Madre mía, ¡cómo se va a poner¡ Seguro que me dirá:

– Hijo, mío, ¿qué has hecho?, ¿mira lo que he recibido?, ¿a tu propia madre le haces un SI?

– Si, Mamá, no me ha quedado alternativa. El caso merecería la pena y te he tenido que utilizar como conejillo de Indias. ¿Qué preferías que te hiciera una CI? ¡Si es que me lo han puesto a huevo¡. Voy a intentar explicártelo.

Resulta que el garaje de la casa del pueblo estaba a nombre de la Comunidad de Propietarios, pero no al 100% (un caso raro a mi modo de ver). La Comunidad tenía el 80 y tantos y un par de vecinos el resto. Y entonces pensé, pues vamos a comunicar el porcentaje que adquiere el que nos compra, ¿no? Lo ideal sería que hubiera un Catastro para cada uno o que estuviera todo a nombre de la Comunidad, pero como no se da ni un caso, ni otro, lo mejor será que cada uno (cada vecino) tenga su parte correspondiente a su nombre, ¿no te parece? Así que he calculado la parte porcentual que tú tenías en el garaje y he comunicado la transmisión de ese porcentaje.

El caso es que el STI me ha reportado dos errores graves:

Uno que mi madre no tiene el porcentaje que se transmite. Cierto, pues el porcentaje de mi madre no está a su nombre, sino al nombre de la Comunidad.

Dos que estoy alterando un condominio. Claro, si entra uno, tiene que salir otro y de los que había no sale nadie, con lo que al STI no le cuadra que le que comunique una variación o alteración del condominio. Tal vez tendría que haber comunicado un cambio de dominio simple, aunque en este caso, el error de la titularidad se hubiera producido igualmente.

Por último, no he tenido del todo claro que hubiera que informar como referencia catastral identificada por el Notario. Tal vez fuera incorporada de origen …

Ahora no queda más remedio que esperar a que nos llegue la carta.

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Pues hasta hace unos pocos días, yo pensaba (y veía) que la cosa era instantánea (o casi), por lo que me sorprendió que el pasado jueves firmáramos una herencia y que cuando el viernes pasé el STI (con resultado de ocho CD) y acto seguido intentáramos obtener las nuevas CCDYG solo figuraran tres a nombre de los nuevos propietarios. Estábamos haciéndolo desde SIGNO, así que lo intenté también desde la SEC, pero nada, solo tres. Tras pensar un buen rato pensando y estando a punto de dejar el asunto aparcado para el día siguiente reparé en que tal vez había pasado poco tiempo y que debíamos esperar. Acerté, al día siguiente el Catastro ya había cambiado las demás titularidades afectadas. Pero, ¿por qué tres de inmediato y las otras cinco no? 

Pocos días después, me ha vuelto a pasar lo mismo con la compra de unas rústicas por unos extranjeros. Lo curioso es que ya han pasado varios días y siguen sin cambiarse a pesar de que el STI me reporta sendas CD. Otros compañeros me comentan que ni siquiera han podido, en el caso de los extranjeros y parece ser que por culpa de los NIE, llegar tan lejos y que le es imposible efectuar la comunicación a Catastro (no sé si tienen el problema al exportar, en el IUI ya en SIGNO o en el STI).

Tras consultar el caso a uno de mis contactos catastrales (gracias amigo) me informan de que ellos también han tenido problemas con los NIE si bien dice que “parece que Ancert se lía con los que comienzan con Y, pero como los Notarios nos mandáis la copia simple, hacemos el cambio directamente“. “Respecto del tema del retraso, me parece raro, pues si todo va bien se ve en la SEC inmediatamente. Algo os está fallando y hay que comprobar que las tramitaciones automáticas se estén haciendo bien”.

Seguiré preguntando a mis contactos habituales a ver si les ha pasado algo similar.

NOTA 3/7/2020: INCIDENCIA CON LOS SISTEMAS DE CATASTRO: Tenemos identificados errores aleatorios en el acceso y la comunicación con Catastro. Estamos en contacto con los técnicos del organismo para que solucionen la incidencia lo antes posible. Disculpen las molestias.

Bueno, algo es algo …

Me llegan, como un 2×1, estas preguntas aunque no tengo clara la asociación de ideas que hace el consultante para pasar de la primera a la segunda pregunta.

“¿Alguna vez alguien ha usado la referencia catastral simulando ser el titular y propietario (legitimo y real) sin serlo?”

Sabiéndolo yo, nunca, y que después me haya enterado yo tampoco. Sé de un par de pleitos derivados de situaciones catastrales enrevesadas con varios propietarios afectados sin que el otorgamiento de la escritura supusiera por parte de ninguno, simulación o falsedad, al menos desde mi perspectiva notarial. Conocer la simulación y no evitarla sería muy grave, probablemente delictivo, y conocerlo a posteriori obligaría a tomar las oportunas medidas judiciales.

“O sea ¿es común que cuándo solicitan la alteración catastral el titular se oponga a la transmisión?”

Bueno, exactamente nosotros no solicitamos la AT. Tampoco podemos decir que la hagamos, más bien podría decir que la AT es automática si todo está correcto.

Si no lo está en vez de generar una CD, habrá una CI o un SI, quedando el asunto en manos de Catastro. Tenga en cuenta que el Notario informa en cada supuesto de AT de si la RC ha sido identificada por el Notario o de si es dudosa, o si es de finca origen, o si no consta. En los casos dudosos, de origen o que no constan, quedamos automáticamente fuera del asunto y aunque utilizas el STI, no generarás AT que solo es posible en los casos de RRCC identificadas por el Notario. Decidir si la consideras o no identificada es una responsabilidad del Notario, que a mi juicio ha de asumirse sin acogernos permanentemente a dudas que hagan ineficaz el sistema. En la medida de lo posible procuro reducir los supuestos en que dudo, tras una temporada mano a mano con el STI, a fin de no restar eficacia a la herramienta. Si las dudas se refieren al titular y tengo claro el tracto (la sucesión de titularidades), yo no dudo y procuro conseguir la AT.

En consecuencia, ¿es común que el titular se oponga? En sede notarial esa oposición no es posible, cabrá por la vía del recurso una vez que se practiquen las oportunas notificaciones por el Catastro, que continúan haciéndose exactamente igual al antiguo titular (que bien podría uno distinto del transmitente en la escritura) y al nuevo titular catastral.

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

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IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Pues eso pensaba yo o eso pensé al principio, porque así me lo dijeron y así pude comprobarlo.

Todo fue feliz y fácil al principio de los “sti-empos”. El Notario comprobaba el tracto y el Catastro le creía y practicaba la CD de la AT, pero pasaron los meses y el Notario comenzó a sospechar que el Catastro ya no se fiaba de él, que ya no se tragaba la comprobación notarial del tracto y empezaron a darse casos sin sentido, porque vino aquella señora que nunca había sido dueña del 50% de un piso que siempre fue al 100% de su ahora ex-marido para consentir que se lo llevara el Banco (había sido vivienda habitual) y sí que se practicó la AT en favor del cesionario, pero otro día vino una señora a heredar el 50% que tenía una tía suya en una casa, siendo la otra parte de la sobrina y heredera que la compró con su tía fallecida en la misma escritura y el Catastro la puso a su nombre en cuanto al 50% que heredaba pero dejó el otro 50% a nombre de los herederos de la tía.

Francamente, no le encuentro explicación al primer caso, ¿porqué el Catastro borra de un plumazo a la ex-esposa que nunca fue dueña y en cambio no pone el 100% de la propiedad del otro piso en favor de la sobrina? Tan comprobado por el Notario estaba una cosa, como la otra y ambas se contaron en la escritura, con lo que mi apreciación del tracto debería de haber resuelto la cuestión y generar la AT.

Si hubiera más casos, los seguiré contando.

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

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CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

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CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Observo de un tiempo a esta parte (es decir, recientemente si tenemos en cuenta la corta vida del STI) que algunos errores que generaban SI pasan a CI y que hay CI que pasan a CD. Incluso puede que haya SI que hayan pasado a CD. Serían los casos de referencia incorporada y dudosa y los casos de error en el tracto sucesivo y superficie de la finca.

Como se dice ahora “esto es bien”, ¿no?

Yo creo que sí aunque me decía un compañero que: “Una cosa es fiarse del Notario y otra que me pongan a mí la responsabilidad de cambiar un Catastro sin consentimiento del titular catastral, aunque tampoco me parece que no pueda yo autorizar una compraventa porque el titular catastral es incorrecto. ¿He de negarme a hacer esa escritura hasta que arreglen la titularidad catastral? ¡La propia LH (la DGRN) admite inmatricular con titular catastral no coincidente con lo que dicen las escrituras! Esto implica admitir que existen escrituras que no se ajustan a la titularidad catastral, lo que es lógico en un sistema que admite, no ya la compraventa de finca con titular catastral erróneo, sino incluso la venta de cosa ajena. A mí me gustaba más la posibilidad de subsanar cuando yo lo tenía claro. Ya no podré “escaparme” diciendo que la referencia es dudosa (que no lo es, ya que tanto comprador como vendedor la identifican, y yo mismo la describo en la escritura con arreglo a Catastro) ya que la referencia dudosa también podría ser una CD“.

Yo le contesté que me preocupaba más de que la finca sea la finca y menos de que el titular sea el titular. Si la finca es la finca, hay que ponerla a nombre de su titular y para mi ese caso no es dudoso, es finca identificada, con lo que el Catastro se cambia y, claro, yo respondería pues he dicho que no tenía dudas, pero no tenía dudas de que la finca de un título es la misma finca que la del otro …y por tanto, tampoco de quien debe ser su titular.

Le dije también que yo tengo bastante claro cuando debo dudar. Así que si dudo y aún así el Catastro se cambia, no me veo responsable o causante del cambio. No me queda otra que decir que he dudado y así lo he hecho.

En cualquier caso, lo bueno para mi es que parece que el STI funciona  …

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Toda firma en la notaría de escrituras que afecten a Catastro da lugar a las correspondientes cartas de notificación (el Notario puede ser ANAC pero no existe, de momento, obligación de que actuemos como tales). Esas cartas se envían tanto cuando el Catastro se cambia y todo está bien, como cuando el Catastro no se cambia porque no todo está bien.

En el caso de esta consulta que me llega tras una herencia, había mucha descoordinación entre escrituras, registro y Catastro, por eso el Catastro pone en marcha tras la firma y el STI, el procedimiento de suministro de información en el que la notaría ya no puede hacer nada (salvo a modo de “gestión” extra-notarial ayudar en la confección del 902) porque el asunto (la guerra) ya es solo cosa de los interesados y del propio Catastro.

En este caso, se habían recibido cinco cartas de suministro de información, en las que se pide que se utilice el CSV de la comunicación en la Sede Electrónica o que se presente al Catastro la copia de la escritura (que, por cierto, ya tienen enviada telemáticamente desde la notaría….) y el modelo 901.

En principio, no hay ningún error, ni en la escritura en sí, ni en lo que los interesados otorgaban en ellas (no nos hemos equivocado, ni ellos, ni nosotros) y lo que ocurre es, simplemente, que escritura y Catastro no cuadran y eso es lo que se intenta resolver o al menos que sea informado debidamente.

Estoy seguro de que mucha gente no hace nada y también de que no hay muchos expedientes sancionadores, pero este es el momento de intentar dejarlo todo lo mejor posible o, al menos, de cumplir con lo que te piden y liberarse de responsabilidad.

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

En 2018 se hace la agrupación de unas fincas que al año siguiente se venden.

En el Catastro, al tiempo de la venta, constan como dos parcelas catastrales a nombre del anterior propietario pero tras hacer la comunicación a través del STI, se ponen a nombre del comprador que ahora, en 2020, vuelve a la notaría porque desde Catastro le han notificado que la finca resultante de aquella agrupación se ha puesto a nombre del que le vendió a él.

O sea que resulta que si estando en curso la agrupación en el Catastro, comunicas el cambio de titularidad vía STI de las fincas aún no agrupadas, puede (me ha pasado pero no sé si pasa en todos los casos .. espero que no) que cuando se resuelva lo de la agrupación, pongan la finca resultante a nombre del anterior propietario (haciendo inútil nuestra comunicación).

Habrá que pensar que hago en la siguiente ocasión, aunque muchas veces en la notaría no sepamos si el expediente de la agrupación se inició o no se inició y será difícil tomar una decisión. Tal vez habría que consultar más el histórico de expedientes relativos a la finca o fincas afectadas.

De todas formas, aunque no lo hubiéramos comunicado, creo que el efecto hubiera sido el mismo, pues el Catastro nos hubiera pedido copia de la escritura y habría acabado haciendo lo que ha hecho.

Como me dijo el compañero con el que habitualmente trato estos temas de STI,“vaya con el Catastro; recuperando titularidades documentadas en escrituras antiguas, ¿es que no tienen presente el principio de tracto sucesivo?”.

Tengo pendiente escribir algo sobre lo que estoy llamando “mentiras no arriesgadas en el STI”.

Hasta entonces, me despido.

¿Y si en vez de donación con reserva de usufructo fuera compraventa con reserva de usufructo?

¿Funcionará el “truco” de mi compañero que comenté aquí?

Algo tembloroso me digo “voy a probar”.

Si en la donación el donante se convertía en donatario y figuraba como tal en cuanto al usufructo vitalicio para que Catastro lo mantuviera como titular de ese derecho, ¿qué habría que hacer en una compraventa?

Puees, el vendedor que se reserva sería comprador del usufructo, ¿no?

Comprador 100% de la Nuda Propiedad.

Comprador 100% del Usufructo Vitalicio (comprador que es en realidad el vendedor).

Y vendedor 100% del Pleno Dominio.

¡Venga, vamos a probar¡

Momentos de tensión.

Inciso: Antes había intentado probar por el camino “lógico”. Vendo NP, no vendo UV, pero me ha salido un error GRAVE y he tenido que descotejar, eliminar expediente, volver a exportar, cotejar y al STI.

Continúo … y … ¡bingo¡ También funciona en una compraventa.

Eso sí, el otro día tuve una venta en la que el usufructuario no comparecía. Se vendía la nuda propiedad a un nuevo nudo propietario y el usufructo, que estaba correctamente catastrado, lo conservaba la misma persona. En este supuesto lo comunique por el camino “lógico”. Resultado: un SI.

¿Qué tenía que haber hecho?, ¿poner a la usufructuaria como compradora de su usufructo cuando ni siquiera había comparecido en la escritura? ¿Tal vez como ausente a efectos de IUI? No sé. Ya veremos cuando se me vuelva a dar el caso.

Gracias compañero. Por cierto, a la AEAT no sé que le parecerán estos arreglillos, aunque lo cierto es que en cuanto tengan en sus manos copia de la escritura se “desfacerá cualquier entuerto”.

Confirmación de que funciona: Al día siguiente compruebo al obtener nueva CCDYG que el sistema funciona. El vendedor tiene el usufructo y el comprador la nuda propiedad. Ambos al 100%. Eureka.

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Un compañero que intenta estudiar a fondo el STI antes de empezar a usarlo, está disipando algunas dudas. Son estas:

Del modelo que inicialmente proponías deduzco que el resultado puede ser triple:

1. Comunicación “positiva en su totalidad’ … sacas nueva certificación. CORRECTO, le dije, pero la GRAPO a la copia, no la uno a la matriz y la reproduzco en la copia. De este modo, todo es más ágil.
2. Comunicación que “si no fuera total” …. acompañaré con las notificaciones del Catastro. ¿A qué te refieres? ¿Varias fincas y unas que sale bien y otras mal? Quiero decir, le dije, que ya obtengas CD, CI o SI, el Catastro (el STI) SIEMPRE hace algún reporte, así que lo que llega (hay que mirar en la casilla RESULTADOS), lo imprimo y LO GRAPO; no lo uno, ni lo reproduzco. Si unas salen y otras no, le das a cada situación su tratamiento respectivo.
3. No consiga automáticamente la alteración, pero haya iniciado la comunicación de datos … acompañas a la copia la comunicación de la sede del Catastro de que deben acudir al Catastro. ACOMPAÑO, le dije, lo que me mande a mi el STI.

¿Siempre podemos sacar un justificante del resultado?

Sí.

Además creo entender que la secuencia sería esta:

1. Comunico.
2. Me dice si comunico o si comunico y subsano (mejor no subsanar por si acaso): BUENO, dije, yo ya me arriesgo bastante a subsanar a ver que pasa. Suelen conseguirse mejores resultados.
3. Pero parece que pueden surgir tres resultados: – comunicación directa – indirecta – o mero suministro de información. CORRECTO esos son los tres resultados que podemos conseguir.

¿Cómo ligan estos tres resultados con tus tres casos del texto del modelo?

El compañero se refiere a esto:

“Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad (ESTO SERÍA UNA CD), me autorizan para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total la acompañaré con las notificaciones recibidas de Catastro (AQUÍ ENTRAN LAS CI Y LOS SUMINISTROS).

Para el caso de que las comunicaciones no consigan automáticamente las alteraciones catastrales pero hayan iniciado las comunicaciones de datos, se acompañarán a dicha copia  autorizada las comunicaciones generadas desde la Sede Electrónica de Catastro donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio”

Y le dije que, ahora que domino el asunto, veo que estos párrafos podrían cambiarse por otros más afinados para decir esto:

“Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio”.

La semana que viene introduzco este cambio. Gracias por la ayuda y la conversación.

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Antes de empezar, advierto de que hablo en esta pequeña entrada de una cuestión de mecánica interna de las notarías a efectos de proceder a una AT en una donación en la que los donantes se reservan el usufructo vitalicio. Advierto igualmente al mundillo notarial que lo expuesto se refiere a la operativa en el PG.

Vamos al lío ….

Me hacía saber ayer un compañero e infatigable lector de mi blog que:

“Acabo de comunicar satisfactoriamente a Catastro vía STI, una donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo. Si se hace bien, es decir, con “Variación de la composición interna”, y señalas que donas la nuda propiedad, Catastro se hace la “xxxxx” un lío. Pero si lo haces como yo lo acabo de hacer hoy, funciona inmediatamente”.

Luego me explicó que lo que hizo fue esto:

“‎Pongo al donante como donante del pleno dominio y a los hijos como donatarios de la nuda propiedad y a los padres ¡otra vez! como donatarios del usufructo. Es absurdo donarse a uno mismo, pero la informática lo admite, la escritura está bien (¡que sigue siendo lo importante!), y Catastro se modificó sin la menor dificultad”.

Después me hizo una interesante reflexión:

“Durante la oposición pensé que en el ejercicio encontraría muchos y variados problemas con el usufructo. Ganancial, sucesivo, simultáneo, privativo. Incluso con el aspecto fiscal de la constitución y la extinción. Nunca pensé que una de las cuestiones más apreciadas por el cliente, a estos efectos, sería averiguar el modo de sortear las dificultades informáticas para conseguirle un Catastro actualizado rápido y bien”.

Por último, me hizo un recordatorio:

“¡Ah! esto hace que estemos ante un “Cambio de dominio simple” y no ante una “Variación de la composición interna”, claro”.

– O sea, – le dije – ¿que los que se reservan el usufructo aparecen como si se lo auto donasen, es decir, como donantes del pleno dominio y como donatarios del usufructo, y los hijos como donatarios de la nuda propiedad?

– Eso es (te envío un pantallazo) – me contestó.

Gracias compañero. No te cito pero ya sabes que va por ti.

Al día siguiente Notario Radioactivo me pregunta en Twitter si esto es también aplicable a la consolidación

Pues me has pillado Radioactivo, pero voy a intentar situarme en la hipótesis.

Los hijos donatarios de la nuda propiedad vuelven a mi notaría el año que viene y me dicen que quieren donarle a sus padres usufructuarios la nuda propiedad que ellos les habían donado. En el Catastro todo está perfecto: el que es nudo es nudo y el que es usufructuario es usufructuario. Todos con sus porcentajes correspondientes bien establecidos. ¿Correcto?

En la hipótesis inicial los donantes figuraban como tales respecto del pleno dominio (esto era lo sorprendente) y también como donatarios del usufructo; los hijos figuraban como donatarios de la nuda propiedad.

En caso de consolidación, los donatarios deben serlo de la nuda propiedad y los donantes lo mismo y entiendo que no correspondería incluir porcentaje alguno del usufructo en los datos de la AT que estaríamos comunicando. El resultado de la AT sería que el pleno dominio vuelva a estar al 50% a nombre de los padres, aunque no estoy seguro de ello pues la consolidación como puede leerse aquí es también problemática. En ese supuesto la herencia en cuestión incluía solo el 50% de la finca heredada y por tanto la hipótesis resultaba más compleja. Me atrevería también a decir que el resultado no sería una CD, sino más bien una CI, que efectuadas por Catastro las comprobaciones oportunas, daría lugar (supongo que en breve) a catastrar (de nuevo) el inmueble a nombre de los padres.

Se admiten apuestas … y aquí llega la primera por parte del compañero que ha encontrado la solución al caso de la reserva de usufructo:

“Podría aplicarse la lógica del caso anterior: padres donantes de usufructo, hijos donantes de nuda propiedad y padres donatarios de la plena propiedad”.

De nuevo, gracias.

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CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Hace unos dos meses y medio me preguntaba si “¿Se ha modificado la vara de medir los errores STI?” y me mostraba a favor de no tener más dudas que las estrictamente necesarias puesto que no teniendo dudas el Notario, el Catastro se cambiaba, y siendo así esa forma de actuar me parecía buena solución.

Pero, ¿y si teniendo dudas el Notario, el Catastro también se cambia? “Oiga, que ya le he dicho que yo no lo tengo claro y si yo no lo tengo claro no puede hacer una CD, tendrá como mínimo que pasar por la CI y puede que incluso por el mero SI?”

En mi caso tenía una sola finca registral con cuatro referencias catastrales. Tres de ellas no presentaban duda, pero la cuarta era la correspondiente a una finca rústica que estaba catastrada a nombre de un Señor que era dueño de una parte pero no de toda la finca. Y va el Catastro y, después de decirle yo que tengo dudas, pone las cuatro catastrales a nombre de la adquirente y deja sin titularidad a un Señor que era dueño de una parte y que cuando se entere seguro que vendrá a pedirme cuentas.

Cierto es que él que tenía solo una parte, que habían intentado solucionarlo y que no habían podido.

Tal vez ahora nuestro STI consiga lo que el interesado no había conseguido directamente yendo a Catastro.

Veremos a ver que pasa … Mi cliente es de armas tomar. Lo advierto, aunque si se pone pesado le haré ver la pantalla de SIGNO en la que constará que yo informé la RC como dudosa y verá que quien comente el error es el Catastro, que no olvidemos es quien hace los cambios.

Haré también mención en esta entrada al caso que me comenta una compañera. Es este:

“Se trata de una compraventa de finca no inmatriculada que va seguida de un expediente de dominio. En Catastro la finca no está a nombre del transmitente. No quería hacer la comunicación como “Identificada por el Notario”, así que la he señalado como “Dudosa”. El STI me señala un “error en el tracto sucesivo” de carácter leve”.

Bueno, yo creo que no lo hubiera puesto como dudosa. Si estoy aceptando el requerimiento para el expediente es porque lo tengo claro y teniéndolo claro me mojo en el STI. Cierto es que luego en el expediente podría surgir algún tipo de oposición o reclamación, pero digamos que yo correría el riesgo.

Sugerencia: Clasificación de las dudas del Notario o ¿por qué dudan los Notarios?

Ahora que aún dudando nuestras comunicaciones causan AT, me parece prudente que el STI (y antes nuestros PG y el IUI) nos permitiera aclarar porqué dudamos. Si de las fichas no resulta suficiente información, que creen algún campo más. Luego serán los clientes los que vengan a quejarse a nosotros.

Y siguen surgiendo cosas

Otro caso: Una catastral formaba por cuatro registrales. El Catastro está a nombre de la dueña de las cuatro fincas que ahora vende una de las cuatro. Si yo dudo pero el Catastro no me hace caso, podría poner la finca entera a nombre de la compradora. Así que:

Opción A: Incorporada y dudosa

Opción B: Incorporada de origen.

Opción C: No consta.

Opción D: Identificada por el Notario.

Opción E: No hago uso del STI.

¿Tú que harías? ¿Y si luego cuando envíe el IUI provoco el cambio?

Tal vez lo mejor sea un “finca de origen” …

Pues me temo que aún con “finca de origen” puede conseguirse una indeseada AT. Estoy pendiente de confirmar en otros casos, pero sí que confirmo este: una finca registral consistente en una rústica con una edificación. Hay tres RRCC: una para la edificación y dos para el suelo. Estas dos están a nombre de otras personas que son dueñas de una parte de esas catastrales pero no de la totalidad.

En la ficha del inmueble, hago constar como RC la de la edificación, pero añado las otras dos indicando (para evitar el problema de las dudosas) que esas otras dos son “de origen” (aunque para mi “de origen” es otra cosa diferente). El Catastro me cambia la titularidad de las dos “de origen” y no me cambia la de la edificación. Peor imposible. Sigo pensando que el catálogo de situaciones debería ampliarse para evitar esta clase de situaciones, aunque puedan ser el principio de la solución del problema para todos los afectados.

Para la próxima, no informaré de las otras RRCC. Creo que así zanjaré este problema. No queda otra.

¿Y en el Catastro saben o dicen algo?

Algún compañero me cuenta que desde la Gerencia de Catastro les dicen que “dudar solo sirve para que alguien con manos y ojos en la propia Gerencia revise el expediente con algo más de atención, pero que los cambios se hacen igualmente”.

La verdad es que no me cuadra, simplemente porque los cambios son automáticos. Al otro lado es imposible que haya alguien esperando a que llegue mi expediente para reportar una serie de errores en pocos segundos y practicar la AT en otro poco de rato.

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

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GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Con esta nueva herramienta los Notarios también nos podemos permitir las dudas fundadas…

Cuando las tengamos, según la organización de cada oficina, hay que comunicar criterio al jefe (nosotros los Notarios somos los responsables) o el jefe tiene que comunicar su criterio a la gente.

Así que al terminar una firma, el oficial encargado del IUI (que por razones de ocupación no es siempre el que ha hecho la escritura), recibe (en el organigrama de mi oficina) mis instrucciones:

“En este caso tenemos una identificada, el resto son dudosas. Así que dile a Pili que facture y cuando pases el IUI me avisas para que yo me vaya al cotejo y validación y luego al STI“.

“Oído cocina”.

Al rato me han informado de que la factura estaba hecha y el IUI pendiente de validar y cotejar (validar es más importante, si cabe, que lo era hasta ahora).

Esperaba una CD y el resto CI o SI.

El STI se pone a pensar y poco después informa: 1 CD, 2 CI y 2 SI. Sí pero no la CD que yo esperaba que finalmente ha sido CI. Por contra, una CI, ha sido finalmente CD.

¿Qué porqué?

Pues porque pensábamos que el Catastro estaba bien pero en realidad no lo estaba. Error nuestro.

He pedido la matriz he mirado y he remirado y por fin me he dicho: “Ah, coxx, ya sé lo que pasaba”.

Se trataba de una herencia y la finca estaba a nombre de Herederos del Difunto, pero en realidad no era de los Herederos del Difunto en su totalidad. Era solo al 50% en nuda propiedad y al 50% en usufructo vitalicio (fue ganancial y se adjudicó así en la herencia de la esposa). Por eso se ha ido al garete la CD.

Dudar en equipo y revisar … FUNDAMENTAL.

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.. de sí mismo, quería titular esta FAQ aunque no lo he hecho ….

Pues resulta que el jueves pasado por la tarde firmé una escritura de venta de cinco registrales que eran dos catastrales (el lío era aún mayor, pero lo dejo aquí porque no es relevante para el caso).

Los otorgantes se pusieron de charleta en mi despacho al terminar. Que si las llaves, que si espero que seas muy feliz, que te llevas una casa con mucha historia … y mientras yo poniendo cara de despedida sin que nadie reparara en mis prisas por cerrar el día e ir a visitar a mi madre.

• UNO GRAVE. El Catastro se me había adelantado y la titularidad de una de las dos fincas ya estaba a nombre de los compradores.
• OTRO LEVE. Error en el tracto sucesivo respecto de la otra finca.

Realmente lo de la reducción del legado (que trato en este post), no es representativo a efectos del STI, pero me ayudará a recordar más adelante a que supuesto me refería.

Lo primero que veo hoy cuando entro en mi amado STI, es que expedientes modificados en el trámite STI (tras haber validado y cotejado IUI), y que volvieron a requerir validación y cotejo del IUI, vuelven a estar en el STI como pendientes como si no se hubieran hecho. Precisamente sobre un caso similar (cambios de colores inesperados, verdes que vuelven a ser azules), me consultaba recientemente un amigo. Le contesté que no lo tenía claro y mi incidencia de hoy va en el mismo sentido. Ahí la dejo.

Por lo demás, el caso de hoy es el de un inmueble ganancial a nombre de herederos del difunto marido.

Se adjudica en parte a una sobrina y en parte a la viuda. Adjunto copia, le doy a comunicar, no me salen errores y et voilà, después el STI se me desdice y me aparecen dos errores graves (“envío con varias alteraciones del mismo inmueble”). Vale, sí, es verdad, pero no me digas primero que sí y luego me sacas  dos errores que causan finalmente una CI cuando yo esperaba tener ya la nueva CCDYG.

Mi gozo en un pozo.

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“Ando dándole vueltas al STI y me doy cuenta de que supone un cierto cambio en la práctica habitual de los despachos. Me siento un “registrador catastral” y me preocupa un poco. Tengo sobre la mesa una herencia con tres hermanos y herederos. Uno ha repudiado la herencia y los otros dos se adjudicarán los bienes. La copia autorizada de la repudiación no ha llegado y los hermanos quieren firmar la partición ya. Quizá es una mala práctica, pero creo que es relativamente frecuente firmar esa escritura de herencia y, a efectos del Registro de la Propiedad, decir que “copia autorizada de la repudiación acompañará a la primera copia que de la presente se expida, haciendo yo, el Notario, las oportunas advertencias”. Sin embargo, en cinco días desde la firma (aunque no haya llegado la copia autorizada), yo tengo que dar parte a Catastro. Como no hay problema de tracto, ni de superficies, ni de RRCC, ni de facilitar copia simple, el STI me dará únicamente dos opciones: “Comunicar” (con alteración automática) o “Regresar al trámite” (lo que no tiene ningún interés en este caso) sin mencionar la existencia de ninguna clase de error leve, grave o subsanable (porque no lo hay). El STI no me dará ninguna otra posibilidad en el que pueda tener cabida mi caso. Si luego hay una sorpresa (por ejemplo, porque el hermano repudiante, en realidad, no había repudiado o solo había repudiado a la intestada y no a la testada o cualquier otra cosa), el Catastro ya estará cambiado. Pongo el ejemplo de la repudiación, pero se me ocurren más. También hay herencias que se firman sin haber cerrado el acta de declaración de herederos o con una copia simple del último testamento, porque desde el archivo tardan mucho en mandar la copia auténtica. Otro caso sería el del vendedor por mandato verbal. Tal vez estos casos se podrían contemplar de algún modo“.

Pues mira no se había pasado por la cabeza, pero tienes razón. Hay que llevar cuidado con eso. No soy nada de admitir ese tipo de situaciones, con la excepción de los mandatos verbales, pero hoy mismo me ha ocurrido un caso que tiene cabida en lo que me estás contando.

Se constituye una S.L.. Esta S.L., con su N.I.F. provisional obtenido en la notaría, con su impuesto liquidado como exento y hasta presentada en el Registro Mercantil, interviene como socia  el mismo día en la constitución de otra S.L.. A continuación la segunda S.L., en exacta situación, compra unas fincas…. ¿Lo comunico a STI? ¿Y si luego la sociedad no llegará a inscribirse?

Tal vez la cuestión, si lo que nos preocupa es el plazo, tiene una clara solución: mientras que no tengamos la escritura de renuncia, mientras que el vendedor no ratifique y la S.L. quede inscrita, el plazo no ha empezado a correr, no hay comunicación que practicar, y no estaríamos incumpliendo absolutamente nada. Si resultara que no se ha repudiado finalmente, que no se ratifica o que la sociedad no llega a inscribirse, tendríamos un quebradero menos de cabeza.

Gracias por el comentario compañero.

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El caso es que una vez exportado el documento al IUI, lo valido y cotejo, sin que el IUI detecte nada relativo a Catastro.

Al llegar al STI, todo sigue su curso normal hasta que soy advertido (en el reporte de errores previo a Comunicar o Regresar al Trámite) de que la RC informada no existe.

¡Ostras¡ … llamo al oficial encargado, trae la matriz, contrastamos el cuerpo de la escritura con la CCDYG. Todo correcto. Contrasto la escritura con la RC informada al STI y los tres últimos dígitos están mal. El error viene del PG. Está claro.

Procedo a la eliminación del expediente (aquí explico cómo hacerlo) y regreso al PG. Ficha objeto, cambio los dígitos incorrectos y el PG me informa de que esa RC fue utilizada en tal protocolo de tal año. ¡Asunto aclarado¡

Entonces lo que ha ocurrido es que he informado de la RC de la finca de origen, no de la individualizada que el inmueble tiene desde que se dio de alta en Catastro como elemento independiente de una división horizontal. Vuelvo a exportar, vuelvo a validar y a cotejar y vuelvo al STI. Esto ya está hecho, pienso, pero, no, ¡ahora me dice error grave, RC de finca de origen¡ Leches.. se me ha olvidado cambiar eso (bueno, no lo había pensado en realidad). Así que repito todo el proceso y por fin consumo la comunicación y consigo mi CD.

Con el primer error no hubiera podido cumplimentar el STI; con el segundo sí, pero hay que sobreponerse a la pereza, al perezote que da volver a empezar, volver atrás y solucionar el asunto, apuntando un tanto al STI, aunque no ha sido el PG el causante del error, ha sido error humano por copiar la ficha de un inmueble (objeto) sin retocar lo que había cambiado desde que la última vez que el inmueble pasó por mis manos (ventajas de ser Notario del mismo sitio más de diez años).

Recopilando, que el STI me ha evitado enviar a Catastro una comunicación (que creo hubiera sido SI) por estar informado de una RC de origen que ya no lo era …

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Me consulta un compañero qué corresponde hacer en caso de que el STI reporte como errores en la compraventa de una planta completa de un edificio que constituye un elemento de una división horizontal compuesto de unas cincuenta plazas de garaje:

1.- Que no coincide la localización o dirección catastral con la informada por el Notario.

2.- Que tampoco coincide la superficie del inmueble con la informada por el Notario.

Y yo le contesto, que si yo tuviera que hacerle el STI a esa finca y me informaran de esos errores, teniendo clara la identidad de la finca, haría la comunicación con los datos de Catastro, no con los que sean considerados como correctos pues difícilmente podrán cambiarse y el comprador tendrá un lío considerable que creo no le compensa. Así que mantendría la identificación catastral a efectos de escalera, planta o puertas sin perjuicio de lo que constara o vaya a constar a partir de ahora en la escritura (y, en su caso, en el Registro).

Mantener los datos de Catastro a estos efectos, supone que en nuestro PG debemos indicar los datos que el cliente considera correctos, pero también que luego al validar el IUI y contrastarlo, hay que dar por bueno lo que dice el Catastro. Así no habrá problemas al pasar el STI. Cosa distinta es que el cliente prefiera arreglar el error, pero en una división horizontal el asunto no parece fácil y resulta más sencillo pasar por la identificación catastral.

En cuanto a la superficie, tratándose de una división horizontal en la que la venta no va a modificar la superficie, yo informaría de la que considero correcta aunque no coincida con Catastro. Así que al validar, daría por bueno lo dicho por mi y luego pasaría el STI.

Pienso que lo normal sería que dando por buena la ubicación catastral, se consiga una CD, aunque no coincida la superficie.

En cualquier caso, “ya sabes que hay que ser prudente y que hay que mantener las pautas que viniérais utilizando hasta ahora, si no vas a volver locos a los que hacen el IUI y a los que se vayan a encargar del STI. Por eso es importante sentar bien las bases de cómo vamos a actuar, dudar razonablemente y seguir actuando como lo hacíamos hasta ahora, intentando, no obstante, que la herramienta sea útil“.

Si tienes que hacer cambios puede que tengas que eliminar expediente y recomenzar con el proceso desde tu PG. Puedes consultar mi recopilatorio en cuanto a la forma de hacerlo o el que publicaré pasado mañana.

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El STI me acaba de hacer la puñeta. Resulta que hace meses se transmiten varias fincas registrales que constituyen una sola catastral. Se genera un SI y hace unos días se vende una de las registrales que constituye una parte de esa parcela catastral.

Antes del otorgamiento compruebo que habíamos conseguido aquel SI y que ya entonces informé en cuanto a la verificación catastral que hacemos en la notaría y comunicamos vía PG y Signo al Catastro, de que las tres fincas que constituían la registral estaban en situación de “incorporada (la RC) y dudosa”.

“Creo que hoy vamos a volver a hacer lo mismo”, pienso y decido, puesto que si tras el SI de hace meses ahora la parcela catastral entera está a nombre de sus dueños y no vuelvo a hacer lo mismo, resultará que van a poner la parcela catastral entera (que en realidad son tres registrales) a nombre del comprador que solo compra una parte que constituye una registral.

¡Pues vaya chasco¡ Lo hago así y el STI detecta solo un error leve por razón de la superficie que no coincide. Lo veo lógico y tan tranquilo me quedo esperando el SI y me encuentro instantes después con una CD como la copa de un pino. Ahora resulta que el comprador tiene todo a su nombre y los vendedores han perdido la titularidad de los otros dos trozos que son dos registrales diferentes.

Y yo que les había vendido esta solución como la más lógica …

Me consuelo pensando en que el comprador tiene previsto comprar otro trozo, pero ¿y el tercero?

Posible conclusión

Yo diría que el escaso tiempo transcurrido desde la anterior transmisión ha hecho bajar la guardia a Catastro. Si la situación informada hubiera cambiado otra más antigua, pienso que hubiéramos ido a la CI o al SI.

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A veces una AT que ya está comunicada y de la que se ha obtenido CD y sacado CCDYG, permanece en la bandeja de pendientes.

Imagino que puede deberse a más de una causa, pero creo tener clara una de ellas. Se produce en aquellos casos en que por error (en mi caso, siempre es por error pues yo valido y luego me voy al STI) cumplimentas el STI, antes de haber validado el IUI (sería fácil evitarlo si no fuera posible pasar el STI sin cotejar y validar).

En esos casos, la posterior validación del IUI podría (no tengo clara, insisto, la causa ni que siempre suceda) situar al expediente en el limbo STI donde continuará por los siglos de los siglos, AMÉN, como si no hubiera sido cumplimentado.

Por supuesto, nada de eliminar expediente (aunque si se pincha por error en eliminar probablemente no pase nada pues el IUI está pasado) y conste, repito, que al 100% no estoy seguro de porqué se produce este cuelgue-bucle o lo que sea.

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Sí, por fin me ha llegado el relevo: ¡uno de mis oficiales le ha hecho hoy un caño entre las piernas al STI!

Está claro que puedo retirarme y encomendarle el maldito operativo a él porque cuando uno es capaz de tomar la decisión y acertar con ella, es que ya está preparado para ser el nuevo Master&Commander del barrio STI librando de una vez a su pobre jefe de la tortura de hacerlo personalmente cada día. Es más … esta maldad de hoy, este troleo al STI no se me había ocurrido a mí y pienso que es una maniobra fantástica para sortear las malditas CI que siempre sabes como empiezan pero no cuando acaban.

El caso era bien sencillo y frecuente: Dos registrales que constituyen una catastral. En la escritura indicamos que una es parte y otra es el resto o que ambas constituyen la RC catastral X, pero al STI (tras pasar el IUI) le contamos una mentirijilla: le adjudicamos la RC a una de las dos fincas y a la otra le ponemos que no nos consta. Al no constar ya no hay expediente STI y se comunica una sola AT que al ser relativa a una RC identificada por el Notario se cambia sin mayor problema consiguiendo la ansiada CD y colándole al sistema un gol por toda la escuadra.

Matricula de Honor. Ya me puedo morir tranquilo.

Esta es la instancia que remitió por e-mail (una dirección especial para fedatarios) a la Gerencia del Catastro en pdf con su firma electrónica un compañero que había cometido un error en el STI. Gracias por compartirla. Se sufre cuando se cometen esos involuntarios errores y se desea su rápida reparación en beneficio de los afectados (y de nuestra propia tranquilidad).

Gerencia del Catastro de *

REF/ Procedimiento: suministro de información

Expediente: * Documento *

*, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

1º) Que el pasado día *  bajo el número *  de mi protocolo autoricé escritura de * en la que DON * titular de  DNI/NIF *, transmitió a * DON *, titular de DNI/NIF número *, (*entre otros bienes*) una cuota indivisa del cincuenta por ciento del pleno dominio de la parcela  * del polígono *del Catastro de *, la cual tiene asignada la referencia catastral *. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha parcela en el número * del expositivo *páginas *.

2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral del cuota trasmitida si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que lo transmitido era el cien por cien del pleno dominio, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de la  parcela  * del polígono *del Catastro de *, (referencia catastral *)  la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de  *, titular de DNI/NIF *. Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica previa a la referida alteración catastral errónea, de la que resulta que los titulares de  la parcela  * del polígono *  eran * DON * titular de DNI/NIF  * en cuanto a una cuota indivisa del *% y DON * titular de DNI/NIF * en cuanto a una cuota indivisa del *%.

3º) Que el pasado ** y una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comuniqué a la Gerencia del Catastro los datos correctos. Se adjuntan a la presente, copia del documento de inicio del procedimiento de comunicación de fecha * (ref Procedimiento: comunicación de alteración de orden jurídico Expediente: * Documento *) y copia del documento de inicio del procedimiento de comunicación de fecha *(ref Procedimiento: suministro de información Expediente: * Documento *).

Expuesto cuanto antecede SOLICITO  de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido en el punto 2º que antecede a fin de que resulten como titulares catastrales de la citada referencia catastral los citados DON y DON * (*) en pleno dominio al 50%.

FIRMA ELECTRÓNICA

Y esta otra es la que he presentado yo por un despiste de mi oficina

Gerencia del Catastro de xxx

REF/ Procedimiento: COMUNICACIÓN DE ALTERACIÓN DE ORDEN JURÍDICO

Expediente: xxx

Documento xxx

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX, del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con despacho profesional en XXX, comparezco ante la Gerencia del Catastro de XXX y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

1º) Que el pasado día XXX bajo el número XXX de mi protocolo autoricé escritura de declaración de edificación y compraventa en la que Don xxx titular de  DNI/NIF XXX, transmitió a Doña xxx, titular de DNI/NIF XXX, la finca registral XXX del registro de la propiedad de XXX, en término de XXX  la cual tiene asignada la referencia catastral XXX. Se adjunta a la presente una copia simple de la referida escritura en la cual aparece descrita dicha finca.

2º) Que la referida escritura fue comunicada a la Gerencia del Catastro a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria de la plataforma telemática SIGNO a fin de cambiar la titularidad catastral de la finca si bien, por error en dicha comunicación, se hizo constar que la finca transmitada tenía la asignada la referencia catastral XXX, lo que provocó la alteración de la titularidad catastral de la totalidad del pleno dominio de esta última referencia catastral (perteneciente igualmente a Don xxx) la cual figura desde entonces catastrada erróneamente a nombre de  Doña xxx, titular de DNI/NIF xxxx. Se adjunta a la presente, copia de la certificación catastral descriptiva y gráfica referida a la alteración catastral errónea, de la que resulta que la titular es actualmente DOÑA XXX, cuando lo debe ser DON XXX.

3º) Que una vez advertido dicho error por información recibida de los interesados, comunico a la Gerencia del Catastro los datos correctos.  

Expuesto cuanto antecede SOLICITO  de la Gerencia del Catastro la subsanación del error referido a fin de que se restituya la titularidad de la referencia catastral XXX a Don xxx.

En XXX a XXX.

Comunicación 

Después de enviar la solicitud (junto con copia simple de la escritura y pdf con la alteración errónea que me había proporcionado el cliente) a través de la SEC, envié un e-mail a una dirección exclusiva para fedatarios de mi provincia con la misma información y una breve introducción al asunto. El correo lo firmé con la FEREN. Al día siguiente tenía contestación. Tengo que contar el procedimiento otro día porque tiene otras muchas posibilidades además de servir para arreglar los desaguisados que de vez en cuando causamos con el uso del STI (que, por cierto, no estaría mal que pudiéramos comunicar desde el propio STI).

Esto dije acompañando a la solicitud:

Por la presente les comunico que el pasado día xxxx a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante y comunicante por la vía del Servicio de Tramitación Inmobiliaria, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO.

Y al día siguiente me contestaron esto:

Buenos días. En relación con la información suministrada por correo electrónico, indicarle, que se ha procedido a incoar el oportuno procedimiento de rectificación, nº xxx, retrotrayendo las actuaciones. En las próximas fechas le será notificado el correspondiente acuerdo catastral. Saludos. Jefe de Servicio de Coordinación de Procesos Catastrales Gerencia Territorial del Catastro de xxxx.

“Con esto de donarse a uno mismo, se me ocurre que en las aportaciones a gananciales, habría dos formas de comunicar la modificación (cuando el inmueble figura, correctamente, en Catastro, 100% a nombre del cónyuge aportante):

1. Variación en la composición interna, y pasar el 50% al cónyuge.
2. Cambio de dominio simple, en el que un cónyuge titular del 100%, pasa el 50% al otro cónyuge y, de nuevo, el 50% a sí mismo. Esto no es una locura. Una locura es donarse a uno mismo, pero en la aportación a gananciales, el 100% del bien pasa a ser ganancial; no es lo mismo que aportar a gananciales el 50%. ¿Qué te parece?”

Pues que me ha funcionado utilizando la primera opción y que como dices tú, no es descabellado hacerlo por la segunda. No lo he probado, pero teniendo en cuenta este y este caso, diría que debe de funcionar.

Por otra parte he tenido un caso en el que el inmueble aportado pertenecía a los cónyuges al 50% con carácter privativo pues compraron de solteros. Ambos aportan a gananciales su mitad y el resultado es que la titularidad catastral sigue siendo la misma. La ganancialidad no tiene repercusión en el Catastro, así que decidí no hacer comunicación alguna en este supuesto.

“Si Catastro está al 50% desde antes, yo tampoco comunico nada”.

Con lo que vas a flipar, querido compañero, es con mi último descubrimiento en materia de subsanación de errores y STI. Lo cuento el día 14/11 … interesantísimo y utilísimo. Creo que con esa averiguación me habré ganado una caña y una tapa.

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Indispensable tomar conocimiento del asunto con la lectura de dos posts previos:

Compraventa con reserva de usufructo vitalicio

Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo

Hace unos días supe que firmaba hoy una liquidación de gananciales inter vivos y le pregunté al compañero que me está echando una mano con estos casos, sobre como podríamos hacer la comunicación al STI en este supuesto.

“Pues no he liquidado gananciales desde que se implantó el STI, pero las alternativas son las mismas:

1. Variar la composición interna, y pasar el 50% del cónyuge que sale al cónyuge que entra, con el riesgo de que, si al inicio Catastro no estaba al 50%, haya errores de tracto catastral.
2. Cambio de la titularidad plena. Decir que ambos transmiten (cada uno un 50%) al adjudicatario. Esto no es una locura desde el punto de vista civil, porque el cambio afecta al inmueble entero: lo que antes era 100% ganancial pasa a ser 100% privativo.

Creo que el STI se maneja mejor con la opción 2, que permite “machacar” lo que hubiera antes (porque terminas diciendo quién es titular del 100%) que con la opción 1, que obliga a Catastro a recordar quiénes eran los titulares iniciales y calcular las titularidades finales.

Estoy convencido de que es mucho más fácil programar un software que diga “en caso de que el Notario diga como queda todo, hacer caso” que otro software que diga “si ya había un % y ahora nos dicen que quite por un lado y sume por otro, resta, suma, y pon el resultado”.

Pues hemos acertado y utilizando la opción 2 (el Catastro estaba bien fifty fifty) hemos conseguido una CD cuyo resultado es que ella tiene ahora el inmueble entero en Catastro a su nombre.

Repetimos la jugada:

1. Elegimos Cambio de Titularidad.
2. Ella transmite 50.
3. Él transmite otro 50.
4. Ella es adquirente del 100%.

Eureka. En este caso la cerveza me la tomaré contigo, compañero.

Nota final: Al día siguiente compruebo que todo está a nombre del cónyuge adjudicatario. Prueba superada. Siguiente prueba … aportación a gananciales.

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

“Después de mucho investigar llegué a la conclusión de que comunicar era obligatorio (aunque es una conclusión frágil porque la redacción legal es como mínimo dudosa).

La alteración del “flujo de trabajo “ de la notaría ya la llevamos años haciendo. Cuando entró en vigor el IUI decidí cambiarlo a la secuencia que tú mencionas en tus artículos:

1. Matriz
2. PG (base de datos y facturación)
3. IUI y demás trámites post firma (registro, plusvalía, impuestos si los tramitamos nosotros…)
4. Copia autorizada que ya es completa porque todo lo anterior se incorpora. La copia refleja el resultado final de todos los trámites (incluida la inscripción si la tramitamos, y la nueva certificación catastral si lleva alteración de titularidad)

Este sistema tengo la total convicción de que es mejor que el antiguo, pero aún así sigue siendo complejo y poco eficiente

¿Alguna idea para mejorarlo? Lo que a mí me gustaría es que hubiese un grupo de trabajo del CGN sobre flujo de trabajo y diseño de procesos, que pudiésemos aprovechar todos (ya que, aunque las situaciones son variadas, si se define un esquema básico en mayor o menor medida creo que todos le sacaríamos provecho)”.

Nuestro actual Director General, ha escrito sobre retos tecnológicos en notaríAbierta.

Lo de obligatoriedad o no obligatoriedad tiene miga. ¿Tampoco es obligatorio lo de los poderes para pleitos? ¿Tampoco lo es solicitar información de deudas IBI? ¿Tampoco acreditar comunicación y respuesta de derechos de adquisición preferente en montes? “No vale” decir que es y que no es obligatorio a nuestra conveniencia.

Yo lo he conseguido haciéndolo personalmente y persiguiendo a los demás para que cumplan su cometido en el momento que corresponde (el mismo día, horas después de la firma). El problema es que tenemos tantísimas obligaciones que si lo haces todo bien, como no hay muchos beneficios por lo que haces, no puedes contratar a más gente. Mucho trabajo, poco ingreso. Tendría que haber reuniones técnicas y prácticas (menos teoría y más práctica).

Tengo un post muy avanzado sobre el asunto de la obligatoriedad. Me falta por terminar de estudiar una cuestión y espero sacarlo pronto.

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Al elegir la opción “No consta” (la referencia catastral) en Notin (el Programa de Gestión de mi notaría) se despliegan un montón de posibilidades que yo no había visto nunca o que no había visto desde hace mucho tiempo por lo que no sinceramente no lo recordaba.

Como puede verse, estas son las opciones:

1. Sin aportar/no presentada.
2. Pendiente individualización.
3. No dividida por el catastro.
4. Pendiente de segregación.
5. Pendiente de inscripción.
6. Parte de un terreno.
7. No tributa.
8. No tiene/no edificio integro.
9. No está bien formada.
10. Vivienda nueva.
11. Reciente construcción.
12. Obra nueva.
13. Número fijo catastral
14. Real Decreto 1/2004, de 5 de marzo, artículo 39.
15. Innecesaria.
16. No ser finca independiente.
17. No obligatorio conforme a ley.
18. En proceso de concentración parcelaria.

Al analizar todos estos supuestos, creo que sin duda es mejor señalar alguno de ellos que indicar que la RC es dudosa o que corresponde a la finca de origen como hacemos tantas veces corriendo el riesgo de una Alteración de Titularidad indeseada que nos de trabajo suplementario.

Pero, ¿esto influye en el STI? Pues no, porque al no indicarse RC alguna, no se genera un expediente.

¿E influye en el IUI? Pues indicarse se indica. Vean en este otro pantallazo:

En consecuencia para salvar nuestro pellejo con el de origen y el dudoso, para colaborar algo más con el Catastro y por el bien de nuestros clientes, a partir de ahora habré de precisar.

Y mira que me paso el día bicheando y trajinando por todas partes y llevo casi dieciocho años con Notin … 

Por cierto, mis oficiales sí que lo sabían. “Me caso en Soria ….” ¡y no me lo dicen!

Una compañera me cuenta que por error se ha comunicado una AT indicando que la RC había sido identificada por el Notario, cuando lo cierto es que la RC era la de origen.

Lo que se transmitía por compraventa era una porción segregada de una finca sin que la segregación hubiera aún accedido al Catastro (recordemos que las MF están aún en fase piloto). Al comunicarse la AT con la RC identificada, el resultado es que Catastro ha puesto la finca entera a nombre del adquirente de la porción segregada (aunque, imagino, que indicando como mínimo un error leve por razón de la superficie de la finca).

Observado el desaguisado, la compañera ha optado por rectificar el error cometido en el PG. Una vez corregido, ha reenviado el IUI, lo ha validado y cotejado, generando una recarga del expediente STI que ha permitido efectuar una nueva comunicación basada en esa RC de origen.

El resultado ha sido positivo en cuanto a que el mecanismo subsanatorio del que hablaba el otro día aquí ha funcionado en otro supuesto completamente distinto. Así que, la cosa nos va a dar bastante juego …

No me consta qué resultado se ha obtenido al segundo intento en vez de la CD. Yo apostaría por un SI.

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

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PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

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IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

¿Aparte de cambiarle el nombre a STC (Servicio de Tramitación Catastral?, pues se me ocurren estas de momento:

1. Fichas en los Programas de Gestión y posteriormente en IUI y STI con, exactamente, las mismas casillas que contiene una CCD o una CCDYG, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes.
2. Mayor catálogo de situaciones: no basta identificada por el Notario, identificada y dudosa, de origen y no consta (además esto de “no consta” no puede suponer ignorancia de la situación en el Catastro y algo habría que hacer al respecto).
3. Mayor variedad de opciones: Finca que es parte, finca que es otra parte y sumada a la otra la totalidad de una catastral. Dos registrales y una catastral. Dos catastrales y una registral. Finca ganancial. Finca procedente de los gananciales…etc… etc….
4. Listado de posibles errores y explicaciones de los mismos, porque sino esto parece el Pictionary.

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

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CD – Comunicación Directa

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IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Desde que comencé como piloto he realizado dos intentos de MF. Bueno, el primero no llegó ni a la categoría de intento, pues de lo único de que disponía era de una documentación técnica tradicional, es decir, de certificación y planos para efectuar una agrupación.

Creo que no había ni visado pues no era necesario en el caso y por tanto no tenía ni GML, ni CSV, ni IVG ni positivo, ni negativo. “Res de res”, como se dice por aquí. Así que nada pude hacer. Esto después de saber, y vuelvo a dejarlo claro, que las MF no incluyen las obras, ni proceden cuando uno realiza agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones, cuyo resultado es el que ya consta en el Catastro.

Hoy tengo una segregación en la que el IVG ha sido negativo puesto que el técnico incluye como parte de la segregada un trozo de finca que el Catastro dice que es vía pública urbana y no lo es. Creo que la cosa tiene mala solución, así que me he ido a SIGNO y al STI con escasas esperanzas de que esto pudiera salir bien.

Para empezar ya me dice el STI que desde ayer no está operativo para las MF, pero no le hago caso y tiro para adelante, aunque antes intento realizar la AT de la venta de la porción segregada que contiene la misma escritura y claro el STI no es tonto y me dice que hay un error GRAVE (la RC es la de la finca de origen). Me ha pillado.

Me vuelvo a las MF y veo que SEGREGACIÓN está en el maldito color LADRILLO que te indica que algo está mal. No hay muchas casillas que rellenar y pruebo suerte con IMPORTAR RESULTADO. Aparece Anexar Fichero GML o Introducir CSV. Pruebo con el GML y parece que lo sube pero nada más, no consigo nada, así que me voy a introducir CSV. Lo meto, lo reconoce y me dice “no se han recibido las fincas resultantes en el XML“, pero el color ladrillo ha desaparecido. Decido intentarlo otra vez y entonces me sale otra cosa: “Recuperando imagen de Catastro“ y después el mensaje anterior. Parece que estoy en bucle. No voy a conseguir nada, así que me vuelvo a la AT y me obtengo mi SI que me sabe a poco y tiro la toalla, aunque mañana volveré a la carga a ver si todo ha sido por razón del aviso inicial que ya hacía pintar mal la cosa. A lo mejor con la AT ya hecha no hay nada que hacer o a lo mejor es que con un IVG negativo invadiendo vía pública eres “hombre muerto”.

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

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SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

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IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

¡PARECE QUE ME HA FUNCIONADO EL STI PARA UNA SEGREGACIÓN¡

Sin mucha convicción he comunicado ahora mismo un par de segregaciones contenidas en la misma escritura y sobre una misma finca rústica. Había IVG+ con su CSV (uno solo para las dos). He metido el CSV y el STI me ha dicho lo de que “no se han podido recuperar imágenes”. Pero cuando he comunicado la MF, no se han reportado errores y cuando inmediatamente después he optado por comunicar a Catastro, ¡se ha comunicado¡ y tengo una comunicación de inicio del procedimiento.

No sé si debería de recibir nuevas certificaciones catastrales, PERO DE MOMENTO, he llegado MÁS LEJOS QUE NUNCA HASTA AHORA.

Estaré pendiente de novedades en el STI y también en la Sede Electrónica. Tal vez el STI no informe, pero en unos días (según me cuenta una compañera que también es piloto) puede que haya algo en la Sede.

Unos días después

Hoy he tenido un nuevo caso. Una segregación y una determinación de resto. De nuevo IVG+ con CSV. Una vez más “no se han podido recuperar las imágenes”, pero al comunicar volvemos a las andadas y me reaparece un error ya conocido:

“NO SE HA PODIDO LEER EL GML DEL INFORME DE VALIDACIÓN”.

¿Qué tendría el expediente del otro día que este no tiene?

¿En Ancert hay alguien que nos haga caso a los pilotos?, pero alguien que sepa algo más que nosotros, claro y que sea capaz de hacer algo más que leernos el manual.

Estamos perdiendo un tiempo muy valioso en el desarrollo de una herramienta estratégica en todos los sentidos.

Me enfrento hoy a una donación con cinco fincas o partes indivisas. Una está correcta en cuanto a titularidad y presenta una diferencia de superficie siendo la catastral inferior a la del título y el registro. Los clientes la dan por buena y estimo que tendremos una CD.

Además tenemos una finca registral que es parte de una catastral y que se encuentra “en investigación”. El título es de los años 60 y la otra parte parece ser de un familiar que paga el IBI  aunque no se explican porqué cuando en el Catastro no es tampoco el titular (puede que esté pagando la de un vecino que a su vez se esté yendo de rositas sin decir esta boca es mía). Esto pinta a SI. Interesa saber que además no existe CCDYG. Contamos solo con una Descriptiva.

Finalmente, las porciones indivisas, las clásicas eras, pozos, balsas o ensanches que tenemos por aquí, no disponen de datos catastrales. Entiendo que habrá un Suministro de información.

Resultados

Acierto con la primera y se genera CD.

Me equivoco con las porciones: SIN CATASTRO, NO HAY STI. Probablemente se me ha pasado por alto en otros casos similares con varias fincas. Pienso que no estaría de más que algo se pudiera hacer en estos supuestos desde la notaría.

Y, por último, la que es parte y está en investigación, me da un error SUBSANABLE (error en el tracto). ¡Pues claro¡, no lo pensé, el titular no es el donante pues la finca figura “en investigación”.

Llamo a mi oficiala y valoramos la situación

¿Comunicamos o comunicamos y subsanamos?

La verdad, digo yo, si comunicamos y subsanamos creo que vamos a avanzar más en la resolución de este caso, puesto que tal vez se ponga toda la propiedad a nombre del donatario que luego arreglaría el tema con su familiar dueño del resto. Mejor será esto a que figure “en investigación”, ¿no?, aunque no sé si haciéndolo así conseguiré lo que pretendo.

¡Venga¡, yo lo tengo claro, así que comunico y subsano…

Pocos segundos después me encuentro con que hemos conseguido una CI. Tal vez si hubiera habido CCDYG hubiéramos conseguido la CD. Me da la sensación de podemos haber salvado el SI y que en unos días esto puede presentar mucha mejor pinta que hasta ahora (y que en los últimos 50 años).

Así que, querido Antonio, no puedo darte una respuesta segura, pero parece que de momento con nuestros datos y el STI no es posible conseguir la CCDYG en los supuestos en que no existía al tiempo del otorgamiento.

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IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Las CI son como el coitus interruptus. Te quedas completamente insatisfecho (CI) porque parece que cuando todo va bien, que no había errores (sí, puede no haber errores y no conseguir CD) y que ya estás a punto de conseguirlo, que ya has hecho la comunicación y te dan el OK, te vas a Resultados y te encuentras con una triste CI.

El problema añadido de la CI es que si quieres cumplir el consabido “en la”, “con la copia” tienes que tener al encargado del STI de la notaría (es decir, yo y la copista, lo siento pero es que somos encargados por ese orden) pendiente de andar mirando el Catastro antes de proceder a la entrega de la documentación y como tampoco sabes si en el Catastro tardan poco o mucho en conseguir la certidumbre absoluta y dar el OK, pues de momento no he conseguido un procedimiento eficaz para este asunto.

Ya sé que la CI y el SI no son un fracaso, pero la CI tiene algo de “final infeliz”.

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Agrupación de varias fincas registrales que constituyen una sola catastral

Este supuesto de MF no sé qué tratamiento tendría porque si el resultado de la agrupación es lo que ya dice Catastro, ya no habría nada que hacer (aunque estaría bien que se permitiera indicar esto en Signo). Otra cosa es que la superficie no coincida, pero parece que esto no representaría problema (si es que, insisto, se puede comunicar en estos supuestos).

Agrupación de varias fincas registrales que constituyen varias catastrales (con múltiples variantes)

Este supuesto de MF debería de poder acceder y comunicarse, con independencia de superficies, siempre que se respete la delimitación/el contorno/los límites, pero como se está haciendo con arreglo a Catastro, parece que así sucederá.

Agrupación con GML o CSV

En ambos casos, la comunicación se puede hacer. El Notario disponiendo de estos datos, puede efectuarla con mejor resultado si hay CSV que si hay GLM. Efectuada la comunicación el resto es cosa de Catastro.

“Si los clientes solicitan a los técnicos que el IVG sea positivo por parte de Catastro, la tramitación será más rápida, puesto que se evitarán realizar la subsanación de las discrepancias físicas de la cartografía” – me comentó a este supuesto alguien que trabajaba en el proyecto y que creo (¿inexplicablemente?) ya no lo hace.

Agrupación en base a informe técnico pero sin GML o CSV

No se puede hacer nada.

De momento muchas dudas, alguna de las cuales pude disipar, en cierta medida, poco después del intercambio de estas notas. Creo que aún queda mucho por aprender. Lo seguiré contando.

Gracias y … suerte.

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

“¿Se te ha dado el caso de renuncia de usufructo? Grabándolo así, como renuncia del usufructuario (100%) y adquisición por tanto de la nuda propietaria (una sola por el 100%), me da este error: Existe un NIF para nuda propiedad y usufructo. No sé si lo hubiera grabado como donación de usufructo si daría el mismo error o no. ¿Se ha de poner “variaciones en composición interna o de la cuota” y no “cambio de dominio simple”? A fin de cuentas, al final la beneficiaria de la renuncia pasa a adquirir el 100% del pleno dominio, ¿no?“

Yo le dije al compañero que si se había leído esta entrada: Donación de nuda propiedad y reserva de usufructo. No tenía claro que su caso se resolviera del mismo modo. Unas horas después me contaba:

“Pues en este caso parece que la solución está en el propio STI (en el PG y en el IUI sí está puesto como transmisión del 100% de usufructo), donde hay que marcar transmisión de pleno dominio en vez de variación en la composición interna; y luego poner que lo que se renuncia/dona es el 100% del pleno dominio y lo que se adquiere, lo mismo”.

Curioso (yo pienso que también se hubiera podido hacer vía PG e IUI). Solo se transmite el usufructo, pero no deja indicarlo así y se indica que se transmite el pleno dominio. Otro rato después:

“Recibido justificante de Catastro. La nudop ropietaria aparece ya como propietaria del 100% del pleno dominio. Prueba superada“.

El caso contrario de la consolidación de usufructo y nuda propiedad, lo tratamos hace tiempo aquí. Aunque no sé si seguiría opinando lo mismo que entonces …

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

El otro día dudé bastante a la hora de comunicar o no por el STI una compraventa de una finca que era parte de una catastral. Como ahora, aún dudando el Notario, el Catastro puede cambiar la titularidad, no quería que al otro dueño del resto de la parcela catastral le pudieran quitar esa titularidad por la vía del retracto. Además pensé que si salía un SI, le llegaría notificación con lo que le estaba facilitando yo, el Notario, el retracto. Al final comuniqué de origen para evitar problemas en cuanto a cambio de titularidades pero me sigue preocupando el tema del retracto. No obstante, yo estoy cumpliendo con mi obligación de comunicar y ojo .. que al retrayente se le puede fastidiar el plazo con la comunicación ….

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RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

El caso que dio lugar a esta solicitud de rectificación de un error catastral fue este:

Se firmó una escritura de subsanación (bien podría ser una diligencia de subsanación) de otra escritura anterior para hacer constar que en la anterior los datos catastrales indicados eran incorrectos por lo que se subsanaban, solicitando luego mediante este escrito que se volviera a catastrar a nombre de su titular la finca que por error se había puesto a nombre de los firmantes de la solicitud y que se pusiera al suyo propio la finca que si que era de su propiedad.

Desgraciadamente con el STI, estas situaciones se están produciendo por causas diferentes: las fincas de origen y las dudosas.

Aunque he descubierto que caben ciertas subsanaciones de errores vía STI, este caso no tiene solución por la vía de nuestro aplicativo.

A LA GERENCIA TERRITORIAL DEL CATASTRO DE XXX. SECCIÓN RÚSTICA

DON

DOÑA

»EXPONEMOS«

»I.-« Que por escritura de SUBSANACIÓN otorgada ante el Notario de xxxx, Don xxxx, el día xxx, bajo el número xxx de protocolo (cuya fotocopia se acompaña), se hizo constar que la finca registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, de nuestra propiedad y que en dicha escritura se describe, es la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx a la que corresponden la siguiente referencia catastral: 

xxx.

»II.-« Que tanto en nuestro título de propiedad (cuya fotocopia se acompaña) como en el anterior al nuestro, que en la citada escritura se relaciona, por error, la citada finca registral xxx era identificada como la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx cuando realmente es la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx.

»III.-« Esto expuesto,

SE SOLICITA:

De la Gerencia Territorial del Catastro de xxxx, Sección de Rústica, que la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx sea catastrada a favor de quién era y es legítimo propietario y titular catastral hasta que fue ocasionado el error subsanado por la mencionada escritura (DON XXX), dado que DON xxxx y DOÑA xxxx no ostentan sobre ella derecho alguno, siendo, únicamente, propietarios de la Parcela Catastral xxx del Polígono xxx a la que corresponde la referencia catastral antes citada, la cual solicitan sea catastrada a su propio nombre.

En xxxx, a xxxx.

Aunque vamos avanzando solo estamos en la fase piloto del STI para las MF, así que, salvo con un Notario que sea piloto de este nuevo desarrollo de la aplicación (y solo si se tiene IVG+ con su CSV), para conseguir una segregación catastral no queda otra que morir en el Catastro. Puede que la segregación catastral que se pretende conseguir, se derive de una escritura de segregación más o menos reciente o puede que simplemente lo que son varias fincas conforme al título no lo sean conforme al Catastro y sea necesario ajustar ambas realidades.

A LA GERENCIA TERRITORIAL DEL CATASTRO DE XXX

DOÑA

DON 

DON

DON

DOÑA

DON

»EXPONEN«

»I.-« Que Doña xxx y Don xxx son titulares catastrales del inmueble con Referencia Catastral XXX, marcado con el número XXX de la Calle XXXX de XXX, con una superficie de suelo catastrada de XXX.

»II.-« Que Don xxx y Don XXX son titulares catastrales del inmueble con Referencia Catastral XXX, marcado con el número XXX de la Calle XXX de XXX, con una superficie de suelo catastrada de XXX.

»III.-« Que Doña XXX y Don XXX son dueños, por la escritura otorgada ante el Notario de XXX, XXX, el día XXXX, con el número XXX de protocolo, de la cual se aporta copia simple, de un SOLAR de xxx metros cuadrados (xxx m2) que, catastralmente, es parte del inmueble de Doña xxx y Don XXX con Referencia Catastral xxxx y parte del inmueble de Don xxx y Don xxx con Referencia Catastral xxxx.

Dicho SOLAR de xxx metros cuadrados (xxx m2) figura en el plano que se aporta al presente escrito a los oportunos efectos identificativos, firmado por todos los otorgantes de este escrito.

»IV.-« Esto expuesto,

SE SOLICITA:

De la Gerencia Territorial del Catastro de xxxx, las operaciones que sean precisas para la segregación de los inmuebles de propiedad de Doña xxx y Don xxx y Don xxx y Don xxx, a fin de que quede inscrito en el Catastro a favor de Doña xxxx, como usufructuaria y Don Demetrio Rico Pérez, como nudo propietario, un SOLAR de xxx METROS CUADRADOS (xxx m2) de superficie, cuya configuración es la que consta en el plano adjunto.

En XXXXX, a XXX.

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CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Me decía un amigo que trabaja en el Catastro que la celeridad que aportan las notarías y los registros en el flujo catastral, se ve frenada por el Catastro.

Hace unos meses firmé una compraventa de dos fincas catastrales agrupadas el año anterior en otra escritura también mía.

En el mismo día en que firmé la compraventa, vía STI, conseguí la CD a favor del nuevo propietario de la finca agrupada que luego fue vendida y que continuaba, al tiempo de la venta, constituyendo dos parcelas catastrales.

Yo no sabía (nadie sabía) que el expediente catastral relativo a la agrupación, continuaba su lento curso y, sin atender a mi comunicación de AT, el expediente terminó dando lugar a que la finca resultante de la agrupación se catastrara a nombre del agrupante-vendedor y no a nombre del comprador a cuyo favor se produjo la CD derivada de la AT comunicada desde la notaría.

Mi amigo me dio la explicación: “Se machaca la titularidad cambiada. Este error es bastante frecuente y se produce por la forma de trabajar de algunas empresas subcontratadas en el trasiego de información. Lo mejor es llamar a la gerencia exigiendo que se subsane el error inmediatamente. Si se os produce en más ocasiones poned una queja formal (hay un procedimiento para hacerlo)”.

Otro amigo (y compañero) me dijo tras la publicación de esta pequeña entrada: “Cuando yo autorizo una modificación física (agrupación, agregación, segregación o división) entro en la Sede Electrónica de Catastro y presento un modelo 900D en mi propio nombre. Esto genera cierta sorpresa en algunos funcionarios de Catastro, porque no lo hago “en representación” de los clientes, sino, insisto, en mi propio nombre. Creo que es la única forma de cumplir con el artículo 47.2 de la Ley del Catastro, que exige comunicar estas operaciones en 5 días. Presentar el modelo 900D en mi propio nombre es, además, lógico, ya que el artículo 47.2 me obliga a mí, el Notario. No obstante, esto supone cierta ‘disfunción’ en el funcionamiento de Catastro y alguna vez he recibido la respuesta de Catastro en mi domicilio particular, con ese sobre negro propio de los requerimientos de Hacienda. En mi provincia, además, complemento la presentación del modelo 900D a través de la Sede Electrónica del Catastro con un correo electrónico a una dirección de correo electrónico que tenemos habilitada para fedatarios, avisando de la presentación para que la tramiten con cierta celeridad. Sospecho que así se consigue que la tramite alguien ‘de la casa’ y no una empresa subcontratada. Siguiendo este sistema (900D + correo electrónico), e incluso con algo de mala suerte (bajas médicas, periodos vacacionales) las modificaciones físicas se han recogido en Catastro en menos de un mes, normalmente menos de una semana, alguna vez incluso al día siguiente“. Fantástico. Sobre el tema del uso de la Sede, puede consultarse esta entrada.

Gracias amigos.

¿Al STI se le pueden contar algunas mentiras? Pues sí, se le pueden contar. Lo malo es si esto puede acarrear alguna consecuencia para nuestros clientes. Hasta el momento, no me ha pasado y, sinceramente, creo que no hay un riesgo de ello. Si así fuera, lógicamente, no lo haría.

¿Qué casos se me han ocurrido y he puesto en práctica? 

Pues, de momento, estos:

1. Cargarte un usufructo. El otro día me cargué uno en una disolución de condominio entre dos hermanas en la que, además, se extinguía el usufructo vitalicio de la madre de ambas. Estaba casi seguro de que si “informaba” del usufructo, no iba a obtener la CD. Sin la usufructuaria (que estaba en el Catastro) no tuve problemas.
2. Unificar en una sola las herencias de unos cónyuges.
3. Prescindir de algún titular catastral.
4. Eliminar una confesión de privatividad (aunque no entiendo porqué una confesión de privatividad genera un objeto a los efectos del STI).
5. No efectuar la comunicación respecto de una catastral que solo se transmite en una parte que constituye finca registral para evitar que el propietario del resto de finca deje de serlo.

Jugando con el quitar y poner conceptos antes y después de las comunicaciones pueden conseguirse mejores resultados y sobre todo evitar desaguisados. Por supuesto, luego hay que volver a poner las cosas en orden y hacer el envío del IUI con todo perfecto.

Conviene que los empleados encargados tengan un momento de reflexión y analicen los errores reportados antes de clickar el botón de comunicar a Catastro pues como ya hemos hablado en otras ocasiones, subsanar los errores que cometamos no es tarea ni sencilla ni posible en todas las ocasiones. Esos momentos de reflexión te pueden, les pueden, hacer pensar que una cosa es la minutación, otra cosa es el Índice y otra cosa es conseguir un buen resultado en el Catastro. Así que, por supuesto, no pueden olvidarse de dejar las cosas como estaban al terminar de pasar el STI.

Ayer se firmo una herencia con liquidación de gananciales y acto seguido, en escritura aparte, una donación.

De la primera escritura solo conseguimos un SI porque la vivienda heredada y luego donada estaba a nombre de la donante en el Catastro cuando era ganancial de ella y su esposo.

Por esa razón, el STI nos informó de un error grave que causó un SI. Cuando se liquidan los gananciales y se hereda la finca, el STI nos pone la pega de la titularidad puesto que en vez de encontrarnos con 50-50 (ya hablaremos otro día del Catastro y los gananciales), partimos de un 100% para la viuda.

Cuando comunicamos la donación (al día siguiente, para que el STI haga bien la digestión), se causa el cambio, sin tenerse en cuenta que había un SI por la escritura de ayer.

Si lo hubiéramos hecho de seguido ayer, ¿qué hubiera pasado?, ¿hicimos bien o mal? Y si hubiera seguido el criterio de considerar la situación catastral como dudosa y no como identificada por el Notario, ¿qué hubiera pasado hoy?

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

El expediente STI derivado de la escritura de la adjudicación de la herencia de un matrimonio con dos códigos 1103 (que ahora tengo claro que sólo requería uno) termina con sendas Comunicaciones Indirectas relativas (una por herencia) al único bien ganancial heredado que era además el único bien que incluían ambas herencias (por eso sólo era necesario un 1103). De haberse cursado el expediente con un solo 1103 (cosa que haré en adelante y que tengo pendiente de explicar), creo que se hubiera conseguido una CD.

Semanas después con la finca ya inscrita a nombre de los herederos, vuelvo a encontrarme con el mismo inmueble en una escritura.  Esta vez se trata de una compraventa.

El trabajo en el PG es pan comido, al igual que la validación y cotejo del IUI. El STI parece que también va a serlo, pero cuando llega el reporte de errores, se me informa de que existe un error de tracto. Cojo matriz, miro la CYDG y efectivamente: puesto que hubo CI, el Catastro aún sigue a nombre de herederos de los padres, pero en esta ocasión se me ofrece la opción (otra vez) de CYS y hago uso de ella. Al instante, tengo una CD y el Catastro a nombre de la compradora.

Es magnífico, ¿verdad?

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Cuando en una herencia es necesario utilizar dos códigos porque hay bienes privativos de uno o de ambos cónyuges y no solo bienes gananciales, en la herencia de uno de ellos estará el 50% de cada inmueble ganancial. En este caso uno ve más lógico utilizar la opción variación en la composición interna e indicar que se transmite por un causante ese 50% y por el otro el restante 50%. El adquirente puede ser el mismo heredero o no. Si optas por indicar cambio de dominio simple, no es posible poner el 50% y hay que indicar en la ficha del inmueble de cada herencia que se transmite y adquiere el 100%, lo que no deja de ser correcto pues hablamos del 100% de lo que el difunto tenía, ¿estamos de acuerdo?

Bueno, pues hace unos meses hicimos una herencia y le pasamos el IUI y su STI y utilizamos la opción variación en la composición interna y no la de cambio de dominio simple.

Esta semana ha venido a la notaría uno de los dos hermanos que heredaban, para decirnos que todo está correcto en el Catastro (lo estuvo desde que les entregué su copia, aunque ellos no han sido conscientes por lo que veo) excepto una vivienda que era para él y que sigue a nombre de sus padres.

Le dijimos que le llamaríamos cuando lo tuviéramos resuelto (si es que se podía) y revisé toda la secuencia. En el STI vi que se había causado una CI y en mi PG vi que habíamos optado por la variación de la composición interna.

Pensé que podía modificar los datos en el PG para optar por el cambio de dominio simple, así que lo hice, volví a exportar el IUI y a cotejarlo en SIGNO, y ¡bingo¡ se me había recargado como esperaba el STI. Tenía una nueva opción de comunicar la alteración.

El siguiente paso fue efectuar la comunicación de la alteración. En pocos segundos me aparecieron los resultados. El STI informaba de varios ERRORES GRAVES, tantos como cambios ya se habían hecho cuando efectué la anterior comunicación. Sin embargo, mi modificación, mi subsanación, no reportaba ningún error.

Hablé con mi oficiala y le dije: “El cliente tiene que decidir. Yo sin más no me atrevo a comunicar, pues probablemente cambiaremos el Catastro de la finca que faltaba, pero tal vez comiencen a llegar cartas a los dos hermanos por todas las demás fincas que ya habíamos cambiado“. 

Estamos pendientes de que el cliente tome su decisión, pero yo creo que es mejor que se dirija a Catastro.

Lo bueno es que le he cogido el tranquillo (y hasta el gusto) a esto de la subsanación.

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STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Hacía tiempo que no escribía sobre el STI. Lo tengo bastante dominado pero a veces se me pone bravucón. Por cierto, sigo haciéndolo personalmente.

Se trataba de una compraventa de doce fincas con un total de diecinueve RRCC. Una de las fincas tenía ella solita diez referencias catastrales pero creamos para ello un solo objeto en el que metimos las diez referencias. Se pasa el IUI, nos vamos al STI, se adjunta la copia, se hace la comunicación y el resultado es que conseguimos cambiar la titularidad de ocho de las RRCC que comunicamos. Y las otras once referencias, ¿qué? Mi oficiala y yo nos ponemos a pensar. Este cliente es precisamente el menos apropiado para una metedura de pata.

Reviso los objetos en mi PG y llego a la conclusión de que hay que crear ocho objetos más y dejar la finca de las diez referencias con solo dos: una correspondiente al suelo y otra correspondiente a una edificación que se encuentra sobre ese suelo y que tiene su propia referencia.

Intentamos nuevo comunicación. En el PG paso el IUI de Exportado a Incompleto, paso el IUI en Signo y ya tengo recargado otra vez el Expediente STI (lo tendría sin necesidad de pasar de nuevo el IUI, pero prefiero hacerlo así). Con esta nueva comunicación, todas las RRCC ya cambiadas me reportan un error grave (el nuevo titular informado es el que ya figura en el Catastro). Claro ya estaban cambiadas, pero me arriesgo, comunico de nuevo a Catastro y consigo cambiar ocho RRCC más. Ya hemos conseguido cambiar dieciséis RRCC. Dos de los componentes de la finca (parcelas números 34 y 134 del mismo polígono) y la edificación aún no cambian. Decido convertir la edificación en objeto independiente y repito el proceso. Tercer envío de una misma escritura. Ahora conseguimos cambiar la edificación (con el consiguiente cabreo del STI que reporta dieciséis errores graves) y además dos CI para las fincas de número parecido que dan continuos errores al cotejar el IUI en Signo. No acabamos de saber cuál es el problema pero con un cuarto intento que incluye una revisión concienzuda de todos los datos de cada finca, conseguimos pasar (con diecisiete errores graves) una de las dos fincas dejando una CI para la número diecinueve. Ya no podemos hacer nada más.

Temoroso compruebo titularidad en la SEC y el nuevo dueño tiene dieciocho de diecinueve RRCC a su nombre. Buen trabajo, buena herramienta, aunque trampear tanto con ella es agotador. Tardamos cerca de hora y media en resolver todo esto. Está claro que caben las subsanaciones. Los errores graves y los tropecientos SI no plantearán problema alguno … espero ….

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AT – Alteraciones de titularidad

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CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales

Tenemos una registral compuesta de dos catastrales. Se vende una de las dos porciones y al hacer la comunicación a través del STI se señala por el Notario que la RC es dudosa y aún así Catastro efectúa la AT y el nuevo propietario de una porción de la finca, pasa a ser propietario de la catastral entera.

Al propietario del resto seguro que no le iba a hacer mucha gracia.

¿Se podría hacer algo para volver a situar como titular catastral al que lo era anteriormente (sin ser propietario de la totalidad) y que no era el vendedor ni el comprador sino una tercera persona?

Si el IUI no está enviado aún (la quincena) pero se exportó, validó y cotejó, pienso que introduciendo algún cambio se descotejaría y se generaría una nueva oportunidad de pasar el STI. El simple cambio de los folios de la escritura (para volverlos a dejar como estaban) lo permitiría. Si estuviera enviado, pienso que sería lo mismo. No es muy ortodoxo, pero por probar a solucionar problemas que no quede.

Pero, una vez que tengamos esa nueva oportunidad (una vez que hayamos recargado el STI), ¿qué podríamos hacer para solucionarlo? El señor a cuyo nombre hay que volver a poner la finca no la firmó y creo que con eso ya es suficiente razón para pensar que no podemos hacer nada. Lo máximo que se podría hacer es cambiar el tipo de operación (cambio de dominio, variación de la composición interna, etc …) o el tipo de identificación que hayamos elegido para la finca en cuestión (identificada por el Notario, dudosa, de origen, no consta …) y con esta clase de cambios, habiéndose ya hecho la AT, no conseguiríamos más que un SI que no resolvería nuestro problema.

Así que creo que no hay nada que hacer en este caso.

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AT – Alteraciones de titularidad

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SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

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SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

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CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

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