Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI)

Antes de causar alguna confusión (o decepción), advierto de que esto no es más que el traslado a papel de mi experiencia personal en el uso del STI. No he pretendido escribir un manual de uso. Este trabajo (que ha sido publicado en el Boletín Informativo Notarial del Colegio de Andalucía-47) es solo la refundición y actualización de todos los posts escritos en mi blog “Justito El Notario” sobre el STI desde junio de 2017 a febrero de 2018.

Agradezco a todos los compañeros y técnicos que se curran todo esto en beneficio de todos nosotros (y de nuestros clientes) y alabo su infinita paciencia. Especialmente gracias a Elena Estañ, Oficiala del Colegio de Valencia, Juan Antonio Corredera de Ancert y a mis compañeros José Carmelo Llopis Benlloch y Gonzalo Cano Mora, ambos también del Colegio Notarial de Valencia.

El STI es un sistema que hasta hace pocas fechas estaba solo en funcionamiento en el Colegio Notarial de Valencia, en el que fue implantado en modo piloto, aunque se podía utilizar respecto de fincas de toda España. Actualmente, creo que ya está en funcionamiento en todos los Colegios Notariales.

Esto es lo que yo sabía sobre el STI hasta que (con algún retraso) me enfrente por fin a él

Su obligatoriedad se deriva de la reforma de la Ley de Catastro 13/2015. Según señala la propia web del Catastro:

“En cumplimiento del artículo 36.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir telemáticamente a las Gerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes. El suministro de dicha información se realizará dentro de los veinte primeros días de cada mes, con respecto a los documentos otorgados o inscritos en el mes inmediato anterior. Cuando dicho suministro se refiera a las comunicaciones conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la remisión de la información deberá producirse dentro de los cinco días siguientes a la autorización del documento público que origine la alteración. La forma de dar cumplimiento a dicha obligación, viene establecida en las siguientes resoluciones:

Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario”.

El STI permite efectuar AT que son obligatorias, MF que, por el momento, no lo son (aunque algunos ya estamos en modo piloto) y Notificaciones. Recomiendo en cuanto al tema de las notificaciones, la lectura del trabajo de nuestro compañero Carlos Higuera Serrano para el blog notaríAbierta, titulado “Procedimientos de incorporación al Catastro de alteraciones de características de inmuebles”.

El STI y el Índice Único Informatizado (IUI)

Tener los datos del IUI introducidos en el PG de la notaría y exportarlos a SIGNO, es la forma más recomendable de uso del STI, ya que de esta forma cuesta mucho menos realizar las comunicaciones. Puesto que el plazo para efectuar las comunicaciones es de cinco días a contar desde el otorgamiento de la escritura, la exportación desde el PG de la notaría se ha ejecutar en ese plazo, siendo muy conveniente que se haga, a ser posible, en el mismo día del otorgamiento.

La aplicación de Signo, permite generar un expediente desde cero o aprovechar los datos del IUI. Si se crea desde cero también se reutilizarán los datos para el IUI, es decir, los datos se introducen una sólo vez, sea vía IUI o mediante creación de un expediente y ambos trámites estarían sincronizados entre sí, pero los expedientes que puedan crearse no estarían sincronizados con el PG de la notaría, de ahí que lo recomendable sea que el flujo sea del PG al IUI. Los datos de los PG no se pueden trasladar al expediente creado, es decir (y lo repito), aunque podríamos generar desde cero un expediente y éste se podría sincronizar con el IUI, el IUI no se sincronizaría con el PG. El IUI, en principio (aunque es recomendable lo contrario) no tiene que estar completamente pasado, sólo se requieren aquellos datos que afectan al STI para poder comunicar el trámite.

Para aclararnos, hablamos del siguiente flujo de información:

PG – IUI – STI

STI – IUI – sin sincronizar con el PG

Por la no sincronización decía que parece recomendable la primera opción y como el plazo es de solo cinco días, si optamos por ella los datos del IUI se deben cumplimentar rápidamente, al menos en la parte del IUI que corresponde a la AT o MF operada y enviar las copias y las comunicaciones de manera casi inmediata al otorgamiento.

Meter el expediente manualmente no sólo es desaconsejable, sino que además puede provocar después conflictos si exportas al IUI de manera ordinaria desde el PG y hay campos no coincidentes.

Con el STI se obtiene una comunicación de Catastro en la que se indica si la comunicación realizada por la notaría ha provocado el cambio de titularidad (CD) o no (en este caso hablamos de una CI o de un SI). El documento que se obtiene del STI puede ser incorporado a la escritura o no (aquí tiene que valorar cada uno su modus operandi), pero el cliente debe llevarse la notificación que Catastro proporciona cuando se hace el trámite “en su copia” o “con su copia”.

Diferencia entre SI y CD

La CD suple la obligación del cliente de presentar ante la oficina catastral el modelo 901 correspondiente al cambio de titularidad y provoca que la modificación de titularidad se haga al momento, es decir, la consecuencia es que, si entramos en la SE y sacamos una Certificación Descriptiva y Gráfica, ya estará a nombre del nuevo titular catastral. Catastro generará una notificación indicando que se ha hecho el cambio de titularidad que el Notario puede dar al cliente en el momento (“en su”, “con su”, copia).

El SI no suple la obligación del cliente de presentar ante la oficina catastral el modelo 901 correspondiente al cambio de titularidad catastral y provoca que el cambio de titularidad no se haga al momento y por tanto que el cliente tenga que acudir a Catastro a hacer la oportuna declaración. Catastro emite un pdf para el Notario indicándole tal circunstancia y le remite una carta al cliente indicándole que tiene el deber de ir a la Sede Catastral a presentar el modelo 901. Toda firma en la notaría de escrituras que afecten a Catastro da lugar a las correspondientes cartas de notificación (el Notario puede ser ANAC, pero no existe, de momento, como he dicho obligación de que actuemos como tales). Esas cartas se envían tanto cuando el Catastro se cambia y todo está bien, como cuando el Catastro no se cambia porque no todo está bien.

Recientemente, tras una herencia, en la que había una importante descoordinación entre escrituras, registro y Catastro que da lugar a unos cuantos SI, observé como el Catastro pone en marcha su procedimiento en el que la notaría ya no puede hacer nada (salvo a modo de “gestión” extra-notarial ayudando en la confección del 902) porque el asunto ya es solo cosa de los interesados y del propio Catastro. En las cartas se pide que se utilice el CSV de la comunicación en la SE o que se presente al Catastro la copia de la escritura (que, por cierto, ya tienen enviada telemáticamente desde la notaría) y el modelo 901. En principio, no hay ningún error en la escritura (no nos hemos equivocado, ni ellos, ni nosotros) y lo que ocurre es que, simplemente, escritura y Catastro no cuadran y eso es lo que se intenta resolver o al menos que sea informado debidamente. Probablemente mucha gente no hará nada, pero no me consta ningún expediente sancionador por esta causa. Recibir la carta del Catastro constituye el momento ideal para intentar resolverlo todo lo mejor posible o, al menos, de cumplir con lo que te piden y quedar liberado de responsabilidad.

Es obligatorio incluir la copia simple de la escritura al realizar el trámite STI, de manera que si no se incluye constituirá un error del expediente (en realidad, con la versión actual será imposible efectuar la comunicación sin la incorporación de la copia). Cuando no adjuntas la copia simple electrónica, el número de protocolo figura en color rojo teja. No veo que te advierta de lo que pasa, pero al menos ya ves que pasa algo a diferencia de lo que ocurría en versiones anteriores.

Esta copia nada tiene que ver con la que podíamos (y podemos) seguir enviando mediante la aplicación de envío de copias de SIGNO a la Dirección General del Catastro. Esa aplicación parece que entonces contribuía (y contribuye) a conformar un fondo de armario de escrituras del que Catastro podía y puede disponer, cuando sus otros mecanismos y flujos habituales no le funcionan. Desde que el envío de copia es obligatorio, Catastro ya dispone de copia de todas aquellas AT y MF que le comuniquemos, por lo que el trámite anterior podemos descartarlo y valorar seguir con él cuando no hagamos las AT o las MF (cuando utilicemos el STI, que recuerdo, otra vez, es obligatorio para las AT). A fin de cuentas, ¿Catastro se había generado (con nuestra ayuda) un repositorio o nube de escrituras?

¿Qué notificación de Catastro es esa?

Una cosa es la notificación del inicio del procedimiento y el cierre del mismo que Catastro notifica al Notario con respecto a la CD, la CI o el SI que el Notario le ha realizado y otra es la comunicación administrativa al titular catastral que suple la comunicación posterior de Catastro.

En el segundo caso es en el que, por así decirlo, el Notario hace de ANAC eximiendo a éste de realizar las comunicaciones. Esta notificación es, por el momento, voluntaria para el Notario.

Visto de otro modo, independientemente de las comunicaciones que se reciben por el Notario y que este puede adjuntar a la escritura (o mejor “en la”, “con la” copia) para que el cliente se vaya de la notaría con su cambio realizado, el Catastro notifica como Administración Pública cualquier modificación sobre la que quepa recurso de reposición, cuyo plazo empieza a contar desde el momento de la propia comunicación. Si el Notario decide que quiere ser ANAC, su notificación tendría las mismas características que la notificación administrativa de Catastro tiene actualmente en cuanto a plazos, recursos, etc…

Inclusión de autorizaciones de uso del STI en las escrituras: ¿Qué ponemos en nuestras escrituras?

Si el STI es obligatorio parece que no habría que solicitar autorización alguna a nuestros otorgantes, aunque si el Notario actúa como ANAC, sí que entiendo necesaria la autorización y las oportunas diligencias con el resultado de nuestras actuaciones.

Propongo actuar mediante unos simples párrafos en la matriz (y no poner nada en las copias mediante diligencia) con el siguiente contenido:

“REFERENCIA CATASTRAL: ***, como se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.         

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, la parte adquirente me autoriza para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con la comunicación de inicio del procedimiento. Si no fuera total, la acompañaré con las notificaciones recibidas de Catastro.

Para el caso de que la comunicación no consiga automáticamente la alteración catastral, pero haya iniciado la comunicación de datos, se acompañará a dicha copia autorizada la comunicación generada desde la Sede Electrónica de Catastro donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin”.

Hay que lanzarse

Sí. Como en todo, no queda más remedio que olvidarse de los manuales, las recomendaciones y las lecturas y comenzar a efectuar las comunicaciones, aprendiendo el uso de esta herramienta con nuestro personal, hasta que sea posible que nuestros empleados lo utilicen con nuestra mera supervisión (y bajo nuestra responsabilidad).

¿Comienzo con las comunicaciones que tengo atrasadas?

Un compañero comentó en la reunión apercibitoria que el Colegio de Valencia organizó para darnos un toque a todos los que andábamos algo retrasados, que él había optado por empezar por las pendientes y me habló de que tenía doscientas setenta y una comunicaciones fuera de plazo desde que el STI empezó a funcionar y solo seis dentro de plazo y que había optado por empezar con las que estaban fuera de plazo, aunque en dos o tres días trasteando con la aplicación, su PG y la SE de Catastro, llegó a la conclusión de que había que descartar ponerse al día. Era mejor olvidar las que no se habían comunicado a tiempo y centrarse en aquellas que estaban dentro de plazo. No obstante, me pasó sus investigaciones y las conclusiones de su fallido plan.

Lo primero que descubrió es que por razón del tiempo transcurrido desde el comienzo del funcionamiento del STI, muchas de las AT que “intentaba” comunicar fuera de plazo, no se podían hacer sencillamente porque ya estaban hechas y comunicarlas podía ocasionar un error grave. Como junto a esos trámites del STI había un botón que ponía ELIMINAR, pensó en pulsarlo, pero fue prudente y consultó a su vez a otro compañero que ya utilizaba el STI. La respuesta del compañero fue rotunda: “¡No, no, no, no, no elimines nada!” ¡Casi la fastidio¡, pensó. Literalmente le dijeron algo que ya hemos comentado antes:

“El trámite está sincronizado con el expediente, así que si eliminas el trámite te va a eliminar los datos del expediente electrónico (el IUI), así que déjalo como está o habla con ANCERT para que te expliquen para que sirve exactamente ese ELIMINAR, pero no elimines nada sin tenerlo claro. En cuanto a las más antiguas mi consejo es que no las comuniques ya que el cambio ya va a estar realizado en el Catastro y puedes montar un auténtico lío. En algunos de los expedientes, el STI ofrece solo la opción de ver Detalle, pero no la de ELIMINAR. Tal vez sería otra cuestión planteable en ANCERT”.

Concretamente el mensaje que aparece en las AT ya hechas era este:

“Existen errores detectados por Catastro. Si comunica el expediente en el estado actual la actualización catastral no se llevará a cabo de forma automática”.

“La titularidad es coincidente con la existente en Catastro”.

Así que lo entendió a la perfección, “de las que me aparezcan hechas, me olvido y listo”, aunque arrastra todavía la duda de por qué algunas no se pueden eliminar (aunque ya no se le pase ni remotamente por la cabeza la opción de pulsar ese botón).

Sin embargo, en esos expedientes antiguos (los que están fuera de plazo) se ha topado con alguno en el que la AT no estaba hecha, lo ha confirmado en la SE, ha echado un vistazo a la matriz de la escritura y a la ficha del PG de su notaría y no ha observado razón alguna que justificara que en ese supuesto la AT tampoco se hubiera causado. Otra vez ANCERT o tal vez Catastro podrían dar explicación a estos casos.

Visto lo visto, el compañero con el que hablaba a la salida de la reunión ha descartado hacer algo con las que están fuera de plazo y se ha centrado en las que están dentro, en las AT, pues las MF ya llegarán, como las notificaciones como ANAC si se decide a hacerlas, aunque aún tiene y me transmite algunas dudas para el momento en que haga la primera.

Estas son sus dudas:

• ¿Qué hago con las que están dentro de plazo, pero con copia expedida, retirada y factura pagada?
• ¿Qué hago con las que están dentro de plazo con copia expedida, pero sin retirar ni pagar?
• ¿Me olvido también de todas ellas y empiezo desde cero?

Pues probablemente eso es lo que hay que hacer, redactarse tus modelos y lanzarse al vacío que representa cambiar tu sistema operativo (la mecánica casi ancestral de la notaría) por otro sistema que comporte: firmar, pasar el IUI, utilizar el STI, esperar comunicación, añadir algo a la copia y entregar la escritura a tu cliente con la modificación operada y sin practicar, de momento, notificación. En todo caso, también es planteable efectuar las AT que aún no le consten al Catastro, aunque cree que surgirían una serie de problemas de índole y práctica notarial, de despacho diario que no vislumbra aún como se podrían ir solucionando.

El estreno: Una compraventa de plaza de aparcamiento

La verdad es que pocas horas después de la reunión en Valencia (bueno, yo fui a la sede de Alicante) me tiré a la piscina.

Al día siguiente firmé una compraventa de una plaza de aparcamiento con su referencia catastral propia (no siempre las tienen individualizadas) y ese mismo día le pasamos el IUI desde el PG de la notaría, lo cotejé y hasta facturamos la escritura, aunque ninguna de las dos cosas (cotejo y factura) es indispensable para el STI.

Después, también en Signo, me fui al STI y seleccioné la operación que ya se encontraba entre las pendientes. He pinchado en AT, he incorporado la copia simple electrónica (con documentos unidos) y posteriormente en Comunicar Alteración. En pocos segundos el sistema me ha advertido de que no existían errores y he podido efectuar la comunicación:

“Catastro no ha detectado errores graves en el expediente. Si comunica el expediente en el estado actual la actualización catastral se llevará a cabo de forma automática. El proceso de actualización en Catastro para este expediente puede seguirse desde la pantalla de Resultados”.

Así que comunico y el STI me dice:

“Comunicación procesada con éxito”.

Al instante hemos recibido una comunicación del inicio del procedimiento. Unos minutos después ha llegado el acuerdo de alteración de la titularidad.

Entre medias, he pinchado en el botón Certificación Descriptiva y Gráfica a ver qué pasaba y lo que ha pasado (al margen, de generarme un gasto de 1 Euro más IVA que considero un suplido repercutible al cliente) es que la Certificación aún seguía figurando a nombre de los actuales titulares catastrales (el matrimonio vendedor).

Incertidumbre momentánea.

Tal vez me he precipitado y debía haber esperado a sacarla un poco después, porque tras recibir el acuerdo de alteración me he ido a la SE del Catastro y he conseguido la Certificación Descriptiva y Gráfica, sin coste, a nombre de los nuevos propietarios.

Observo que las comunicaciones de inicio y alteración vienen a nombre de la esposa del comprador que no comparecía pero que también compraba al estar casados en gananciales. No sé si conviene observar un orden de introducción de los datos por este tipo de cosas propias de la ganancialidad, aunque pienso que en principio no debería ser así. No obstante, algunas de las compraventas gananciales que se exportan sin error desde mi PG y superan la validación y el cotejo, se me atascan en el STI donde el cónyuge compareciente me aparece en dos ocasiones. Una como comprador y otra “sin título” solo con su nombre y apellidos. Si allí relleno lo que entiendo que se me pide y aparentemente falta, me aparece un sujeto duplicado, lo que me obliga a empezar desde el principio y a salir del atolladero, trampeando, forzando y consiguiendo solucionar el problema sin saber a ciencia cierta cuál era este. Tengo entendido que la problemática está identificada, aunque la casuística es diversa. Se trabaja en ello para la próxima versión o ajuste y creo que el asunto quedó ya solucionado.

Entonces ¿qué ocurre si el transmitente está casado en gananciales y se comunica la AT indicando los datos de su cónyuge?

Pues nada, no pasa nada. Se comunicará la AT sin problema. Si se está casado en gananciales y comparece sólo uno de los cónyuges, hay que indicar (esto ya lo sabíamos desde los inicios del IUI) al “cónyuge no compareciente” y, siempre que se haga así, el Catastro modifica la titularidad para ponerla a nombre de los dos cónyuges. A mi juicio, alguna de las preguntas del Expediente Electrónico cuando hay casados en gananciales exige varias lecturas para conseguir contestarlas sin meter la pata (casi mejor dejarse guiar por el PG y no complicarse en el IUI ni en el STI).

A veces, aunque lo parezca por pasar el indicativo de la AT de azul a verde, la AT no se ha producido. Me dicen que ocurre, por ejemplo, en supuestos de fincas en nuda propiedad y usufructo o en casos de liquidación de gananciales y herencia. En otros casos tampoco se practica la AT como en garajes o trasteros por cuotas indivisas o en fincas en investigación.

El tracto catastral

En cuanto al tracto, no cabe duda de que existen y existirán errores en la base de datos de Catastro, pero si el Notario indica que los transmitentes “son los que son”, nos aparecerá un “error subsanable” y se realizará el cambio, siempre que se marque “Comunicar y Subsanar” en vez de “comunicar”.

Se entiende en estos casos que el Notario ya ha comprobado que el tracto sucesivo es correcto y que por eso procede de este modo. Es recomendable siempre usar esta segunda opción que provocará el cambio de titularidad; la opción “comunicar” provocará un simple SI.

Precisamente sobre tracto me surgió, en mis inicios, esta duda:

Una venta de una finca con un exceso de más del 10% y catastrada a nombre de los herederos del (parcialmente, pues no era dueño al 100%) titular anterior. Estando ya en pleno otorgamiento descubro que está mal indicado el título del vendedor en la escritura, puesto que la finca pertenecía en una mitad con carácter ganancial a un matrimonio (los padres del vendedor) y en cuanto a la otra mitad a la esposa (la madre del vendedor) con carácter privativo, de forma que el actual propietario era dueño por herencia de su madre previa liquidación de gananciales. En el apartado título de la escritura no hacíamos mención a la liquidación de los gananciales, sólo a la herencia de la madre que firmaban el viudo y el hijo, quien la vendía hoy como dueño del pleno dominio, si bien en el Catastro constaban como titulares los “herederos del padre”, cuando lo cierto es que el padre no fue nunca dueño en pleno dominio de la finca.

Yo, el Notario, tengo claro el tracto, pero el Catastro está mal (no es que falte tracto, es que el Catastro es incorrecto). ¿Qué ocurre en este caso? Pues que, al efectuar la comunicación de la AT, me aparecerá un error subsanable y podré Comunicar y Subsanar y se realizará la AT. Bueno, en realidad, habría que decir que se realizaría si no hubiera un exceso de cabida de más del 10%, porque al haberlo, se generará SI y no CD, por lo que, de oficio, el Catastro le remitirá una carta al cliente indicando que tiene que hacer la oportuna declaración.

Cotejo

El cotejo del documento a efectos del IUI para el que estemos utilizando el STI, no es obligatorio, puesto que alguno se me ha escapado (comuniqué la AT sin cotejo) sin él y no ha pasado nada. También he comprobado que la falta de cotejo hace que las posibles discrepancias entre el PG y el IUI no se resuelvan, de modo que podrían reflejarse las AT sin que estén todos los datos perfectos, como el domicilio correcto o arrastrando una errata en un nombre o en un apellido, así que mucho mejor (diría que, más bien, indispensable) el validar y cotejar previamente.

Desaparición de comunicaciones

Que nadie haga mucho caso a esto, pero ¿es posible que pasado x tiempo la comunicación del inicio del procedimiento y la de comunicación de la AT se refundan en una sola? Lo digo porque nos hemos retrasado un par de días en imprimir las comunicaciones y la nueva Descriptiva y Gráfica de una compraventa y al ir a hacerlo nos hemos encontrado con la sorpresa de que ya no había dos comunicaciones, sino una. Al intentar la comparación con otras AT ya comunicadas, nos hemos encontrado con la misma situación que en este caso del que hablo.

Me devano la sesera un par de días y no consigo encontrar la solución, pero gracias a mis colaboradores habituales y pese a que parece que a nadie le pasa lo mismo que a mí, hoy recibo una llamada de Ancert que me lo explica todo. Hay una nueva versión en la que ya no recibiremos la comunicación final y resulta lógico si no actúas como ANAC. Si no lo haces y entregas la comunicación final, podrían surgir dudas en los interesados a efectos de interponer recursos (pues la notificación determina el inicio de los plazos), así que o notificas (y no es obligatorio) o ya dejas a Catastro que envíe sus habituales cartas e inicie con ello el cómputo de los plazos de recurso. Por eso han desaparecido todas las comunicaciones finales. Así que ahora solo podremos entregar “en la copia” o “con la copia” la nueva Descriptiva y Gráfica y la comunicación inicial.

Un supuesto más complicado

El Catastro está perfecto antes de la firma de la escritura. Unas fincas gananciales de un matrimonio están catastradas a nombre de los dos al cincuenta por ciento. Se liquidan gananciales y se adjudica la herencia del marido y resultan unas determinadas adjudicaciones de las cinco fincas entre la viuda, una hija y dos nietas. El pleno dominio se reparte tras la adjudicación hereditaria, previa liquidación de gananciales, de este modo:

• Viuda pleno dominio de una mitad
• Hija y nietas, pleno dominio de la otra mitad

Acto seguido (en la misma escritura), la viuda dona a su hija y sus nietas la nuda propiedad de todas las fincas y conserva el usufructo.

Exporto la escritura desde el PG, paso el IUI y cotejo y me voy al STI. Todo parece estar perfecto, pero cuando escojo AT y luego comunicar AT, me reportan cinco errores graves, uno por finca y, además, en MAYÚSCULAS que asustan más:

“No existen en Catastro los transmitentes con esos porcentajes de titularidad”.

Efectivamente, en el Catastro la transmisión intermedia (la hereditaria) no se ha “registrado” aún, de modo que cuando la viuda dona la nuda propiedad de una mitad indivisa constando en el Catastro como titular de una mitad en pleno dominio, salta el aviso y me quedo atascado, dudando que hacer.

Tal vez podría probar a comunicar la herencia sin AT, pero no puedo hacerlo porque la viuda conservará tras las donaciones un usufructo que no tendrá catastrado si digo que la herencia no genera alteración catastral. Opción descartada. La otra opción es eliminar la donación, comunicar la adjudicación hereditaria, volver a dar de alta la donación y comunicarla. Esta opción no me atrevo a ejecutarla. Así que decido no jugármela (o jugármela, aún no lo sé), y comunicar a Catastro. Comunico y consigo cinco CD, una por cada finca de la herencia y cinco SI, por cada AT de la donación considerada grave y por el problema apuntado (no está catastrada la transmisión anterior).

Por lo que parece esta clase de supuesto, que es el pan de cada día (y más en la Comunidad Valenciana donde la donación tributa como tributa y comporta muchas herencias con donación), no está contemplado en el aplicativo. Supongo que, en próximas versiones o ajustes, el asunto quedará resuelto.

No veamos el SI (ni la CI) como un mal o un mal menor, un desaguisado para nuestro cliente pues esta percepción es errónea.

Avanzando en el asunto de la eliminación de Expedientes

Al poco tiempo de comenzar el uso del STI, me he atrevido a eliminar expedientes y “no pasa nada” pues vuelven a aparecer si vuelves al PG, seleccionas Incompleto en sustitución de Exportado OK y exportas de nuevo. Acto seguido ya lo tienes otra vez en Signo para el IUI y para recomenzar con el STI. Eso sí, que no se le ocurra a nadie eliminar un expediente con el IUI enviado: “Solo ELIMINAR, si el ÍNDICE aún has de ENVIAR”.

Tal vez lo que ocurra es que ni siquiera se pueda eliminar, puesto que incluso para eliminar uno sin IUI enviado, tienes que proceder de un modo riguroso (modo que habrá que utilizar con frecuencia cuando a punto de comunicar a Catastro, se descubren errores que hagan necesario esto que voy a explicar):

• Lo primero es descotejar la escritura. Para descotejarla utilizo este rápido truco: cambio el número de folios, le doy a guardar, vuelvo a poner los folios correctos y le doy a guardar de nuevo. La escritura ya se ha descotejado.
• Lo segundo es volver al PG de la notaría para modificar el “Exportado ok” que indica que la escritura se ha enviado a SIGNO sustituyéndolo por un “Incompleto”.
• Lo tercero es regresar a SIGNO, entrar en el STI y eliminar el expediente que no desaparece solo, a pesar de que la escritura ya no esté en el IUI.
• Lo cuarto es regresar otra vez al PG para introducir los cambios que deseemos (los que han motivado que volvamos atrás) para luego volver a pasar el IUI y conseguir de nuevo el “Exportado ok”.
• Lo quinto es volver a SIGNO, entrar en el IUI corregir las discrepancias que puedan quedar, cotejar y pasar luego al STI.
• Y lo último es volver a intentar superar el STI.

¿La AT del STI puede verse afectada por diferencias de cabida en la finca?

Cabe la posibilidad de que la finca sea más grande o más pequeña en Catastro y que se adopten diferentes soluciones a fin de conseguir o no su coordinación. Me refiero a que habrá quién dé por bueno el Catastro y quién no lo haga, pero a los efectos del STI y de la comunicación de la AT, como regla general, debe tenerse en cuenta que la AT puede verse afectada por las diferencias de cabida, de tal forma que, si se indica una superficie con una diferencia de un 10% respecto a Catastro, se provocará un SI y no una CD o CI.

Me decido hoy (no empecé con ellas desde el primer día) a comunicar una compraventa en la que se constata una diferencia de cabida superior al 10%. En escritura y registro la finca mide cerca de 6.000 m2 y en el Catastro mide cerca de 7.000 m2. Las partes dan por buena la superficie catastral. Yo esperaba que en este caso se causaría un SI, pero cuando ha llegado el momento definitivo de efectuar la AT, he pensado ¿pero qué superficie hemos puesto en el PG? He vuelto atrás y he visto que habíamos introducido la superficie catastral con lo que he cambiado de opinión y he pensado que habría CD y no SI puesto que Catastro nada sabe de esos 6.000 m2 que dicen la escritura y el registro y por lo tanto haría el cambio sin mayor problema.

Distinto hubiera sido que los clientes no hubieran considerado correcta la superficie catastral pues en tal caso hubiéramos informado de que la finca medía 6.000 m2 y no 7.000 m2. Si hubiera sido así, entiendo que hubiera habido SI y no CD. A fin de cuentas, los excesos influyen en la AT cuando informas de una superficie distinta a la catastral, pero si se ha dado por buena la superficie catastral, tiene lugar la CD y el asunto queda solucionado.

¿Estoy en lo cierto? Pues, sí, estaba en lo cierto, generé una CD, el Catastro quedó cambiado y en pocos minutos tenía en mi poder una nueva Certificación Descriptiva y Gráfica de la finca.

La quiniela

Resulta que ultimando la redacción de una herencia con seis fincas me encuentro con varias situaciones diferentes, catastralmente hablando.

CASILLA 1: La finca uno está a nombre del marido (el difunto) y la mujer, pero en realidad es privativa de él. Además, en la descripción de la finca, que es una vivienda unifamiliar de planta baja, no consta la superficie de solar. Incluimos esa superficie a efectos de que también conste en escritura y registro y apuesto por que al haber acreditado “yo, el Notario”, que la finca es privativa y resultar del Catastro que tiene esa superficie de solar, obtendremos una CD.

RESULTADO: CD. ACIERTO.

CASILLA 2: En este caso la finca es también privativa del difunto, pero solo en cuanto a una mitad indivisa puesto que la otra mitad es de una hermana y así consta en el Catastro, si bien la finca, según la escritura y el registro, es una sola y, conforme a Catastro, constituye dos parcelas catastrales que en conjunto miden bastante menos que la parcela de la escritura y el registro. Tenemos entonces un defecto de cabida considerable que los clientes no dan por bueno, lo que supone que nosotros informaremos de una superficie distinta, por lo que pienso que causaremos un SI.

RESULTADO: SI. ACIERTO.

CASILLA 3: Finca también privativa con un exceso de cabida de más del 10%. En este caso pienso que causaremos una CD, puesto que daremos por buena la superficie catastral.

RESULTADO: CD. ACIERTO.

CASILLA 4: Es la única finca en la que todo está perfecto. Titularidad (también privativa) y superficie son completamente coincidentes. Sin duda causaremos CD.

RESULTADO: CD. ACIERTO.

CASILLA 5: Finca ganancial, una de las dos de la herencia, con un defecto de cabida de más del 10% por la apertura de una nueva calle. En este caso pienso que causaremos una CD, puesto que la superficie catastral se da por buena.

RESULTADO: SI. FALLO.

Curiosamente me indica el STI: “Titularidad coincidente con la existente en Catastro”. Pero, esta finca está a nombre de la viuda y de los herederos del difunto (50-50) y pasa a ser de la viuda y de los hijos (50-25-25). No me cuadra.

CASILLA 6: Finca ganancial que constituye parte de una catastral que está a nombre de los herederos del padre de la viuda del causante, cuando al menos en cuanto a este trozo no ha sido nunca suya (según nos indican los clientes). En consecuencia, no tenemos, ni titularidad, ni superficie, correctas por lo que apuesto por el SI.

RESULTADO: SI: ACIERTO.

Así que he fallado una que ya he dicho que no me cuadraba. Tal vez en ese error la confusión pueda venir de hacer liquidación de gananciales y herencia en el mismo instrumento (como es habitual por otra parte). En los otros supuestos de Suministro, los esperados, el Catastro ha informado: “Referencia Catastral del inmueble incorporada y dudosa”. En estos casos hemos puesto en marcha para el cliente el procedimiento de AT y habrá que esperar a las comunicaciones que lleguen del Catastro.

El STI ha estado en curso o progreso un buen rato (cosa cada vez más inusual porque cada vez funciona más rápido), subiendo y procesando la información. Una vez finalizada esa parte del proceso, el cambio en los casos de CD (que han sido tres) ha sido casi instantáneo. Comunicar y llegar el aviso del cambio. Alucinante. Esta familia recogerá la semana que viene su escritura con tres “Catastros” ya a su nombre y con otros cuatro en trámite.

Hoy he tenido otro caso de “Titularidad coincidente con la existente en Catastro”

La Señora que se adjudicaba en su totalidad una finca, tras una disolución de condominio con su ex, era ya titular de la totalidad de la finca, según Catastro. Yo esperaba que el STI causara entonces un SI y así lo ha hecho, pero no lo ha hecho por esa causa, lo ha hecho porque “no existe en Catastro el transmitente con ese porcentaje de titularidad”, y también era cierto porque, insisto, la que resultaba dueña al 100% tras la escritura, ya lo era en el Catastro. Pero, siendo así, ¿por qué el STI no me dice lo mismo que en el caso anterior? Además, en este supuesto, me dice que hay “error en el tracto sucesivo” y así es también, porque si yo digo que los dueños son “este y este y que se la queda esta” y Catastro solo tiene controlada a esta última, pues le falta el requisito del tracto. Aunque, ¿no habíamos quedado en que Catastro “se fiaba” de la comprobación catastral del tracto por parte del Notario?

Por cierto, podemos hablar en este caso de un cambio instantáneo. Pulsar comunicación y expediente finalizado. Increíble. Lo que no tengo del todo claro, es cómo computa el STI el número de comunicaciones, porque lo que para mí son (en este caso de disolución había dos fincas más) dos CD y un SI, me los ha computado como uno y uno.

Un caso de herencia con una sola finca

Se trata de una herencia en la que la única finca existente en el inventario es de carácter ganancial de los difuntos. En el Catastro, se encuentra a nombre de “Herederos de él” (no de ella). Yo me las prometía muy felices pensando en que tratándose de una finca ganancial causaríamos CD, pero no ha sido así y los errores que se reportan, se reparten en graves, leves y subsanables.

En primer lugar, el Catastro advierte de que no reconoce el DNI de la difunta, ni reconoce su titularidad por lo que nos indica que hay problemas de tracto.

En segundo lugar, el Catastro advierte de que tampoco reconoce el DNI de una de las hijas y heredera.

Me decido a comunicar y, lógicamente, me encuentro con un SI.

Al poco caigo. Sospecho lo que pasa. Hago unas preguntas a mi oficiala (que ha preparado la escritura y conoce a la familia) y efectúo una comprobación en la SE a fin de saber si en el Catastro, la difunta madre y su hija tenían algún bien a su nombre, y acierto: no, no lo tenían. Por eso, aunque me sorprende que sea así, el Catastro no reconoce los DNI. Evidentemente si además la finca en cuestión no está a nombre de la madre, pues no le reconoce la titularidad y falla el tracto.

Conforme voy avanzando, veo que para conseguir un buen resultado (un buen uso y una alta eficacia) en el STI, es decir, mayor número de CD en vez de SI hay que afinar en las escrituras (y antes en el trato con los clientes) con las explicaciones que sean necesarias en cuanto a la titularidad catastral. También se requiere rigor en el IUI y en el propio uso del STI (o tendremos muchos airados ex titulares catastrales con cartas en nuestras oficinas). Solo así podremos asegurarnos del tracto y asumir responsabilidades. Creo que queda, mucho que trampear con el STI para lograr entender todas sus variables que pueden ser tantas como situaciones catastrales puedan existir en cuanto a una finca, lo que puede dar lugar a que no sean tan predecibles los resultados que pensabas en obtener inicialmente.

¿Será posible en algún momento utilizar el Servicio para una AT que, por cualquier motivo, esté pendiente de constatar en el Catastro?

Es decir, ¿podría realizarse la operación de cambio de titular presentando a través del STI una escritura que no se presentó a Catastro por los interesados?

Son frecuentes los casos en que, al preparar y firmar una escritura, te encuentras con que Catastro no está a nombre de quien debe estar. Aparentemente no hay causa que lo justifique puesto que el supuesto no presenta ninguna complicación. ¿Será posible que (tratándose de una escritura que disponga de su correspondiente Expediente Electrónico, de la que uno mismo haya enviado el IUI haga el tiempo que haga) podamos con base en esa escritura conseguir una AT? Me refiero a un cliente que viene a la notaría porque no está pagando el IBI y no sabe por qué no lo está pagando o porque le ha avisado el anterior propietario de que se lo están cobrando a él o por cualquier otra causa que nos haga sospechar que algo ha fallado en el Catastro sin una razón de peso en apariencia, dando lugar a que confirmemos (a través de la SE) que el Catastro es erróneo para (sin que se vaya a proceder a firmar una nueva escritura que implique un nuevo cambio de titularidad), le proporcionemos este servicio de AT al cliente sin tener que recurrir al propio Catastro para solucionar su problema. A fin de cuentas, ya hemos hablado de que, comprobado el tracto por el Notario, el Catastro confiaría en nuestra información. Seguro que muchos preferirían acudir a su notaría, incluso pagando, para solucionar esta clase de cosas.

¿Se podría utilizar el STI para rectificar una titularidad catastral errónea sin otorgar una escritura que provoque la AT? La pregunta es si se podría utilizar el STI para rectificar los datos de la propia finca, es decir, para modificar su superficie, sus linderos o para declarar obras existentes en su interior o modificar datos relativos a su ubicación como la calle, el número o el paraje. La respuesta es que no o más bien que todavía no: el STI solo sirve para segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones (aunque estemos en fase de pruebas), por lo que dejar las fincas niqueladas sin venderlas, aún no es posible, aunque estoy seguro de que más pronto que tarde será posible hacerlo, a través de la Subsanación de Discrepancias notarialmente y en el entorno SIGNO-STI.

Siendo obligatorio el STI para el Notario, ¿podría alguien negarse a que se le efectúe la comunicación?

Partiendo de la base de que habrá quien discuta nuestra obligatoriedad, yo discutiré su voluntariedad, pero si aparece alguien que no quiera, pienso que no procedería a efectuar la AT, que lo haría constar en la escritura, y que debería arbitrarse alguna solución (si es que es posible la negativa) en el aplicativo.

¿A por las MF?

Intento efectuar la MF de una declaración de obra terminada por antigüedad catastral. El Catastro está perfecto. La titularidad no lo está (solo figura uno de los dos propietarios) y hay un defecto de cabida en la superficie de suelo. ¿Qué va a pasar?

Pues lo que tenía que pasar, pero que yo no sabía: el STI no sirve para las obras y, además, sin archivos GML y códigos CSV no hay nada que hacer, salvo pasar por un nombramiento de técnico, vía STI, lo que no me suena fácil y no estoy por la labor de aprender. Así que habrá que esperar a que aparezca un caso con GML y CSV para ver si puedo iniciarme en las MF.

Después supe que: “Las MF no se pueden hacer, de momento, por vía telemática salvo a través del STI; hay que hacerlas de forma presencial en el Catastro. Telemáticamente, vía Signo, lo único que se puede hacer es enviar la copia al Catastro, pero no se puede incluir ni el CSV ni el GML que es lo fundamental para que una MF pueda llegar a buen puerto. A través de la SE sí que se puede presentar esa documentación, pero no se presenta por el Notario como tal Notario, sino como cualquier ciudadano que decida hacerlo, si bien, si el cliente autoriza al Notario para realizar esa tramitación la podría hacer en su nombre (en cuyo caso, en principio, le llegarían al Notario las notificaciones administrativas). Además, de momento, el STI solo sirve para segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones (aunque estemos en fase de pruebas y de uso voluntario)”.

Una escritura con veintinueve referencias catastrales

Me enfrento hoy a una escritura con veintinueve referencias catastrales de las que dan errores, tras superar el IUI e intentar la comunicación a Catastro, un total de diez. Las diecinueve restantes generan CD y cambio de titularidad. En tres casos se causa un SI y en siete casos se causa una CI que parece que se produce cuando, en principio, no hay problemas y la AT va a provocar el cambio, si bien, dicho cambio por algún motivo no puede ser automático y requiere de la intervención de un técnico que lo supervise, tal vez por el tipo de inmueble, por su ubicación, por encontrarse dentro de un plan de revisión catastral, etc. No me queda claro si la CI cierra la comunicación con Catastro o no, aunque estoy casi seguro de que sí que la cierra pues el expediente consta como “Finalizado”, por lo que entiendo que las líneas con Catastro para el asunto se han cerrado. Además, he solicitado al día siguiente una Descriptiva y Gráfica y el Catastro, continúa igual que estaba.

Las AT que causan SI corresponden a referencias catastrales de fincas de origen que son objeto de segregaciones en la misma escritura (y que podrían ser objeto de MF).

Las CI son de cuatro fincas registrales que constituyen ocho parcelas catastrales (por lo que pienso que deberían ser ocho y no siete).

Repercusión del STI en la estructura de trabajo de la notaría

He hablado con algunos compañeros de que el STI, como pudo ocurrir con el IUI, exigiría un empleado con dedicación exclusiva. Tal vez sea cierto en una notaría de volumen, pero lo que sí que es cierto, en todo caso, es que el STI va a exigir una comunicación entre departamentos (preparación de la escritura, índice, facturación, copias…) que supondrá (a mí ya me lo supone) un esfuerzo considerable a todos los que trabajamos en la notaría. Si queremos hacerlo bien y no organizar desaguisados de los que seremos responsables, hay que extremar las precauciones a la hora de realizar las AT, para evitar cambiar titularidades erróneamente. Además, el uso del STI, requiere haber pasado el IUI y para pasar el IUI hay que señalar los folios y para señalar los folios yo necesito facturar, así que nosotros hemos cambiado el orden y hemos pasado de hacer la copia, facturar y pasar el IUI a facturar, pasar el IUI, hacer la AT y expedir la copia. Es un cambio considerable que implica al oficial que hace la escritura, al Notario, al que factura, al que pasa el IUI y al que hace la copia. Lo mejor es, en mi organización, una supervisión concienzuda del proceso por el Notario en tanto los empleados no dominen el STI, que pase el IUI quien ha hecho la escritura, que avise al que facture, que se pase el STI y que finalmente se expida la copia. El copista-auxiliar, será normalmente el encargado de sacar las nuevas certificaciones catastrales. Anticipo que, en tres meses, hemos conseguido cambiar muchas cosas y que me encuentro satisfecho con los cambios. Gracias al STI, tengo el IUI pasado y diecisiete escrituras facturadas de las veinticuatro que llevo esta quincena. Muchas ya están cobradas.

Cosas sueltas

A través de mensajes en la bandeja de entrada te avisan del vencimiento del plazo para el STI, al menos de un tiempo a esta parte, aunque tengo dudas al respecto, porque esa parte de Signo no está bajo mi control. Lo que más me sorprende, es de que me informan de algunas que sí que comuniqué y que no sé por qué razón han causado el aviso.

Si se utiliza el propio STI para sacar las nuevas Descriptivas y Gráficas y los Anexos de Coordenadas, es conveniente sacar solo las CD, no las que correspondan a AT que causen SI, ni las CI, para no confundir al cliente y no generar gastos innecesarios. Las referencias catastrales que continúan igual ya están acreditadas con Descriptivas y Gráficas en la propia escritura, por lo que no tiene sentido volverlas a obtener.

Es curioso que en algún caso en el que mi AT está en curso, vaya a la SE y obtenga las Descriptivas y Gráficas. Regreso luego al STI y aunque seguimos “En curso”, también las consigo con la AT aún no finalizada. Una vez sacadas desde el STI, el expediente pasa de “En curso” a “Finalizado”. Parece como si la aplicación se encasquillara y que, aunque ha funcionado, no muestra la información sin este trampeo que parece le fuerza a mostrar e informar del fin del proceso. El programa a veces también se cuelga y no termina de revisar un expediente. En estos casos es mejor, después de un rato razonable, cerrar y clicar de nuevo porque probablemente a la segunda vez terminará de revisar en un momento.

Comunicar y Subsanar Catastro

“Si yo no entendí mal, dijeron los de Catastro que a ellos no les interesa la transmisión intermedia y que cuando como consecuencia de esta titularidad intermedia surja en la siguiente transmisión un error, el Notario lo que debe hacer es clicar sin más Comunicar y Subsanar”, fue lo que me dijo hace días una compañera sobre la opción de Comunicar y Subsanar. Yo le dije que cuando clico en AT y luego en comunicar a Catastro, el sistema lleva a cabo su proceso y solo me da dos opciones, comunicar o regresar al trámite. Unos días después de este intercambio de mensajes, se me dio el primer caso de Comunicar y Subsanar.

No le cuadra al STI ni la clase de finca de la que le informo, ni su superficie. He utilizado una herramienta del PG que “absorbe” (parseo le llaman) los datos de la escritura y pienso que por ahí puede venir el problema. Veo que Comunicar y Subsanar supone que los errores no son graves, pero que el Catastro ha de subsanarlos, es decir, que se provoca comunicación haciendo prevalecer los datos informados en la notaría, según el manual de Ancert. No me convence responder de una subsanación del Catastro, y como tengo dudas, vuelvo atrás y reviso todo.

Reviso el PG. Pienso que el problema va a ser que se trata de comunicar la AT de una rústica con urbana en su interior bajo una sola referencia catastral, pero con polígono y parcela y, sin embargo, yo he indicado que se trataba de una vivienda unifamiliar. Marco la opción de incompleto en el PG para que así desaparezca el expediente del IUI, elimino el expediente en el STI, vuelvo al PG, corrijo el error, paso el IUI, cotejo, reaparece el expediente y ya entonces comunico la AT. Ahora ha desaparecido uno de los dos errores, concretamente el de la superficie de la finca (no el de la clase de finca) que debía ser el que obligaba a Comunicar y Subsanar puesto que solo queda un error calificado de subsanable, aunque la opción de Comunicar y Subsanar ha desaparecido. Hasta ahora en mis andanzas con el STI solo había tenido incidencias graves y leves, pero no subsanables. Se mantiene como leve el error de la clase de bien inmueble (que he indicado finalmente que era Rústica/Urbana riego).

De nuevo intento pasar el STI, comunicando a Catastro la AT. Al rato clico en resultados y veo que me aparecen dos referencias catastrales. Repito, no me aparece una, sino dos referencias catastrales. Vuelvo al momento al PG por si el “absorbente” ha hecho algo raro y descubro que se han informado dos referencias y que una figura como incorporada de origen. Inicial desconcierto tras el que pensamos, porque aquí se suma mi oficiala, que tal vez al absorber el PG a su vez los datos del Catastro, ha tomado los correspondientes a la referencia de rústica que nosotros pensábamos que no existía. Pero, ¡sí que existía¡ El PG lo ha pasado al IUI y este al STI y de ahí de nuevo al Catastro. ¡Pensábamos que comunicábamos una referencia, pero son dos en realidad las que comunicábamos¡ El PG lo ha detectado y en consecuencia el STI ha funcionado y ha comunicado el cambio de dos catastros. Sin embargo, cuando el expediente ha estado finalizado, el STI no nos ha dejado solicitar más que la referencia catastral que nosotros indicábamos en la escritura. Entonces me he perdido en otro de esos extraños supuestos que no sé calificar, entender, ni mucho menos resolver. En la SE, sí que hemos podido sacar las dos nuevas certificaciones. Posteriormente me ha pasado en otras escrituras.

Por cierto, la compradora era Remedios y el Catastro la tiene como Remedio. No lo ha corregido y le ha mantenido el mismo nombre. Llamativo, pero lógico que el Catastro no se ocupe de subsanar errores en los nombres y apellidos “del personal”.

Lo cierto es que sin el STI no nos habríamos dado cuenta y si nos hemos dado cuenta (aunque lo hacía el PG y el IUI, pero yo lo he detectado por el STI) es por haber empleado una hora (de un viernes más allá de las tres de la tarde) en pasar el STI. Ya digo que esto supone una forma de trabajar bien distinta, si se quiere hacer concienzudamente.

Los casos más difíciles y que más miedo me dan

Se trata de las AT en las que existe un error en la titularidad y el titular catastral en todo o parte de la parcela catastral no es otorgante de la escritura. En estos casos debemos andar con pies de plomo, pues ese afectado no otorgante, puede perder su titularidad y montarse un lío. Se trata de titularidades ciertas y al mismo tiempo, erróneas, que pueden verse alteradas sin la comparecencia de algún interesado. El típico caso sería el de una catastral que constituye dos registrales, estando en el Catastro como titular el dueño de una de las dos porciones. Si la otra se vende y la AT se comunica a la ligera, el que es titular catastral y real, pero solo en parte, puede verse privado de su titularidad, quejarse y hacernos responsables.

Ayer tuve ese caso. El Catastro estaba bien, pero sobre una de las porciones se disolvía un condominio, continuando el condominio sobre la restante porción. Quedaba entonces un solo titular para una parte y cuatro sobre la otra porción. ¿Que hará Catastro? ¿Es preferible que se queden los cuatro a que quede uno solo? Es por casos como este, que tengo la sensación de que el catálogo tradicional de situaciones catastrales que los PG recogen (no consta, identificada, incorporada de origen e incorporada y dudosa) se queda corto. Yo creo que habría que reflejar otro tipo de situaciones y distinguir entre superficie y titularidad, porque de no ser así, uno tiene que lanzarse un poco a ciegas a practicar las AT y no olvidemos que, insisto, existe una responsabilidad que debemos asumir, pero sobre la base de una herramienta que contemple todas las opciones. En estos casos, la opción que se ha de tomar ha de ser siempre la de “Incorporada y dudosa”, de manera que el Catastro tenga siempre que intervenir en la AT.

Modelos y una enorme escritura de herencia

No pude resistirme (en un ataque de vanidad y cansancio a partes iguales) en decirle a mi oficiala tras repasar una escritura de escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en un ataque de vanidad, que: “esto que hacemos nosotros no lo hace casi nadie”. Y es que si tras adaptar la descripción de veintitrés fincas en cuanto a tipo de suelo (urbano o rústico o de los dos), clase de cultivo (regadío o secano, almendros u olivos), paraje, nombre de la finca (el antiguo y el nuevo), superficie (de suelo, construidas, útiles y ocupadas) y linderos, tienes que hacer todo lo demás que hacemos por razón del STI y de la coordinación Catastro-Registro, el asunto de preparar una escritura perfecta y que resuelva (o no genere otros nuevos) todos los problemas que puedan estar sobre la mesa, la cosa se puede convertir en un auténtico infierno. Infierno de primer nivel, tras el cual aún quedará pasar minuciosamente el IUI y posteriormente superar el propio STI. Antes de sentarnos mi oficiala y yo a consumar el repaso final de la escritura, ya ha habido unas cuantas reuniones de ella con la viuda e hijos del causante de esta herencia y hasta con el técnico que certifica las mediciones efectuadas.

Los bienes inmuebles quedados al fallecimiento del causante eran veintitrés y teníamos siete situaciones diferentes:

1. Fincas sin datos catastrales.
2. Fincas que constituían la totalidad de una catastrada (erróneamente a nombre de XX y de herederos del causante) y parte de otra (erróneamente en su totalidad a nombre de XX).
3. Fincas correctamente catastradas a nombre de herederos del causante (y en algún caso a nombre de XX y de los herederos del causante).Manifestando, en algún caso, los comparecientes que en la realidad la finca descrita, por estar junto con las fincas registrales XX (nº5) y XX (nº11) descritas anteriormente, física y catastralmente agrupadas, su total superficie de parcela es de XX (XX m2), siendo la superficie total construida de XX (XX m2), con un patio descubierto de XX (XX m2) y una balsa de XX (XX m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente según el catastro y según manifestación de los comparecientes basada en una reciente medición que utilizarán cuando procedan a la actualización de dichas fincas en otro momento posterior. He escrito algo breve sobre este tipo de situaciones en la sección “Pequeños modelos” de mi blog.
4. Fincas registrales que se constituían por varias catastrales (catastradas a nombre de herederos del causante).
5. Fincas registrales que constituían parte de una catastral (erróneamente a nombre de XX y herederos del causante).
6. Fincas registrales que constituían el resto de una catastral (erróneamente a nombre de XX y herederos del causante).
7. Y Fincas urbanas catastradas a nombre de herederos del causante, cuyo suelo rústico constituye parte de una catastral y la totalidad de otra (catastradas a nombre de herederos del causante).

Tras proceder a describir detalladamente su situación catastral, corresponde incluir los párrafos relativos (ya citados en este trabajo) al STI explicando lo que se va a proceder a hacer tras el otorgamiento de la escritura y hasta el momento de la entrega de la copia y, según mi costumbre, a hacer mención a la “Coordinación de Catastro y Registro en cuanto a las fincas objeto de la escritura”, cuestión que tengo tratada en mi blog bajo el título “Coordinación de Catastro y Registro: Versión 3.0”. Estoy pendiente de revisar ese trabajo al que remito al lector, tras haber comentado el asunto con mi actual Registrador, Carlos Jover Pérez, al que doy las gracias por su ayuda.

Una catastral está a nombre de los hijos de una señora que es la verdadera propietaria

No sé da por buena la superficie que en Catastro es inferior a la del título y el Registro. Al hacer la Comunicación, el STI me dice que hay un error en el tracto. Así es: no vende quien en Catastro es el titular, pero yo he comprobado la titularidad y por eso (en este caso y por primera vez) opto por Comunicar y Subsanar y se causa CD. No lo esperaba, esperaba una CI como en algún otro caso. Parece que, si el Notario responde, el STI hace su trabajo y cambia la titularidad. Tal vez en algún otro supuesto anterior, hubiera podido generar CD, si hubiera optado por el Comunicar y Subsanar. Tal vez el programa, sus versiones, vayan mejorando y por eso te sorprenden las soluciones diferentes a casos anteriores aparentemente iguales. Pienso que no estaría de más, si hay cambios relevantes que nos afectan a los usuarios, que se nos informara para solventar algunos quebraderos de cabeza que sin duda estaremos teniendo por esta causa.

Agrupación con arreglo a Catastro

No era MF, en ningún caso, una declaración de obra ni por antigüedad, ni con arreglo a proyecto y licencia y no lo es una agrupación con arreglo a Catastro. Es lógico puesto que no hay nada que modificar en estos casos: el Catastro está perfecto. Siendo así debería de permitirse informar que se hace con arreglo a Catastro y así en el Catastro se sabría que se ha adecuado el título, la escritura, y el Catastro. Se sabría que está todo coordinado, cosa que ahora no se puede hacer, con lo que Catastro no es informado de esa situación y no se “despreocupa” de esta finca que ya está perfecta, causando el expediente baja en el listado de MF pendientes de hacer.

A pesar de todo, he trasteado un poco por la MF e insisto en que sin GML y CSV, no hay nada que hacer, así que no puedo prosperar mucho más, aunque he clicado en otros botones como el de “Asignar técnico” o el de “Informar referencias” a ver si conseguía algún efecto y me enteraba de alguna cosa más. No ha sido así, aunque viene bien hacer estos intentos.

¿Los gastos de una escritura con STI son los mismos que sin STI?

Me centraré en el coste que genera el caso de la AT derivada de una compraventa de una sola finca.

El uso del STI comporta un gasto que es el del envío de la copia simple electrónica al Catastro. Sea la escritura muy larga o muy corta, el coste es de 1 Euro más IVA (es decir, 1,21 Euros). Este coste se satisface por el Notario que lo repercute a su cliente. Además, el uso del STI, puede comportar un segundo gasto: el coste de la obtención de certificaciones catastrales Descriptivas y Gráficas. Si la AT termina positivamente, si causa CD, el Catastro cambia de titular y ha de entregarse nueva Descriptiva y Gráfica a los nuevos titulares. Cada una tiene un coste de 1 Euro con IVA, si se solicitan a través de SIGNO. Si se solicitan a través de la SE del Catastro no tienen coste, pero yo las pido por SIGNO porque por ese pequeño coste, me quedan asociadas al Expediente Electrónico con las ventajas que ello representa tanto para la mecánica de la notaría, como para mis clientes a los que puedo efectuar consultas y trámites con mayor facilidad al quedar asociada cada finca a cada escritura y a cada cliente. Si el coste fuera otro, me lo repensaría, pero con este coste, lo tengo completamente claro.

Con el modelo que utilizo en mis escrituras, yo no incorporo más que unos pocos párrafos. No incorporo diligencias, ni notas, ni nuevas certificaciones, así que la escritura no se alarga y no se encarece (aunque haya quien pueda preferir, por las razones que sean, otra opción), excepto en cuanto a lo que sería el importe que como gestión extra arancelaria aplico a cada una de las certificaciones catastrales que solicito y obtengo a petición de mis clientes. Ese es el único coste (y beneficio para el Notario) por el uso de una aplicación sumamente trabajosa para las notarías (tanto que algunos incluso piensan que nos han encajado un gol por toda la escuadra). Evidentemente, una escritura con muchas fincas, como puede ser una herencia, puede resultar más rentable, aunque también comporte mucho más trabajo para la notaría y muchas menos gestiones a realizar para nuestros clientes en el complicado mundo catastral.

Cuando las AT no producen CD, no generan más gasto al cliente que el derivado del envío de copia, aunque no veo injusto cobrar algún importe por la gestión infructuosa.

La influencia del sistema de Ficha Notarial en el STI

Algunas Comunidades Autónomas como la de la Región de Murcia, utiliza este sistema que es obligatorio para los Notarios del Colegio de Murcia en ciertos casos y obligatorio para los Notarios del resto de España en esos mismos casos, pero solo si queremos hacer gestión de la escritura y liquidar los impuestos. El caso es que para tener cumplimentada la ficha de una escritura y poder liquidarla, pasé el IUI y cuando fui a pasar el STI y comunicar la AT, no pude por uno de esos círculos viciosos que supone que la escritura exige cumplimentar ficha, aunque el supuesto no la admita.

Sin embargo, un lunes (la escritura se firmó un viernes) cuando voy a pasar el STI me encuentro que al comunicar me aparecen tres defectos graves: el titular que informo (el comprador) es el mismo que le consta al Catastro. Entonces, ¿con las fichas se cambia el Catastro? y si fuera así, ¿de qué sirve el STI, si hay un sistema más sencillo? Otra vez, doy un paso atrás y no me entero de alguna cosa que, en principio, ya tenía clara. Curiosamente en este supuesto murciano, dos días antes de acabar el plazo, ya me estaban advirtiendo de que finalizaba.

Consolidación de usufructo y nuda propiedad

Los casos fáciles de AT se resuelven en pocos segundos (sí, segundos, no minutos) cuando uno conoce el aplicativo, pero cuando uno se enfrenta a un caso difícil puede perder un buen rato intentando conseguir la AT, a poder ser sin errores de ninguna clase. En el caso que cuento en este post todo parecía favorable a la AT, pero el STI tiene sus complicaciones y dificultades, porque, como podréis ver, no se encontró la solución para este caso.

Compañera: Consolidación de usufructo por fallecimiento. Dentro de una herencia. ¿Eso se informa o no?

Justito: Entiendo que sí. ¿El Catastro está bien? ¿Consta el usufructo?

Compañera: Sí.

Justito: Y en la misma escritura, ¿los herederos heredan el pleno dominio de las fincas?

Compañera: Son dos hermanos. Solo hay una finca y heredan un 50%, no toda la finca.  El padre ya se había muerto y ahora ha muerto la madre. Se extingue el 16.66% del usufructo que lo tenía la madre y heredan el 50% del pleno dominio. Lo he intentado y me da un error grave.

Justito: ¿Cuál? Tal vez sea porque aparenta haber dos transmisiones sucesivas cuando no las hay porque el usufructo “pasa” de la madre a los hijos y los hijos heredan un 50% además del usufructo que consolidan con la nuda propiedad. Si el STI “piensa” que hay dos transmisiones sucesivas, el problema podría ser ese, puesto que, en la segunda transmisión, el titular no sería la madre (que consta en Catastro), sino los hijos (en quienes se ha producido la consolidación).

Compañera: El error es grave y consiste en: “Que ya hay un NIF con nuda propiedad y usufructo”.

Justito: Ese error no lo conocía. ¿Has metido el concepto extinción de usufructo en tu PG? Porque si no lo incluyes no podrás dar ese paso.

Compañera: En principio no lo había metido, pero ahora sí, aunque no sé el valor del usufructo.

Justito: Pero la cuantía no te hace falta para esto. La puedes poner luego, cuando la calcules. El problema de las consolidaciones es que, si ha prescrito el impuesto, no tenemos un concepto “sin cuantía” para el IUI, aunque este no es tu caso por lo que me dices (no está de más apuntarlo para que quien corresponda pueda tenerlo en cuenta). Si no está prescrito, tenemos que valorarlo y eso no es tan fácil en algunos casos. Para exportar la escritura desde tu PG, podrías recurrir a un truco: mete un valor cualquiera, pasa el IUI, exporta, valida y coteja. Así podrás hacer el STI, pero no te olvides de descotejar y de volver a repetir el proceso cuando tengas el valor del usufructo.

Compañera: Si no incluyo la consolidación, ¿me dará un error grave?

Justito: Si no la incluyes, como el usufructo consta en Catastro, tendrás errores y probablemente solo habría un SI. Yo, según el error que sea, lo lucho o no lo lucho. Si pienso que estoy haciendo algo mal, vuelvo atrás, pero cuando ya no me quedan más vueltas que darle, comunico a Catastro y me conformo con lo que salga, ya sea CD, CI, SI o Comunicar y Subsanar.

Compañera: Pero ahora que he intentado poner lo del usufructo me hace una cosa rara, ¿o es que les tendría que poner pleno dominio a los hijos porque consolidan? Cada vez que le doy a guardar se pone una cosa distinta en rojo.

Justito: Tal vez tengas que hacerlo como dices. Ahora mismo tienes: 50 en PD madre, 16,66 en UV madre, 16,66 en PD hijo, 8,33 en NP hijo, 16,66 en PD hija y 8,33 en NP hija. Parece que lo que le extraña al sistema es que le digas que un nudo propietario es ahora también usufructuario porque si es nudo propietario y usufructuario, es dueño en pleno dominio de ese porcentaje del 8,33%. Es decir, no estás reflejando bien el cambio y el origen del fallo debe estar en el PG, no en el IUI, ni en el STI. Entonces, ¿cómo se ha de reflejar la consolidación en el programa para que se refleje correctamente en el IUI y en el STI? Por ahí podrían ir los tiros.

Compañera: Sí, tiene pinta de eso. Mañana lo volveré a intentar desde cero. Y si me da error, llamo a Ancert. ¡Para una vez que en Catastro tenían bien reflejados los porcentajes y la clase de derecho!

Justito: Sí, no es habitual que estos casos estén bien. Yo también me plantearé el caso mañana, pero prueba a meter los conceptos en el PG en el orden contrario, es decir, el primero la consolidación y el segundo la herencia, a ver si pudiera ser eso.

Al día siguiente, continuamos con el caso.

Compañera: Nada, lo he cambiado de orden y me da el mismo error, “Existe un NIF con nuda propiedad y usufructo para el mismo bien”. ¿Y si pongo solo la adjudicación del 50% entre los dos?

Justito: Pues creo que se quedará el usufructo pendiente.

Compañera: Tiro la toalla, que se lean la escritura. Si se le pudiera decir al Catastro: “mira que con la adjudicación de la herencia del padre y ahora con la de madre, cada hijo es dueño del 50% pleno dominio”. ¡Solo es eso¡ Lo estoy intentando de todas formas y me da siempre error. Si no es una cosa es otra. A ver si en Ancert saben que hay que hacer.

Un rato después…

Compañera: Ancert dice que lo mande así. Que no tienen identificado ese error. Lo voy a comunicar sin más.

Justito: Bueno, al menos a partir de ahora, reconocerán este problema.

Unos días más tarde, el mismo caso es planteado en otro foro notarial.

“Se trata de una herencia en la que la causante era titular del pleno dominio de la mitad indivisa de unas fincas, y del usufructo de la otra mitad indivisa, por herencia de su cónyuge premuerto. La nuda propiedad de esta mitad corresponde al heredero, por el mismo título. Así figura en Catastro. Ahora, al hacer la adjudicación, indico que al hijo heredero se le adjudica la mitad indivisa en pleno dominio y el usufructo de la otra mitad, es decir, los mismos derechos que hasta ahora tiene la madre. Catastro, al validar, me dice que hay error grave, porque “Existe un NIF con nuda propiedad y usufructo para el mismo bien”, es decir, que parece que no admite que al nuevo titular se le transmita el usufructo, si ya era titular de la nuda propiedad. ¿Qué se puede hacer en este caso?, ¿indicar únicamente que se transmite la mitad en pleno dominio y dejar colgado el usufructo? ¿Hay alguna manera de que ese usufructo desaparezca o necesariamente en estos casos va a haber un SI y el interesado tendrá que ir con su copia a Catastro? ¿O es que ese usufructo directamente lo elimina el Catastro cuando se le comunica el fallecimiento del titular?”

Yo creo que Catastro no eliminará el usufructo, pues podría tratarse de un usufructo ganancial o de un usufructo sucesivo o ser incierto el nudo propietario en quien se consolide, según los casos.

Y unos días después otro caso más: “Hace años unos años se vende la nuda propiedad de una vivienda a un matrimonio y el usufructo a la hija del matrimonio comprador. En Catastro se hizo constar (erróneamente) el 100% del pleno dominio a nombre de los padres. Ahora los padres donan la nuda propiedad a la hija que consolida el pleno dominio. ¿Cómo se debe tratar este caso?”

Para mí, está claro. Se debe comunicar la AT en cuanto a la titularidad de la nuda propiedad. Transmitentes serán los padres y adquirente la hija, que no consta en el Catastro que, desde mi punto de vista y a pesar del error, practicará una CD pues el Notario responderá del tracto sucesivo porque habrá comprobado el título anterior. Así que, aunque se esté consolidando el pleno dominio, la situación es diferente, pues es una consolidación por donación, no por fallecimiento y además el Catastro está mal con lo que la hipótesis es distinta y su solución también. Tal vez fuera este un supuesto de Comunicar y Subsanar que diera lugar a una CD.

Dos registrales y una catastral

Dos registrales constituyen una sola parcela catastral e informo, en consecuencia, la misma referencia para ambas, con la superficie que resulta de la escritura que en conjunto es menor que la catastral, pero sin que pueda repartir la diferencia entre las dos registrales, puesto que no existe medición técnica. Cuando llega el momento de comunicar a Catastro, el STI me da la opción de Comunicar o la de Comunicar y Subsanar. Desde el PG, yo informé de que la referencia catastral común había sido identificada por el Notario, pero Comunicar y Subsanar sin saber la verdadera superficie de cada porción no me convence y no lo hago. He comunicado y se ha causado CI. Es importante tener en cuenta que a veces, la solución no es la misma para supuestos de hecho, aparentemente iguales.

Otro caso: Me encuentro hoy con dos fincas registrales, sótano y planta baja, de un edificio en división horizontal, que constituyen una sola referencia catastral. Sopeso como rellenar las fichas de los inmuebles en mi PG y decido que no puedo señalar la referencia catastral como incorporada de origen puesto que no es el caso (no se trata de una finca registral con un Catastro que se dividiera en dos, no constando la segregación en el Catastro); tampoco la señalaré como incorporada y dudosa porque no tengo dudas de que la catastral es la suma de las dos registrales, metro a metro, además, y porque, si la indico como dudosa, no conseguiré la CD. Solo me queda una alternativa: señalarla como identificada por el Notario.

Supero la exportación, supero la validación y el cotejo y llego al STI. Incorporo la copia, comunico y: “Error (dos) grave: Envío con varias alteraciones sobre el mismo inmueble”.

No tengo claro que varias alteraciones sea lo que yo he comunicado (aunque pueda parecerlo). Será lo que el STI interprete, pues solo hay una referencia, aunque esa referencia se refiere a dos inmuebles, es decir, se refiere a parte y parte o parte y resto, si se prefiere ver así. No me consta que hubiera habido una segregación que no haya tenido constancia catastral y me parece lógico que esta segregación tenga lugar ahora puesto que dos son las fincas independientes y dos deben ser sus referencias catastrales, pero entonces, ¿debería haber señalado “Incorporada y dudosa”? Si lo hubiera hecho, ¿en vez de conseguir una CI y un procedimiento que queda en curso, hubiera conseguido un SI?

El caso es que con algún supuesto más en el repertorio de opciones y con alguna pregunta más que el PG permitiera (o alguna observación), creo que sería más sencillo, no digo ya el trámite catastral o la solución del caso, sino que pudiéramos completar las comunicaciones sin tantas dudas (y pérdidas de tiempo) por nuestra parte. Tal vez con la copia el Catastro lo tenga todo claro, pero nosotros, puede que no tanto.

Dos catastrales y una registral

Me encuentro hoy casi a punto de culminar el STI de una compraventa que incluye dos fincas, una de las cuales comprende una referencia catastral de rústica y otra de urbana.

Cuando llega el momento de Comunicar o de Comunicar y Subsanar (pues se me da esta opción), el STI me advierte, respecto de la referencia de lo urbano, de que:

• Existe un error de superficie
• El domicilio no se corresponde
• La clase de inmueble no consta

Mi instinto STI me dice que algo no va bien, así que decido volver al PG.

Una vez allí veo que hemos informado de la transmisión de una finca que calificamos como de “Otras edificaciones” citando como referencia catastral “principal” la del terreno y añadiendo la de la obra (la de urbana) como “otras”. Una y otra constan como identificadas por el Notario. Además, señalamos como superficie la del suelo, según catastro, y como superficie de elementos comunes (¿qué elementos comunes?, ¿quién ha puesto esto?) la superficie según título y registro, que solo incluye la de una antigua edificación que en la misma escritura vamos a ampliar. No me cuadra nada lo que hemos hecho y decido mantener como referencia principal la del suelo, pero la señalo como rústica secano pues está calificada en la Descriptiva y Gráfica como de “pastos”. Inmediatamente la ficha se convierte en la de una rústica (lógico) en la que solo cabe poner la superficie de suelo, optando por poner la superficie catastral, que, aunque no coincida con la registral se ha dado por buena por las partes (lo que no significa que esté bien, sino que simplemente se da por buena). Además, como “Otra referencia”, mantengo la de la urbana sin que sea posible (como ocurría antes) poner más datos respecto de la misma. Una vez que termino con los cambios vuelvo a pasar el IUI.

Operación realizada con éxito. Vamos a ver qué pasa en el cotejo y en el STI. Perfecto a la primera. Ninguna objeción.

Tras los cambios efectuados, aparecen dos errores uno para la rústica y otro para la obra (antes eran los tres de la finca rústica). El error de la urbana consiste en que sigue existiendo un error en la validación de la superficie consignada frente a la existente en el Catastro. En realidad, yo pienso que lo que ocurre es que no hemos dicho la superficie, no que esta sea errónea. El error es subsanable. El error de la rústica consiste en que la clase de bien inmueble recibida no es correcta. El error es leve. Ha desaparecido lo de “el domicilio no se corresponde” y lo de que “la clase de inmueble no consta”.

Llegados a este punto puedo Comunicar o Comunicar y Subsanar. No me atrevo a subsanar nada, así que simplemente comunico. Me quedo con la duda, pero sin tenerlo claro, lo que sí tengo claro es que no hay que arriesgarse a subsanar. El resultado es una CD de la urbana y una CI de la rústica. Yo hubiera apostado justo, por lo contrario.

En breve tendremos la nueva Descriptiva y Gráfica de una (la CD). La de la otra tardará algo más y sigo teniendo la duda de si en las CI el procedimiento sigue en curso hasta que se convierte en CD o si finaliza y ya no se produce ningún cambio.

De nuevo se confirma que hay que ser minucioso y revisar los errores por si alguno pudiera evitarse.

El domicilio de los no residentes en España

¿A un extranjero no residente que dirección le ponen en el Catastro tras el uso del servicio (STI)?

Ayer tuve una compraventa de dos registrales con tres referencias catastrales y al obtener (al finalizar el expediente) una de las Descriptivas y Gráficas vía SE y otra vía STI (no podía conseguir las dos por el STI puesto que una de urbana estaba incluida como “Otra” y “las otras” no se pueden conseguir por esta vía), observo que se ha indicado como domicilio de los extranjeros no residentes que adquirían las fincas, el siguiente:

“Domicilio no disponible”

No han puesto ni el domicilio del extranjero, ni el del representante fiscal que nombraban, ni el domicilio para notificaciones y requerimientos que también indicaban. Queda claro, a mi entender, que el Catastro pone como domicilio en estos casos uno del que ya dispone, no uno de los que puedan derivarse de la escritura y que, como en este caso no dispone de ninguno, pues pone “domicilio no disponible”.

Duda resuelta, aunque ahora me pregunto ¿y cuál pone? Pues solo se me ocurre que ponga el que pueda constar en Hacienda o el que proporcionaron los extranjeros al solicitar el NIE, que podrían estar en manos del Catastro. Estos Señores tenían NIE, pero no se les ha puesto ese (ninguno, en realidad), con lo que me inclino por la primera opción y por considerar que alguien tendrá que dar a estos compradores de alta en Hacienda, pues no parecer estar controlados por el fisco hasta el momento.

Otra cosa es en qué lugar (en que domicilio) les practicará el Catastro las notificaciones que se derivan del procedimiento (que las hay, aunque haya CD). Me inclino a pensar que las notificaciones quedarán supeditadas al alta en Hacienda o que las obtendrán de la copia de la escritura o tal vez de la información que resulta del IUI.

Otra opción es que se ponga como domicilio el de la vivienda que los no residentes adquieren y probablemente sea así en el caso de las fincas urbanas y se adopte una solución distinta cuando sea una rústica, puesto que también se me han dado casos en los que el domicilio que ha sido consignado por el Catastro es el del representante fiscal designado en la propia escritura. Para facilitar el tema, creo que hay indicar domicilio en España, si lo hay, en el extranjero y designar representante y domicilio para notificaciones.

Transmisiones sucesivas de una vivienda piso

Herencia con liquidación de gananciales y acto seguido, en escritura aparte, una donación.

De la primera escritura solo conseguimos un SI porque la vivienda heredada y luego donada estaba a nombre de la donante en el Catastro cuando era ganancial de ella y su esposo. Por esa razón, el STI nos informó de un error grave que causó un SI. Cuando se liquidan los gananciales y se hereda la finca, el STI nos pone la pega de la titularidad puesto que en vez de encontrarnos con 50-50, partimos de un 100% para la viuda. Cuando comunicamos la donación (al día siguiente, para que el STI haga bien la digestión), se causa el cambio, sin tenerse en cuenta que había un SI por la escritura de ayer.

Si lo hubiéramos hecho de seguido ayer, ¿qué hubiera pasado?, ¿hicimos bien o mal? Y si hubiera seguido el criterio de considerar la situación catastral como dudosa y no como identificada por el Notario, ¿qué hubiera pasado al día siguiente?

El legado reducido y el STI

Realmente lo de la reducción del legado, no es representativo a efectos del STI, pero me ayudará a recordar más adelante a que supuesto me refería en este caso de un inmueble ganancial a nombre de “Herederos del difunto marido”.

Se adjudica en parte a una sobrina y en parte a la viuda. Adjunto copia, le doy a comunicar, no me salen errores y et voila, después el STI se me desdice y me aparecen dos errores graves (“Envío con varias alteraciones del mismo inmueble”). Vale, sí, es verdad, pero no me digas primero que sí y luego me saques dos errores que causan finalmente una CI cuando yo esperaba tener una nueva Descriptiva y Gráfica.

Expedientes terminados que constan como pendientes

Algunos expedientes modificados en el trámite STI (tras haber validado y cotejado IUI), y que volvieron a requerir validación y cotejo del IUI, vuelven a estar en el STI como pendientes como si no se hubieran hecho. Parece lógico. Lo que no es tan lógico es que otros que estén terminados en el STI y de los que hayas conseguido tu CD y tus Descriptivas y Gráficas, sigan como pendientes. No me ha pasado solo a mí.

Parte de catastral, finca en investigación y “Comunicar y Subsanar”

Me enfrento hoy a una donación con cinco fincas o partes indivisas de fincas. Una está correcta en cuanto a titularidad y presenta una diferencia de superficie, siendo la catastral inferior a la del título y el registro. Los clientes la dan por buena y estimo que tendremos una CD.

Además, tenemos una finca registral que es parte de una catastral y que se encuentra “En investigación”. El título es de los años sesenta y la otra parte parece ser de un familiar que paga el IBI, aunque no se explican por qué, cuando en el Catastro no es él tampoco el titular (puede que esté pagando la de un vecino que no haya dicho nada al respecto). Esto pinta a SI. Interesa saber que además no existe Certificación Descriptiva y Gráfica. Contamos solo con una Descriptiva (no Gráfica).

Finalmente, las porciones indivisas, las clásicas eras, pozos, balsas o ensanches que tenemos por esta zona, no disponen de datos catastrales. Entiendo que habrá un SI.

Acierto con la primera y se genera CD. Me equivoco con las porciones: sin Catastro, no hay STI. Probablemente se me ha pasado por alto en otros casos similares con varias fincas. Pienso que no estaría de más que algo se pudiera hacer en estos supuestos desde la notaría. Y, por último, la que es parte y está en investigación, me da un error “Subsanable” (error en el tracto). No lo pensé, el titular no es el donante pues la finca figura “En investigación”.

Entonces, ¿comunicamos o comunicamos y subsanamos? La verdad es que si comunicamos y subsanamos creo que vamos a avanzar más en la resolución de este caso, puesto que tal vez se ponga toda la propiedad a nombre del donatario que luego arreglaría el tema con su familiar, dueño del resto. Mejor será esto a que figure “En investigación”, ¿no?, aunque no sé si haciéndolo así conseguiré lo que pretendo. Me arriesgo, comunico y subsano. Pocos segundos después me encuentro con que hemos conseguido una CI. Tal vez si hubiera habido Descriptiva y Gráfica hubiéramos conseguido la Directa. Me da la sensación de podemos haber salvado el SI y que en unos días esto puede presentar mucha mejor pinta que hasta ahora (y que en los últimos 50 años).

Además, parece que de momento con nuestros datos y el STI no es posible conseguir la Gráfica en los supuestos en que no existía al tiempo del otorgamiento por la simple razón de haber utilizado el sistema.

¿A dudar se ha dicho?

Ayer mismo tuve una herencia con liquidación de gananciales que incluía cinco registrales (de dos de ellas solo se inventariaba una mitad indivisa) y seis catastrales (una rústica también tenía referencia de urbana).

Había un montón de inconvenientes, sobre todo en materia de titularidad, pero también de superficie. ¿Sabéis cuántas CD conseguí?  Ni una y eso que una vez pasado el IUI por el oficial que había hecho la escritura, tuve que reenviarlo dos veces más porque había algunos datos informados que no me convencían e hice la comunicación con mal sabor de boca porque se veía lo que iba a pasar.

Todo fueron SI y CI, pero lo luché y se dio un paso en favor de mi cliente. SI y CI, insisto, no son un fracaso, son el primer paso que se da desde la notaría (con todo lo bueno que eso tiene) en el proceso de regularización de unas fincas que en algunos casos tenían títulos otorgados antes de que yo naciera. Por supuesto lo de Comunicar y Subsanar, si el sistema te ofrece la opción, exige prudencia y, en mi opinión, solo debe utilizarse si se está seguro de lo que se hace.

¿Dudar significa liberarse del STI?

El STI no puede suponer que de entrada nos blindemos poniendo en duda aquello sobre lo que antes no dudábamos. Los criterios en nuestros PG, en la exportación y cotejo del IUI y, antes de todo, en la preparación de las escrituras han de ser los mismos. Será la evolución en el uso de la herramienta lo que nos haga cambiar la forma de trabajar, que, insisto, no puede cambiarse de antemano, porque el expediente STI de la escritura que lo conlleve no desaparece porque tengamos dudas. Desaparecerá cuando lo cumplimentemos y su resultado puede estar condicionado por nuestras dudas. A menos dudas, menos errores y viceversa, aunque por supuesto hay que estar seguro, insisto, de lo que se hace.

Dudar en equipo

Con esta nueva herramienta los Notarios también nos podemos permitir las dudas fundadas. Cuando las tengamos, según la organización de cada oficina, hay que comunicar criterio al jefe (nosotros los Notarios somos los responsables) o el jefe tiene que comunicar su criterio a la gente.

Al terminar una firma, el oficial encargado del IUI (que por razones de ocupación no es siempre el que ha hecho la escritura), recibe (en el organigrama de mi oficina) mis instrucciones: “En este caso tenemos una identificada, el resto son dudosas. Así que dile a Pili que facture y cuando pases el IUI me avisas para que yo me vaya al cotejo y validación y luego al STI”. Al rato me han informado de que la factura estaba hecha y el IUI pendiente de validar y cotejar (validar es más importante, si cabe, que lo era hasta ahora). Esperaba una CD y el resto CI o SI.

El STI se pone a pensar y poco después informa: Una CD, 2 CI y 2 SI. Sí pero no la CD que yo esperaba que finalmente ha sido CI. Por contra, una CI, ha sido finalmente CD.

¿Por qué? Pues porque pensábamos que el Catastro estaba bien, pero en realidad no lo estaba. Error nuestro. He pedido la matriz he mirado y he remirado y por fin me he dicho: “Ah, ya sé lo que pasaba”. Se trataba de una herencia y la finca estaba a nombre de “Herederos del difunto”, pero en realidad no era de los herederos del difunto en su totalidad. Era solo al 50% en nuda propiedad y al 50% en usufructo vitalicio (fue ganancial y se adjudicó así en la herencia de la esposa). Por eso se ha ido al garete la CD.

Dudar en equipo y revisar es fundamental.

Mi opinión tras siete meses de uso del STI

Me atrevería a proponer a aquellos que comiencen a enfrentarse al STI, que tengan paciencia y que vayan progresivamente aumentando la dificultad de los casos que comuniquen, puesto que empezar con los supuestos más difíciles sin el conocimiento suficientemente de la herramienta, puede causar desaguisados que nos harán pasar un mal rato (a nosotros y a nuestros clientes). Que no se olvide que el STI, una vez que hayamos clicado en el botón “Comunicar a Catastro”, ya no tiene marcha atrás. Me han llegado noticias de un compañero que por lo visto ha podido rectificar una comunicación errónea, pero diría que eso no es posible por el momento y que por ello es mejor dejar para más adelante los supuestos menos sencillos. Solo es cuestión de tiempo. Es cosa de unas semanas (de tres meses en mi caso) tener prácticamente dominado el aplicativo. Así que, ¿qué prisa hay si el STI ha llegado para quedarse entre nosotros?

Hace unos días tuve un caso que me costó lo suyo resolver. Después de un rato lidiando con el IUI y el STI, descubrí que había un error en la determinación de los derechos y porcentajes de cada sujeto que lo arrastrábamos desde el PG y además (y esto no me cuadra porque entonces el IUI no debería haberse podido exportar) campos sin rellenar a efectos del STI. Una vez que hemos arreglado el error en el PG, hemos exportado de nuevo, cotejado y vuelto de nuevo al STI. Lo curioso, insisto, es que (con la información teóricamente completa) aún haya habido campos sin completar. Una vez completados, el asunto ha quedado resuelto.

Hay que seguir actuando igual en la preparación de las escrituras, en el PG, en la exportación del IUI, en la validación y en el cotejo. Cuando estemos en el STI y veamos los errores, ya nos plantearemos si podemos hacer algo mejor o de manera distinta.

Hay que empezar con los casos fáciles e ir pasando progresivamente a los difíciles. Yo tardé cuatro meses en consumar ese proceso y aún no he dejado la herramienta en manos de mi personal. Con los días podremos ir incrementando la dificultad y resolviendo más situaciones, sin recurrir, a la mínima incidencia, a señalar la casilla de “Incorporada y dudosa”, puesto que, además, vuelvo a insistir, no nos liberaremos con ello del STI, sino que podemos (incluso) generar más errores (evitables e innecesarios).

En esa evolución, la mecánica de la notaría se irá adaptando a las exigencias de un procedimiento nuevo, pues hay que tomar decisiones sobre lo que decimos en la escritura y sobre cómo lo decimos o sobre si lo hacemos también vía diligencias y documentos unidos, o si optamos por no decir nada más que es como yo he decidido hacerlo (recordemos el “con la copia” o “en la copia”). Esa evolución puede influir en la facturación, en el día en que se pasará el IUI (el del otorgamiento a ser posible) y en otros detalles que pueden pasar a ejecutarse de manera completamente distinta a como lo hacíamos hasta ahora. No veo que el STI pueda estar en manos de los copistas, auxiliares o de los encargados del IUI que no están familiarizados con la herramienta y que no han preparado la escritura, al menos sin la debida formación en la materia. No caben las improvisaciones.

Adaptados en nuestra mecánica y expertizados, será cuando podamos afrontar todo tipo de casos y hacer útil y rentable la herramienta que es una herramienta que otorga, otra vez, más valor añadido a nuestra función pues nuestros clientes se irán con sus nuevos Catastros debajo del brazo. Si nos acogemos a las dudas de manera excesiva no habremos conseguido todo lo que el STI es capaz (y estamos empezando este camino) de conseguir. Aquello de que “es que el Catastro está muy mal”, puede empezar a dejar de ser una excusa.

Insisto, recurrir en cualquier caso de problemas de titularidad, de tipo de inmuebles o de superficies, por decir algunas cosas, al “Incorporada y dudosa”, no es la solución. Estamos a tiempo de aprender a usar el STI de otro modo. Por supuesto, pasarán meses (siete en mi caso) y continuarán vuestras dudas.

Mejoras para el STI

Con ánimo constructivo, se me ocurren estas de momento:

• Cambiar el nombre a la aplicación. Lo de STI no es intuitivo de lo que esta herramienta viene a facilitar y solucionar a notarías y usuarios notariales (y al Catastro, claro). No sé si estamos a tiempo, puesto que además ya nos acostumbrado a hablar del STI. ¿Qué tal Servicio de Tramitación Catastral (STC)?
• Fichas en los PG y posteriormente en IUI y STI con, exactamente, las mismas casillas que contiene una Descriptiva o una Descriptiva y Gráfica, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes.
• Mayor catálogo de situaciones: No basta identificada por el Notario, identificada y dudosa, de origen y no consta (además esto de “no consta” no puede suponer ignorancia de la situación en el Catastro y algo habría que hacer al respecto).
• Mayor variedad de opciones: Finca que es parte, finca que es otra parte y sumada a la otra la totalidad de una catastral. Dos registrales y una catastral. Dos catastrales y una registral. Finca ganancial. Finca procedente de los gananciales, etc.
• Listado de posibles errores y explicaciones de los mismos. Estaría bien que se pudieran imprimir los errores y que los motivos de los errores se explicaran más extensamente. Cuando hablamos de una escritura de muchas referencias catastrales, uno se vuelve loco regresando del STI al IUI y de este al PG. Una impresión de los errores facilitaría el proceso, porque cuando los errores aparecen, no hay que conformarse, hay que lucharlos, volver atrás y ver si han surgido por causa de nuestros propios errores. El STI debería ser más intuitivo.

Espero que este particular Manual os sea útil. Pronto habrá más material con lo relativo a las MF que podréis seguir en la pestaña STI de mi blog “Justito El Notario”.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario