Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Buenas tardes: El Banco no ha firmado la escritura previa a la operación hipotecaria de referencia por lo que no le corresponde tomar decisión alguna en cuanto a las copias que se hayan de expedir, ni tampoco en cuanto al pago de la o de las facturas que se expidan puesto que, entre otras cosas, no las paga. Tampoco le corresponde al Banco solicitar la presentación telemática de una escritura que no ha firmado.

Con este correo incurren ustedes en un claro abuso de su posición que pondré en conocimiento de mi superioridad.

Cuiden en todo caso ustedes los términos en que efectúan sus peticiones y comunicaciones en el caso de que quien se esté dirigiendo a mi notaría sea la gestoría encargada del trámite porque están ustedes hablando CLARAMENTE en nombre del Banco.

En todo caso, podría ser la gestoría la que pudiera efectuar esta petición SIEMPRE POR ADELANTADO y no a posteriori y, tratándose de una petición excepcional y abusiva para el consumidor que contrata con ustedes, basándose en una autorización previamente conferida por los interesados que me habría de ser exhibida y que yo comentaría a mi cliente a fin de contrastar su conformidad.

En consecuencia, y puesto que tal petición no fue realizada por adelantado y no consta nada en tal sentido en la escritura (a efectos de copias o facturas), necesito que quien se dirija a mi sea la gestoría encargada o que se hable en nombre de ella y no del BANCO y que me sea acreditado que mi cliente, un consumidor persona física que goza de la máxima protección legal, autorizó lo que ustedes me están pidiendo que haga, es decir, que no quiere copia autorizada ni simple en papel y que les indicó a ustedes que no pagaran mi factura si incluía tales conceptos.

En sucesivas ocasiones, advertiré en el momento oportuno a mis clientes de su petición en defensa de sus intereses (y de la TRANSPARENCIA que debe presidir las operaciones hipotecarias) y de los míos propios.

A la espera de noticias, saludos, Justito El Notario.

 

Buenos días: Permítame que le discuta que alguien debidamente informado no quiera tener una copia autorizada en papel de su escritura. Es una novedad de tal magnitud que lleva a pensar que el interesado no ha sido correcta y completamente informado. Piense simplemente en si usted la pediría o en si no lo haría o en si lo aconsejaría o no a sus amigos o familiares.

Como bien sabe, la escritura incluye un contenido que no accede al registro (entre otras cosas, no accede ninguno de los documentos unidos) y no proporcionar la copia conlleva que el cliente quede privado del mismo. La información que una nota simple proporciona posteriormente es un solo pequeño porcentaje de lo que dice la escritura. Usted me dirá que tendrán una simple electrónica, que se le entrega la calificación y el justificante del pago de impuestos, pero esos documentos se recibirán por un conducto novedoso (el e-mail, presupongo) y en momentos temporalmente distintos no dándose el valor que la copia ha tenido siempre para todos. La copia autorizada en papel incluye todo lo necesario y se conserva, generalmente, mucho mejor que cualquier otra cosa que ustedes proporcionen a nuestros comunes clientes. ¿Sabe usted lo que muchos afectados por el volcán decían que recogían de sus casas cuando se les permitió entrar en ellas? SUS ESCRITURAS. Ese es el valor que la gente le da a nuestras copias. Podría darle muchos argumentos similares, pero le doy un mas: ¿y si perdimos la matriz y no hay copia autorizada? ¿sabe usted lo que conlleva una reconstrucción del protocolo sin autorizada? Yo he perdido dos matrices en veinte años y menos mal que teníamos la autorizada. En caso contrario, el procedimento a utilizar hubiera sido mucho mas complicado. ¿Y un robo y un incendio o un desastre informático? Si sigo pensando le daría unos cuantos argumentos y ejemplos mas para “intentar convencerles” de que esta decisión cuyo origen no puede encontrarse en los ciudadanos, no es la acertada.

Por supuesto, cuando llegue el momento de otorgar nuevas escrituras, serán solicitadas las copias correspondientes, originándose retrasos e inconvenientes diversos para todos.

En fin, le agradezco que haga una excepción con este caso y que, en los sucesivos, la operativa sea distinta para que nosotros, como notaría, sepamos a qué atenernos y podamos informar debidamente a nuestros clientes.

Finalmente, la razón última de todo esto, sigo sin comprenderla: ¿ahorro? ¿evitar las recogidas de títulos o su envío? Dígame usted una ventaja de todo esto para nuestros comunes clientes y tal vez consiga entenderlo.

Me gustaría saber si cuando el cliente venga, se le explique que no se le hará copia y cambie de opinión, si aceptarían ustedes actuar de otra manera y, por tanto, pagar la copia que pide y retirarla para su posterior entrega.

A la espera de la confirmación de pago de la factura tal y cómo fue expedida, saludos y gracias, Justito El Notario.

 

Buenos días: El pago ya se me ha efectuado, así que gracias.

En operaciones futuras estaré muy pendiente de las instrucciones previas.

Por lo demás, muchas gracias, pero sigo sin estar de acuerdo con la operativa que considero constituye un error, salvo por la de la emisión “cero” que me parece irrelevante cuando hablamos de una cuestión tan importante como es esta. Supongo que hay muchas cosas intrascendentes que todos podemos hacer en tal sentido y que en una de este tipo se podría actuar de otra manera cuando hablamos de la que suele ser la mayor inversión de nuestras vidas.

El tiempo nos dirá que tal funciona esta decisión.

Saludos, Justito El Notario.

 

Entre el segundo y el tercer e-mail, pude confirmar que la clienta no había sido consultada (y si se le había consultado no se había enterado). Nos comentó que ella solo quería las copias que hicieran falta y como es evidente que la copia autorizada hace falta para acreditar la propiedad (que no da el registro), se le ha hecho y le será entregada puesto que la gestoría no va a recogerla.

 

Insisto, el tiempo dará o quitará razones. Por cierto, esta es una lucha CO-LEC-TI-VA.

 

Mas sobre el asunto, aquí.

Y una interesante resolución sobre el asunto de la presentación de copias autorizadas electrónicas sin unidos: RECURSO RDGRN 19-9-2022

 

Una contestación mucho mas completa que la mía en relación con este asunto podría ser esta que me proporciona (desde el gran paritorio de ideas que es Vanguardia Notarial) un gran compañero y que me he permitido hacer un poco mía

 

Don Notario, informa en relación con su correo electrónico de que:

1. Que ni en el Banco, ni la Gestoría, están legitimados para pedir copias de las escrituras en las que no son parte.
2. Que si bien el interés legítimo del Banco se presume cuando se trata del otorgamiento de un documento público anterior a la formalización de un préstamo hipotecario, eso le facultaría para pedir copias a su favor pero no para solicitarlas o no solicitarlas en nombre del prestatario.
3. Que la Gestoría podría estar facultada por el prestatario para solicitarlas o no solicitarlas en nombre de este pero no en nombre del Banco.
4. Que sólo la copia autorizada, electrónica o en papel, de una escritura tienen la consideración de escritura pública, mientras que las copias simples sólo tienen un valor puramente informativo.
5. Que el notario es el único funcionario público legalmente autorizado para expedir copias del protocolo, que es propiedad del Estado. La expedición de las mismas por otro particular o funcionario podría ser constitutiva de delito de falsedad documental.
6. Que el Banco carece de cualquier tipo de legitimación para privar al prestatario de su derecho a disponer del título público de adquisición, previo a la hipoteca, cuyo título es el único que acredita inter partes y erga omnes su adquisición.
7. Que cualquier otro título que pretenda sustituir a la copia autorizada de la escritura pública y en particular, la certificación registral de su inscripción a favor del comprador, tiene una eficacia jurídica limitada y  no sustituye a la copia en papel de la escritura pública, sin la cual carecería de valor y eficacia alguna, dado que al Registro sólo pueden acceder títulos públicos, notariales, judiciales o administrativos y, por su contenido, es forzosamente limitado. En particular, la certificación registral no incluye ni acredita ninguno de los siguientes extremos: El precio o valor de la operación. El cumplimiento de la normativa de blanqueo de capitales. Los medios de pago, exigidos por las normas fiscales y tributarias. La acreditación de la refererencia catastral, generalmente mediante certificación descriptiva y gráfica. Las certificaciones de estar al corriente de deudas con el Ayuntamiento y Comunidad de Propietarios, en su caso. Las declaraciones medioambientales. Los pactos de carácter obligacional entre las partes que carecen de eficacia real y no acceden al Registro. La declaración de la parte transmitente de estar la finca libre de arrendamientos y de ocupantes con o sin título. La presentación telemática de la escritura y la extensión del asiento del registro de la propiedad. El cumplimiento de los plazos legales de calificación e inscripción (art. 18.2 Ley Hipotecaria).
8. Por su naturaleza, la certificación registral tampoco recoge los juicios y declaraciones notariales y, en particular las advertencias legales hechas por el Notario en cumplimiento de su deber legal de asesoramiento y redacción del documento público, irrenunciable para las partes, por formar parte inexcusable del ejercicio de la función pública notarial.
9. Y finalmente, tampoco puede recoger el control de legalidad notarial simultáneo y previo al otorgamiento de la escritura.

Por todo lo anterior, mientras no se modifique la legislación vigente, que es de cumplimiento obligado incluso para la Gestoría, el criterio de este Notario será el siguiente:

1.- Se facilitará en todo caso al adquirente o declarante una copia autorizada en papel de su escritura pública.

2.- En el caso de que la Gestoría no retire dicha copia, se advertirá al interesado a fin de hacerle entrega de la misma, recomendando al interesado que revise la hoja del encargo efectuado a la Gestoría a fin de descartar que la retirada de la copia autorizada en papel y su entrega al titular del inmueble hipotecado no forme parte de su encargo y que fue el propio interesado, y no el Banco, el que prestó su consentimiento a que la copia del título previo a la hipoteca no fuera expedida en papel.

3.- En el caso de que el cliente desee renunciar a la expedición de copia autorizada en papel, deberá hacerlo en forma expresa en el documento público.

Para su información, por ser asunto del máximo interés, se acompaña como documento adjunto a este mensaje el trabajo del Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Castilla-La Mancha y Director de la división de gestión del conocimiento de Gomez-Acebo y Pompo Abogados y Helena Palomino Moraleda, profesora de la citada universidad titulado “IMPOSICIÓN DE LOS SERVICIOS DE GESTORÍA EN LAS ESCRITURAS DE COMPRAVENTA Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA: ANÁLISIS DE LA PRAXIS BANCARIA”.

Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, le ruego transmita a sus comitentes y superiores mi opinión, compartida por la generalidad de mis compañeros, de la conveniencia de establecer un convenio marco de colaboración entre bancos, gestorías y Notarios, en aras a establecer una comunicación fluida entre todos los agentes del proceso, la utilización de protocolos de comunicación normalizados y envío de documentación estandarizada, a fin de optimizar la eficiencia de los distintos procesos, agilizar al máximo el otorgamiento y la inscripción de las escrituras y minimizar las incidencias posteriores de todo orden, en beneficio de nuestros comunes clientes.

Sin otro particular y quedando a su entera disposición, reciba un cordial saludo.

 

Imposición de los servicios de gestoría en las escrituras de compraventa y cancelación de hipoteca: análisis de la praxis bancaria | Revista CESCO de Derecho de Consumo

 

Gracias compañero.

 

Y ahora atacan con el asiento, el diario y la entrada

“Buenos días Fulanita:

Yo creo que ya hemos hablado algo de esto y si no es con usted con algún compañero.

¿Esta información no debería pedirse al registro?

¿No existe un convenio entre las Gestorías y el CORPME que tal vez sirva para obtener esos datos puesto que nosotros los Notarios no estamos comprendidos en el acuerdo?

¿Me convierto en gestoría de la gestoría?

Una vez que me respondan y me responda yo mismo (mis preguntas son también retóricas), podré determinar si puedo atender su petición que, como favor que nos hacemos entre profesionales podría ser atendida, pero tal vez mediante la expedición de una nueva copia simple electrónica con su correspondiente factura. Ya expliqué que la copia inmediata que ustedes piden es una y la que, con actuaciones posteriores, se está pidiendo (no exactamente pero sí), otra distinta que habría que cobrar. También podría emitirse un testimonio del documento que piden con su pertinente coste. Saludos y gracias, Justito El Notario“.

La respuesta es algo así como que lo piden para facilitar la presentación en registro de los documentos complementarios a la inscripción. Al parecer, algunos registros les resulta difícil localizar y relacionar las entradas.

 

Una cosa mas Twitter, alguien comentó al sacar de paseo este post: “Mención especial para las cláusulas que permiten a la gestoría y al banco cobrar las copias electrónicas que manden a los clientes….”. La verdad es que yo no he visto nada de eso. En las pólizas sí, pero en las escrituras no he visto nada por el momento. Ese negocio con nuestros documentos es uno de los motivos que me llevó a sostener una larga guerra con algunos portales bancarios. Fue una guerra totalmente en solitario y que acabé perdiendo. Ahora el negocio podría estarse extendiendo a las copias de escrituras. Al menos, que sepan nuestros clientes que es muy posible que la copia se mas barata en la notaría que en el banco. ¿A donde llegaremos con todo esto?

 

Amenazas no veladas

Un tipo espera al Notario mas de diez minutos (once, por ejemplo) y se tiene que ir porque cuando le toca no lleva los poderes que acreditan su condición de representante de una entidad. Se coge un rebote de mil demonios y acaba amenazando al Notario: “O viene él a la oficina o volveremos nosotros con el poder si bien tomaremos las medidas que estimemos oportunos en el futuro, para que no nos vuelva a pasar algo así. Por suerte hay muchas más notarías que prestan mejor servicio, y no hay mes en que vengan a visitarnos para que les cedamos las operaciones”.

Lo malo de lo último es que también será verdad. En fin, asco y asco (y mas asco) porque el pressing de las gestorías es brutal. Ahora también te escriben para decirte las copias que tienes pendientes de enviar a las notarías que llaman protocolos nacionales (o Notarios homologados a los que las llevan) y para informarte sobre las subsanaciones que tienes pendientes. En el primer caso hacen un listado y en el segundo llevan como un registro de incidencias (avisamos, respondieron, nos pidieron, les enviamos, etc …). No sé si esto último lo harán para imputarnos un retrasos y no pagarnos las copias de nuevas presentaciones.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario