Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Estoy convencido de que debe ser bastante complicado gestionar las peticiones de copias de escrituras por parte de la SAREB a las notarías que las recibimos aunque no puedan justificarse todos los errores que muy a menudo contienen y que te obligan a denegar muchas de las solicitudes formuladas. Seguro que es bastante más complicado de lo que lo es para quienes las recibimos (sobre todo en el caso de protocolos pequeños como el mío), pero en el caso de la propia SAREB (con otras entidades los despropósitos son mucho menos habituales) me pregunto, pero ¿qué departamento les lleva este tema?, porque yo estoy por pedirme la excedencia y presentar mi curriculum para que me contraten a mí. Con lo que malgastan en pagar copias que ya tienen, porque las piden media docena de veces, me pongo yo un sueldazo y sin necesidad de contratar ni a asesores ni a parientes me pongo a cargo del negociado correspondiente.

Esta semana he vuelto a denegar (creo que es la tercera vez) a otra notaría (distinta de las dos anteriores peticionarias) cuatro copias relativas a una misma promoción (que sumarían unas facturas extraordinarias … por cierto) diciéndole al compañero que me las solicitaba:

“Estimado compañero: En relación a la solicitud de copia por ti efectuada relativa al protocolo nº xxx, de fecha xx, autorizado por el Notario que fue de xxx, Don xxx, te informo de que, según mis antecedentes, la actual acreedora del contrato de financiación no es la SAREB por lo que no procede legalmente el envío de la copia solicitada, sino “xxxx” y ello en virtud de escritura de cesión de créditos autorizada por Don xxx, Notario de xxx, el día xxx, cuya escritura, según he podido comprobar, no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, en el que la SAREB sigue figurando como acreedora de dicho contrato. Quedo a tu disposición si necesitas alguna aclaración al respecto o puedes hacérmela tu a mí a fin de variar mi criterio. Saludos y gracias, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx”.

Mis comprobaciones para llegar a la denegación de la copia

 

No es tan sencillo denegar la expedición cuando se trata de escrituras de las que se han expedido muchas copias con o sin eficacia ejecutiva, totales o parciales, antes o después de la reforma del Reglamento Notarial de 2007, así que conviene examinar con calma cada caso. Para este concreto supuesto, tomé mi decisión después de:

• Consultar la larga secuencia de notas de expedición de copias de esa escritura de la que resultaba que el titular del crédito hipotecario era otra entidad.
• Consultar la petición de copia (que está archivada en las tripas de SIGNO pero que también tenemos la costumbre de guardar impresa en papel) con la información proporcionada por el compañero que hizo la petición hace una corta temporada en nombre del actual y verdadero acreedor hipotecario.
• Y llamar al Registro de la Propiedad para confirmar si el titular del crédito hipotecario (la SAREB) que el compañero solicitante me indicaba en una certificación registral unida a su petición pero fechada hace ¡un año y medio!, seguía siendo el mismo, resultando que sí, que lo seguía siendo al día de la fecha.

Tras estas comprobaciones he denegado la copia en los indicados términos puesto que la conclusión de mis averiguaciones fue que existía una escritura de cesión de crédito hipotecario sin inscribir por lo que la SAREB ya no es el actual titular del derecho de crédito a pesar de lo que dice el registro. ¿Qué cómo es posible? Pues yo diría que esa escritura de cesión que comprendía docenas (o centenares) de fincas anda paseándose por un montón de registros y que aún no ha llegado al mío.

¿Culpable?

 

Pues en primer lugar la notaría que pide una copia para quien no tiene derecho proporcionando una información desfasada al que ha de expedirla y, por supuesto, quien le proporcionó la información (muchas veces una gestoría) actuando en nombre de la SAREB que ya no sabe ni lo que tiene y que administra muy bien sus intereses que son los de todos los españoles. Por supuesto, el representante de la SAREB es un inepto porque solicita las mismas copias una y otra vez ocasionando enormes gastos a la entidad pública que vino a salvar a muchos y que ahora despilfarra sus recursos.

 

Además, ¿sigue siendo necesario mencionar RDGRN de 19 de Junio de 2018 que permitía expedir copia con eficacia ejecutiva a la SAREB?

 

Hasta hace poco decíamos esto:

“ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido con carácter ejecutivo a instancia de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. (SAREB), como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz, con arreglo a la Resolución de la Consulta Nº de Expediente 191/18 N dictada el 19 de Junio de 2018 por la Dirección General de los Registros y del Notariado, no habiéndose expedido anteriormente ninguna copia con tal carácter ejecutivo a favor de la misma entidad, en xxxxx folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie xxxx, número ** y los xxxx anteriores en orden correlativo. En xxxxx, el día xxxx. DOY FE.=”

Pero la Disposición final undécima de la LCCI (de 15 de Marzo de 2019) modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito y señala:

“Se añade una disposición adicional a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, en los siguientes términos: «Disposición adicional vigésima segunda. Demandas ejecutivas iniciadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB). Si SAREB careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse directamente a su favor con arreglo al artículo 517 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y la legislación notarial, bastará que acompañe a la demanda ejecutiva una copia autorizada de la escritura, que podrá ser parcial, en la que conste que se expide al amparo de esta disposición y a los efectos del artículo 685 de la citada Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, junto con la pertinente certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y la subsistencia de la hipoteca, sin perjuicio del derecho del deudor a oponerse por doble ejecución.»”

Es importante destacar que cuando la copia a favor de la SAREB o de una cesionaria de crédito es la primera ejecutiva no haría falta “hacer nada especial”:

“ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL (PRIMERA CON EFICACIA EJECUTIVA), y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante, la expido con carácter ejecutivo, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión a mi compañera, DOÑA *, Notario de * y de su Ilustre Colegio Notarial, que me la solicita vía SIGNO, a instancias de la mercantil “*, S.L.”, con N.I.F. *, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz, no habiéndose expedido anteriormente, ninguna copia con carácter ejecutivo. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega a la mercantil solicitante. En *, a *. DOY FE.”

En otro orden de cosas, y en modo “pataleta” de disconformidad, le decía a la solicitante desde otra notaría de unas copias que “aunque por la conversación que me transmite mi copista, ya sé que lo saben, su cliente no tiene razón. Mis pies de copia están bien, están perfectamente pensados y muy trabajados y al seguir las pautas de los demás (de ustedes o de sus clientes), me complican a mí el entendimiento de mis futuras notas y las instrucciones que tengo dadas a mis empleados. Me quedo más a gusto dejando constancia, espero lo comprendan, saludos, Justito El Notario”.

¿Y esto a qué venía? Pues a que a pesar de que mi pie era correcto y decía lo que tenía que decir (que era primera copia ejecutiva y que no se había expedido ninguna otra), me solicitaron dejar aún más claro el asunto:

“ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA, PRIMERA EJECUTIVA PARA “*, S.L.”), que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante, expido con carácter ejecutivo, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión a mi compañero, DON *, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, que me la solicita vía SIGNO, a instancias de la Entidad “*, S.L.”, con N.I.F. *, que se acredita como actual titular del préstamo objeto de dicho matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente otra copia con carácter ejecutivo en favor de la Entidad “CAJA *”. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega a la entidad solicitante. En Pinoso, a *. DOY FE.- Firmado: JEN”.

Si digo que es la primera y que no hay más, sobra redundar en que es la primera ejecutiva para quien lo solicita.

 

En el último número del BIN del Colegio Notarial de Andalucía, el compañero Carlos María García Campuzano ha publicado unas “NOTAS PRÁCTICAS SOBRE LA EXPEDICIÓN DE SEGUNDAS COPIAS EJECUTIVAS EN LOS CASOS DE FUSIÓN BANCARIA”. En su trabajo señala que:

“En los casos de fusión, entiendo que ni cambia el acreedor, ni cambia el legíti­mo titular del crédito, al menos a los efectos de las resoluciones precitadas. Así, según resulta del artículo 23 de la Ley 3/2009, de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles, la sociedad resultante de una fusión adquiere por sucesión universal los de­rechos y obligaciones, el conjunto del patrimonio, de la sociedad o sociedades absorbidas. O, dicho de otra manera, la entidad absorbente queda subrogada en la misma posición que la absorbida pudiera tener en cualquier relación jurídica.

A la vista de todos los argumentos que desarrolla, García Campuzano considera que:

“Cuando se nos solicita una copia ejecutiva de una escritura de préstamo hipotecario por parte de una entidad que haya absorbido a otra que ya hubiera obtenido antes una copia con dicho carácter, deberemos denegar su expedición o, si la entidad así lo pide, expedirla sin carácter ejecutivo”.

Como puede verse en mi pie de copia, estoy de acuerdo con mi compañero y e insistido en esta línea con una petición reciente que veremos en un momento.

Por supuesto, hay compañeros que no están conformes y piensan que la Resolución de 28 de Junio de 2018 sí que las posibilita. Señalan que “según la DG, para ejecutar debes: 1) poseer el título ejecutivo, pero además, 2) ser legítimo titular del crédito. Por no puedes dar copia al mismo interesado, pero que como el primitivo acreedor (sea cedente o absorbido) ya no es titular del crédito, no se puede pensar que el nuevo titular del crédito (cesionario o absorbente) no pueda obtener nueva copia, que será la ejecutiva y la única para ese nuevo titular del crédito. Lo que la DG quiso, está claro: da igual cesión de crédito que fusión. Es otro sujeto. Que Banki sea engullido por Banko, no significa (ni de lejos) que Banko sea igual que Banki”. Considera esta línea argumentativa fundamental el hecho de la la Resolución citada diga que “se facilita la difusión de un razonamiento que merece ser extendido con carácter general a cualquier interesado solicitante de copias con finalidad de ejecutiva en los términos antes apuntados”.

Dicho queda, no estamos todos de acuerdo.

 

Una reciente petición

 

Me piden una copia con eficacia ejecutiva de una hipoteca y me dan cuatro opciones. Las dejo literalmente cómo me llegan. Son estas:

A En el caso NO se haya expedido ninguna con carácter ejecutivo con anterioridad, solicitamos que se expida con dicho carácter, haciendo constar que con anterioridad no se ha expedido ninguna con tales efectos a instancia de la entidad que solicita.

B En el caso de que ya se hubiera librado copia ejecutiva a instancia de esta parte interesada, solicitamos se expida segunda copia autorizada ejecutiva en base a la autorización contenida en la propia escritura, para el caso en que así proceda.

C En el caso de que ya se hubiera expedido copia con carácter ejecutivo a favor de una entidad previa a cualquier absorción de SOLICITANTE, S.A. , solicitamos se expida primera copia autorizada con eficacia ejecutiva en virtud de la resolución de 28 de Junio de 2018 de la DGRN.

D En el caso de que YA se hubiera expedido una con carácter ejecutivo, solicitamos que se expida esta sin carácter haciendo constar que ya se ha expedido una de tal carácter con anterioridad a favor de la entidad que solicita.

De la copia que me piden ya se expidieron dos ejecutivas (una para el Banco y otra para el deudor) tras el otorgamiento de la escritura. Años después se expidió otra con eficacia ejecutiva a favor de una entidad sucesora de la que concedió el préstamo con garantía hipotecaria. Se expidió en base a la cláusula de la hipoteca que permitía mas copias con eficacia ejecutiva.

Decidí denegar la copia al compañero diciéndole: “

Estimado/a compañero/a: En relación a la solicitud de copia por ti efectuada relativa al Protocolo nº * , de fecha *, autorizado por el Notario *, te informo de que procedo a denegártela. De las opciones que me indicas, no procede aplicar la primera pues sí que hay copias ejecutivas expedidas. Tampoco puedo recurrir a la segunda porque, si bien existe cláusula que permite expedir copia a la entidad sucesora universal de la que concedió el préstamo con garantía hipotecaria, esta entidad como tal no ha pedido ninguna anteriormente. En cuanto a la tercera vía, considero que la RDGRN que alegas no es aplicable a los casos de fusión por absorción, pues se refiere a solicitantes que no han obtenido otra antes que sean nuevos acreedores hipotecarios y la solicitante no es un nuevo acreedor hipotecario sino que es el mismo acreedor hipotecario como consecuencia de la fusión por absorción. La última vía (copia sin eficacia ejecutiva), sí que sería viable. En resumen, opción B (la solicitante en base a la cláusula) u opción D (copia sin eficacia ejecutiva), pero no opción C por la diferencia de criterio que te indico. Quedo a tu disposición en caso de que necesites más información al respecto. En mi residencia, a *”.

Subsanación de un pie de copia

 

Así fue como quedó inicialmente:

“ES TERCERA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL (TERCERA CON EFICACIA EJECUTIVA), de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la notaría y año correspondientes, que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante, expido con carácter ejecutivo, a instancias de LA SOCIEDAD “*, S.A.”, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente dos copias con dicho carácter ejecutivo, una a favor de la entidad “CAJA *, S.A.”, y otra a favor de la entidad “*, S.A.”, y lo hago en ******* folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ******** y los ***** anteriores en orden correlativo. En *, a *. DOY FE.”

 Bueno, pues días después me llegó un e-mail en el que me decían:

“Hemos recibido las copias de los protocolos * y * y necesitaríamos que se subsanara el pie de copia, pues debería indicar que es la PRIMERA COPIA EJECUTIVA PARA *, S.A., o bien que se diga “NO HABIENDOSE EXPEDIDO OTRA COPIA CON TAL CARÁCTER PARA DICHO ACREEDOR”, si no es así el juzgado las rechaza”.

Yo contesté que: 

“En lo del número de copia no estoy de acuerdo porque la numeración de las copias no se altera como consecuencia de las famosas resoluciones relativas a la SAREB y al resto de entidades. La copia siempre será la SEGUNDA, la TERCERA o la QUINTA porque hay una numeración general que hay que seguir. La adquisición por la SAREB o por otras entidades no borra eso. En la segunda cuestión le tengo que dar la razón porque repasada la resolución de la SAREB sí que se dice que se expide indicando que no se ha expedido otra en su favor y ese criterio se ha de extender al resto de entidades. ¿Qué se sobreentiende? Sí, se sobreentiende pero las resoluciones dicen lo que dicen y hay que seguirlas sin que pueda yo alegar que he hecho muchas así y no ha pasado nada. En cuanto a lo otro, procuraré dejarlo claro pero yo tengo que seguir mi numeración general y expresarla en los pies de copia”.

Respuesta:

“Entiendo que tengan que respetar la numeración, por eso si se indica que no se ha expedido otra copia ejecutiva con anterioridad ya es suficiente”.

Pues menuda lata, pero había que hacerlo y así lo resolvimos:

DILIGENCIA (PARA LA MATRIZ):

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *, mediante la presente diligencia de subsanación de la nota de expedición de copia anterior hago constar, con fecha *, que donde en la misma se indica “(TERCERA CON EFICACIA EJECUTIVA)” debe constar “(TERCERA CON EFICACIA EJECUTIVA Y PRIMERA CON EFICACIA EJECUTIVA PARA LA SOCIEDAD “*, S.A.” A QUIEN NO SE HA EXPEDIDO NINGUNA OTRA ANTERIORMENTE)”. Doy fe.=”

TESTIMONIO DE DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE LA NOTA ANTERIOR:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *, que consta en la matriz número al principio indicado del protocolo general de la notaría y año correspondientes, una diligencia del siguiente tenor literal: “LO VISTO ANTES”.