Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Espero convencer con este post a unos cuantos mas, mostrándoles las bondades de la “Experiencia Piloto” (EP), de la importancia del 18.2 LCI y de la posibilidad que tienen para aclararse un poco mas de comprar mi libro sobre estos asuntos. Disponible en Basconfer solo libro electrónico. De todo eso y de mucho mas hablaremos en el próximo curso para la FEAPEN (enero 2023). Será la segunda edición del curso sobre “Modificaciones Físicas y Expedientes Hipotecarios”. Mi idea no era publicar esto en abierto pero hay que vender libros, hay que animar el ambiente para el curso y hay que convertir a los irredentos que siguen haciendo las escrituras como si estuviéramos en 1980.

Esta semana me ha llegado una consulta. Es esta:

 

“Necesito tu opinión sobre si es correcto mi planteamiento en una segregación catastral. Se trata de una parcela catastral que está compuesta de dos fincas registrales. Tengo IVG de segregación positivo. He comprobado el CSV que es para “segregación” y es correcto. Hemos hecho una escritura de extinción de condominio en la que ha aflorado la discrepancia, se ha incorporado el IVG + pero no se ha solicitado ni la coordinación catastral ni la iniciación de ningún procedimiento o expediente. Mi idea es tramitar a través del PP en la SEC la segregación catastral de la finca y una vez obtengamos la Referencia Catastral propia de la finca, incorporarla a la escritura por diligencia, solicitando la inscripción de la BG y su coordinación. ¿Es correcto? De no serlo, ¿me podrías orientar sobre cómo resolver la discrepancia?”

 

Supongo que no habrá otras fincas afectadas (por excluir la tramitación de un 18.2) y entiendo que la extinción de condominio se debe a que esa finca pertenece a varias personas y se la queda una solo. Cuidado con el STI porque si la finca es “parte y parte”, al hacer la comunicación podríamos hacer algún desaguisado. Es probable que no merezca la pena usar el STI dejando que la cuestión de la titularidad se resuelva mediante el PP. Sin embargo, no me indicas quien es el titular catastral de la finca. ¿Es el que se ha quedado con la finca tras la extinción del condominio? ¿Son todos los condóminos? ¿Son el primero con el propietario del resto? ¿Son los segundos con el propietario del resto? ¿Es el propietario del resto? El resultado de la tramitación del expediente de “segregación” a través de la EP, podría ser distinto según la titularidad catastral que tengamos de partida.

La segregación que pretendes llevar a cabo, lo es catastralmente pero no lo es notarial y registralmente. La categorización del IVG (para subsanación, para segregación, para reparcelación …..) la determina lo que se hace en la notaría y tal vez por ello sería necesario mas bien un IVG de reparcelación o de división. Lo que desde luego no es, si es que no hay mas parcelas afectadas, es una subsanación (aunque en cierto modo parezca que sí que lo sea). Quiero decirte que encuadrar la clase de IVG a utilizar no es sencillo y que por eso es fundamental (indispensable) comprobar el CSV del IVG+ antes de firmar la escritura para ver qué nos indica la SEC al efectuar esa comprobación. Esa comprobación nos permitirá devolver el IVG+ al técnico u orientar la escritura de otra manera.

Yo en esa escritura de disolución de condominio en la que habéis aflorado la discrepancia, siendo por tanto también de rectificación descriptiva de finca, hubiera solicitado la modificación de la cabida que correspondiera conforme al IVG+ y hubiera incluido mención a la solicitud de tramitación del expediente que corresponda en la SEC. No habiéndolo hecho pienso que bastará lo que tu dices que vais a hacer (una diligencia y solicitud de inscripción y coordinación) aunque deberías añadirle también las diligencias relativas a la apertura y cierre del expediente. Si hubiera cambios en el alta catastral, habría que recogerlos en la diligencia de cierre, es decir, que si el alta no es absolutamente conforme al IVG, conviene dejarlo indicado en el documento modificando la descripción de la finca.

Por tratarse de un caso similar en cuanto a que no es 18.2, ni es segregación, ni agrupación … etc .. te mando parte de una escritura de herencia que comprende tres situaciones similares. Para mi se trata de un caso inusual. Los herederos van al técnico y este les mide 18 de las 21 fincas de la herencia. Luego nos presentan las mediciones de las que no están bien en Catastro y yo les solicito los IVG+. Todos los IVG+ que me presentan son de subsanación excepto tres y en esos tres a mi me parece que mas bien tendrían que ser  para subsanación. El técnico los revisa y me dice que dos no pasan como subsanaciones pero que sí me cambia el tercero. Sin embargo, afinando la escritura en el último repaso, comprobamos todos los CSV y el que me ha cambiado resulta que no es correcto. La EP me dice que la alteración contenida no es una subsanación, así que decido utilizar el IVG+ inicial de reparcelación o división. A priori pensaba no hacer nada mas que unirlos a la escritura, pero luego me ha venido a la cabeza, ¿y si tramito esos tres casos que no son subsanación a través de la EP? Y eso he hecho. El mismo día de la firma, los procedimientos están iniciados. En dos ya hay nuevas RRCC, en el otro no se han asignado automáticamente pero estamos a la espera de conseguirlas. Increíble.

Pues este es el caso que tiene mi consultante. Son supuestos, el suyo y los míos, en los que no tenemos 18.2 y en los que no estamos segregando, dividiendo o agrupando, pero sin embargo también pueden ser tramitados por la EP.

 

Esta es mi escritura. Primero las fincas:

 

4.= RÚSTICA: Tierra blanca, hoy labor regadío, sita en *, trozo conocido como *.

Superficie: Cuarenta y cuatro áreas y una centiárea (4.401 m2), según título y registro, y cuarenta y ocho áreas, treinta y una centiáreas y sesenta y tres decímetros cuadrados (4.831,63 m2), según reciente medición.

Linderos: *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *.

VALORACIÓN: *.

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

5.= RÚSTICA: Tierra secano plantada de almendros, sita en *, trozo conocido como *.

Superficie: Una hectárea, sesenta y cinco áreas y cinco centiáreas (16.505 m2), según título y registro, y una hectárea, sesenta y ocho áreas, seis centiáreas y nueve decímetros cuadrados (16.806,09 m2), según reciente medición.

Linderos: *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *.

VALORACIÓN: *.

DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de la parcela *, y parte de la parcela *, ambas del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastradas bajo las siguientes referencias: * y *.

9.= RÚSTICA: Tierra plantada de almendros, sita en *, trozo conocido como *.

Superficie: Una hectárea, veintisiete áreas y sesenta y cinco centiáreas (12.765 m2), según título y registro, y una hectárea, veintidós áreas, setenta centiáreas y setenta y dos decímetros cuadrados (12.270,72 m2), según reciente medición.

Linderos: *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *.

VALORACIÓN: *.

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

18.= RÚSTICA: Tierra plantada de almendros, y pastos, sita en *, trozo conocido como *.

Superficie: Setenta y tres áreas y treinta y cinco centiáreas (7.335 m2), según título y registro, y setenta y una áreas, seis centiáreas y cuarenta y nueve decímetros cuadrados (7.106,49 m2), según reciente medición.

Linderos: *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *.

VALORACIÓN: *.

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

19.= RÚSTICA: Tierra blanca, hoy almendro secano y pastos, sita en *, parte del trozo conocido como *.

Superficie: Sesenta y siete áreas y ochenta centiáreas (6.780 m2), según título y registro, y sesenta y cuatro áreas, ochenta y ocho centiáreas y ochenta y siete decímetros cuadrados (6.488,87 m2), según reciente medición.

Linderos: *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *.

VALORACIÓN: *.

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

 

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastradas las relativas a las fincas 2.= a 5.= ambos inclusive, y 7.= a 19.= ambos inclusive a nombre de *, persona con los mismos nombre y apellidos que el esposo de la causante pero distinto DNI, estando las relativas a las fincas 1.=, 20.= y 21.= a nombre de los herederos de Doña *, y la relativa a la finca 6.= “en investigación”), obtenidas de la  Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través deSigno o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura, junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

 

Lo que pedimos:

 

CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO:

– Respecto a las fincas inventariadas bajo los números 5.=, 8.=, 9.=, 10.=, 13.=, 18.= y 19.=:-

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Informes y Planos de las fincas con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedidas el día * por Don *, Ingeniero Técnico Topógrafo, Colegiado número * del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía de *, cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo. Dichas representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, en formato GML, constan incorporadas en los CSV de validación gráfica catastral *.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente delRegistrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de las fincas y la descripción de las mismas actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de las fincas inscritas.

– Respecto a las fincas inventariadas bajo los números 4.= y 14.=:

Rectificación de Catastro:Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de las fincas no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Informes y Planos de las fincas con representación gráfica georreferenciada alternativa  expedidas el día * por el citado Don *, cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo. Dichas representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, en formato GML, constan incorporadas en los CSV de validación gráfica catastral positivos *.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de las bases gráficas alternativas conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria  con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de las fincas y la descripción de las mismas actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de las fincas inscritas.

 

Y aquí llega la clave y la novedad:

 

Los citados CSV * (relativos a las fincas 4.=, 5.=, 9.=, 18.= y 19.= del inventario) han sido comprobados por mí, el Notario, en la Sede Electrónica del Catastro que me ha informado de que dichos CSV son correctos. Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a la tramitación de los expedientes catastrales que sean oportunosa través de la Sede Electrónica de Catastro.

Yo, el Notario, le advierto de que conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario en caso de resultar discrepancias catastrales en la tramitación de los citados expedientes que impidieran su tramitación como tales, podrían instar las oportunas actas de subsanación de las mismas cuyos requerimientos serían documentados en su momento en el presente número de protocolo o mediante números de protocolo independientes.

 

Las diligencias

 

De momento, está la primera.

 

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro de los expedientes contenidos en la matriz precedente consistente en:

Para el CSV *, la comunicación del inicio del procedimiento y los certificados gráficos de parcela catastral.

Para el CSV *, la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto.

Y para el CSV *, la comunicación del inicio del procedimiento y los certificados gráficos de parcela catastral.

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente, Doy fe.=

 

Es decir, y me dirijo a mi consultante, que tengo cuatro nuevas referencias catastrales y dos en trámite y que creo que podías haber hecho lo mismo que he hecho yo.

Para los que no se enteren de que estamos hablando, insisto, mi libro es muy práctico y puede colocar a los que estén verdes en la senda del dominio de la EP y del 18.2.

 

 

Disponible en Basconfer solo libro electrónico

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario