Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Una profesional jurídica que se encuentra desbordada por la cantidad de diferencias de cabida que existen en las fincas objeto de las operaciones que lleva (¡a Noé le vas a hablar de lluvia!), me hace mil preguntas y le escribo este resumen de nuestra conversación que le envío por e-mail.

Opción mas usual: Se solicitan dentro de la propia escritura de compraventa (u otra). El coste en notaría es mínimo. Entre 30 y 90 euros mas iva. El registro tramita luego el 199.1 LH notificando a quien considere. Si los colindantes catastrales o registrales comparecen en la escritura pueden evitarse algunas notificaciones, pero la decisión de las notificaciones que pudieran faltar es del registro que es quien tramita el procedimiento. Tiempo de espera para registrar la modificación si todo va bien: Fácilmente un par de meses.

Opción rectificación descriptiva: El vendedor actualiza la descripción de la finca en una escritura previa que se manda al registro que realiza sus notificaciones en base al 199.1 LH. También sería posible la presencia de colindantes en esta escritura y aplicable lo dicho en el punto anterior. Coste notarial sobre 350 Euros iva incluido. Tiempo de espera para la compraventa: Fácilmente un par de meses.

Opción expediente de cabida 201 LH: Se utiliza para los excesos mas grandes o con previsión de incidencias con los colindantes. Es muy aconsejable que sea llevado por un profesional jurídico que tenga conocimientos en la materia y marque distancias con la notaría que tiene un papel aséptico y neutro de cara a las oposiciones. Puede costar fácilmente 1.500 Euros en notaría, iva incluido y tardar el doble de tiempo en tramitarse. En este caso, las notificaciones se prevén por el Notario y se completan con lo que el registro señala en su certificación que pone término al acta de inicio del expediente y da comienzo a su segunda parte en número independiente de protocolo.

El porcentaje de expedientes de cabida 201 inscritos que tenemos es de casi el 100% (solo nos ha fallado uno). Hemos hecho unos 15 o 20 desde 2015 por poner una cifra.

El porcentaje de expedientes 199.1 LH inscritos lo desconozco aunque mi impresión es de que también es bastante alto, existiendo poca oposición. Hemos solicitado cientos de expedientes de este tipo. Debo ostentar un récord si hago ratio con mi número total de instrumentos.

La discusión sobre pago de costes entre partes es cosa de las mismas.

No es posible dar garantías desde la notaría mas allá de lo que pueda resultar de la consulta de la ortofoto en la sede de Catastro (u otros visores). En todo caso, esas garantías podrá darlas el profesional que lleve el asunto que habrá examinado el terreno y hablado con los colindantes, y, con las lógicas limitaciones, el propio registro en consulta previa.

Estos asuntos tienen pocas reglas fijas y hay que examinar cada caso concreto, sin perjuicio de poder darse estas reglas generales.

En el caso de que hablemos de base gráfica alternativa a la catastral entran en juego otras variables. Entre ellas esta la posibilidad de poner en marcha el procedimiento del artículo 18.2 de la Ley del Catastro para el que existe un programa piloto en la Sede de Catastro que está siendo muy efectivo.

Por cierto, he dado un Curso para la Feapen sobre todo esto que es muy posible que repitamos el año que viene. Estad al tanto que las plazas de la primera edición se agotaron en poco días.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario