reducción vivienda habitual

Compra de dos viviendas que son “una sola” y reducción por vivienda habitual de menor de 35

“Hace un mes compré dos viviendas que están conectadas entre sí (tipo dúplex) pero en la escritura de la compra de las dos viviendas el Notario no añadió que estaban conectadas. He querido beneficiarme de una reducción en el impuesto de TPO ya que soy menor de 33 años (en la CV son 35) y existe una reducción del tipo de gravamen para este supuesto en mi Comunidad Autónoma que, de momento, no he podido aplicarme. Una vez realizado el pago al 5% del total precio, me llamaron de la gestoría y me dijeron que solo me puedo beneficiar de la reducción del 5% en cuanto a la parte del precio que corresponde a una de las dos viviendas y que respecto de la otra, debo pagar sin reducción. He llamado a Hacienda y me dicen que es posible aplicarse la reducción respecto de ambas viviendas pero que, para ello, es necesario que en la escritura aparezca que están conectadas. ¿Se pueden subsanar las escrituras?, ¿quién debería pagar por ese error?, ¿el Notario por no añadir que están conectadas? ¿la gestoría que olvida una cuestión tan importante? ¿yo por mi responsabilidad?”.

No tengo claro si compró usted las viviendas en una sola escritura o en dos, pero supondré que es en una sola. Supongo también que se refiere usted a hacerse cargo de los gastos notariales, no a responder de otro modo del error, si es que no tuviera solución.

Los Notarios utilizamos las descripciones de los inmuebles que constan en los títulos previos (en este caso la escritura o escrituras del que le vendió), así que si resultaba que esas viviendas estaban unidas física pero no jurídicamente lo que correspondía era agruparlas lo que generaría un coste notarial, registral y, sobre todo, fiscal. Si nadie nos indica que hay que agrupar pues no se agrupa. Otra cosa es que se pidiera hacer algún tipo de referencia a esa conexión entre ambas viviendas con esa finalidad fiscal; pero si no se pide, no somos adivinos para hacerla sin disponer de alguna información. Cierto es que el Catastro podría dar alguna pista si hubiera una sola referencia catastral (¿o había dos?), pero aún así no es cosa del Notario o de la notaría proponer la agrupación o que se haga esa mención.

Explicado esto, paso a la segunda parte

Yo mismo tengo dos viviendas en escritura y registro, pero una sola en la realidad. No fui yo quien las agrupó físicamente; estaban así cuando las compré y también estaba previsto construirlas de este modo casi desde que el edificio se proyectó y me consta que así fue pues firmé mi compra en documento privado cuando las obras aún estaban iniciándose. Tengo contada la historia en este post. El problema fue que no se modificó la división horizontal (“en casa del herrero cuchillo de palo”).

Yo pago dos recibos de contribución y me desgravo en el IRPF por vivienda habitual como si fuera una sola vivienda. También me apliqué en su momento la reducción por reinversión en vivienda habitual sin ningún problema. Sin embargo, mi caso no era el suyo (el de mi consultante) porque la vivienda que compré era nueva y pagué IVA+AJD. Si la comprase ahora y tuviera que aplicarme alguna reducción por razón de edad pienso que tendría el mismo (o similar) problema que usted: dos referencias catastrales, dos descripciones independientes en escritura y en registro y una sola vivienda en la realidad física.

La solución sería decir que ambas viviendas están físicamente agrupadas para dejar el problema solucionado o agruparlas yo, o usted en su caso, o el que, en un momento dado, me las pueda comprar a mi (o a usted). ¿Y si no me lo hicieran (como a usted le ha pasado) que podría hacer yo? Pues una opción sería subsanar la escritura para indicar que existe esa conexión puesto que si a Hacienda le vale (así parece que se lo han dicho) el problema estaría solucionado. Si no le vale, tendría usted que presentar recurso y alegar lo que estime pertinente y presentar las pruebas de que disponga, pero no le puedo dar mayor orientación al respecto pues no es mi especialidad, bueno … yo no pero Sergio Mocholí Crespo, sí que puede:

DGT V3489-13 y V1117-09 admiten exención en IRPF de ganancia patrimonial por la transmisión de dos viviendas unidas entre sí por mayores de 65 años, al considerar que se trata de la vivienda habitual de los transmitentes”.

¿De quién es la culpa?

Pues me temo que la culpa es del que le vendió y de usted que le compró. No veo responsabilidad en la gestoría si intervino a posteriori. Si conocía la operación de antemano la cosa sería distinta pues deberían haber estudiado el caso y proponerle soluciones. Lo mismo ocurriría si hubiera intervenido algún intermediario. Cuidado con los malos profesionales.

En cuanto a la notaría/el Notario, le diré que si a uno le encargan una compraventa de dos fincas pues la hace; si le dicen que agrupe pues también lo hace y si le dicen que las viviendas están conectadas pero que no se quiere agrupar pues señala lo que las partes indiquen a ese respecto.

No obstante, con los datos de que nosotros (notarías y Notarios) disponemos y puesto que cada uno sabe de lo suyo, es posible ayudar a las partes a configurar mejor el negocio que quieren llevar a cabo ahorrando impuestos y evitando problemas, aunque si yo le explico a usted demasiadas cosas, el de la inmobiliaria se disgustará porque le puedo fastidiar (o retrasar) la venta, el vendedor también lo hará pues se quedaría sin negocio (o se lo atrasaría), la gestoría vería invadidas sus competencias, el Banco diría que me meto donde no me llaman con lo que al final resulta que cada vez viene menos gente a mi notaría porque dicen que soy un pesado, que pido más de lo que debo y me veo otra vez anclado en la frasecita de que “tu notaría es buena para comprar, pero mala para vender”.

Estoy casi seguro de que yo le hubiera detectado ese problema y le hubiera preguntado a todos que qué era lo que deseaban hacer. Es posible que mi compañero también lo hiciera y que se tomara la decisión que luego ha dado lugar a este problema. No lo sé.

Sobre el Impuesto de TPO y AJD recientemente he comprado este libro de Ramón Falcón y Tella, recomendación de Tottributs. Estupendo y teniendo en cuenta lo que vale, más aún.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

10 comentarios

  1. Muchas gracias por su respuesta y su rapidez!!

    La duda me surgió pensando que quizá, si poníamos un precio para cada finca, el banco me podría decir que la hipoteca sólo me la concedía sobre la finca en la que estaba la vivienda, y no sobre la otra finca que sólo tiene jardín y una piscina.

    Me daba miedo que al ser 2a vivienda, y el banco concederme sólo el 60% del precio de la casa no me llegara para pagar una finca entera y el 40% de la otra (más totos los gastos asociados). De ahí mi interés por hacer constar sólo el precio del conjunto…

  2. Buenas tardes,
    un poco relacionado con el caso que se plantea:

    Quiero comprar una casa con jardín y piscina. En realidad son dos fincas registrales: sobre una está construida la casa y en la otra la piscina y el jardín. El propietario actual me ha comentado que el Ayuntamiento, hace muchos años las había unido y él hace varios años tramitó la segregación.

    Con el propietario hemos acordado un precio de venta para todo el conjunto. La pregunta es, al tratarse de dos fincas registrales distintas, debo hacer constar en el contrato de arras (y en el de compraventa) un precio para cada entidad?

    Tiene alguna consecuencia el no hacerlo?

    Muchas gracias

    • Buenas noches Ana:
      NO acabo de entender bien el caso, pero su pregunta tiene fácil respuesta.
      No es obligatorio indicar precio para cada finca, pero sí muy conveniente a efectos de comprobación de valores por parte de Hacienda o para calcular el que vende o usted o sus herederos en el futuro las ganancias o pérdidas patrimoniales en el IRPF o para pagar o no pagar las malditas plusvalías municipales.
      Hace unos meses un cliente se empeñó en no hacerlo. Luego vino con el rabo entre las piernas clamando por una solución.
      Entonces le podía haber espetado la famosa frase de mi padre “ahora te jo .. por gili …” pero no lo hice, pero me reí mucho por dentro.
      Salud y una caña con tapa a poder ser en https://www.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

  3. Buenos días,
    Estoy interesada en comprar una casa que tiene unos 20 años pero no está realizado el fin de obra. El vendedor me dice que quiere hacerlo todo el mismo día de la firma de compraventa, primero el fin de obra y después firmar la CV. Habría algún problema? O es mejor esperar a que el fin de obra este inscrito y después hacer la compraventa? En este caso es una casa de autopromoción y el vendedor ha estado viviendo allí más de 10 años. Es correcto que yo tendría que pagar IVA y ITP?
    Muchas gracias,

    Lidia

    • Buenos días Lidia:
      En cuanto al tema de impuestos, no estoy de acuerdo. A mi juicio, corresponde pagar TPO y no IVA. Además ambos son impuestos incompatibles y no se pueden pagar a la vez. O se paga IVA+AJD o solo TPO y por las circunstancias de su caso, yo veo TPO.
      En cuanto a si puede pasar algo o si conviene esperar, le diré que pasar siempre puede pasar algo pero si el vendedor se compromete a resolver las incidencias (y pagarlas) y se dice en la compraventa, puede uno estar (por lo general) tranquilo. No puedo decirle nada más sin ver documentación del caso.
      Saludos y una colaboración humanitaria o cervecera aquí mismo:
      wwww.justitonotario.es/pagos

      Justito El Notario.

  4. Una pregunta que me surge a raíz de este post, lejánamente relacionado con su contenido. Cuando se escritura la trasmisión de varios inmuebles en una única escritura, el arancel notarial se aplica de manera individual a la valoración de cada uno de ellos (y por lo tanto debe de repartirse el precio de compra del lote previamente) o se aplica a la valoración total del lote? Muchas gracias.

    • Buenas tardes Miguel Ángel:
      ¿Con mismo comprador y mismo vendedor?
      Si es así, es una sola venta y se suma y cobra por todo ello.
      A partir de ahí puede haber varias opciones y varios criterios.
      Saludos, Justito El Notario.

      • Muchas gracias por la pronta respuesta. Si, mismo vendedor y mismo comprador, solo que en una única operación, y misma escritura, se tramiten por ejemplo 10 inmuebles.

        Como el arancel nº 2 es por tramos, la diferencia es sustancial, si minuta cada inmueble por separado en base a su valoración individual y luego se suman todos los derechos de arancel a percibir a si se hace la minuta directamente tomando de base la suma total de la operación.

        Y por cierto, muchas gracias por tener este blog tan interesante y de tanta utilidad pública.

        • Buenas tardes:
          Me han dicho muchas cosas buenas en estos 4 años y medio de blog, pero esa mención a la “utilidad pública” me ha encantado. Entre usted y yo… ahora que no nos lee nadie … mi corporación profesional me tendría que tener “subvencionado” porque todo esto que ve (2500 artículos en ese tiempo) lo he construido con la ayuda de mi informático que es un gran amigo y no cobra y de unos pocos compañeros que me ayudan algo con sus opiniones. Gracias, de verdad.

          En su caso, está todo claro. De tramos nada, todo junto sin duda alguna. El concepto es “Compraventa inmuebles” y se suma todo.
          Le recomiendo que se asegure pidiendo presupuesto que algunos tienen mucha imaginación a la hora de interpretar el arancel.

          Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.

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