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Disolución de comunidad sobre varias fincas y “evitabilidad” del exceso de adjudicación o de la “permuta de cuotas”

“Mis hermanos y yo somos propietarios de tres fincas rústicas de poco valor. Una mitad indivisa le pertenece a uno de los tres por herencia de nuestra abuela. La otra mitad nos pertenece por terceras partes indivisas a los tres hermanos por herencia de nuestra madre. Queremos hacer una disolución de condominio sobre las tres fincas que se las quedaría el hermano que tiene más porcentaje en las mismas que nos abonaría nuestra parte a los demás, pero nos han dicho que al manejar dos títulos diferentes podrían cobrarnos, además de AJD, el ITPO por exceso de adjudicación. ¿Podría explicarnos que es eso del exceso y si tendremos que pagar por ello como nos han dicho?

Habría que distinguir entre comuneros que tienen varios bienes en común en virtud de un mismo título para cada uno de esos bienes (dos hermanos tienen por mitades indivisas dos fincas, una por herencia del padre y otra por herencia de la madre) y comuneros que tienen varios bienes en común en virtud de diferentes títulos para cada uno de esos bienes (el caso del consultante).

Si en el primer caso se disuelve el condominio y cada hermano se queda una finca, parece que se adopta la solución más justa o equitativa, aunque Hacienda considera que como hay dos comunidades distintas con dos orígenes distintos (una para cada bien) existe una permuta de cuotas (que tributaría por TPO), por lo que lo que conviene hacer en estos casos es extinguir el condominio de forma separada sobre cada bien. En consecuencia, se pagaría por el tipo de gravamen de TPO y por la mitad del valor de cada bien. No se pagaría AJD pues ambos tributos son incompatibles.

Con relación a la permuta de cuotas dice Sergio Mocholí en este artículo de notaríAbierta:

“Es cierto que hay dos sentencias del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2019 y 5 de junio de 2019 que dicen que no hay permuta de cuotas en una extinción de condominio pero se refieren a un supuesto muy concreto: cuatro hermanos tienen un 25% cada uno de cuatro bienes procedentes de la herencia del mismo padre y extinguen el condominio de manera que dos hermanos se quedan con el 50% cada uno sobre dos de las fincas por un valor x y los otros dos hermanos se quedan el 50% cada uno sobre la tercera finca por ese mismo valor. Por lo tanto, todos los bienes tenían el mismo origen y no había excesos de adjudicación que abonar en metálico, por lo que esa doctrina del Supremo de esas sentencias no se puede extrapolar a otros supuestos diferentes”.

Si en el caso del consultante las tres fincas procedieran de la herencia de una misma persona y se adjudicaran las tres al mismo comunero, el reparto no sería el más justo o equitativo posible. El reparto más justo sería el de una finca para cada comunero por lo que Hacienda estimaría en este caso que hay un exceso de adjudicación que tributaría por el valor total de las tres fincas, si bien la jurisprudencia considera que solo debe tributar el exceso evitable (que es el valor de las fincas de menor valor que deberían haberse adjudicado a los otros dos comuneros). En consecuencia, se pagaría por el tipo de gravamen de TPO y por el valor del exceso evitable (según criterio jurisrprudencial). No se pagaría AJD pues ambos tributos son incompatibles. Tendría gracia que en este caso se pagara por TPO menos de lo que se hubiera pagado por AJD. Tal vez en este caso Hacienda quisiera cobrar por AJD …. (y hasta puede que lo intente). Lo ejemplifica Sergio Mocholí en la web de su notaría:

“La base imponible del exceso de adjudicación en TPO es solo el exceso evitable y no todo el exceso (DGT V2621-18, de 28 de septiembre, TSJ M 17-11-2011, TSJ B 29-3-11, TSJ An 28-3-2011, TEAC 29-9-2011). Así en una disolución de comunidad entre dos personas, en la que haya tres fincas, una de 100.000 €, otra de 50.000€ y una tercera de 5.000 €, si uno de los comuneros se adjudica la de 100.000 y la de 5.000 y el otro la de 50.000, la base imponible del exceso de adjudicación sería solo de 5.000 Euros y no de 27.500, porque al ser las fincas indivisibles, lo que se podía haber evitado era adjudicar la finca de 5.000 al que ya se había adjudicado la finca de mayor valor, la de 100.000 Euros”.

permuta exceso o disolución

En el caso del consultante, además, hay dos comunidades, dos orígenes, dos títulos diferentes (la herencia de la abuela y la herencia de la madre) incluso dentro de cada bien, por lo que tampoco  estaríamos haciendo el reparto más justo o equitativo. Lo mejor, en este supuesto, sería hacer una escritura para cada finca y separarlas en el tiempo. Es posible que la gente interprete que el Notario quiere hacer tres escrituras en vez de una, pero no, la idea que se aconseja es la de no incurrir en el exceso evitable que aún haciendo tres escrituras no podemos asegurar que no llegue a descubrirse y a tributar. Si las fincas tienen poco valor, yo haría una sola escritura y correría el riesgo, porque si se hace en tres puede que la factura de la notaría no compense la factura fiscal. Este supuesto es tan retorcido (o lo han hecho tan retorcido) que entra tanto dentro del caso de la permuta de cuotas como en el del exceso de adjudicación evitable. Es toda una incógnita saber por dónde saldrá Hacienda en este caso. A priori, lo mejor sería tributar por AJD y esperar a lo que pueda venir.

Otro caso de disolución surgido con el post ya terminado

Dos amigos compraron por mitades indivisas dos viviendas y se subrogaron en las hipotecas que las gravaban. Cada compra con subrogación se hizo en una escritura diferente. Ahora quieren disolver el condominio y quedarse uno de ellos con una vivienda con su correspondiente hipoteca y el otro con la otra vivienda, también con su correspondiente hipoteca. Estaríamos, por tanto, en el caso de la permuta de cuotas, por lo que cada uno tributaría por el valor de la mitad que adquiere al tipo del 10% (en Valencia), a no ser que se firmaran dos escrituras con una cierta separación temporal entre ambas.

Pongamos números: si cada vivienda costara 100.000 Euros y disuelven en una sola escritura, se pagaría el 10% de 100.000 (es decir 10.000 Euros) y no el 1,5% de la misma cifra (que serían 1.500 Euros). Si lo hicieran en escrituras distintas y con un intervalo de tiempo entre ambas, pagarían 750 Euros por AJD en cada escritura y si, además, cada vivienda fuera la habitual del que se la queda, sería solo el 0,1% (es decir, 100 Euros). A este respecto del 0,1% nos cuenta Sergio Mocholí (cuya ayuda inestimable agradezco una vez más) en el mismo post de notaríAbierta que:

“Si la extinción de condominio es sobre la vivienda habitual del adjudicatario, las sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8098/2017, de 8 de noviembre de 2017, 5657/2017, de 12 de julio de 2017, y 6156/2013, de 14 de noviembre de 2013, consideran aplicable el tipo reducido valenciano del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de la vivienda habitual, por ser equiparable a la misma. Hubo un consulta sobre esta materia a la DGT estatal (V0470-18, de 21 de febrero), pero ésta dijo que al ser la normativa aplicable la autonómica, correspondía determinarlo a la DGT valenciana.

Hay que ver lo que se ha estirado (y desencajado) todo esto por puro afán recaudatorio a mi modo de ver, dando a las extinciones de condominio una complejidad que puede que civilmente ni siquiera tengan. Firmar una extinción de condominio en estos tiempos se ha convertido en un deporte de riesgo al que se aplica aquello del “in dubio, te arreo”.

Javier Máximo Juarez ha escrito sobre el asunto en notariosyregistradores. Pueden leer su trabajo aquí.

También es interesante este artículo en TottributsNovedosa sentencia del TSJ de Cataluña sobre como interpretar los excesos de adjudicación en las disoluciones de comunidad.

Una cosa más y si las fincas se encuentran en diferentes CCAA, ¿qué podría pasar? 

En principio, la Oficina Liquidadora competente sería aquella en la que radica o radican el inmueble o inmuebles de mayor valor económico. Pero sí que es cierto que en un caso como este, se pueden producir discordancias por la diferente normativa de las CCAA concurrentes.

Gracias Sergio.

Termino con este interesantísimo artículo de Vicente Martorell: Viaje alucinante por las tripas fiscales de las extinciones de condominio.

Atención a este otro que también tiene mucha molla: El insostenible criterio de la DGT en las extinciones de condominio.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

9 comentarios

  1. Muchas gracias por tus publicaciones Justito, son muy útiles. Una duda sobre permutas, mis abuelos permutaron hace 30 años dos fincas rústicas entre ellos y un vecino, pero sin escriturarlo. Ahora yo quiero construir una vivienda en la finca que se quedaron ellos pero he leído que si lo escrituramos ahora no se puede construir por un periodo de 5 años. ¿Hay alguna solución para esto? Saludos!

    • Buenos días Nika:
      Gracias por tus palabras. Útiles … y al tiempo agotadoras por eso a cinco años vista de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante para animarme a echarle una mano.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario

      • Lo veo completamente razonable, por lo que gustosamente he realizado un donativo de 10 euros vía Bizum por la ayuda que nos brinda desinteresadamente, y que además es por una buena causa.

        Muchas gracias

    • Buenas tardes Nika:
      Muchas gracias.
      ¿Ni siquiera otorgaran un documento privado? ¿Fue algo verbal? Si hubo documento privado, ¿se liquidó de impuestos? (¿se pasó por Hacienda que se suele decir?)
      ¿Están vivos los abuelos? ¿Y el vecino?
      ¿De qué comunidad autónoma estamos hablando?
      Lo que me dices de si no escrituramos ahora, no se puede construir en cinco años “me suena a chino”. Lo que no se puede es declarar obras que se hayan construido sin licencia si no tienen cierta antigüedad pero tal y como lo cuentas me parece “extraño”.
      Espero noticias y gracias por tu contribución. Saludos, Justito El Notario.

      • Pues te cuento, tanto mis abuelos como el vecino siguen vivos y me han dicho que no, que no hicieron ningún documento, for un acuerdo totalmente verbal, pero que no tienen problema en preparar un escrito a mano y firmarlo con carácter retroactivo, si eso sirviera de algo. Las fincas están en Asturias y a hacienda siempre han pagado como si no se hubiera hecho permuta (aunque me han dicho que en importe a pagar sería el mismo…).
        A mí me preocupa porque en el catastro figura la finca con su división antigua y tengo que declararla, tal como quedó después de la permuta, para que me digan si es edificable, antes de nada.
        Lo de los 5 años lo he sacado del siguiente enlace, quizás lo he interpretado mal:
        http://www.labogada.com/2015/02/permuta-fincas-rusticas.html?m=1
        Espero haberme explicado, gracias de nuevo

        • Hola Nika:
          Sí, lo has interpretado mal. Lo que dice respecto de cinco años se refiere a mantener la propiedad durante cinco años en el caso de que uno se haya acogido a reducción por explotación agraria.
          No es tu caso. Debes ir al ayuntamiento correspondiente y ver qué puedes construir y paralelamente que se haga la escritura sin más y se permuten cada uno lo que tenía y tiene ya, sin más. Vamos yo lo haría así porque andar con documentos privados a estas alturas no tiene sentido.
          Las fincas tienen mucho valor?
          Saludos, Justito El Notario

          • Perfecto, pues a hacer las escrituras correspondientes y listo entonces, no me complico más. Las fincas no sé qué valor tendrán pero no mucho, no llegan a los 10.000 euros cada una. Muchísimas gracias por tu labor, buen día!

  2. Paz Crespo del Campo

    Buenos dias Justito,Muchas Gracias por estos posts que tanto nos ilustran,personalmente me cuesta mucho entenderlos y esto se explica por mi falta de preparación en materia fiscal. Deberé esforzarme en estudiar esta tematica.
    Un abrazo fuerte,

    Paz

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