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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 09/12/2019: Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968

Doctrina del Paseo Jurisprudencial de ayer Lunes 09/12/2019

Voy a incluir en este post 7 Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Paseo de ayer que contienen (o reiteran) Doctrina Jurisprudencial.

Cinco de ellas, me limito a citarlas. Son estas:

STS 3713/2019 Comercialización de productos financieros complejos sometidos a la normativa MiFID. Improcedencia de la resolución contractual por incumplimiento. Reiteración de la jurisprudencia de la sala.

STS 3740/2019 STS 3741/2019 STS 3742/2019 y STS 3743/2019. Alcance de la indemnización por el perjuicio sufrido con la contratación de participaciones preferentes. Se confirma la jurisprudencia según la cual como la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados “resarce económicamente el menoscabo patrimonial producido al perjudicado, (…) se concreta en la pérdida de la inversión, pero compensada con la ganancia obtenida, que tuvo la misma causa negocial”. Por lo que para este cálculo, a la suma inicialmente invertida hay que descontar el importe rescatado tras la intervención del FROB y los rendimientos generados a favor de los clientes durante la vigencia de los productos financieros.

Y las otra dos, son estas:

1.= STS 3760/2019 Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera ingresos de los compradores en una cuenta del promotor en dicha entidad. Ingresos en una cuenta de la promotora hechos por una sociedad limitada. Reiteración de la doctrina sentada por las sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, y 411/2019, de 9 de julio, en casos sustancialmente iguales. Residencial “Fortuna Hills Golf Resort”

El recurso debe ser estimado por las mismas razones en que se fundaron las sentencias 503/2018, y 411/2019, dada la coincidencia sustancial tanto fáctica como jurídica entre los respectivos litigios.

1.ª) Los argumentos de la parte recurrente acerca de que su responsabilidad legal depende de que la cuenta sea especial y no ordinaria no se ajustan a la doctrina jurisprudencial ya que, como puntualiza la sentencia 503/2018, “su responsabilidad como depositaria nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, no siendo por tanto lo relevante ni la falta de garantía ni el carácter especial o no especial de la cuenta en que se depositen los anticipos, sino si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar, según declaró la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre, “en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas””.

2.ª) Sin embargo, como entonces, sí tiene razón la recurrente cuando cuestiona la inferencia de la sentencia recurrida de que conoció, o al menos no podía desconocer, que las cantidades ingresadas en la cuenta corriente abierta en dicha entidad a nombre de Eurohouse 2010 S.L. se correspondían con anticipos de los compradores a cuenta del precio de sus viviendas. Como declaró a este respecto la sentencia 503/2018, y reiteró la sentencia 411/2019: “Al no ser la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria una responsabilidad “a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley” (sentencia 502/2017, de 14 de septiembre), esta sala ha descartado su responsabilidad en casos como este en que los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria (por ejemplo, sentencias 420/2016, de 24 de junio, 436/2016, de 29 de junio, y 675/2016, de 16 de noviembre, además de la ya citada 102/2018, de 28 de febrero). Esta solución es además coherente con la decisión de inadmitir por auto de 23 de noviembre de 2016 el recurso de casación n.º 272/2015, interpuesto por los compradores en un litigio sobre viviendas en construcción promovidas también por Eurohouse 2010 S.L. y en el que la sentencia entonces recurrida desestimó la responsabilidad de la misma entidad de crédito hoy recurrente por haberse constatado que los anticipos no fueron depositados por los entonces compradores sino por la misma mercantil Olé Mediterráneo S.L. “En definitiva, el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso ampara a quienes, como los compradores recurridos, contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta. Basta con recordar que en ningún caso la Ley 57/1968 ampararía a la sociedad limitada que hizo los ingresos, pues la compra masiva para fines comerciales queda al margen de dicha ley, para comprobar que no puede ser precisamente la entidad de crédito demandante-recurrente la que deba responder frente a los demandantes-recurridos”.

Por su parte la sentencia 411/2019 añadió: “En consecuencia, el argumento de que por serOM una intermediaria de los compradores la demandada tendría que conocer el origen de los ingresos…se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala”. Y recordó lo siguiente: “Por último, conviene precisar que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2 de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de los compradores de viviendas protegidos por dicha ley”.

Esta doctrina es plenamente aplicable en el presente caso.

Estimado”.

2.= STS 3761/2019 Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. No incurren en la responsabilidad del art. 1-2.ª las entidades de crédito que no consta conocieran los anticipos del comprador por haber sido ingresados por una sociedad mercantil en las respectivas cuentas del promotor en dichas entidades; reiteración de doctrina jurisprudencial. Intereses de las cantidades anticipadas: se devengan desde cada anticipo, reiteración de doctrina jurisprudencial. Incongruencia de la sentencia recurrida por resolver al margen del objeto del debate.

Conforme a la jurisprudencia de esta sala, los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 y la d. adicional 1.ª de la Ley 38/1999 en su redacción aplicable al caso se devengan desde el ingreso de cada anticipo (sentencias 353/2019 y 355/2019, ambas de 25 de junio).

Como en los casos de las sentencias de esta sala 503/2018, de 19 de septiembre, y 411/2019, de 9 de julio, tampoco en el presente caso aquellas entidades podían conocer que los ingresos en cuentas de la promotora-vendedora correspondieran a anticipos de compradores de viviendas, base de la responsabilidad legal contemplada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, ya que provenían de una sociedad anónima que no indicó dato alguno que permitiera identificar a un comprador ni una determinada vivienda. Como concluye la citada sentencia 411/2019:

“En consecuencia, el argumento de que por ser OM una intermediaria de los compradores la demandada tendría que conocer el origen de los ingresos, argumento que aparece en la sentencia recurrida al folio 108 de las actuaciones de segunda instancia, se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala. “Por último, conviene precisar que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley”.

Estimado.

Hasta el próximo martes en que os traeré más Doctrina Jurisprudencial o, tal vez más Chistes y Anécdotas Notariales. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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