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Capitulaciones, aportación a gananciales y subrogación de hipoteca

Uno de mis oficiales recepciona el encargo de lo que se perfila como una aportación a gananciales con subrogación de hipoteca.

Se trata de una pareja joven que se encuentra en la situación que contaba en el post “La casa es del Banco”. Él es dueño de la vivienda familiar, pero ambos pagan la hipoteca constituida en garantía de un préstamo que se concedió sólo a él. Quieren buscar una solución a esta situación y que la vivienda sea de los dos, ya que ambos la están pagando.

El oficial que encauza el asunto, prepara el borrador de la escritura pero se lo traspasa a otro con menos carga de trabajo en ese momento, para que lo termine.

Cuando este segundo oficial tiene terminada la escritura, como es costumbre en mi notaría, la repasa conmigo. Finalmente hemos “montado” una aportación a gananciales con subrogación de hipoteca en la que el Banco no comparece. No tengo claro si el Banco consentirá la subrogación tácita o no. A fin de cuentas le sale más a cuenta tener a dos pajaritos en el horno que a uno solo, pero tengo la sensación de que la pareja no está preocupada por lo que decida el Banco. De momento, les basta con resolver el tema entre ellos.

Cuando llega el día de la firma, la pareja entra en mi despacho. Nos saludamos, les identifico y les pregunto:

“¿En qué año os casasteis?”

La pregunta es importante. Intento confirmar cual es su régimen matrimonial puesto que están aportando a gananciales una finca y por tanto su régimen matrimonial ha de ser el de gananciales. La hago como una pregunta rutinaria, pero entonces, llega la sorpresa.

“Nos casamos en 2015”.

“Horreur”, pienso y vuelvo a preguntar: “¿En 2015?”

“Sí”, responden.

“Pues si os casasteis en 2015, estáis casados en separación de bienes, no en gananciales”.

aportación gananciales notario

Y entonces les explico que hubo una Ley, que hubo una Sentencia y que tras la Sentencia la gente vuelve a casarse en gananciales en la Comunidad Valenciana, aunque los casados durante la vigencia de la Ley continúan casados en separación de bienes. Lo explica aquí muy bien Jorge López Navarro para notariosyregistradores.com.

En ese momento, me pregunto a mí mismo, “¿pero cómo es posible que llevemos semanas con este tema, que hayamos calculado hasta la ganancia patrimonial, valorado el inmueble y pensado en todos los gastos e impuestos de la operación y que a ninguno de mis dos oficiales se les ha ocurrido plantear a estos chicos la pregunta más importante de todas o que hayan dado por supuesto que estaban en gananciales sin hacer las oportunas preguntas?” No me contesto, me resigno e intento reconducir el asunto.

La solución sería otorgar unas capitulaciones matrimoniales mediante las que pasen del régimen de separación de bienes al de gananciales y acto seguido otorgar la escritura que teníamos prevista, es decir, la aportación a gananciales con subrogación de hipoteca, así que les doy mis explicaciones habituales sobre las capitulaciones y el régimen de gananciales, pero procurando que no sea yo quien tome la decisión, sino ellos en base a su propia conveniencia.

Al final, se hace la aportación

Después de darle unas cuantas vueltas, ella encuentra la solución a nuestras dudas cuando dice: “nosotros hemos pensado desde que nos casamos, que estábamos casados en gananciales, así que me parece bien hacer ese documento (las capitulaciones) y luego firmar lo que veníamos a firmar”.

La argumentación me convence y les digo que en tal caso, “que no se hable más”.

Les preparo las capitulaciones, les hago los retoques oportunos en la aportación con subrogación y firmamos.

Entre unas cosas y otras, nos da tiempo a hablar de sus testamentos y hasta de si tenían o no cláusula suelo en la hipoteca. Del testamento del casado sin hijos, pero con padres, también he hablado aquí y sobre cláusula suelo, tengo ya mucho escrito.

Les descubro que no tenían suelo y quedamos en firmar otro día los testamentos.

¿Y si no les hubiera preguntado cuando se casaron?

Yo soy un Notario preguntón y hablador, preguntando se llega a Roma y creo importantísimo hablar con los otorgantes, para afinar, para descubrir errores y para explicar bien las cosas, pero lo cierto es que la respuesta a mi pregunta es que probablemente no hubiera pasado NADA.

Él hubiera aportado la vivienda a los gananciales y la vivienda hubiera pasado a ser de los dos y los dos habrían seguido creyendo toda la vida que estaban casados en gananciales, aunque en el futuro alguien podría hacerles la misma pregunta que yo les hice (y que en esta hipótesis no les habría hecho), provocándose algún lío o inconveniente, aunque sinceramente creo que cualquiera que llegara (ellos, yo, u otro Notario en el futuro) a la conclusión de que en realidad se casaron en separación de bienes no hubiera hecho ya nada al respecto y hubiera aplicado lo de “lo hecho, hecho está”.

Entonces, ¿no era tan importante?

No, sí que era importante hacer las cosas bien, aunque haberlas hecho mal no hubiera tenido mayor trascendencia para esta joven pareja que carecía de bienes inmuebles gananciales. Tratándose de otro matrimonio, la cuestión sí que hubiera podido ocasionar algún desaguisado con su correspondiente repercusión en gastos, puede que en impuestos, en nervios, en preocupaciones y en complicaciones. Son las cosas de los regímenes matrimoniales supletorios, cuya determinación no es tan fácil en ocasiones como tampoco lo es la determinación de la vecindad civil de una persona, que dejo para otro día y para otro post. Leánse el primer episodio de mi Chistes y Anécdotas y entenderán la trascendencia del régimen matrimonial …

Y para los que piensen que estoy dejando mal a mis empleados, les recomiendo la lectura de este otro post.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

8 comentarios

  1. Buenas noches. Me gustaria hacerle una consulta y disculpe mi atrevimiento si no procede pero he pensado al leerle que sabe mucho del tema.

    Me encuentro en una situacion muy complicada. Me compre una casa con una persona que al poco de meternos en casi 300.000 euros antes del boom inmobiliario decidió dejarme.

    La casa bajo estrepitosamente de precio pero la hipoteca no claro. Desde hace años la manteniamos alquilada ante la imposibilidad de vender a precio de mercado y quedarnos deuda.

    Un buen dia este señor se entera de que yo me caso (en separacion de bienes por cierto) y decide informar a nuestra inquilina de que ya no le renovará más contratos.

    Me dice a mi que quiere vender a lo que yo respondo que yo no porque la hipoteca esta 100.000 por encima de su precio de mercado.

    Fuerza entonces a la inquilina a salir del inmueble. Y nos quedamos sin ingresos y con una casa que sin reformar y sin la firma de el no podiamos alquilar de nuevo.

    Es tan listo que nos dejó sin ingresos y con gastos.

    En este punto le propongo a traves de un abogado que me firme una extincion de condominio.

    Lo hace a regañadientes porque me comprometo en ella a hacerme cargo de todos los pagos de la vivienda y a subrogarme a la hipoteca cuando el banco me la de.

    Ahora el inteligente esta tan ancho viviendo sin tener que pagar nada. Yo he reformado la casa y la pago cada mes.

    Pero sigue jodiendo. Quiere que le saque del prestamo y amenaza con llevarme a juicio por no haber conseguido aun la subrogacion.

    Tengo 3 dudas que me haria usted un favor enorme si me soluciona.

    1. ¿Puedo registrar ese documento en notaria yo misma ya que está firmado por ambos? Quiero elevarlo a publico y ejercer fuerza con el para que el banco me conceda la dichosa hipoteca Y ademas pago todo cada mes quiero que sea lo mas legal posible.

    2. ¿PUEDE MI MARIDO subrogarse a la hipoteca? Me dice el banco que deberia consultar sobre el impuesto de transmisiones estando en separacion de bienes porque elija la opción mas economica. No se por qué me dicen esto.

    3. En caso de que mi marido actual se quede la parte de este personaje ¿cuánto nos va a costar? Lo contemplamos porque el banco me pide una barbaridad de nomina para darmela a mi.

    Mil gracias de antemano

    Necesito orientacion por favor.

    • Buenos días Marina:
      Vaya por delante que yo no puedo darle un asesoramiento demasiado específico.
      Dicho esto, el quid de la cuestión es este:
      “En este punto le propongo a traves de un abogado que me firme una extincion de condominio. Lo hace a regañadientes porque me comprometo en ella a hacerme cargo de todos los pagos de la vivienda y a subrogarme a la hipoteca cuando el banco me la de”.

      ¿Qué es lo que firma a regañadientes? ¿Un documento privado de disolución de condominio o un documento privado en el que dice que se compromete a extinguir el condominio bajo ciertas condiciones?

      No es lo mismo, claro está. Si hay disolución en documento privado, hay disolución y puede exigirse la elevación a público. Si solo hay un compromiso, pues … habría que lucharlo.

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Primeramente muchas gracias por su tiempo

        Esto es lo que dice el documento que firme.

        CONTRATO PRIVADO PARA LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO DEL PISO SITO EN….., QUE OTORGAN LOS COPROPIETARIOS DOÑA M Y DON Y

        En de de

        REUNIDOS

        De una parte: Doña M

        Y, de otra: Don Y

        INTERVIENEN

        Ambos en propio nombre y derecho y se reconocen, mutua y recíprocamente, capacidad legal suficiente para contratar y obligarse por medio de este documento y 

        EXPONEN

        I.- Que ambos comparecientes adquirieron, en estado de solteros, al 50% y en proindiviso, el día __________, ante el notario de __________, Don _______, el piso sito en

        II.- Que dicho piso está gravado por una hipoteca de banco…., de la que al día de la fecha queda por abonar un principal de x euros.

        III.- Que no interesando a ambos comparecientes seguir ligados por el expresado condominio, deciden extinguirlo, con arreglo a lo dispuesto en las siguientes 

        ESTIPULACIONES

        PRIMERA.- Los otorgantes acuerdan la extinción del condominio del piso expresado en el primer expositivo del presente, adjudicándose el mismo Doña Marta Rodríguez Mancheño, por su valor de x euros, con el compromiso de subrogarse, en el préstamo hipotecario que grava el referido piso; con lo cual vale lo adjudicado a la Sra. X , cero euros. Consecuentemente con ello, no tiene que indemnizar con cantidad alguna a Don Y

        SEGUNDA.- Como consecuencia de lo anterior, la adjudicataria, tomando posesión de la vivienda objeto de este contrato, en este momento, se hará cargo de todos los gastos, cargas e impuestos que graven la propiedad del piso, siendo desde este mismo todos sus riesgos. Especialmente se pacta que será la adjudicataria la que deba abonar puntualmente los recibos de hipoteca del referido piso que vayan venciendo desde este momento.

        TERCERA.-  Del mismo modo, la Sra. M se compromete a efectuar a su cargo cuantas gestiones sean necesarias para subrogarse en el préstamo hipotecario de manera individual, exonerando definitivamente al Sr. Y del pago de la referida hipoteca. 

        CUARTA.- Todos los gastos e impuestos que se originen como consecuencia del presente negocio jurídico y de su elevación a público, serán de cuenta de la adjudicataria, Sra. M

        QUINTA.- Como compensación a la obligación de pago de los gastos pactada en la cláusula anterior, la Sra. M, hará suya la c/c abierta en EL BANCO a nombre de los dos comparecienteS

        SEXTA.- Así mismo, como consecuencia de acceder a la propiedad del 100% de la vivienda, la Sra. M, una vez que se subrogue formalmente en la totalidad del préstamo hipotecario, mediante la correspondiente formalización de la escritura pública que así lo acredite, con la exoneración del pago del préstamo a al Sr Y podrá solicitar por vía judicial o extrajudicial, a la entidad bancaria, la devolución de los gastos de hipoteca, valiéndose de la representación y defensa legal de su libre designación, siempre que corran de su cuenta los gastos que ello conlleve, haciendo suyo el producto de tal devolución.

        SÉPTIMA.- El presente contrato se elevará a Escritura Pública, una vez que se haya autorizado por EL BANCO la subrogación, cuando así se lo requiera cualquiera de las partes a la otra; corriendo con los gastos de dicha escrituración, la adjudicataria del 100%,

        OCTAVA.- Así mismo, se deja constancia de la no sujeción de este negocio jurídico al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía), de conformidad con lo establecido en el artículo 104 del Real decreto 2/2004 de 5 de marzo, regulador de las Haciendas locales.

        NOVENA.- Las partes con renuncia expresa a su propio fuero, s lo tuvieren y para cualquier cuestión litigiosa que pudiera derivarse de la interpretación y/o cumplimiento del presente contrato, se someten a la jurisdicción y tutela de los Juzgados y Tribunales de

        LAS PARTES, UNA VEZ LEÍDO CUANTO ANTECEDE Y CONFORMES CON SU CONTENIDO, FIRMAN L PRESENTE POR DUPLICADO Y A UN SOLO EFECTO EN EL LUGAR Y FECHA DEL ENCABEZAMIENTO

        ¿Qué le parece? Soluciona esto mis dudas 🙏 ?

        • Buenas tardes Marina:
          Efectivamente es una disolución de condominio en documento privado, así que pasemos a las dudas (que me haría usted un gran favor si en un viernes por la tarde me permuta por una buena cerveza aquí mismo https://www.justitonotario.es/pagos
          :
          1. ¿Puedo registrar ese documento en notaria yo misma ya que está firmado por ambos? Quiero elevarlo a publico y ejercer fuerza con el para que el banco me conceda la dichosa hipoteca Y ademas pago todo cada mes quiero que sea lo mas legal posible. NO. LO QUE PUEDEN HACER ES ELEVARLO A PÚBLICO PERO LOS DOS JUNTOS NO UNO SOLO O CONSEGUIR QUE UN JUEZ LE OBLIGUE A HACERLO O INCLUSO QUE LO HAGA EL JUEZ SIN ÉL.

          2. ¿PUEDE MI MARIDO subrogarse a la hipoteca? Me dice el banco que debería consultar sobre el impuesto de transmisiones estando en separación de bienes porque elija la opción mas económica. No se por qué me dicen esto. POR SUPUESTO QUE PUEDE SUBROGARSE ¡HASTA YO TAMBIÉN PODRÍA¡ .. LA SUBROGACIÓN NO PAGA IMPUESTOS Y NO TIENE ABSOLUTAMENTE NADA QUE VER CON LA SEPARACIÓN DE BIENES. ADEMÁS LA DISOLUCIÓN NO PAGA TRANSMISIONES, PAGA ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AQUÍ EN VALENCIA AL 1,5% DEL VALOR QUE SE APLICA RESPECTO DE LA PARTE QUE NO UNO ADQUIERE Y NO TENÍA. EL 50% EN SU CASO). LOS DEL BANCO NO SABEN LO QUE ESTÁN DICIENDO. PERO … (VER RESPUESTA SIGUIENTE)

          3. En caso de que mi marido actual se quede la parte de este personaje ¿cuánto nos va a costar? Lo contemplamos porque el banco me pide una barbaridad de nomina para darmela a mi. PERO… UNA COSA ES QUE USTED SE QUEDE EL INMUEBLE Y SE SUBROGUE (LO QUE TIENEN EN EL CONTRATO PRIVADO), EN CUYO CASO SE PAGA LO QUE HE DICHO ARRIBA Y OTRA ES QUE USTED SE QUEDE CON SU MITAD Y SU MARIDO LO COMPRE LA OTRA AL OTRO SEÑOR SUBROGÁNDOSE EN LA MITAD DE LA HIPOTECA. EN ESTE CASO SE PAGA TRANSMISIONES RESPECTO DE LA MITAD ADQUIRIDA (EN VALENCIA TENEMOS EL IMPUESTO AL 10%) Y NO SE PAGA IMPUESTO POR LA SUBROGACIÓN.

          Añado que la subrogación puede ser consentida o no por el Banco. Evidentemente con este panorama, el Banco debe consentirla pues en caso contrario seguirán con problemas

          ¿Me he ganado esa caña?
          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • He optado por caña y pincho porque si pudiese hacer más no estaría en esta situación. Yo no me la puedo tomar pero deseo de corazón que usted la disfrute porque ha sido muy amable.

            Me queda una duda más… lo que me dijo el banco sobre que consultaste de que manera es mejor que entre mi marido en la operación es porque estoy casada en separación de bienes.

            ¿Será que así no puede subrogarse a la mitad del otro?

            Es tan lioso esto para mi… saber si vamos a tener el líquido para pagar ese gasto.

            Por otro lado el otro me amenaza constantemente con pedir la disolución a un juez para que subaste la vivienda.

            ¿Y si lo hace? Después de pagar durante meses y reformar la como el banco no me da la subrogación aún me va a echar el juez de mi casa? La subastaria?

            Lo siento me comen las dudas.

            Voy a buscar cuantas cañas vale una consulta con usted.

          • Hola Marina:
            Lo que importa es el detalle.
            Muchas gracias. He resuelto unas 2.000 consultas y, en cambio, solo he recibido unas cuantas invitaciones.

            Insisto, el Banco no sabe de que habla. No tiene nada que ver lo que estamos hablando con el régimen matrimonial. Olvide ese asunto.

            Lo de la subasta es un farol, no le haga ni caso.

            RECOPILANDO:
            ELEVACIÓN A PUBLICO DEL CONTRATO (O SIMPLEMENTE TIRARLO A LA BASURA Y FIRMAR UNA ESCRITURA DE DISOLUCION). LA VIVIENDA PASA A SER ENTERA SUYA subrogándose en la total hipoteca. LUEGO SE VERÍA SI ENTRA SU MARIDO (ESTO ES CUESTIÓN QUE DEPENDE DE LA GARANTÍA QUE USTED SOLA LE PUEDA PRESTAR AL BANCO SI NECESITA FINANCIACIÓN PARA GASTOS, IMPUESTOS U OTRAS COSAS). AUNQUE SI ENTRA, TENDRÍA QUE SER A CAMBIO DE UNA PARTE DEL INMUEBLE QUE SE QUEDARÍA PAGANDO CON LA SUBROGACIÓN EN LA MITAD DE LA HIPOTECA (hay otras opciones vía donación pero … complicadas y arriesgadas fiscalmente). EL PROBLEMA AQUÍ ES QUE CUANDO ENTRE SU MARIDO HABRÁ MÁS GASTOS PUES TRAS ELEVAR A PÚBLICO LA DISOLUCIÓN SERÍA NECESARIO HACER LA COMPRAVENTA Y EN AMBOS CASOS CON la SUBROGACIÓN.

            COMPRA DE SU MARIDO AL OTRO SEÑOR DE LA MITAD CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. PARA MI ESTA ES LA SOLUCIÓN. LA DISOLUCIÓN A LA BASURA. UNO VENDE, OTRO COMPRA. SU MARIDO SE SUBROGA Y EL OTRO QUEDA LIBRE SI EL BANCO LO CONSIENTE.

            IMPUESTOS. PLUSVALÍA MUNICIPAL, TPO AL TIPO DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA QUE SEA. LA GANANCIA O PÉRDIDA EN IRPF ES COSA DEL OTRO SEÑOR.

            NOTARÍA Y REGISTRO: NO SON RELEVANTES EN UNA OPERACIÓN “TAN COMPLICADA” DE ENCAJAR POR LAS TENSIONES EXISTENTES, PERO PONGAMOS … 1200 O 1500 EUROS.

            HABRÍA QUE VER GASTOS BANCARIOS DE TASACIÓN, GESTORÍA Y COMISIONES.

            Creo que no olvido nada.
            Saludos y, de nuevo, gracias, Justito El Notario.

  2. Leo asiduanente sus comentarios, y en primer lugar, felicitarle y agradecerle su tarea divulgativa, pero…

    Para cuando una historia en la que no la caguen los oficiales???

    Una en la que sean ellos los héroes (que lo son) de la Notaria???

    Muchas gracias.

    Un oficial.

    • Buenas tardes Fernando:

      Tengo que respetar su apreciación de que en mis posts (que son casi 500) siempre la caguen los oficiales, pero por supuesto no la comparto en absoluto.

      Podría incluso decir que la cagan muchas veces más y que no lo digo y, por supuesto, la cagan mucho más que yo.

      En su notaría o en todas las que usted quiera, los oficiales serán los héroes, pero en la mía le aseguro que no es así.

      Si quiere le cuento la de ayer.

      Una simple constitución de SL: Un socio casado en gananciales que aporta un bien mueble y su mujer no comparece. “Te has olvidado de la mujer”. La van a buscar al pueblo de al lado. Mientras cambio la escritura la añado y hago lo oportuno (hago yo, no hace él….ojo) y de paso, añado el apoderamiento subsanatorio que no está y la prohibición de competencia que tampoco está y me leo los estatutos y veo que está el nombre de la última de sociedad que constituimos hace unos días y no el nombre de la sociedad de hoy. Antes de irse el socio a buscar a su mujer, dice: “Yo no estoy casado en gananciales, eh”. Lo miro (yo, no él) y efectivamente, no lo estaba y vuelta a cambiar la escritura para dejarla como estaba.

      Lo siento, pero en mi caso, no tiene usted razón. Defienda lo suyo, pero yo sé lo que hace cada uno en mi despacho y mis empleados son excelentes profesionales, lidian con impertinentes, pesados, desagradables, ignorantes y sacan trabajo en condiciones en las que yo no puedo (rodeado de gente, en condiciones de presión, etc..etc..) Ayer tres de los cuatro nos fuimos a las 20:45 a casa y yo vivo a 1 hora y 20 de donde trabajo. El viernes salí del despacho (como todos los viernes) el último y llegue a mi casa a las 21 horas. ¿Conoce a muchos notarios que hagan el STI personalmente o que hagan las diligencias de las pólizas?

      Solo aceptaría que me diga que cuando la cague yo, no lo cuente, pero oiga, “yo no soy tonto”. Ya ofrezco bastantes dudas en mis posts con sencillez y con el miedo que representa la exposición pública e incluso reconociendo errores, para que cuando no haya sido capaz de parar el gol y me lo hayan metido porque somos humanos y no podemos estar en todo, vaya y lo cuente o no pueda de vez en cuando darle hilo a un post que perdería sentido si no partimos del error que da lugar a la historia.

      Tampoco está mal que se sepa que hay notarios que parecen oficiales…

      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

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