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Compra de dos viviendas que son “una sola” y reducción por vivienda habitual de menor de 35

“Hace un mes compré dos viviendas que están conectadas entre sí (tipo dúplex) pero en la escritura de la compra de las dos viviendas el Notario no añadió que estaban conectadas. He querido beneficiarme de una reducción en el impuesto de TPO ya que soy menor de 33 años (en la CV son 35) y existe una reducción del tipo de gravamen para este supuesto en mi Comunidad Autónoma que, de momento, no he podido aplicarme. Una vez realizado el pago al 5% del total precio, me llamaron de la gestoría y me dijeron que solo me puedo beneficiar de la reducción del 5% en cuanto a la parte del precio que corresponde a una de las dos viviendas y que respecto de la otra, debo pagar sin reducción. He llamado a Hacienda y me dicen que es posible aplicarse la reducción respecto de ambas viviendas pero que, para ello, es necesario que en la escritura aparezca que están conectadas. ¿Se pueden subsanar las escrituras?, ¿quién debería pagar por ese error?, ¿el Notario por no añadir que están conectadas? ¿la gestoría que olvida una cuestión tan importante? ¿yo por mi responsabilidad?”.

No tengo claro si compró usted las viviendas en una sola escritura o en dos, pero supondré que es en una sola. Supongo también que se refiere usted a hacerse cargo de los gastos notariales, no a responder de otro modo del error, si es que no tuviera solución.

Los Notarios utilizamos las descripciones de los inmuebles que constan en los títulos previos (en este caso la escritura o escrituras del que le vendió), así que si resultaba que esas viviendas estaban unidas física pero no jurídicamente lo que correspondía era agruparlas lo que generaría un coste notarial, registral y, sobre todo, fiscal. Si nadie nos indica que hay que agrupar pues no se agrupa. Otra cosa es que se pidiera hacer algún tipo de referencia a esa conexión entre ambas viviendas con esa finalidad fiscal; pero si no se pide, no somos adivinos para hacerla sin disponer de alguna información. Cierto es que el Catastro podría dar alguna pista si hubiera una sola referencia catastral (¿o había dos?), pero aún así no es cosa del Notario o de la notaría proponer la agrupación o que se haga esa mención.

Explicado esto, paso a la segunda parte

Yo mismo tengo dos viviendas en escritura y registro, pero una sola en la realidad. No fui yo quien las agrupó físicamente; estaban así cuando las compré y también estaba previsto construirlas de este modo casi desde que el edificio se proyectó y me consta que así fue pues firmé mi compra en documento privado cuando las obras aún estaban iniciándose. Tengo contada la historia en este post. El problema fue que no se modificó la división horizontal (“en casa del herrero cuchillo de palo”).

Yo pago dos recibos de contribución y me desgravo en el IRPF por vivienda habitual como si fuera una sola vivienda. También me apliqué en su momento la reducción por reinversión en vivienda habitual sin ningún problema. Sin embargo, mi caso no era el suyo (el de mi consultante) porque la vivienda que compré era nueva y pagué IVA+AJD. Si la comprase ahora y tuviera que aplicarme alguna reducción por razón de edad pienso que tendría el mismo (o similar) problema que usted: dos referencias catastrales, dos descripciones independientes en escritura y en registro y una sola vivienda en la realidad física.

La solución sería decir que ambas viviendas están físicamente agrupadas para dejar el problema solucionado o agruparlas yo, o usted en su caso, o el que, en un momento dado, me las pueda comprar a mi (o a usted). ¿Y si no me lo hicieran (como a usted le ha pasado) que podría hacer yo? Pues una opción sería subsanar la escritura para indicar que existe esa conexión puesto que si a Hacienda le vale (así parece que se lo han dicho) el problema estaría solucionado. Si no le vale, tendría usted que presentar recurso y alegar lo que estime pertinente y presentar las pruebas de que disponga, pero no le puedo dar mayor orientación al respecto pues no es mi especialidad, bueno … yo no pero Sergio Mocholí Crespo, sí que puede:

DGT V3489-13 y V1117-09 admiten exención en IRPF de ganancia patrimonial por la transmisión de dos viviendas unidas entre sí por mayores de 65 años, al considerar que se trata de la vivienda habitual de los transmitentes”.

¿De quién es la culpa?

Pues me temo que la culpa es del que le vendió y de usted que le compró. No veo responsabilidad en la gestoría si intervino a posteriori. Si conocía la operación de antemano la cosa sería distinta pues deberían haber estudiado el caso y proponerle soluciones. Lo mismo ocurriría si hubiera intervenido algún intermediario. Cuidado con los malos profesionales.

En cuanto a la notaría/el Notario, le diré que si a uno le encargan una compraventa de dos fincas pues la hace; si le dicen que agrupe pues también lo hace y si le dicen que las viviendas están conectadas pero que no se quiere agrupar pues señala lo que las partes indiquen a ese respecto.

No obstante, con los datos de que nosotros (notarías y Notarios) disponemos y puesto que cada uno sabe de lo suyo, es posible ayudar a las partes a configurar mejor el negocio que quieren llevar a cabo ahorrando impuestos y evitando problemas, aunque si yo le explico a usted demasiadas cosas, el de la inmobiliaria se disgustará porque le puedo fastidiar (o retrasar) la venta, el vendedor también lo hará pues se quedaría sin negocio (o se lo atrasaría), la gestoría vería invadidas sus competencias, el Banco diría que me meto donde no me llaman con lo que al final resulta que cada vez viene menos gente a mi notaría porque dicen que soy un pesado, que pido más de lo que debo y me veo otra vez anclado en la frasecita de que “tu notaría es buena para comprar, pero mala para vender”.

Estoy casi seguro de que yo le hubiera detectado ese problema y le hubiera preguntado a todos que qué era lo que deseaban hacer. Es posible que mi compañero también lo hiciera y que se tomara la decisión que luego ha dado lugar a este problema. No lo sé.

Sobre el Impuesto de TPO y AJD recientemente he comprado este libro de Ramón Falcón y Tella, recomendación de Tottributs. Estupendo y teniendo en cuenta lo que vale, más aún.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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