Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Muchos profesionales del sector se empeñan, cuando llega el momento de consignar los medios de pago, en que los Notarios indiquemos que un precio está pagado cuando en realidad no lo está porque la transferencia de una parte o de todo el precio, solo se va a hacer una vez que el vendedor venda (vendiendo sin haber cobrado). Cuando les dices que eso no puede ser y que si el pago no está hecho en ese momento no se puede decir que está pagado, suelen recurrir a aquello de que nunca han tenido problema con esto en ninguna otra notaría. En fin, les digo, “yo eso no lo sé pero en mi notaría, por supuesto, que van a tener un problema pues yo tengo que asegurarme de que el que vende, vende y cobra y que si no es así no puedo decir que sí es así “ y, con toda la elegancia que puedo (si hablando de traseros uno puede ser elegante), que tengo que salvaguardar al que vende y que puestos a salvaguardar algo que lo primero que salvaguardo es mi propio culo. No quiero problemas ni para mi, ni para otros. Así que en estos caso una buena fórmula a utilizar sería esta:

.- Y el resto, es decir, * (* €), se declarará recibido mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la cuenta de abono el código *.

Todo bien así, ¿no? Sí, eso parece pero a continuación se cuenta el resto de la historia:

“La citada cuenta de cargo es de titularidad de la mercantil “*, S.L.”, que presta servicios de asesoramiento legal e intermediación a la parte compradora, con N.I.F.* y domiciliada en *, la cual ha anticipado dicha cantidad que le será transferida por los compradores con posterioridad a este acto lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta. Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de las citadas transferencias”.

Cuanto llega la transferencia, se pondrá una diligencia:

“4ª DILIGENCIA.- En *, mi residencia, a *. La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega del JUSTIFICANTE DE TRANSFERENCIA a que se refiere el apartado B).- PRECIO de la estipulación PRIMERA de la matriz precedente. Acepto dicha entrega e incorporo a la presente testimonio de dicho justificante. COMPARECE en este acto DON *, cuyas circunstancias personales e intervención constan anteriormente reseñadas en la escritura precedente, a los efectos de otorgar a favor de los compradores la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta. Así lo dice y otorga”.

 

Esta alternativa la propone un compañero:

“En cuanto a la cantidad de * euros, manifiestan que se va a satisfacer de manera inmediata posterior a este acto mediante transferencia de la cuenta * a la cuenta * [SOLO SI CONSTAN] (advirtiendo que queda como precio aplazado sin garantía) y me requieren para que en el momento en que me entreguen o en que me remitan al único e-mail indicado al efecto a los otorgantes, el justificante correspondiente (siempre que lo reciba en plazo inferior a dos días laborables), lo incorpore por diligencia a la escritura. La parte vendedora otorga carta de pago de las cantidades efectivamente satisfechas y en cuanto a las pendientes de transferencia, solo si se acredita esta y siempre salvo buen fin de dicha transferencia”.

 

Cabe la posibilidad de que solo me llegue el justificante y que el comprador no venga a otorgar la carta de pago. Bueno, eso me preocupa mucho menos.

Sin embargo, en la última ocasión, la entidad que prestaba servicios de asesoramiento se quedó con una parte del precio por sus honorarios sin que lo hubiera advertido con lo que yo, el Notario, considero que no puedo unir el justificante porque las cuentas no cuadrarían. Es mas, si la entidad comparece y viene a explicármelo tampoco me cuadraría porque se está quedando una parte del precio un “poco by the face”.

Según mi criterio, una transferencia hecha a un “intermediario”, no al que compra, no es un pago del precio y por eso pido que sea acreditado que han llegado los fondos a su destino final porque, en caso contrario, el dinero (el precio) no está en manos de quien tiene que estar que es en las del comprador y el contrato no está consumado. Si el dinero no llega, uno ha pagado a quien no es y otro no ha cobrado y entonces empezamos a tener responsabilidades. Si cuando se me aporta el justificante es por menos dinero, además los números no cuadran y los pagos no han quedado debidamente acreditados. Por eso no puedo incorporar sin mas un justificante que no cuadra salvo que venga el interesado o un representante a efectuar dicha entrega y a otorgar carta de pago (o no). Eso sí, si otorga carta de pago habiendo recibido menos de lo que corresponde y no hay ninguna explicación adicional, insisto en que la cosa no encaja aunque yo ya no podría hacer nada. Si desde un principio lo hubiera sabido, hubiese insistido en otra formulación de la escritura y de no ser aceptada, no hubiera autorizado la escritura por considerar no acreditados los medios de pago.

Es muy importante a mi modo de ver no ceder ante esta presión y voy a poner un ejemplo real:

Se hace un venta, se dice que se pagará después. Yo insisto en que, en tal caso, no hay pago y no puede decirse que se ha pagado por transferencia y que no se puede otorgar carta de pago. Consigo que prevalezca mi opinión (no hubiera firmado la escritura en otro caso) y cuando la compradora va a hacerse cargo de la casa se encuentra a un okupante (posiblemente con la aquiescencia del vendedor). Entonces el comprador dice que no paga y, como no hay pago, el vendedor no ve cancelada su hipoteca por lo que le dice a su colega el “okupante” … “oye, chato, pírate que si está ahí no sueltan la pasta y mi hipoteca no queda pagada”.  Hice bien negándome, ¿no?

Un compañero comenta en relación a estos casos que él aprieta aun un poco mas:

“Yo añado algo que suele incordiar a las gestorías, y es que sólo incorporaré el documento que me llegue desde una dirección mail que me han de decir, y a mi dirección de correo corporativo. Porque a veces han llegado desde no se sabe donde y tampoco quiero tener que estar pendiente de todas las direcciones de correo de la notaría. Una cuestión es que si al firmar la escritura, la transferencia está por hacer es un pago aplazado y en los pagos aplazados (por dos años o por dos minutos) no hay por qué identificar las cuentas. Pese a lo cual, han sido varios los defectos (luego retirados) puestos por los registros, exigiendo la constancia de las cuentas. Algo que puede que no tengas, si el documento de transferencia no te llega, o te llega con datos incompletos”.

Mucho cuidado hay que llevar con este tipo de cosas que en un otorgamiento-autorización acelerada te puede meter en un serio problema.

Para terminar aconsejo este reciente artículo de mi compañero de promoción Juan Kutz Azqueta para ENSXXI:

¿Pero… es que no me van a dar un cheque? Reflexiones acerca de las transferencias OMF

 

En un nuevo caso en la escritura se indica esto

 

.- *, se declaran recibidos el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la cuenta de abono el código *, a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *) que presta asesoramiento legal a la parte vendedora, cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, descontando sus honorarios profesionales, lo que, en su caso, será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

 

CUARTO.- APODERAMIENTO. Las partes vendedora y compradora facultan y apoderan a DON *, cuyos datos constan anteriormente, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aun incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas.

Especialmente, en tales términos, le apoderan para otorgar carta de pago por el importe de la cantidad *, pendiente de transferencia como ha quedado indicado, descontando los honorarios profesionales de “*, S.L.” y, asimismo, por el total precio de venta.

 

Y días después mediante diligencia comparece el apoderado en representación de compradores y vendedores y dice que: 

 

COMPARECE a los efectos de hacerme entrega del JUSTIFICANTE BANCARIO DE TRANSFERENCIA, por un importe que asciende a la cantidad de *, a que se refiere el segundo párrafo de la estipulación CUARTA de la matriz precedente, cantidad que resulta de descontar a la reseñada de *, la cantidad de * que corresponde a los citados honorarios profesionales del despacho de abogados “*, S.L.”, por lo que el Sr. * en la representación indicada, otorga y acepta la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Así lo dice y otorga.

 

Para terminar, traigo aquí una resolución reciente relacionada con todo esto. La tomo de ENSXXI-107: “MEDIOS DE PAGOS FUTUROS O APLAZADOS: NO ES NECESARIO QUE SE IDENTIFIQUEN. Resolución de 10 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022). Descargar. Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 10 de julio de 2012, 28 de julio de 2021 y 8 de marzo de 2022), las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado”.

 

La transferencia retenida

En el justificante de la transferencia pone: “El importe de esta transferencia queda retenido en la cuenta del ordenante hasta su efectiva liquidación; en función de la hora de ejecución de la orden, el abono en la cuenta del beneficiario se realizará en el mismo día o al día siguiente”.

Y la fórmula propuesta es:

“PAGO POR TRANSFERENCIA SIN RECIBIR LA OMF: 

Resto del precio: La Compradora abona en este acto el importe restante del precio, es decir la cantidad de ** (**€), mediante transferencia bancaria vía Banco de España**) desde la cuenta de la compradora número ES** a la cuenta de la mercantil vendedora número ES**, cuya copia se adjunta a la presente escritura como ANEXO “*” (Transferencia Bancaria – Pago del Precio).

Yo, el Notario, deduzco testimonio por fotocopia de dicha transferencia que incorporo a la matriz de la presente escritura para su traslado a las copias.

La Vendedora declara haber recibido el total importe a su entera satisfacción, por lo que otorga la más eficaz y cabal carta de pago a favor de la compradora por el total precio, salvo buen fin de la transferencia referida.

Se acreditará posteriormente por la parte vendedora mediante la entrega de documento justificativo de su entidad de crédito, haber recibido dicho importe – siempre dentro del plazo reglamentario previsto para la expedición de la copia autorizada de la presente escritura, lo que, Yo el Notario, haré constar por diligencia a continuación de la presente escritura, para su posterior traslado a las copias que de ésta se expidan.

Para el caso de que la parte vendedora no me pueda acreditar dicho ingreso por no haberse hecho efectivo a su favor el mismo por la parte compradora en los términos expuestos anteriormente, la venta se dará como no perfeccionada”.

Y a mí me pareció bien. La transferencia se ha hecho y está retenido su importe como se retiene el de un cheque bancario.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario