territorial a estos efectos, pero al margen de elegir Notario (y no somos todos iguales, que conste una vez más), ¿qué ventajas y que inconvenientes tiene hacer las escrituras más adelante?

Dejando aparte aquellos casos en los que no exista acuerdo para repartir (y las cuestiones relativas a la formación de proindivisos que ya traté en la primera parte de este post que antes he enlazado y vuelvo a enlazar aquí) o abiertos enfrentamientos entre herederos que impidan o retrasen escriturar, estos son los que se me ocurren:

Ventajas de no hacer escritura

Pues la verdad es que le veo pocas ventajas excepto el ahorro de la factura de la notaría y del registro (o registros) de la propiedad. Ahorro temporal porque antes o después se tendrá que hacer. A veces una generación se salta el paso y la siguiente “paga doble”. Es habitual que yo les diga a mis clientes en distintos tipos de escrituras: “firmar o no firmar depende de las ganas que tenga usted de rascarse el bolsillo” o “de lo bien o mal que le venga hacer ahora este gasto”. Se trata de transmitir siempre la idea de la no obligatoriedad, de la innecesariedad junto con la de la conveniencia u oportunidad.

Una ventaja, si es que podemos llamarla así, es que al no adjudicarse la herencia y no inscribirse lo heredado en el registro de la propiedad, nuestros acreedores tienen más complicado cobrarse lo que les debemos (previo embargo) con cargo a nuestra herencia, a salvo la posibilidad de la anotación preventiva del derecho hereditario en el registro que también puede suponer un mordisco (poco habitual) para nuestras expectativas de heredar.

Cuando nuestros acreedores son las administraciones públicas es más probable que intenten acciones para hacer efectivos sus créditos investigando nuestros derechos hereditarios. A esas investigaciones estamos bien acostumbrados los notarios. Ayer mismo recibí la solicitud de copias de un testamento y de una herencia de un organismo de gestión tributaria que pretende investigar un patrimonio hereditario para ver si puede cobrar las deudas del difunto con cargo a la herencia.

Otra ventaja de esperar puede ser que algún heredero menor de edad alcance la mayor edad y surjan más y mejores posibilidades de repartir la herencia que las que existen cuando los menores entran en juego.

Inconvenientes de no hacer escritura

Inconvenientes se me ocurren unos cuantos más que ventajas.

Fallecimiento de herederos

El fallecimiento de personas con derecho a la herencia, determinará que haya de contarse con los herederos de esa persona fallecida para firmar la escritura que no teníamos aún firmada. La parte de cada heredero no se verá afectada (cada heredero hereda lo mismo y la parte del fallecido va a sus propios herederos), pero la entrada de nuevos herederos (los herederos del heredero) puede ser un inconveniente cuando son menores de edad, cuando son incapaces (jóvenes o ancianos), cuando son familiares políticos con los que las relaciones pueden ser no tan buenas (por ejemplo el viudo o viuda de nuestro hermano fallecido que adquiere derechos a su muerte y entra en el reparto de la herencia de nuestro padre o madre).

Modificación de la capacidad

Redacción de este artículo antes de la Ley 8/2021:

Sorprende pero para firmar una escritura, “hay que tener la cabeza en su sitio” y los problemas de capacidad no se arreglan en la notaría, se arreglan en el juzgado. Esto también sorprende y mucho, porque oyes aquello de “pero usted me tendrá que hacer algún papel”. “Pues no Señora, lamento muchísimo la situación en que se encuentra su esposo, pero yo no puede hacer nada”. “Tiene que buscar un Abogado, que declaren incapaz a su esposo en el JUZGADO y que le nombren un tutor para que actúe en su representación”. A pesar de todo, la Señora suele marcharse enfadada y entender que yo estaba haciendo algo mal y que debía hacer algo por ella.

El transcurso del tiempo puede suponer que alguno de los que tienen derecho a la herencia pierdan la capacidad necesaria para la firma de la escritura, haciéndose necesaria su incapacitación  para que un tutor firme la escritura en su nombre, con menos y peores posibilidades de reparto de la herencia que si se trata de personas con plena capacidad.

Tras la Ley 8/2021, tengo que decir lo siguiente:

El transcurso del tiempo puede suponer que alguno de los que tienen derecho a la herencia vea modificada su capacidad y pueda necesitar algún apoyo para firmar la escritura de herencia. En los casos mas graves de modificación de la capacidad, puede ser necesario instar judicialmente un procedimiento de nombramiento de curador representativo. Nombrado el curador representativo, este no podría aceptar sin beneficio de inventario y la herencia, una vez practicada, requerirá aprobación judicial.

Desde la entrada en vigor de la Ley 8/2021 he publicado varios artículos sobre materias no relativas a la herencia en relación con dicha ley. Están todos en este enlace.

Prisas para vender o conseguir financiación

De repente resulta que necesitamos financiación para mantener los bienes de la herencia o para otros fines particulares de cada heredero y nos entra la prisa para heredar. Hay herencias muy fáciles, pero otras no lo son tanto con lo que el proceso puede alargarse y los nervios acentuarse en esos momentos. Mala solución es la adjudicación parcial de las herencias, que consiste en hacer varias  escrituras de herencia según vayamos necesitando hacer alguna cosa con los bienes que heredamos, puesto que incrementan muy considerablemente el gasto en notaría. No ocurre lo mismo con el registro, pero en la notaría sale muy caro contar varias veces una misma historia. A mayor valor del negocio y mayor extensión de la escritura, “peor parados“.

Rectificación de fincas

De entre todos los inconvenientes este es el que más me preocupa y más aún desde la Ley 13/2015 que ha modificado la legislación hipotecaria y catastral en materia de coordinación Catastro y Registro y en materia de excesos o defectos de superficie y en unas cuantas cosas más, poniendo ciertas cosas aún más difíciles de lo que ya estaban.

Es una problemática fundamentalmente del suelo rústico y del urbano no edificado que conviene tratar con tiempo puesto que puede generar expedientes largos (y a veces caros) que no se resuelven de la noche a la mañana y que son incompatibles con las prisas.

Una venta o una hipoteca podría frustarse por no tener una propiedad debidamente adaptada a la realidad física. Hoy hay muchos inmuebles disponibles y un comprador querrá una escritura perfecta y que su propiedad esté al “centímetro“, lo mismo que los Bancos que ya tampoco quieren sorpresas de este tipo.

Rigorización de requisitos

Desgraciadamente cada vez hacen falta más cosas para firmar escrituras. La extensión de cualquier escritura se ha multiplicado por cinco por razón de exigencias (beneficiosas en la mayor parte de los casos y fracasadas en otros como ocurre, en mi opinión, con las Certificaciones de Eficiencia Energética o los Libros de los Edificios o semi-fracasadas como los Seguros Decenales) las cuales hay que cumplimentar y que probablemente vayan aumentando con el paso del tiempo dada la “incontinencia legislativa” nacional y autonómica de las últimas décadas.

Un caso habitual es de las segregaciones de fincas que conllevan muchos repartos de herencia las cuales  pudieron hacerse sin licencia en su momento y que quedan ahora sujetas a ese requisito que tal vez no sea ya posible cumplimentar.

 

¿Cuando son necesarias las escrituras?

Quisiera concluir con la idea de que más que de necesariedad, habría que hablar de conveniencia y de oportunidad de otorgar escritura.

Vistas las ventajas y los inconvenientes que se me ocurren creo que me he inclinado claramente por no demorar el otorgamiento de las escrituras de herencia puesto que el retraso, con el tiempo, puede conllevar más disgustos que alegrías.

Y una vez firmada la escritura, no olviden llevarla al registro de la propiedad. Tampoco es obligatorio, pero si MUY conveniente. Hoy mismo me ha llegado una “sábana de calificación“, perdón nota de calificación, de una escritura de herencia en la que los defectos proceden de los títulos anteriores que no fueron presentados en el momento en que hubiera sido fácil (mucho más fácil) su inscripción.

Termino señalando que hemos partido de la hipótesis de las herencias liquidadas de impuestos y no de los supuestos de herencias prescritas que pueden dar mucho juego.

También conviene distinguir, en el caso de los matrimonios, entre la herencia del primer causante y la del segundo. La del cónyuge que primero fallece si suele demorarse hasta la muerte del segundo, pero no necesariamente hay porque hacerlo así, como ya  apunté en el post que cito y enlazo al principio de este.

En cualquier caso, déjense aconsejar por su Notario o su Abogado que disiparán buena parte de sus dudas en la materia.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

294 comentarios

  1. Hola, mi madre es heredera universal de una prima hermana, la cual hace 7 años pago el impuesto de sucesiones de la parte correspondiente de su hermana fallecida, pero no hizo ni aceptación de herencia, ni escrituras nuevas, ni registro de la propiedad. Ahora los bienes que va a heredar mi madre tienen escrituras a nombre de las dos hermanas. Para el impuesto de sucesiones debe poner ahora el 100 % de los bienes compartidos o sólo el 50 % y después hacer el impuesto de la otra hermana que falleció hace 7 años del otro 50 %. Un saludo. Muchas gracias.

  2. Buenos días Don Justito, gracias por su labor y atención y le agradecería una contestación, por favor, si es posible.
    Mis padres fallecieron en 2017 y 2022 y nos dejaron a mi hermana y a mi en legado un piso a cada uno, y a repartir la cuenta bancaria a partes iguales. En 2017 presentamos el Impuesto Sucesiones de mi padre.
    Presentado el impuesto de sucesiones de mi madre, en 2022, el banco nos dio el dinero en partes iguales. Luego hicimos la Aceptación y Adjudicación de herencia donde solo constan los pisos a repartir.
    Antes de ir al Registro la Xunta de Galicia quiere que presente el modelo 660 junto con la escritura notarial.
    Al no constar en la escritura el dinero de la cuenta, cree usted que habrá algún problema?

    • Buenas tardes Fernando:
      En mi opinión, ninguno. Ustedes cumplieron con su obligación y ahora hacen escritura los que les supone que haya que presentar un nuevo impreso que yo llamo a “cero” sin que pueda haber ningún problema por razón de que todo lo heredado no esté en la escritura.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Gracias por su pronta respuesta. Muy amable.
        Ahora tengo otra duda…entonces y según interpreto de sus palabras, no hace falta incluir todo lo heredado en una escritura ?

        • Buenas tardes:
          Me abre usted mucho repertorio de explicaciones que ya he dado en numerosos artículos de mi blog.
          De manera breve: NO, no hace falta. Lo que hace falta es incluir todo lo heredado en la liquidación del impuesto. Pero la liquidación suele apoyarse en una instancia (o declaración de bienes) suscrita por los herederos o en la propia escritura y una u otra cosa hará falta para los diferentes trámites bancarios, en tráfico o en los registros.
          Resumiendo mucho. Como le digo he escrito mucho sobre el tema.
          Saludos, Justito El Notario.

          • Buenas tardes Don Justito. Mi padre falleció hace 3 meses, y dejó el usufructo vitalicio universal a mi Madre, y a mi y mis 2 hermanos herederos a partes iguales. El banco al enterarse de la muerte, ha retenido la mitad del saldo, y ahora para desbloquearlo nos insta hacer la escritura de herencia antes de 6 meses para desbloquear. El problema es que un hermano mío tiene un litigio con Hacienda y no quiere aceptar porque no embarguen su parte, y si renuncia se podría interpretar cómo alzamiento de bienes. La pregunta se puede liquidar el impuesto y no inscribir la escritura de herencia, y con eso desbloquear la cuenta? O que se puede hacer en éste caso, gracias de antemano?

          • Buenas tardes Jose:
            El banco no puede instar que se firme la escritura. Lo único que puede exigir es la liquidación del impuesto.
            Sin embargo, una vez que se liquide el impuesto si no hay una adjudicación, podrían continuar ustedes en las mismas porque no sabrá a quien debe entregar el dinero ni en qué proporción hacerlo.
            Así que me limito a responder a su pregunta: puede liquidar y no inscribir: Sí, puede hacerlo. ¿Con eso desbloquean la cuenta? Sí, la desbloquean pero imagino que la cuenta actual desaparecerá y cada uno hará con su parte lo que considere y, entonces, su hermano podría llegar a tener algún problema. Salvo que no herede parte del dinero.
            Saludos y suerte, Justito El Notario.

  3. Gracias por su generosidad
    .En la escritura de manifestación de herencia,? es necesario comparecer todos los herederos? si alguno de ellos piensa que es un gasto inútil y es mejor ir directamente a la división de herencia, pueden los demás hacerla si su participación es mas de la mitad de la herencia?

    • Buenas tardes Pedro:
      Sí. En algunos derechos “forales” como el gallego creo que cabe una participación mayoritaria, pero no me haga caso.
      En el derecho común, en la partición con contador partidor dativo y previa intimación también podría firmarse sin algunos pero esos algunos se ven afectados.
      Dígale a ese que se equivoca y que la manifestación y la división es lo mismo. Se confunde porque no sabe que puede evitarse desde un principio la indivisión dando a cada uno lo que quiera (y le corresponda).
      Dígale también que si fuera inútil como cree, toda la tierra estaría a nombre de Adán y Eva.
      Saludos y disculpe el buen humor, Justito El Notario.

  4. Buenos días, antes de nada agradecerte la labor que haces a la hora de asesorar a gente que tenemos mucho desconocimiento en este tema. Te pongo en situación. Mi hermano y yo heredamos un piso, hace 20 años fallece mi padre y mi madre arregla todos los papeles, impuestos de sucesiones incluido, el 50% era de ella, y del otro 50%, un 16,66 mío, otro 16,66% de mi hermano y el otro 16,66% de mi madre en nuda propiedad. Cinco años después fallece mi madre, y no hemos arreglado nada (era menor y por desconocimiento). Ahora queremos arreglar los papeles para poder repartir esta casa junto a otros bienes. Por lo que he leído, a los 4 años prescribe el impuesto de sucesiones pero no sé cómo tengo que proceder para poder arreglarlo. Mi madre dejó testamento declarandonos herederos universales a los dos. Muchas gracias. Un saludo

    • Buenas tardes:
      Si el impuesto ha prescrito, mejor para vosotros. Ya no lo pagaréis.
      La cosa es sencilla: escritura, liquidación a cero del impuesto (por prescripción) y al registro. Es una herencia sencilla y no merece la pena gastar en abogados. Con ir a la notaría es suficiente.
      Salvo que no se quiera hacer escritura como explico en el artículo.
      Saludos y suerte. Justito El Notario.

  5. Interesante y aclaratorio post, me sirve de buena ayuda, seguid así!

  6. Muy interesante el post. Muchas gracias por la información. Un saludo

    • Muchas gracias, saludos, Justito El Notario

    • Buenos días:
      Quería preguntar por mi caso, somos 4 hermanos y nuestros padres fallecieron e hicimos todos los papeles, escritura de aceptación de herencia, registro de propiedad de los bienes, etc… Uno de los hermanos va a fallecer y heredará su hijo. Tenemos que volver a hacer la escritura todos los hermanos junto al hijo heredero? Tenemos que actualizar el registro de cada propiedad incluyendo al sobrino heredero para poder vender la casa que heredamos? Por cada fallecido tenemos que actualizar todos las escrituras y registros de propiedad? Gracias

      • Buenos días Alberto.
        Ahora tocará hacer la herencia de su hermano y en ella se repartirá lo que tenga, incluido lo heredado.
        Cuando vayan a hacer algo irán los que sean dueños (y, por tanto, los herederos de su hermano).
        Efectivamente, funciona así. Esto es una cadena de eslabones, en caso contrario y como siempre digo “en broma, todo estaría a nombre de Adán y Eva.
        Saludos, Justito El Notario

  7. Buenos días,
    Quisiera saber si podemos aceptar la herencia en dos escrituras diferentes. Una sería para un inmueble en Barcelona y otra para un inmueble en otra comunidad autonóma. El motivo es porque la primera vivienda ya la tenemos apalabrada para venderla (y si tenemos que esperar a que la escritura de aceptación de herencia vaya a los dos Registros, entiendo que retrasaría mucho la venta).
    muchas gracias,

    • Buenas tardes Carmen:
      La aceptación de la herencia es única.
      Lo que usted quiere es una adjudicación parcial para vender.
      Sí, es posible pero le saldra a cuenta hacerlo todo de golpe.
      Lamento no poder ayudarla mas. Me han fastidiado mi sistema de ayuda mutua y ya no sé como actuar.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

    • Hola qué tal

      Aunque se desvía un poco del tema mi pregunta.
      Me gustaría saber si en la aplicación de los aranceles 7 , de una matriz de escritura de compraventa, se cuentan los documentos adjuntos en forna de notas simples.

      Dado que pone “” por cada documento escrito””.

      Gracias

      Un saludo

      • Buenas tardes Carlos:
        Se cuenta todo lo que adjunta a la escritura (cuerpo de la escritura y unidos).
        Y se descuentan las caras en blanco, claro.
        Si no fuera así con el arancel que tenemos estaríamos pidiendo limosna en las esquinas ;))) (aunque no me crea)
        Saludos, Justito El Notario.

  8. Hola. Mi padre murió hace 1 año y no llegó a abrir el testamento de sus padres. Al empezar a mover papeles para su apertura, descubrimos que la voluntad de mis abuelos era que todos sus bienes fueran a medias para sus dos hijos (en su falta, nosotras, sus herederas). La sorpresa ha venido cuando en el inventario de la herencia los bienes privativos de mi abuelo no constaban por ningún lado. Tras investigar, descubrimos que se los había puesto mi tío en concepto de “cesión por alimentos, alojamiento, vestimenta… por confesión” de forma que la herencia ha mermado bastante y teniendo en cuenta que nuestro abuelo vivía en su propia casa, tenía su paga, beneficio de sus tierras (que se quedaba mi tío también). Los pocos bienes que han quedado son gananciales y dos de ellos inmatriculados (un lío) y por supuesto mi tío quiere participar de ellos a medias también.

    Mi pregunta es, hasta qué punto es legal apropiarse de esas tierras por cesión por alimentos cuando mi abuelo murió con 90 años y con las facultades mentales mermadas por la edad? El notario imagino que tiene que cerciorarse de que la persona esté en plenas facultades, no? Según la asistente del notario, este tipo de “gratificación” suele hacerse para evita pagar impuestos altos y asegurarse de que esos bienes no podrán ser reclamados por el resto de los herederos, al no ser una donación.

    Gracias por su respuesta. Un saludo.

  9. José Luis Anton

    Buenas,

    Mi nombres es José desde Murcia.

    A ver si puede ayudarme sobre este tema notarial y fiscal del impuesto de sucesiones.

    Hace 1 año falleció nuestra madre. Somos 3 hermanos. Y en el testamento mi madre legó a su esposo (mi padre) el usufructo vitalicio de una nave industrial muy pequeña y cuando éste falleciera, lego sucesivamente el usufructo a una de mis hermanas.
    Es decir, la nave tenía 2 usufructos sucesiones en el testamento, primero está el usufructo de mi padre y cuando éste fallezca, pasaría el usufructo a mi hermana. Y así se liquidó el impuesto de sucesiones con 2 usufructos sucesivos.

    Liquidamos el impuesto de sucesiones dentro de los 6 meses correspondientes en Hacienda de Murcia, pero no hicimos escritura de partición de herencia, cuando presentamos el impuesto lo hicimos en un documento que nos dio la admón. de Murcia.

    Ahora pasado un año, queremos hacer la escritura de adjudicación y partición de herencia, pero mi padre quiere RENUNCIAR a su usufructo vitalicio en la escritura y así pase el usufructo a mi hermana, y así quede constancia en el registro de la propiedad con el usufructo de mi hermana.

    Y mi pregunta es:

    Como cuando liquidamos el impuesto, lo hicimos por 2 usufructos y ahora la partición de herencia, mi padre renuncia a su usufructo y se lo queda mi hermana con su usufructo que también lo liquidó en su día.

    ¿Cómo tributa esto?

    ¿Tiene mi padre que presentar otra vez el impreso de impuesto de sucesiones, creo el 650?

    ¿Tributa algo la renuncia de su usufructo de mi padre, que creo recordar no llega a 3.000 euros?

    ¿Mi hermana entiendo que no tendría que pagar nada, porque ya en el testamento, y así liquidó el impuesto ya liquidó su usufructo sucesivo antes de los 6 meses?

    ¿Tendría que pagar algo mi padre o mi hermana, debido a que mi padre le da su usufructo a mi hermana y mi hermana pagar algo por recibirlo?.
    Aunque entiendo que no, porque mi hermana ya recibió por el testamento su usufructo sucesivo y así lo liquido en su día.
    Si me puede dar alguna orientación y ayuda, se lo agradecería,

    Un saludo

    José

    • Buenas días José:
      Su consulta esta casi resuelta en diversas entradas de mi blog por lo que solo me restaría particulizarla para darle mi visión sobre su caso y a cinco años vista de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante para animarme a echarle una mano y darle mis opiniones.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario

  10. Hola planteo una cuestión a si me pueden sacar de dudas.
    Al fallecer mi padre hace 4 años fuimos ál notario y nos hizo adjudicación por título sucesorio y pagamos el impuesto individual de sucesiones y cambios el los registros de las propiedades
    Ahora ha fallecido mi madre hay que volver a hacer algo?
    Tengo que decir que tanto mi padre como mi madre los dos hicieron testamento.
    Gracias

    • Buenas tardes Carlos:
      Por supuesto que podría sacarle de dudas.
      Pero su consulta no tiene interés general pues todo lo que me pregunta está tratado ya en mi blog, con lo que entramos en el terreno del asesoramiento particular.
      A cinco años de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante para animarme a echarle una mano.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  11. Buenas tardes, ante todo muchas gracias por esta valiosa información.

    Tengo una duda que me gustaría consultarle. Un familiar que falleció recientemente dejó dos propiedades y el saldo del banco. A una hija se le adjudicó una propiedad (la de mayor valor) y a la otra la otra propiedad y se compensó con saldo de la cuenta. El caso es que la que se llevó la propiedad de mayor valor, en el testamento el notario dijo que era una “parcela de tierra” y parece ser que estaba valorada como tal pero lo que realmente ha heredado es una casa enorme de tres alturas totalmente amueblada y en la playa, que obviamente tiene una valoración mucho más alta. Imagino que esa persona ahora tendrá que declarar el valor real de esa propiedad y pagar todos los impuestos pertinentes pero… ¿qué pasa con el otro heredero? ¿puede hacer algo? Firmó aceptando que a su hermana le dieran una propiedad con una valoración que en la realidad es mucho más alta porque no es ni de lejos una parcela de tierra (quizás eso fuera cuando se compró en los años 50). ¿Hay algo que pueda hacer el segundo heredero o va a salir perdiendo mientras el primero se ha llevado una casa enorme pagando como si fuese un terrenito?

    Gracias

    • Buenos días María:
      En realidad, el Notario no dijo, ni dejó de decir. Lo dijeron ellos y lo aceptaron ellos. Supongo que si ahora se considera que aquello no fue justo se podrá ir a juicio cosa que ya es propia de Abogado, no de Notario.
      Lo que en la notaría se podría haber hecho mejor o peor es indagar en la verdadera realidad del inmueble en aquel momento y actualizar o valorar de otro modo, pero si una hereda tiene que preocuparse de saber lo que hay o no hay antes de firmar.
      Gracias por sus palabras, saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Buenas tardes,quisiera preguntarle qué hace ya unos diez años mi marido se divorcio con reparticiones de viviendas,la familiar para la exmujer y la segunda vivienda para mí marido judicialmente,Mi pregunta es Si mi marido A fallecido y no ha cambiado la escritura de la segunda vivienda y está a nombre de él y de Su exmujer,pero tiene testamento echo y entró yo en el y sus dos hijos ,para quien es la casa para mí y sus hijos o para ella y sus hijos.

  12. Venancio Roibad Varela

    Buenas. Han fallecido mis suegros. Hay testamento y cuaderno particional. Ya está pagado el impuesto de sucesión. Para hacer la adjudicación de herencia notarial, me surgen dudas pq algunos bienes fueron vendidos, donados al heredero correcto y otros expropiados y repartido el valor entre los afectados. En la escritura notarial se debe reflejar el cuaderno original o consignar solo los bienes reales. Partimos del hecho de que aunque son 11 herederos todos son conformes con la situación.

    • Buenos días Venancio:
      A cinco años de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.
      Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante.
      También tengo otras vías como el dictamen jurídico con su factura o el asesoramiento vía mail y/o teléfono también con su factura.
      El gesto aquí:
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  13. Hola necesito ayuda, hace veinte años fallecio mi abuelo sin dejar testamento, tenia en propiedad un piso y unas tierras.
    En su día se hizo declaración de herederos y el piso se vendió. De las tierras no se hicieron escrituras nuevas porque en aquella época estaban pendiente la concentración parcelaria y el notario nos aconsejo no hacer nada. Los herederos cogieron el dinero de su parte del piso y de las tierras no quisieron saber nada.
    Y yo Llevo 20 años pagando la contribución de estas fincas.
    Quisiera saber si puedo poner las escrituras a mi nombre ya que soy yo la que pago la contribución y nadie mas se ha preocupado de ellas.

    Saludos y Gracias

    • Buenos días Montserrat:
      Creo que lo primero que debería saber es que pasó con la concentración parcelaria a ver si es posible que se les haga entrega de los títulos.
      A partir de ahí, pues herencia del abuelo. No hay otra que tirar del hilo.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Hola muchas gracias por contestar, de la concentracion parcelaria se que de 20 parcelas pasaron a ser 4 parcelas.
        De ellas tengo su referencia catastral, poligono, parcela etc.

        Lo que necesito saber es si yo siendo una de las herederas puedo hacer las escrituras a mi nombre ya que soy yo la que lleva 20 años pagando el IBIR.

        Muchas gracias

        • Buenas noches Montserrat:
          Bueno, el hecho de que pague usted el IBI no le da derecho a adjudicárselas todas en la herencia. Puede adjudicarse un porcentaje de cada una o unas enteras y otras en parte o … también puede pagar a los demás su parte. Quedárselas sin más pero ese solo hecho, no.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

  14. Buenos días.

    Antes que nada, le felicito por su extraordinario blog, sin duda un referente en las materias que trata.

    En relación con el tema de este artículo, quería plantearle una situación en la que el testamento no detalla ninguna adjudicación de los bienes y los herederos deciden aceptar la herencia en documento privado, en el que recogen el inventario de los bienes y su valoración, pero no se hace ninguna adjudicación ni partición. Este documento lo presentan para liquidar el impuesto, sin hacer las escrituras y hacen éstas más adelante. Respecto a esto, se me plantean dos dudas:

    1. ¿Las valoraciones que figuran en el documento privado tienen que coincidir con las incluidas en la liquidación del impuesto? Lo comento porque hay inmuebles que los herederos consideran que valen menos que el valor que les obligan a declarar, y van a incluir éste en la declaración para evitar problemas.

    2. ¿Las valoraciones de inmuebles que figuren en las escrituras que se otorguen posteriormente, para hacer las particiones y adjudicaciones, tienen que coincidir con las que constan en el documento privado presentado junto a la liquidación del impuesto, o se pueden modificar en las escrituras? En todo caso, los valores declarados serían superiores a los resultantes de aplicar las normas del Impuesto de Patrimonio, pero, si es posible, a los herederos les podría interesar, en el momento de hacer las escrituras, ajustar alguna de las valoraciones para efectuar las adjudicaciones de forma que considerasen más adecuada, y acordar unos valores diferentes de los que habían incluido en el documento privado y/o de los que incluyeron en la liquidación del impuesto.

    Le agradezco su contestación por anticipado. Un saludo.

    • Buenas noches Antonio:
      Las respuestas son fáciles: Sí y Sí.
      Obligarte no te obligan pero te puede caer una complementaria si no respetas esos valores (salvo que pudieras probar que los bienes no valen eso por alguna razón). Ejemplo:
      https://www.justitonotario.es/faq/reclamacion-economico-administratival-tear/

      En cuanto a la segunda pregunta, si no se hubieran de respetar, tendríamos un chollo con las ganancias patrimoniales variando valores al adjudicar en escritura.

      Gracias por sus palabras. Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Buenas tardes.

        Antes que nada, muchas gracias por su contestación.

        Lo de no modificar los valores al alza cuando se hagan las escrituras lo entiendo, por lo que dice de que lo lógico sería que hiciesen una complementaria, al reconocer que los valores son superiores a los declarados.

        Por la duda iba, especialmente, en el caso contrario, cuando, en la declaración, se han incluido, para algunos inmuebles, unos valores más altos, que son los oficiales de la Comunidad Autónoma, para evitar la comprobación y el gasto que supone intentar demostrar que son inferiores. En este caso, si los herederos acuerdan, entre ellos, que el valor del inmueble es inferior al declarado, me planteo si, en las escrituras, lo podrían modificar y poner uno inferior al declarado o al que constaba en el documento privado de aceptación.

        Aunque pueda parecer extraño, porque, posteriormente, en caso de venta, supondría unas ganancias patrimoniales mayores y perjudicaría a los herederos, a éstos les podría facilitar al hacer, para la totalidad de la masa hereditaria, las adjudicaciones en escritura de una forma más ajustada que si tomasen los valores declarados, que ellos consideran superiores a lo que realmente vale algún inmueble.

        Muchas gracias de nuevo. Un saludo.

        • Hola Antonio:
          Esos valores van a misa y son intocables para bien o para mal.
          Y si ya uno quiere arriesgarse es cosa suya. NO lo puedo decir más.
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • De acuerdo. Le agradezco su contestación.

            Mi duda era porque, si en el año 1 se hace la liquidación y pago del impuesto según documento privado en el que no constan las particiones, entendía que, si años después, en el año 4, se hacen las escrituras de adjudicación de la herencia, en este momento, en el de la partición, habría que volver a valorar los bienes, en este caso inmuebles, y esta valoración podría variar respecto a la de la fecha de fallecimiento, que es la que consta en el documento privado.

            Por eso, pensaba que, según sentencias del TS, la partición de la herencia se debería realizar según la valoración de los bienes a la fecha de la partición.

            Eso entendía que tendría como consecuencia que, en la escritura de aceptación y partición, tuviesen que constar la valoración de los bienes a la fecha de la partición, que sería diferente de los valores a la fecha de fallecimiento, que constaban en el documento privado, presentado a los efectos de la declaración y liquidación del impuesto, y de su pago.

            Por eso no entiendo que, en la escritura de aceptación y partición, deban constar los valores que se incluyeron en ese documento privado, en el que, utilizando el modelo de la Comunidad de Madrid, ni siquiera se hace mención a la aceptación y, ni mucho menos, a la adjudicación de los bienes.

            Muchas gracias. Un saludo.

  15. Buenas tardes.
    Tengo una duda, a ver si pudiera resolverla:
    Una madre fallece y tiene tres hijos:
    1. A la hija la declara heredera universal en el testamento.
    2. Al segundo hijo sólo le deja usufructo de una habitación de su piso.
    3. Al tercer hijo no le deja nada.
    Si el tercer hijo reclama la legítima del valor del piso, ¿cómo se le puede dar si el piso no puede venderse dado que el segundo hijo tiene el usufructo? ¿Qué solución habría?
    E imagino que el segundo hijo (el que tiene el usufructo) no tiene derecho a legítima del valor del piso, ¿no?
    Mil gracias y saludos, me encanta su trabajo en su web.

    • Buenas tardes Rubén:
      Al tercer hijo no le deja nada o le deshereda?
      Si no le deja nada ha incurrido en preterición y habrá de respetarse su legítima.
      Al del derecho de habitación parece que tampoco se le ha respetado su legítima.
      Me temo que sin ver el testamento y echar unos números no puedo ayudarle más.

      Saludos, suerte y muchísimas gracias por sus amables palabras, Justito El Notario.

      • Hola buenas tardes primero lo fElicito por su blog donde nos puede sacar de dudas a quien no sabemos de leyes Mi siguiente pregunta sería está mi suegra compro un terreno pero lo puso a nombre de su madre pero antes de fallecer hizo testamento y se hicieron escrituras pero resulta que ahora que se quiso pagar el predio resulta Que está a nombre de otra persona pariente de mi suegra que todavía vive desearía que me asesore o que puedo hacer en este caso esa persona presento un contrato de compraventa en el 2020 y en menos de un mes le dieron escrituras a su nombre me podria asesorar A quien o donde podría exponer mi caso me urge atte. Se Miguel Martínez González

        • Buenas tardes Miguel.
          Eso de poner los bienes a nombre de otro suele dar lugar a muchos problemas.
          Si el titular según escritura se aviene a un arreglo por ahí tendrá que darse solución al asunto. Caso contrario el inmueble es suyo y solo queda el juzgado para rebatirlo.

          Gracias por sus palabras. Saludos y suerte, Justito El Notario.

  16. ANTONIO G. BORGE

    Buenos días , he heredado una casa de mis padres (soy hijo único). Efectue el I. de Trasmisiones después del fallecimiento de mi madre y por supuesto hice una valoración del 50% esta propiedad.
    No lo hice cuando falleció mi padre ( hace 30 años).
    Le pregunto: A efectos del calculo de la plusvalia por una posible venta ¿COMO CALCULAR EL 50% DEL VALOR de la finca que correspondia a mi padre , teniendo en cuenta que solo obra en mi poder una escitura privada de compraventa , pues la pública no la encuentro) .
    La vivienda esta inscrita en Rgtro a nombre de mis progenitores y así consta tambien en el catastro.

    Esperando su respuesta reciban un cordial saludo

    • Buenas noches Antonio:
      Si la vivienda sigue a nombre de su padre, no encuentra la escritura y no se inscribió, me temo que tendrá que hacer otra nueva y en ella se considerará como valor de adquisición el que usted indique y como valor de transmisión el de la futura venta. No hay otra, a mi modo de ver.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  17. Buenas noches!
    Mis preguntas son simples, o eso espero.
    ¿Puedo heredar un bien inmueble que aparezca registrado pero del que no tenga la escritura?
    Si es así, ¿qué documentos he de llevar a la notaría?
    Y ¿Existe algún sitio en el que pueda ver si una escritura es de mi padre o si la ha vendido? He encontrado una escritura que no sé de qué terreno habla y con las señas de la escritura me es imposible ubicarla.
    Ahora mismo me paso a donar esa cañita 😉

    • Buenos días Sara:
      He visto su aportación para cerveza y caña. Muchas gracias. Contestar de esta manera es muy gratificante.

      Por lo que parece, usted ha perdido la copia de su escritura y debería de conseguir otra, aunque si le soy sincero yo firmo escrituras sin que me aporten la copia (por diversas razones) efectuando la comprobación de la situación registral y catastral. No puedo dar una contestación genérica para este caso, pero ya le digo que lo acepto en ocasiones. No obstante lo mejor es conseguirla.

      También es posible que no tenga escritura porque no la haya. Al Registro también acceden documentos judiciales y administrativos. Tal vez hubo una partición judicial o un divorcio o una instancia de heredero único. En estos casos, la obtención de copias es más difícil o imposible y hay que conformarse con la información registral y catastral.

      Pero vamos, que no se preocupe que podrá heredarla.

      En cuanto a esa otra escritura relativa a un inmueble que no sabe donde está. ¿Está inscrita esa escritura en el Registro o la finca sigue a nombre de su padre? ¿Tiene alguna nota a mano que permita saber si se vendió? Tal vez sea una finca que nunca haya estado inscrita. ¿Ha consultado el Catastro?

      Vea esto:
      https://www.justitonotario.es/heredar-finca-inscrita-pero-ya-vendida/

      Si lo que ocurre es que no tiene ni idea de donde está físicamente la finca, pues tendrá que tirar de linderos y hacer averiguaciones porque para eso no hay solución.
      Siempre digo que para el rústico debe haber alguien en la familia que tenga todo controlado pues de no ser así, al fallecer los mayores no hay nadie entre los jóvenes que maneje esa información.
      En mi casa, yo soy el depositario de todos los documentos de la familia.

      Espero haberla ayudado. Gracias de nuevo, saludos, Justito El Notario.

      https://www.justitonotario.es/heredar-finca-inscrita-pero-ya-vendida/

  18. Hola.
    He descubierto hoy esta web y me parece magnífica, muchas gracias por su esfuerzo. Tengo una duda:
    Si dos hermanos heredan un piso (y se ha firmado ante notario la aceptación de la herencia por parte de los dos), ¿puede uno de ellos rechazar su parte del piso a la hora de hacer el cambio de escritura y que así se lo quede sólo un hermano?
    Gracias y feliz año nuevo.

    • Buenas tardes Rubén:
      No, no se puede.
      O al menos no se puede en el sentido que parece que lo dice usted: Si quiere se sea de su hermano tendrá que venderla o regalarla y pagar el precio, si se vende+gastos e impuestos, o pagar gastos e impuestos si es donación.
      Gracias por sus palabras.
      Curiosamente (y aprovecho para desahogarme) tengo algún compañero que no comparte mi forma de divulgar la función notarial y el derecho privado en general. En fin … hay gente para todo. Así que gracias.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  19. buenos días, gracias por su tiempo y dedicación, le planteo una consulta por si se le hubiese dado el caso y tiene alguna solución: Un señor compra un inmueble con su hipoteca, estando soltero, por lo tanto dicho inmueble es privativo, unos meses después se casa y esa vivienda es el hogar familiar. Pasado unos años los cónyuges hacen escritura de capitulaciones matrimoniales y disolución de sociedad de gananciales donde la señora se queda con la vivienda y con la mitad de la hipoteca y el señor con otra propiedad y dinero, quedando compensados ambos. Los dos cónyuges están fallecidos actualmente y se ha llevado al registro de la propiedad la escritura de capitulaciones para inscribir, según el registrador no se puede inscribir porque hay un error en el inventario ya que la vivienda consta en la escritura de capitulaciones como gananciales cuando lo cierto es que es privativa (no hay escritura previa de aportación del inmueble a la sociedad de gananciales). Hay herederos distintos por parte del señor y de la señora, por parte del señor quieren adjudicársela porque en el registro está como privativa y por parte de la señora entienden que la propiedad es de ellos porque así lo manifestaron en la escritura de capitulaciones y ademas tienen la posesión , pagan IBI, sumistros, comunidad….¿quien sería el titular de dicho inmueble? ¿como se puede inscribir en el registro de la propiedad en favor de la señora según la escritura de capitulaciones?. Un saludo y gracias nuevamente.

    • Buenas tardes Celso:
      Eche un ojo a esto por si le inspira algo:
      https://www.justitonotario.es/privativo-ganancial-reembolso-1358/
      Ya sabe que dicen que es mejor un mal acuerdo que un buen pleito.
      Saludos y suerte, Justito El Notario

      • Muchas gracias por su pronta respuesta. La verdad que es un tema complejo aunque entiendo que en este caso esa acuerdo se produjo en la escritura de capitulaciones matrimoniales donde ambos quedaron compensados en iguales partes. Hace poco leí una resolución en la que venía a decir que las compensaciones con dinero privativo no se cuestionan y por lo tanto las compensaciones con bienes privativos deberían tener el mismo tratamiento por la voluntad de las partes, es cierto que el acceso al registro luego se complica. Un saludo y gracias nuevamente.

  20. Muy buenas,
    Ante todo muchas gracias por la página y por toda su dedicación

    Mi abuela que falleció en 1995 era titular de una pequeña finca rural de poco tamaño y valor, situada en un pueblo de la provincia de León.
    Al parecer dicha finca no ha sido incluida en el momento de la partición de la herencia.
    Hasta el día de hoy hemos seguido pagando la contribución que sigue viniendo a nombre de mi abuela.
    Los supuestos herederos (primos y hermanos) nos hacemos una serie de preguntas que espero pueda resolvernos.
    – En caso de querer vender la finca me imagino que habrá que resolver antes el tema de la herencia, pero tememos que genere más gastos de notaría que el valor de la finca.
    ¿Sería posible vender la finca sin resolver antes todos los temas de herencia?
    – Dado el poco interés que suscita esta finca en la familia,¿qué deberíamos de hacer a nivel administrativo si queremos renunciar a dicho bien, y no seguir pagando la contribución?
    He leído que con no pagar la contribución, la administración podría iniciar un expediante de embargo

    Muchas gracias por su atención

    • Buenas tardes Juan Carlos:
      Gracias por sus palabras. Le aseguro que no es fácil mantener todo esto. Por eso tengo una línea de apoyo a mi causa. Puede informarse aquí:
      https://www.justitonotario.es/pagos
      En cuanto a sus dos preguntas:
      – Sí, primero la herencia.
      – Sí, podría no merecer la pena.
      – No, no es posible.
      – La cuarta requiere gastar un poco más de tecla, en consecuencia el ofrezco un breve informe jurídico al coste de 0,15 euros por palabra con su factura y su correspondiente iva.
      Tras 4000 comentarios, no me queda otra que pasar a una nueva estrategia en pro del “quid pro quo”.
      Saludos y a su disposición, Justito El Notario.

  21. Buenas tardes,

    Antes de nada se agradece que haya un sitio tan altruista, que nos asesora de una manera tan profesional y clara para personas que desconocemos como funcionan estos trámites burocráticos.

    Mi duda viene de que acabo de heredar de mi tío todo su patrimonio, y entre uno de sus bienes consta un piso pero que nunca se llegó a elevar a escritura pública, sino que solo existe un contrato de compraventa, mi duda es si por eso piso debo de pagar impuesto de sucesiones al no estar en ningún sitio reflejado que es de mi tío y en este caso al aceptar la herencia puedo acudir a elevarlo yo a escritura pública y solo pagar el impuesto correspondiente.

    Muchas gracias por su ayuda.

    • Buenas tardes Jorge:
      Gracias por su palabra.
      Ciertamente mi labor es altruista pero ingente.
      Tras casi 3.000 artículos en mi blog y 4.000 consultas en mi blog, busco una fórmula que me permita continuar con esa labor aunque sea a cambio de una invitación al Manducare o una ayuda humanitaria a los Amigos de Sivakasi.

      Aquí tiene como hacerlo https://www.justitonotario.es/pagos

      Su gesto es ya a estas alturas fundamental para poner en marcha mi maquinaria.
      Saludos y muchas gracias, Justito El Notario.

  22. Hola buen día, y gracias por su ayuda y rapidas contestaciones.
    Tengo un problema, a ver si me puede ayudar.Le comento, mi madre en su día hizo tramites para una vivienda de protección oficial, la cual les pedian nomina y como mi madre no tenia de todos los hijos yo la mayor era solo la que trabajaba y se presento mi nomina, primera duda:¿al presentar mi nomina ese prestamo hipotecario que mi madre solicito en el banco presentando mi nomina,estoy yo tambien metida en ese prestamo?.Segundo; tuvo problemas de pago y con el banco y tuvo que hacer una rehipoteca pero con otro banco al cuall mi madre dijo que yo tambien tenia que firmar o nos quitaban todo y nos encontrariamos en la calle el cual yo con 18años me senti acorralada sin saber si eso me acarrearia problemas para un futuro y firme para que mi mdre y 5 hermanos no se quedaran en la calle.Mi madre se caso de segundas y las escrituras me entero que yo estoy al 50% mi madre un 25% y su pareja 25%(el cual este fallecio hace dos años y medio mi madre no ha hecho nigun movimiento respecto aesto).Haora mi madre callo enferma(con dificil solución)Mis hermanos renuncian a todo incluida la herencia, menos el pequeño que tiene una discapacidad del 75% y dice que la casa es para el.¿Que se puede hacer frente a este problema sin que yo salga perjudicada?.Tambien le comento que yo tengo una hipoteca sola a mi nombre el cual me quedan17 añoas de pago, y creo que mi ultima preguna es:¿si mis hermanos renuncian a todo y yo al estar en esas escrituras al 50%,podra afectar tambien a mi casa actual, despues de que yo nunca me beneficie de la casa de mi madre ni disfrute pues sali de ella a los 20años?¿como se puede cambiar esas escrituras y ponerlas al nombre de mi hermano el que tiene dicha minusvalia ,sin que se tenga que se tenga que desembolsar de cantidad de dinero altas?¿como testamento antes de que mi madre fallezca?¿sustitución de escrituras?.Siento ser tan …..pero tengo muchas dudas y nuestra economia no es buena, por ultimo¿ yo puedo rechazar de alguna manera de esas escrituras?(la casa de mi madre todavia esta pendiente de pago del prestamo).muchas gracias de ante mano y perdon si no me explico bien. Un saludo

  23. Hola,

    Somos 2 hermanos y nuestra madre falleció hace más de 10 años. Hemos recibido como herencia la mitad de una casa (la otra mitad pertenecía y nuestro primo), no había testamento, aunque en este sentido no tenemos problema. Después de la aceptación ante notario de la misma (estamos con los trámites pero debido a la coyuntura actual todo es mucho más lento de lo habitual), queda pendiente la inscripción en el Registro de la Propiedad de la misma. Nuestro primo nos quiere comprar nuestra mitad que aún no está inscrita (hasta ahora nunca habíamos pensado venderla), ¿es necesaria la inscripción en el Registro antes de la venta? ¿o bien en el mismo acto de la venta a nuestro primo se regulariza la situación recogiendo el tracto sucesivo de inscribir a nombre de nosotros 2 más la venta a nuestro primo? La casa está libre de cargas y nuestro primo no va solicitar préstamo hipotecario.

    Muchas gracias

  24. Hola
    Falleció mi padre y hay que cambiar la escritura de titular , tenemos que estar mi madre y mis tres hermanos contando conmigo
    Si uno se niega a ponerse en la escritura que consecuencias nos trae
    Y que podemos hacer
    Gracias
    Un saludo

  25. Mi padre falleció el mes pasado. Somos tres hermanos uno de ellos(el menor) con sordera profunda (discapacidad mayor del 65%), que siempre ha estado con mis padres y les ha cuidado y la casa donde han vivido la pusieron a su nombre hace muchos años. La herencia por tanto, será solo monetaria a repartir entre los tres. Yo soy el mayor y vivo fuera. Mi segundo hermano vive en la misma ciudad que mi hermano pequeño. ¿Mi hermano menor necesita tutor por su discapacidad, para acceder a la herencia? ¿Pueden ser varios tutores? Por favor, ruego información sobre los siguientes pasos a seguir. Existe testamento que otorga un reparto por igual a los tres hermanos.
    Gracias. Un saludo.

    • Buenas tardes Ángel:
      Entiendo que entonces su hermano no tiene capacidad suficiente para firmar una simple instancia de liquidación del impuesto?
      Eso es lo único que necesitan: la instancia (en algunas comunidades autónomas, ni eso) y los impresos de liquidación.
      Eso sí … luego el Banco para soltar la pasta, puede pedirles que su hermano también firme.
      Si no tiene capacidad para estos actos, habría que incapacitarle para que esté bien asistido ahora y en adelante.

      Saludos, suerte y una caña en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

  26. Buenos días:
    Le comento el porque de mi consulta.
    Mi madre falleció en enero de 2019, el testamento esta en legados, una legataria esta alquilando un apartamento que en el testamento hace referencia que va a ser para ella. El testamento no esta leído ante notario y nadie ha aceptado todavía la herencia y legados, pero si hemos pagado los correspondientes impuestos.
    Mi pregunta es la siguiente, es legal lo que esta haciendo de alquilar un apartamento en base a una copia del testamento sin estar leído ante notario?
    le pidodDisculpas de ante mano si no me he expresa correctamente.

    • Buenas tardes Cristina:
      Los testamentos “no se leen ante Notario”. Son confusiones derivadas de las películas …
      https://www.justitonotario.es/apertura-testamento-crownfunding-la-herencia-film/
      Ustedes han pagado los impuestos. Bien.
      Ahora pueden quedarse ahí o firmar escritura de herencia (que es lo que usted parece llamar lectura ante Notario).
      La legataria puede alquilar pues sin escritura es dueña desde la muerte del causante.
      Saludos y una cerveza en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

      • Estimado Justito, lo del alquiler es un tema que tiene bastante que discutir a mi modo de ver. Aun siendo dueño el legatario desde el fallecimiento del causante, lo cierto es que, al alquilar, está cediendo la posesión de ese inmueble a un tercero, cuando el legatario, aunque sea dueño, no tiene tal posesión salvo que el propio testador expresamente le haya facultado para tomarla por sí solo en el testamento. La entrega de la posesión corresponde realizarla en la escritura a los herederos en favor del legatario.
        Además, si existen herederos forzosos, pueden sobrevenir problemas añadidos. Por ejemplo, derivados de la determinación del objeto legado, y cabe plantearse qué ocurriría con el alquiler en el caso de tener que ser reducido ese legado por inoficiosidad legitimaria, algo que solo puede saberse cuando se computa el valor de todos los bienes hereditarios y se determinen las deudas, de haberlas. Ese tipo de alquileres me parecen bastante aventurados, aunque se suelan dar en la práctica.
        Un saludo.

        • Buenas tardes Juan Pedro:
          Tienes toda la razón.
          Gracias por la rectificación, saludos, Justito El Notario.

          • Buena tardes, segun lo veo yo el arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( arg. 1548 y 271 CC), sólo en tal caso se considera como acto de disposición. Así las cosas si el contrato de arrenmdamiento es inferior a 6 años se puede considerar un acto de administración. La sentencia 31/1999, de 24 abril , con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácterde actos de administración.
            Un saludo

          • Buenos días: Gracias por la aportación. Saludos, Justito El Notario

  27. Antonio Rodrigez

    Buenos días señor notario, mi abuela falleció y dejo en testamento:
    – Como herederos a sus cuatro hijos y
    – Como legatario a su esposo (mi abuelo) legándole:
    a) El usufructo de todos sus bienes dejando pagada así su legítima, o
    b) Un tercio de todos sus bienes en pleno dominio (tercio de libre disposición supongo) y además su legítima en usufructo.
    La herencia se compone de un inmueble en el que mi abuela tenía 1/3 privativo y 2/3 en gananciales.
    Mi pregunta es si es necesario otorgar escritura ahora o es mejor esperar a que mi abuelo falte, o no es necesario otorgar escritura.
    Muchas gracias de antemano.

  28. Ricardo Martínez

    Bueno mi pregunta es la siguiente hacé 6 años más o menos falleció el abuelo y le dejo Enel testamento la casa a una de sus hijas que es mi mamá ella ya ISO escrituras ahora ya falleció mi mamá hacé un año y un hermano de mi mamá reclama su parte como hijo de mi abuelo dice que tiene derecho el está reclamando asta que falleció mi mamá la pregunta es tiene derecho a reclamar después de aver fallecido mi mamá después que ya están escrituras a nombre de mi mamá y si puede a quien puede el demandar a juicio

    • Buenos días Ricardo:
      Pues si la casa se la dejó su abuelo a su madre, en principio, su tío no puede reclamar parte alguna en ella, aunque desde luego la tendrá en la herencia del padre de ambos.
      Sin ver documentación no puedo contestarle.
      No obstante, si las escrituras ya están firmadas pienso que su tío tiene poco que hacer.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  29. Buenas tardes, quisiera que me resolviera una duda respecto a la herencia de mis padres que vamos a tramitar.

    Mis padres fallecieron sin hacer testamento en el 2002 y en el 2005. Tenían una casa de patrimonio.

    Somos cuatro hermanos a repartir, pero en el año 2014 falleció un hermano y quedamos tres. Este hermano fallecido dejó un hijo y viuda y tampoco hizo testamento.

    La viuda que es mi cuñada, ¿recibirá algo, cuánto, o sólo mi sobrino?, ¿qué trámites necesitamos hacer? Gracias.

    • Buenos días Joaquín:
      Su sobrino “ocupa” el lugar de su hermano fallecido (si quiere, claro). Si acepta la herencia de su padre, podrá aceptar la de los abuelos.
      En cuanto a su cuñada hay dos opiniones: La mía es que tiene derecho a una parte de la herencia de sus suegros (sus padres) pero también hay quien opina que puede no recibirla (aunque tendrá que firmar la escritura de herencia). Si la viuda tenía su legítima en la herencia de su marido (un tercio en usufructo), tendrá el porcentaje equivalente en la herencia de los suegros. Es una cuestión discutida.
      En cuanto a trámites, le tengo que remitir a mis propios artículos donde tengo todo perfectamente explicado. Uno es este en el que hace el comentario; otro “Existe un plazo para repartir” la herencia; otro documento privado de herencia; otro documentos que necesito.

      El buscador del blog es magnífico.

      Algunas cosas me resulta aburrido volver a explicarlas otra vez.
      Saludos, suerte y una caña en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

  30. Buenas noches, quisiera plantear una consulta relacionada con la compra-venta de una casa que no llegó a consumarse, la escritura de compraventa. La venta de la casa se hizo en 1975, los compradores entregaron 200.000 de las antiguas pesetas y las otras 200.000 cuando se hiciera la escritura.Los compradores hicieron esta entrega de dinero en documento privado firmado. Al poco tiempo sale un testamento de mejora de una parte de la vivienda, cuarta parte de mejora a uno de los herederos (uno de los vendedores), ante esta situación los compradores declinan continuar con el proceso de la compara de la vivienda y les piden que devuelvan el dinero entregado. Solo una parte lo devuelve, 50.000pts, y el resto no lo devuelven. Ante esta situación finalmente los compradores aceptan continuar con la vivienda y demandan que les hagan escrituras que no llegan a hacerse tampoco. Los compradores ante esta situación asumen todos los gastos de luz agua, IBI, derribo de casa, durante 22 años. Posteriormente la parte de los vendedores, herederos, adquieren escritura de herencia y asumen que la casa es suya sin haber pagado nada. Otra cuestión importante es que la parte de los vendedores que devolvió el dinero, asumió los gastos de dicha finca hasta la actualidad, otros 20 años. La consulta es de que o se puede exigir a la parte vendedora que devuelvan el dinero recibido y si debería devolverlo teniendo en cuenta la revalorización del dinero, 50.000 pts hace cuarenta años además de los gastos. La vivienda ahora se va a vender y claro está los vendedores van a escriturar como los dueños sin haber asumido ningún pago de los gastos generados durante tantos años¿Qué podría hacerse al respecto
    para solucionar el conflicto? Gracias

    • Buenas tardes Carmen:
      Me temo que lo que ustedes necesitan es un abogado y no un Notario.
      Mucha madeja veo ahí para resolver aunque si están todos de acuerdo es cuestión de sentarse escriturar lo pendiente, hacer los pagos oportunos y volver a escriturar lo que corresponda a favor de quien deba quedar como dueño.
      Conozco al abogado y al Notario perfectos para solucionarlo … ;)) pero tal vez le quede algo lejos.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  31. Buenos días Sr notario:

    Mi padre falleció en 1.993 y cuando se hizo en su día la escritura de aceptación y herencia no se recogió en el inventario por error u olvido la casa donde nació mi madre, ahora en ruina y valorada en 800 € que le vendió mi abuelo a mi madre cuando mi padre aún vivía y por lo tanto parece ser que se considera bien consorcial. De dicha casa tenemos escritura de compra venta pero no está registrada.
    Hace poco mi madre falleció y en la escritura de aceptación de herencia que hicimos aparecen los bienes que mi madre tenía, además el notario hizo una adicción de herencia en la misma escritura la casa en ruina por valor de 400 € ya que no estaba incluída en la escritura de aceptacion de herencia de mi padre, y la incorporó al inventario.
    De la otra mitad ya no hace mención porque se supone que ya pertenece a los 3 hijos herederos.
    Al ir a declarar el impuesto de sucesiones nos dice hacienda que hay que hacer una nueva declaración de impuesto de sucesiones de la herencia prescrita de mi padre añadiendo la casa en ruinas. Es decir como si se hubiera hecho en el año 1993 Aunque esté prescrita y no haya que pagar nada..
    Nuestra intención es vender la casa o incluso donarla.
    Las preguntas son las siguientes:

    Se aplica tambien el plazo de 6 meses desde la muerte de mi madre para hacer la declaración del impuesto de sucesiones de la herencia prescrita?
    Que fin tiene el realizarla si está prescrita?
    Si no se hiciera este trámite que consecuencia tendría.
    Es necesario hacer la declaración con todo lo que se incluyó en su día añadiendo la casa en ruina, o solamente sería necesario reflejar la casa en ruina.
    Los datos que deben figurar en la declaración serían a fecha de 1993? es decir si tengo que poner nombre de los herederos edades todos sus datos etc serían los de ese año? Incluyendo a mi madre heredera aunque ahora está fallecida, es decir retrotraernos a 1993.
    Esta casa en ruina se consideraría que estaba en usufructo por parte de mi madre? aunque no figurara la casa en la escritura de reparto de herencia en su día y por tanto ninguna mención a que tuviera el usufructo. Ni que los hijos fueran nudo propietarios. No existe ningún documento que indique que adquirió el supuesto usufructo ni ningún % ya que no se recogió en la herencial inicial.
    En la escritura de repartición de herencia de mi madre solo indica que se adicciona el bien de carácter consorcial de mi madre de la casa en ruina , la describe y valora la mitad en 400 €
    Y si finalmente si hubiera tenido usufructo de ella, tendríamos que hacer ahora otra declaración del impuesto sucesiones a hacienda de extinción del supuesto usufructo?
    Muchas gracias por todo.

    • Buenas noches Jose:

      No tengo muy clara la historia, pero si en la herencia de su padre se omitió pero luego se adicionó creo que todo está correcto y que lo único que le pide Hacienda es que vuelvan a presentar el Impuesto de Sucesiones de su padre con referencia a ese inmueble omitido y nada más. Como la herencia está prescrita es un impreso a cero y punto.

      Lo de “la otra mitad” no me cuadra. Si el bien era ganancial y se adicionó se debía adicionar entero.

      El plazo de seis meses no se aplica porque está prescrita. Aunque esté prescrita se presenta porque la administración tributaria tiene que cumplir su función y necesita que ustedes les aporten los datos.

      Siento no poder ayudarle más, saludos y suerte, Justito El Notario.

  32. Buenos días,
    Mi madre murió en diciembre de 2016. En junio de 2017 firmamos la escritura de adjudicación de herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. La notaria en ningún momento nos dijo que teníamos que hacer la declaración de la renta de mi madre y ahora Hacienda nos la ha reclamado con intereses y estamos pendientes de una sanción.
    No debería la notaría habernos informado de que teníamos que hacer la declaración de la renta, principalmente si tenemos en cuenta que la renta es deducible del impuesto de sucesiones? La notaría liquidó el impuesto pero sin deducir la renta. Podemos reclamar a la notaría por los intereses que hemos tenido que pagar, la sanción y la parte que no fue deducida del impuesto de sucesiones?
    Gracias.

    • Buenas tardes:

      No es nuestra competencia avisar de la obligación de efectuar la declaración de la renta. Eso es cosa de ustedes.

      En mi opinión, no creo que puedan reclamar nada si no dijeron ni aportaron nada y, sobre todo, si la renta aún no se había declarado.
      Les han liquidado lo que aportaron. Tendrán que hacer una complementaria y solicitar devolución o pagar, según proceda.

      Particularmente, yo no pregunto por la renta, ni tengo jamás problema alguno.

      Si quiere saber más sobre el asunto:

      https://www.justitonotario.es/irpf-difunto-deuda-herencia/

      Salud y cerveza, si se tercia, en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

      • Muchas gracias por su respuesta. Entiendo que no sea su obligación avisar ni que no podamos reclamar nada.
        No obstante, si es un impuesto deducible, y además teniendo en cuenta que, en este caso estábamos ya en campaña de renta, avisar sería ofrecer un buen servicio.
        Muchas gracias por su tiempo.
        Cervecita y tapa!

        • Muchas gracias por la invitación.
          Lo que ocurre es que hay muchísimos detalles a tener en cuenta y en cuanto al IRPF muchas variables según el momento del fallecimiento.
          En mi caso, ya le dije que yo no la incluyo si no me avisan y si surge algo se arregla a posteriori (y siempre al margen de la notaría), pero sin duda lo mejor es preguntar al personal.
          Saludos y suerte y gracias, Justito El NOtario.

        • Buenos días Alex:
          No estoy seguro (a pesar de que le di las gracias) de haber recibido su invitación.
          Es que pudo solaparse con otra del mismo día. Podría decirme que día y hora fue?
          Ya sabe, “el que no llora, no mama”.

          Saludos y gracias, Justito El Notario

          • Cierto, el que no llora, no mama. La tapa ya viene. Por mi parte, me voy a desahogar con la notaria porqué lo de preguntar al personal, también puede ser al revés, o sea, el personal de la notaría puede preguntar a los clientes. Saludos y buen provecho!

          • Buenos días Alex:
            Recibido. Muchas gracias.
            Sí, así es, pero yo que pregunto “lo que no está escrito” y pago muy caro hacerlo porque ser tan preguntón y dar tantas explicaciones me hace perder muchos clientes, le puedo decir que en eso no me meto. ¿Que debería hacerlo? Pues sí, seguramente,pero entre mis compañeros más próximos, los de los grupos de Whatsapp, aquellos con los que hablas todos los días, puedo decir que no es acostumbrado hacerlo.
            No obstante, me quedo con una nota cerebral para intentar mejorar en este aspecto.
            Saludos y suerte, Justito El Notario.

  33. Hola buenas tardes y muchas gracias por adelantado, mi cuestión es la siguiente: Mi madre murió hace 15 años y estaba de titular en la escritura de la casa dónde reside mi padre actualmente(Sin separación de bienes), somos tres hermanos y ninguno hemos realizado ningún tipo de trámite al respecto, por lo que he leído en alguno de estos comentarios parece ser que no es lo más correcto. Mi padre no ha hecho testamento y tampoco piensa hacerlo .
    Que tipo de repercusión puede tener la situación ,y cual es su consejo de actuación.
    Insisto, muchísimas gracias

    • Buenas tardes:

      Entiendo que la casa o era privativa de su madre o ganancial de su padre y su madre (más bien esto último).

      Los impuestos están prescritos. No hay que preocuparse por ello.
      Ahora tienen dos opciones:
      .- No hacer nada y esperar a que falta su padre.
      .- Hacer una escritura en la que se reparta la herencia de su madre.

      Su padre comete un error no haciendo testamento. Cuesta 40 Euros y la declaración de herederos 250 Euros. Claro los 40 Euros los paga él. Los 250 ustedes, pues él ya estará en el otro barrio.
      Que no sea “cabezón” y lo haga que está cometiendo un error no facilitándoles a ustedes las cosas.

      ¿Y qué hago? Pues depende …
      Lea aquí:
      https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/

      Salud y cerveza, si se tercia, en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

      • El verdadero problema es que mi padre sufre de alcoholismo, consecuentemente no es fácil todo esto.
        Respecto al comentario de Alex ,en el caso de mi madre ya fallecida no hicimos nada.
        Quiere decirse que si falta mi padre debemos hacer la declaración de la renta de el en este caso?.
        Una vez más felicitarle por su blog y por su trabajo, pero sobre todo por su bondad
        Porque no es fácil encontrar personas así, capaz de ayudar a personas con pocos recursos como es mi caso.
        Gracias

        • Hola Antonio:
          Gracias por sus palabras. Le aseguro que animan. Me preguntan muchos y muchos de ellos no dan ni los buenos días, ni las gracias.
          Bueno … al grano.
          Estando su padre así, lo veo complicado, pero no se preocupe los herederos serán usted y sus hermanos. Más caro y más pesado pero el mismo resultado que si hiciera testamento.
          Cuando falte su padre, tendrán que presentar la renta por la parte del último que viva (o el año completo si falleciera el 31/12).
          Pero no se preocupe por eso, pues da problemas en uno de cada mil casos.
          Saludos y ánimos, Justito El Notario.

  34. Muy buenas, ante todo gracias por aclarar todo estos temas que muchos de ellos se deberían estudiarse casi en el colegio para que todos sepamos que debemos hacer.

    Mi abuela falleció y no tenía testamento ,ni la casa donde vivía tenia escrituras,… (era la casa de sus padres que en 1982 la derribaron para hacer dos viviendas con entrada independientes, pues tiene dos hijos, pero catastralmente solo aparece una referencia, (una vivienda) aunque llegan dos recibos de luz, agua, basura etc).

    Se ha realizado las declaración de herederos, pero ahora mi duda es, si es necesario escriturar la herencia qu e ya se debería indicar que figurar dos viviendas ….o se podría escriturar directamente la vivienda, una cada heredero.

    • Buenas tardes:
      Desde luego serían necesarios mayores conocimientos jurídicos por parte de la población en general.
      No le puede responder sin ver documentación (y eso por aquí no es posible), pero suponiendo que efectivamente haya dos viviendas adjudicables por separado y por entero a cada heredero, lo que a usted le parecen dos pasos es solamente uno:
      Heredar comprende que lo heredado pase del muerto al vivo, así que tras la declaración de heredero usted “escritura la herencia” lo que immplica que una quedará para cada heredero.
      Listo: Puede que la teoría de la cadena de eslabones, le ayude.

      https://www.justitonotario.es/cadena-eslabones-tracto-sucesivo/

      Salud y cerveza en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

      • Muchísimas gracias por tan rápida respuesta, ….. no me hable de comprar con apretón de manos que también tengo algunas parcelas así o con un escrito firmado por ambas partes en papel de cuaderno, q las tendremos q dejar en el olvido.

        Entiendo entonces q este trámite quedaría así terminado, con la escritura de herencia, donde se reflejarían las dos viviendas, tengo recibos como le comentaba de pago de servicios para vivienda N18 y N19 aunque el IBI como le comentaba solo indica N18.
        En su día realicé los planos de estos pisos que son idénticos e incluso en la fotografía q tiene catastro aparecen las dos puertas de entrada. Espero q con eso sea suficiente.
        Mil gracias

        • Hola de nuevo:
          Sí, es bastante, pero ojo … hacer la primera escritura de una vivienda no es “cualquier cosa” … caben muchas posibilidades para que aparezca por vez primera en una escritura.
          Saludos y de nada y ya sabe o una cañita o una recomendación para que visiten mi blog a sus conocidos y demás.
          Justito El Notario.

          • A que se refiere que no es cualquier cosa? , como le digo, Eda vivienda no ha tenido escrituras nunca, ni está”nueva” ni la casa original que tendría 200 años.
            Para hacer usted la escritura, a parte de que le enviara por mail la documentación, habría manera de que no tuvieran q desplazarse los herederos?
            La caña, cuando visite Salamanca sin problema, he leído q tiene conocidos aquí.
            y recomendación desde luego ya tiene una seguidora más.
            Si algo le hace grande es sobre todo su cercanía con el resto de mortales.

          • Pues a eso me refiero .. a que hoy en día no va una a la notaría y dice que tiene una casa de planta baja y alta con tantos metros y que linda con fulano y mengano … al menos si quiere que eso inscriba, hay que examinar el caso y ver catastro, puede que recurrir a un técnico .. en fin lo que toca para esos casos.
            Sí, podría enviarmelo por mail y podría ratificarse en Salamanca o hacerse en poder.
            En Salamanca está mi gran amigo y compañero Carlos Higuera que es uno de los mejores notarios que conozco.
            Mi abuelo paterno era de Aldea del Obispo. Prieto, que es mi apellido, es un apellido muy de por allí.

            Bueno, la caña virtual o ayuda a mis amigos de Sivakasi, también es de agradecer:
            https://www.justitonotario.es/pagos

            Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.

    • ????‍♀️ Ahí va la caña con un pinchito que a mí es lo q mas me gusta.
      Por cierto no se si conoce #Justiciapoetica. Una gran labor también.

      • Buenos días Teresa:
        He estado desaparecido en el fin de semana.
        ¡Ya lo he visto¡ Muchas gracias.
        No, no conozco esa web o blog. La curiosearé.
        Cualquier cosa, aquí estoy. Saludos y gracias, Justito El Notario.

  35. Buenos días,

    Quería hacerle una consulta mi hermano y yo heredamos, sin testamento, entre otros bienes un inmueble. Dicho inmueble no está registrado y ahora queremos venderlo.

    ¿Podemos repartir el inmueble a partes iguales y escriturarlo a nombre de los dos para su posterior transmisión o sólo se puede escriturar a nombre de uno de los herederos?.

    Gracias por adelantado. Un saludo

  36. Hola buenos días, me llamo José Luis, vivo en Gipuzkoa y ésta es mi situación y mi pregunta:
    Somos tres hermanos que vamos a recibir en herencia dos pisos, que están alquilados. La idea es adjudicarnos todo a partes iguales y seguir sacando rendimiento con los alquileres.
    Los tres estamos deacuerdo, pero uno de mis hermanos, querría tener una garantía de que cuando quiera vender, todos accedamos sin problemas.
    Lo que plantea es firmar un documento ante Notario por el cual acordasemos que estamos obligados a vender en cuanto uno de los tres así lo desee.
    La pregunta es:
    ¿Este acuerdo sería válido realmente, aunque al final alguno no quisiera vender?
    ¿Existe alguna otra fórmula?
    Muchas gracias.

    • Buenas tardes José Luis:
      Pues no le veo mucho futuro a ese acuerdo, la verdad.
      Desde luego yo como Notario le pondría muchas pegas. En documento privado pues hagan ustedes lo que les parezca, pero no creo que vaya muy lejos un documento donde se diga que A, B y C son dueños de dos pisos que están actualmente alquilados a D y E y que si cualquiera de los hermanos propietarios desea en cualquier momento terminar con el arriendo y proceder a la venta, los demás están obligados a respetar su deseo.
      Esa garantía no existe, es un acuerdo puramente personal que si se respeta bien y si no se respeta pues … acabará con el documento en el juzgado.
      Como suele decirse en estos tiempos “no lo veo”.

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  37. Buenas tardes.

    Mi suegro falleció en Enero de 2019, se realizó el reparto de forma privada y se autoliquidaron los impuestos con la Junta de Andalucia son sus respectivos modelos 650 y 660, en los que se adjudican lo bienes a cada heredero, (en este caso la conyuge y sus cinco hijos), pero no se han realizado escrituras por falta de liquidez.

    Mi duda es la siguiente, en la declaración de la Renta de 2019 que está a punto de comenzar el plazo de presentación, ¿Se deben declarar estos bienes adquiridos a pesar de no haberse escriturado, catastrado, etc con los nuevos propietarios? o ¿Se debe esperar para declararlos en el momento de la escrituración?. Me inclino por lo primero, pero agradecería me lo aclarase.

    Muchas gracias por su blog, el cual ayuda a mucho neófito en la materia.

    Un saludo.

    • Buenas tardes Daniel:
      Creo que esto le ayudará.
      https://www.justitonotario.es/faq/cuando-meter-irpf-bienes-heredados/
      Saludos y gracias, Justito El Notario

      • Muchas Gracias!

      • Buenas tardes. Mi madre falleció en diciembre de 2019. Ella había hecho dos testamentos, uno con. Mi padre y otro en el 2014 después de fallecer él. E. N los dos nos dejaban a sus dos hijas herederas de manera equitativa. Sin embargo, al morir mi hermana me comunica que existe otro testamento, donde ella es prácticamente heredera universal y yo recibo sólo la legítima. Yo he pedido las últimas voluntades en marzo de 2020 y el testamento que ella me ha dado a conocer, no está registrado en las últimas voluntades a pesar de haberlo hecho ante notario. Se puede conderar nulo ese testamento?? Muchas gracias y espero su respuesta.

        • Buenas tardes Rosana:

          Antes de hablar de nulidad, hay que aclarar si ese testamento existe o no existe.

          https://www.justitonotario.es/articulo-78-reglamento-hipotecario-testamentos-no-consignados-certificado-ultimas-voluntades/

          Puede haber habido un error (a veces ocurre). Que se lo enseñe. Si no quiere hacerlo, pues que espere a heredar pues sin usted no podrá hacer nada.

          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • Muchas gracias por la información. Creía que al no aparecer en el registro podía no valer. Además, en cuanto a los bienes materiales ( ella desde el 2012) ha estado retirando dinero de las cuentas. Todos los meses dos o tres veces hasta que la cuantía ha ascendido a 150.000 €, se puede hacer algo?? O una vez que mi madre ha fallecido no. Mi madre nos tenía de disponentes en sus cuentas dado que ella era dependiente, pero a mí nunca se me ocurrió sacar el dinero de mi madre.
            Un saludo

          • Buenos días Rosana:

            Lo que hay que hacer es aclarar si ese testamento existe o no y si existe desde la notaría harán lo oportuno para que aparezca.

            En cuanto a que su hermana se haya ido llevando el dinero de su madre, no puedo ayudarla pues no es un asunto de tipo notarial. Lo tiene usted complicado, aunque puede ponerle “cara” la firma de la herencia. Si quiere que se firme, pídale que le rinda cuentas de lo que “se ha llevado” y si no se aclare, no le firme….

            Saludos y cerveza en https://www.justitonotario.es/pagos
            Justito El Notario.

  38. Vd. lo ha querido, por su interés, que he entendido entrever entre líneas, le explico el caso. Todo y que le aviso que la brevedad no es una de mis virtudes:
    Matrimonio casado en bienes gananciales con cuatro hijos con testamento conocido coloquialmente “del uno para el otro”. Fallece primero el marido –mi padre- y ante notario se hace la repartición: nuda propiedad de 1/8 para cada uno de los hijos de dos inmuebles existentes, usufructo de ambos para la viuda, y la mitad indivisa también para la viuda. Hasta aquí todo “correcto” si no fuera porque en aquella partición no se trajo a colación que el mayor de los hermanos ya había recibido en vida de mi padre un inmueble de idénticas características y valor de uno de los que se estaba repartiendo, y que se había escriturado directamente a su nombre, con lo cual no formó parte de la masa hereditaria.
    El resto de hermanos no dijimos nada, respetando que si mi madre no tenía nada que decir, nosotros menos. Todo y que considerábamos que se dejaba plasmado algo de forma irregular.
    Pasados unos años se vendió uno de los inmuebles, desconozco el destino -o al menos a medias- del dinero de dicha venta, pero por los datos recopilados ahora deduzco que una cantidad fue para el “mayor” bajo la condición que renunciara -ya que así lo hizo- a su parte en el inmueble que quedaba, y que constituía la residencia de mi madre.
    Comentar que yo resido a 600 Km de distancia, ya que me casé en una autonomía diferente de la que nací, y de la que residían mis padres y mis hermanos. Todo y que tenía contacto regular con ellos de manera telefónica, así como las vacaciones y navidades que podíamos pasarlas juntos, o por el contrario era mi madre la que venía a mi casa, ya que hasta 2018 gozaba de buena salud.
    Es durante el anterior mencionado año que mi madre requiere en algún momento más atención y cuidados, pero que yo no puedo dispensárselos porque me encontraba cuidando a mi marido con una enfermedad terminal, además de mis obligaciones como trabajadora en activo. Mis tres hermanos están jubilados, y cercanos al domicilio de mi madre.
    Mi madre tenía hecho un testamento –que yo desconocía, ahora lo sé por el certificado de últimas voluntades- de fecha 2008. Curiosamente ahora ha aparecido otro de fecha posterior, junio 2019, tres meses antes de fallecer –todo y que nada hacía presagiar, según se me informaba, un desenlace tan inminente-, y que pude despedirla, ya que coincidió con mi presencia aquel mismo día allí, ya que mi marido había fallecido 15 días antes. En menos de un mes pasé a ser viuda y huérfana.
    En medio de tanta “alegría”, recibo copia del testamento de mi madre a través de la compañía de seguros de decesos que estaba contratada para tal eventualidad, que daba cobertura a toda la tramitación burocrática consecuente. Se trataba de un testamento con una serie de porcentajes desiguales entre sí, solo dos eran coincidentes, y de mayor cuantía, pero la suma de todos ellos solo alcanzaba el 66,68%, por lo que quedaba un 33,2 intestamentado. Yo accedí a que dicha parte intestamentada se repartiera en la misma proporción, todo y que me perjudicaba a mí, pero no quería favorecer al “mayor”, y así se hizo. Para mi sorpresa la Notaria elegida para la aceptación no fue la misma donde se había registrado dicho testamento, y que de bien seguro la Sra. titular de la misma nos hubiera sacado de dudas. Incluso todavía lo tendría “fresco” en la memoria, por lo que no hubiera habido mayor problema en su interpretación. Desconozco los motivos de la opción de una Notaria diferente, o seguramente porque es con la que trabaja la aseguradora.
    Hasta aquí todo “correcto”, porque en definitiva era lo que yo había aceptado. Pero mi sorpresa, y desconcierto se ha producido hace un par de días cuando he recibido una nota simple que había solicitado al registro de la propiedad donde se ubica el inmueble con motivo de la venta que estamos efectuando del mismo. En dicha nota simple consta una anotación registral (número de protocolo consecutivo al del testamento) de una donación que efectuó mi madre a favor de mi hermano mayor en el mismo día del testamento.
    O sea que se ha hecho una repartición fraudulenta, ya que se ha repartido al 100% una cosa que le faltaba una porción, y que el donatario, nuevamente, se le “olvidó” colacionar. Para mayor cumulo de despropósitos, todas las nudas propiedades se han consolidado por sucesión testamentaria, cuando no era el caso. Ya que solo tres lo eran por dicho título – de la parte de mi padre que nos correspondía- y por el contrario la del “mayor”, era por donación, y de la parte de mi madre. Se ha obviado la presentación del modelo 651, de obligado cumplimiento, y que “sale” a pagar, y consecuentemente, el 650 y el 653 se han presentado de forma errónea, ya que en este último modelo se ha repartido la parte de mi padre en cuatro partes iguales.
    En definitiva, que me han “levantado la camisa” por todos los lados.
    Gracias por sus amables respuestas. No siempre una tiene el honor de la cercanía e interés de un profesional de su talla, que ha estado reconocido con la Cruz de San Raimundo de Peñafort por su trabajo y buen hacer.
    Un cordial saludo!

    • Buenos días Maribel:

      “Fallece primero el marido –mi padre- y ante notario se hace la repartición: nuda propiedad de 1/8 para cada uno de los hijos de dos inmuebles existentes, usufructo de ambos para la viuda, y la mitad indivisa también para la viuda”

      “En aquella partición no se trajo a colación que el mayor de los hermanos ya había recibido en vida de mi padre un inmueble de idénticas características y valor de uno de los que se estaba repartiendo, y que se había escriturado directamente a su nombre, con lo cual no formó parte de la masa hereditaria”.

      En todo caso lo que se podría haber traído a colación fue el dinero que fue donado a su hermano para esa adquisición puesto que si se escrituró a su nombre, suyo era a todos los efectos. Lo que se hizo fue una donación encubierta y no veo aquí ninguna culpa, negligencia o responsabilidad por parte del Notario. Como siempre digo, somos Notarios, no adivinos. Si existía aquello lo tendría que haber dicho para saber si había alguna solución. Y no suele tenerla. Mire:

      https://www.justitonotario.es/compra-ganancial-dinero-privativo-herencia/

      “Todo y que considerábamos que se dejaba plasmado algo de forma irregular”.

      Relativamente irregular y sabido por parte de ustedes. Lo que fue irregular fue la compra previa por su hermano utilizando dinero de sus padres.

      “Pasados unos años se vendió uno de los inmuebles, desconozco el destino -o al menos a medias- del dinero de dicha venta, pero por los datos recopilados ahora deduzco que una cantidad fue para el “mayor” bajo la condición que renunciara -ya que así lo hizo- a su parte en el inmueble que quedaba, y que constituía la residencia de mi madre”.

      Tampoco veo aquí nada imputable al Notario. Vendieron todos (usted incluida) y se ve que usted no se llevó nada de aquella venta.

      “Mi madre tenía hecho un testamento –que yo desconocía, ahora lo sé por el certificado de últimas voluntades- de fecha 2008. Curiosamente ahora ha aparecido otro de fecha posterior, junio 2019, tres meses antes de fallecer”.

      No veo tampoco ningún problema. ¿Sospechan que su madre no tenía capacidad para hacerlo? Pues hay que impugnar. En caso contrario habrá que conformarse con lo que hizo.

      “En medio de tanta “alegría”, recibo copia del testamento de mi madre a través de la compañía de seguros de decesos que estaba contratada para tal eventualidad, que daba cobertura a toda la tramitación burocrática consecuente”.

      Otro error. Muchas de esas oficinas dedicadas a testamentarías son un desastre (ya lo ha comprobado usted, ¿no?) y encima duplican el coste de la notaría. Mire aquí mí opinión:

      https://www.justitonotario.es/tramitar-herencia-aseguradora-banco-o-notario/

      Las herencias se han de tramitar en una notaría no en un Banco o con una compañía de decesos.

      “Se trataba de un testamento con una serie de porcentajes desiguales entre sí, solo dos eran coincidentes, y de mayor cuantía, pero la suma de todos ellos solo alcanzaba el 66,68%, por lo que quedaba un 33,2 intestamentado. Yo accedí a que dicha parte intestamentada se repartiera en la misma proporción, todo y que me perjudicaba a mí, pero no quería favorecer al “mayor”, y así se hizo”

      Tendría que verlo para opinar, pero eso de “intestamentado” no creo que sea correcto. Intestamentado supondría que el testamento no dispondría de todos los bienes del testador en cuyo caso habría que haber abierto la sucesión intestada, cosa que no se hizo.

      “Para mi sorpresa la Notaria elegida para la aceptación no fue la misma donde se había registrado dicho testamento, y que de bien seguro la Sra. titular de la misma nos hubiera sacado de dudas. Incluso todavía lo tendría “fresco” en la memoria, por lo que no hubiera habido mayor problema en su interpretación. Desconozco los motivos de la opción de una Notaria diferente, o seguramente porque es con la que trabaja la aseguradora”.

      Tampoco veo nada extraño aquí. Es muy usual que hagamos herencias con testamentos de otros compañeros y que otros hagan las de los testamentos que nosotros hicimos. Tal vez eligió la aseguradora.

      “Hasta aquí todo “correcto”, porque en definitiva era lo que yo había aceptado”.

      Exacto.

      “Pero mi sorpresa, y desconcierto se ha producido hace un par de días cuando he recibido una nota simple que había solicitado al registro de la propiedad donde se ubica el inmueble con motivo de la venta que estamos efectuando del mismo. En dicha nota simple consta una anotación registral (número de protocolo consecutivo al del testamento) de una donación que efectuó mi madre a favor de mi hermano mayor en el mismo día del testamento”.

      Claro, si se hubiera pedido nota esto se hubiera descubierto antes, pero ¿no es más lógico pensar que el culpable es el hermano donatario que no informa a los demás de aquello ya era suyo y no había que incluirlo en la herencia? Que sí, que vale, que si se hubiera pedido nota se hubiera detectado, pero, francamente, veo muchísima más responsabilidad en su hermano que en el pobre compañero que sufre el mismo engaño que todos ustedes.

      “O sea que se ha hecho una repartición fraudulenta, ya que se ha repartido al 100% una cosa que le faltaba una porción, y que el donatario, nuevamente, se le “olvidó” colacionar”.

      Por Dios, fraudulenta, ¡no¡ Errónea en todo caso, aunque si prefiere hablar de fraude el que lo ha cometido es su hermano. Habría que ver si la donación era o no era colacionable. ¿Ha visto usted la escritura para saber si había que colacionarla? La colación es una institución muy compleja.

      “Para mayor cumulo de despropósitos, todas las nudas propiedades se han consolidado por sucesión testamentaria, cuando no era el caso. Ya que solo tres lo eran por dicho título – de la parte de mi padre que nos correspondía- y por el contrario la del “mayor”, era por donación, y de la parte de mi madre. Se ha obviado la presentación del modelo 651, de obligado cumplimiento, y que “sale” a pagar, y consecuentemente, el 650 y el 653 se han presentado de forma errónea, ya que en este último modelo se ha repartido la parte de mi padre en cuatro partes iguales”.

      De despropósitos de usted y su familia, no de los Notarios (salvo lo de la nota y con matices) porque esto último tampoco es cosa del Notario (imagino que la “cagada” es de la compañía de decesos). Esto demuestra lo que le digo de que no hay que recurrir a ellos. La consolidación también es muy compleja. Este es uno de los posts más visitados de mi blog:

      https://www.justitonotario.es/consolidar-usufructo-nuda-propiedad/

      “En definitiva, que me han “levantado la camisa” por todos los lados”.

      En fin Maribel, pretende (se lo digo con respeto y “cariño·) imputar una larga sucesión de decisiones familiares desafortunadas, erróneas, desinformadas en el ámbito jurídico al pobre compañero que tomo la mala decisión (o tiene la mala costumbre) de no pedir una nota simple, pero por lo demás me temo que la culpa de todo lo sucedido lo tiene ustedes casi exclusivamente (bueno, ese hermano mayor, casi exclusivamente).

      Lo justo es lo justo y así veo yo su situación.

      Gracias por sus palabras. Hago lo que hago con agrado aunque me ocupa gran cantidad de tiempo sin prácticamente ningún rédito económico aunque sí de otro tipo como ha sido el caso de la Cruz y otros reconocimientos que he tenido.

      No obstante tengo un cauce para “mis fines sociales” aquí:

      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  39. Buenos días,
    A ver si me puede ayudar en mi consulta:
    ¿En unas escrituras de adjudicación de herencia, existiendo un inmueble en el reparto, el notario está obligado a incluir la nota simple del registro?
    Según el art. 175 del reglamento notarial, yo entiendo que sí existe esa obligatoriedad, y más cuando no se hace renuncia explícita a dicho documento.

    Mi duda surge en la no distinción de los “actos de liberalidad”, que entiendo que hace referencia a donaciones, testamentos, etc., muy diferentes de una partición y adjudicación de herencia.

    Espero que me haya explicado bien.
    Gracias por anticipado!
    Un blog excelente, que ayuda mucho a los profanos en estos temas.

    • Buenas noches Maribel:
      ¿Estamos hablando de pedir o de incorporar? ¿No se pidió o se pidió y no se incorporó?
      ¿Y que ha pasado? ¿Cuál es el problema?

      Centrándome en su concreta pregunta, le diré que en mi opinión la herencia no está incluida en la categoría de actos de liberalidad y por tanto exige la petición de nota y su incorporación, salvo en caso de renuncia. También es cierto que es un caso habitual de renuncia para evitar mayores costes sobre todo si hay muchas fincas y se conoce su situación.

      Saludos y birra en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

      • Muchísimas gracias por su pronta, y aclaradora respuesta.
        Valoro mucho su respuesta, ya que le sigo en todas sus entradas al blog.
        Le confirmo, que “me ha arrojado luz”, y me ha disipado mis dudas.
        Respecto a sus preguntas del primer párrafo, paso a darle cumplida respuesta:
        – No se pidieron –seguramente por desconocimiento-, y en ese mismo desconocimiento, debió de entender el notario que no se debían de incorporar- .
        – El problema radica en que las personas “de a pie” no estamos familiarizadas con estos temas, y no hemos tenido como premisa redundar en como tienen redactado nuestros padres su testamento, o si lo tienen, y de repente te encuentras , porque pones a la venta un bien que “te ha venido” –cuatro hermanos- por dicha sucesión, y de la partición hecha ante notario –presuponiendo que tenía todos los datos- a como consta registralmente existe una diferencia abismal.
        – Lo de encarecer la minuta por la nota simple no me parece razón de peso para obviar el documentarse.
        El acceso a los datos –que entendía que debían de obrar en posesión del notario, antes de hacer una partición “de lo que hay”- me han llenado de estupor y sorpresa, y han venido a partir de la nota simple que yo he pedido al registro con motivo de la venta que se quiere efectuar, y de la cual los futuros compradores nos habían comentado las cargas existentes, así como las diferentes titularidades, y procedencia de los títulos.
        El coste de la nota simple me ha parecido ridículo como para que cualquier profesional –que se jacte de ello, o quiera hacer bien su trabajo- de este ramo, no la incluya.

        Reitero, muchas gracias!

        • Buenas tardes:
          No creo que sea por “desconocimiento” salvo que haya ido usted a alguien recién salido del cascarón y sin empleados. Eso es el ABC del Notario.

          Claro, por eso hay que elegir buenos profesionales. Es mi gran lucha. No somos todos iguales.

          A usted no le importará que se le encarezca la minuta. A otros sí y si hay 40 rústicas en una herencia, imagine.

          La nota simple no es más que el reflejo de la escritura. Es precisamente al revés. Copia de la escritura y luego contrastar con registro “por si acaso”.

          No sé si me lee usted mucho o poco, pero tengo para aburrir sobre malos profesionales.

          De todas formas.. no sé que problema le ha ocasionado todo esto. También defiendo que todas las escrituras no son iguales y sabe lo que me pasa: que cada vez viene menos gente a mi notaría. Curioso, ¿verdad?

          Saludos y suerte la próxima vez, Justito El Notario.

          • Igual es porque estamos viviendo unos tiempos en los que la honradez y la profesionalidad se penaliza.

            Y por el contrario disponer de un notario “moldeable” que te pueda hacer el traje a medida, tiene premio. Y la notaria con Overbooking.

            Es bien triste que algunos/as no tengan como premisa en su ejercicio dicho ABC.

            Saludos!!!

          • Buenos días Maribel:
            Exactamente, pero no solo en nuestro colectivo sino en toda la sociedad desde el último al primero.
            Reclamamos a los que nos administran y gobiernan y muchos no se paran a mirar como actúan ellos mismos antes de exigir a los demás.

            En todo caso, e insisto otra vez, no sé que problema se le ha causado ni creo que haya un solo Notario por inexperto que sea que no sepa el funcionamiento de las notas de información continuada toda vez que usted no me está diciendo que fuera un novato.

            Aquí tiene más acerca de mi filosofía:

            https://www.justitonotario.es/notaria-muy-buena-para-comprar-pero-muy-mala-para-vender/

            Saludos y gracias, Justito El Notario.

  40. Buenos dias, mi suegro falleció y dejó en testamento dos viviendas con deudas (con la mitad de la hipoteca pagada cada una) El testamento está repartido en partes iguales para sus tres hijos, que ya han hecho aceptacion y adjudicacion de herencia. Tienen intencion los tres de vender ambas viviendas en cuanto se pueda.
    Mi pregunta es: Mientras pagan el impuesto de sucesiones y plusvalia y se inscriben en el registro de la propiedad, hasta que se puedan vender, deben ellos seguir pagando la mensualidad de las dos hipotecas? o se deja sin pagar hasta que se vendan? o sino se pagan es posible que el banco luego les cobren comisiones por impago o se llegue al embargo? Como se hace normalmente en estos casos…
    muchas gracias, he encontrado esta pagina de casualidad y me encanta! muchas gracias por tenernos a todos informados y ayudarnos con las dudas.

    • Buenas tardes Yolanda:
      ¿Y quién quiere usted que pague entre tanto?
      Lógicamente si no pagan pondrán en marcha los mecanismos del Banco en estos casos y complicarán la posterior venta.
      Lo que se hace es seguir pagando y cancelar la hipoteca con lo que se cobra al vender y a otra cosa mariposa.
      Gracias por sus palabras.
      Saludos y cerveza, si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

  41. Buenos días

    Soy heredera e hija única, por testamento, de mi padre fallecido. El caso es que mi padre volvió a casarse dos meses antes de fallecer. Yo conocí a la viuda en el funeral, ya que mi padre vive en otra localidad.
    El caso es que, el abogado de la viuda no responde a las llamadas del mío y si lo hace es la las semanas y con evasivas.

    No acepta la valoración que la Junta ha hecho de los bienes en el documento 660. Y tiene toda la herencia colapsada, ya que, no puedo ir al registro de la propiedad a cambiar la titularidad, los bancos no desbloquean las cuentas hasta que ella no entregue el 650 y el coche (que tráfico sí que me ha hecho el cambio de titularidad y ya figuro yo como propietaria) lo usa la viuda y se niega a entregarlo.

    Cuando mi padre entró en coma, ella llamó a inquilinos de garajes que tenía mi padre alquilado y les cambió el número de cuenta a una particular suya, todo eso lo ha estado cobrando muchos meses sin que yo tuviera noticias de nada. También sacó dinero para el funeral de mi padre negándose a usar el seguro que él tenía contratado.

    No sé que hacer. Bueno, sé que denunciar ante la justicia (como dice el abogado), pero los procesos son lentos, mientras no he heredado nada, ya que en la notaría me dicen que mientras ella no acepte su cuota viudal, es usufructuaria de toda la herencia. Cosa que no entiendo, ya que ella es usufructuaria de un tercio pero no de toda y al existir un único heredero, yo, pues creo que no hay partición de herencia.

    Por favor, aconsejadme cuál sería el paso más urgente para dar.

    • Buenas tardes Silvia:
      Pues el paso más urgente es … PONERSE DE ACUERDO CON SU MADRASTRA.
      Eso sí, yo tampoco aceptaría la valoración de la Junta, ¿por qué tiene que valorar la Administración? Yo quiero decidir por mi mismo y poner más si me parece oportuno (o menos si me la quiero jugar).
      Tendrá que ir usted a juicio si no consigue un acuerdo o recurrir a la vía de la llamada “interpellatio in iure”.
      https://notariabierta.es/interpellatio-in-iure-1005-cc/
      En cuanto a que no es necesaria partición con un único heredero, le diré que no es correcto. Lo que no hace falta es escritura. Además usted es heredera única, pero no es la única interesada en la herencia, así que no tiene posibilidad de hacer instancia. Miré aquí:
      https://www.justitonotario.es/instancia-heredero-unico-articulo-14-ley-hipotecaria/

      Por último, no me queda claro si es usufructuaria de toda la herencia o solo de un tercio. Si es de todo, me temo que tiene usted que aguantarse. Si es de una parte como dice usted, están ustedes en la misma posición.

      Espero haberla ayudado. Busque un buen abogado y prepárese a litigar. Yo sin cerveza no llego hasta más lejos.
      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  42. Buenas,

    En primer lugar darle las gracias por su blog y la ayuda que nos da a las personas que tenemos menos conocimientos en la materia.

    Mi padre falleció a finales del año pasado y en su testamento legó el usufuctro vitalicio universal de todos sus bienes a mi madre e instituyó herederos, a partes iguales, a mí y a mi hermana. En el catastro salía la vivienda y la plaza de garaje al 50% de la propiedad para cada uno de mis padres, pero desconozco si en el registro de la propiedad está así, ya que en la escritura de compra-venta sale que el que compró los bienes inmuebles fue mi padre.

    La aceptación y partición hereditaria la hicimos ante notario en escritura pública, y en ella se procedió a la liquidación de gananciales. Además, ya hemos liquidado el impuesto de sucesiones y presentado la solicitud para la declaración de la plusvalía. En principio no pensamos vender la vivienda ni la plaza de garaje, ya que en el piso vivimos actualmente mi madre y yo. Tampoco existen problemas familiares entre nosotros.

    1) En la escritura publica el notario puso que solicitábamos del Señor Registrador de la Propiedad competente que practique todas las operaciones registrales pertinentes a favor de cada uno de los causahabientes. No obstante, como cuando fallezca nuestra madre, ojalá que dentro de muchos años, tendremos que volver a hacer la inscripción en el registro de la propiedad, ¿deberíamos registrar ahora los cambios en el registro de la propiedad o es mejor esperar al fallecimiento de nuestra madre y hacerlo todo de una vez? Teniendo en cuenta que no pensamos vender y que no hay problemas familiares, ¿que ventajas o inconvenientes puede tener hacerlo de una u otra manera?

    2) ¿Cambiaría algo en la respuesta anterior si el piso y la plaza de garaje estuvieran inscritas en el registro de la propiedad al 100% a nombre de nuestro difunto padre? ¿En este caso sí que deberíamos hacer la inscripción?

    3) Si finalmente no hacemos la inscripción ahora en el registro de la propiedad, ¿tendríamos que pagar más cuando la hiciéramos al fallecer nuestra madre y/o afectaría a la aceptación y partición hereditaria que hicieramos en ese momento?

    Muchas gracias por sus respuestas,

    Saludos.

    • Buenos días Jonas:
      Gracias por sus palabras.
      Primera pregunta: Eso es una frase de estilo que siempre se pone. Si se pusiera no pasaría nada. Si no llevan la escritura al registro, el registrador no podrá hacer nada. ¿Inscribir o no inscribir? Salvo que tenga usted un problema “económico” y no le interesa inscribir o no le venga bien el gasto ahora, sin duda que le aconsejo inscribir y se lo relaciono con la tercera pregunta que deja así contestada: aunque no inscribir ahora esta escritura, tendrán que hacerlo después, así que no ahorran nada, solo difieren el gasto. Tal vez con esta lectura sobre la cadena de eslabones, le aclare un poco más el asunto:
      https://www.justitonotario.es/cadena-eslabones-tracto-sucesivo/
      Por supuesto, al no inscribir uno se arriesga a que cambie alguna norma y que lo que ahora se puede hacer en unos años no sea posible y haya que subsanar.
      Segunda pregunta: Si sus padres estaban casados en gananciales, ese piso comprado por su padre es de su padre y su madre. En la inscripción pondrá “inscrito a nombre de Fulano, casado en gananciales con Mengana” o “con carácter presuntamente ganancial” o similar. Salvo que me diga usted que era privativo porque lo heredó o lo compró soltero o se lo regalaron o que no tenían gananciales sino separación de bienes.

      Espero le haya sido útil y que en tal caso contribuya a mi causa cervecera y/o en la India en https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.

      • Muchas gracias por sus respuestas.

        Efectivamente, localicé una nota simple que tenían mis padres y pone 100,00% de pleno dominio con carácter presuntivamente ganancial. Lo clavó usted jeje.

        Respecto a sus respuestas, me surge una duda:

        1) Me indica que si mi hermana y yo esperamos a que fallezca nuestra madre para hacer la inscripción en el registro de la propiedad, solo estaremos difiriendo el gasto para más adelante. Pero, si ahora hacemos la inscripción y cuando fallezca nuestra madre la volvemos a hacer, ¿no estaremos pagando el doble?

        Por otra parte, respecto a la manera de tributar de los bienes inmuebles en el IRPF, tengo las siguientes dudas:

        2) ¿Tenemos que declarar tanto el usufructo vitalicio como la nuda propiedad? En caso afirmativo, como el fallecimiento de mi padre fue a finales de 2019 y la aceptación y partición hereditaria se realizó en enero de 2020, ¿en qué declaración de la renta tendremos que incluirlos por primera vez? ¿En la de 2019 que hagamos este año o en la de 2020 que hagamos en el año 2021?

        3) Aunque haya que declarar el usufructo y la nuda propiedad, según tengo entendido por la nuda propiedad no tendremos que tributar mi hermana y yo, y solo tributaría nuestra madre por el usufructo vitalicio universal, ¿correcto?

        Nuevamente muchas gracias y un cordial saludo.

        • Buenas tardes:
          Bueno, el asunto del presuntivamente ganancial era bastante obvio con lo que usted me explicaba.
          Cuando fallezca su madre estarán haciendo su herencia y ahora han hecho la de su padre. Es una liquidación de gananciales ahora y dos herencias distintas (una ahora y otra en el futuro). Tres eslabones diferentes de la cadena.
          https://www.justitonotario.es/cadena-eslabones-tracto-sucesivo/
          En el IRPF las herencias no tributan. Es lo que se llama la “plusvalía del muerto”. He contestado a eso hace pocos días. Aquí lo tiene:
          https://www.justitonotario.es/faq/cuando-meter-irpf-bienes-heredados/
          Así que lo último que me pregunta es incorrecto. No hay nada que declarar en IRPF por una herencia con los matices que indico en esa otra entrada de mi blog.

          Saludos y ¿ahora sí? una caña en https://www.justitonotario.es/pagos

          Justito El Notario.

          • Buenas noches nuevamente.

            1) Si no le he entendido mal, en cuento al tema de la inscripción en el registro de la propiedad, no podemos ir cuando fallezca nuestra madre y pedir con la escritura pública de esa aceptación y partición hereditaria que nos inscriban los bienes inmuebles al 50% a mí y a mi hermana, ya que previamente, ya sea ahora o en ese momento, tendríamos que inscribir la aceptación y partición hereditaria del primer causante, en la que quedaría nuestra madre con el 50% de la propiedad y el 50% del usufuctro vitalicio y mi hermana y yo cada uno con el 25% de la nuda propiedad, ¿correcto?

            2) Respecto al tema del IRPF, mis disculpas, me he explicado malamente, a lo que me refería es que a la hora de hacer la declaración de la renta uno tiene que indicar las propiedades que tiene, con indiferencia de que se tribute por ellas o no, o eso tengo entendido. Pues bien, en este caso, al haberse producido el fallecimiento en noviembre de 2019 y la aceptación y partición hereditaria en enero de 2020, ¿cuándo tendría que incluir las propiedades en la declaración de la renta? ¿Ahora cuando hagamos la declaración de la renta de 2019 o el año que viene cuando hagamos la declaración de la renta de 2020?.

            Muchas gracias, un saludo.

            Jonás.

  43. Hola, buenas tardes. Qué bueno ver que alguien explica las cosas con detalle. Ciertamente en estos momentos de herencias es difícil todo y más cuando no se tienen los conocimientos. Le expongo mi situación.
    En Febrero de 2019 fallece el tío de mi padre y su hermana (mi tía), este señor no tiene hijos ni pareja, ni testamento. Es dueño de un piso y algo de dinero. En ese momento se hace la adjudicación de herencia correspondiente para mi padre y mi tía y otra serie de primos que son los herederos del fallecido. Se pagan impuestos y queda cerrado.
    Se comienza la venta del piso para repartir todo, desgraciadamente mi tía (Soltera y sin hijos) fallece el 24 de Noviembre de 2019, habiendo designado previamente heredero a mi padre en testamento abierto. Como ya se tenía comprador se realiza una escritura de compraventa del piso el día 29 de Enero de 2020, en la que en uno de los párrafos se atribuye a mi padre como “dueño” de la participación de mi tía. Lo que nos ha ocurrido es que a fecha de 29 de Enero 2020 no existía adjudicación de herencia de mi tía. Dicha Adjudicación se hace el 11 de Febrero de 2020 sin incluir ese piso ya que la abogada dice que ese documento es porque debería haber una adjudicación. Finalmente encontramos que no existe y se hace una adicción el día 13 de Febrero a la del 11 de Febrero.
    Ahora nos encontramos con un problema para presentar los impuestos, ya que no sabemos cual de las dos es adicional. Según nos dicen la del 13 sería la principal por hacer referencia al bien que se vende el 26 de Enero y donde ya aparece mi padre como dueño.
    El problema es que lo están llevando dos gestorias diferentes y amabas dicen que su parte es la complementaria, con lo cual no sabemos como proceder. La parte que hizo el contrato de compraventa dice que eso está bien redactado y la otra que no se puede poner dueño a alguien que no ha aceptado la herencia previamente. De que se han hecho cosas mal estamos seguros, pero no sabemos como desatascarlo.
    Muchas gracias!

    • Buenas tardes:
      O sea que se ha alterado la cadena de eslabones:
      https://www.justitonotario.es/cadena-eslabones-tracto-sucesivo/
      Se vende sin adjudicar herencia y cuando se adjudica no se incluye lo vendido porque ya lo está. Entonces se hace una adición de herencia.
      Yo no veo ningún problema en eso que me dice: esta la herencia y la adición de herencia. Se liquidó la herencia y se hace una complementaria con la adición, pagando si corresponde. Resuelto ese tema, la cadena de eslabones está completa y no hay ningún problema para inscribir.

      Las gestorías tienen (perdone que se lo diga así) hecha “la picha un lío”. Que se dejen de memeces, hagan lo que les digo y lleven la compraventa.

      Están discutiendo si fue antes la gallina o el huevo.

      Saludos, suerte y a esta hora de un viernes creo que me he ganado una caña en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario

  44. Hola buenos dias !!

    Tengo una duda que me gustaría plantear. Mi madre falleció en el 2018 sin tener ningún bien, sólo tenía una cuenta bancaria donde le ingresaban mensualmente la pensión de viudedad de 400€ aproximadamente, que utilizaba para sus gastos personales. Aparte de esto sólo tenía contratado un Seguro de Decesos del cual al término y liquidación de gastos después de su fallecimiento quedó un saldo sobrante de algo más de 1000€. Cuando nos hicieron llegar la liquidación nos dijeron que para poder abonarnos ese importe teníamos que llevar la escritura de adjudicación de herencia (cuyo monto se aproxima al valor a devolver) a pesar de que les dijimos que mi madre no poseía ningún bien y de explicarles que ni en el banco donde tenía la cuenta abierta nos pidieron nada para cerrarla porque no tenía saldo.

    Llegados a este punto mi pregunta es la siguiente: Es obligatorio en este caso hacer adjudicación de una herencia que no existe? Esto es legal ? No se trata de una forma de quedarse con recursos de otros ? No es por mi, pero si arañan un poco por aquí y otro por allá el importe global por este concepto sería elevado si sumamos todas las cantidades con las que hipotéticamente ellos se quedan. No es por el dinero, porque no es mucho, además de que lo doy por perdido, pero el sentimiento de impotencia que se siente es mucho y la sensación de que en ocasiones nos tratan como a borregos también.

    Espero me pueda aclarar algo. Muchas gracias.

    Un saludo.

  45. Buenas tardes,

    Muchas gracias por su articulo.

    En el caso de que se pagaran los impuestos pertinentes en tiempo y forma por cada uno de los herederos pero no se realizara en ese momento escritura de adjudicación, ¿podría años mas tarde en el momento de formalización de la escritura, uno de los herederos, renunciar a la herencia?

    Muchas gracias.

  46. Hola, me gustaría hacer una pregunta sobre la siguiente situación:
    – Una vivienda con escritura a favor de un matrimonio, fallecieron entre 1970 y 1977, ambos con testamento a favor de sus dos hijos a partes iguales.
    – No se ha hecho nunca la escritura de adjudicación, pero entre los hermanos se repartieron la herencia sin que haya acreditación documental: a uno se le otorgó la vivienda y al otro unos bienes rústicos inmatriculados que vendió casi inmediatamente.
    – La adjudicataria de la vivienda vive pero no así el otro hijo, que tiene 2 hijas.
    – Ahora la adjudicataria de la vivienda quiere escriturarla porque la va a vender y es más sencilla la venta con el bien a su nombre e inscrita en el Registro de la Propiedad a su nombre.
    – En el caso de las hijas del fallecido pueden darse tres supuestos. Uno que no quieran firmar nada, otro que reconozcan que la vivienda es de la adjudicataria pero que su padre no recibió nada y otro que reconozcan que su padre recibió su parte de herencia, por ejemplo en efectivo.

    PREGUNTA:
    ¿Qué pasos habría que seguir y qué ocurriría en cada uno de los tres supuestos?
    También, ¿me puede dar información sobre la situación fiscal que generaría cada supuesto?, es decir si generaría impuesto de sucesiones, de actos jurídicos, otro tipo de impuesto de transmisión, …

    Saludos y muy agradecido por tener este blog tan bien desarrollado.

    • Buenos días:
      Gracias por sus palabras.
      Me pide usted “demasiado” así que solo le voy a hacer algunos comentarios “sueltos”.
      .- Me dice que un hijo vendió unos bienes rústicos inmatriculados. Si los vendió sería porque se hizo una adjudicación parcial de herencia y luego la venta. Tal vez se recurriera al sistema del Artículo 205 de la Ley Hipotecaria (en cuyo caso hablaríamos de bienes no inmatriculados y que se inmatricularon gracias a ese sistema que le digo). Inmatricular es inscribir por primera vez. Tal vez sí que hubo herencia …
      .- No es que “la venta es más sencilla con la finca inscrita a su nombre” es que nadie, hoy en día, le va a comprar una vivienda que no esté inscrita en el Registro por lo que necesitarán escritura que luego se llevará a inscribir. Esa escritura (si es que no se hizo porque me ofrece dudas su consulta) tendrán que firmarla la hija viva y las nietas hijas del hermano fallecido.
      .- Si no quieren hacerlo, pues no habrá solución (salvo que la finca no esté inscrita, en cuyo caso hay algunas alternativas).
      El resto de cuestiones suponen ya un estudio en singular de su situación imposible de resolver por este conducto.
      Saludos, gracias y un caña si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario

  47. saludos a la distancia mi pregunta es si un heredero declarado en la sucesion intestada puede hacer escritura publica de algunos bienes a terceros

  48. Buenos días, ¿cuándo haces la escritura de la herencia se hace la escritura de la vivienda implicada? Se trata de una herencia donde existen 2 viviendas con hipoteca elevada. Una de ellas al 50% con mi madre, divorciada de mi padre fallecido y desde hace 14 años paga ella sóla la hipoteca ya que así lo acordaron en el divorcio (pero no hicieron liquidación de gananciales, por lo que ambos figuran en escrituras y en hipoteca) y además es su vivienda habitual. Habíamos pensado renunciar a la herencia porque sino nos corresponderían 2 hipotecas de las que quedan muchos años por pagar. Pero al estar implicada la casa de mi madre, nos vemos obligados a asumir la herencia. La idea sería aceptar la herencia, vender la primera vivienda (lo que queda de hipoteca es aproximadamente por lo que se podría vender) y con la vivienda de mi madre no hacer nada, es decir, que ni en escritura ni en la hipoteca figurásemos los hijos (mi madre continuaría pagando como hasta ahora). ¿Es posible hacer esto? ¿Cómo se haría? ¿Se haría la escritura de aceptación de herencia se llevaría a registro y luego únicamente se escrituraría la casa que se quiere vender?. A futuro, si mi madre quisiera vender la casa, ¿podríamos escriturar en ese momento a nombre de los herederos y realizar la venta a terceros?

    Otra opción sería aceptar la herencia y en ese momento vender la parte correspondiente a mi madre, pero eso implica pagar más impuestos, plusvalía, etc…. ¿habría alguna otra opción?

    Muchísimas gracias ¡¡¡

    • Buenas tardes Lorena:
      Las escrituras de herencia pueden ser totales o parciales, según incluyan todo el patrimonio del difunto o no.
      El hecho de que haya una vivienda hipotecada que sea la habitual de su madre, no les “obliga” a aceptar. Puede usted renunciar y su madre no hacerlo si es lo que conviene, aunque hay que ver quien hereda si usted renuncia y con quien hay que arreglar todo este asunto, pues si no hubo liquidación necesitaremos a los herederos de su padre (que normalmente será usted y no sé si otras personas).

      Para ver el reparto hay que hacer el inventario y avalúo. Activo, pasivo, valor de los bienes, valor de las deudas y así saber como se podría cuadrar. Tenga en cuenta que el Banco engancha a todos los que acepten la herencia y que puede estar conforme en liberarles o no. Hay que hablarlo con ellos, pero si tiene más pajaritos en la jaula .. para que soltarlos.

      Como se haría? Pues hay muchas opciones y es imposible que yo se las plantee aquí. O va a un asesor, a un abogado o a un notario. Además habrá de verse como respira el Banco a todo esto.

      En lo demás ya me pierdo en poco pues usted tiene muy en mente su problema y yo no, pero lo normal sería resolver todo de golpe en la misma escritura y si acto seguido hay que vender pues que se haga.

      Difícil cuestion sin ver papeles por este conducto.
      Saludos, suerte y una caña si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

      • Buenas tardes, no se puede renunciar porque los siguientes en la línea de sucesión son los hermanos y no es viable. Pero entonces ¿puede hacerse una escritura parcial de la herencia? es decir, ¿puede escriturarse la herencia únicamente por una de las viviendas? Si es así, podríamos no incluir la vivienda de mi madre, que ella continúe con el pago de la hipoteca como lleva haciendo estos 14 años y, entiendo, el banco no tendría por qué saber que la vivienda/hipoteca ha formado parte de la herencia, no? Si no se escritura no se comunica al banco y, por tanto, mientras la deuda continúe pagándose este no ve afectados sus intereses y, entiendo, no tiene por qué reclamar, ¿cierto?

        • De esta manera, todo continuaría como hasta ahora en relación a la vivienda de mi madre y no se vería perjudicada si nosotros renunciamos a la herencia por no poder vernos implicados en dicha hipoteca ya que con ello perderíamos la posibilidad de pedir cualquier otro préstamo (hipoteca elevada y no hay posibilidad de venta ya que es su domicilio)

          • Hola otra vez:
            La aceptación es irrevocable, es decir, si hacemos la primera aceptación y adjudicación parcial ya no ha salida. El resto de la herencia está aceptada también. No sé si quería decir lo contrario con este último comentario.
            Saludos. Justito El Notario.

        • Hola de nuevo:
          Bueno, renunciar es viable y la patata caliente les queda a los hermanos, si es como dices. Otra cosa es que no interese.

          Sí, se puede hacer esa herencia parcial y no incluir esa vivienda hipotecada y el Banco no tendría porqué saberlo y luego venderla y hacer lo que se quiera sobre el dinero.

          No, no tendría que decir nada si lo suyo se le sigue pagando, pero lo que tiene que tenerse claro es que si pasara algo, todos los herederos responden.

          Saludos.
          Justito El Notario.
          https://www.justitonotario.es/pagos

  49. Buenos días, tengo una duda al respecto de la inscripción en el registro de la propiedad.-
    Mi padre falleció hace 12 años, en su momento, al no existir testamento, se confeccionó en la notaria la correspondiente declaración de herederos y posteriormente se realizó en el plazo pertinente la declaración y posterior pago de impuesto de sucesiones.-
    En ese momento no se realizó ninguna división hereditaria ni cambio de titularidad, mi madre era la usufructuaria de los bienes.-
    Hoy, 12 años después, necesito poner una sola finca rústica (en las escrituras consta a nombre de mi padre y de mi madre) a nombre de mi hermana, al mio y al de mi madre en el registro de la propiedad.-
    ¿Como lo puedo hacer?, y que documentación me haría falta?, muchas gracias.-

  50. Hola, me llamo Rosa y por desgracia me estoy poniendo al día de lo que tengo que hacer para poder hacer efectiva la herencia de mi marido que falleció el mes pasado y tu blog me está ayudando mucho.
    Pensaba que era algo sencillo pero papeles y papeles.
    Mi consulta es la siguiente : los bienes a heredar son el piso y lo poco de la cuenta bancaria conjunta. En su momento realizamos un testamento del uno par el otro y al morir los dos a nuestro hijos.
    Tengo ya estos documentos:certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, certificados bancarios ,testamento. documento privado de aceptación y adjudicación de herencia ( no hay que llevarlo al notario, no?) y iré a hacer las liquidaciones pertinentes.
    Mi pregunta es : para qué necesito la escritura de la herencia?

    Muchas gracias por tu gran ayuda.

    • Buenas noches Maite:
      Plantéatelo al revés. Comprarías una casa que no tuviera escritura y no estuviera inscrita? Si la respuesta es NO pues lo tienes claro.
      Si la respuesta es SI, pues te diré que estarías corriendo riesgos innecesarios para ahorrarte unos 1000 o 1500 euros.
      En España la propiedad tiene su valor porque el sistema de seguridad jurídica preventiva respaldado por el estado existe. Sin titulación pública no tienes nada o tienes mucho menos. Eso si, si no tiene viene bien el gasto hazlo más adelante aunque luego te puede urgir y surgir algún inconveniente.
      Animo y gracias por tus palabras. Saludos Justito El Notario.

      • Hola, gracias por tu pronta y magnífica explicación. Tengo otra duda. En Santa Lucía me han dicho que tengo que llevar al notario el documento privado de aceptación y adjudicación de herencia para verificar mi firma. Es esto así? No le encuentro mucho sentido. Pensaba que si es privado no es necesario.

        Muchísimas gracias por tus aportaciones y ayuda

        • Buenas tardes Rosa:
          Sí, es normal. Es lo que se llama legitimación de firmas.
          Cuesta muy poco. Una legitimación de un folio cuesta 6,61 más Iva, 7,21 si son dos folios … Si son más firmas pues un poco más.
          Se tratar de asegurarse de que la firma es de quien tiene que ser.
          De nada, saludos y gracias (y una caña si acaso … en … https://www.justitonotario.es/pagos )
          Justito El Notario.

  51. pedro jornet forner

    Buenos días. Mi pregunta es :
    Una vez firmada la aceptación de una herencia por parte de 8 herederos, ¿ es posible la rectificación de los valores indicados en la escritura de aceptación de la herencia si todos están de acuerdo, antes de su presentación en Hacienda y en el Registro de la Propiedad? ¿ Cuál sería el plazo? .Gracias anticipadas.

  52. Buenos días Justito,

    En primer lugar felicitarle por su interesante Blog y agradecerle su ayuda.

    Le expongo mi consulta: hace 3 meses falleció mi padre sin hacer testamento. Somos dos herederos (mi hermano y yo) y ya hemos realizado la Declaración de Herederos “Ab Intestato”.

    El caso es que buscando bienes de mi padre hemos localizado dos cuentas corrientes con algo de dinero, un seguro de vida y un huerto (con escrituras). Sabemos además que tenía un almacén en zona urbana de unos 400 m2 pero está SIN ESCRITURAR; por este almacén paga IBI y está registrado en el catastro, pero no en el Registro de la Propiedad.

    Mi consulta es la siguiente: Dado el escaso valor de ese almacén (está en estado de abandono y su valor no supera los 20.000 euros del terreno) ¿podría obviar su existencia en el reparto de bienes o eso podría generarme problemas en el futuro?. Se que si hay testamento la herencia se acepta o rechaza en su totalidad, pero en este caso al no haber herencia y no estar ese bien escriturado ¿podría dejarse al margen como si no existiese?.

    Saludos y muchas gracias

    • Buenas tardes David:
      Por un lado, el seguro de vida será para quien diga la póliza (no tienen porqué ser los mismos los herederos que los beneficiarios del seguro) y lleva su tributación independiente.
      En cuanto al resto, si no quieren hacer escritura, incluyanlo en la liquidación de sucesiones (dinero e inmueble) y no hagan nada más (bueno, pagar plusvalía municipal también corresponde). Si en el futuro quieren escriturarlo siempre podrán hacerlo.
      Es decir, dejenlo al margen de una eventual escritura pero no del pago de impuestos.
      Saludos y una caña si se tercia en https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario.

  53. Buenas tardes, una persona me adeuda una cantidad de dinero. Han fallecido sus padres sin testamento, y ahora compruebo que se han repartido la herencia sus hermanos, se han adjudicado todas las fincas de los padres, pero él no se ha adjudicado nada.
    ¿puedo pedir copia de la escritura de adjudicación de herencia ? acreditando que soy acreedor del que ha renunciado?

    • Buenas tardes Manuel:
      ¿Y como lo ha comprobado? ¿Cómo lo ha sabido?
      El artículo 1.001 del Código Civil dice: “Si el heredero repudia la herencia en perjuicio de sus propios acreedores, podrán éstos pedir al Juez que los autorice para aceptarla en nombre de aquél. La aceptación sólo aprovechará a los acreedores en cuanto baste a cubrir el importe de sus créditos. El exceso, si lo hubiere, no pertenecerá en ningún caso al renunciante, sino que se adjudicará a las personas a quienes corresponda según las reglas establecidas en este Código”.
      Es una cuestión interesante que si soy sincero nunca se me ha planteado ni había pensado, así que tengo que pensarla, aunque tal vez sea judicialmente como haya que efectuar el trámite.
      Conforme al Reglamento Notarial hace falta un interés legítimo y que de la escritura resulten derechos a su favor. Interés parece que tendría y ¿derechos en su favor? Pues no, aunque se le pudiera estar privando a usted del derecho al cobro.
      Lo pensaré, gracias, saludos, Justito El Notario.

      • buenas tardes me gustaría saber si una herencia que recibio mi padre y todavia no la escrituro la puede escriturar a mi nombre directamente..un saludo y gracias

        • Buenas tardes David:
          Sí y no …
          https://www.justitonotario.es/cadena-eslabones-tracto-sucesivo/
          La cadena tiene que respetarse, pero eso no impide que pueda usted hacer una sola escritura en la que cuenta que su padre heredó a Fulano y usted a su padre, pero serán dos eslabones sucesivos con sus dos impuestos y sus dos inscripciones.
          Únicamente puede usted contar la misma cosa una vez en vez de dos veces, aunque tampoco es exactamente así pues la herencia de Fulano comprenderá unas cosas y la de su padre otras.
          Saludos. Justito El Notario.

    • Hola de nuevo:
      Yo intentaría poner en un aprieto al Notario… vaya usted a la notaría con el documento fehaciente que acredite su derecho y pídale copia parcial de la parte de la escritura que contenga la renuncia de su deudor.
      A ver que le dice.
      Ah¡ y su deudor podría haber cometido un delito:
      https://www.justitonotario.es/faq/renuncia-herencia-perjuicio-acreedores/
      Suerte, saludos y gracias por la interesante cuestión. Justito El Notario.
      https://www.justitonotario.es/pagos

    • buenas tardes me gustaría saber si una herencia que a recibido mi padre y todavia no la escrituro la puede escriturar directamente a mi nonbre …un saludo y gracias

  54. Buenas tardes,

    Esta mañana un amigo me ha preguntado si merecería la pena hacer la escritura de herencia después del fallecimiento de su madre (no dejó testamento y deja viudo y dos hijos contándole a él). Van a hacer declaración de herederos, liquidación impuesto y plusvalía. Pero con respecto a la escritura, qué puede hacer? Tampoco he podido ayudarle.

    Recibe un cordial saludo y gracias de antemano

  55. Buenas tardes:

    En primer lugar, enhorabuena por este blog. Es completísimo y están muy bien explicadas las cuestiones relativas a herencias.

    Quisiera plantear nuestros caso: mi padre falleció en 2013 dejando testamento “uno para el otro”, somos cuatro hermanos y mi madre y decidimos en ese momento no hacer reparto ni escritura de herencia, sí tramitamos el impuesto de Sucesiones pero nada más.

    Recientemente mi madre ha intentado vender unas fincas rústicas que cería que estaban a sus nombre (provenían de herencia de mis abuelos) pero parace ser que un tanto por cietno está también a nombre de mi padre cono lo que no ha podido hacerlo.

    La cuestión que nos planteamos es si se podría hacer escrirtura de herencia contemplando esas fincas ( parte minimísima de la herencia) o sería ya mejor hacerla de la herencia al completo aunque sea sin hacer reparto de los bienes.

    Por otro lado, entiendo que necesoitaríamos acudir todos a la firma? O podria otrogarse poder para ello? Resisdimos unos en Madrid y otros en Cantabria y León.

    Muchas gracias por su sayuda y un saludo,

    Ana

  56. Buenas,

    Me gustaría saber si, para hacer escritura de herencia, hay que ir al notario del domicilio o a cualquiera.

    Gracias

    • Buenos días Moali:
      Lo tiene usted en el propio artículo:
      “Vaya por delante que cualquier Notario puede autorizar una escritura de herencia, es decir, no tenemos competencia territorial a estos efectos, pero al margen de elegir Notario (y no somos todos iguales, que conste una vez más), ¿qué ventajas y que inconvenientes tiene hacer las escrituras más adelante?”
      Saludos y gracias, Justito El Notario

  57. Buenos días
    después de hacer la declaración de herederos ya que no tenia hecho testamento,pero sí un reparto verbal (del que todos estamos de acuerdo),a la hora de escriturar,se puede hacer una sola escritura con lo que queda cada uno o igualmente hay que hacer primero el reparto a partes iguales y luego ya el reparto pactado?
    Gracias

    • Buenas tardes Marcos:

      En este artículo,

      https://www.justitonotario.es/venta-en-comunidad-hereditaria-arancel-notarial-y-registral/

      contesté a algo similar a lo que usted me pregunta.

      NO hay un reparto por partes iguales y luego de lo pactado. Hay un reparto de lo pactado, que habrá de ajustarse en valor a lo que cada uno tiene derecho por herencia. Caso contrario entrarán ustedes en el delicado asunto de los excesos de adjudicación (cuando unos llevan de más, otros llevan de menos, hay que compensarse y los excesos tributan).

      Si tienen claro como repartir y los lotes son equivalentes, háganlo y asunto solucionado.

      Saludos, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  58. Buenas, si fallece uno de los propietarios dejando varias propiedades a heredar por sus dos hijos, es obligado escriturar todas las propiedades a nombre de los tres o se puede escriturar solo una propiedad?

    • Buenas tardes San:
      La verdad es que me tiene que reformular la pregunta.
      Fallece uno de los propietarios de un inmueble, entiendo, que pertenece a varias personas, ¿no?
      Ese difunto deja dos hijos que son sus herederos.
      Luego ya me lío, ¿a nombre de que tres? ¿no son dos?
      Espero noticias, saludos, Justito El Notario.

  59. buenas tardes una consulta en casa de mis padres no existía escritura publica de esta vivienda, hoy en dia después de muchos años logramos obtenerla de parte de la caja de la vivienda y la oficina de instrumentos publicos, pero sucede que somos siete (7) hermanos y mi madre heredera del 50% de la vivienda que dejo papa, el tema es que de esos siete hermanos en la escritura solamente estamos cuatro y queremos incluir a mis otros tres hermanos , mi pregunta es que diligencia o recirso podemos apelar para incluirlos en esa escritura.
    GRACIAS justito el NOTARIO y quedo pendiente

  60. Buenas tardes y felicidades por el blog, muy útil. Mi duda es muy simple: al fallecimiento del esposo, copropietario de una vivienda en gananciales con su mujer y sin deudas, ¿qué conviene a su viuda e hijos mayores de edad, otorgar escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia o dejarlo en stand by y sólo liquidar Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal? Muy agradecido de antemano.

  61. Buenos días, mi consulta es la siguiente: hace aproximadamente dos años hice un testamento a favor de mi madre y hermano. Soy soltera y no tengo hijos. Ahora, tengo pareja, y voy a salir de viaje y no tengo tiempo de hacer un cambio de testamento. Si hago un papel privado, dejando en herencia parte de mis cosas a mi pareja, ¿tendría validez frente a la escritura de testamento que realicé con anterioridad?
    Gracias por su ayuda, atentamente,
    Carmen

    • Buenas tardes Carmen:
      Ese papel privado no puede ser otra cosa que un testamento ológrafo que ha de reunir algunos requisitos que en caso de faltar lo harían inválido. Además el trámite posterior a la muerte de adveración y protocolización es ciertamente pesado y, a mi juicio, por ello se convierte en algo completamente desaconsejable (salvo en casos excepcionales y un viaje para mi no lo es).
      No obstante si tiene interés, vea:
      “Artículo 688
      El testamento ológrafo sólo podrá otorgarse por personas mayores de edad.
      Para que sea válido este testamento deberá estar escrito todo él y firmado por el testador, con expresión de año, mes y día en que se otorgue.
      Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las salvará el testador bajo su firma.
      Los extranjeros podrán otorgar testamento ológrafo en su propio idioma”.

      Y ahora me dirá… pues tampoco es tan complicado. Pues no, no tanto, pero habrá que ver luego lo que dice y que no genere dudas y además cumplir con esos trámite tras su muerte (si no hace otro) que le aseguro que les complicará la vida a todos sus herederos.

      Vea aquí:

      http://www.notariallopis.es/blog/i/191/73/por-que-no-hacer-un-testamento-olografo-pudiendo-hacer-un-testamento-ante-notario

      http://www.notariallopis.es/blog/i/1290/73/la-adveracion-de-testamentos-en-la-ley-de-la-jurisdiccion-voluntaria

      Vaya a un notario que son unos pocos minutos. Se lo aconsejo si le preocupa “que le pase algo” en el viaje.

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

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  62. Jose Ideal Perez Alvarez

    Buenos días,mi suegra fallecio hace ya 10 años sin dejar testamento,dejando un piso pagado en Oviedo,En la actualidad esa vivienda esta siendo disfrutado por dos de los cuatro hermanos,los cuales se niegan a realizar el reparto de la herencia con sus otros dos hermanos.
    Nosotros en la actualidad estamos pasando momentos bastantes complicados económicamente ,con riesgo real de perder nuestra vivienda hipotecada. ¿que posemos hacer?
    Hay consecuencias penales por no declarar dicha vivienda?
    Gracias
    U saludo.

    • Buenas tardes Jose:
      ¿Consecuencias penales? No. Otra cosa es que uno tenga obligaciones fiscales y catastrales, pero eso es ya harina de otro costal. Tranquilos en ese sentido.
      Con acreedores encima, escriturar e inscribir ese inmueble puede dar lugar a que vayan a por él, aunque también podrían solicitar una anotación preventiva del derecho hereditario si consiguieran información suficiente para ello. No es usual que esto ocurre (por decir que es muy raro). En cuanto a esto.. relativa tranquilidad.
      Finalmente, que hacer con esos hermanos “tan generosos y solidarios” … pues estando en la situación que me dice, imagino que no estarán ni para iniciar una intimación contra ellos (para obligarles a que acepten o repudien la herencia), ni mucho menos para iniciar un juicio de testamentaria.
      Me temo que lo que toca es sentarse, poner todas las cartas sobre la mesa y decidir vender y repartir o que se queden con la vivienda los que la usan y paguen a los demás.
      Como decía el padre de mi mejor amigo … “la familia, la Sagrada y colgada en la pared” … Suerte y ánimo, Justito El Notario.

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      • Jose Ideal Perez Alvarez

        Buenas tardes,hemos intentado de activa y por pasiva intentar llegar a una acuerdo para recibir nuestra parte incluso valorando el piso a un precio inferior de mercado,pero no hay manera.
        Lo hemos puesto en conocimiento de sus amistades,familiares,compañeros de trabajo,pero la respuesta es siempre la mismo,NO.
        No hay forma “barata” se solucionar o presionar ?
        Denunciar a la agencia tributaria ?Nuestro banco podría reclamar para cubrir nuestra hipoteca?
        Gracias

        • Hola de nuevo.
          Si caen ustedes, ellos tendrán al Banco de condueño y eso les complicará mucho la situación (peor aún que haya una anotación preventiva del derecho hereditario). Es el único modo que se me ocurre de presionarles: el miedo a “perder” (o dificultar más bien) que ellos puedan conseguir algún beneficio futuro (al margen del que ya tienen por vivir allí).
          Si caen ustedes, tal vez tengan que vivir todos juntos en la casa. Puede que eso tampoco les agrade…
          No se me ocurre nada más. Lo siento. Saludos, Justito El Notario.

  63. Eduardo
    Buenos, dias. Mi abuelo y mi abuela, ya fallecidos, hicieron donación a sus tres hijos de todas las propiedades. Uno de los hijos no estaba presente en el momento de hacer la donación. El caso es que todas las propiedades, excepto dos, estan registradas a nombre los hijos.
    sas dos propiedades, en el registro, están a nombre de los hijos que estaban presentes y una tercera parte a nombtre de los abuelos, ya fallecidos.
    El trercer hijo ha fallecido y no se encuntra escritura de aceptación de esas dos fincas.
    ¿Qué deben hacer los nietos para poder registrar la tercera parte de esas dos fincas que corresponden a su padre?
    Gracias

    • Buenas tardes Eduardo:
      Pues me temo que esos nietos tienen un gravísimo problema. Si la donación no se acepta en vida de los donantes, se entiende que el bien está en la herencia de los donantes (los abuelos) y hay que adjudicarlo como parte de esa herencia. Vamos, que la donación es papel mojado.
      Deben consultar el caso a un abogado (que les asesore fiscalmente) o en una notaría.
      Yo he tenido el caso recientemente. Un señor que estaba haciendo la mili no aceptó la donación de sus padres. Nadie se lo recordó y ahora sus padres están muertos y todas sus propiedades se encuentran aún a nombre de los padres que le donaron.
      Suerte (mucha suerte). Saludos, Justito El Notario.

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      • Gracias
        Entiendo que este caso es un poco raro puesto qu toda la donacion está a nombre de los tres hijos excepto esas dos fincas que esta a nombre de dos hijos y la otra tercera parte aparece aún a nombre de los abuelos.
        Gracias

        • Hola de nuevo:
          Sí, es raro, pero si se lee usted el artículo 633 del Código Civil, verá que lo que le digo no tiene vuelta de hoja.
          “no surtirá efecto si no se hiciere en vida del donante” ..
          Esos bienes son de los abuelos y no del hijo en cuestión.
          ¿Hay alternativas? Pff, alguno intenta hacer valer algunos conceptos extraños y de difícil salida.
          Muy muy complicado está el asunto.
          Saludos, Justito El Notario.

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  64. Isabel Forteza Castaño

    Hola buenas tardes. Ante todo, felicidades por su blog.
    Tengo esta duda. Mi madre, viuda, falleció hace unos meses habiendo dejado únicamente un saldo en cuenta corriente. Somos tres hijos. Imagino que el banco nos pedirá la aceptación de la herencia, además del testamento o declaración de herederos. La pregunta es, podría hacerse en documento privado o es necesaria escritura pública?

  65. Gracias. Creo que me he explicado mal, sí. He aceptado herencia en hacienda con autoliquidacion y modelos 620….de ahí al registro correspondiente de la propiedad todo sin notario y de ahí al ayuntamiento a plusvalías y ya he terminado. Se supone que ya tengo ls escrituras de la viviend que es el modelo que rellené en hacienda junto a los papeles del registro donde consta tomo etc mas hoja de catastro mas el papel del , No es la típica pero no creo que tenga que ir a un notario ess es mi pregunta por es repetir y duplicar todo y ya inscrita
    y mi nombre no tiene sentido que me puede decir? Mil gracias, de nuevoescrituraayuntamiento

    • Hola de nuevo:
      En conclusión, si no hay escritura pues no hay nada que entregar. Usted tiene un “sustitutivo de la escritura” que la instancia del heredero único que regula el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, en base a la que le han inscrito y que actuará “como si fuera la escritura de su propiedad”. Si la llevó al registro, allí se la devolverán y si ya la tiene pues a guardala bien para que no se pierda. Saludos y gracias, Justito El Notario.
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  66. Hola
    Autoliquidacion privada en hacienda de aceptacion de herencia de unico heredero de padre fallecido he pasado por registro de propiedad para escritura a mi y de ahi al ayuntamiento y me dicen ha hquenombre registrar la que ya he acabado

    Pregunta quien me da la nueva escritura a mi nombre

    • Buenas tardes:
      Usted ha tenido que hacer una de estas dos cosas:
      Instancia de heredero único (privada, no escritura) liquidada de impuestos y llevada al Registro para inscribir, en cuyo caso no tiene escritura y tendrá “eso” (la instancia).
      O ha hecho una escritura y la ha liquidado de impuestos y llevada al Registro que será quien se la devuelva.
      Es contradictorio lo que dice: Por una parte dice que ha hecho lo primero y por otra dice que lo segundo. Si hubo una escritura o se la darán en la notaría o, más probablemente, en el Registro que es quien la habrá visto por última vez.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.
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  67. Padre fallecido yo, minusvalido 41% acepto herencia no pago por ser poco piso barato y poco capital tengo descuento en registro al cambiar escritura piso a mi nombre por minusvalido, en pamplona, navarra??

    • Hola buenas tardes:
      Ni el arancel notarial, ni el registral tienen establecidas reducciones para casos de minusvalía. Las tiene en diversos impuestos, pero no en el arancel notarial.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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    • Con incapacidad absoluta tampoco supongo esos aranceles de escritural no admiten descuento es asi

      • Hola de nuevo: No se contempla ninguna reducción por ninguna clase de incapacidad o discapacidad. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  68. Joaquín Castellón Gallegos

    Hola, necesito inscribir en el registro de Granada 2 fincas. Ya está hecha la escritura de adjudicación y aceptación de herencia. ¿Que necesito presentar de documentación aparte en el registro de la propiedad?, hay que pasar por la junta antes?Hay que presentar plusvalias pagadas?…Gracias

    • Buenos días Joaquín:
      Para responderle tendría que ver su escritura…
      https://www.justitonotario.es/faq/que-documentos-se-unen-a-una-escritura/
      Si se la hubiera hecho yo, solo tendría que hacer el impreso de liquidación del impuesto (que también hago) o llevar a liquidar (algunas CCAA te lo hacen). Si sale a pagar, hacerlo. Caso contrario directo al Registro para inscribir.
      Si la notaría comunicó al Ayuntamiento la firma, no tiene nada más que hacer (bueno pagar cuando le liquiden o autoliquidar usted según municipios).
      Creo que no me olvido de nada. Saludos, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  69. Hola , tengo una duda respecto a la validez del registro de la propiedad ,
    Mi mujer recibió en herencia una finca urbana ,por parte de su padre .Dicha finca viene de los abuelos . El problema es que unos primos del padre , reclaman dicha finca .Según ellos esta en un cupo antiguo , ya que tiene el mismo nombre la finca y están una cerca de las otras .
    Lo cierto es que en el catastro la titularidad fue siempre de la familia de mi mujer , estaba puesta a nombre de su madre , porque el padre ya había fallecido .

    Mi mujer esta finca ahora que es suya , la inscribió en registro de la propiedad . Pero ese primo le amenaza que va a venderla .
    ¿Esto es posible ? , ya que la finca esta inscrita y hay escritura ante notario .

    Muchas gracias .

    • Buenos días Juan:
      El que es dueño de una finca “es el que es dueño” .. que obvio, ¿verdad?
      Dicho lo cual su mujer parece que es dueña según catastro, según escritura y según registro.
      Los primos reclaman la finca, ¿pero que alegan? Un “cupo antiguo” (no conozco esa expresión, lo siento) .. tal vez se refiera usted a alguna antigua hijuela o adjudicación de una vieja escritura de herencia que contuviera una finca parecida o hasta puede que la misma y que esté inscrita dos veces.
      Yo les pediría que muestren esa documentación. Iría al registro a ver si está inscrita esa finca. Miraría Catastro e intentaría descubrir si es o no la misma finca.
      Si ellos venden, le aseguro que van a vender otra cosa (al menos en escritura y registro) pero la realidad es lo que ha de primar y en base a ella resolver este caso.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  70. Buenas tardes. Saludos y vaya por delante mi agradecimiento por estas páginas notariales tan amenas e instructivas en las que he entrado a raíz del reparto de una herencia. Explico el caso que intentaba aclarar leyendo otros de sus comentarios sobre la conveniencia o no de escriturar, etc. La situación es la siguiente:

    El testamento de mi madre establece como cláusulas el legado a mi padre del usufructo vitalicio de toda su herencia , en cuanto exceda de su cuota legal, e instituye herederos, por partes iguales, a sus cuatro hijos. Sin adjudicar partes a unos u otros. Mi padre, aunque muy mayor, aún vive y su testamento está redactado de la misma manera.

    La herencia la constituyen bienes rústicos, inmuebles y capital mobiliario. Los hay gananciales y privativos de una parte u otra. Mis padres, aunque no lo hicieron en su testamento, nos han instruido para repartir esa herencia (la total, la de mi madre y la de mi padre cuando ocurra, conjuntamente) pues ellos conocían las bondades de unas fincas u otras, la manera de combinarlas haciendo unos “lotes” que compensaran unas cosas y otras, pero considerando los bienes de los dos cónyuges. Reparto que sus herederos consideramos generoso, justo, etc. Ningún problema. Por otra parte, y estamos todos de acuerdo en ello también, consideramos que uno de los hermanos, por diferentes razones, debe recibir una parte mayor: queremos que un piso del cual se transmitiría ahora una parte ganancial, sea en un futuro de su entera propiedad, sin que le cause menoscabo en el reparto de los demás bienes. Ninguno de los cuatro hijos tenemos tampoco necesidad de repartir ni hacernos con ningún bien ahora ni en un futuro a la vista.

    Considerando la elevada edad de mi padre ¿nos conviene hacer escritura ahora o esperar a recibir también la herencia de mi padre y así hacer el reparto pensado desde ese momento? o ¿es mejor hacer escritura con la herencia actual sin hacer en ella ningún tipo de reparto pues el reparto conveniente para todos es el que considera la totalidad de los bienes del matrimonio progenitor? En este último caso ¿se podría incluir en esta escritura una cláusula en la que se especificara que tres de los hermanos renuncian a la herencia de la parte de ese piso citado en favor del cuarto? (esto en previsión de que alguno de los herederos no sobreviviese al padre y sus consecuentes herederos no estuvieran de acuerdo con este reparto tácito; no es el caso pero leyendo estas páginas me estoy obligando a pensar en todo).

    No sé si he sido suficientemente claro o demasiado prolijo. Muchas gracias por su atención y ayuda.

    • Buenos días Francisco José:

      Diría que no me dice que su madre ha fallecido, pero entiendo que es así.
      Para mi el asunto está claro. Si no reclaman nada, si no necesitan nada, paguen los impuestos y esperen a que su padre fallezca para dejarlo todo a su gusto incurriendo en menos gastos. Le aconsejaría no obstante que su padre les otorgue un poder preventivo para caso de incapacidad.

      https://www.justitonotario.es/poder-preventivo-capacidad-suficiente/

      Más cosas:

      Hacer herencia sin ningún de reparto no es posible. Salvo que se limiten a decir ACEPTO y eso y nada es lo mismo.
      No, no se puede efectuar esa renuncia a nada concreto o al menos no de ese modo. Si ese piso es solo de su padre, podría donarlo mirando a fondo la fiscalidad. Si es de su madre o ganancial podría hacerse liquidación y adjudicación parcial de herencia y repartir solo eso, pero fiscalmente habría que cuidar mucho esa operación y probablemente no se la aconsejaría.

      Si alguno de los herederos fallece antes que el padre, entraríamos en un escenario completamente distinto en el que estarían los nietos de ese hijo y habría que ver que dice el testamento para tal caso. Eso que llama “reparto tácito” es tan tácito como un “papel mojado” y esos nietos o ustedes mismos podrían luego no aceptarlo, así que escritura ahora o incertidumbre y confianza en todos hasta que llegue el momento.

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      “Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

  71. Muy buenas tardes,

    El dia 1/9/2018 fallece mi padre teniendo testamento (de esos que dicen “pa’los hijos la nuda propiedad y lo mio pa’mi mujer”).

    A todo esto, mi padre tenia un seguro de decesos con una compañia vinculada a algunas ex-cajas de ahorro en la que habia un servicio de gestion de la herencia.

    La asesoria de la herencia nos hace una valoracion del inventario y un documento privado para liquidar el impuesto de sucesiones en andalucia asi como el de plusvalias en el ayuntamiento de cordoba.

    Debemos pasar por notaria para cambiar las escrituras? Debemos hacer aceptacion de herencia para poder darle a mi madre los bienes que le pertenecen (ninguno de los 2 hermanos queremos ni nos hace falta el dinero de mi padre).

    Muchas gracias

    • Buenas tardes:
      Por lo que me cuenta se trata de un testamento del uno para el otro que no implica “exactamente” lo que usted dice en cuanto al viudo. Aquí está explicado:
      https://www.justitonotario.es/explicando-el-testamento-del-uno-para-el-otro/
      Sobre permanecer en indivisión de la herencia cuando fallece el padre o la madre tengo escrito esto otro:
      https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/
      Y sobre si deben o no hacer escritura y adjudicarse la herencia, pues bueno de eso va el artículo en el que ha hecho su comentario por lo que le diría que depende … edad de madre y de ustedes, salud de su madre, relaciones familiares buenas, malas, regulares, situación económica de unos y otros, riesgos económicos de unos y otros, evitar gastos e impuestos futuros cuando falte su madre, posibilidad de otorgar poder preventivo de una incapacidad por parte de su madre … en fin todas las circunstancias que tengo en cuenta con mis clientes para ayudarles a tomar una decisión pero que no puedo considerar por esta vía.

      En cualquier caso, si tiene duda … yo haría la escritura y dejaría todo más avanzado.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  72. Hola buenas,mi suegro a fallecido hace un mes…mi duda es que el heredero de su madre dos viviendas y( él era hijo único)y mi suegro tiene 2 los usufructo serían solo los hijos no?mi suegra no tiene nada que ver no?

    • Hola Manuela:
      Lo siento, pero me lo tiene que aclarar un poco más.
      Yo entiendo que su suegro que era hijo único, falleció hace un mes y había heredado de su madre (la madre de su suegro) dos viviendas; su suegro tiene dos hijos (uno de ellos su marido, lógicamente), y me pregunta si su suegra tiene algo que ver en esas viviendas heredadas de la abuela de su marido (suegra de su suegra), ¿no?
      Pues necesito saber que dice el testamento de su suegro, puede que sí o puede que no. Sin el testamento (si lo hizo) es imposible saberlo.
      Espero noticias, saludos, Justito El Notario.

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      • No él no hizo testamento en ningún momento…. por eso quiero saber quién hereda porque yo tengo entendido que si fue herencia de mi suegro ahora solo heredaría los hijos no? Aunque mi suegra tenga los vienes gananciales es herencia de mi suegro no? gracias

        • Hola Manuela:
          Pues si no hizo testamento, hay que hacer la declaración de herederos ante Notario y se declarará herederos a los hijos teniendo la viuda (su suegra) derecho a su legítima que es una tercera parte en usufructo de la herencia.
          La herencia incluye todo lo que tenía su suegro y, por tanto, esos pisos. ¿Eso supone que su suegra entrará en ellos? No necesariamente (depende de como acuerden repartir). Pero su valor sí que se tiene que tener en cuenta para determinar lo que ella tiene derecho a percibir.
          Aquí tiene un ejemplo de como funciona lo del usufructo:
          https://www.justitonotario.es/indivision-herencia-protege-viudo/
          Su suegra tiene su parte en los gananciales y además tiene lo que le corresponde por herencia de su suegro e (insisto) en esa herencia están esos pisos en los que la suegra tiene “parte” o tiene un valor que hay que abonarle de algún modo.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

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          • Muchas gracias me a sacado de dudas porque no nos fijamos de ella puesto que solo quiere todo para su hija …

  73. Buenas noches mi caso es;mi madre murió hace 9años y no dejo testamento, en la casa a nombre de ella siguió viviendo un hermano con discapacidad que murió hace 4 años aproximados ..quedamos tres hermanas y queremos vender la casa que pasos tenemos que dar,las escrituras van a nombre de nuestra madre fallecida. Gracias

    • Buenos días María:
      Si la cosa era únicamente de su madre, su padre no vive y quieren vender, tendrán:
      .- Que instar ante Notario la declaración e herederos abintestato. Ha de ser (por resumir) con un Notario del lugar donde su madre tuvo el último domicilio (aunque hay otras posibilidades). En la notaría le dirán que documentos se necesitan (defunción, últimas voluntades, libro de familia, dnis, empadronamiento …).
      .- Que aceptar y adjudicarse la herencia firmando la correspondiente escritura e incluyendo (es lo más conveniente) todo lo que su madre tuviera (la casa, el dinero, el coche, etc …).
      .- Que vender en escritura la casa a quien o quienes consideren.
      Nada más. NO sé si pagaron los impuestos correspondientes en su momento o han prescrito. Si ha prescrito sucesiones, el impreso es igualmente exigible, pero no se paga y la plusvalía municipal prescribe sin más.
      Tengan en cuenta que en la herencia les conviene valorar por lo que vayan a vender.
      Es un resumen de lo que tienen que hacer y tener en cuenta. Vayan a la notaría y comiencen por la declaración de herederos que ya puede llevarles un mes. Si su padre falleció también le pedirán su defunción.
      Saludos, Justito El Notario.

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  74. Hay escrituras donde existe el dueño y 3 herederos; pero un familiar (que no esta en las escrituras) quiere hacer un testamento donde consta que él es el dueño universal, manipulando al dueño; se puede realizar dicho acto?

    • Buenas tardes Brenda:
      Lo siento pero su pregunta es confusa, necesito que me aclare más el asunto para poderle contestar algo. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  75. Hola, al fallecer mi padre, que tenía un testamento de “lo del uno para el otro”, a los hijos se nos legó la nuda propiedad de todos sus bienes, y a mi madre el derecho al usufructo universal de la herencia. Por esos derechos, se le otorgó una cantidad del 19% de la valoración del inventario de acuerdo a la edad de mi madre en ese momento, que se restaba de nuestros derechos. Esa cantidad otorgada a mi madre, es la compra de su derecho al usufructo, como he leído que se hace cuando es usufructo de dinero??
    Muchas gracias por su atención y buen trabajo

  76. En primer lugar decirle que me sorprende gratamente que haya escrito un blog cediendo parte de su tiempo libre a nosotros los “lectores curiosos” ..
    Quería comentar mi paso por la notaría y si hay alguna posibilidad de formarme a cerca del trabajo notarial . Empecé a trabajar en una notaría pequeña con 23 años sin apenas conocimientos jurídicos, pero claro , mi tío político era el notario y me hizo el gran favor de
    Ponerme “justo a la entrada” de la notaría . Este señor , al ser una notaría pequeña (un pueblo de 3000 habitantes) se limitaba a ir un día a la semana a firmar las escrituras que anteriormente había redactado el oficial ( persona que cobraba 900 euros allá por año 2014) y yo ese día era un saco de nervios . Ese día tenía que imprimir a toda prisa, escanear DNI , hacer facturas , poner aranceles , atender teléfono y mostrador y un largo etc que no habría supuesto ningún trauma si el señor notario me hubiese explicado algo de lo que serían mis funciones , pero no , mi tarea consistía en captar a toda la gente que tuviese dudas , y concretarle una cita con el notario el día que había firmas. Si me pedían hacer un testamento lo redactaba fijándome en los que ya estaban hechos, yo solo debía cambiar los datos personales y los legados etc. . A la hora de hacer una compraventa , donación , hipoteca etc siempre era el mismo procedimiento, salvo escrituras de herencia que las hacía el oficial, al igual que las facturas elevadas . Mi duda o consulta es ¿Así empieza toda la gente cuando entra en la notaría ? . Por problemas familiares yo dejé el trabajo y me centré en la enfermedad de un hermano mío. Después mi puesto lo han ido ocupando distintas personas en estos 4 años y yo a esa notaría no he querido volver . Actualmente quisiera empezar a trabajar en alguna notaría porque m gustaba el trabajo , pero pienso que sin base de jurisdicción es complicado.

    • Buenos días Nacia:

      Le voy a contestar con un comentario que me hicieron hace pocos días a otro post y que me pareció muy afinado. Me decían esto:

      “En mi opinión, existen dos clases de notarías: las que cuentan con personal cualificado y las que no. Entre las primeras, lo normal es que entre el personal cualificado, existan empleados preparados académicamente, y con criterio jurídico, algunos tan altamente cualificados, que tienen más conocimientos y tablas que el propio notario, pero evidentemente, los he conocido sin título académico, siendo unos auténticos gurús del instrumento notarial, al menos, en su área. Normalmente son las notarías de referencia de los grandes despachos de abogados y empresas de primer nivel en las plazas de primera. Suele haber buen ambiente de trabajo, y los empleados están bien pagados y motivados, considerando como su casa la propia notaria.
      La otra clase de notaría, las componen empleados con pocos conocimientos y casi preparación académica en el sector jurídico, capaces de redactar escrituras sin complejidad, pero que se ahogan cuando tienen que aplicar cierto criterio jurídico en su expediente, son poco resolutivos, y están desmotivados, normalmente porque tiene sueldos miserables. He visto oficiales que no llegan a los 850 euros al mes. El perfil del notario en esta clase de notarías, es el que tiene su despacho notarial como fabrica de hacer dinero en poco tiempo, sin mentalidad empresarial, sin vocación de servicio público, y sin sensibilidad hacia sus empleados, a los que considera “el servicio” y seres muy “inferiores” y que hacen cualquier cosa por poco. Suelen abundar, es una pena. Un saludo.”

      Por mi parte contesté:

      “Hola Nachete: Iba a decir solo AMÉN. Y lo digo: AMÉN. No obstante, añado que hay empleados razonablemente bien pagados que tienen experiencia y que suplen la falta de conocimiento jurídico con “amor” por la profesión y un jefe que les cubre. Ese podría ser mi caso. Creo que abunda en las notarías de pueblo. La verdad es que su comentario merece no quedar por ahí perdido y podría convertirse en un mini post.
      Agradecido. Saludos. Justito El Notario”.

      Hace ya unos meses, un empleado me preguntaba que “¿para cuando un post en que los oficiales no sean los que se equivocan?” añadiendo que “los oficiales eran los auténticos héroes de la notaría”.

      Yo le respondí de este modo: “Buenas tardes Fernando: Tengo que respetar su apreciación de que en mis posts (que son casi 500) siempre la caguen los oficiales, pero por supuesto no la comparto en absoluto. Podría incluso decir que la cagan muchas veces más y que no lo digo y, por supuesto, la cagan mucho más que yo. En su notaría o en todas las que usted quiera, los oficiales serán los héroes, pero en la mía le aseguro que no es así. Si quiere le cuento la de ayer. Una simple constitución de SL: Un socio casado en gananciales que aporta un bien mueble y su mujer no comparece. “Te has olvidado de la mujer”. La van a buscar al pueblo de al lado. Mientras cambio la escritura la añado y hago lo oportuno (hago yo, no hace él….ojo) y de paso, añado el apoderamiento subsanatorio que no está y la prohibición de competencia que tampoco está y me leo los estatutos y veo que está el nombre de la última de sociedad que constituimos hace unos días y no el nombre de la sociedad de hoy. Antes de irse el socio a buscar a su mujer, dice: “Yo no estoy casado en gananciales, eh”. Lo miro (yo, no él) y efectivamente, no lo estaba y vuelta a cambiar la escritura para dejarla como estaba. Lo siento, pero en mi caso, no tiene usted razón. Defienda lo suyo, pero yo sé lo que hace cada uno en mi despacho y mis empleados son excelentes profesionales, lidian con impertinentes, pesados, desagradables, ignorantes y sacan trabajo en condiciones en las que yo no puedo (rodeado de gente, en condiciones de presión, etc..etc..) Ayer tres de los cuatro nos fuimos a las 20:45 a casa y yo vivo a 1 hora y 20 de donde trabajo. El viernes salí del despacho (como todos los viernes) el último y llegue a mi casa a las 21 horas. ¿Conoce a muchos notarios que hagan el STI personalmente o que hagan las diligencias de las pólizas? Solo aceptaría que me diga que cuando la cague yo, no lo cuente, pero oiga, “yo no soy tonto”. Ya ofrezco bastantes dudas en mis posts con sencillez y con el miedo que representa la exposición pública e incluso reconociendo errores, para que cuando no haya sido capaz de parar el gol y me lo hayan metido porque somos humanos y no podemos estar en todo, vaya y lo cuente o no pueda de vez en cuando darle hilo a un post que perdería sentido si no partimos del error que da lugar a la historia. Tampoco está mal que se sepa que hay notarios que parecen oficiales… Saludos y gracias, Justito El Notario”.

      Le cuento todo este rollo porque me parece que esas dos personas, usted y yo, hablamos más o menos de lo mismo. En el fondo de los comentarios hay un mismo poso. Los empleados a veces no están formados, los empleados a veces están mal pagados y los empleados están muchas veces solos y tienen que sacarse ellos solos las castañas del fuego sin posibilidad de recurrir a quien se supone que sabe hacer todo lo que se tiene que hacer en un notaría. Particularmente yo sé hacer casi de todo por lo que mi equipo encuentra en mi el apoyo que necesita y mucho más apoyo del que realmente estaría obligado a prestarle. Esto no quita que yo también les pregunté cosas a ellos y que conformemos un equipo de un nivel más que aceptable.

      Perdón por el rollo, pero me ronda por la cabeza un post sobre este tema y creo que con este comentario lo tengo ya casi hecho. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  77. Buenas tardes. En primer lugar quisiera agradecerle y felicitarle por su estupendo blog.
    Le explico mi caso.
    Soy hija única y mis padres han fallecido.
    Como en principio no me pareció muy complicado tramitar la herencia porque sólo había un inmueble y algo de dinero en el banco, me lancé a hacerlo yo. En qué hora!
    Tengo hecha la declaración de herederos porque no había testamentos, he pagado plusvalía y sucesiones. Con el banco está todo solucionado.
    Mi duda es sobre la inscripción del piso en el Registro de la propiedad. No hice aceptación de herencia ante notario porque para pagar sucesiones y tramitar lo del banco me bastaba con documento privado.
    Qué necesitaría para inscribir el piso? La escritura de herencia de que habla es la escritura de aceptación de herencia?
    He buscado en más sitios antes de molestarle pero en cada uno dice una cosa.

    • Buenas tardes Isabel:
      No sé quienes son “esos” que dicen otras cosas diferentes a las que haya podido decir yo. Lo cierto es que me intriga puesto que:
      1.- La aceptación de la herencia en escritura sin adjudicación de la herencia es completamente inusual (no es usual que alguien venga a la notaría a decir que acepta la herencia de sus padres, pero sin hacer un inventario y valoración de los bienes y sin proceder luego a adjudicárselos. Lo primero es aceptar, lo segundo es aceptar y adjudicar herencia que es lo corriente en el 99,99% de los casos. Por deformación solemos hablar de escritura de herencia).
      2.- Para inscribir es necesaria la escritura, excepto (y es su caso) cuando uno es heredero único en cuyo caso le basta con una instancia con firma legitimada. ¿Es aconsejable hacerlo así? Bueno… si sabe usted como hacerlo o conoce a alguien que se lo haga bien y más barato que un Notario, recurra a él. En caso contrario, mejor que vaya a la notaría en mi opinión.
      Tenga en cuenta que tal vez lo que ya tiene hecho le sirve para inscribir. Depende que fuera exactamente lo que hiciera (o lo hicieran).
      Saludos y gracias por la participación y el comentario. Justito El Notario.

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  78. Felicidades por el blog, mi madre murió hace dos meses, y en el testamento hereda a sus dos hijos con usufructo vitalíceo de todos los bienes (vivienda habitual mas ahorros) al cónyuge mi padre, el cual es propietario de la mitad al ser gananciales. Se quiere dejar el usufructo de la vivienda pero no de los ahorros a heredar, ¿es necesario realizar escritura notarial indicando un importe a compensar o se puede liquidar y realizar en contrato privado? ¿el importe a compensar del usufructo debe ser 89-edad% de los ahorros o puede ser cualquiera de mutuo acuerdo?

    • Buenos días Alberto:
      Disculpas por la tardanza, pero estaba de vacaciones.
      El valor del usufructo no puede acordarse o mejor dicho sí que puede acordarse, pero “pagando”. Si el viudo recibe de más o de menos hay un exceso o defecto y esto tributa por TPO si es oneroso y por Donaciones si es gratuito. No sé si merecerá la pena.
      La escritura no es obligatoria para nada (sí conveniente y si necesaria para poder inscribir) pero si lo que se quiere es “conmutar” el usufructo, en mi opinión, resulta aún más conveniente. El dinero “vuela” y aunque hablamos del ámbito familiar y de la máxima confianza, cuando uno quiere llegar a acuerdos de este tipo resulta más segura la escritura. No obstante, si la pregunta es si puede adjudicarse la herencia con conmutación del usufructo en documento privado, la respuesta es sí.
      Pero mejor que no lo hagan…
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  79. Hola, buenos dias, en primer lugar felicitarle por su articulo, y agradecerle que comparta sus conocimientos.

    Mis padres fallecieron, hace tres meses, y dejaron de Herederos a sus hijos, mis tres hermanos y yo. La herencia consiste en capital mobiliario y en dos inmuebles, tenemos todos los documentos para formalizar la aceptación de la herencia. Pero me surge la duda de si es mejor formalizar la herencia ya, con los consiiguientes gastos de Notaria, Registro de la propiedad, plusvalia y Renta, o como estamos interesados en vender los inmuebles, hacerlo todo en el momento de la venta (cosa que me ha recomendado el gestor de una inmobiliaria), pero leyendo su articulo junto con otras informaciones, no veo el ahorro por ningun sitio, tal vez el ahorro del registro de la propiedad, pero si la venta se hace despues de 6 meses tendremos que pagar recargos e intereses de demora, por lo que incluso podria ser peor. Podria aclararme que opcion es mas veneficiosa para los herederos.

    Gracias por todo un cordial saludo

    • Hola buenas tardes:
      Los impuestos son exactamente los mismos y si no los paga a tiempo, serán más, aunque no pagar ahora el de Sucesiones le podría permitir ajustar el valor a efectos de Sucesiones y el valor de venta, evitándose plusvalías en el IRPF. Para jugar con prescripciones, valores actuales y futuros, hay que estar bien asesorado y el que juega con fuego se puede quemar. Pero, usted pregunta y yo le respondo.
      A efectos del Registro, será todo exactamente igual. Cada paso es un eslabón de la cadena y cuesta dinero.
      Y en cuanto a la notaría, algo de ahorro podría haber si se hiciera en una sola escritura toda la herencia y en la misma escritura se vende, pero ¿quiere usted que el que le compra sepa de lo que tenían sus padres?, ¿quiere el que compra tener todo ese rollo en su escritura? Lo único viable es heredar parcialmente según se venda, pero esto no es más barato sino más caro (notarialmente hablando).
      Recopilando: Nada de ahorro en el Registro. Ahorro despreciable en la notaría y ahorro en Sucesiones si uno se pone a jugar con los plazos y las valoraciones y tal vez, solo tal vez, arriesgándose a la pérdida de bonificaciones o reducciones.
      Saludos y gracias (y asesórense muy bien que Hacienda no está para tonterías), Justito El Notario.

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  80. hola buenos dias

    mi padre fallecio hace un año y en su testamento declaro como usufructuaria de todos sus bienes a mi madre y a sus hijos como herederos universales. nosotros hemos realizado la declaracion de herederos y la liquidacion del impuesto.
    mi pregunta es, se puede hacer una adjudicacion de herencia de uno solo de los bienes rusticos (finca) a uno de sus herederos? cuales serian los pasos?

    muchas gracias.

    • Buenos días:
      Los mismos que si se adjudicara toda la herencia. Escritura de adjudicación parcial e inscripción en el Registro. Eso sí, tengan en cuenta que adjudicar los bienes uno a uno, supongo muchos más gastos notariales, pero si es lo que necesitan pues háganlo. Es mucho más barato como puede comprenderse fácilmente, hacer una escritura para siete fincas (si fueran siete) que hacer siete escrituras para siete fincas. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  81. Hola . Soy heredera universal sin parentesco pero estuvimos averiguando que el costo de los inpuestos seran altisimos y estabamos viendo si se podria hacer un cambio de escritura o sea ponerla a mi nombre y asi ahorrarme algo ¿ Se puede?.

    • Buenas tardes:
      Una cosa es la escritura (no imprescindible si no se heredan inmuebles) y otra los impuestos. Los impuestos son los que son y dependen de las valoraciones. La escritura se otorga o no se otorga. Tal vez aclare algún concepto con este otro post:
      https://www.justitonotario.es/existe-plazo-repartir-la-herencia/
      Si está segura de que le corresponde pagar mucho y quiere heredar o paga y no firma la escritura o la firma y paga. No hay otra alternativa.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  82. Buenos días,

    En una herencia testamentaria en la que se instituyen dos herederas universales y varios legados de 9000 €, para la aceptación notarial de la herencia, ¿es necesario que todos los herederos y legatarios vayan a aceptar la herencia ante el Notario? o ¿no es preciso que los legatarios acepten una herencia ante un Notario al tratarse los legados únicamente de dinero?

    Para el caso de que tuvieran que comparecer todos, herederos y legatarios, ante el Notario, ¿podrían hacerlo cada uno ante el Notario de su conveniencia y no en un mismo acto, dada la distancia geográfica existente entre ellos?

    Gracias.

    • Hola Inmaculada:
      Para responder a la pregunta necesito saber si el difunto tenía legitimarios (descendientes, ascendientes o cónyuge), pues si los hay es necesario su consentimiento. Si nos lo hay, la entrega de los legados la hacen los herederos excepto que los legatarios estén facultados para tomar posesión de ellos en el testamento, ¿dice el testamento algo de esto?
      No obstante, no es necesaria escritura para entregar unos legados en dinero. Mi padre dispuso algunos y los pagamos sin hacer escritura a los legatarios correspondientes. Firmamos todos y, habiendo pagado los impuestos, el Banco “soltó la tela” y listo (y se ahorran el Notario….)
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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      • Buenas tardes,

        La difunta era una viuda sin descendientes, ni ascendientes. Respecto al testamento, lo que indica es lo siguiente: “Lega a sus hermanos de doble vínculo XXXX, RRRR y ZZZZ, vulgarmente sustituidos por sus respectivos descendientes, la cantidad de 9.000 €”.

        Y en la siguiente cláusula contempla: “En el remanente de todos sus bienes instituye herederas universales por partes iguales, vulgarmente sustituidas por sus respectivos descendientes, a sus hermanas HHHH y MMMM.

        Como la difunta tenía dinero suficiente para que se paguen los legados, entiendo que las herederas deben comparecer ante el Notario para aceptar la herencia, pero los legatarios no haría falta que fuesen al Notario, ya que no se contempla expresamente en el testamento que los legatarios estén facultados para tomar posesión de los legados, como me indicabas. Por favor, corrígeme si me equivoco.

        Muchas gracias.

        • Buenas noches:
          No, no es así. Lo que creo recordar que le dije es que para hacer entrega de un legado de dinero (si el legatario no tiene facultad para auto entregárselo y aquí no la tiene) no es indispensable hacer gasto en la notaría (no hace falta la escritura).
          Puede uno arreglarse sin recurrir a una escritura y resolverlo con una instancia o documento privado debidamente liquidado, pero si la desconfianza entre las partes o cualquier otra circunstancia, unida a que perfectamente puede aprovecharse la escritura de herencia para esta entrega, lo hacen conveniente o necesario se hace una escritura de entrega de legado o de herencia y entrega de legado y se resuelve la situación. Es importante ver que salida se le va a dar el resto de la herencia para decidir y en esta decisión el gasto es importante. Si van a tener que recurrir a otra instancia (asesor, gestor, abogado, etc…), creo que acabarán antes en la notaría. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  83. Buenas tardes
    Hemos firmado un documento de arras y en la notaria nos piden para las escrituras que este inscrito en el registro de la propiedad el inmueble que en la partición de herencia le correspondio a mi madre pero no esta registrado, el problema es que si comenzamos el procedimiento en el registro están tardando 2 meses en inscribirlo y nos pasamos de la fecha de la escritura
    ¿hay alguna solución como inscribirlos los dos a la vez en el mismo notario, cambiar fechas arras..etc.. y que consucuencias tendriamos si se pasa el plazo , es un tramite obligatorio…?
    Le agradecería mucho me contestase

    • Buenas tardes: Bueno, en la notaria no pedimos esas cosas, así que me imagino que quien se lo exigirá será el comprador. Si el comprador está conforme en comprar antes no hay pega y si no quiere pues tendrán ustedes que negociar y aplazar la compraventa. No hay otra, pero, en mi opinión, la exigencia no es de la notaria que no entra ni sale en eso….y si lo hace, vayan a otra porque se está extralimitando. Si el comprador va a hipotecar, podría ser exigencia del Banco. Saludos y gracias, Justito El Notario

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  84. Buenas tardes,

    Mi madre es heredera de 1/4 de un inmueble. Resulta que quiere vender su parte pero la casa sigue escriturada a nombre de mi abuela. Como las otras 3 partes no se llevan bien, no se ponen de acuerdo para escriturarla. ¿Podemos vender estando nuestra parte a nombre de mi abuela? ¿Se puede escriturar a nombre de mi madre su parte aunque las demás partes no se pongan de acuerdo para firmar? ¿Cuál es la mejor forma de solucionarlo?

    Muchas gracias.

    • Buenos días Virginia:
      No. Esto es una cadena con sus eslabones. Para que sea de su madre, tiene que dejar de ser de su abuela y con que se haya muerto no basta.
      No, no se puede. No es que todas las demás partes no se pongan de acuerdo, se tienen que poner de acuerdo todos.
      Pues normalmente, a falta de acuerdo habrá que acudir a un abogado que les ayude y oriente. En mi notaria ponemos a mucha gente de acuerdo, pero explicándoles las opciones. No mediamos en nada, no convencemos, pero cuando la gente tiene toda la información, consigue en muchas ocasiones decidirse.
      Hay métodos con la interpellatio in iure (busque por este nombre en internet y ponga notario y seguro encontrará cosas de interés) para forzar los acuerdos.
      Creo que si no lo logran ustedes, necesitarán ayuda profesional.
      Por otra parte….¿quién le va a comprar a ustedes una cuarta parte de una casa?
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

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  85. Hola,
    tengo una casa que heredé de mis padres, junto con mis dos hermanos, hicimos la aceptación y adjudicación de la herencia a partes iguales, un 33,33% tenemos cada uno en la casa. El tema es que la casa estaba sin registrar ya que no había ninguna escritura, solo la de la aceptación de herencia que hicimos nosotros. Nos dijeron en la Notaría que con la segunda escritura, la persona que la comprara ya podría registrarla de forma más sencilla y económica, porque si no a nosotros nos supondría un coste muy elevado. Pero ocurre que la persona que la quiere comprar tiene que pedir una hipoteca y el banco le pide que esté registrada previamente. Que puedo hacer? hay algún sistema que podamos evitar el tener que registrar directamente nosotros. El precio de la venta de la casa son 40.000€. Muchas gracias.

    • Bueno días Carlos:
      Sí, es “facilísimo”.
      Tienen que hacer ustedes lo que se llama “acta complementaria de título público adquisitivo”. Necesitan que la descripción de Catastro y escritura coincidan (si no lo hacen al 100%, se pueden ajustar en el propio documento, no se preocupe por ello siempre que el Catastro sea correcto). Los titulares catastrales tienen que ser ustedes tres (si no lo son habrán de cambiarlo). Necesitarán unos testigos que declaren que la propiedad era de sus padres y ahora de ustedes (gente conocida suya, que no sean parientes) y se publicarán unos edictos en el Ayuntamiento correspondiente por si alguien quisiera protestar. Lleva unas semanas el procedimiento, así que deberían ponerlo en marcha cuanto antes. El gasto de notaría y de registro no es “de los peores” y si en la primera escritura fue incluida con su correcta descripción, no habrá impuestos. Saludos y gracias, Justito El Notario.

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    • Su pregunta me ha dado para una nueva FAQ que puede ser útil para otros con circunstancias similares. Gracias, saludos, Justito El Notario.

      https://www.justitonotario.es/faq/comprador-casa-no-inscrita-va-hipotecarla-banco-exige-la-compre-ya-inscrita-puedo/

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  86. Buenas tardes y enhorabuena por este blog de ayuda.

    Tengo un problema y quizás puedas ayudarme.

    Mi madre fallecio hace ya 26 años y he 15 hablando con mi padre y al solicitarle ver el testamento de mi madre me dio lo que recuerdo era el original con su firma ( la de mi padre y madre ).
    Mi padre se volivio a casar y ahora le pido aquel testamento y no me lo da. Me da una copia de un notario que da fe de que es copia del original.
    En la copia pone que las partes del testamento que no aparecen no son de relevancia, sin embargo yo recuerdo haber leído un Usufructo de mi padre que ahora no aparece,

    ¿Como y donde edir aquel testamento original? En la notaria se niegan a dármelo y me dicen que mi padre ha vuelto a testar y que o me lo pueden dar. ¿ Como es eso posible si lo que yo pido es lo que se testo anteriormente a que mi padre volviera a testar?

    Muchas gracias por tu ayuda.

  87. Buenos días,

    Me han enviado el contrato de arras de un inmueble que estoy interesado en comprar. En el contrato indica que el propietario lo es en virtud de una escritura de herencia otorgada ante notario el día 21 de noviembre de 2017 (hace dos meses). Sin embargo, en la nota simple del inmmueble que solicité la semana pasada no aparece registrado a nombre del supuesto vendedor, sino al de sus padres y no se indica ninguna información sobre el inicio de la gestión de la herencia.

    ¿Debería estar reflejado en la nota simple que el hijo ha iniciado los tramites de herencia en caso de que lo haya hecho?¿Puede que haya habido algún problema por el que no se esté en condiciones de registrarla?

    Muchas gracias,

    Saludos cordiales

    • Buenas tardes:
      Por lo que parece el vendedor no ha inscrito la escritura de herencia. Podría haberla presentado y estar en trámite de inscripción o simplemente no haberla presentado aún. Si la hubiera presentado yo creo que figuraría en la nota que está pendiente de despacho, así que parece que no lo ha hecho aún. Sí que podría haber algún problema, pero no tiene porque ser grave. No obstante, si no lo ve claro, exija que esté inscrita antes de formalizar la compraventa. Saludos y gracias, Justito El Notario

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  88. DESEARIA SABER TENGO UNA ESCRITURA AMI NOMBRE DE UNA HERENCIA DE MI PADRE Y AHORA MI MARIDO QUIERE QUE LE INCLUYA EN ELLA VALE MUCHO Y TAMBIEN PODRIA YO PONER ALGUNA CLAUSULA

    • Buenas tardes: Lo que usted podría necesitar es una escritura de aportación a gananciales, siempre que esté casada en gananciales.
      Le aconsejo esta lectura:
      https://www.justitonotario.es/la-casa-es-del-banco/
      No es su caso, pero se le acerca.
      Por lo demás, le diría que lo que usted necesita si está casada en gananciales es una aportación a gananciales. Si no lo está podría necesitar pasar a gananciales y si no quiere estar en gananciales la cosa se le complica pues le puede salir caro hacerlo. Le aconsejo vaya a un Abogado o Notario con su escritura (y el recibo del IBi-contribución) para que le hagan unos números.
      Mucho ojo con la renta, que le puede dar un disgusto.
      En cuanto a cláusulas, si que podría haber alguna pero depende del tipo de negocio con el que hagan lo que pretenden hacer y de que quiere poner. En términos generales, esas cláusulas no “van a ningún sitio”. La mejor cláusula es que no lo haga si no lo tiene claro.
      Gracias por la participación. Saludos, Justito El Notario.

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  89. hola buenas tardes.
    Tengo un grabe problema, haber si tu me puedes ayudar.
    Mi madre murió cuando tenia 8 años, y mi abuela se convirtió en mi tutora habitual.
    Ahora, me encuentro con un problema.
    Creo que mi abuela hizo la aceptacion de herencia de mi madre. pero aun sigue el piso a su nombre. Y me lo reclaman a mi.
    Ahora me encuentro que ese piso tiene una hipoteca de la cual yo no sabia nada ya que habia una persona ocupando ese piso, hasta hace poco.
    Mi abuela se hacia cargo de todos los pagos e impuestros, etc… lo que me extraña que mi abuela murio y esa hipoteca sigue en pie. Yo pensaba que ella tenia un seguro de vida con lo que los demas pisos fueron pagados.
    Puede ser que me esten tomando el pelo?
    Como puedo saber lo que cubria el seguro de mi abuela?
    En las escrituras sale si tenia seguro de vida al hacer la compra?

    Necesito ayuda!

    • Buenas tardes:
      Muchos datos me faltan para responder, pero voy a intentarlo.
      Puede que tu abuela hiciera escritura pero no la llevara al Registro de la Propiedad. Puede que no hiciera ni tan siquiera hiciera escritura.
      No sé que te reclaman a ti. Quien pidió esa hipoteca, tu madre?, tu abuela para ti? Puede morirse una persona y no haberse terminado de pagar la hipoteca y puede que haya un seguro que la pague o no. Tomadura de pelo? De quien? Porqué?
      Das por hecho que había un seguro, así que te aconsejo que vayas a una notaría y solicites UN CERTIFICADO DE SEGUROS DE TU ABUELA. Lleva el DNI de tu abuela y el tuyo y cuando le tengas, hablamos.
      Siento no poder ayudar más. Saludos. Justito El Notario.

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      • Siento el no haberme explicado.
        Haber,
        Mi madre murio cuando yo tenia 8 años, y se ve que ese piso tenia una hipoteca. Mi abuela se hizo cargo de todo, pero cuando ella fallecio yo no sabia nada de ese piso ya que estaba ocupado.
        Al poco se pusieron en contacto conmigo la comunidad ya que yo era la persona que salia en el registro civil (aunque mi madre tambien, ya despues de fallecer).
        Mi abuela antes de morir soluciono todo, ya que , me dejo otros dos pisos.
        A mi me parece extraño que despues de 10 años me vengan reclamando una hipoteca ya que esta en un banco en galicia, cuando yo, soy de barcelona.
        ME extraña que mi abuela despues del fallecimiento de mi madre, no lo incluyera en el seguro de vida que tenia, como otros pisos que tenia mi madre con ella tambien.
        Y ahora nadie me puede poner al dia.
        He ido a un gestor que es el que ha hablado con el banco este que marca en el registro, pero nos extraña que no reclamasen esa hipoteca desde hace 7 años cuando fallecio mi abuela y dejo de pagar esa deuda.

        No se que hacer ya!

        • Lo siento Aide, pero necesita ayuda profesional directa y no consejos en un blog, por mucho que vengan de un notario. Sin documentos es imposible decirle algo. Saludos

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  90. He adquirido una pequeña finca con casa grabada con una hipoteca y quiero realizar un ajuste de lindes permutando unos metros de mi propiedad por los mismos metros de la finca vecina cara cuadrar las fincas.
    Puedo hacerlo en un documento privado y elevarlo a escritura pública una vez pasados los años y cancelada la hipoteca??
    Existe algún riesgo legal en este ajuste si la finca no va a variar los metros más allá de no poder edificar en estos metros??

    Gracias por su ayuda.

    • Buenas tardes:
      Olvide lo de hacerlo en documento privado porque no le dará más que problemas en el futuro. Usted y su vecino y sus familias pensarán que lo resolvieron, pero no lo hicieron y en x tiempo, el asunto estallará y estarán peor que al principio. No digo que el documento privado no sirva, digo que no sirve en su caso.
      Además lo que plantea es complicado. Segregación (con licencia municipal) de una finca. Idem de la otra. Podrían estar condicionadas a que lo segregado se agrupe a lo del otro vecino. Elaboración de documentación técnica para modificar catastro, otorgar escritura y conseguir inscripción y luego permuta. En fin mucha cosa y mucho gasto probablemente.
      Además, eso que pretende hacer requiere el consentimiento de su Banco, ¿cree usted que se lo va a dar?
      Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

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  91. Mateo Alonso Sánchez

    He renunciado a la herencia de mi madre, fallecida recientemente.
    Acepté la de mi padre, que falleció hace mas de 25 años.
    Que es mas conveniente hacer con la parte aceptada ????
    Vender a otros herederos???? Donar ????
    ¡ Gracias ¡

    • Buenos días:
      Es imposible responderle a lo que me pregunta.
      Que hay en la herencia? Qué vale? Alguien quiere comprarle? Alguien quiere que se lo regale?
      Con algún dato más, tal vez pueda responderle. Si me está preguntado si vende o si dona, le responderé: si va a cobrar, venda; si va a regalar done. Luego cada cosa tendrá sus impuestos respectivos. Generalmente, es más caro donar que vender y además uno se empobrece con la donación.
      Saludos. Justito El Notario.

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  92. Buenas tardes, tenemos un piso inscrito en el registro por 80.000 euros, y vamos a firmar ahora la aceptacion de herencia, ¿Es obligatorio poner ese importe que es el valor minimo atribuible fiscalmente, o se puede poner el valor de mercado que es superior? Mñuchas gracias, un saludo.

    • Hola buenas tardes:
      No sé si le he entendido bien. Parece que van a heredar ese piso y que el difunto lo adquirió por 80.000 Euros, ¿no?
      Ustedes ahora que lo heredan, pueden poner el valor que estimen oportuno, pero si no ponen el mínimo fiscal, podrán tener problemas. Si el valor de mercado es superior (hoy en muchos casos no es así), pues hay que conciliar varios intereses:
      .- Si ponen más valor, puede que paguen más Impuesto de Sucesiones.
      .- Si ponen más valor y luego venden, pagarán menos plusvalía en renta en su momento.
      Ese es el tira y afloja que hay que decidir. Insisto poner más ahora puede representar más Sucesiones y poner menos puede representar más plusvalía (incremento o ganancia en renta).
      Pero, si la pregunta es ¿puedo poner el valor de mercado? Sí, puede hacerlo.
      Gracias por la participación y el comentario. Saludos, Justito El Notario.

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  93. Muchísimas gracias por su aclaración, me ha servido de ayuda. Un cordial saludo.

    Irene

  94. Gracias por su rápida contestación,pero siguiendo el enlace que me indica sigo con la duda inicial.

    ¿El día que fallezca mi padre habrá que hacer 2 adjudicaciones de herencias? Una por mi madre fallecida en 2013 y otra por mi padre cuando fallezca? o solo con la última adjudicación es suficiente para registrar las viviendas finalmente y posteriormente venderlas si es el caso.

    Gracias por su ayuda y le ruego perdone las molestias.

    Irene.

    • Hola de nuevo:
      Son dos adjudicaciones, puesto que son dos herencias, pero se pueden incluir en la misma escritura. Fallecida la madre, se hereda, fallecido el padre se hereda, una transmisión, otra transmisión y luego la venta. Es una cadena con sus eslabones, pero se documentaría en una sola escritura (más la de venta). Tras las herencias, insisto en una sola escritura, se procedería a la venta.
      Saludos y no es molestia. Justito El Notario.

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  95. Saludos. Tengo una duda respecto a la adjudicación de herencia. ¿Cuantas veces hay que hacer dicha adjudicación?.

    Me explico, poseemos 2 inmuebles sin hipotecas, tras el fallecimiento de mi madre, mi padre heredó el 50% de ambos inmuebles y mi hermano y yo heredamos el 25% de cada uno respectivamente. Pagamos los impuestos a hacienda, plusvalía, etc. Pero no hicimos la adjudicación de herencia.

    Mi pregunta es la siguiente:
    ¿Tenemos que hacer una adjudicación de herencia ahora y otra nueva cuando mi padre fallezca? ¿o solo hay que hacer una cuando heredemos el 50% de mi padre?. No tenemos ninguna intención de vender ninguna de las 2 viviendas.

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