corregir subsanaciones notaría

Consultas sobre subsanaciones de escrituras (primera parte)

Reedité la semana pasada mi post sobre ¿Quién paga la subsanación? y escribí al día siguiente sobre las subsanaciones que he autorizado en 2019. Este miércoles y, en principio, el que viene le voy a dar respuesta a todas las consultas que me han hecho en el post de ¿Quién paga la subsanación? En realidad ya di respuesta a todas según me fueron preguntando pero ahora pongo en limpio las preguntas que me hicieron y las respuestas que yo di. Todo sea por demostrar a mis paisanos que yo no practico el “ya se subsanará” aunque, por supuesto, me equivoco y hago frente a mis errores procurando deshacerlos lo antes posible y sin coste para los afectados.

1.= “Adquirimos una vivienda que tiene una zona común deportiva por compraventa en 2015. Después de varios años nos hemos dado cuenta de que la vivienda y la zona común tienen registros independientes. En nuestra escritura únicamente aparece la referencia de la vivienda y no incluyeron la de la zona común. Hemos consultado el registro de la propiedad y resulta que quienes aparecen como titulares de la zona común ni tan siquiera son las personas a quienes nosotros compramos, sino los titulares anteriores a ellos que hicieron la compraventa en 2003. ¿Cómo debemos subsanar este error? ¿debemos pagarlo nosotros viniendo de una transmisión anterior a la nuestra y existiendo otros compradores de por medio? ¿Podemos reclamar a la notaría que produjo el error que lo subsane? ¿Debemos contactar con todos los titulares que han pasado por esta vivienda desde que se produjo el error o podemos subsanarlo nosotros directamente con el Notario? ¿Se deben subsanar todas las escrituras intermedias?”

Mire, yo mismo soy propietario de un local destinado a oficina que forma parte de una división horizontal en la que hay un elemento privativo que nos pertenece a todos los vecinos en pequeños porcentajes. Cuando venda mi local, tendré que advertir al comprador de que tiene que comprarme también esa participación porque es obvio que no me lo voy a quedar yo. Siendo así si yo no le hablo de ello no le podré echar la culpa a la notaría, ¿no cree? No obstante, si en esa notaría del 2003, se hubieran fijado bien en la escritura de los que vendían (¡si es que se la llevaron¡) tal vez esto no hubiera pasado. A fin de cuentas, si la gente no nos advierte de ciertas cosas, nosotros no podemos saberlas. De hecho si algunas veces las descubrimos puede ser de pura casualidad (aunque se trate de una casualidad derivada del poner empeño en hacer bien tu trabajo). Usted se pregunta: ¿podemos reclamar a la notaría de 2003? Pues dieciséis años despué,s ese Notario y sus empleados podrían estar “criando malvas” y si no lo están lo único a que podría aspirarse (como con la notaría de 2015) es a que se haga alguna escritura que lo solucione sin que se les cobre. Yo he cobrado dos subsanaciones de veintitrés que he hecho en el año 2019. ¿Les cobraría a ustedes? Pues la verdad es que el suyo es un caso poco frecuente. Se han dejado fuera una de las dos fincas que se vendían y eso es más culpa de las partes que de la notaría (y en este caso casi que con seguridad culpa de las partes al no estar ni siquiera la finca omitida en el título de los vendedores), así que me inclinaría por cobrarles, aunque para decidir eso tendría que ser yo el afectado. De todas formas, el gasto notarial (el registral lo habrá con total seguridad) es lo de menos. Lo importante es: ¿cómo lo hacemos?, ¿qué vamos a decir que pasó? ¿se lo creerá Hacienda? ¿habrá que pagar plusvalía municipal por esa zona común que se transmite? Estas son las opciones que se me ocurren para resolver su problema:

  • Compraventa del que la tiene a su nombre a favor de ustedes. No se hablaría de error y sería una venta en todos los sentidos que pagaría por todos los conceptos.
  • Compraventa del de 2003 al de 2015 y de este a ustedes. Ídem y por duplicado.
  • Subsanación de golpe. “No metimos esto en 2003, ni en 2015 y en ambos casos formaba parte del precio, así que no debemos pagar más impuestos”. A firmar todos los afectados. Tal vez Hacienda no se lo crea.
  • Subsanación 2003 y luego Subsanación 2015. Ídem, pero en dos fases.

2.= “En abril de 2019 mi hermano y yo heredamos por partes iguales a nuestra madre. Al revisar las hijuelas hemos comprobado que se adjudicó a mi hermano el pleno dominio de una vivienda que nosotros queríamos que se adjudicara por mitad. Quiero decir que se la han adjudicado a mi hermano sin que ninguno diera esa orden en la notaría. Ni él ni yo estamos conformes con la escritura y queremos modificarla, ¿es posible hacerlo? ¿cuáles serían los trámites?”

Entonces, ¿que pasó? ¿que no les leyeron la escritura? No me explico como uno firma una escritura de herencia en la que las adjudicaciones están mal hechas sin darse cuenta de ello. Según cuál sea la operativa de la notaría o uno se cerciora antes de pasar a firmar con el Notario (que lo revisará todo) o se cerciora cuando ya está con el Notario en el otorgamiento. Es posible que en una herencia con muchas fincas pueda producirse un error o una confusión, pero, evidentemente, si lo que uno escucha no es correcto, lo dice y no se firma y si no se da cuenta hay que pensar en que ha habido un más que inoportuno error que tal vez sea imputable a ustedes o tal vez a la notaría. Por otra parte, obviando este error de bulto (si es que es tal), le informo de que sí que se puede modificar. El problema de esta modificación no es el coste notarial o registral (si es que ya han inscrito). De nuevo, a mi modo de ver, el problema es que Hacienda quiera creer que no están haciendo un nuevo negocio que altera lo anteriormente convenido. Si me lo dicen a mi, no lo vería con buenos ojos.

3.= “En septiembre recibí (por fin) la copia de una compraventa firmada en mayo con su correspondiente factura que tiene fecha del mismo mayo. No la leí con calma hasta octubre. La verdad es que me la leí varias veces porque se usan términos a los que no estoy habituada. Me fui apuntando las cosas que no entendía o que eran claramente un error. Detecté bastantes y a finales de octubre me puse en contacto con la notaría para ver si podía quedar con la Notaria. Después de cuatro intentos conseguí coincidir con ella. Le expliqué que quería aclarar los puntos erróneos y le dije que yo creía que era normal, como en otras muchas situaciones cotidianas, que antes de pagar se hubieran subsanado los errores detectados. Ella se anotó solo algunas de las cosas que consideró errores suyos, pero a otras cuestiones les restaba importancia y me decía que no valía la pena rectificarlos porque no aportarían nada. Siguieron pasando los días sin que se hiciera la subsanación. Al final le he pagado y no volveré a su notaría, pero quiero saber si podría ponerme exigente con ella. Cuando me leí la escritura vi que en dos ocasiones el registro se la devolvió por errores subsanables y que algunas fechas eran del mes de agosto, así que la escritura no podía haber estado terminada en mayo. Además, el registro solo inscribió parcialmente la descripción de la finca y no coinciden las superficies registrales con las del catastro. Parece que ahora tengo que hacer alguna cosa más para que coincida el catastro con el registro y pagar, pagar y pagar. Espero no estar obligada a volver para esto a la misma notaría. ¿Hay alguna manera de dejar constancia de la insatisfacción por el trato recibido por esta Notaria? Las formas fueron muy poco profesionales”.

Lo primero que le diré es que eso de leerla con calma en octubre me ha llamado la atención puesto que pudo haberlo hecho el mismo día del otorgamiento. No voy a entrar a valorar el trato que le han dispensado, pero le aconsejaría no volver a esa notaría si no ha quedado contenta. Puede usted subsanar lo que necesite subsanar en cualquier otra, aunque con algunos matices:

  • En otra notaría le cobrarán.
  • Hay cosas que solo las puede subsanar el que se ha equivocado o que son más fácilmente subsanables si las subsana el que cometió el error.
  • Y hay cosas que no son técnicamente una subsanación si no más bien una continuación de lo ya hecho (una actualización de descripción, una declaración de obra o un expediente hipotecario).

Le pongo un ejemplo: Si su finca mide 5.000 m2 según catastro y 4.000 m2 en escritura y registro y usted la vende y no se dice ni se hace nada más, después el comprador (usted en este caso) no puede pedir una subsanación para que se haga constar esa diferencia. Lo que le correspondería es hacer otra cosa que se podría haber hecho en la misma escritura de compra, aunque si no se hizo en ese momento (o se intentó y no se consiguió) la escritura no está necesariamente mal. Por eso, hay que elegir notarías y Notarios que trabajen correctamente dando solución a estos temas para que no se queden sin resolver, pero sabiendo que pueden generar (más bien que van a generar) más gastos y hasta puede que más impuestos. Para terminar le diré que a mi normalmente me pagan al retirar la escritura, así que usted ya me habría pagado antes de volver a explicarme todos los errores detectados que, sin duda alguna, yo le ayudaría a solucionar. En cuanto a la fecha de la factura, yo utilizo el mismo sistema (devengo frente a caja y fecha de firma frente a fecha de entrega en el caso del sistema de devengo) aunque esta es una de esas cosas en las que existen distintas opiniones.

4.= “Mi marido ha fallecido y acabo de firmar la aceptación y partición de herencia. He visto que en la escritura hay un error: en una de las cuentas bancarias (en la que solo hay tres euros) se dice que mi marido era el titular cuando, en realidad, lo éramos los dos pero todas las cuentas de la herencia se han hecho como si mi marido fuese el titular. ¿Siendo tan poco dinero puedo tener problema a la hora de hacer la liquidación del Impuesto de Sucesiones?¿Cuando lo liquide puedo corregirlo? ¿Lo puede solucionar la notaría sin que nos volvamos a reunir (o reuniéndonos de nuevo)? ¿Se tardaría mucho? Los certificados bancarios fueron adjuntados a la escritura.”

Yo hablaría con la notaría, les diría que hay un error y a ver que solución les proponen. Si hay que reunirse (y yo creo que así habría de ser) para ese ligero retoque (que sin duda generará una serie de correcciones en cadena) lo mejor será hacerlo. No debería de haber coste. Yo desde luego no les cobraría. No le puedo asegurar que no vaya a tener un problema caso de que no lo corrija, aunque me atrevería a decir que es algo tan pequeño que no lo tendrá.

5.= “Adquirí un crédito y me dieron la copia de la escritura un año más tarde. No me percaté de que había un error en el número de casa. Lo hablé con la Lic. de la notaria que me dice que se puede hacer la corrección pero que yo tendría que cubrir el pago de 5000 por la escritura aclaratoria. ¿Tengo yo que pagar ese error? Y si le entrego mis escrituras ¿que me tiene que dar ella como resguardo?”.

Me da la sensación de que usted no me escribe desde España. Si su asunto tuviera que resolverse aquí, ese error no tendría gran importancia y, probablemente, no tendría ningún coste (al menos en impuestos o en notaría, aunque sí podría tenerlo en el registro). En España no tendría que preocuparse por el hecho entregar las copias de sus escrituras en la notaría para el arreglo. Aunque el arreglo es, generalmente, en la escritura matriz puede que las copias sean necesarias para hacer alguna mención.

6.= “Estoy comprando un piso y me dan una nota simple que dice que el propietario tiene dos hipotecas. El Banco que me concede la hipoteca autoriza todo pero cuando el vendedor va a pedir el certificado de deuda aparece una dirección de la vivienda errónea (aunque similar a la real -nombre parecido, número distinto y código postal distinto-) y una sola hipoteca por importe diferente (unos 20.000€ de diferencia) a la suma de las dos que dice la nota simple. Los de la gestoría, la inmobiliaria y el director del Banco están perplejos porque no saben qué pudo haber pasado. El Banco no me da la hipoteca en estas condiciones porque o la nota simple está mal o lo está el certificado de deuda del otro Banco. ¿Habría que rectificar la nota simple o el certificado de deuda? ¿Cuánto suele tardar algo así? ¿Podré firmar próximamente?”

Tal vez era una hipoteca de esas en las que se van haciendo entregas de dinero y no fuera entregado el 100%. En cualquier caso, si el Banco dice que se cancelan las dos y que se le debe lo que se le debe, no veo demasiado problema. El asunto del número no tiene importancia. Se corrige en la escritura de compraventa y listo. Las notas simples no se corrigen. Se basan en lo que hay inscrito en los libros del registro y lo que se inscribe está en las escrituras. El error puede ser de la escritura o del registro (o tal vez de ninguno de los dos), pero yo no me preocuparía por esto. En cuanto al tema hipotecario: ¿y no será que simplemente se han sumado los dos préstamos en uno solo a efectos operativos o internos, aunque en la nota del registro figuren como dos? Hay que tener en cuenta que, en la nota simple, los principales por cada préstamo figuran como dos distintos y enteros (el registro no actualiza con lo que se va pagando) y en la certificación de deuda solo figura lo pendiente de cada uno y, en este caso, lo podrían haber unificado. En cualquier caso, si el Banco acreedor no sabe ni lo que se le debe, yo me iba a las Bahamas. No sé que entidad será, pero cuando (por ejemplo) la Caja de Talsitio luego fue de Talsitio y de Talototro, luego la CATYT, luego CATYT, S.A. y finalmente el Bankdell S.A., se les pierden un poco los rastros de las hipotecas, aunque el rastro de uno que les deba no se pierde tan fácilmente, así que si solo les consta que les debe eso pues que se cancelen las hipotecas y punto puesto que en las escrituras de cancelación no es necesario indicar que se debe ni cómo se paga, si no que está pagado y que se cancela la hipoteca.

7.= “A principios de agosto mi mujer y yo formalizamos una compra de un piso y después una hipoteca. Cuando el Notario nos envío las copias de las escrituras supuse que todo estaba bien. Hoy he visto que en ambas el apellido de mi mujer está incorrectamente escrito, poniendo Mackenro en vez de Mackenroe. Su DNI/NIF es correcto. En la firma todo son nervios y la verdad es que no recuerdo haberlo comprobado. ¿Es grave? ¿Puede causar problemas futuros en caso de venta o herencia? Espero que esto no tenga coste para nosotros”.

No, no es grave y, por tanto, no creo que pueda causarles problemas. Sin embargo, yo le pediría al Notario que le corrigiera asegurándome de que no me iba a cobrar, aunque el Notario no pueda asegurarle de que el registro no lo haga. Me preguntará usted entonces si el Notario debería hacerse cargo de la factura del registro si la hubiera, ¿verdad? Le contestaré que creo que en los registros tampoco se cobran estos pequeños errores y que yo nunca he pagado una factura de un egistro por esta causa, aunque me lo he planteado seriamente en un caso reciente con un error en el DNI/NIF de un otorgante en tres escrituras sucesivas. Al final el registro anuló su factura (que había llegado a emitir) y me salvé porque el cliente, con toda razón, me veía responsable y consideraba que debía asumir ese pago. Con total seguridad en la notaría fuimos causantes del error, pero me resistí a abonar la factura del registro habiendo pasado unos años desde que cometí ese error y encima a instancias del Banco que informó del mismo a mi cliente que ni tan siquiera se había preocupado nunca de recoger sus escrituras de la oficina bancaria. Al final me salí con la mía gracias al capote del registro. Con mi escrúpulo y cuidado habitual en la preparación de cada cosa que firmo, ya solo me faltaba hacerme cargo de alguna factura registral por esta causa, así que pienso que, en su caso, procuraría ayudarle a que el registro no le cobre y caso de que insistiera en ello, ya veríamos por donde acabaríamos saliendo usted y yo. Puede interesarle leer esto para conocer como se lleva a cabo esta clase de sencillas subsanaciones.

8.= “Queremos comprar un piso (en el segundo) y una buhardilla (en el cuarto). Constituyen una sola finca registral, pero tienen dos referencias catastrales. Pedí una nota simple y me percaté de que la referencia catastral de la buhardilla está mal, porque en el catastro esa referencia está atribuida a otra buhardilla diferente que pertenece a otro vecino. Hemos firmado el contrato de arras, pero en él he incluido una cláusula que dice: “LA PARTE VENDEDORA se compromete a realizar las gestiones oportunas para subsanar el error catastral de la buhardilla antes de la firma de las escrituras públicas y a costear todos los gastos resultantes de esas gestiones” y otra que dice: “El precio de compraventa no incluye las cantidades correspondientes a gastos de escritura, regístrales e impuestos, de todo tipo (estatales, autonómicos y municipales), que serán por cuenta de la PARTE COMPRADORA, quien se compromete a abonarlos, excepto el Impuesto municipal del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), los gastos derivados de la subsanación de cualquier discrepancia catastral que hubiere, así como los originados del agente inmobiliario que hubiera contratado, todos los cuales serán por cuenta de la PARTE VENDEDORA.” La inmobiliaria con la que estoy tratando me dice que han consultado con registro, catastro y notaría, y que lo más sencillo es que se hagan las nuevas escrituras describiendo la situación de la buhardilla (la segunda a la derecha al subir las escaleras) y que luego vaya yo a subsanar el error en el catastro. Pero no me parece de recibo. No me importa hacer gestiones siempre y cuando pague los gastos el vendedor. Fui al registro y confirmaron que la buhardilla corresponde al piso, así que sobre eso no hay duda. Imagino que el otro vecino afectado también debería de hacer algo. No sé si será necesario algún informe técnico que aclarare el asunto”.

Probablemente estoy de acuerdo con lo que le aconsejan, aunque con un importante matiz: si esa notaría utiliza el llamado Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI) a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial (SIGNO) y/o la Sede Electrónica del Catastro (a lo primero están obligados y a lo segundo no) podrían resolver el error sin que nadie más tenga que hacer nada y por un coste bastante módico (ojo no regulado por nuestro arancel y por tanto libre) que debería preguntar a la propia notaría (aunque por lo que cuenta usted me da la sensación de que no usan ni un servicio ni otro o no le sacan todo el partido que puede proporcionarnos). Por lo demás, si esa buhardilla está catastrada a nombre de otro vecino, ¿se supone que el vecino tiene a su nombre la que usted tiene intención de comprar? Antes de meternos a valorar gastos (pocos) e impuestos (ninguno) hay que conocer lo enraizado que está el problema. ¿Y si fuera una cascada de errores y todo el mundo tuviera la referencia catastral de su buhardilla mal? No seamos pesimistas.

Para ayudarle necesitaría saber algún detalle más:

  1. Si la referencia es la del vecino, ¿quien tiene a su nombre en el Catastro la que usted va a comprar? ¿existe ese mismo error en el Registro (y por tanto en las escrituras que, tal vez, son las que pudieron ocasionar el error en el Registro)? ¿Los vecinos se están pagando el uno al otro la contribución? ¿y declaran la RC que no es si respectivo IRPF?
  2. ¿Ese vecino estaría dispuesto a acudir a la notaría a firmar que esa RC no es la suya y que la suya es otra? Este mismo caso lo tuve yo en mi notaría la semana pasada pero aún más grave. Se trataba de dos casas completamente independientes con dos números de calle consecutivos con las referencias catastrales intercambiadas desde hace años (de hecho, ni lo sabían y se lo descubrimos en la notaría). Los dueños de la casa de al lado (los que no vendían) comparecieron a la escritura y explicaron, junto con su vecino de calle, el problema. Esa misma tarde el que compró tenía el catastro a su nombre gracias al STI. Coste en notaría 19,24 Euros más IVA (no se lo iba a regalar encima … aunque por cosas de estas luego dicen que soy “caro”). El otro vecino esa tarde, tenía solicitado con un 900D su cambio en la Sede Electrónica del Catastro. Esa gestión la hizo el de la inmobiliaria, pero también podría haberla hecho yo. Los errores suceden y todos los cometemos (por supuestísimo, unos más que otros), pero cuando se detectan si los has cometido tú tienes que emplearte a fondo y si son de otro y tu eres competente para arreglarlos, debes hacer exactamente lo mismo aunque, of course, cobrando lo que corresponda. Siempre hay que valorar a quien corresponde asumir el error, pero antes hay que determinar (y no siempre se puede) quien lo cometió en su día. Sobre STI y catastro, uno de los temas estrellas de mi blog, esta es mi contribución más reciente. No tengo datos para valorar, pero parece un simple error de titularidad que no requiere nada más que cursar la petición desde la notaría o desde la Sede Electrónica aportando la escritura nueva.

9.= “Estoy en tramites para comprar e hipotecar una casa. El problema que me ha surgido es que hay una discrepancia entre la escritura y el registro de la propiedad que necesita subsanarse (algo relacionado con los metros de suelo o de la construcción . ¿El Banco querrá firmar la hipoteca antes de la subsanación que me han dicho que puede demorarse unos seis meses o primero me obligará a subsanar el error y después podré firmar la compra y la hipoteca?”

Eso se lo tiene que preguntar usted al Banco, pero tenga en cuenta que solucionar esa diferencia que pueda haber entre superficie de solar y catastro-registro-realidad o entre la obra existente y la declarada es más bien cosa del que le vende a usted que de usted. El que vende puede aceptar su exigencia o no aceptarla. Hasta puede irse al traste el negocio. Si no la acepta tendrá usted la pelota en su tejado y tendrá que decidir que hace. El que lo haga uno u otro puede influir en la solución que se de al caso. Técnicamente esto suyo no es una subsanación, sino más bien una actualización de la descripción.

10.= “¿Se puede realizar una rectificación de una escritura de renuncia de herencia, en el sentido de que la renuncia se haga ahora pura y simplemente y no en beneficio de un determinado heredero? La escritura se hizo hace tres semanas, pero aún no tienen la copia autorizada, no se han liquidado los impuestos y no se ha llevado al registro de la propiedad.”

La aceptación y la revocación de la herencia son irrevocables. Una vez hechas no tienen marcha atrás. ¿Podría decirse ahora que por error renuncié a favor de este cuando quería haber renunciando pura y simplemente? Pffff, … yo no subsanaría esa escritura ni de broma. Por otra parte, la renuncia de herencia no se lleva al registro hasta que se lleva la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, aunque tendría que ver esa renuncia translativa para saber con exactitud que es lo que se ha hecho y confirmarle lo que le digo con total seguridad.

11.= “Hace meses (desde febrero exactamente) llevo intentando comprar un piso. Cuando pedí una nota simple nos dimos cuenta de que los metros de catastro y registro no eran los que en realidad tenía la vivienda. En un principio querían que comprara el piso tal cual, pero después de un tiempo se dieron cuenta de que no lo podía comprar así por lo que hace poco se pusieron a arreglarlo todo y ya casi lo tienen todo solucionado y van a llevar todos los papeles necesarios al catastro. ¿Qué plazo tiene el catastro para hacer la subsanación de los metros?”

El plazo que tiene catastro no es largo, lo que ocurre es que muchas veces no lo cumplen y hay que armarse de paciencia. Esta semana se ha vendido una propiedad en mi notaría pendiente de una alteración catastral iniciada en 2016. Diría que el plazo es de seis meses, pero no estoy absolutamente seguro pues no conozco el expediente.

12.= “Estoy en tramites de vender mi piso, pero ha surgido un problema. La casa se compró sobre planos y en principio tenia tres habitaciones. Nosotros quitamos una para hacer la cocina más grande. Ahora nos hemos dado cuenta de que en la nota simple aparecen tres y no dos habitaciones que son las que hay. El comprador quiere que aparezcan las dos que tiene. ¿De quién fue el error? ¿Cómo lo puedo solucionar?”

¿Qué error? ¿No ha sido usted el que ha suprimido una habitación para cambiar la cocina? Hablamos de un piso que forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, ¿no? Pues cuando llegue el momento de vender, avisen en la notaría de que aunque en la descripción constan tres habitaciones, quieren que se indique que actualmente cuenta con dos. Más o menos así: “Distribución interior: Consta de tres dormitorios, que son dos dormitorios en la actualidad, dos cuartos de baño, salón comedor y cocina”. Es una menudencia que no me merece ni más tiempo, ni más dinero, ni exige buscar culpables (pues no los hay). Si en el registro lo cambian, pues estupendo y si no lo cambian pues estará en la escritura y no lo mencionarán en el registro. Finiquitado. No es un problema. Si ya quiere usted que lo cambien en el registro, mejor que haga la pregunta allí para confirmar.

13.= “En el año 2016 compramos a Bank un apartamento y una plaza de parking en xxx. Las dos fincas estaban identificadas con el distintivo AI7. Resulta que en esa misma urbanización Bank también era propietario de otro apartamento y de otro aparcamiento con el identificador AI10. La semana pasada nos enteramos de que han vendido el apartamento AI10 y la plaza de parking correspondiente. A raíz de eso nos informa el nuevo propietario de que la plaza de parking que ocupamos es la suya. Por lo que empezamos a mirar nuestras escrituras comprobando que la plaza que nos han vendido no corresponde con los linderos y que nos han escriturado el parking cambiado con el otro apartamento, es decir, la plaza parking AI7 que corresponde a la finca registral número 6 y la plaza parking AI10 que corresponde a la finca registral número 17. Entendemos que en su día se produjo un error porque escrituraron la finca registral 17 con el apartamento AI7. Hubo una confusión entre el número de finca registral y el número de apartamento. El caso es que en todos los documentos previos a la escritura (contrato de arras y tasación) la plaza de parking se describe siempre como AI7. El nuevo propietario quiere hacer uso de nuestra plaza porque efectivamente es la que le corresponde registralmente. Quería saber cómo podemos subsanar este error y quién debe hacerse cargo de los gastos que de él se deriven. Siempre nos quedará la opción de cambiar el coche a la plaza que registralmente es nuestra. No sé si el gestor que lo tramitó y ocasionó el error querrá asumir el coste, ni si el nuevo propietario querría solucionarlo con una permuta”.

Dudo que el gestor lo asuma … Una permuta podría ser una fórmula asequible. Yo he utilizado esa fórmula recientemente para dos hermanos a quienes adjudicamos en una herencia dos fincas “del revés” (la de uno para el otro y viceversa). Modificar la herencia (que era gorda) era un lío y podía implicar algún riesgo fiscal. Les ofrecí la permuta. Yo no cobraba (tampoco estaba claro el origen del error … cosa que hay que tener también en cuenta) y ellos asumían el registro y el impuesto (eran fincas de escaso valor). También hace una temporada descubrí que dos hermanos vivían en casa del vecino y que el vecino vivía en su casa. Ni ellos se lo creían. Es un desgraciado error que sucede de vez en cuando. En su caso más que quien paga, me preocuparía de saber cómo solucionarlo y con qué coste fiscal (si es que pudiera tenerlo). El error, notarialmente, debe sufrirlo el que lo haya ocasionado. Registralmente, pues diría que lo mismo y fiscalmente tal vez podría salvarse el asunto con un buen planteamiento (si es que Hacienda se lo quiere creer). La alternativa de dar por buena la situación de hecho no es mala, pero cerciorense antes de la situación de las fincas afectadas en el catastro.

14.= “En 2017 realicé una aportación de una vivienda a mi sociedad conyugal. En la escritura de aportación se puso un valor a la vivienda y el Notario nos informó de que la operación estaba exenta del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Como Hacienda reclamaba mucho dinero se aportó en alegaciones una escritura de subsanación que me hicieron gratis con valor aún por encima del valor mínimo establecido por la Comunidad Autónoma, pero Hacienda no lo admite para el cálculo del impuesto por ser posterior al inicio del procedimiento. ¿Puede ser esto así? Entiendo que si hay un error que subsana el propio Notario deberían aceptarlo, ¿no? El problema reside en que el Notario no nos informó debidamente de la diferencia. Imagino que se hizo gratuita porque esa era la idea: ceder una parte a mi mujer sin coste o a coste mínimo, ya que no era un tema urgente ni imprescindible”.

No le comprendo del todo. La aportación a gananciales puede ser onerosa o gratuita. Si es onerosa está exenta (TPO), si no lo es, tributa como donación. Yo no he hecho una gratuita en diecisiete años. ¿La suya si que lo era? Si lo fue, me temo que Hacienda no se cree la subsanación y no acepta que le andemos cambiando los valores. Mucho menos aceptará que le digamos ahora que fue onerosa. Me parece un error de bulto no hacer constar alguna fórmula que evite la donación … ¡Será por fórmulas…¡ 

15.= “En el 2005 compré una casa y me he dado cuenta ahora de que los metros no se corresponden con la realidad. De hecho el catastro, el registro, la escritura y la realidad son completamente distintos. ¿Cómo se soluciona esto?”.

Tenga en cuenta que a veces son distintos porque reflejan realidades distintas (construidos, útiles, computando elementos comunes o no). Una vez tenga esto claro, ¿estamos hablando de una vivienda en régimen de propiedad horizontal?, es decir, ¿hablamos de una comunidad de propietarios ya sea en una urbanización en plano o en un edificio? Si hay división horizontal la solución a este problema puede ser muy complicada. En otro caso, pues hay que examinarlo pues existen diferentes opciones.

16.= “Después de haber comprado un piso hace un año, me han informado desde la administración de fincas de que aparezco como titular del piso y del trastero, pero no de la zona recreativa o área común (piscina, cancha de baloncesto y zona ajardinada) y que debo hacer las diligencias necesarias para estar como titular en esta zona. Se ha informado a la notaría correspondiente y me indican que procederán a hacer una diligencia rectificativa con la presencia de la parte vendedora y compradora (nosotros) nuevamente. Mi pregunta es: ¿Esta diligencia tiene un coste? y si es así, ¿quién lo paga? Nosotros informamos claramente al Banco sobre el documento de compraventa y arras para acceder a la hipoteca y ahí se expresa claramente por escrito que la zona recreativa está incluida en el precio de venta y que esta pasaría a ser propiedad del comprador (es decir nosotros) una vez efectuada la venta. Así que, si el Banco y la parte vendedora lo sabían, entiendo que nosotros (los compradores) no teníamos que informar a la notaría al respecto, ¿cierto?

Su caso me llama mucho la atención. Los elementos comunes en una división horizontal se transmiten con los elementos privativos a través de la cuota de participación de cada elemento privativo en ellos. Si me dice que le dicen que no se transmitieron es porque estarían configurados de alguna forma poco usual. Podría ser un elemento procomunal o podría ser un elemento privativo del que cada vecino es dueño en una cuota o proporción que se transmite con las viviendas o plazas de garaje, pero siendo siempre necesario que se incluyera en las correspondientes escrituras. Es decir, que para empezar no sé muy bien lo que ha pasado y de ese modo apreciar las responsabilidades (u opinar sobre ellas) es más difícil. En cualquier caso, me parece que ustedes son los más inocentes; que el vendedor (y los de la inmobiliaria si la hubo) debía haber avisado de esta cuestión; que en la notaría (aunque no somos adivinos) parece que se les pudo pasar por alto y que inmobiliaria (si la hubo), la gestoría y el Banco tampoco estuvieron muy despiertos. En la notaría nos hace falta una instrucción, una pista, una chispa para hacer las cosas bien. Otras veces simplemente cometemos errores como todo el mundo.

17.= “Hace nueve años escrituré un inmueble con el nombre que aparecía en su día en mi DNI/NIF (Adoración). Años mas tarde al hacer unos trámites en otro país me comentaron, con toda la razón, que en mi partida de nacimiento aparecía María Adoración y que no coincidía con el nombre del DNI/NIF (Adoración). Ahora quiero vender el inmueble y tengo miedo de que el Notario me ponga pegas. Me dicen que no hay problema porque el número de DNI/NIF es el mismo, como los dos dos apellidos y un nombre, pero quisiera saber su opinión y lo que puedo hacer”.

Yo le aconsejo esto: renueve el DNI/NIF y lleve un certificado de nacimiento a fin de que pongan su nombre correcto y olvídese del asunto. Ningún Notario le pondrá pega, simplemente diremos: DOÑA MARÍA ADORACIÓN, CONOCIDA POR ADORACIÓN O QUE TAMBIÉN PUEDE APARECER COMO ADORACIÓN. Si lleva muchos años solo con ADORACIÓN, no haga nada en cuyo caso diremos: DOÑA ADORACIÓN, TAMBIÉN CONOCIDA POR MARÍA ADORACIÓN … y listo.

18.= “El día 28 febrero firmamos la venta de nuestro piso. El director del Banco dijo al Notario que por ley debíamos pagar el IBI de todo este año, y el Notario no ha dicho nada, y así consta en la copia simple. ¿Nos han engañado? Yo leí que teníamos derecho de hacer pagar a los compradores la parte proporcional. Mi marido y yo no teníamos ni idea de quién pagaba y el Notario no explicó el reparto de gastos ni nada. ¿Se puede reclamar al Notario para que cambie en la escritura?

Esta persona tras una pregunta mía casi se contesta sola.

“No nos habíamos informado de quién pagaba. El Notario preguntó si se había pactado algo o no y el del Banco que les dio la hipoteca a los compradores y el de nuestra inmobiliaria dijeron que la ley obliga al vendedor a pagar el IBI. “Hazlo constar”, le dijo al Notario y así se hizo. No nos dieron ninguna opción. ¿Me imagino que eso ya quedará así? Yo luego leí por Internet que sí que se podía repercutir al comprador la parte proporcional, ¿ya no puedo hacer nada?

Si usted no pactó nada al vender en documento privado y llegó a la notaría en esa situación, salvo que lo pacte en el último minuto con el comprador, entiendo que usted ha de hacerse cargo del IBI pues el sujeto pasivo es el titular a 1 de Enero y a esa fecha lo era usted. No hay engaño, ni nada que subsanar. No obstante, el de la inmobiliaria podría habérselo explicado antes. Yo creo que le va en los honorarios (que no suelen ser pequeños precisamente).

La semana que viene, en principio, habrá segunda parte.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

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