Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

“Mi madre ha fallecido y era propietaria de un local. Hace unos dos años lo vendió en documento privado, cediendo directamente el uso del local y emplazándose a elevar a escritura publica cuándo se finalizara el pago. El comprador, se retrasa en el pago, y posteriormente inicia sus pagos mensuales periódicos. Al fallecer mi madre, aun debe una cantidad y queda pendiente finalizar la venta y elevarla a escritura publica. En una consulta a la AEAT, me indican que nos adjudiquemos un derecho de cobro por la cantidad restante y que al confeccionar el impuesto, además de incluir esto, debemos adjudicarnos el inmueble pero a valor cero (con la documentación y una carta explicándolo), para poder finalizar la venta y hacer los tramites correspondientes. Me surgen dos dudas: La primera es si al incluir el inmueble en el inventario a valor cero, el titulo de transmisión seria pleno dominio o nuda propiedad. La segunda es si debería liquidar el IIVTNU“.

 

Hay algunas cosas de esta consulta que necesitaría que me desarrollase el consultante, sin embargo desde que suprimí el caña-tapa donativo tras un desagradable incidente, procuro no atender consultas salvo que sean muy sencillas y me cueste poco hacer el favor a quien me pregunta. Si son interesantes para el blog y por tanto para mis lectores, me las guardo, preparo su respuesta y las publico cuando me viene bien. Este es el caso de esta consulta que me llegó hace unos días.

Para empezar el consultante dice que su madre cedió directamente el uso del local. Una cesión de uso no es una compraventa del pleno dominio, pero yo entenderé que se vendió el inmueble y que se hizo entrega de la posesión con lo que hubo título, hubo modo, y quedaba pendiente la consumación del contrato por el pago del precio.

Estoy de acuerdo con lo que fue indicado por la AEAT en cuanto al precio pendiente de cobro: se incluye un derecho de crédito en el activo hereditario y listo, pero creo que no comparto lo de la adjudicación del inmueble con valor cero. Si los herederos se adjudican el bien, ya es suyo y cuando se eleve a público la compraventa, la elevación a público no será tal. Yo me limitaría a adjudicar el crédito y a contar la historia que quedará redondeada cuando la elevación a público tenga lugar. Es decir, los herederos elevarán a público el inmueble sin que este pase por sus manos llevando a cabo un acto debido por su causante. Así lo veo yo.

En consecuencia, ni en pleno dominio, ni en nuda propiedad. Y si tuviera que ser de alguno de los dos modos, en pleno dominio. Tal vez lo de la nuda lo diga el consultante por esa mención que hace a la cesión del uso del inmueble.

 

En cuanto a la segunda cuestión: ¿Deben liquidarse (o autoliquidarse) la plusvalía?

En mi opinión, la venta generó la plusvalía y la herencia no puede generarla porque el bien ya no está en la herencia.

Y si no se liquidó cuando se vendió, ¿podría haber prescrito? Parece que no porque la venta fue hace unos dos años y hacen falta cuatro años (mas el mes, los treinta días o los seis meses que corresponden al plazo de liquidación del impuesto), pero supongamos que sí hubieran pasado cuatro años (y el pico que en este caso es de liquidación de la venta previa), ¿habría prescrito?

En mi opinión, no, no habrá prescrito porque para prescribir debemos contar con una fecha fehaciente y parece que no la hay. La habría si el documento privado hubiera sido liquidado por TPO (si no lo fue cuando se eleve a público, se habrá de valorar el inmueble con criterios de ese momento y no por los vigentes a la fecha de firma), pero si no fue liquidado no tendría fecha fehaciente hasta el día del fallecimiento de la madre del consultante. Si desde esa fecha pasaron los cuatro años (y el pico), se podría alegar la prescripción de TPO y del IIVTNU. Pero cuidado, aunque alegando prescripción en el caso de la plusvalía, si el sistema fue de autoliquidación, cabría que fuera impuesta una sanción por el ayuntamiento correspondiente.

¿Y se puede elevar a público un documento privado no liquidado? Sí, se puede. Lean aquí Iuris Prudente. ¿Qué dice en resumen? Pues esto: «El documento privado elevado a público puede estar o no liquidado fiscalmente. El hecho de que no exista una liquidación fiscal no impide la elevación a público, sin perjuicio de las consecuencias fiscales ulteriores que ello tenga. Se distingue este supuesto de la simple acta de protocolización de un documento privado (o la legitimación de las firmas del mismo) que exigen la previa liquidación fiscal, al menos cuando esté sujeta a la misma. Así lo consideró la Circular de la Junta de Decanos de los Colegios Notariales de España 1/1996, de 23 de marzo». El asunto está claro. Legitimación de firmas, no. Protocolización mediante acta, no, pero elevación a público sí.

Si como dice la AEAT, se incluye el inmueble en la herencia con valor cero, podría (todo es posible) acabarse pagando plusvalía por la venta en documento privado y por la herencia. ¿Y cuando se haga la elevación a público de la venta? Pues dependerá de lo que hubiera podido suceder previamente y como ya es demasiado desdoblar y abrir caminos y me da mucha pereza lo de los “ysis” (y si esto, y si aquello y si lo de mas allá), dejo aquí los interesantes asuntos que esta consulta me ha planteado recordando el encabezado de todos mis posts desde hace un año y medio largo para que no haya engaño. Ya saben que el que avisa, no es traidor.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario