las malditas disoluciones de condominio

La maldita disolución de condominio y su tributación: ejemplo práctico

Hemos estado preparando esta escritura de donaciones y disolución de condominio desde hace unos cuatro meses. Mis clientes llegaron a mi sin ningún tipo de asesoramiento y reclamando una escritura por la que la madre de tres hijos les daría todos los inmuebles de su propiedad en todo o parte, en nuda propiedad o en usufructo vitalicio, conservando únicamente el usufructo vitalicio de su vivienda habitual. El proceso de pensar y plasmar todo en una escritura con ocho inmuebles a los que, además, había que hacerles las oportunas actualizaciones a fin de que quedaran escriturados y luego registrados conforme a Catastro, ha sido muy costoso con sorpresas y cambios hasta el día anterior a la firma.

Ahora que el gran Sergio Mocholí ha escrito la segunda parte de su post sobre este tema para notaríAbierta (la primera parte está enlazada al comenzar la segunda), me ha parecido un buen momento para trasladar a un caso práctico las enseñanzas adquiridas en los últimos tiempos en materia de excesos de adjudicación evitables o inevitables, permutas de cuota y unidad o pluralidad de títulos de adquisición. A ver si con este ejemplo práctico, ahora que lo tengo fresco, consigo que en el próximo caso (ya tengo uno y bien gordo sobre la mesa) tenga menos dudas de las que he tenido ahora.

La madre es titular del derecho de usufructo vitalicio de una serie de fincas y dueña en pleno dominio de otras pero las que hoy nos interesan son algunas de las del primer grupo puesto que son las que entrarán, tras donar la madre el usufructo de dos y conservar la del tercero, en la disolución de condominio objeto de análisis.

Vamos a por la escritura

Aunque antes …. debo agradecer a Antonio M. Beltrá Escolano, mi actual primer oficial desde la jubilación de Rosa hace pocas semanas, el enorme trabajo que ha llevado a cabo en esta escritura. El trabajo ha sido en equipo. Yo recepcioné el encargo, monté el esqueleto de la escritura (sí, machaqué yo todas las descripciones y demás datos de los inmuebles) e hice el primer estudio fiscal en base a las valoraciones que hizo Antonio (yo no sé valorar). Con las notas simples ya en nuestro poder (para contrastar con las escrituras) Antonio se encargó de la actualización de las fincas y de revisar las valoraciones iniciales. Llegados a este punto revisamos juntos la escritura y quedó por realizar el encaje de las donaciones con la posterior disolución de condominio (números y mas números … y mas números aun). Una buena factura, eso sí, pero muchas (muchísimas) horas de trabajo detrás de esta escritura. Gracias Antonio por tu esfuerzo y tu paciencia con los clientes que no te lo han puesto precisamente fácil.

Ahora sí, vamos por ella:

E X P O N E N:

….

III.- Que DOÑA xxx, es dueña del derecho de usufructo vitalicio, y sus hijos xxxx, dueños de la nuda propiedad por terceras partes indivisas y, entre todos, dueños del pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de las siguientes fincas:

1.= URBANA:

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:

VALORACIÓN DEL USUFRUCTO VITALICIO:

INSCRIPCIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL: 

2.= URBANA: 

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:

VALORACIÓN DEL USUFRUCTO VITALICIO:

INSCRIPCIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL: xxx (erróneamente catastrada en cuanto a un 50% a nombre de xxx, y en cuanto al restante 50% a nombre de los herederos de xxxx, esposo y padre de los aquí comparecientes).

3.= RÚSTICA:

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO: 

VALORACIÓN DEL USUFRUCTO VITALICIO: 

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xx del Polígono xx del Catastro de Rústica de xxx, catastrada (erróneamente en su totalidad a nombre de DOÑA xxx, madre de Don XXX, esposo y padre respectivamente de los comparecientes) bajo la siguiente referencia:

xxxx.

TÍTULO RELATIVO A LAS TRES FINCAS ANTERIORES: El de aceptación y adjudicación de las herencias, entre otros conceptos, de Don XXX y DOÑA xxx en virtud de escritura autorizada por DOÑA xxx, Notario de xxx, el día xxx de 2011, con el número xxxx de protocolo, antes citada.

CIRCUNSTANCIAS COMUNES A TODAS LAS FINCAS:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la  Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.      

En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.- 

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, constituyendo la finca descrita bajo el número 1.= del expositivo III.- anterior, la vivienda habitual de la Sra. xxxx.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: 

IV.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- DONACIONES.

A).- 

B).- 

C).- 

D).- DOÑA xxx DONA, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el derecho de usufructo vitalicio de las fincas descritas en el expositivo III.- anterior, bajo los números 2.= y 3.=, a sus hijos xxxx, quienes ACEPTAN la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libre de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor total de xxxx, e individual para cada donatario de xxxxx.

Tras la donación efectuada, xxx, quedan dueños con carácter privativo, de una tercera parte indivisa en pleno dominio, cada uno de ellos de las fincas descritas bajo los números 2.= y 3.=, y del derecho de nuda propiedad de la finca descrita bajo el número 1.=, cuyo derecho de usufructo vitalicio, pertenece a la donante Doña XXXX.

E).- Manifiesta la donante:

1.- Que se ha reservado bienes suficientes para vivir en el estado que le corresponde a sus circunstancias.

2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.

F).- Manifestaciones fiscales

Los donatarios, de conformidad con el artículo 4.3 del Decreto Legislativo 1/2010 de 5 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de tributos cedidos,  modificado por Ley 7/2017 de 21 de diciembre de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia para el ejercicio 2018, solicitan la aplicación de la bonificación del 99% de la cuota del Impuesto de Donaciones después de aplicar las reducciones estatales y autonómicas que, en su caso, procedan.

SEGUNDO.- EXTINCIÓN DE CONDOMINIO:

A).- Que xxxx, tras las donaciones efectuadas, han quedado dueños cada uno de ellos, de una tercera parte indivisa en pleno dominio, de las fincas descritas bajo los números 2.= y 3.= en el expositivo III.- anterior (fincas  registrales números xx y xxx), y del derecho de nuda propiedad de la finca descrita bajo el número 1.= de dicho expositivo (finca registral número xxx), cuyo derecho de usufructo vitalicio, pertenece a su madre DOÑA xxx.

B).-xxx proceden de común acuerdo a la extinción de la comunidad existente sobre las tres citadas fincas, correspondiendo, al amparo de los artículos 404 y 1062 del Código Civil al ser las fincas (las cuales les pertenecen por el citado único título de aceptación y adjudicación de las herencias de sus abuelos xxxx en virtud de escritura autorizada por DOÑA xxx,  Notario de xxx, el día xxxx, con el número xxx de protocolo, antes citadaesencialmente indivisibles y desmerecer por su división y ser el reparto más justo posible, percibir la oportuna indemnización a los demás comuneros por las diferencias de valor que puedan existir en base a las siguientes adjudicaciones:

.= Doña XXXXcon carácter privativo, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo III.- anterior, bajo el número 2.=, por su valor de xxxQueda pagada.

.= Don XXXXcon carácter privativo, el pleno dominio de la finca descrita en dicho expositivo, bajo el número 3.=, por su valor de xxx, por lo que lleva un defecto de adjudicación de xxxx.

.= Y A Don XXXXcon carácter privativo, la nuda propiedad de la finca descrita en dicho expositivo, bajo el número 1.=, por su valor de xxx, por lo que lleva un exceso de adjudicación de xxx.

Don XXX ha compensado la citada cantidad de xxx, al otro comunero Don XXX, en el día de hoy con anterioridad a este acto, mediante entrega de efectivo metálico, por lo que Don XXX otorga a favor de su hermanoDon XXX, la más completa y eficaz carta de pago por el importe recibido.

En relación con dicho pago, manifiestan los comparecientes no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.

Los comparecientes se dan por pagados con las adjudicaciones realizadas por cuantos derechos les correspondan en la comunidad que han dejado extinguida y renuncian expresamente a cuantas acciones o derechos de reembolso o contraprestación, pudieran corresponderles por la extinción practicada.

CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO:

Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.= del expositivo I., y 2.= del expositivo III.:

Rectificación de CatastroLa descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de las fincas en cuanto a la superficie de suelo.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de las fincas conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, no solicitándose la coordinación.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.= del expositivo II., y 1.= del expositivo III.:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro sin perjuicio de la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.= y 2.= del expositivo II., y 3.= del expositivo III.:

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. 

Respecto de la finca descrita bajo el número 3.= del expositivo II.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

QUINTO.- GASTOS E IMPUESTOSTodos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley.

Solicitan los comparecientes conforme a las STS 1484/2018 de 9 de Octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de Julio de 2019, 1058/2019 de 26 de Marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de Marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de Marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD en cuanto a Don XXX el 66,66 % del valor de la finca descrita en el expositivo III.- anterior, bajo el número 1.= (finca registral xxx), es decir, la cantidad total de xxx,en cuanto a DOÑA xxx el 66,66 % del valor de la finca descrita en el expositivo III.- anterior, bajo el número 2.= (finca registral xxx), es decir, la cantidad total de xxx, y en cuanto a Don XXX el 66,66% del valor de la finca descrita en el expositivo III.- anterior, bajo el número 3.= (finca registral xxx), es decir, la cantidad total de xxx.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de xxx y a la Agencia Tributaria de la Región de Murcia, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo, se hace constar expresamente que la adjudicación de bienes por extinción de comunidad contenida en la presente escritura (al tratarse de una disolución de condominio  con exceso de adjudicación por razón de la indivisibilidad de los objetos, conforme a los artículos 404 y 1062  del Código Civil, este último aplicable conforme al artículo 406 del mismo texto legal) está No Sujeta al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del criterio establecido por la Subdirección General de Tributos Locales en consulta vinculante V1591-08, de 28 de julio de 2008, y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en sentencia de 18 de abril de 2013, y Resoluciones del Tribunal  Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13 de marzo de 2008 y 4 de septiembre de 2009, Consell Tributari de Barcelona en expediente 160/80, Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de San Sebastián de 12 de junio de 2008,  Resolución del Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012 y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada de 13 de octubre de 2009, entre otras.

No obstante lo señalado en el párrafo anterior a los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y, además, por razón de la donación contenida en la presente escritura, me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado,  u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en los Registros de la Propiedad correspondientes.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Datos esenciales del caso escriturado

Pues son los siguientes:

  1. El origen de la comunidad sobre las tres fincas se encuentra en el mismo título (la herencia de los abuelos por derecho de transmisión del padre y marido fallecido sin aceptar ni repudiar).
  2. La madre tiene el usufructo sobre las tres fincas pero solo dona el de dos (conservando el usufructo de su vivienda habitual) y sin que sea necesaria su participación en la extinción de la comunidad por tal razón, como bien explica Sergio Mocholí en su reciente post en notaríAbierta.
  3. Cada hermano se queda con una finca. Uno queda pagado y los otros dos se compensan porque uno recibe de más y otro de menos sin que el exceso de adjudicación tribute porque se hace el reparto más justo que es posible hacer habiendo fincas indivisibles y, por tanto, un exceso inevitable.
  4. Se tributa solo por la parte que cada uno adquiere y por AJD (… y nada más), es decir, por el valor de dos terceras partes indivisas de la finca que cada uno respectivamente adquiere (una de ellas sin el valor del usufructo que seguirá en manos de la madre).

Otra opción que se manejó hasta el día antes de la firma

Que un hermano se hubiera llevado dos fincas, otro una finca y otro ninguna. En este caso la base imponible del exceso de adjudicación por TPO hubiera sido solo el exceso evitable y no todo el exceso conforme a la RDGT V2621/18 de 28 de Septiembre, la STSJ M 17 de Noviembre de 2011, la STSJ B 29 de Marzo de 2011, la STSJ AN 28 de Marzo de 2011 y la RTEAC 29 de Septiembre de 2011 por lo que los comparecientes solicitarían que fuera considerada como base imponible de dicho exceso el valor de la finca de menor valor.

Y ya fuera del supuesto

Si hubiera una sola finca, no habría exceso evitable que tributara.

Si hubiera solo dos fincas y uno no recibiera nada, el exceso sería inevitable, es decir, no podría hacerse otro reparto más justo. En este caso el exceso tampoco tributaría.

Otras cosas interesantes que surgieron

Pues también hubo que plantearse la cuestión del incremento/perdida patrimonial a efectos del IRPF (que tengo tratada aquí); la de la consideración como fecha de adquisición a efectos de plusvalías municipales o en el IRPF de la de la muerte del primer causante o de la del segundo (sería la del primero según la tesis actual) y la cuestión de la donación por mayor de 65 años de su vivienda habitual reservándose el usufructo a efectos también del incremento/pérdida patrimonial en el IRPF.

Sin duda, una fuente inagotable de pensadas jurídicas la actualmente maldita extinción de comunidad.

Novedades

La DGT asume el criterio del TS y declara que en las extinciones de condominio con adjudicación a uno la compensación puede ser en metálico o bien en especie.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

2 comentarios

  1. Excelente artículo Justito. Enhorabuena!!!

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