Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

En 2021 he firmado 37 cancelaciones de las que yo he gestionado íntegramente 26. De esas 26, en 22 el acreedor hipotecario actual es el sucesor universal por fusión con el acreedor hipotecario inicial e incluso, en varios casos, con uno o mas acreedores hipotecarios intermedios. Por lo que he podido ver el coste registral de esas fusiones es una cantidad media (según cuenta de la vieja) de 42 Euros (más Iva), aunque el importe se multiplica según las fusiones intermedias que haya podido haber con lo que, en algunos casos, la factura puede incrementarse considerablemente (y mas aún si la hipoteca fue por un principal importante o si son varias las hipotecas que se cancelan) generando algunos inconvenientes a los que nos encargamos de la gestión (sobre todo si no nos han avisado del cambio de criterio).

En mi despacho esta situación se ha generado por primera vez hace poco por lo que he decidido adoptar una nueva estrategia que se resume muy fácilmente: ya no me haré cargo de lo que en mi notaría llamamos la TTI (Tramitación Telemática Integral) y nos limitaremos a liquidar el impuesto como exento vía SIGNO (SERFIDES cobra una ridiculez mas IVA) y a entregar la copia autorizada con una simple para que se lleve al registro competente. El registro será quien lidie a partir de ahora con sus facturas (sí, en plural, pues serán dos si ha habido fusiones) y yo con la mía. A fin de cuentas, yo estaba prestando un servicio por el que no cobraba mas que unos eurillos (sobre cinco máximo) a fin de dejar contentos a mis clientes con una escritura devuelta limpia, liquidada e inscrita no cobrándoles nada por la gestión de la inscripción para no exorbitar los costes. Téngase en cuenta que lo único que la gestión registral comportaba era un alargamiento de la matriz y de las copias: mas folios de matriz y de copias con los unidos y las diligencias, pero al no ser minutables los folios de copias ni las diligencias, lo único productivo para la notaría eran esos pocos folios mas de matriz que no llegaban a representar mas que una pequeña miseria mas una módica cantidad por el impreso exento.

 

A cambio de seguir haciéndolo, habría que explicar a cada cliente que …

1. El registro puede cobrar porque lo ha reconocido la DGSJyFP. “Artículo 611 del Reglamento Hipotecario: Cuando en la inscripción deban hacerse constar las distintas transmisiones realizadas, por la última transmisión se devengarán los honorarios correspondientes, y por las anteriores el 50 por 100, sin que en ningún caso puedan percibirse los honorarios correspondientes a más de tres transmisiones”.
2. El registro ha de cobrarle su parte al Banco, no pudiendo cobrar esa parte al deudor, por mucho pacto que hubiera en la escritura de constitución de hipoteca porque así lo ha dicho el TS.
3. El registro tiene, por tanto, que hacer dos facturas y la del Banco con retención.
4. El deudor tiene que llevar la factura al Banco y conseguir que este se la pague si es que la adelantó al registro. Si no le paga o no le reclama la factura, podría quedarse la retención sin ingresar.
5. Si la notaría gestiona y lo hace bien, tendría que ocuparse de cobrar al Banco. Oh cielos qué horror…

Lo único malo de todo esto, a mi modo de ver, es que alguna cancelación se quedará sin inscribir y algún día podría no localizarse la escritura originándose un nuevo coste para el cliente despistado.

Yo a mis clientes no les pedía provisión, pero si las facturas del registro son mas gordas si que tendría que hacerlo y todo esto supondría demasiado trabajo para una notaría pequeña como la mía a cambio de no sacar prácticamente nada o encareciendo la factura excesivamente por la gestión. De hecho, mi copista ya está encantada con mi nueva estrategia.

Al que sí gestione creo que le convendría poner una advertencia al respecto en la escritura; pedir provisión; revisar bien las facturas y explicarlo todo a su cliente … y, según el caso, al Banco.

 

Disp. Adicional 2ª de la Ley 8/2012 de reestructuración de entidades financieras

Esta DA impide cobrar las transmisiones intermedias del crédito hipotecario que sean consecuencia de operaciones de reestructuración bancaria. Al parecer quedarían excluidas las realizadas entre dos fechas y con un máximo de tres (véase el 611 del RH y los mencionados comentarios al post). Va a haber que sacar la calculadora.

 

Resolución de 24 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (suspensión de la inscripción de una cancelación de hipoteca, por faltar la previa inscripción de la indicada hipoteca a favor de la entidad que otorga la cancelación)

“De acuerdo con las exigencias del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es necesario que la sucesión en la titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro, aunque sea por el mecanismo del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular registral originario de la hipoteca y el nuevo titular, otorgante de la escritura cuya inscripción se pretende. Por ello, debe ahora determinarse si está suficientemente justificada la previa adquisición del derecho de hipoteca por la entidad otorgante de la escritura de cancelación para su constancia en el Registro. En la escritura de cancelación objeto de calificación, que origina el presente recurso no se menciona a la «Caja Rural Intermediterránea, Sociedad Cooperativa de Crédito», menos aún los negocios jurídicos por los que sus titularidades pasan a «Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito». Pero la consulta del Registro Mercantil permite comprobar que hay sucesión universal, en la personalidad jurídica de «Caja Rural Intermediterránea, Sociedad Cooperativa de Crédito» a «Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito». Este criterio coincide plenamente con las Resoluciones antes citadas que, como se ha indicado, permiten la inscripción utilizando la figura del tracto abreviado, sin necesidad de otro documento fehaciente o manifestación expresa –a modo de certificación– que acredite o asevere que el activo concreto se halla comprendido dentro de los transmitidos, cuando se trate de inscribir por este procedimiento una propia sucesión universal, como ocurre en el supuesto que nos ocupa, aunque excluyen esa posibilidad cuando se trate inscribir cesiones parciales de activos, por muy numerosos que éstos sean, lo que no ocurre en este caso, por lo que resulta de la consulta del contenido de las inscripciones en el Registro Mercantil de las escrituras de transmisión”.

Referida a una novación, es también interesante esta otra que veo en ENSXXI-107: “NOVACIÓN HIPOTECARIA. TRACTO ABREVIADO Y SUCESIÓN UNIVERSAL. Resolución de 8 de noviembre de 2022 (BOE 5 de diciembre de 2022). Descargar. En una novación de hipoteca otorgada por el Banco Santander, pero que consta inscrita a nombre de Banesto, no es necesario, aunque conveniente, que en la escritura se reseñen los datos de la sucesión universal bancaria, si tales datos constan ya en el Registro de la Propiedad, o se pueden determinar por el registrador de la consulta al Registro Mercantil”.

 

Solicitud de tracto abreviado y de minutación conforme a tracto abreviado en base a la anterior Resolución

“SOLICITUD REGISTRAL: Conforme a la Resolución de 24 de Noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (suspensión de la inscripción de una cancelación de hipoteca, por faltar la previa inscripción de la indicada hipoteca a favor de la entidad que otorga la cancelación) se solicita de acuerdo con las exigencias del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que la sucesión en la titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro y sea minutada, por el mecanismo del tracto abreviado, al encontrarse suficientemente justificada la previa adquisición del derecho de hipoteca por la entidad otorgante de la escritura de cancelación para su constancia en el Registro”.

Desde el punto de vista arancelario, si hay tracto abreviado, ¿hay una minutación “abreviada”?

Por cierto, todo esto que cuento no es meterse con lo que cobran otros (cosa que a mí generalmente me da igual aunque, por supuesto, tenga mi opinión). Esto es información, es divulgación y es estudio de una determinada cuestión sobre la que tenía curiosidad y no sabía cómo funcionaba. Además, no olvidemos (y lo he dicho) que el tema me afecta porque soy gestor de esas escrituras y tengo que dejar las cosas claras para mi cliente. El alegar que es posible reclamar no es suficiente. Hay que hacer las cosas correctamente y si luego te reclaman defender tu postura o bien rectificar …

 

¿Quién paga las facturas del registro?

Dice la Norma Octava del Arancel de los Registradores:

1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado.
2. Los derechos correspondientes a las certificaciones y manifestaciones serán de cargo de quienes las soliciten.

En base a eso si el Notario actúa como presentador, ¿le cae el marrón de hacerse cargo? Bueno, supongo que podría discutirse.

 

Buceando en las minutas

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario