minutacion novaciones hipotecarias

«Compruebe los aranceles, los conceptos sujetos a RD 18/2012 gratifican todos salvo el Nº2» (minutación de subrogaciones, novaciones y cancelaciones)

 

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«¿El incremento de folios de matriz solo se puede cobrar a partir del folio 51¿Las primeras copias son gratuitas? ¿Se aplica el párrafo tercero de la DA 2ª del Real Decreto Ley 18/2012 según lo prescrito por la Instrucción de la Dirección General de 31 de Mayo de 2012

 

Son las dudas que alguien me plantea y que intento resolver en esta nueva entrada arancelaria de mi blog.

¿De dónde sale lo del folio 51 (parece el título de una película de temática judicial)? ¿Primeras copias gratuitas? ¿RDL 18/2012? ¿Instrucción 31/5/2012?

 

Bueno, comencemos por el principio, es decir, diciendo que ese RDL está derogado, con lo que entonces, ¿esa Instrucción ya no vale para nada?

Sí y no. El RDL está derogado por la Disposición Derogatoria de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. pero su Disposición Adicional segunda (también es casualidad que fuera la DA 2ª para contribuir al embrollo) sobre Arancel de los notarios dice:

 

«Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f) del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive«.

 

Es decir, ¡dice lo mismo que decía el RDL! por lo que, si dice lo mismo, habrá que interpretar el asunto como lo hacía la Instrucción, ¿no? Así que, de golpe, hemos resuelto lo de la vigencia de la norma y lo de la Instrucción de 2012. 

 

Por su parte, el Número 7 (relativo a los folios de matriz), del vigente Arancel dice:

 

«Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengarán 3,005061 euros por cara escrita. En los casos de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios acogidas a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, los folios de la matriz no devengarán cantidad alguna hasta el décimo folio inclusive».

 

A destacar, a mi juicio, de las dos normas expuestas lo siguiente:

 

  1. La DA 2ª se refiere a escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios, reputándolas de cuantía al remitirse a una norma arancelaria que se refiere a los documentos de cuantía.
  2. La DA 2ª no hace referencia a la Ley 2/94 ni a la eventual o posible consideración de las operaciones a que se refiere como documentos sin cuantía, ni tan siquiera para dejar al margen las reguladas en una ley que no menciona.
  3. Se usa la fórmula «por todos los conceptos».
  4. Se dice que «no obstante lo anterior», es decir, que no obstante lo que se ha dicho sobre la base arancelaria y sobre todos los conceptos, que se cobrará el exceso de folio de matriz por el número 7 del Arancel pero solo a partir del folio 51 y no desde el folio 11, estableciendo así una excepción a la regla general.
  5. Nada se dice sobre los folios de copia y esto solo puede ser porque las copias no se cobran y, por tanto, nada habría que decir sobre los folios que puedan contener. Sostener que se cobran y por el Arancel general (número 4) no tiene mucho sentido si tenemos en cuenta los dos puntos anteriores y la cantidad que las copias podrían representar, si se aplicara, respecto de la total factura.
  6. Y, por último,  ¿es posible que el legislador que tenemos dictara la norma pensado en todas estas cosas? Tal vez no haga las cosas tan mal como solemos pensar y nos esforcemos en no entenderle (o no nos interese hacerlo), o tal vez (seguramente) debería tener una mejor técnica legislativa que la que tiene.

 

 

Y ¿qué dice la Instrucción de 31 de mayo de 2012, de la DGRN, sobre la aplicación de la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo?

 

Pues, a los exclusivos efectos notariales, dice:

  1. La Disposición Adicional determina los honorarios notariales en relación con los supuestos de novación, subrogación y cancelación, ante las dificultades de interpretación que planteaba la regulación anterior.
  2. La dicción literal es suficientemente clara por sí misma, si bien, para facilitar su aplicación, se considera conveniente aprobar una Instrucción. Entonces, si es clara ¿por qué es conveniente? Debe ser algo así como el decirnos que: «nosotros la tenemos clara pero vosotros necesitáis que os la machaquemos un poquito mas».
  3. El párrafo tercero de la Disposición Adicional segunda del Real Decreto-ley 18/2012, se aplica a todas las escrituras de novación, subrogación o cancelación de hipoteca.
  4. El concepto es único. Cuidado que esto no resuelve (de momento) todas las dudas «conceptuales».
  5. La base es el 70% del capital inscrito o garantizado.
  6. En los supuestos de novación y subrogación, por capital inscrito o garantizado debe entenderse el capital pendiente que resulte de la propia escritura.
  7. En los supuestos de cancelación, por capital inscrito debe entenderse el capital garantizado por la hipoteca, en el momento de su cancelación.
  8. En todos los supuestos, quedan excluidos, por tanto, los importes garantizados por intereses ordinarios, intereses de demora, costas, gastos u otros conceptos distintos del principal.
  9. Procede la reducción del 5% establecida en la Disposición Adicional octava del Real Decreto-ley 8/2010, de 20 de mayo y el Real Decreto 1612/2011, de 14 de noviembre, que modifica en su artículo segundo el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
  10. El número a aplicar es el 2.2.f) del arancel de los Notarios, siendo el mínimo minutable 90 euros.
  11. Y, por último, quedan, en consecuencia, excluidos de minutación cualesquiera otros conceptos arancelarios, salvo el número 7 del arancel, a partir del folio quincuagésimo primero.

 

Atención a lo del 5% porque aunque ya he escrito sobre el asunto de la reducción establecida en el RDL 8/2010 hay aquí un argumento que creo que no había considerado. Lo explicaré en su momento.

Además, ese mismo punto resuelve la que ha sido mi duda fundamental para escribir estas líneas: Las copias no se cobran (quedan excluidos … salvo el número 7). Ninguna copia, sin excepción (salvo las que podamos considerar copias extra, es decir, no indispensables, no obligatorias y, por tanto, las que la consulta que me hacen consideraría que no son «primeras copias»). Tampoco se pueden cobrar ni diligencias, ni testimonios. Vemos, por tanto, con claridad que una cosa es que se diga que el concepto es único (que lo es aunque tengo algún caso en el que dudo) y otra cosa bien distinta es que se hable expresamente de minutación de cualesquiera otros conceptos arancelarios (que no se pueden minutar).

 

Pero, ¿qué dice el 2.2 f) del Arancel (documentos de cuantía) al que se remite la Instrucción?

 

Pues dice esto:

 

«2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria. La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes: 

f) La subrogación, con o sin simultánea novación, y la novación modificativa de los préstamos hipotecarios acogidos a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, entendiéndose que el instrumento comprende un único concepto. Para el cálculo de los honorarios se tomará como base la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación, y en las novaciones modificativas la que resulte de aplicar al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo».

 

Pero, cuidado, que por su parte, el Número 1 dice para los Documentos sin cuantía que:

 

» 1. Por los instrumentos públicos sin cuantía se percibirán las siguientes cantidades: 

f) Escrituras de subrogación y novación modificativa de créditos o préstamos hipotecarios: 30,050605 euros. Por las escrituras de cancelación de crédito o préstamo hipotecario, y con independencia del capital pendiente de amortizar y de que la operación se integre en un proceso de subrogación o novación hipotecaria, se percibirá 30,050605 euros, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple«.

 

Francamente, me está costando mucho aclararme con todo, me estoy empezando a perder un poco y, encima, para terminar de liarme, la Ley 2/1994 en su artículo 8 (honorarios notariales en la subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios), en su redacción vigente que es de 2007 (atención a la fecha), dice que:

 

«Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios».

 

Veamos:

  1. Subrogación con o sin novación y novaciones 2/1994 (en el Arancel ya se incluyen expresamente) son de cuantía, y se cobran del modo indicado constituyendo un solo concepto, en su caso.
  2. A pesar de ser un solo concepto se nos dan dos reglas diferentes para minutar: una para las subrogaciones y otra para las novaciones.
  3. No hace el arancel referencia a las cancelaciones aunque la Ley 8/2012 señale que se minutan con el mismo criterio y la Instrucción haga una aclaración de la base de minutación de las mismas.
  4. También hay una norma arancelaria que contempla las subrogaciones, novaciones y cancelaciones sin cuantía cuya redacción procede del R.D. 1612/2011, de 14 de noviembre.
  5. Las subrogaciones, novaciones y cancelaciones según la ley 2/94 se cobran como documentos sin cuantía.

 

Entonces, podrían sacarse las siguientes conclusiones:

  1. Si hay subrogación, manda la subrogación, y se cobra un solo concepto en la forma que se indica en la Instrucción.
  2. Si solo hay novación, esta se cobra en la forma que se indica en la Instrucción.
  3. Si hay cancelación, esta se cobra en la forma que se indica en la Instrucción.
  4. A las novaciones 2/1994, a las subrogaciones con o sin novación que sean de otro tipo y a las cancelaciones se les aplica la ley 8/2012 y no la ley 2/1994 porque la norma de 2012 es posterior a la de 1994 que fue modificada en 2007 y a la de 2011 y ha de prevalecer sobre ellas en todos los sentidos.

 

Pero, me quedan tres dudas:

  1. ¿Existen novaciones sin subrogación no sujetas a la Ley 2/1994? Sea cual fuera la respuesta, la minutación es igual que la de cualquier otra novación.
  2. Si hay ampliación, ¿se puede cobrar otro concepto cuya base sería la TRH de la ampliación pero haciendo prevalecer las normas de la novación en cuanto al resto de conceptos (copias, testimonios y demás)? ¿o cobramos como ampliación y por tanto con todos los conceptos (copias, testimonios y demás)? Me inclino por la primera tesis lo que implicaría cobrar dos conceptos para que se puedan aplicar las normas de la novación (salvo que sepamos facturar a lápiz y sacar una factura en condiciones).
  3. Y con los poderes que suelen incluir las minutas, ¿qué hacemos? Cobrarlos, ¿no? Me inclino por la respuesta positiva y por la aplicación prudente (un solo poder).

 

 

¿Hay alguna resolución sobre el asunto del «todos los conceptos»?

 

Sobre la expresión «por todos los conceptos» en el sentido de la Instrucción («quedan, en consecuencia, excluidos de minutación cualesquiera otros conceptos arancelarios, salvo el número 7 del arancel, a partir del folio quincuagésimo primero»), no he encontrado prácticamente nada. De hecho, solo he encontrado tres cosas aprovechables en estas cuatro resoluciones sobre el tema:

 

1.= Carta de pago y cancelación de un préstamo hipotecario; Fecha: 24/06/2020

La expresión por todos los conceptos a que se refiere la Disposición Adicional 2ª se refiere a que solo se puede cobrar un concepto por derechos devengados en la minuta relativo a la cancelación de hipoteca (no por carta de pago) pero no excluye cobrar los derivados de otras actuaciones ni del timbre.

 

2.= Carta de pago y cancelación de préstamo hipotecario; Fecha: 26/06/2020

Analizando concretamente la minuta impugnada, en ella se cumplen las normas mencionadas, ya que al ser la base de 115.470,97, euros debe reducirse en un 70%, lo que supone que ha de tenerse en cuenta la de 80.829,58 euros, a la que en el arancel corresponde la cantidad de 125,47 euros, aplicando la reducción del 50% y la general del 5%. A ello se le añade en la minuta las cantidades de 26,35 en concepto de IVA y la de 1,98 euros por papel (suplidos), arrojando todo ello 153,80 euros, cantidad que es correcta.

 

Parece poner de manifiesto que no se cobró copia alguna (solo el papel).

 

3.= Carta de pago y cancelación de un préstamo hipotecario; Fecha: 24/06/2020

En el presente caso, existe una única carta de pago por la totalidad del préstamo y tres cancelaciones, una por cada hipoteca constituida.

Es doctrina consolidada de la DGRN que el Notario puede y debe tener en cuenta para el cobro de sus derechos la diversidad de actos y contratos contenidos en el documento autorizado ya que, su reunión en un mismo instrumento, la labor técnica y la responsabilidad no son menores de autorizarse por separado, de tal modo que procederá el cobro por diversos conceptos cuando en la misma escritura haya pluralidad de actos, negocios o contratos. No obstante, son de exceptuar de dicha regla aquellos casos en los que hay una conexión para que ello sea así tiene que darse identidad no sólo causal sino en los demás elementos del negocio, en especial el elemento personal. Cuando se da carta de pago y como consecuencia se cancelan varias hipotecas, existiendo identidad entre acreedor y deudor y derivando del mismo título el préstamo, existe un solo concepto, debiendo de sumarse la responsabilidad por todas las hipotecas canceladas y no tantas cancelaciones como hipotecas, como ocurriría en caso de derivar de distintos títulos constitutivos.

 

Esta resolución tampoco aporta nada sobre lo que estamos estudiando pero sí que es muy interesante en cuanto al caso concreto que trata pues supone que no solo cuando se otorga carta de pago y se cancela se ha de cobrar un solo concepto (el concepto cancelación, entiendo yo), sino que cuando son varias las hipotecas a cancelar, si hay una conexión entre ellas, debe cobrarse también un solo concepto cuya cuantía sería la suma de las responsabilidades de todas las hipotecas. Es necesario para ello que haya identidad en los elementos del negocio (sujetos y objeto, a mi modo de ver).

 

4.= Y carta de pago y cancelación de préstamo hipotecario. Fecha: 23/06/2020

Analizando concretamente la minuta impugnada, en ella se cumplen las normas mencionadas, ya que a la base de 161.000 euros se le aplicó la reducción del 70%, lo que dio una base de 112.000 y es a ésta la que aplica el 50% y la general del 5%, girándose una factura, sin inclusión de IVA, por importe de 163,12 euros, desglosada en la forma siguiente: 140,88 derechos por número 2 del arancel, 4,21 copias simples, suplidos 6,01, presentación por fax 12,02. No obstante, desde un punto de vista formal, debería haberse especificado la reducción del 70% a la base del capital asegurado y que se tomaba como base la resultante que era de 112.000.

 

Única mención a copias que he encontrado. Se cobró una simple y se acepta, pero parece que no se cobró ninguna mas. Llamativa también la aceptación del cobro por presentación por fax.

 

Atención por tanto a las resoluciones 1 (que deja una puerta abierta), 2 (que la cierra) y 4 (que la deja entreabierta).

 

En cualquier caso, si ya en 2012 la DGRN dijo que lo aclaraba pero que no hacía falta, a mí me parece que aquí no hay nada que aclarar y que las copias no se pueden cobrar (salvo las copias extras, es decir, aquellas que no constituyan una obligación) y que los resquicios de esas dos resoluciones no nos sirven para mantener la posición contraria.

 

Y, ¿a qué viene el título del post?

 

Pues a que eso es lo que dice mi programa de gestión informática cuando minuto cancelaciones y novaciones:

 

«Compruebe los aranceles, los conceptos sujetos a RD 18/2012 gratifican todos salvo el Nº2».

 

Creo que a esto se le llama o se le dice «code is law», aunque la referencia al RD sea incorrecta.

 

Acepto crítica razonada y razonable vía comentario.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

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