código de buenas practicas y gastos

La mala praxis del Código de “Buenas” Prácticas y los gastos notariales y registrales

En el año 2000, se concede a un matrimonio un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual. Con posterioridad esos préstamos han sido objeto de ampliaciones y de novaciones, hasta en tres ocasiones. Cuatro ocasiones contando la de hoy.

Este matrimonio tiene además otras tres hipotecas sobre la misma finca. Una de ellas ha sido también objeto de tres ampliaciones y novaciones, también cuatro con la de hoy. Las otras tres hipotecas, de menor importe, han tenido una existencia más pacífica y no han sido objeto de cambio alguno.

El matrimonio ha solicitado con la finalidad de hacer viable el pago del préstamo (de los préstamos) ya concedido, declarando expresamente que esta financiación se hace en su exclusivo beneficio, que se acoja la operación a las medidas previstas en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de Marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, modificado por la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, y por el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de Febrero, es decir, al llamado Código de Buenas Prácticas.

En la firma no comparecen apoderados del Banco, comparecen los deudores, el matrimonio, y como represente del Banco un empleado de una gestoría.

buenas justito

La firma tiene que pararse en dos ocasiones

  • La primera porque los apartados relativos a la fijación de interés eran, en mi opinión, confusos y repetitivos. Para mi, tras una llamada del “gestor apoderado” a su oficina, hubiera sido suficiente con suprimir un párrafo. Sin ese párrafo no cabría confusión, ni se repetiría nada. Pero, como siempre, no se puede tocar nada de la minuta y así me lo dice, de muy buen talante, el de la gestoría que me reconoce que sus compañeros le habían dicho que la redacción de esa parte de la escritura era bastante mala. Con las pertinentes explicaciones a mis clientes me ha parecido que, con todo, se podía firmar aunque estas personas (nadie) merecieran esa porquería de contrato.
  •  Y la segunda, porque a pesar de que la propia gestoría que encarga la escritura consideró que no era necesaria la expresión manuscrita, y mi oficial le haya creído sin preguntarme a mi, yo he considerado que sí procedía por lo que ha habido que hacer cuatro manuscritas (dos por cada escritura a firmar). Uno de los deudores me reconocía ser “casi” analfabeto por lo que ha tardado mucho en escribir y, aún copiando lo que tenía que escribir, ha cometido varias faltas de ortografía.

También ha habido otros incidentes menores que me han dado razón para poner entrecomillado lo de las “buenas” prácticas en el título de este post:

  • Por una parte, como no había nadie del Banco en el acto del otorgamiento, no se ha podido informar (el de la gestoría no lo sabía) de cuantas hipotecas de esas cuatro seguían vivas. Estaba claro al menos  dos, pero no sabíamos nada de las otras dos. Una hipoteca puede figurar en la nota simple continuada que nos envía el registro pero estar ya cancelada económicamente.
  • Por otra parte, como no había nadie (insisto) del Banco en el acto del otorgamiento, no se ha podido informar (el de la gestoría tampoco lo sabía) cuanto iban a pagar de “letra” estos Señores tras las novaciones. Les sonaba que les habían dicho 150 Euros, pero con seguridad no lo sabían. Y así se han ido: sin saberlo.

Menos mal que son Buenas Prácticas

En fin, dramático. El de la gestoría y yo hemos procurado darles algunas explicaciones, sin recurrir al “eso no es cosa mía”, aunque en realidad no lo era. Las explicaciones correspondían al Banco y a nadie más. Los demás no teníamos suficiente información para dar a los interesados.

¿Habría que atribuir alguna culpa a este matrimonio?

las buenas practicas de justito

¿Tal vez deberían haber tirado la toalla y haberse planteado (si no lo han hecho), perder su casa y empezar una nueva vida de alquiler y sin hipotecas? Tal vez sí o tal vez no puedan y estén esclavizados por su Banco y su hipoteca para unas décadas.

¿Tal vez deberían haberse enterado mejor de las cosas antes de venir a la notaría? Seguro que sí.

¿Tal vez podrían haber pedido consejo a su Notario, que soy yo, o a un Abogado? Seguro que sí.

¿Tal vez podrían haber pedido al del Banco que acudiera a la notaría? Seguro que sí.

Pago de los gastos notariales y registrales en un caso de “buenas prácticas”

Una mañana (otra mañana, otro caso distinto) nos llaman desde una oficina bancaria para preguntarnos si es verdad que cuando una novación hipotecaria se acoge al Código de Buenas Prácticas, el pago de los honorarios notariales y registrales corresponde a la entidad de crédito.

La respuesta fue “sí, los honorarios notariales (y los registrales) son de cuenta de la entidad de crédito”.

Semanas después de habernos hecho la consulta, la operación llega a mi notaría, pero no solo nos encargan una novación hipotecaria, al mismo tiempo nos traen para su firma una póliza de préstamo personal (por importe de 6.000 euros). Cierto es que junto con muchas novaciones hipotecarias, para hacer frente a los gastos (e impuestos) que conllevan y completar la refinanciación (que deberíamos llamar más bien reflotamiento) y para regularizar pagos pendientes, se suelen también suscribir pólizas de préstamo personal, aunque en este caso no pude evitar pensar: “¿los gastos los paga el Banco?, pues tal vez no; ¿puede que los gastos los paguen los pobres deudores a través del préstamo personal que indudablemente ayudará a reflotarles pero también a hacer frente a esos gastos que son por ley de cuenta de la entidad?”.

Tal vez lo que ocurre es que soy muy mal pensado, aunque un buen amigo tuitero que trabaja en banca me dice aquello de “piensa mal y acertarás” o lo que dice un compañero suyo “piensa mal y te quedarás corto”.

La solución es fácil y está en manos de los refinanciados y en las del Banco, no en las del Notario. La solución está en pedir y dar cuentas detalladas de lo que se debe y de lo que se provisionen para gastos e impuestos. Si todo cuadra, estupendo. Si no cuadra, habrá que esperar la devolución del sobrante de la provisión y si no llega como debiera, podrían verse confirmadas mis sospechas.

Se admiten apuestas…

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

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