“Mis hermanos y yo somos propietarios de tres fincas rústicas de poco valor. Una mitad indivisa le pertenece a uno de los tres por herencia de nuestra abuela. La otra mitad nos pertenece por terceras partes indivisas a los tres hermanos por herencia de nuestra madre. Queremos hacer una disolución de condominio sobre las tres fincas que se las quedaría el hermano que tiene más porcentaje en las mismas que nos abonaría nuestra parte a los demás, pero nos han dicho que al manejar dos títulos diferentes podrían cobrarnos, además de AJD, el ITPO por exceso de adjudicación. ¿Podría explicarnos que es eso del exceso y si tendremos que pagar por ello como nos han dicho?“

Habría que distinguir entre comuneros que tienen varios bienes en común en virtud de un mismo título para cada uno de esos bienes (dos hermanos tienen por mitades indivisas dos fincas, una por herencia del padre y otra por herencia de la madre) y comuneros que tienen varios bienes en común en virtud de diferentes títulos para cada uno de esos bienes (el caso del consultante).

Si en el primer caso se disuelve el condominio y cada hermano se queda una finca, parece que se adopta la solución más justa o equitativa, aunque Hacienda considera que como hay dos comunidades distintas con dos orígenes distintos (una para cada bien) existe una permuta de cuotas (que tributaría por TPO), por lo que lo que conviene hacer en estos casos es extinguir el condominio de forma separada sobre cada bien. En consecuencia, se pagaría por el tipo de gravamen de TPO y por la mitad del valor de cada bien. No se pagaría AJD pues ambos tributos son incompatibles.

Con relación a la permuta de cuotas dice Sergio Mocholí en este artículo de notaríAbierta:

Si en el caso del consultante las tres fincas procedieran de la herencia de una misma persona y se adjudicaran las tres al mismo comunero, el reparto no sería el más justo o equitativo posible. El reparto más justo sería el de una finca para cada comunero por lo que Hacienda estimaría en este caso que hay un exceso de adjudicación que tributaría por el valor total de las tres fincas, si bien la jurisprudencia considera que solo debe tributar el exceso evitable (que es el valor de las fincas de menor valor que deberían haberse adjudicado a los otros dos comuneros). En consecuencia, se pagaría por el tipo de gravamen de TPO y por el valor del exceso evitable (según criterio jurisrprudencial). No se pagaría AJD pues ambos tributos son incompatibles. Tendría gracia que en este caso se pagara por TPO menos de lo que se hubiera pagado por AJD. Tal vez en este caso Hacienda quisiera cobrar por AJD …. (y hasta puede que lo intente). Lo ejemplifica Sergio Mocholí en la web de su notaría:

“La base imponible del exceso de adjudicación en TPO es solo el exceso evitable y no todo el exceso (DGT V2621-18, de 28 de septiembre, TSJ M 17-11-2011, TSJ B 29-3-11, TSJ An 28-3-2011, TEAC 29-9-2011). Así en una disolución de comunidad entre dos personas, en la que haya tres fincas, una de 100.000 €, otra de 50.000€ y una tercera de 5.000 €, si uno de los comuneros se adjudica la de 100.000 y la de 5.000 y el otro la de 50.000, la base imponible del exceso de adjudicación sería solo de 5.000 Euros y no de 27.500, porque al ser las fincas indivisibles, lo que se podía haber evitado era adjudicar la finca de 5.000 al que ya se había adjudicado la finca de mayor valor, la de 100.000 Euros”.

En el caso del consultante, además, hay dos comunidades, dos orígenes, dos títulos diferentes (la herencia de la abuela y la herencia de la madre) incluso dentro de cada bien, por lo que tampoco  estaríamos haciendo el reparto más justo o equitativo. Lo mejor, en este supuesto, sería hacer una escritura para cada finca y separarlas en el tiempo. Es posible que la gente interprete que el Notario quiere hacer tres escrituras en vez de una, pero no, la idea que se aconseja es la de no incurrir en el exceso evitable que aún haciendo tres escrituras no podemos asegurar que no llegue a descubrirse y a tributar. Si las fincas tienen poco valor, yo haría una sola escritura y correría el riesgo, porque si se hace en tres puede que la factura de la notaría no compense la factura fiscal. Este supuesto es tan retorcido (o lo han hecho tan retorcido) que entra tanto dentro del caso de la permuta de cuotas como en el del exceso de adjudicación evitable. Es toda una incógnita saber por dónde saldrá Hacienda en este caso. A priori, lo mejor sería tributar por AJD y esperar a lo que pueda venir.

Otro caso de disolución surgido con el post ya terminado

Dos amigos compraron por mitades indivisas dos viviendas y se subrogaron en las hipotecas que las gravaban. Cada compra con subrogación se hizo en una escritura diferente. Ahora quieren disolver el condominio y quedarse uno de ellos con una vivienda con su correspondiente hipoteca y el otro con la otra vivienda, también con su correspondiente hipoteca. Estaríamos, por tanto, en el caso de la permuta de cuotas, por lo que cada uno tributaría por el valor de la mitad que adquiere al tipo del 10% (en Valencia), a no ser que se firmaran dos escrituras con una cierta separación temporal entre ambas.

Pongamos números: si cada vivienda costara 100.000 Euros y disuelven en una sola escritura, se pagaría el 10% de 100.000 (es decir 10.000 Euros) y no el 1,5% de la misma cifra (que serían 1.500 Euros). Si lo hicieran en escrituras distintas y con un intervalo de tiempo entre ambas, pagarían 750 Euros por AJD en cada escritura y si, además, cada vivienda fuera la habitual del que se la queda, sería solo el 0,1% (es decir, 100 Euros). A este respecto del 0,1% nos cuenta Sergio Mocholí (cuya ayuda inestimable agradezco una vez más) en el mismo post de notaríAbierta que:

“Si la extinción de condominio es sobre la vivienda habitual del adjudicatario, las sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8098/2017, de 8 de noviembre de 2017, 5657/2017, de 12 de julio de 2017, y 6156/2013, de 14 de noviembre de 2013, consideran aplicable el tipo reducido valenciano del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de la vivienda habitual, por ser equiparable a la misma. Hubo un consulta sobre esta materia a la DGT estatal (V0470-18, de 21 de febrero), pero ésta dijo que al ser la normativa aplicable la autonómica, correspondía determinarlo a la DGT valenciana“.

Hay que ver lo que se ha estirado (y desencajado) todo esto por puro afán recaudatorio a mi modo de ver, dando a las extinciones de condominio una complejidad que puede que civilmente ni siquiera tengan. Firmar una extinción de condominio en estos tiempos se ha convertido en un deporte de riesgo al que se aplica aquello del “in dubio, te arreo”.

Javier Máximo Juarez ha escrito sobre el asunto en notariosyregistradores. Pueden leer su trabajo aquí.

También es interesante este artículo en Tottributs: Novedosa sentencia del TSJ de Cataluña sobre como interpretar los excesos de adjudicación en las disoluciones de comunidad.

Una cosa más y si las fincas se encuentran en diferentes CCAA, ¿qué podría pasar? 

Gracias Sergio.

Termino con este interesantísimo artículo de Vicente Martorell: Viaje alucinante por las tripas fiscales de las extinciones de condominio.

Atención a este otro que también tiene mucha molla: El insostenible criterio de la DGT en las extinciones de condominio.

Tengan en cuenta en lo sucesivo este importante documento: CIRCULAR 3/2021, DEL DEPARTAMENTO DE GESTIÓN TRIBUTARIA, SOBRE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO NO EMPRESARIAL Y EXCESOS DE ADJUDICACIÓN EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario