Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Me consultan esta tarde lo siguiente sobre una factura:

“Una vez presentada la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad me comunican toda una serie de conceptos por los cuales he de pagar y que son “a petición de los comparecientes”, aunque la realidad es que el Notario no nos informó ni nos pidió nuestra autorización. La factura del Notario ya no se puede impugnar porque han pasado los 15 días. ¿Se puede hacer algo?  ¿Podemos reclamar al Notario? Gracias”.

La verdad es que me confunde esto que me dice de “una vez presentada la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad me comunican”. Entiendo que me está usted hablando de la factura de la notaría y que tal vez se le ha hecho la gestión de liquidar impuestos e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. No me queda claro, aunque luego sí que deja usted claro que le gustaría impugnar la minuta del Notario. Vamos a especular un poquito en tanto no tenga más datos.

 

Le diré como procedo yo

 

Es absolutamente imposible (o digamos que lo es para mi y mi equipo) preguntar a todos nuestros clientes si quieren que hagamos o que no hagamos ciertas cosas, por lo que les presto el servicio completo, sin consultar muchas de las cosas que podría o no podría hacer.

Tenga en cuenta que consultamos (según los casos, pero seguro que en una compraventa como la suya) el Registro de la Propiedad (al que se pide una nota simple continuada que no es la misma nota simple que puede pedir cualquier persona), el Catastro (a través de la Oficina Virtual lo que nos permite contrastar titularidades, superficies y colindantes, entre otros datos que permiten la coordinación catastro-registro-escritura), el estado de deudas por el IBI (del que el inmueble que usted compra queda respondiendo a través de lo que se llama una afección real que “persigue” a la propiedad sea de quien sea), el Registro de Concursados (podría estarle vendiendo alguien con facultades de disposición o administración limitadas por concurso), el Registro Mercantil (si le vende alguna sociedad), la Base de Datos de Titularidad Real (para saber e informar sobre la composición del capital de las sociedades que contratan con usted) o, que se me ocurra ahora, solicitar información sobre el estado de deudas de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el inmueble objeto de compraventa si forma parte de una división horizontal (deudas que generan la afección real que también surge por las deudas pendientes por razón del IBI).

Verá que son muchas cosas y que también hay un antes de la escritura, aunque en el post que ha leído usted hable del post-partido y no del pre-partido de la escritura que verá que también conlleva muchas cosas que el usuario notarial medio suele desconocer.

Algunas de esas actuaciones no comportan coste, otras sí que lo tienen. Fíjese que en mi notaría, incluso hago a todos mis clientes, salvo que me hayan indicado lo contrario o haya gestores, asesores, abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria o intermediarios que se encarguen de ello, los impresos de liquidación de los impuestos devengados. Por supuesto, no corro riesgos con los impresos más complicados, puesto que el cliente podría luego no quererlos y ello representaría una gran pérdida de tiempo. De no quererlos, el servicio no se factura. Llevo 9 años en la plaza, conozco a la mayoría de mis clientes o el tipo de clientes que pueden ser y no suele haber problemas con este asunto de los impresos.

Evidentemente, si los servicios que presto y que le enumero son minutables arancelariamente, los facturo. En el caso de que sean minutables extra-arancelariamente (como los impresos) también lo hago (como es lógico), cobrando mis tarifas usuales. Si he satisfecho algún suplido por mis clientes lo repercuto debidamente.

Por lo que le cuento, podría entonces tener la misma situación que usted me consulta. De hecho la he tenido.

 

¿Y qué he hecho? Pues explicar lo mismo que le estoy explicando a usted

 

“Mire, no puedo preguntar a todo el mundo si quiere o no quiere algo que constituye un valor añadido de la escritura y una seguridad y garantía de que todo esté correcto y salga bien; sería imposible proceder así; es más si no lo hiciera podría estar usted reclamándome por no haberlo hecho”.

 

Cuando voy al dentista (y era dentista el cliente con el que me pasó esto la última vez) no le pregunto qué clase de instrumental, ni de anestesia, ni de desechables médicos, o de medidas profilácticas utiliza; me fío de él, por eso es mi dentista, por eso voy a él y no a otro. Cuando me cobra entiendo que se han hecho las cosas como las tiene que hacer.

El caso del taller, me dice un amigo con el que comento el asunto, que tal vez sea un ejemplo más explícito. Cuando vamos al taller con nuestro coche es más que habitual solicitar un presupuesto estimado del coste de la reparación (por cierto que cada vez se solicitan más presupuestos en la notaría) y lo recibimos con el firme compromiso de que nos avisen si surge algún imprevisto que haga variar sustancialmente el presupuesto inicial.

Puede que no le sirva lo que le digo, pero, insisto, le aseguro que sería imposible preguntar a cada cliente si quiere o no que le pida nota al Registro o que le consulte el Catastro o que mire si por el inmueble existen o no deudas pendientes del IBI o que le presente o no telemáticamente la escritura en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil. Simplemente les hago el servicio completo, les aseguro no tener problemas (aunque no somos infalibles y los problemas “haberlos haylos”), pero evidentemente tengo que cobrarle por todo lo que le haya podido hacer.

Reconozco que en realidad, y seguro que usted no está de acuerdo, habría que proceder más bien al revés. Debería ser el cliente el que ha de especificar que no quiere que se le haga alguna cosa de las que son habituales (siempre que sean optativas, claro está). Así ocurre con algunos clientes más habituados a la notaría, como por su consulta parece serlo usted.

Tal vez como Notario de un pueblo pequeño que soy, esté acostumbrado a hacer las cosas de otra manera (que es la que me demandan habitualmente mis clientes), pero es mi visión de este asunto y por eso le informo sobre mi proceder.

 

Plazo de impugnación de la factura del Notario

 

En cuanto al plazo, así es. Se dispone de quince días desde la comunicación o entrega. Lo regula el Arancel notarial, Anexo II, normas novena y décima.

Novena.- 1. El importe de los derechos devengados, la base tenida en cuenta para su cálculo y los números del Arancel aplicados, se harán constar por el Notario, con su firma, al pie de la escritura o documento matriz y de todas sus copias.

2. Los derechos que los Notarios devenguen con arreglo a estos aranceles se consignarán en la oportuna minuta en la que se expresarán los suplidos, conceptos, bases y números del arancel aplicados que deberá firmar el Notario, de acuerdo con las obligaciones de información que se establecen en el apartado 2 de la disposición adicional octava del Real Decreto-ley 8/2010, de 20 de mayo, por el que se adoptan medidas extraordinarias para la reducción del déficit público.

La minuta deberá contener expresa mención del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación.

El modelo de minuta será uniforme para todas las Notarías y será aprobado por Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Las operaciones, con independencia de su modo de tramitación, que no tengan señalados derechos en el arancel no devengarán derecho de cobro ninguno.»

3. El Notario rendirá cuenta por los gastos anticipados y por los pagos a terceros hechos en nombre o por cuenta del cliente.

Décima.- 1. Los interesados podrán impugnar la minuta formulada por el Notario dentro del plazo de quince días hábiles siguientes al de su notificación o entrega.

2. La impugnación deberá presentarse ante el Notario que la hubiere formulado, quien, con su informe, la elevará, en el plazo de diez días hábiles, ante la Junta Directiva del colegio notarial para su Resolución.

Asimismo, la impugnación podrá presentarse directamente ante la Junta Directiva del colegio notarial correspondiente. En este caso, la Junta recabará inmediatamente informe del Notario, que habrá de emitirlo en el plazo máximo de diez días.

3. Las resoluciones de la Junta Directiva podrán apelarse en el plazo de diez días hábiles ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

4. Las Juntas directivas deberán comunicar a la Dirección General todos los recursos que se hubieren interpuesto así como las resoluciones que dictaren en esta materia.

No obstante, en cuanto a lo de la comunicación o entrega, puede existir discusión.

 

¿Desde cuándo y cómo se cuenta? ¿cómo se acredita la comunicación o entrega?

 

Tal vez deba usted efectuar la impugnación en todo caso, si le cabe alguna posibilidad de una interpretación favorable a que pueda estar aún dentro del plazo. Encontrará usted con facilidad muchas Resoluciones de la DGRN sobre el tema. Por ejemplo esta de 12 de Junio de 2013:

“Este Centro Directivo tiene reiteradamente declarado (cfr., entre otras, las Resoluciones de 15 de septiembre de 1999, 16 de marzo de 2005 y 22 de junio de 2010) que para que la presentación de la minuta de honorarios pueda tomarse como dies a quo del plazo de caducidad del derecho a impugnarla, es necesario que tal presentación se haya realizado con arreglo a las prescripciones formales establecidas en la Disposición General 9ª de los aranceles, esto es, entre otros requisitos, con la firma del Notario“.

No obstante no está de más dirigirse a la notaría y pedir alguna aclaración. El error siempre cabe, por supuesto. Jamás he rechazado hablar con quien ha venido con la pretensión de comentar mi minuta o de impugnarla y le aseguro que normalmente es una situación algo incómoda. A veces descubro algún error y lo arreglamos. A veces está todo correcto. A veces mi cliente no queda satisfecho con mi explicación. Nunca me han impugnado una minuta y celebro ahora mis 14 años como Notario.

 

Aclaración del comentario sobre la factura a impugnar

 

Horas después mi interlocutor añade:

“Para aclarar mi comentario le diré que me refiero a trámites solicitados por la notaría que tienen un coste económico en el Registro como pueden ser hacer constar la representación gráfica, cuando no es obligatoria en el caso de compraventa o inscribir un fin de obra del año 1999 que el Registro “quiere cobrar” al comprador cuando ni el promotor ni el primer comprador lo pagaron. Mi queja viene de que en la escritura descubres apartados en los que se especifica que “los comparecientes solicitan” cuando en realidad -por lo menos en mi caso- no han sido ni informados”.

En cuanto a la constatación de la representación gráfica, yo estoy a la expectativa. No tengo claro, de momento, el beneficio de solicitarla (aunque reconozco que cada vez mi inclino más por ella). Supongo que mi compañero tendrá claro su criterio y por eso lo solicita. También sé que conlleva un coste en el Registro. Lo cierto es que también en este caso decido por mis clientes que en muchos casos no sabrían qué contestarme (cuando ni yo tengo clara mi posición al respecto) y probablemente me preguntarían si tiene o no coste, decantándose por la negativa al saberlo. Es lo que tiene la implantación de novedades, algunas se convierten en imprescindibles, otras no se usan o no sirven para nada.

En cualquier caso, ese sobrecoste es como consecuencia de una actuación en positivo y no negligente o dirigida a cobrar de más, con lo que la situación es (al menos para mí) distinta. Alego de nuevo lo mismo que le decía antes, el profesional (el buen profesional) procura tomar las mejores decisiones para su cliente y es imposible preguntar (y explicar) todo a todos. Si por coste fuera, muchos no querrían presentar telemáticamente las escrituras, no pedirían notas y podrían cometer graves errores.

Al habla con mi Registrador de cabecera me comenta lo siguiente que utilizo con su autorización:

“La inscripción de la base gráfica en el Registro de la Propiedad tiene como beneficio fundamental el de que una vez coordinada esa base gráfica con la que consta en el Catastro (directamente si la base gráfica que se inscribe es catastral e indirectamente si es alternativa) se extiende a la misma los efectos de la legitimación registral. Así lo señala el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria según el cual “alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”, es decir, que una vez se inscribe la base gráfica en el Registro, la protección de éste se extiende a los datos de derecho (como hasta ahora) y a los físicos (cosa que hasta ahora no pasaba). Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Marzo de 2015 señala que la fe pública del Registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas. A mi modo de ver el efecto de la inscripción de la base gráfica sirve básicamente para identificar la finca en el terreno y para que quede protegida por el Registro. Quien pretenda desvirtuarla debe hacerlo judicialmente. El valor añadido de la propiedad inmobiliaria coordinada gráficamente con Catastro es muy superior a la que no lo está. ¿Cuándo se generalizará la inscripción de las bases gráficas de las fincas? Puede que cuando en el mercado no sea igual el valor de una finca georreferenciada y localizada en el terreno que el de otra que no lo está. Me parece beneficioso delimitar la propiedad para Notarios, Registradores y sobre todo para los propietarios. El coste puede rondar los 60 €“.

Lo cierto es que me gustaría abrir el debate vía comentario a esta opinión, porque a mi me asusta un poco aquello de que “quien pretenda desvirtuarla deberá hacerlo judicialmente”. El Catastro es cambiante, evoluciona y lo hace con rapidez en estos tiempos, ¿qué ocurriría si una propiedad tiene inscritas sus bases gráficas y luego sufren un cambio o lo sufren las colindantes y le afectan? La realidad ha de prevalecer por encima de cualquier otra cosa y si desvirtuar la realidad registral conduce a juicio, insisto, no estoy seguro de si es tan beneficioso el acceso de las bases gráficas al Registro de la Propiedad. Tal vez haya que dejar que pase el tiempo para responder a la cuestión.

Al otro lado del ring de esta cuestión, una opinión notarial aventajada:

“Imagino que tendrá el problema o la ventaja que también tiene la georreferenciación: cuando haya que cambiarla, habrá que recurrir a un procedimiento especial. Es lo bueno y lo malo de delimitar un derecho”.

En cuanto a inscribir un final de obra, pienso que estando ya hecho y solo pendiente de la inscripción en el Registro, lo correcto (lo oportuno, lo mejor, lo conveniente) es registrarlo. Será mucho peor que cambien las normas aplicables y que cuando se presente no sea posible inscribirlo por falta de alguna formalidad (tengo ahora mismo un caso de no inmatriculación por falta de publicación de un edicto hace 30 años que tal vez comente otro día). También podría quererse pedir un préstamo hipotecario y el Banco lo podría poner como condición. También podría olvidarse de que existe ese final ya declarado y volverse a efectuar en la notaría (por mucho que sorprenda, así puede suceder), aumentando (duplicando) el gasto. No obstante, yo no me hubiera hecho cargo de la inscripción de esa escritura sin antes preguntar. Eso sí que lo tengo claro y me extraña una solicitud en tal sentido dentro de la propia escritura de compraventa. En fin, que le comprendo, pero también procuro explicarle mi forma de ver y de hacer las cosas.

 

Si alguien tuviera deseo de impugnar una factura porque considera que debían hacerse varias y solo se ha hecho una, que tenga en cuenta esta Consulta Vinculante 1002/22, de 5 de Junio de la DGT que establece que hay obligación de rectificar la factura mal hecha por el Notario cuando se hace una sola y deben hacerse varias proporcionales a lo adjudicado a cada heredero (el caso era el de una herencia pero lo mismo cabría predicar de una compraventa con varios compradores o de una donación con varios donatarios).

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario: