dracula justito

Todas las escrituras no son iguales

Y pretendo demostrarlo con la explicación del proceso de firma de  una sencilla compraventa de finca urbana que al final no lo fue tanto y dio lugar a algunas escrituras más de las previstas.

Hace unos meses tuvimos preparada la firma de una escritura de compraventa que se tuvo que aplazar al aparecer en la nota simple continuada registral una vieja hipoteca sin cancelar que fue constituida en garantía de un pequeño (pequeñísimo) préstamo concedido por un Banco público, hoy desaparecido. Al final se han firmado tres escrituras y un acta.

El comprador, sumamente prudente, prefirió esperar a la cancelación y no correr ningún riesgo. Yo no pongo la mano en el fuego en la notaría por nada, ni por nadie y aunque al vendedor lo conozco y me fiaría de él, no puedo asegurarle al comprador que el vendedor sea diligente en la cancelación de esa vieja hipoteca de sus padres, así que no influyo en la decisión del comprador y se aplaza la firma.

Cancelada la hipoteca, firmamos la compraventa

Para conseguirlo hemos preparado en la notaría una instancia dirigida a la entidad pública sucesora del Banco extinto, solicitando que certificase el pago de la deuda, que autorizara la cancelación de la hipoteca y que designara a quien tuviera que otorgar la correspondiente escritura. La entidad sucesora ha tardado varias semanas en contestar y expedir la certificación solicitada, pero nos informa de que nadie comparecerá en mi notaría (ni en otra) a cancelar la hipoteca y de que el documento expedido es suficiente para cancelar. Bueno, pensamos en la notaría, “será suficiente si el Registrador competente, que tiene la última palabra, estima que lo es”, porque, en caso contrario, veremos a ver como se soluciona el tema.

El Registrador en principio dice que no y luego sigue diciendo que no, pero acepta que hagamos otra instancia con firma legitimada del deudor (bueno del hijo y heredero de los deudores, a la postre vendedor) solicitando la cancelación de la hipoteca. La hacemos, la acompañamos de impreso de liquidación como exenta de la cancelación de la hipoteca, se presenta al Registro y a la Oficina Liquidadora y, finalmente, la cancelación se inscribe. Ya estamos listos para firmar la compraventa.

En el otorgamiento de la compraventa surgen dos cuestiones más

Primera: La sentencia sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Como dice mi compañero Eduardo Amat, en el blog notaríAbierta que os acabo de enlazar:

“Se trata de una cuestión relevante que ocasionará no pocos conflictos en la práctica diaria, sobre todo en los despachos notariales en el momento de otorgar la escritura de compraventa de un inmueble, pues supone invertir el criterio hasta ahora mantenido en la materia de que es el vendedor el que ha de pagar el IBI del año en curso, salvo que pacte con el comprador el prorrateo de la cuota en proporción a los días que cada uno haya sido propietario del inmueble transmitido”.

Es la primera vez desde la publicación de la Sentencia que informo de la misma a los otorgantes de una escritura cuyo otorgamiento afecta al pago del IBI del año en curso que se devengó el 1 de Enero, aunque en el municipio en cuestión (en el de mi notaría) aún no se ha puesto el recibo al cobro.

Como me siento (no diré que tenga) la obligación de informar de esta Sentencia a mis clientes, se lo digo a mi oficiala y viendo que las partes tal vez no sean capaces de aclararse y de tomar una decisión al respecto, salgo de mi despacho y explico que en mi opinión una cosa que no estaba previamente hablada y que se resolvería con arreglo a ley, no debería afectar a los términos del contrato que estaban a punto de firmar.

drácula en las escrituras de justito

Después de escuchar mi opinión, el intermediario de la venta, perro viejo y viejo conocido de la notaría, que ha reaparecido últimamente y parece levantar cabeza tras la crisis, suelta:

“Me cago en Drácula

Expresa así su sorpresa ante lo que les acabamos de explicar y su desconcierto ante un nuevo escollo en el íter de la firma de esta escritura que parece que se le resiste hasta el final. Yo no puedo evitar una carcajada ante la ocurrencia. Las partes no le ven inconveniente a la situación, ni a la solución propuesta, por lo que la aceptan. Siendo así, decidimos introducir en el apartado de GASTOS E IMPUESTOS de la escritura esta cláusula que otro compañero me había proporcionado unos días antes:

“Con relación a Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso sea soportada íntegramente por la parte transmitente”.

Segunda: El inmueble se encuentra en mal estado de conservación

Impresa la escritura y ya en la lectura me encuentro algo que en el último repaso no estaba. Se indica en la descripción del inmueble que el mismo se encuentra en mal estado de conservación.

Es habitual que, por varios motivos, hagamos constar en las escrituras que el inmueble objeto de las mismas, si es el caso, se encuentra en mal estado (o en muy mal estado) de conservación.

¿Qué motivos son esos?

1.- Que la valoración fiscal del inmueble sea más alta que el precio de compraventa, en cuyo caso la mención al mal estado de conservación supondría una justificación del precio y un argumento a utilizar en caso de una liquidación complementaria. A tal fin no están de más unas fotografías del inmueble a fecha de la compraventa.

2.- Justificar la innecesariedad del certificado de eficiencia energética en el caso de que se trate de inmuebles que se adquieren para reformas importantes, aunque puede sostenerse que la norma aplicable utiliza en este caso el término edificio y solo sería aplicable a supuestos de reformas importantes del edificio en su conjunto. En este caso se trata de una edificación destinada a vivienda unifamiliar por lo que la reforma proyectada hacía claramente innecesaria la certificación, de ahí el interés de la mención al mal estado de conservación.

Nada más iniciarse la lectura de la escritura, resuelta la cuestión del IBI, el comprador me había preguntado:

“¿Tendré algún problema más?”

– Es que voy a hacer una hipoteca en unas semanas y no quiero que el Banco me ponga pegas.

Yo (que voy atando cabos….ventajas de estar en todo lo que se cuece en mi oficina) le contesto con otra pregunta:

– ¿Vas a ampliar la obra? Lo digo porque conforme a Catastro existe un exceso de cabida en la superficie de solar de más del 10%, con lo que no se va a inscribir con esta escritura, por lo que si la obra una vez ampliada ocupara una superficie de solar superior a la que figura en la escritura y en el Registro, la declaración de la obra ampliada, al no caber la ampliación en el solar, no se inscribiría, con lo que tendrías problemas con el Banco.

El comprador sabía del exceso de superficie. Estaba hablado entre las partes, estaba hablado en la notaría, pero no estaba hablado conmigo.

Era fácil que lo que yo le preguntaba no se entendiera a la primera; de hecho no lo entendió ni el de “me cago en Drácula que lleva años en el ajo notarial aunque se sabe la música y no la letra y no está al tanto de la última reforma catastral e hipotecaria. Así que lo vuelvo a explicar con un ejemplo:

– Es decir, que si cuando hagas la ampliación de la obra, resulta que la superficie ocupada es de 60, la superficie catastral de 70 y la registral de 50, no se va a poder inscribir y la hipoteca podría irse al traste.

“Drácula” lo entiende, reacciona, y me dice que se trata de una obra de reforma general del inmueble y de construcción de un nuevo cuarto de baño por lo que se ha pedido únicamente una licencia de obra menor.

Siendo así, les explico que, salvo que el Banco se ponga muy pesado, y a veces lo hace para justificar tasaciones e importes de préstamos, no será necesario firmar una escritura de ampliación de obra y se podrá firmar la hipoteca sin problemas, por lo que les desaconsejo que se haga mención al mal estado de conservación, pues nada de provecho aporta a las partes, estando como está el precio por encima del valor fiscal (que siempre calculamos y hemos calculado en este caso) y sin que por no decirlo se haga necesaria la certificación de eficiencia energética pues se entiende que no es preceptiva en caso de reformas importantes, que a pesar de todo lo expuesto son las que se van a llevar a cabo en este inmueble.

Resueltas las incidencias, firmamos, nos reímos y el comprador y yo nos despedimos hasta la firma de la hipoteca.

Las risas no han durado mucho

Unas semanas después ha resultado que las obras menores no eran tan menores y que la licencia solicitada ha resultado insuficiente. Además ha habido errores en la ejecución de la obra y los compradores han considerado necesario levantar acta del estado de las obras que se encuentran paralizadas. Parecía probable que el ejecutante de las obras contraatacara con otro acta, pero finalmente no lo hizo.

El desenlace final: Dos nuevas escrituras

Meses después de la firma de la escritura de compraventa, hemos firmado otras dos escrituras: una de declaración de obra menor y otra de hipoteca.

La descripción de la finca en la escritura de compraventa, incluía una actualización de los linderos conforme a Catastro y una adaptación de la superficie a la catastral. Se dijo que el solar sobre que se asienta tiene una superficie de sesenta metros cuadrados (60,00 m2), según título y registro, y de setenta metros cuadrados (70 m2), según catastro.

En la “declaración de obra menor” (una escritura inusual por estos lares, que el Banco “exigía” que se firmara para justificar la tasación del inmueble y el importe del préstamo concedido) se dijo que la superficie del solar era la del título y el registro y “no se dio por buena” la superficie catastral que ya no fue mencionada (y que no se había inscrito con la compraventa). Fue indescifrable lo que el tasador decía en su informe en cuanto a lo que realmente existía (daba para un post aquel parrafito del tasador) y se llegó a una solución de consenso (de consenso con el Banco y el tasador): dejar las cosas como estaban. Había discrepancias hasta en cuanto al número de plantas del inmueble.

Se indicó, además, en esa escritura de declaración de obra menor el valor de compra de la vivienda y se señaló que en ella se había han realizado obras de mejora consistentes en la reparación de los aseos y de la fachada, en virtud de varias (porque acabó pidiéndose otra) Licencias de Obra Menor. Los propietarios del inmueble manifestaron que dichas actuaciones no implicaban incremento de la obra declarada en título ni en registro, si bien les interesaba hacer constar el valor actual de su propiedad como consecuencia de las obras menores ejecutadas el cual ascendía a más del doble del valor de compra, señalando que el valor total era el resultante del valor de compra y del de las obras.

Se liquidó el impuesto como exento, aunque tal vez podría haberse evitado si el documento no se iba a llevar al Registro de la Propiedad. No tengo noticias de que se les haya girado complementaria por razón de haber liquidado como exento.

En la escritura siguiente se constituyó la hipoteca.

Así que una instancia, un impreso, una compraventa con su impreso, un acta sin contestación, una escritura de declaración de obra menor con su impreso y una hipoteca, cuando estos chicos solo querían comprarse una casa e hipotecarla en garantía de un préstamo para las obras de reforma.

Todas las escrituras no son iguales, no tengo la más mínima duda y este tipo de situaciones son mucho más frecuentes de lo que puedan pensarse.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

2 comentarios

  1. josé luis cembrano

    Genial, como siempre. Quiero llamar la atención del perjuicio que los retrasos de las entidades u órganos del Estado originan a los ciudadanos y citar uno a título de ejemplo, a saber: la SG de tributos sigue manteniendo que los convenios reguladores solo tienen eficacia ante hacienda cuando se ha dictado Sentencia (Decreto o Escritura en el caso de no judicial). Pero en muchos juzgados pasa casi un año desde que se presenta la demanda hasta que, vista por el fiscal, se dicta la Sentencia. Durante ese tiempo sus efectos fiscales son una raya en el agua, sin duda con graves consecuencias, especialmente para el obligado a pagos (pensión, alimentos). Por cierto, seria bueno que en alguna ocasión reflexionases sobre la diferencia entre los diarios jurídicos, hechos por blogueros que no tienen formación jurídica sólida y con titulares erróneos que solo despistan al neófito, y las revistas jurídicas o blogs con firma sólida, como es el caso, que además de divertido es técnicamente sólido. gracias

    • Estimado José Luis: Gracias por la participación y el comentario. Estoy de acuerdo contigo en la falta de solidez de muchos blogs jurídicos que confunden a quienes los consulta. Yo aporto mi granito de arena con un toque de humor y una perspectiva práctica que parece va funcionando.
      En cuanto al retraso que la “administración” genera en tantas cosas, es completamente cierto. No veas la de gestiones y llamadas que tuvimos que hacer para resolver el tema de la “hipotequita” de marras. Gracias otra vez, saludos, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *