Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Hoy se ha vendido el inmueble con referencia catastral * con localización en *. Hace unos años se modificó su superficie registral para adaptarla a Catastro (45 m2). Sin embargo, ahora tiene 39 m2 y no veo en los antecedentes de la finca nada que lo justifique.  ¿Alguna explicación?

Pues no, no tuve ninguna. Solo me dijeron que “el inmueble referido consta en la base de datos alfanumérica de Catastro con 45 m2, existiendo una discrepancia con la superficie en la cartografía catastral donde constan 39 m2. Consultada la base de datos catastral no constan modificaciones previas de ambas superficies”.

Eso es como si me hubieran dicho simplemente: no.

Así que piqué en otra instancia donde mi dijeron lo siguiente:

“Sí, esto es un clásico en Catastro. Primero hay comprender el funcionamiento básico de un sistema de información geográfico (como lo es el Catastro): por un lado hay una información gráfica, como son los planos o parcelario catastral, y asociado a esta (a cada parcela) hay una información alfanumérica, que son los datos relativos a la descripción catastral (titular, superficie, usos …). Entre ellos está el dato de superficie que debe coincidir (ya que la superficie que debe aparecer en alfanumérico es la gráfica) pero no siempre es así. El motivo principal fue la digitalización de la cartografía. Al digitalizar la superficie que venía medida a mano en plano papel pasa a medirse digitalmente, con lo cual quedaron desfases entre lo que la cartografía digital ofrecía y lo que había anteriormente. Normalmente si quieres emitir certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela con este problema no te va a dejar y saldrá un mensaje del tipo “Inconsistencia de la base de datos catastral”. Hay que ponerse en contacto con la Gerencia para subsanarlo. Son situaciones a depurar y cada vez hay menos desfases”.

Entendido (bueno, más o menos entendido).

Días después me pasó lo mismo pero con tan solo 1 m2 de diferencia entre el primer título y el segundo título de la finca (entre los que mediaban más de quince años) lo que nos impidió inmatricular la finca. En el primer título había 32 m2 y en el segundo se había variado la superficie a 31 m2.

No tengo claro que esto se pueda arreglar vía 18.2 LCI, es decir, ¿con un IVG+ que refleje la información alfanumérica y la gráfica en términos coincidentes, se registra el expediente en la SEC (tras notificar si hay algún afectado y no protesta) y a inmatricular?

“Creo que el ejemplo que me pones no es el mismo caso. Es otra cuestión, que es la de los decimales y los redondeos que hacen las aplicaciones catastrales. Lo que no es normal que no inscriban por esa diferencia. Si con que la superficie llegue a 31,5 m2 ya Catastro graba 32 m2”.

Este caso es uno de los que cuento en mi inminente libro “La travesía del desierto (a vueltas con el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario

Me haré spoiler y contaré lo que se podrá leer en papel en unas semanas.

Una última consulta al Catastro casi al cierre de la edición.

“Buenas tardes: Hoy se ha vendido el inmueble con RC *. Se trata de un inmueble no inscrito al que hacíamos el segundo título que permitiría la inmatriculación. Cuando se hizo el primer título (una donación del año 2007) el inmueble medía 32 m2 de suelo en Catastro. Sin embargo, actualmente mide 31 m2 con lo que la obra no cabe en el suelo generándose una discrepancia que, por el momento, nos impedirá inmatricular. No sé a qué pudo deberse este cambio pero si uno rebusca en la Sede Electrónica de Catastro puede encontrar menciones a que la superficie es o fue de 32 m2. Hemos firmado sin aclarar esto (aunque sí que hay una buena explicación en la escritura) porque el comprador era extranjero y tenía que marcharse de España. Me gustaría saber si son 32 m2 o 31 m2 y si tendría arreglo la situación de manera que consten los 32 m2 en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Gracias, saludos, Justito El Notario”.

Al día siguiente, me contestaron para decirme que “en la base de datos alfanumérica de Catastro consta que tiene una superficie de 32 m2 en tanto que la superficie recogida en la cartografía catastral son 31 m2 (concretamente 31,28 m2). En ambos casos, consultado los registros históricos informatizados de ambas bases de datos, no consta variación alguna de dichas superficies. Así pues, no es posible informar acerca de qué superficie es correcta. Debe ser el propietario quien determine tal dato mediante la correspondiente medición georreferenciada”.

Aún así, contraataqué para decirles:

“Lo entiendo, aunque, en cierta medida, “discrepo” porque yo tengo una descriptiva y gráfica de 2007 y entonces salían 32 m2 y no 31 m2 como ahora. Si años después el dato que figura es el de treinta y un metros cuadrados (y me parece correcto porque no tendríamos en cuenta los decimales) resulta que se ha producido un cambio muy perjudicial para mis clientes que hace pensar que el redondeo se hizo entonces hacia arriba y ahora hacia abajo. Para mí, este es uno de esos casos en los que debería haber un cauce sencillo para la solución de un problema (restaurando el dato que ya hubo y que se informaba en una descriptiva y gráfica anterior a fin de no ocasionar un perjuicio notable al ciudadano). Gracias en todo caso por su siempre trascendental ayuda”.

Es decir, el redondeo ha actuado en este caso de manera perjudicial para mi cliente y habría que facilitar el redondeo para el mismo lado.

 

A ver como le resolvemos el caso a este pobre señor que me dijo el otro día “yo tengo mala suerte con los papeles”.

Estén atentos a mi libro. Estará a la venta en Basconfer.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario