ATENCIÓN: El valor de referencia de Catastro recibe su primer mazazo judicial

 

Los que me conocen y me leen saben cómo me enfrento a los cambios legislativos, así que no me hagan mucho caso y estén pendientes de los cambios en esta entrada que yo aquí estoy hablando como si lo hiciera en voz alta mientras conduzco en el coche camino de mi pueblo.

 

El VR, ¿lo pedimos siempre, lo informamos y lo respetamos?

 

Yo diría que no exactamente. Informaremos siempre de su existencia y de las consecuencias de respetarlo o no respetarlo. Lo obtendremos siempre que nos lo pidan y lo respetaremos (bueno, lo respetarán) siempre que quieran hacerlo.

Si no se quiere respetar, se puede firmar y entonces se puede liquidar por el VR o no hacerlo.

 

Si es que no (si no liquidan por el VR), yo diría que mejor olvidarnos en la notaría de hacer la gestión, a no ser que queramos hacernos cargo del encargo con esa premisa y por escrito

 

Yo, desde luego, no pienso hacerlo, ni por escrito. Ya tengo suficientes líos. Al que quiera liquidar por el VR, se lo hago encantado (con encargo por escrito).

Si es que sí, creo que podemos gestionar tranquilos.

No obstante, ¿sería posible que no sean admitidas liquidaciones que no respeten el VR en Hacienda o en OOLL? Parece ser que no, aunque la carta con la complementaria podría ser casi inmediata.

 

¿Y si el impreso de liquidación contiene casilla “valor catastral” pero no tenemos valor de referencia?

 

Pues se deja en blanco en el caso de que su indicación pueda suponer que automáticamente se nos liquide en base a ese valor catastral.

 

En cuanto a incorporar o no el certificado de VR descargado de la SEC, creo que manda el cliente

 

Si quiere hacerlo, que lo haga, pero si no se respeta y no se va a liquidar por el VR creo que no procedería incorporar (por lo de las piedras contra el propio tejado, aunque esas piedras no van a llegar muy lejos). Si se respeta, no veo problema en unirlo a la escritura.

 

Y, ¿podemos pedir el VR sin autorización a fin de exonerar nuestra responsabilidad?

 

Pues, no lo tengo claro aunque reconozco que es lo que me pide el cuerpo. ¿Haría mal en pedirlo por mi cuenta?

Por supuesto, cuánto más advirtamos por escrito y de palabra, muchísimo mejor.

 

¿El 0,9 (el coeficiente que se aplica sobre el valor que resulta de la media de los valores escriturados) está calculado ya en el VR?

 

Sí, ya se ha tenido en cuenta.

 

Está claro que en herencias con fallecimiento antes del 31-12-21 no hay por qué hacer constar el Valor de Referencia ¿no?

Art. 9 LISD: “En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto”.

 

¿Es el VR es un valor comprobado fiscalmente?

Yo creo que no.

 

¿Y si se venden varios inmuebles y en unos se respeta el valor de referencia y en otros no?

Se venden vivienda y garaje-trastero. Se fija un valor superior al VR para la vivienda pero inferior para el trastero.¿ Se liquida por el valor declarado de la vivienda y el VR del garaje-trastero? O como en conjunto estamos por encima, ¿podemos dejar el declarado? Ha de ser valor declarado de la vivienda y el valor de referencia del garaje-trastero (no vale compensar uno con otro).

 

Mi primera advertencia

 

El intermediario del comprador había obtenido el VR pero el precio estaba por debajo. No se incorpora nada y seguramente se liquidará (no me encargan gestión en este caso) por el VR.

“Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “a efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. 

Luego he ido afinando:

“Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias relativas al valor de tasación que se señalará en la escritura de préstamo hipotecario que se otorgará con el número siguiente de protocolo, y a su relación con el valor declarado y el valor de referencia (inexistente en este caso)”.

 

Otras fórmulas de los días posteriores

 

Encargo de gestión por encima del VD:

 

“Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la base imponible, constituye la base imponible del impuesto en las donaciones y demás transmisiones lucrativas ”inter vivos” equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles. A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”.

 

El primer AJD (una doble declaración de obra por antigüedad y con arreglo a proyecto y licencia)

“A solicitud de los comparecientes, se incorporan a la presente, fotocopias por mí, el Notario, con valor de testimonio de los Certificados Catastrales de Valor de Referencia, obtenidos a su solicitud de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las referencias catastrales anteriormente indicadas, en cuyas certificados se indica que “no existe valor de referencia”.

“Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. 

 

Venga, ¿qué mas? ¿qué os parece?

 

“Yo añadiría que el VR se aplica en TPO, en OS (por la remisión que hace al artículo de TPO) y en Sucesiones y Donaciones y en AJD por la remisión del párrafo final del Artículo 30 al Artículo 10 (“Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”). En cuanto a la posible repercusión que el VR pueda tener en el IRPF del transmitente, en TPO se considera como valor de transmisión el importe real de la enajenación, sin perjuicio de la comprobación administrativa, con lo que en principio no le afectaría el VR y en Donaciones, al considerarse como valor de transmisión el que resulta de las reglas del propio impuesto, sí que afectaría el VR al donante aunque en la escritura se pusiera un valor mas bajo”.

En el chat de Telegram, Vanguardia Notarial, podía leerse:

“El Valor de Referencia Catastral se aplica a AJD (art 30 del TR ITPAD en sede de AJD que se remite al art 10 en sede de TPO). Si un inmueble tiene VRC no cabe la comprobación de valores por parte de la Administración Tributaria, que sólo es posible si el inmueble carece de VRC (art 10). Si el inmueble tiene VRC , éste constituirá la base imponible salvo que el valor declarado por los interesados fuera superior”.

 

Sobre el tema de la VR en donación, lean aquí: EL VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO: MANUAL DE USO …. Y ABUSO

“Lo que se podría es advertir para cada caso concreto cuando el VR sea superior al VD pero indicando el importe exacto para que no te digan que es una fórmula genérica, así como de las consecuencias que pueden derivarse de la liquidación por debajo de ese valor. Se podría incorporar el certificado cuando el precio (VD) sea inferior al VR. Cuando el precio (VD) es superior al VR pero inferior al Valor de Tasación (VT), para evitar que te giren una complementaria basada en la tasación también podría incorporarse, pues según el Artículo 46 de la LTPO si el precio (VD) es superior al VR no puede haber complementaria en base a tasación”.

 

Sobre este asunto, ya tenemos la Consulta DGT V1601-22, de 1 julio que señala que el valor de adquisición y de transmisión a efectos de la ganancia patrimonial en IRPF es el importe real en ambos momentos, sin que les afecte el valor de referencia superior como base imponible en TPO. Así lo explicaba Alejandro del Campo en su “manual de uso y abuso del VR”. La DGT aclara que, para calcular la alteración patrimonial en el IRPF , hay que atender al “importe real” por el que la enajenación se hubiese efectuado aunque éste fuera inferior al valor de referencia catastral. Prevalece, por tanto, el valor escriturado sobre el valor de referencia catastral. Por tanto, en una compraventa, el comprador tributará por ITP tomando como base imponible el valor de referencia catastral, mientras que el vendedor tributará en el IRPF por su ganancia patrimonial tomando como base el valor escriturado. El fundamento se encuentra en el art 35 del IRPF. Por su parte, el artículo 36 (Transmisiones a título lucrativo) establece que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado”. Es decir, que remite a las normas del ISD que en su artículo 10 establece que, en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. En fin …… que en esta materia cada vez hay que ir con más cuidado.

 

V1921-22 VALOR DE REFERENCIA: Valor de referencia superior al de compraventa. Sin perjuicio del derecho a impugnar la liquidación, se ha de liquidar por el VR.

 

¿Y si lo que ocurre es que no hay VR? Entonces que pasa con el VT, ¿procedería una complementaria en base al VT si este es mas alto que el VD (como es normal)? Sí, y de hecho parece que lo van a hacer cuando no haya VR (y ya es lo que ya he visto que pretenden hacer las gestorías). Comentaba un compañero que, por ejemplo, en Murcia hay bastante inseguridad en este tema: “No hay coeficientes municipales a aplicar sobre valor catastral. Existe una Orden de precios medios (prorrogada para 2023), pero que se limita a comerciales e industriales y excluye urbanos residenciales y rústicos. Se pueden solicitar valoraciones vinculantes durante doce meses (nunca lo he intentado, la verdad). A través del programa de gestión tributaria autonómico (PACO), se pueden valorar bienes, aunque no tengo claro si con ciertas limitaciones desde el 01/01/2022 en que entró en vigor el valor de referencia catastral”.

¿Y si la finca es mucho mas pequeña de lo que dice Catastro por lo que el valor de referencia estaría mal atribuido? Hace poco improvisamos esta fórmula en una herencia: “VALORACIÓN: SIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS (7.775,00 €) teniendo en cuenta la cabida realmente existente que es la que figura en el título de noventa y cinco áreas y treinta y cinco centiáreas (9.535 m2) y no la que consta en Catastro que es de una hectárea, cincuenta y nueve áreas y setenta y cuatro centiáreas (15.974 m2)”. Yo hubiera dicho que era parte de la catastral pero los interesados no querían.  A efecto de impuesto hubiera influido poco pero en cosa de valores, el interesado manda.

Y si lo que se vende es una VPO con precio máximo y el VR estuviera por encima, ¿también deberíamos pasar por la locura de liquidar por el VR? Supongo que no y que sería un recurso planteable y ganable.

 

Otra voz, igualmente autorizada como las anteriores, me recuerda la influencia del VR en el Impuesto sobre el Patrimonio. Si bien, en relación al Impuesto de Patrimonio, hay que tener en cuenta que solo afecta a las adquisiciones posteriores al 1 de Enero de 2022.

 

Advertencias por el VR a efectos de plusvalías IRPF

 

Parece indispensable que los otorgantes tengan claro que el valor en donaciones es el VR y no uno inferior y que eso supone que en el IRPF están transmitiendo por el VR y que van a tener una ganancia patrimonial más alta de lo que pudieran pensar con otro valor.

Hay que tener en cuenta que el valor de adquisición en caso de futura transmisión será el declarado en la escritura y no el valor de referencia y que eso será así aunque hubiera una complementaria. También será así aunque pagues el impuesto por el valor de referencia: el que se te tendrá en cuenta será el declarado en la escritura.

 

¿Y si el impuesto estuviera exento?

 

Pongamos el caso de una cooperativa que esté exenta de pagar TPO. ¿Qué pasa si no se respeta el VR al efectuar la liquidación? ¿Podrían sancionarles? Las posibilidades de que les sancionen en ese caso parecen reducidas. De todos modos, pueden poner en la escritura el valor que ellos quieren y liquidarla como exenta por el VR.

 

Lecturas de interés

 

1. El valor de referencia sólo se aplicará en el Impuesto sobre el Patrimonio a los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022 – Larrauri & Martí Abogados
2. El nuevo Valor de Referencia de Catastro llega al Impuesto sobre el Patrimonio: ¿Afectará a los inmuebles adquiridos antes de 2022?
3. Cuadro con la incidencia impositiva del Valor de Referencia fiscal | Notarios y Registradores
4. IRPF y plusvalía municipal: ¿Cómo les afecta el nuevo valor de referencia?
5. El regalo envenenado del valor de referencia de Catastro: si no lo recurres, pagarás más – idealista/news
6. ENTRADA EN VIGOR DEL «VALOR DE REFERENCIA»: ASPECTOS PRÁCTICOS
7. Valor de Referencia basado en un castillo de naipes de normativa legal.
8. Guía práctica del nuevo valor de referencia de Catastro
9. Las casas ‘humildes’ y sin reformar, las grandes víctimas del catastrazo de Montero
10. Comprobaciones de valores y valor de referencia
11. Recurrir el valor de referencia de un inmueble – 2022
12. Controvertida consulta de la DGT sobre disolución de comunidad, exceso de adjudicación y valor de referencia
13. Esquema práctico. Valor de referencia en la transmisión de inmuebles en TPO, AJD e ISD
14. Las dudas legales en torno al ‘catastrazo’ de Hacienda dejan en el aire más de 2.000 millones de ingresos fiscales de las CC.AA.
15. Informe Fiscal septiembre 2022. Cuándo no se aplica el valor de referencia.
16. Valor de referencia e IRPF: ¿Tiene sentido valorar un mismo inmueble de forma distinta, en dos impuestos?
17. SENTENCIA DEL TS DE 23 DE ENERO DE 2023 O QUE LA REALIDAD NO TE ESTROPEE UN BUEN TITULAR: STS_157_2023. Me quedo con un par de comentarios (al margen del titular del titular) sobre esta sentencia (ambos de compañeros): “La sentencia que comentamos no introduce ninguna  novedad sustancial con relación al sistema de comprobación de valores  y para nada hace referencia al valor de referencia catastral,  por lo que no nos va afectar en nada en nuestro quehacer diario”. “En mi opinión, la sentencia comentada no hace referencia para nada al valor de referencia catastral, ni va a variar en nada nuestro quehacer diario , puesto que hace referencia a un método de comprobación de valores que ya ha sido sustituido por el valor de referencia catastral y que solo se aplica actualmente si el inmueble carece de VRC”.
18. Consideraciones sobre las comprobaciones de valores a la luz de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2023 (rec. 1381/2021) y sus efectos sobre el valor de referencia del Catastro
19. Suspensión en materia tributaria y valor de referencia
20. Venta de un bien inmueble deteriorado cuyo valor real determinado por la normativa es superior a la escritura (que se tiene en cuenta el deterioro que afecta al valor): Se debe liquidar por el “valor fiscal” y luego reclamar impugnando la liquidación y solicitando la rectificación (VC 2830/23 de 19-10). Descargar
21. Valor de referencia: 3 cuestiones básicas a tener en cuenta si vas a comprar un piso
22. Compra de inmuebles sin valor de referencia: ¿es conveniente pedir a la Administración una valoración previa antes de pagar el ITP?
23. ¿Hay comprobación de valores si la Administración te liquida con el valor de referencia?
24. Valor de referencia catastral: Una auténtica huida hacia adelante

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario