caso practico modificacion cabida

Caso práctico sobre modificación de cabida y subsanación de discrepancias catastrales a propósito del final del CURSO FEAPEN 2022 sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios y de la versión 2.0 de mi libro electrónico sobre el 18.2 LCI

 

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Aunque no estaba inicialmente pensado, a los pocos días de comenzar el CURSO FEAPEN 2022 sobre modificaciones físicas y expedientes hipotecarios, comencé a proponer casos prácticos a los alumnos y ellos a consultarme a mi sus dudas para yo luego proponerlas a toda la clase en forma de caso práctico. Uno de esos casos propuestos por un alumno es el objeto de esta entrada de hoy que servirá de promoción a la próxima edición del Curso y de publicidad a la versión 2.0 de mi libro electrónico sobre el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario que saldrá a la venta en pocos días (tras la buena acogida de la versión 1.o) y que podrá adquirirse en Basconfer.

 

Alumno: Un señor es propietario de la siguiente finca: «RÚSTICA: Un pedazo de tierra secana, de una hectárea, noventa y dos áreas (19.200 m2), sita en ***, del término de ***. Linda: ***».  La finca según Catastro tiene una superficie de 13.314 m2 pero según reciente medición técnica tiene 13.200 m2 y se pretende actualizar la descripción y coordinar Catastro y registroLos pasos a seguir serían: Formalizar una escritura de rectificación descriptiva de finca y a continuación un acta de subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18.2 LCI. El cliente me trae toda la documentación técnica, aunque le falta la validación catastral frente a parcelario (es decir, que el IVG+ está aun pendiente de hacer). No hay construcciones sobre la finca. En el caso acta del 18.2 LCI, ¿hay que presentar el modelo 900D? 

Justito: Vale, pues tienes un defecto de mas del 10% y podrías regularizarlo, en principio, por la vía del artículo 199.2 LH con la base gráfica alternativa que ha de estar recogida en un IVG+ que parece que aun te tienen que aportar. También podrías, como bien dices, convertir la BGA en una base gráfica catastral por la vía del 18.2 LCI. El 900D no tiene nada que ver con el 18.2 LCI. El 900D sería necesario para los casos del 18.1 LCI. Yo he tramitado algunos 900D en abierto en la Sede Electrónica de Catastro (SEC) para segregaciones, agrupaciones, obras y divisiones horizontales, pero no procede en el caso de subsanación de discrepancias catastrales por la vía del 18.2 LCI que es un procedimiento notarial con un cauce específico para su tramitación. Actualmente las segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones (además de los expedientes del 18.2 LCI) se pueden tramitar a través de la Experiencia Piloto (EP) de la SEC que está en marcha en cuatro colegios notariales (al menos que yo sepa).

Alumno: Después de leer tu modelo de acta del 18.2 LCI, veo que se incorpora prácticamente toda la documentación del título previo en el que aflora la discrepancia (utilizando tu terminología). Dado que cuando hacemos la comunicación del acta a Catastro (visto el vídeo tutorial de tu Canal de Telegram para el Curso Feapen), ya adjuntamos el citado título previo, ¿podría prescindirse de volver a incorporar toda la documentación al acta y, a cambio, remitirnos a la escritura previa toda vez que el acta no se lleva al registro de la propiedad?

Justito: No, entre otras razones, porque el acta genera notificaciones y habrían de atenderse en base a su propio contenido, nunca en base a la escritura previa que a nadie mas le interesa y que no se notifica. El hecho de que el acta del 18.2 LCI quede al margen del registro no es relevante a estos efectos, a mi modo de ver. En algunos supuestos, no es mala idea hacerlo todo junto. Estoy trabajando últimamente con esa opción.

Alumno: Aunque no tengo el IVG+ sé que pueden resultar como posibles afectados un vecino que podría comparecer y consentir y el ayuntamiento titular de una vía pública colindante. Entiendo que las posibles notificaciones a afectados se harían por correo certificado y a través de la Red Sara y que el plazo de oposición es de 20 días hábiles, ¿no? Si comparecen, les explicaremos en qué consiste la rectificación, ¿correcto? ¿Transcurrido ese plazo es cuándo se hace la comunicación a Catastro que he visto explicada en tu vídeo tutorial del Canal de Telegram siguiendo los pasos que allí nos explicas?

Justito: Sí, es correcto lo de las notificaciones (acuse de recibo y doble intento) y corresponde notificar a través de la sede electrónica, no de la Red Sara, al ayuntamiento. Y, sí, son 20 días hábiles (descontando sábados, domingos y festivos autonómicos, locales o nacionales) lo que viene a ser un mes. Al día siguiente (el día número 21) podemos proceder a cerrar el expediente (la primera fase del expediente) y a continuar en la SEC a través de la EP. Si viene alguien, se le explica, y, si quiere, pues podría oponerse siempre que (en mi opinión) lo haga de una forma mínimamente fundada.

Alumno: Los metros que este señor está dispuesto a perder, ¿pasan a las fincas colindantes afectadas?

Justito: Bueno, mas que estar dispuesto a perderlos es que en realidad no los tiene. Los metros puede que sí o puede que no pasen a las fincas colindantes. Hay quien dice que el puzle catastral supone lo que tu dices (si uno pierde, otro tiene que ganar), pero yo no lo tengo tan claro (al menos no lo tengo claro en el 100% de las ocasiones).

Alumno: Imaginemos que todo sale bien, que se hace todo correcto y que Catastro cierra el expediente (conforme he visto en tu tutorial), ¿es en ese momento cuándo el promotor lleva la escritura en la que aflora la discrepancia al registro? Y por otra parte, ¿en el título previo hay que hacer mención al acta del 18.2 LCI y a que se ha cerrado de forma positiva el expediente?¿Sería en este momento cuándo tendríamos una finca totalmente coordinada?

Justito: En el título previo pondremos una diligencia relativa al cierre, adaptaremos la descripción si es preciso y añadiremos las nuevas CCDYG. El título previo habrá de liquidarse en plazo con lo que habrá que expedir a tiempo una copia autorizada y una copia simple. Cuando pongamos la diligencia o diligencias, un buen truco es testimoniarlas y añadir ese testimonio a la matriz. Si no se hace así, la segunda copia no tendría los datos relativos a la liquidación y si hacemos «subsanación» tendríamos que liquidar esa escritura. En cuanto al momento de la coordinación, una vez se inscriba la escritura, habrá coordinación entre Catastro y registro y ambos coincidirán con lo que dice el título (con la escritura). Si la documentación técnica es correcta al 100% (y habrá que suponer que siempre es así) además habrá coincidencia con la realidad física. También llevarse el 18.2 al registro … pero sigue sin convencerme esa opción.

Alumno: Si no se hiciera el acta con el título rectificador, podría conseguirse lo mismo pero se estaría a expensas del trámite del 18.3 LCI que es cosa del registro, ¿correcto? ¿Por la vía del 18.3 LCI se corre el riesgo de una posible oposición posterior? ¿Qué puede suponer esa oposición?

Justito: Si no haces el 18.2 LCI, como decía al principio, tienes un caso de 199.2 LH que accionará las oportunas notificaciones registrales; pero ten en cuenta que el 18.2 LCI no impide que posteriormente haya una oposición de colindantes registrales a quienes el registro notificará por la vía del 199.1 LH (el 18.2 nos convierte el 199.2 en un 199.1). Las notificaciones notariales del 18.2 LCI son siempre a afectados catastrales, no a los colindantes registrales y, por ello, cabe esa posibilidad. Así que si no tramitas el 18.2 LCI y luego hubiera oposición por el 199.2 LH ni siquiera llegarás al momento del trámite del artículo 18.3 de la LCI.

Alumno: Y si el vecino colindante se opusiera, ¿qué ocurriría?

Justito: Pues que todo se quedaría como estaba y habría que volver a efectuar una nueva BGA o hacer un acta de deslinde.

Ten en cuenta, por último, que tu defecto de cabida es bastante grande pero que siendo un defecto y no un exceso no veo que corresponda o convenga ir al 201 LH, aunque esta decisión tendréis que tomarla en tu notaría …

 

Todo esto y mucho mas en mi libro y en la próxima edición del Curso Feapen sobre Modificaciones Físicas y Expedientes Hipotecarios.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

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