fusiones bancarias

Minutación registral de cancelaciones hipotecarias en casos de fusiones bancarias (artículo 611 RH)

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En 2021 he firmado 37 cancelaciones de las que yo he gestionado íntegramente 26. De esas 26, en 22 el acreedor hipotecario actual es el sucesor universal por fusión con el acreedor hipotecario inicial e incluso, en varios casos, con uno o mas acreedores hipotecarios intermedios. Por lo que he podido ver el coste registral de esas fusiones es una cantidad media (según cuenta de la vieja) de 42 Euros (más Iva), aunque el importe se multiplica según las fusiones intermedias que haya podido haber con lo que, en algunos casos, la factura puede incrementarse considerablemente (y mas aún si la hipoteca fue por un principal importante o si son varias las hipotecas que se cancelan) generando algunos inconvenientes a los que nos encargamos de la gestión (sobre todo si no nos han avisado del cambio de criterio).

En mi despacho esta situación se ha generado por primera vez hace poco por lo que he decidido adoptar una nueva estrategia que se resume muy fácilmente: ya no me haré cargo de lo que en mi notaría llamamos la TTI (Tramitación Telemática Integral) y nos limitaremos a liquidar el impuesto como exento vía SIGNO (SERFIDES cobra una ridiculez mas IVA) y a entregar la copia autorizada con una simple para que se lleve al registro competente. El registro será quien lidie a partir de ahora con sus facturas (sí, en plural, pues serán dos si ha habido fusiones) y yo con la mía. A fin de cuentas, yo estaba prestando un servicio por el que no cobraba mas que unos eurillos (sobre cinco máximo) a fin de dejar contentos a mis clientes con una escritura devuelta limpia, liquidada e inscrita no cobrándoles nada por la gestión de la inscripción para no exorbitar los costes. Téngase en cuenta que lo único que la gestión registral comportaba era un alargamiento de la matriz y de las copias: mas folios de matriz y de copias con los unidos y las diligencias, pero al no ser minutables los folios de copias ni las diligencias, lo único productivo para la notaría eran esos pocos folios mas de matriz que no llegaban a representar mas que una pequeña miseria mas una módica cantidad por el impreso exento.

A cambio de seguir haciéndolo, habría que explicar a cada cliente que …

  1. El registro puede cobrar porque lo ha reconocido la DGSJyFP. «Artículo 611 del Reglamento Hipotecario: Cuando en la inscripción deban hacerse constar las distintas transmisiones realizadas, por la última transmisión se devengarán los honorarios correspondientes, y por las anteriores el 50 por 100, sin que en ningún caso puedan percibirse los honorarios correspondientes a más de tres transmisiones».
  2. El registro ha de cobrarle su parte al Banco, no pudiendo cobrar esa parte al deudor, por mucho pacto que hubiera en la escritura de constitución de hipoteca porque así lo ha dicho el TS.
  3. El registro tiene, por tanto, que hacer dos facturas y la del Banco con retención.
  4. El deudor tiene que llevar la factura al Banco y conseguir que este se la pague si es que la adelantó al registro. Si no le paga o no le reclama la factura, podría quedarse la retención sin ingresar.
  5. Si la notaría gestiona y lo hace bien, tendría que ocuparse de cobrar al Banco. Oh cielos qué horror…

Lo único malo de todo esto, a mi modo de ver, es que alguna cancelación se quedará sin inscribir y algún día podría no localizarse la escritura originándose un nuevo coste para el cliente despistado.

Yo a mis clientes no les pedía provisión, pero si las facturas del registro son mas gordas si que tendría que hacerlo y todo esto supondría demasiado trabajo para una notaría pequeña como la mía a cambio de no sacar prácticamente nada o encareciendo la factura excesivamente por la gestión. De hecho, mi copista ya está encantada con mi nueva estrategia.

Al que sí gestione creo que le convendría poner una advertencia al respecto en la escritura; pedir provisión; revisar bien las facturas y explicarlo todo a su cliente … y, según el caso, al Banco.

No dejen de leerse los comentarios a este post

Contienen un importante matiz relativo a la Disp. Adicional 2ª de la Ley 8/2012 de reestructuración de entidades financieras, que impide cobrar las transmisiones intermedias del crédito hipotecario que sean consecuencia de operaciones de reestructuración bancaria. Al parecer quedarían excluidas las realizadas entre dos fechas y con un máximo de tres (véase el 611 del RH y los mencionados comentarios al post).

Va a haber que sacar la calculadora.

Por cierto, todo esto que cuento no es meterse con lo que cobran otros (cosa que a mí generalmente me da igual aunque, por supuesto, tenga mi opinión). Esto es información, es divulgación y es estudio de una determinada cuestión sobre la que tenía curiosidad y no sabía cómo funcionaba. Además, no olvidemos (y lo he dicho) que el tema me afecta porque soy gestor de esas escrituras y tengo que dejar las cosas claras para mi cliente. El alegar que es posible reclamar no es suficiente. Hay que hacer las cosas correctamente y si luego te reclaman defender tu postura o bien rectificar …

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

12 comentarios

  1. Gracias por los comentarios!
    No puedo cerrar éste capítulo sin una «maliciosa» reflexión final: qué pasaría si losa notarios -que somos los que tenemos que contar en la intervención/exposición de la escritura de cancelación todas las vicisitudes habidas en la titularidad del préstamo desde su constitución hasta su cancelación final- minutáramos también las transmisiones intermedias del crédito como cesiones/subrogaciones de acreedor, siguiendo «a rajatabla» EL TRACTO?
    ……….

  2. Las fusiones bancarias CON MOTIVO DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS (solamente éstas, que evidentemente no son todas las fusiones bancarias) llevadas a cabo entre el 27-06-2009 y el 1-01-2013, NO SE PUEDEN COBRAR. Las anteriores y posteriores, así como las llevadas a cabo durante esas fechas pero que NO SON POR DICHO MOTIVO, se cobran, hasta un máximo de tres.

  3. Gracias a ti Justito, por éste magnífico blog, que consulto con gran frecuencia!
    En cuanto al tema de marras, te diré que -según me indican en el departamento de tramitación- más del 90% de los Registros están aplicando la norma y emitiendo una sola factura por la cancelación.
    Un fuerte abrazo!

    • Buenos días Javier:
      Ayer tuve mucho lío.
      Muy interesante el dato que me ofreces. Precisamente he discutido en Twitter con alguno que sostiene que «todos (o casi) lo hacen bien». Por nuestra parte éramos varios los que sosteníamos lo contrario.
      También me han dicho por esta entrada que me meto en la minutación de otro colectivo y que para estos casos están los recursos.
      No estoy de acuerdo, yo divulgo, el asunto me afecta porque yo gestionaba y la posibilidad de recurrir no puede usarse como trampa para hacer las cosas mal (desgraciadamente seguro que ocurrirá en todos los ámbitos).
      Gracias por tu seguimiento y tus palabras. Un abrazo, Justito El Notario.

  4. Nosotros siempre solicitamos la aplicación de la Disp. Adicional 2ª de la Ley 8/2012 de reestructuración de entidades FINANCIERAS, que impide a los registradores cobrar las transmisiones intermedias del crédito hipotecario que sean consecuencia de operaciones de reestructuración bancaria, pues en realidad todas lo son.
    Y en caso de que aún así emitan dos facturas, recomendamos al cliente que la presente al Banco para su abono, y suelen hacerlo sin problema.
    Saludos

    • Buenos días Javier:
      Pues se me había escapado y tienes razón. Con tu permiso voy a incluirlo para «aviso a navegantes».

      Muchísimas gracias, saludos, Justito El Notario.

    • Lo que sucede es que la aplicación de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012 sólo cabe en supuestos excepcionales; en concreto cuando la cancelación solicitada quede integrada en un proceso de reestructuración o saneamiento bancario. Pocos casos hay.

      Por el contrario, como explica la Sentencia nº 911/2018 del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de fecha 4 de junio de 2018, son las normas arancelarias generales contenidas en los números 2.1 y 2.2 del Real Decreto 1427/1989 las que deben aplicarse a los supuestos de cancelación, novación y subrogación de hipotecas no contemplados en la específica, concreta y limitada regulación de la disposición adicional 2ª de la Ley 8/2012, sobre Saneamiento y Venta de Activos Inmobiliarios del Sector Financiero.

      En la práctica las gallinas que entran por las que salen, porque si bien la Ley 8/2012 exonera arancelariamente las fusiones previas, fija la base de la cancelación con una reducción únicamente del 40%; mientras que el régimen general, si bien permite la minutación de esas fusiones, establece la base de la cancelación en el 10% de capital inscrito, es decir, con una reducción del 90%.

      Además, no debe olvidarse que fueron las entidades financieras las que impugnaron la aplicación general que de la Ley 8/2012 hacían los registros, los cuales consideraban de forma errónea («asesorados» por el Colegio de Registradores y por la propia Dirección General) que el régimen general había quedado derogado y sustituido por el de la citada Ley..

      Saludos

      • Buenas tardes Dandonovic:
        Gracias por la aclaración.
        En otro comentario me hablan de un máximo de tres fusiones y enmarcan temporalmente entre dos fechas concretas las que estaban amparadas por la Ley 8/2012.
        En resumen tendríamos que:
        No procede cobrar las que corresponden a un proceso de reestructuración o saneamiento.
        Parece que serían las realizadas entre dos fechas.
        Con un máximo de tres.
        Muchas gracias y un abrazo, Justito El Notario.

        • Hola Justito.

          Lo de las tres transmisiones deriva del artículo 611 del Reglamento Hipotecario: «Cuando en la inscripción deban hacerse constar las distintas transmisiones realizadas, por la última transmisión se devengarán los honorarios correspondientes, y por las anteriores al cincuenta por ciento, sin que en ningún caso puedan percibirse los honorarios correspondientes a más de tres transmisiones».

          En cuanto a las dos fechas, se trata del criterio temporal para la consideración de qué se entiende por «operaciones de saneamiento y/o reestructuración de entidades financieras». Este período abarca desde el 27 de junio de 2009 (fecha de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 9/2009, de 26 de junio) hasta el 31 de diciembre de 2012.

          Como puedes imaginar, este período es una simple ficción y no está determinado por norma alguna. El dies a quo tiene cierta lógica, pero el dies ad quem es de traca (pero ha hecho fortuna en las resoluciones arancelarias).

          Según el Colegio de Registradores la crisis financiera terminó el 1 de enero de 2013, y el sesudo cónclave que llegó a tal conclusión echó mano de 3 «indicadores infalibles»:

          1º.- El Informe del Banco de España de 28 de septiembre de 2012 sobre Evaluación del Sector Bancario Español.

          2º.- La Hoja de Ruta del Memorando de Entendimiento de diciembre de 2012, y

          3º.- El Informe de Estabilidad Financiera de 2014.

          En fin, no puedo negar que existe una gran homogeneidad entre los Registros de la Propiedad a la hora de minutar las operaciones de cancelación, novación y subrogación hipotecaria, pero ello es consecuencia de la distribución y actualización que el Colegio de Registradores realiza de un «Cuadro Arancelario», donde se recogen todas y cada una de las modificaciones estructurales de las diversas entidades financieras. Si te interesa, te lo envío.

          Un amigo.

          • Hola de nuevo:
            Aunque sorprenda .. tengo la mala costumbre de no leerme algunas cosas. Ya me vale …
            Queda bastante claro. De nuevo, muchas gracias, un abrazo, Justito El Notario.
            PD: Esos cuadros existieron en una época para nosotros y no están bien vistos en nuestro gremio (será por aquello de la competencia …)

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