Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

¿Estamos hablando de error notarial? Bueno, tal vez sí o tal vez no. Esto que cuento me acaba de pasar ahora mismo.

Un matrimonio compra en escritura pública la vivienda A del piso 2º de un edificio en 1966. Muere uno de los cónyuges, se hace escritura de herencia. Muere el otro, se vuelve a hacer escritura de herencia. En las herencias también consta la letra A. Llegamos al día de hoy: los hermanos disuelven su condominio sobre la vivienda.

Cuando los comparecientes conocen a la perfección la finca objeto de la escritura, como en este caso en el que pertenece a la familia desde hace cincuenta años, paso de puntillas por la descripción y más aún si se trata de un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal, pero aún en estos casos el piso, la letra, la calle y el número conviene mencionarlos.

Y así lo hago: “Se trata de la Letra A, Piso 2º”. Uno de los hermanos dice instantáneamente: “No, no es la Letra A, es la Letra C”. Inmediatamente consulto la nota simple continuada que hemos pedido al Registro y la certificación catastral descriptiva y gráfica que se unen a la escritura. Es la Letra A en el Registro y la Letra C en el Catastro. Ya tenemos el lío montado.

 

Se descubre el error

A pesar de descubrirse el error las prisas que los otorgantes han mostrado desde un principio no desaparecen. Tienen que regresar a su trabajo pero el mío es el que estoy haciendo y más en su interés que en el mío propio. Yo además, en estos casos, me siento algo responsable del error cometido por otros en el pasado y eso que tal vez el error se produjo en una notaría o tal vez no. Tal vez se produjo en el Registro, tal vez en el Catastro o tal vez porque las placas con las letras de las viviendas las pusieron Pepe Gotera y Otilio.

 

A la búsqueda de explicaciones al error

Lo primero que hacemos, el oficial que ha preparado la escritura y yo, es entrar en la Oficina Virtual del Catastro y mirar a nombre de quien se encuentra la Letra A (la que pone en la escritura) del piso 2º.  A los otorgantes les cuadra la información, así que, acto seguido, llamamos al Registro y preguntamos a nombre de quien se encuentran las otras letras de esa planta, a fin de descartar que haya dos letras A, dos letras C o cualquier otra cosa “extraña”. En principio no apreciamos error ni en el Catastro ni en el Registro. Nada induce a pensar (y me ha pasado y aseguro que es un problema considerable) que un vecino tenga escriturada una vivienda y viva en la de su vecino y viceversa.

Como la escritura la encargó el Abogado de los hermanos, que es conocido mío, se le llama a ver que opina de la situación, de su solución y de si ponemos o no algo en la escritura.

 

Posibles soluciones al error

Yo le planteo al Abogado dos soluciones: corregir el Catastro intercambiando Letras o corregir el Registro para hacer lo mismo. Si optamos por la corrección en el Catastro se pondría la A a mis clientes y la C al vecino y si optamos por la corrección en el Registro sería al revés, es decir, la C a mis clientes y la A al vecino.

Se decide optar por la solución catastral que, en principio, es gratis a salvo honorarios del Abogado u otro tipo de gastos en que se pueda incurrir y convenimos en añadir simplemente a la descripción junto a la mención a la Letra A que contiene la escritura y entre paréntesis “(Letra C, según Catastro)”. El resto de la solución quedará pendiente para otra instancia y momento.

 

Solución final

Casi a punto de colgar con el Abogado, entra de nuevo mi oficial en el despacho y me dice: “Jefe en el Catastro la superficie de la Letra C (la de mis clientes) es mucho más grande y la de la Letra A mucho más pequeña”. ¡Ostras¡, entonces el tema está claro, hay que cambiar el Catastro: es el Catastro lo que está mal, aunque la causa del error se pierda en “la noche de los tiempos”.

 

Vuelve la tranquilidad

Crisis superada aunque habrá que reparar el error y no será posible hacerlo hasta las últimas consecuencias porque estos señores llevan pagando toda la vida la contribución (el I.B.I.) por una superficie superior en 30 m2 (urbanos) a la que tienen (y el vecino pagando de menos en la misma medida). Además puede que les hayan valorado fiscalmente su finca en escrituras anteriores con arreglo a la superficie catastral y en consecuencia pueden haber pagado de más en los diferentes impuestos devengados en las sucesivas transmisiones de la finca, incluyendo por razón de la temible (en muchos municipios) plusvalía (el I.I.V.T.N.U.) municipal y por no hablar de lo que podría haber sucedido si estuvieran vendiendo la vivienda a un “extraño” y este fuera a hipotecarla. Tal vez, se hubiera ido todo al  garete. Otras posibles repercusiones en esta clase de errores pueden darse en el pago de los gastos de comunidad y en el seguro de daños del inmueble como me comentaba vía Twitter recientemente mi amigo José Silva.

Así que ya saben, PROTESTEN, ELIJAN NOTARIO, atiendan en la lectura de las escrituras o, mejor aún, pidan (aunque les miren mal o extrañe), porque tienen derecho a hacerlo, que les impriman la escritura que van a firmar en papel común para leerla antes de su firma. De este modo, se detectarán los errores más fácilmente … y no tengan prisa, que a la notaría no se puede ir con prisas como dice aquí mi compañero Francisco Rosales.

Cuando tengan ya la escritura en su poder échenle otra lectura y si encuentran algo que consideren importante y que no les cuadre vuelvan a la notaría. No olvidemos que sea de quien sea la culpa, esta familia ha tenido cincuenta años mal sus escrituras y el resto de la documentación relativa a su propiedad.

El coste de la escritura firmada por mi hoy ha sido el mismo a pesar de lo sucedido. Exactamente han sido 410 Euros, iva incluido.

Por supuesto, antes de que nadie me lo diga, yo también me equivoco. ¿Quién paga estos errores?

Aconsejo a quienes tengan un problema de este tipo que echen un vistazo a los comentarios de lectores afectados por este tipo de situaciones y a mis contestaciones.

 

Un nuevo caso

Hace unas semanas en el otorgamiento de una sencilla compraventa de vivienda, al llegar a la descripción y leer que se traba del SEGUNDO, SIN LETRA (lo que coincidía con la nota continuada del registro), me dan el alto y la esposa del vendedor presente en el acto (algunos parece que necesitan del consentimiento de la jefa) me dice que no es el segundo que es el tercero y mas concretamente  el tercero C. Entonces nos paramos y sin hacer cundir el pánico, me pongo a pensar y mirar todo con detalle.

Observo entonces que hay un recibo correspondiente al IBI del Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación en el que se dice que es el Tercero C y que el Catastro lo identifica como Tercero B. Menudo follón. Tenemos dos pisos y tres letras distintas.

El comprador comenzaba a ponerse nervioso y el vendedor yo diría que también. “Antonio – le digo a mi oficial – llama al registro a ver si el asunto tiene explicación”. Esos momentos de (tensa) espera en el despacho del Notario, cuando surgen estos inconvenientes, se hacen interminables. Mi notaría es pequeña y no me gustan las salas de firma (que pedante me resulta eso de “estar o entrar en sala”), así que espero con el paisanaje en mi despacho a la resolución de los incidentes dándole entre tanto vueltas al tarro o haciendo alguna otra cosa que nada tiene que ver con el conflicto.

Por fin llega la respuesta. Resulta que hay un entresuelo en el edificio, de manera que los entresuelos son primeros, los primeros son segundos y los segundos son terceros. El tema de la letra se resuelve consultando en la SEC la superficie de los tres pisos de la planta y confirmando con los interesados que este era el mas pequeño  de los terceros.

Solo quedaba dar un retoque a la escritura y volver a imprimirla. Bien luchado.

 

La escritura finalmente quedó así

Y de otra parte:

DON … con domicilio en la Calle ***, 3ºC

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que DON ***, es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca:

= URBANA:ELEMENTO NÚMERO ***: Vivienda tipo letra “D”, ubicada en la segunda planta de pisos del edificio sito en ***, Calle ***, número *** de policía, esquina a la Calle ***, hoy señalada catastralmente como Calle ***, número ***, 3º, puerta B, según catastro, y puerta C en la realidad.

 

Una solución imaginativa no admitida por la DGSJyFP

Se resume en el número 108 de ENSXXI: “ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN: Resolución de 9 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023). Descargar: Se discute en el presente expediente si resulta inscribible una escritura (denominada de “rectificación de error en la posesión” y también “de rectificación de dominio por error en la posesión”) otorgada por los titulares de dos fincas registrales en la que, tras reconocer que cada titular ha poseído la finca de la otra compareciente desde el momento de su adquisición (hace más de treinta años), solicitan “modificar la titularidad documental y registral” de tales fincas cuyos dominios respectivos reconocen en base a la causa expuesta anteriormente. Señala el Centro Directivo que esta escritura no puede, por sí sola, servir para rectificar el Registro de la Propiedad por cuanto el reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial). Como ya afirmara la Resolución de 18 de octubre de 1989, la declaración de dominio unilateral y abstracta (como es la que se hace en base a la usucapión extraordinaria), carece en sí misma de virtualidad traslativa (vid. art. 609 Código Civil) y, por tanto, no es apta por sí sola para considerar como nuevo titular de los bienes cuestionados a su beneficiario”.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario