Con el título “Novación y ampliación de hipoteca, nueva tasación y AJD” tengo otro post sobre esta misma materia de la tributación por la total responsabilidad hipotecaria.

¿Se puede escribir un post planteando más preguntas que respuestas?

Como en aquel programa de la radio:

¿Usted llama para preguntar o para responder?

Yo hoy llamo para preguntar.

Es que me he quedado horrorizado ante la posibilidad de una tributación por la total responsabilidad hipotecaria (TRH) en una novación de hipoteca en la que al pasar de interés variable a interés fijo y puede que para adaptar la minuta a la Sentencia del Tribunal Supremo sobre el interés de demora en los préstamos hipotecarios y el 114 de la Ley Hipotecaria, se decía esto:

“Primero.- Concreción de la responsabilidad hipotecaria. Como consecuencia de la modificación del tipo de interés que se pacta en la presente escritura, estableciéndose un tipo fijo sin variabilidad, es necesario aclarar y concretar la responsabilidad hipotecaria, por lo que se modifica el pacto de constitución de hipoteca establecido en su día, pasando a garantizar la hipoteca constituida, además del principal del préstamo, un año y medio de intereses ordinarios al tipo pactado en la presente escritura y dos años de intereses de demora al tipo del 4,38%, que quedará reducido al máximo legal que le sea de aplicación según la cláusula de interés de demora pactada en esta escritura, quedando inalterada la cantidad establecida para costas o prestaciones accesorias de la hipoteca inicialmente constituida”.

Tal vez la explicación esté en que además de novar, se ampliaba el préstamo en una cantidad importante y el Banco ha pensado que “ya que toco la TRH al ampliar, de paso efectúo esa concreción y me quedo tan a gusto. Me cobran por la responsabilidad hipotecaria de la ampliación y en cuanto a la concreción me voy de rositas”. Pero, cuidado, esa concreción está afectando al total préstamo, a lo que ya se había concedido, no solo a la ampliación.

A ver si al final vamos a tener que dejar de sustituir intereses variables por intereses fijos o a preferir pagar los intereses de demora al 30%, porque como Hacienda se vea ante la posibilidad de meter la cuchara en estos otros supuestos va a ser otra salvajada fiscal como la que yo mismo me planteaba aquí. Sobre este tipo de cosas y sobre este “impuesto mal impuesto”, como le ha llamado mi compañero Luis Prados en notaríAbierta podéis saber más aquí.

A ver si por evitar riesgos con el interés variable (¿quién evita los riesgos? ¿el Banco? ¿el deudor?), resulta que nos cobran de nuevo el impuesto que ya pagamos al hacer la hipoteca (“¿pero esto no es pagar dos veces por lo mismo?”, decía aquel) y tenemos que encajar los gastos que el cambio nos genera. No olviden que ese cambio de intereses supone una factura de notaría, otra de registro, otra de gestoría, más la comisión bancaria, más el consabido impuesto. Resultado en este caso de hoy: ¿2.500 euros? de los que unos 1.400 euros corresponderían al impuesto devengado (más lo correspondiente a la ampliación, por supuesto).

Y mientras yo me rumiaba en silencio todo esto, el del Banco estaba in albis y los pobres deudores sin prestarme prácticamente atención, puesto que su niño estaba con no sé quién y se estaban retrasando.

Vaya preocupación cuando estaban comprando una vivienda e hipotecándola por 30 años.

¿Alguien puede responderme? ¿Alguien se atreve a decir que en ninguna dependencia tributaria no se les alumbre la bombilla y vean un nuevo filón? ¿Alguien sabe lo que dirá la Dirección General de Tributos?

¿Habrá o no una liquidación por la nueva TRH?

Sin duda, habrá que andar con mil ojos.

Sin duda, andamos todos con mil ojos puesto que sí que me habéis respondido. Lo han hecho un Liquidador (el nombrecito se las trae) que me dice, tras estudiar el caso, que considera que no hay nueva tributación, mientras que la AEAT no diga otra cosa (y no cree que lo diga) y también lo han hecho varios compañeros que me aportan sus comentarios y nos avisan de otros supuestos peligrosos:

PRIMER CASO

“La semana pasada en una escritura de rectificación de otra, para adaptar una hipoteca a la Sentencia de los intereses de demora, se retoca, además, la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora que pasan del 18 por ciento durante 20 meses al 9 por ciento durante 40 meses. La cuantía de la TRH sigue siendo la misma, pero llamo al Liquidador, por si acaso. Coincide conmigo en que ese cambio no está sujeto a tributación, pero no me puede confirmar nada y aconseja no hacer la rectificación, ya que las indicaciones que está recibiendo para liquidar AJD son las de “cobrarlo todo”. Aprovecha para decirme que, en su opinión, “es una barbaridad cobrar AJD” por cambiar el valor de subasta pero que “es lo que hay”“.

Supongo que las cláusulas problemáticas a las que se refiere el compañero van por estos derroteros:

Como consecuencia de la modificación del tipo de interés que se pacta en la presente escritura las partes modifican la responsabilidad hipotecaria del préstamo hipotecario inicial por el concepto de intereses, que pasará a garantizar un año y medio de intereses ordinarios al tipo máximo del 9% anual y dos años de intereses de demora al tipo máximo del 11% anual, que quedará reducido al máximo legal que le sea de aplicación según la cláusula de interés de demora pactada en esta escritura, manteniéndose inalterada la responsabilidad hipotecaria establecida en garantía del capital principal, costas, o gastos extrajudiciales y prestaciones accesorias, si se hubieran pactado en la hipoteca inicialmente constituida.

SEGUNDO CASO

“La escritura con la que he tenido problemas era una hipoteca sobre obra nueva en construcción. La calificación negativa copiaba literalmente el tenor de dos Resoluciones de la DGRN de 4 de junio de 2014 y 22 de abril de 2015 que han negado lo que hasta ahora ha sido el modo de proceder habitual: el valor de subasta que el Banco y el cliente fijaban (de forma más o menos libre, pero libre al fin y al cabo) era el de tasación al término de la obra, pero la DGRN dando como probables una serie de supuestos no menos probables que la premisa inicial (terminación parcial, modificaciones de proyecto, etc…), que es  la terminación de la obra conforme al proyecto y su valoración en ese momento, llega a situarse cerca de decir que es imposible tasar algo futuro por lo que habría que pasar por admitir dos valores y uno de ellos sujeto a la hipótesis de la terminación futura, con el consiguiente riesgo a efectos de AJD. Las resoluciones no entran en el tema fiscal pero sí hablan de la imposibilidad de fijar dos valores de tasación para los casos de hipotecas que tengan por objeto una obra nueva en construcción. Señalan que puesto que el valor fijado como valor de subasta, para el caso de finalización de la obra no puede admitirse pues “no se especifica qué deba considerarse como edificación finalizada” se aconseja (la DGRN aconseja) que se fije ese valor de subasta en el acta final de obra de acuerdo a una nueva tasación realizada con la edificación ya concluida, pero claro y este es el gran problema: al novar el préstamo incluyendo un nuevo valor de subasta, ya no estamos en los supuestos de novación exentos (plazo e interés) y por tanto habría que liquidar por la TRH que es exactamente igual a lo que se está haciendo cuando tras una novación aún exenta, alteran el valor de tasación/valor de subasta para ajustarlo a la realidad (cuando deberían decir que es para evitar problemas con el juego del art. 671 LEC, que es la pura verdad) y se gira la correspondiente liquidación por la TRH“.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

“Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo”.

Novedades

Gracias a mis amigos de Tottributs, que han examinado una Resolución del TEAC sobre la no sujeción a AJD de los documentos notariales en los que se acuerda la tasación de fincas a efectos de subasta, matizo lo relativo a este último caso de las tasaciones y los finales de obra.

El supuesto de esa Resolución es, me dicen en Tottributs, el de una finca hipotecada que es objeto de declaración de obra nueva, división horizontal, distribución de responsabilidad hipotecaria en documento privado y de nueva tasación (en escritura) a efectos de subasta de las nuevas entidades registrales resultantes de la división horizontal. El caso que yo planteaba es el nueva tasación en el acta final de obra.

“A mi parecer – me señala Josep María Vázquez-, se puede encuadrar como en el mismo supuesto de la resolución del TEAC. La nueva tasación es un requisito normativo, por tanto, difícilmente se puede hablar de novación (acuerdo entre partes) de algo que exige la ley. Para mi, se trata de un supuesto encuadrable en la resolución del TEAC. No hay acto jurídico y no tributaría en ningún caso”.

Por cierto, y para terminar la reedición de este post y a sensu contrario, apunta un tercer compañero que puesto que la responsabilidad hipotecaria pasa a ser menor tras la adaptación a la citada Sentencia del Tribunal Supremo, que si:

“¿Hacienda nos devolverá el dinero que pagamos (abusivamente) de más al constituir la hipoteca?”

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario