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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 27/01/2020: Ley 57/1968 y disp. adicional primera de la Ley 38/1999

Doctrina del Paseo Jurisprudencial de ayer Lunes 27/01/2020

Voy a incluir en este post 2 Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Paseo de ayer que contienen o reiteran o comentan Doctrina Jurisprudencial.

Son estas:

1.= STS 8/2020 Ley 57/1968 y disp. adicional primera de la Ley 38/1999. Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Reiteración de doctrina. Resuelto por incumplimiento de la promotora el contrato de compraventa, la compradora tiene derecho a reclamar del banco avalista la devolución de las cantidades anticipadas con base en la póliza colectiva concertada por la promotora con dicho banco, aunque no se hubiera llegado a extender un aval individualizado. Promoción “DIRECCION000” Recurso extraordinario por infracción procesal: desestimación por inadmisible al no resultar claramente interpuesto y no citarse norma alguna como infringida. Escrito del banco demandado-recurrido, presentado un día antes del señalado para la votación y fallo del recurso, negando su legitimación pasiva por no ser sucesor del banco avalista: improcedencia de discutir una legitimación pasiva asumida a todo lo largo del litigio.Ley 57/1968 y disp. adicional primera de la Ley 38/1999. Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Reiteración de doctrina. Resuelto por incumplimiento de la promotora el contrato de compraventa, la compradora tiene derecho a reclamar del banco avalista la devolución de las cantidades anticipadas con base en la póliza colectiva concertada por la promotora con dicho banco, aunque no se hubiera llegado a extender un aval individualizado. Promoción “DIRECCION000” Recurso extraordinario por infracción procesal: desestimación por inadmisible al no resultar claramente interpuesto y no citarse norma alguna como infringida. Escrito del banco demandado-recurrido, presentado un día antes del señalado para la votación y fallo del recurso, negando su legitimación pasiva por no ser sucesor del banco avalista: improcedencia de discutir una legitimación pasiva asumida a todo lo largo del litigio.

Entrando a conocer del recurso, este debe ser estimado por las siguientes razones:

1.ª) La compradora pidió con carácter principal en su demanda que se condenara al banco a devolver las cantidades que reclamaba con base en su condición de avalista, dada la existencia de una póliza de garantía suscrita en 2002 entre la promotora y la entidad bancaria. Solo con carácter subsidiario interesó que su condena se fundara en la responsabilidad legal que cabía exigirle conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968. La sentencia de primera instancia condenó al banco por haber garantizado mediante dicha póliza la obligación de la promotora de devolver las cantidades que anticiparan los compradores de viviendas correspondientes a la promoción ” DIRECCION000 “, razonando además que el acuerdo entre compradora y promotora no liberaba al garante por ser posterior al incumplimiento contractual de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo convenido. Como la demanda fue totalmente estimada, solo apeló quien tenía interés en hacerlo, la entidad bancaria, que fundó su recurso en argumentos semejantes a los de su contestación a la demanda, dirigidos a excluir su responsabilidad tanto por los efectos del acuerdo resolutorio como por la falta de avales individuales. La sentencia recurrida resolvió desestimar la demanda con fundamento en la falta de avales individuales y en que la obligación de garantizar la devolución de los anticipos era del promotor y tenía carácter accesorio, no esencial, por lo que su incumplimiento carecía de eficacia resolutoria contractual. Por tanto, aunque en el recurso de casación se invoque también la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de la entidad bancaria como receptora de los anticipos (sentencia de pleno 733/2015, de 21 de diciembre), vista la razón decisoria de la sentencia recurrida debe entenderse que la cuestión jurídica que se somete a la decisión de esta sala tiene que ver únicamente con la responsabilidad que cabe atribuir al banco demandado por su condición de avalista colectivo, partiendo además de la influencia que pudiera tener al respecto el acuerdo resolutorio que alcanzaron compradora y vendedora antes de que se interpusiera la demanda, toda vez que la demandante no pidió complemento de la sentencia para que se resolviera la petición subsidiaria de su demanda ni ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal por incongruencia omisiva.

2.ª) La Ley 57/1968 obliga al promotor de viviendas en construcción a garantizar la devolución de las cantidades que entreguen los compradores a cuenta del precio mediante aval o seguro. La sentencia recurrida le atribuye carácter accesorio, pero ya en la fecha en que se dictó existía una jurisprudencia reiterada que la consideraba obligación de carácter esencial “mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio (SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008, 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010, 11 de abril de 2013, rec. 1637/2010, y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012)” (sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, citada en el recurso).

Por lo que respecta a la ausencia de aval individual, desde la sentencia del pleno de esta sala 322/2015, de 23 de septiembre (también citada en el recurso), es jurisprudencia reiterada que los compradores tienen derecho a reclamar de la aseguradora o avalista la devolución de los anticipos con base en un aval o seguro colectivo aunque no se hubiera llegado a extender un aval individualizado. Según dicha sentencia:

i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva”.

La interpretación de la sentencia 322/2015 de que no debe caer sobre el comprador la negligencia del promotor que no requiere los certificados individuales es la que mejor responde a la finalidad tuitiva de la regulación de las garantías por cantidades anticipadas en la construcción, y ha sido reiterada, entre otras, por las sentencias 272/2016, de 22 de abril, 626/2016, de 24 de octubre, 739/2016, de 21 de diciembre, de pleno, 420/2017, de 4 de julio, y 502/2017, de 14 de septiembre, también de pleno. Como declara esta última:

“Por lo que se refiere a las pólizas colectivas de seguro o aval, en particular cuando la entidad avalista o aseguradora no llega a emitir certificados individuales a favor de los compradores de las viviendas, es doctrina jurisprudencial que la omisión del certificado individual a favor de cada uno de los compradores no elimina la responsabilidad de la entidad aseguradora o avalista, conjunta con la del promotor, de garantizar la eventual devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores en caso de incumplimiento del promotor, responsabilidad exigible incluso aunque a los compradores no se les hubiera entregado en su momento una copia de la póliza colectiva (sentencias 322/2015, de 23 de septiembre, de Pleno, 272/2016, de 22 de abril, 626/2016, de 24 de octubre, y 739/2016, de Pleno, de 21 de diciembre)“.

3.ª) La sentencia recurrida se opone a esta jurisprudencia al considerar que de la póliza de garantía suscrita por el banco y la promotora, dada la ausencia de avales individuales, no derivaba ninguna responsabilidad para el banco, pues dicha garantía estaba en vigor cuando venció el plazo para la entrega de la vivienda, se refería concretamente a la promoción de la vivienda comprada por la demandante (“DIRECCION000”) y, según su propio texto, constituía una garantía “de conformidad a lo establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio […] para el caso de que no se produzca la entrega de dichas viviendas a los compradores por parte de LOS LAGOS DE SANTAMARÍA GOLF S.L y no les sea expedida la oportuna licencia de primera ocupación”. Por tanto, se generó en los compradores la confianza en la garantía de sus anticipos conforme a la Ley 57/1968, como considera la jurisprudencia reseñada.

4.ª) En cuanto a las consecuencias del acuerdo entre LLSMG y la demandante, la sentencia del pleno de esta sala 133/2015, de 23 de marzo -anterior, por tanto, a la sentencia recurrida- fijó como doctrina que el avalista no responde frente al comprador en caso de extinción del contrato de compraventa por mutuo disenso anterior a la fecha en la que deba entregarse la vivienda. Según dicha sentencia, de los arts. 3 y 4 de la Ley 57/196 resulta que la garantía de devolución de los anticipos está vinculada a la efectiva construcción y entrega de la vivienda dentro del plazo contractual, siendo consecuencia de ello que dicha garantía no puede subsistir: “[…] si el contrato de compraventa se extingue, como en el presente caso, por mutuo disenso de comprador y vendedor antes de la fecha establecida para la entrega de la vivienda, porque según el art. 1847 CC “[l]a obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor”, y conforme al art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro, relativo al seguro de caución, el riesgo asegurado es “el incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales””. La misma sentencia recuerda que la sentencia de pleno de 7 de mayo de 2014 también exigió para la ejecución del aval el incumplimiento del vendedor, ciertamente que “por cualquier causa”, pero asimismo siempre que constituya incumplimiento propio del vendedor y no renuncia anticipada del comprador aceptada por el vendedor. De ahí que concluya declarando lo siguiente:

“Cuestión distinta sería que la extinción del contrato de compraventa por mutuo disenso hubiera sido posterior al vencimiento del plazo contractual para la entrega de la vivienda, pues en tal caso el incumplimiento del vendedor ya se habría producido y, de no cumplir él con la devolución de las cantidades anticipadas, tendría que hacerlo su garante”. En este caso, es un hecho probado que la promoción de la que formaba parte la vivienda comprada por la demandante no disponía de licencia de primera ocupación cuando la vivienda debía ser entregada y que ni siquiera la obtuvo tiempo después por irregularidades que afectaban a la licencia de obras, hecho que no puede considerarse un mero retraso sin consecuencias resolutorias a tenor de la doctrina fijada por la sentencia de pleno 537/2012, de 10 de septiembre, reiterada por las sentencias 168/2013, de 6 de marzo, 170/2013, de 6 de marzo, 82/2013, de 11 de marzo, 169/2013, de 20 de marzo, 398/2013, 399/2013, 400/2013 y 401/2013, todas de fecha 10 de junio, 599/2013, de 30 de septiembre, 620/2013 y 621/2013, ambas de 9 de octubre, 634/2013 y 635/2013, ambas de 21 de octubre, 653/2013 y 661/2013, ambas de 28 de octubre, 678/2013, de 30 de octubre, 683/2013, de 31 de octubre, 677/2013, de 6 de noviembre, 701/2013 y 706/2013, ambas de 7 de noviembre, 721/2013, de 14 de noviembre, 52/2014, de 6 de febrero, 198/2014, de 1 de abril, y 423/2016, de 24 de junio. Más recientemente, la sentencia 255/2019, de 5 de mayo, citando las sentencias 527/2016, de 12 de septiembre y 696/2013, de 13 de noviembre, subraya que: “[…] la obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval, “presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”, siendo lo relevante para el comprador, partiendo de la terminación física de la obra, “que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC, esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino”, lo que a su vez pasa por la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, entre cuyos efectos se encuentra “permitir la cancelación de las garantías constituidas para asegurar la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas, en los términos previstos en el artículo 4 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y Disposición Adicional 1ª de la LOE””.

En consecuencia, cuando compradora y promotora decidieron suscribir el acuerdo resolutorio, el contrato ya había sido incumplido por la promotora, y al no devolver esta las cantidades anticipadas tiene que hacerlo su avalista en virtud de una garantía que seguía vigente, tal y como ha reiterado recientemente la sentencia 459/2019, de 22 de julio, en un caso similar.

5.ª) Declarada la responsabilidad del banco como avalista, solo quedaría por determinar si, como aduce el banco demandado, esa responsabilidad ha de limitarse a las cantidades ingresadas en la cuenta de la promotora en ese mismo banco. A este respecto la sentencia 298/2019, de 28 de mayo, recuerda que “si existe garantía (aval o seguro), esta sala viene reiterando que los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor”, citando como precedentes las sentencias 222/2001, de 8 de marzo, 779/2014, de 13 de enero de 2015, 780/2014, de 30 de abril, 142/2016, de 9 de marzo, 360/2016, de 1 de junio, y 420/2017, de 4 de julio, las cuales “no hacen depender la responsabilidad del avalista de que el ingreso de los anticipos se haga en la cuenta especial”. Además, la misma sentencia 298/2019 también recuerda que, según la jurisprudencia, “la entidad de crédito responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, pues la Ley 57/68 no establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente con “cédula de habitabilidad” o licencia de primera ocupación (sentencias 476/2013, de 3 de julio, 778/2014, de 20 de enero, 780/2014, de 30 de abril de 2015, 226/2016, de 8 de abril, y 420/2017, de 4 de julio, y 459/2017, de 18 de julio). Sobre este punto la citada sentencia 420/2017, con apoyo en la sentencia 436/2016, de 29 de junio, destaca que “la entidad avalista pudo conocer la entrega a cuenta del precio en concepto de reserva con haber requerido al promotor una copia de los contratos”, argumento coherente a su vez con la Orden de 29 de noviembre de 1968 que, en relación con la garantía en forma de seguro de caución, imponía a las entidades aseguradoras el previo conocimiento de los contratos cuyos anticipos garantizasen””.

En consecuencia, el aval prestado por la entidad recurrida no podía limitar su efectividad, por impedirlo la Ley 57/1968 según su interpretación jurisprudencial, ni en la cantidad, ni en el tiempo de su vigencia, ni por razón de la cuenta en la que se ingresaron los anticipos, que en este caso era además la indicada en el contrato, ni, en fin, por razón de que la cantidad correspondiente a la reserva no conste ingresada en esta misma cuenta.

ESTIMADO“.

2.= STS 12/2020  Ley 57/1968. Línea de avales sin entrega de certificados o avales individuales a los compradores demandantes. Improcedencia de condenar a la entidad avalista a devolver los anticipos por no darse ninguna de las circunstancias contempladas por la jurisprudencia. Residencial “DIRECCION000”.Ley 57/1968. Línea de avales sin entrega de certificados o avales individuales a los compradores demandantes. Improcedencia de condenar a la entidad avalista a devolver los anticipos por no darse ninguna de las circunstancias contempladas por la jurisprudencia. Residencial “DIRECCION000”.

“De la jurisprudencia de esta sala sobre la cuestión planteada en el recurso, representada por las sentencias 322/2015, de 23 de septiembre, 272/2016, de 22 de abril, 626/2016, de 24 de octubre, 739/2016, de 21 de diciembre, 420/2017, de 4 de julio, y 459/2019, de 22 de julio, se desprende que la responsabilidad de la entidad avalista con base en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, cuando no haya entregado certificados individuales a los compradores, se funda en haber generado en estos la confianza de que la devolución de sus anticipos estaba garantizada, confianza derivada de la mención de la propia Ley 57/1968 en los contratos de compraventa o en la póliza colectiva, de la concertación de la línea de avales expresamente para una determinada promoción o, en fin, de la entrega a los compradores de una copia de la póliza.

No se da ninguna de las circunstancias capaces de generar, ya por el promotor, ya porla entidad con la que concertó la línea de avales, esa confianza en los compradores, pues en los contratos de compraventa, firmados en representación de los compradores por la apoderada de un despacho de abogados con forma de sociedad limitada, no se hizo referencia ni mención alguna a la Ley 57/1968 ni a la garantía de devolución de los anticipos; la cuenta identificada para hacer los pagos no se calificaba de especial ni en ella se ingresaron tampoco los anticipos, abonados por ese despacho de abogados en una cuenta de una sociedad diferente de la promotora en otro banco; y en fin, en la póliza de la línea de avales tampoco se mencionaba la Ley 57/1968 ni se especificaba que se concertaba para una determinada promoción, que, como resulta de otras sentencias de esta sala (p. ej. sentencia 411/2019, de 9 de julio), no fue la única emprendida por la sociedad vendedora.

DESESTIMADO“.

Hasta el próximo martes en que os traeré más Doctrina Jurisprudencial o, tal vez más Chistes y Anécdotas Notariales. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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