iivtnu en disolución condominio

«Solicito exención del IIVTNU de la presente compraventa por disolución de condominio»

No, no me he equivocado en el título. El caso es que esta solicitante de exención en el IIVTNU no había otorgado una escritura de extinción de condominio sino una de compraventa. ¿Por qué pensaba entonces en que no le correspondía pagar la plusvalía municipal (sin entrar en la cuestión de que en algún caso de disolución de condominio puede llegar a pagarse)?

Examinando su escritura vemos que se titula «de compraventa», que se dice que una de las partes comparece para vender y otra para comprar, que se menciona que los dos que figuran como vendedores son dueños de dos terceras partes indivisas de las dos fincas objeto de venta (una vivienda y una plaza de garaje en el mismo edificio) y que se llega a la parte dispositiva diciéndose en ella que Fulano y Mengano venden a Zutana, que compra. Entonces, ¿cómo va a ser esto una disolución de condominio? 

Me costó explicar a mi interlocutora que si lo hubiera sido se hubiera titulado la escritura de otra manera, que no hubiera habido nadie para vender ni comprar, que no habría habido dos partes sino una sola, que se hubiera descrito el 100% de las fincas objeto de la misma y, finalmente, que no se hubiera hablado de que unos vendían a otra sino de que los tres, no estando interesados en permanecer en indivisión, disolvían el condominio adjudicando las fincas a Zutana (o una sí y otra no) quien compensaría a los demás por su parte.

Haciéndolo de este modo, y sin entrar de momento en otras consideraciones (fiscales fundamentalmente y a efectos de la espinosa cuestión de la permuta de cuota y el origen de la comunidad/comunidades), la escritura hubiera sido una disolución de condominio y hubiera tributado como tal, es decir, no lo hubiera hecho por IIVTNU (como sí que lo ha hecho como compraventa) y solo respecto del valor de 2/3 partes de las fincas vendidas (lo «adquirido» por Zutana).

Pero entonces, ¿por qué puñetas no se ha hecho como disolución de condominio si de este modo no se hubiera pagado plusvalía municipal y encima se hubiera pagado un 1,5% del valor de 2/3 por AJD y no un 10% del valor de esos 2/3 en TPO? ¿lo hicieron bien estos otorgantes? ¿lo hicieron bien en la notaría? 

Desde mi punto de vista lo hicieron mal los otorgantes y también se hizo mal en la notaría puesto que había un par de fórmulas alternativas a la compraventa.

Primera fórmula: Hacer una disolución de condominio recurriendo a la vinculación entre vivienda y garaje: » …. en aplicación de lo que dispone el Artículo 1.062 del mismo código y dado el carácter indivisible de la vivienda descrita y el hecho de que el garaje descrito tiene una vinculación de uso con la referida vivienda, según manifiestan, proceden de un acuerdo a practicar la extinción del condominio existente sobre los mismos acordando la adjudicación de dichos bienes en pleno dominio a Zutana con carácter privativo». Un poco más adelante se diría: «Se solicita expresamente la exención del ITPO aplicable al exceso de adjudicación recibido por Fulano y Mengano en base a lo dispuesto en el artículo 11.1. B del RITPADJ, dado el carácter indivisible de la vivienda descrita y la vinculación en cuanto al uso que con dicha vivienda tiene la plaza de garaje que se adjudica, según manifiestan, y según lo dispuesto en el artículo 1.062 del Código Civil, el cual se remite el artículo 406 de dicho cuerpo legal.»

Reconozco que no recuerdo haber usado nunca esta fórmula así que no puedo asegurar que funcione lo de la vinculación de uso ni que no te zurren por el exceso de adjudicación. De esta cuestión ha tratado Sergio Mocholí Crespo para notaríAbierta en esta fantástica entrada y bajo el subepígrafe: El “pack” vivienda, garaje y trastero

Segunda fórmula: Hacer disolución de condominio respecto de la vivienda y compraventa del garaje. Este modelo contiene alguna cosa más, pero nos sirve a estos efectos.

Para terminar, hagamos unos números

En la realidad se pagó IIVTNU, mas 5.000 Euros por TPO y notaría y registro.

En la primera fórmula no se pagaría IIVTNU, se pagarían 750 Euros por AJD y notaría y registro. En caso de no ser aceptada la alegación fiscal, entiendo que se pagaría por el exceso evitable que sería el de la finca de menor valor (el garaje), es decir, 500 Euros más TPO.

Y en la segunda fórmula se pagaría IIVTNU por la plaza de garaje, 500 Euros por TPO, 675 Euros por AJD, y, eso sí, más notaría y más registro porque tendríamos dos negocios jurídicos aunque sin duda compensaría esta fórmula frente a la que realmente se utilizó.

En el caso real las dos fincas se adquirieron por herencia de los padres de Fulano, Mengano y Zutana las cuales fueron adjudicadas en una sola escritura lo que constituye hasta la fecha una comunidad con un único origen, aunque cualquiera se arriesga a asegurarlo considerando o no, además, el régimen matrimonial de los padres. Siendo así no había riesgo de permuta de cuota ni de tributación por IIVTNU que, como indicaba al principio, podría tener que pagarse en algunos casos de extinción de condominio.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

2 comentarios

  1. Fantástica explicación, Justito. Gracias y saludos.

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