Les dedico este post a mis paisanos de Pinoso pues me gustaría demostrarles que, a pesar de lo que les cuenten o se crean, yo siempre voy sobre seguro y les procuro proporcionar un acto o negocio jurídico sin sorpresas (especialmente fiscales) por medio de un producto (el acta o escritura de turno que ellos otorgan y que yo autorizo) que queda atado y bien atado (escrituras con final feliz …). No van a valorarlo hoy (si me leyeran, claro está …), pero tal vez si que lo harán dentro de unos días tras los tres posts de la serie subsanaciones con la que voy a comenzar (dando fuerte la matraca …) este año 2020.

El post de ayer es en realidad un post reeditado (¿Quién paga la subsanación de una escritura?). El de hoy es un mea culpa en toda regla para los casos en los que reconoceré que la responsabilidad de la subsanación ha sido mía. Del resto de casos …  yo no me hago cargo (salvo a la hora de cobrar … pues suelo quedarme sin hacerlo, como la gran mayoría de los compañeros en tantos casos similares a estos que cuento hoy).

A lo largo de 2019 he ido recopilando todos estos errores que son errores míos, pero también de mis predecesores y hasta puede que de algún otro Notario de otro sitio, así como de los técnicos que estrechamente trabajan con nosotros y de los propios otorgantes (y hasta de los Registros … ). Todos son casos que se han tenido que ir subsanando a lo largo de estos últimos doce meses.

Muchos de estos errores subsanados se hubieran podido EVITAR de haber puesto un poco más de .. ¿de qué? … ¿de estudio, de interés, de tranquilidad, de sosiego, de prudencia …. ? en la preparación y en los otorgamientos de las escrituras. Hace falta menos “ya se subsanará” y más atención a la hora de las firmas.

La semana que viene espero poder publicar (y así cerrar esta serie) debidamente ordenadas todas las consultas (con sus respuestas) que pueden leerse en el post de ayer a fin de demostrar que, como dicen en la Panadería Jesús de Villena, “nosotros (los Notarios) tampoco somos (como no lo son los panaderos) todos iguales”. Estoy seguro de que me caería bien este Jesús. Sus Cañas de Pan, por cierto, están buenísimas …

Yo presumo de que subsano poco, muy poco, mis escrituras

En 2019 he autorizado 23 subsanaciones. De esas 23, considero que 14 son culpa mía. En el resto la culpa es de otros. Eso representa un porcentaje de subsanación de mis escrituras del 1,91% que se reduciría si tuviéramos en cuenta que algunas de las escrituras subsanadas no son del propio 2019 sino de años anteriores, aunque no las excluyo puesto que lo mismo ocurriría en cualquiera de los años anteriores y ocurrirá en los años siguientes.

Ya saben si vienen a mi notaría tienen un 2% de posibilidades de que me equivoque ….

Estas son las subsanaciones de 2019

1. ENERO: Llega la primera del año y la motiva uno de los temas estrellas de estos tiempos; quizá el que más subsanaciones origina en mi despacho: la declaración de obra terminada. Hacemos la subsanación en número aparte de una escritura de 2017. El solar de la finca sobre la que se declara la obra por antigüedad y en base a documentación técnica era objeto de una disminución de cabida importante que no podía hacerse con esa medición por lo que la discrepancia entre la medición del técnico y la de Catastro (que era de tan solo 3 m2) tenía que eliminarse al describir la finca y así poder inscribirla con la superficie catastral. No la cobro y hago gratis el impreso de liquidación como exento (como en todos los demás supuestos en que corresponda hacerlo). El error no lo comete el técnico. El dato de la medición era irrelevante en el informe y yo debería haber visto que sobraba. NO LA COBRO.
2. FEBRERO: La segunda del año y, no exactamente, pero más o menos, lo mismo que la anterior. Lean y vean: PRIMERO.- ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA REGISTRAL xxxx: Don xxx y Doña xxx, en base al Informe de Medición y Planos e Informe Catastral de Validación Gráfica Positivo con representación gráfica georreferenciada alternativa, que quedan unidos a esta matriz, expedidos el día xxx por Don xxx, Arquitecto Técnico Colegiado con el número xxx en el Colegio de Arquitectos Técnicos de xxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), ACTUALIZAN LA DESCRIPCIÓN de la finca referida, solicitándose del Registro de la Propiedad competente la inscripción de la misma, para cuando proceda y SEGUNDO.- ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA REGISTRAL xxxx: Don xxx y Doña xxx en base a Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que luego se cita ACTUALIZAN LA DESCRIPCIÓN de la finca referida, solicitándose del Registro de la Propiedad competente, la inscripción de la misma…” NO LA COBRO.
3. FEBRERO: La tercera del año ha sido un error en el NIE de una Señora extranjera. No ha quedado más remedio que hacerlo ex Artículo 153 del Reglamento Notarial y mediante número de protocolo aparte. El error se produjo hace un tiempo pero se ha detectado ahora. El documento ya estaba encuadernado y no había alternativa. El NIE se había testimoniado en la matriz a solicitud de la interesada así que resolverlo ha sido fácil. NO LA COBRO.
4. MARZO: La cuarta subsanación ha sido mediante una diligencia de cotejo. Prisas en la preparación de la copia y un error corregido que no se traslada de la matriz a su copia. Seis apellidos no salvados que se salvan mediante este sistema. NO PROCEDE COBRAR.
5. ABRIL: Una agrupación que no se inscribe por invasión del dominio público: “PRIMERO.- Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, DON xxxxx y DOÑA xxxxx, otorgaron escritura de compraventa y agrupación de las fincas registrales xxxxx, todas ellas sitas en término municipal de xxxxx, Registro de la Propiedad de xxxxx, resultando un exceso de cabida en los términos que resultan de dicha escritura a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remite. SEGUNDO.- Que conforme a xxxxxxxxx (alegaciones de la Administración Autonómica) existe una posible invasión de dominio público, por lo que se solicita una base gráfica alternativa con los requisitos legalmente establecidos. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que se hace constar correctamente la superficie de la finca resultante tras la agrupación, conforme a la medición de técnico que se dirá, siendo su correcta y completa descripción la siguiente: = …. DATOS CATASTRALES: ….. SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS. Me exhibe e incorporo certificación (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia) y PLANOS con representación gráfica georreferenciada de la finca agrupada, junto con Informe de Validación Gráfica Positivo expedido por la Dirección General del Catastro con fecha xxxxx y firmados por Don xxxxx, en su calidad de xxxx, Colegiado con el número xxx en el Colegio xxxxx, y que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.  DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS QUE FUERON AGRUPADAS Y DE LAS QUE PROVIENE LA FINCA RESULTANTE: XXXX”. NO LA COBRO.
6. ABRIL: Otra vez un documento de identidad erróneo. El caso sale a la luz pasados unos años desde la firma: “Que en las escrituras de compraventa, de declaración de obra nueva en construcción y de crédito con garantía hipotecaria, autorizadas bajo mi fe el día xxx, con los números xxxx de protocolo, respectivamente, fue indicado erróneamente el número del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal de Don xxxx, cuyo DNI/NIF correcto, según el testimonio electrónico de dicho documento obrante en mi poder con el que lo he cotejado, es el siguiente: XXX”.  NO LA COBRO.
7. ABRIL: Consecuencias de no llevar una escritura a inscribir y de que se establezca o cambie la doctrina de la DGRN: “I).= Que en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia autorizada bajo mi fe el día xxx, con el número xxx de protocolo, no hice constar en el juicio de suficiencia del poder general autorizado por Don xxxx, Notario de xxx, el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, cuya copia autorizada me fue exhibida y que fue utilizado por el único compareciente y representante de los demás otorgantes, DON xxxx, que se encontraba salvada la autocontratación con conflicto de intereses o con intereses contrapuestos”. ESTA SÍ QUE LA COBRO.
8. JUNIO: Un caso muy similar al segundo de abril (un error en un DNI), con la particularidad de que se cometió en una escritura de hace casi 40 años que el interesado se ha empeñado/interesado en subsanar. No he cobrado en memoria de mi predecesor pero ¿si la culpa fuera mía debería asumir el gasto que genere una rectificación en el Registro de la Propiedad? Pues … seguramente sí (si fuera mía). Puesto que no tengo el protocolo (por su antigüedad está en el Archivo) he enviado oficio a la Archivera para que tome razón de la subsanación que, evidentemente, hemos hecho en número de protocolo independiente. NO LA COBRO.
9. JUNIO: “SEGUNDO. Que dicha escritura no ha tenido acceso al Registro de Cooperativas, por causa de varios errores involuntarios relativos al nombramiento del Sr. Administrador, al CNAE de la entidad y a la fecha de adopción de los acuerdos elevados a público”. Otra más que hago en número independiente. Reconozco el error en la fecha y no sabía lo del CNAE para una Cooperativa (quiero decir que no sabía que había que ponerlo y que hasta tengo mis dudas, aunque lo hiciera, de que procediera hacerlo). Además, pusimos mal la fecha de comienzo y finalización del plazo del cargo del administrador. Tres chorradas, pero “mea culpa”. NO LA COBRO.
10. JUNIO: Olvidamos poner en una compraventa que la vendedora no vendía su vivienda habitual. NO LA COBRO.
11. JUNIO: Días después nos suspenden una inscripción porque nos comemos un trozo de descripción de finca y por falta de renuncia al seguro decenal con acreditación de uso cuando (EMHO) era bastante claro que la garantía del seguro y, por tanto, la declaración de auto promoción ya no servían de nada por transcurso del plazo de diez años. NO LA COBRO.
12. JUNIO: Al día siguiente un comprador me hace cambiar dos lindes en dos fincas que compraba. En otro sitio estoy seguro de que le mandan a freír puñetas. Hicimos una diligencia. NO PROCEDE COBRAR.
13. JUNIO: Los campos parametrizados de las sociedades CIRCE me obligan a hacer uso de la facultad de subsanar que los socios únicos respectivos me concedieron en dos escrituras de constitución de SL. NO COBRO NINGUNA DE LAS DOS.
14. JUNIO: Una bastante gorda. La inclusión en un inventario hereditario de una finca y de porciones de otra que ya eran de la propia heredera nos obliga a una gigantesca subsanación. Esta me ha jorobado bastante, puesto que había estado presumiendo con la heredera de lo magníficos que somos por aquí … NO LA COBRO.
15. SEPTIEMBRE. “Que por escritura autorizada por MI PREDECESOR, los comparecientes compraron la finca registral XXXX de las del Registro de la Propiedad de XXXX, sita en término municipal de XXXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones. Que se indicó en dicha escritura como referencia catastral de dicha finca la referencia XXXXX, cuando la referencia catastral del inmueble sito XXXXX, es la siguiente: xxxxx. Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que complementan y subsanan en los términos indicados la indicada escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de que, manteniendo la titularidad de los comparecientes respecto de la referencia correcta del inmueble, sea rectificada la titularidad de la referida referencia incorrecta que no ha sido ni es actualmente de su propiedad”. No tengo nada claro que esta escritura (que no he cobrado aunque no cometí yo el presunto error) tuviera que hacerse sí o sí para cambiar el Catastro, pero esta gente tenía un problema que les angustiaba y he intentado contribuir a solucionarlo. NO COBRO Y CREO QUE DEBERÍA HABERLO HECHO.
16. OCTUBRE. Un error en el número de una finca de la hijuela de uno de los herederos. No me quedó otra que subsanar vía 153 en número aparte pues se detectó el error cinco meses después del otorgamiento: “I.= Que el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, autoricé escritura de ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA de Doña xxxx Y DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD, otorgada por sus hijas y herederas Doña xxxx y Doña xxxx, en los términos que constan en la misma a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. II.= Que en la hijuela de la hija y heredera Doña xxxx que consta en el expositivo VI.= de la mencionada escritura, por error involuntario, se le adjudicó la finca descrita bajo el número 2.= cuando en realidad se le adjudicaba la finca descrita bajo el número 4.= que no fue adjudicada en ninguna de las hijuelas de las herederas, duplicándose la número 2, según resulta de las operaciones aritméticas efectuadas para la composición de dichas hijuelas. III.- Que observado dicho error, lo SUBSANO, al  amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, en base al contexto de la propia matriz subsanada, mediante la rectificación de la hijuela de la hija y heredera Doña xxxx que en lo sucesivo quedará con la siguiente redacción:     “…HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA DOÑA xxxx: …”. Los datos de inscripción de dicha finca son los siguientes”. NO LA COBRO.
17. OCTUBRE (MUY PARECIDA A LA NÚMERO 15 DE SEPTIEMBRE): “PRIMERO.- Que  por escritura autorizada bajo mi fe, el día XXXX, con el número XXX de protocolo, los comparecientes compraron la finca registral XXX de las del Registro de la Propiedad de XXXX, sita en XXXXX en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones. SEGUNDO.- Que en dicha escritura se indicó como referencia catastral de la parcela de solar de la  mencionada finca la XXXX y no se indicó referencia alguna de la edificación por “no constar”, si bien según manifiestan los comparecientes la referencia catastral de la edificación compuesta por dos naves de planta baja separadas por un patio interior, sita en XXXXXX, que comprende suelo y edificación, es la siguiente: XXXX. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Que complementan y subsanan en los términos indicados la indicada escritura, solicitando sea tenida en cuenta por la Gerencia Territorial del Catastro a fin de que se mantenga la titularidad de los comparecientes respecto de la referencia correcta del inmueble y quede constancia de que la referida referencia incorrecta no ha sido ni es actualmente de su propiedad A FIN DE QUE SEA OPORTUNAMENTE RECTIFICADA y catastrada a nombre de sus legítimos titulares”. Diré, en cuanto a esta subsanación que hemos efectuado en número independiente, lo mismo que dije en el punto 15: No creo que fuera culpa mía y, por tanto, la escritura podría haberse cobrado perfectamente. NO LA COBRO pero ME QUEDO CON BASTANTES GANAS DE HACERLO.
18. NOVIEMBRE: Esta subsanación me parece que es un innecesario rizamiento del rizo (y ya van dos este año …ver NÚMERO 11): “III.- Que, por error, no se hizo constar en el apartado TERCERO del OTORGAMIENTO de la referida escritura de subsanación otorgada bajo mi fe citada en el apartado I.- expositivo de la presente, que el PRECIO de la COMPRAVENTA consignado en la escritura de compraventa subsanada (otorgada el día XXXX, ante el Notario que fue de XXXX Don XXXX, con el número XXXXX de protocolo) no comprendía cantidad alguna referida a la CUARTA PARTE INDIVISA de la  Finca Registral XXXX, refiriéndose dicho precio de la compraventa otorgada por Don XXX a favor de Don XXX por la  escritura de compraventa citada, única y exclusivamente al resto de las fincas transmitidas, no comprendiendo dicho precio cantidad alguna referida a precio de venta de la cuarta parte de la Finca Registral XXX”. NO LA COBRO.
19. DICIEMBRE: Por no llevar a tiempo (por culpa de un mal profesional que no lo ha hecho en siete años) una escritura al Registro de la Propiedad: “I.= Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxxxx, con el número xxx de protocolo, el Sr. xxxxxx, aportó a su sociedad de gananciales, la finca registral xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término municipal de xxx, declarando posteriormente ambos cónyuges una edificación existente en su interior, con la descripción y en los términos que la misma resultan y a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten.  II.= Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de xxxx, por falta de las coordenadas georreferenciadas de la parte de suelo ocupada por la edificación declarada (dada su innecesariedad en aquel momento) sobre las parcelas catastrales que constituyen la finca registral objeto de dicha escritura (finca registral xxxx), en la certificación expedida por el arquitecto técnico Don xxxxx que fue incorporada a la misma. III.=Que tal fin, me exhiben los comparecientes informes expedidos con fecha xxxxx por Don xxxxx, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de xxxxx, número xxxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), donde constan dichas coordenadas georreferenciadas vértices de la parte de suelo ocupada por la edificación declarada, los cuales, previo su requerimiento, incorporo a esta matriz. IV.= Esto expuesto, O T O R G A N: Primero.- Que COMPLEMENTAN la mencionada escritura, en el sentido indicado en la parte expositiva, RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la misma, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo”. LA COBRO (SEGUNDA Y ÚLTIMA DEL AÑO QUE COBRO).
20. DICIEMBRE: Omisión del certificado de tasación de una de las dos fincas hipotecadas: “PRIMERO.- Que  por escritura otorgada ante mí, el día XXXX, con el número XXX de protocolo, la entidad “XXXX, S.A.”, concedió a DOÑA XXX y XXXX, un préstamo con garantía hipotecaria sobre las fincas registrales números XXXX de las del Registro de la Propiedad de XXX, sitas en XXXXX, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remite en evitación de repeticiones. SEGUNDO.- Que por error involuntario, tanto en el expositivo III.- de la citada escritura como en la cláusula décima, fueron indicados los valores de tasación de ambas fincas, pero sólo fue incorporado a la escritura objeto de la presente, como documento unido, el certificado de tasación relativo a la finca registral XXXX, y NO fue incorporado el relativo a la finca registral XXXX. TERCERO.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Que SUBSANA la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, antes citada, en el sentido de hacerme entrega y dejar incorporado a la presente, el certificado de tasación relativo a la finca registral XXXXX”. Mea culpa. NO LA COBRO.
21. DICIEMBRE: Una adjudicación hereditaria por encima del 100%: “PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN PARCIAL DE HERENCIA. Doña xxxx y sus hijos xxxxxx, aceptan, pura y simplemente, la herencia de su esposo y padre respectivamente, Don xxxxx, y acuerdan adjudicarse y se adjudican en este acto en pago de sus respectivos haberes hereditarios las porciones indivisas de fincas y el ajuar doméstico inventariado en la proporción de una tercera parte en usufructo vitalicio la viuda Doña XXXX y de una tercera parte en nuda propiedad y de dos terceras partes en pleno dominio cada uno de los hijos del causante,  solicitando que, en su caso, se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas”. Ese cada uno de los hijos me ha costado una diligencia por el 153 del RN. Mea culpa. NO LA COBRO. Aunque el otro Registro al que iba la escritura “no lo vio del mismo modo”.
22. DICIEMBRE: Un usufructo extinto, mal valorado: “Que en la matriz precedente, en su expositivo IV.- por error involuntario, al ser descrita la finca número xxx.= del inventario (finca registral número xxxx), fue indicado como valor del usufructo vitalicio objeto de cancelación (el cual correspondía a la causante Doña xxxx), el de xxxx (xxx €), si bien, el correcto, es el de xxxx (xxxxx €), que es el correspondía a dicho usufructo dada la fecha de desmembración del pleno dominio (xxxx)”. Mea culpa a pesar de lo que tengo contado aquí. NO LA COBRO. Aún estaba la copia sin hacer.
23. DICIEMBRE: Un error de transcripción de poderes: “XXª DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN).- En xxxx, a xxxx, la pongo yo, xxxxx, Notario del Ilustre Colegio Notarial de xxx, con residencia en xxxxx. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en la comparecencia de la entidad “xxxx, S.A.”,  se hizo constar en cuanto al poder por el que queda facultado el apoderado de dicha entidad, lo siguiente:  XXXXX. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al  amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación del mencionado párrafo de la citada comparecencia, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente:  XXXXXXX. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES ….” NO LA COBRO.

Como puede verse solo he cobrado en dos de los 23 casos. En ambos casos lo hice porque de haber inscrito a tiempo no hubiera sido necesaria la subsanación. En otros dos casos estuve muy cerca de cobrar pero finalmente no lo hice.

Hasta el año que viene. A ver si supero el récord …

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario