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cambiar o no cambiar la hipoteca

Circunstancias a valorar para “cambiar o no cambiar” una hipoteca de Banco

Hablaremos hoy de la cancelación de la hipoteca con un Banco para constituir una nueva hipoteca con otra entidad que es una operación diferente a la poco habitual subrogación de acreedor (que es la auténtica forma de cambiar de Banco) la cual no se ve afectada por la misma problemática pues la subrogación de acreedor “solo” supone llevarse la misma hipoteca que uno tiene con una entidad a otra entidad distinta.

Gastos de cancelación de la hipoteca con tu anterior Banco

Ahora que, con excepciones que varían según entidad (tasación, comisión de mantenimiento de la cuenta, notas de información continuada y alguna otra cosa más), los Bancos se han hecho cargo de casi todos los gastos e impuestos que conlleva una hipoteca, suele producirse una confusión que genera una considerable sorpresa (bordeando los límites del enfado) en los interesados en cancelar su vieja hipoteca y en hacer una nueva con otro Banco que les ofrece mejores condiciones que su Banco actual.

Esa confusión-sorpresa-enfado la generan los gastos de cancelación de la vieja hipoteca que son: 

  • La comisión de cancelación total que cobra la entidad de nuestra vieja hipoteca.
  • La escritura de cancelación de la hipoteca que cobra el Notario.
  • La inscripción de la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad que cobra el registrador.
  • Y la gestión de la liquidación como exento del impuesto de AJD y de la inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad que cobra la gestoría de nuestro nuevo Banco por lo general (también la gestión puede asumirse, aunque no es lo habitual en estos casos por la propia notaría).

¿Por qué se genera esta confusión?

Pues por aquello de que como ahora los Bancos lo pagan todo, algunos llegan a pensar que ese todo incluye cancelarles la hipoteca vieja, cuando hoy por hoy no conozco entidad bancaria que se haga cargo también de estos gastos que cuando afloran durante el trámite del acta de transparencia o el día de la firma de la hipoteca pueden dar lugar a la sorpresa y posterior enfado del cliente afectado.

El sistema de amortización francés de las hipotecas

En la inmensa mayoría de las hipotecas (no me atrevo a decir que en todas las que he visto en diecisiete años), se pagan más intereses en las cuotas de los primeros años (y por tanto menos capital) y se paga más capital (y por tanto menos intereses) cuando la hipoteca está más avanzada. Las cuotas son iguales o no dependiendo de que el interés sea fijo o variable, pero la proporcionalidad entre intereses y capital es la misma sea un interés fijo o sea un interés variable.

Como consecuencia de esto transcurridos unos años, el porcentaje de capital pagado puede ser pequeño y los intereses abonados una cifra mucho mayor que la del capital aunque pasados unos años más se produzca una inflexión en la curva y pasemos a pagar muchos menos intereses y a ir reduciendo capital a un ritmo que da gusto verlo.

Como consecuencia del sistema fránces de amortización cancelar una hipoteca y hacer otra nueva con otra entidad, representará que volvamos a pagar un montón de intereses en los primeros años y que también volvamos a pagar poco capital por lo que es importante analizar a fondo las causas que nos conducen a firmar esa nueva hipoteca para ver si va a compensarnos  (o no) volver a estar en el punto más alto de la curva a cambio de mejores condiciones en nuestra nueva hipoteca.

cambiar hipoteca de banco

Y, por último, ¿pierdo la deducción por vivienda habitual si hago una nueva hipoteca?

Leí hace tiempo en Twitter el comentario de alguien que decía que un Notario había estado muy acertado porque había salvado a su cliente de firmar una hipoteca que le haría perder la deducción por vivienda a la que tenía derecho por haber adquirido su vivienda habitual mientras que estuvo vigente esa modalidad de deducción en el IRPF que, recordemoslo, es aplicable cuando la adquisición, construcción o las cantidades satisfechas por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual o para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de personas con discapacidad se hubiesen iniciado antes del 1 de Enero de 2013.

En contestación a ese comentario alguien dijo que el compañero se equivocaba y que el derecho a la deducción no estaba vinculado a la forma de pago o financiación de la vivienda.

A mi, sin embargo, me parecía que el compañero tenía razón, es decir, que si alguien cancelaba su hipoteca y hacía otra nueva perdería su deducción aunque además esos comentarios me hicieron pensar que, “o sea que si yo me hubiera comprado mi primera vivienda en el año 1999, a tocateja, sin hipoteca, ¿también habría tenido derecho a la deducción?, y luego, cuando me compré la segunda en 2006, e igualé varios años después lo pagado por la primera, ¿también hubiera tenido derecho aunque tampoco hubiera hecho una hipoteca?”

Pues esto es lo que dice Hacienda:

Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual

“Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).

Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando LOS PRÉSTAMOS OBTENIDOS. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación”.

La conclusión podría ser:

1.= Que en la compra de vivienda habitual te podías deducir 9.040 Euros EN EL AÑO DE LA COMPRA y si financiabas con préstamo hipotecario hasta un máximo de 9.040 Euros ANUALES, es decir, 9.040 Euros una sola vez si no hubo hipoteca, o 9.040 Euros cada año (como máximo) si hubo hipoteca. Sí así fuera, el Notario habría aconsejado bien, “si hace usted una nueva hipoteca y cancela la anterior no podrá seguir aplicándose la deducción” aunque si fuera una ampliación de la hipoteca originaria habría dos tramos: uno con derecho a la deducción y otro sin derecho a la deducción.

o 2.= O, por el contrario, y téngase también en cuenta que la AEAT habla de préstamos obtenidos (en plural), que sí que se conserva la deducción como establecen las Resoluciones Vinculantes de la Dirección General de Tributos V2872-15 de 05 de Octubre de 2015V0199-17 de 26 de Enero de 2017. El compañero se equivocaba y mi primera impresión era errónea.

Ya saben que con las nuevas actas de transparencia tienen ustedes oportunidad de repensarse si firman o si no firman la hipoteca una vez que termine el plazo marcado por la LCCI. No creo que el proceso no haya sido transparente por no haber informado la entidad bancaria de todas las cuestiones que me planteo en el post de hoy, pero creo que sí pueden constituir razón suficiente para que alguien no acabe firmando una vez que las conozca y valore (aunque en muchas ocasiones simplemente se trata de que no entendió a tiempo lo que le explicaron antes), aunque hacer los cálculos que permitan determinar si la nueva hipoteca con mejores condiciones te va a compensar los gastos de cancelación, la curva de amortización y la eventual pérdida de la deducción (en algún caso sí que podría perderse conforme a las Resoluciones citadas), no sea nada fácil. Es posible que, además, haya que valorar otro tipo de razones (“necesito más dinero” “o me he divorciado….”) que puedan hacer indispensable la firma de la nueva hipoteca.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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