Nota: El STI es un sistema que hasta hace pocas fechas estaba solo en funcionamiento en el Colegio Notarial de Valencia, aunque se podía utilizar respecto de fincas de toda España. Está prevista su implantación para todos los Colegios Notariales de España, a corto plazo.

Ya se encuentra en funcionamiento en los Colegios Notariales de Cataluña, Castilla-La Mancha, Andalucía y La Rioja, que yo sepa.

Con el ánimo de facilitar el manejo de mi experiencia con el STI (en forma de post), unifico lo escrito hasta la fecha (8 capítulos=8 posts) en uno solo que iré modificando poco a poco a fin de que sean más útiles como guía general. Me temo que este va a ser un post en permanente evolución.

Al final del post puedes encontrar un glosario de las abreviaturas empleadas.

Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI): Mis 8 posts refundidos

ÍNDICE

Servicio de Tramitación Inmobiliaria-1

1. Esto es lo que yo sabía sobre la situación del Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI) hasta hace unos días
2. A partir de aquí casi todo es novedad
3. El STI y el Índice Único Informatizado (IUI)
4. Diferencia entre suministro y comunicación
5. ¿Qué notificación de Catastro es esa?
6. Inclusión de autorizaciones de uso del STI en las escrituras
7. Hay que lanzarse
8. ¿Comienzo con las atrasadas?

STI – 2: y ¿fin de la serie?

1. Compraventa de plaza de aparcamiento
2. Propuesta de modelo de cláusula relativa a Catastro y uso de STI con previsiones de distintas posibilidades
3. ¿Y ahora qué hacemos?
4. Copias simples electrónicas adjuntas
5. Algunos supuestos especiales

STI – 3: Uso práctico

1. ¿La AT del STI puede verse afectada por diferencias de cabida en la finca?
2. ¿Qué ocurre si el transmitente está casado en gananciales y se comunica la AT indicando los datos de su cónyuge?
3. El tracto catastral
4. Incorporación de copia
5. Cotejo
6. Desaparición de comunicaciones

STI – 4: Nuevos casos e incidencias

1. Copias adjuntas
2. Un nuevo párrafo
3. Cónyuges en gananciales
4. Hoy he tenido un supuesto más complicado para el STI
5. Eliminación de expedientes

STI – 5: Más casos y más incidencias

1. ¡Eureka, lo entendí¡
2. La quiniela
3. Hoy he tenido otro caso de “Titularidad coincidente con la existente en Catastro”
4. Un caso de herencia con una sola finca
5. ¿Será posible en algún momento utilizar el Servicio para una AT que, por cualquier motivo, esté pendiente de constatar en el Catastro?
6. Siendo obligatorio el STI para el Notario, ¿podría alguien negarse a que se le efectúe la comunicación?

STI – 6: A por las MF y más AT

1. Mientras sigo con las AT
2. Repercusión del STI en la estructura de trabajo de la notaría
3. Cosas sueltas
4. Comunicar y subsanar Catastro
5. Los casos más difíciles y que más miedo me dan

STI – 7: Modelos y más casos

1. Vean, si no….
2. Otras cosas sobre el STI
3. Otro supuesto de MF

STI – 8: Competencia y coste

1. Primera pregunta: ¿En caso de querer vender alguna de estas fincas, podría otorgar la escritura de compraventa en una notaría de la Comunidad Valenciana, concretamente en la tuya, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?
2. Segunda pregunta: ¿Para hacerlo tendría que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?
3. Tercera pregunta: ¿Podría hacer uso del sistema STI y dejar las fincas “niqueladas” sin necesidad de venderlas?, ¿hay algún otro trámite notarial que soporte el STI que no implique la compraventa u otro negocio translativo?
4. Cuarta pregunta: ¿Los gastos de una escritura con STI son los mismos que sin STI?
5. Alguna otra cosa sobre el Servicio de Tramitación Inmobiliaria al margen de la consulta
6. Creo que se me ha ocurrido un nombre más apropiado
7. Ya tengo claro cómo eliminar expedientes
8. La influencia del sistema de Ficha Notarial en el STI
9. Cambio de dinámica
10. Una nueva versión

Glosario de abreviaturas:

• STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
• AT – Alteraciones de titularidad
• MF – Modificaciones físicas
• IUI – Índice Único Informatizado
• GML – Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
• CSV – Acrónimo inglés de comma-separated values. Son un tipo de documento en formato abierto sencillo para representar datos en forma de tabla
• SIGNO –Sistema Integrado de Gestión Notarial

Servicio de Tramitación Inmobiliaria-1

Esto es lo que yo sabía sobre la situación del Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI) hasta hace unos días

Las Alteraciones de Titularidad (AT) están activas para todos los Notarios de la Comunidad Valenciana ya que el Colegio está en modo piloto para este tema; todos los Notarios de la Comunidad Valenciana lo tienen activo y deben enviar las AT por esta vía. La idea es que en breve se amplíe a todos los Colegios Notariales de España.

La obligatoriedad se deriva de la reforma de la Ley de Catastro 13/2015. Según señala la web del Catastro:

“En cumplimiento del artículo 36.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir telemáticamente a las Gerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes.

El suministro de dicha información se realizará dentro de los veinte primeros días de cada mes, con respecto a los documentos otorgados o inscritos en el mes inmediato anterior. Cuando dicho suministro se refiera a las comunicaciones conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la remisión de la información deberá producirse dentro de los cinco días siguientes a la autorización del documento público que origine la alteración.

La forma de dar cumplimiento a dicha obligación, viene establecida en las siguientes resoluciones:

Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario”.

A partir de aquí casi todo es novedad

Las Modificaciones Físicas (MF), también se pueden efectuar por los Notarios del Colegio Notarial de Valencia, si bien no tienen, de momento, carácter obligatorio.

En Valencia, por tanto, la AT es obligatoria, pero la MF no lo es. Tampoco las notificaciones a las que luego me referiré.

El STI y el Índice Único Informatizado (IUI)

Tener los datos del Índice Único introducidos en el programa de gestión de la notaría y exportarlos a Signo, es la forma más recomendable de uso del STI, ya que de esta forma cuesta mucho menos realizar las comunicaciones. Puesto que el plazo para efectuar las comunicaciones es de cinco días a contar desde el otorgamiento de la escritura, la exportación desde el programa de gestión de la notaría se ha ejecutar con anterioridad, podríamos decir que en un espacio breve de tiempo desde la firma.

La aplicación de Signo, permite generar un expediente desde cero o aprovechar los datos del IUI. Si se crea desde cero también se reutilizarán los datos para el IUI, es decir, los datos se introducen una sólo vez, sea vía IUI o mediante creación de un expediente y ambos trámites están sincronizados entre sí, pero los expedientes que puedan crearse no están sincronizados con el programa de gestión de la notaría de ahí que lo recomendable sea que el flujo sea programa de gestión-IUI. Los datos de los programas de gestión no se pueden trasladar al expediente creado, es decir (y lo vuelvo a decir), aunque podríamos generar desde cero un expediente y éste se podría sincronizar con el IUI, el IUI no se sincronizaría con el programa de gestión.

El IUI no tiene que estar completamente pasado, sólo se requieren aquellos datos que afectan al STI para poder comunicar el trámite.

Hablamos para aclararnos del siguiente flujo de información:

Programa de gestión – IUI – STI

STI – IUI – sin sincronizar con el programa de gestión

Por eso, decía, parece recomendable la primera opción y como el plazo es de solo cinco días, si optamos por ella los datos del IUI se deben cumplimentar rápidamente, al menos en la parte del IUI que corresponde a la AT o MF operada y (me adelanto un poco a lo que cuento después) enviar las copias y las comunicaciones de manera inmediata.

Meter el expediente manual no sólo es desaconsejable sino que además puede provocar después conflictos si exportas al IUI de manera ordinaria desde el programa de gestión y hay campos no coincidentes.

Con el STI se obtiene una comunicación de Catastro en la que se indica si la comunicación realizada por la notaría ha provocado el cambio de titularidad (comunicación) o no (en este caso hablamos de un suministro de información pero no de una comunicación). El documento que se obtiene del STI puede ser incorporado a la escritura o no (aquí tiene que valorar cada uno su modus operandi), pero el cliente debe llevarse  la notificación que Catastro proporciona cuando se hace el trámite en su copia o con su copia.

Diferencia entre suministro y comunicación

La comunicación suple la obligación del cliente de presentar ante la oficina catastral el modelo 901 correspondiente al cambio de titularidad y provoca que la modificación de titularidad se haga al momento, es decir, la consecuencia es que si entramos en la Sede Electrónica y sacamos una Certificación Descriptiva y Gráfica, ya estará a nombre del nuevo titular catastral. Catastro generará una notificación indicando que se ha hecho el cambio de titularidad que el Notario puede dar al cliente en el momento (en su, con su, copia).

El suministro de información no suple la obligación del cliente de presentar ante la oficina catastral el modelo 901 correspondiente al cambio de titularidad catastral y provoca que el cambio de titularidad no se haga al momento y por tanto que el cliente tenga que acudir a Catastro a hacer la oportuna declaración. Catastro emite un pdf para el Notario indicándole tal circunstancia y le remite una carta al cliente indicándole que tiene el deber de ir a la Sede Catastral a presentar el modelo 901.

Desde que se ha implantado la nueva versión, es obligatorio incluir la copia simple de la escritura al realizar el trámite, de manera que si no se incluye constituirá un “error interno”.

Esta copia nada tiene que ver con la que podíamos (y podemos) seguir enviando mediante la aplicación de envío de copias de SIGNO a la Dirección General del Catastro. Esa aplicación parece que entonces no era en realidad más que un fondo de armario de escrituras del que Catastro podía y puede disponer cuando sus otros mecanismos y flujos habituales no le funcionan. Desde que el envío de copia es obligatorio, Catastro ya dispone de copia de todas aquellas AT y MF que le comuniquemos, por lo que el trámite podemos descartarlo y valorar seguir con él cuando no abordemos las MF (…o no utilicemos el STI, que recuerdo, otra vez, es obligatorio para las AT). A fin de cuentas, ¿Catastro se había generado (con nuestra ayuda) un repositorio o nube de escrituras?

¿Qué notificación de Catastro es esa?

Una cosa es la notificación del inicio del procedimiento y el cierre del mismo que Catastro notifica al Notario con respecto a la comunicación o el suministro que el Notario le ha realizado y otra es la comunicación administrativa al titular catastral que suple la comunicación posterior de Catastro.

En el segundo caso es en el que, por así decirlo, el Notario hace de agente notificador administrativo de Catastro eximiendo a éste de realizar las comunicaciones. Esta notificación es voluntaria para el Notario.

Visto de otro modo (independientemente de las comunicaciones que se le dan al Notario y que puede adjuntar en la escritura para que el cliente se vaya de la notaría con su cambio realizado), el Catastro notifica como Administración Pública cualquier modificación sobre la que quepa recurso de reposición, cuyo plazo empieza a contar desde el momento de la propia comunicación. Si el Notario decide que quiere ser agente notificador, su notificación tendría las mismas características que la notificación administrativa de Catastro tiene actualmente en cuanto a plazos, recursos, etc…

Inclusión de autorizaciones de uso del STI en las escrituras

Yo diría que si el STI es obligatorio para las AT no habría que solicitar autorización alguna aunque sí que creo que habría que incluir un Yo, el Notario, procederé a la comunicación y/o suministro de la AT a la Dirección General de Catastro e incluir después Diligencia haciendo constar el resultado de las actuaciones. Ya iremos viendo.

Si se tratara de una MF o si el Notario actúa como agente notificador, si entiendo necesaria la autorización y parecidas diligencias.

NOTA: Haciendo clic en este enlace puede verse el texto que actualmente propongo incluir en la escritura, el cual no da lugar a diligencias, ni a incorporación de nuevas certificaciones catastrales. Es lo más cómodo, sobre todo mientras nos estemos adaptando al STI.

Hay que lanzarse

Sí, como en todo, no queda más remedio que olvidarse de los manuales, las recomendaciones y las lecturas y comenzar a efectuar las comunicaciones, adiestrando a nuestro personal, si es que no es posible que se adiestren solos como ocurre en mi caso (luego me vendrá la fase de explicárselo a ellos).

¿Comienzo con las atrasadas?

Un compañero comentó en la reunión del otro día que él había optado por empezar por las pendientes y me habló de que tenía 271 comunicaciones fuera de plazo desde que el STI empezó a funcionar y 6 dentro de plazo y que había optado por empezar con las que estaban fuera de plazo, aunque en dos o tres días trasteando con la aplicación, su programa de gestión y la Sede Electrónica de Catastro, llegó a la conclusión de que había que descartar ponerse al día. Era mejor olvidar las que no se habían comunicado a tiempo y centrarse en aquellas que estaban dentro de plazo. No obstante me pasó sus conclusiones e investigaciones de su fallido plan:

Lo primero que descubrió es que por razón del tiempo transcurrido desde el comienzo del funcionamiento del STI y las fechas actuales, muchas de las AT que “intentaba” comunicar fuera de plazo, no se podían hacer sencillamente porque ya estaban hechas y comunicarlas podía ocasionar un error grave. Como junto a esos trámites del STI había un botón que ponía ELIMINAR, pensó en pulsarlo, pero fue prudente y consultó a su vez a otro compañero que ya utilizaba el STI. La respuesta del compañero fue rotunda:

¡No, no, no, no, no elimines nada!

¡Oh cielos, casi la fastidio¡, pensó. Literalmente le dijeron algo que ya hemos comentado antes:

“Está sincronizado el trámite con el expediente, así que si eliminas el trámite te va a eliminar los datos del expediente electrónico (el IU), así que déjalo como está o habla con Ancert para que te expliquen para que sirve ese ELIMINAR. En cuanto a las más antiguas mi consejo es que no las comuniques ya que el cambio ya va a estar realizado y puedes montar un auténtico lío“

Lo entendió a la perfección: “De las que me aparezcan hechas, me olvido y listo”. Aunque arrastra la duda todavía de porqué algunas no se pueden eliminar (aunque no se le pase ni remotamente por la cabeza la opción de pulsar ese botón).

Concretamente el mensaje que aparece en las AT ya hechas era este:

“Existen errores detectados por Catastro. Si comunica el expediente en el estado actual la actualización catastral no se llevará a cabo de forma automática”.

“La TITULARIDAD COINCIDENTE CON LA EXISTENTE EN C…. “ (no se podía seguir leyendo).

Otra cuestión menos apocalíptica que la del ELIMINAR es que en algunos de los expedientes el sistema ofrece solo la opción de ver Detalle, pero no la de ELIMINAR. Tal vez sea otra cuestión que Ancert nos podría aclarar.

Sin embargo, en esos expedientes antiguos (que están fuera de plazo) se ha topado con alguno en el que la AT no estaba hecha y lo ha confirmado en la Sede Electrónica, ha echado un vistazo a la matriz de la escritura y a la ficha del programa de gestión de su notaría y no observando razón alguna que justificara que en ese supuesto la AT tampoco se hubiera causado. De nuevo Ancert o tal vez Catastro podrían dar explicación a estos casos.

Visto lo visto, el compañero con el que hablaba a la salida de la reunión ha descartado hacer algo con las que están fuera de plazo y se ha centrado en las que están dentro, en las AT, pues las MF ya irán llegando (haciéndose), como las notificaciones como agente notificador si se decide a hacerlas, aunque aún tiene y me transmite algunas dudas para el momento en que haga la primera. Son estas:

• ¿Qué hago con las que están dentro de plazo pero con copia expedida, retirada y factura pagada?
• ¿Qué hago con las que están dentro de plazo con copia expedida pero sin retirar ni pagar?
• ¿Me olvido también de todas ellas y empiezo desde cero?

Pues probablemente eso es lo que hay que hacer, redactarse un Yo, el Notario y un modelo de Diligencia y lanzarse al vacío que representa cambiar tu sistema operativo (la mecánica casi ancestral de la notaría) por otro sistema que comporte: firmar, pasar el IU, utilizar el STI, esperar comunicación, añadir algo a la copia y entregar la escritura a tu cliente con la modificación operada y sin practicar, de momento, notificación. En todo caso, también es planteable efectuar las AT que aún no le consten al Catastro aunque cree que surgirían una serie de problemas de índole y práctica notarial, de despacho diario que no vislumbra aún como se podrían ir solucionando.

“Así que creo que estoy preparado para lanzarme”, me dijo…

Seguiremos informando y agradeceré (eternamente) las aportaciones que puedan llegar sobre errores y mejoras en mi explicación. Vaticino un post lleno de remiendos….

Agradezco también a todos los compañeros y técnicos que se curran todo esto en beneficio de todos y alabo su infinita paciencia. Especialmente gracias a quienes ellos saben que se lo estoy agradeciendo.

Solo me permito una queja-sugerencia: cambiar el nombre a la aplicación porque lo de STI no es intuitivo de lo que esta herramienta viene a facilitar y solucionar a notarías y usuarios notariales (bueno, y al Catastro, claro). Aún estamos a tiempo puesto que solo se utiliza en las (no llega) 400 notarías valencianas.

Por cierto, he tenido modificar mi post “¿Qué pasa en la notaría después de la firma de mi escritura?”.

STI – 2: y ¿fin de la serie?

Sí, un par de capítulos y ya vuelo solo con el STI aunque he necesitado de la asistencia de algunos imprescindibles en ambos capítulos y en este segundo también de la de Gonzalo Cano Mora, compañero de promoción y actualmente Notario de Gandía. Gracias de nuevo a todos ellos.

Compraventa de plaza de aparcamiento

Ayer firmé una compraventa de una plaza de aparcamiento con su referencia catastral propia (no siempre las tienen individualizadas) y hoy le hemos pasado el IUI desde el programa de gestión de la notaría, lo he cotejado y hasta he facturado la escritura, aunque ninguna de las dos cosas (cotejo y factura) es indispensable para el STI.

Luego, también en Signo, me he ido al STI y he seleccionado la operación que ya se encontraba entre las pendientes. He pinchado en AT y posteriormente en Comunicar Alteración. En pocos segundos el sistema me ha advertido de que no existen errores y puedo efectuar la comunicación:

“Catastro no ha detectado errores graves en el expediente. Si comunica el expediente en el estado actual la actualización catastral se llevará a cabo de forma automática. El proceso de actualización en catastro para este expediente puede seguirse desde la pantalla de Resultados“

Así que comunico y el STI me dice:

“Comunicación procesada con éxito”.

Al instante hemos recibido una comunicación del inicio.

Unos minutos después ha llegado el acuerdo de alteración de la titularidad.

Entre medias, he pinchado en el botón Certificación Descriptiva y Gráfica a ver que pasaba y lo que ha pasado (al margen, creo, de generarme un gasto de 1 Euro más IVA) es que la Certificación aún seguía figurando a nombre de los actuales titulares catastrales (el matrimonio vendedor).

Incertidumbre momentánea. Tal vez me he precipitado y debía haber esperado a sacarla un poco después porque tras recibir el acuerdo de alteración me he ido a la Sede Electrónica del Catastro y he conseguido la Certificación Descriptiva y Gráfica, sin coste, a nombre de los nuevos propietarios.

Observo que las comunicaciones de inicio y alteración vienen a nombre de la esposa del comprador que no comparecía pero que también compraba al estar casados en gananciales. No sé si conviene observar un orden en la introducción de los datos por este tipo de cosas propias de la ganancialidad.

Propuesta de modelo de cláusula relativa a Catastro y uso de STI con previsiones de distintas posibilidades

NOTA: Para evitar confusiones, en este post refundido, he suprimido las dos redacciones iniciales que tuvo este modelo. Haciendo clic en este enlace puede verse el texto que actualmente propongo incluir en la escritura, la cual no da lugar a diligencias, ni a incorporación de nuevas certificaciones catastrales. Es lo más cómodo, sobre todo mientras nos estemos adaptando al STI.

¿Y ahora qué hacemos?

Pues lo que dice el apartado anterior según el resultado obtenido. Fácil, ¿no?

Copias simples electrónicas adjuntas

Yo no he adjuntado ninguna copia, supongo que el sistema lo ha hecho solo, aunque no sé cómo puede haberlo hecho la verdad. Tal vez me la pedirán luego. Tal vez, pero lo que he podido confirmar a última hora de hoy es que aún no se pueden adjuntar las copias desde el trámite.

Algunos supuestos especiales

A veces, aunque lo parezca por pasar el indicativo de la AT de azul a verde, la AT no se ha producido. Me dicen que ocurre, por ejemplo, en supuestos de fincas en nuda propiedad y usufructo o en casos de liquidación de gananciales y herencia. En otros casos tampoco se practica la AT como en garajes o trasteros por cuotas indivisas o en fincas en investigación.

Bueno, la primera ya está hecha, lo demás ya me preocupa mucho menos y lo iremos aprendiendo poco a poco. Hoy mismo ya he tenido un caso nuevo….finca ganancial catastrada a nombre del marido que se vende por él y su mujer a un tercero…..tal vez haya episodio 3.

Así el STI y yo ya vamos de la mano.

STI – 3: Uso práctico

¿La AT del STI puede verse afectada por diferencias de cabida en la finca?

Cabe la posibilidad de que la finca sea más grande o más pequeña en Catastro y que se adopten diferentes soluciones a fin de conseguir o no su coordinación. Me refiero a que habrá quién dé por bueno el Catastro y quién no lo haga, pero a los efectos del STI y de la comunicación de la alteración, como regla general, debe tenerse en cuenta que la AT puede verse afectada por las diferencias de cabida, de tal forma que si se indica una superficie con una diferencia de un 10% respecto a Catastro, se provocará un suministro y no una comunicación.

¿Qué ocurre si el transmitente está casado en gananciales y se comunica la AT indicando los datos de su cónyuge?

Pues nada, no pasa nada. Se comunicará la AT sin problema.

Si se está casado en gananciales y comparece sólo uno de los cónyuges, hay que indicar (esto ya lo sabíamos desde los inicios del IUI) al “cónyuge no compareciente” y, siempre que se haga así, el Catastro modifica la titularidad para ponerla a nombre de los dos cónyuges.

Tengo que decir, no obstante, que alguna de las preguntas del Expediente Electrónico cuando hay casados en gananciales exigen varias lecturas para conseguir contestarlas sin meter la pata (casi mejor dejarse guiar por el Programa de Gestión y no complicarse en el IUI ni en el STI).

El tracto catastral

En cuanto al tracto, no cabe duda de que existen y existirán errores en la base de datos de Catastro, pero si el Notario indica que los transmitentes “son los que son”, nos aparecerá un “error subsanable” y se realizará el cambio, siempre que se marque “comunicar y subsanar” en vez de “comunicar”.

Se entiende en estos casos que el Notario ya ha comprobado que el tracto sucesivo es correcto y que por eso procede de este modo. Es recomendable siempre usar esta segunda opción que provocará el cambio de titularidad; la opción “comunicar” provocará un simple “suministro”.

Precisamente sobre tracto me ha surgido esta duda concreta hoy mismo:

Una venta de una finca con un exceso de más del 10% y catastrada a nombre de los herederos del (parcialmente) titular anterior.

Estando ya en el otorgamiento descubro que está mal indicado el título del vendedor puesto que la finca pertenecía en una mitad con carácter ganancial a un matrimonio (los padres del vendedor) y en cuanto a la otra mitad a la esposa (la madre del vendedor) con carácter privativo de forma que el actual propietario era dueño por herencia de su madre previa liquidación de gananciales.

En el apartado título de la escritura no hacíamos mención a los gananciales, sólo a la herencia de la madre que firmaban el viudo y el hijo, quien la vendía hoy como dueño del pleno dominio, si bien en el Catastro constaban como titulares los “Herederos del padre”, cuando lo cierto es que el padre no fue nunca dueño en pleno dominio de la finca.

Entonces yo, el Notario, tengo claro el tracto, pero el Catastro está mal (no es que falte tracto es que el Catastro es incorrecto). ¿Qué ocurre en este caso? Pues que al efectuar la comunicación de la AT, me aparecerá un error subsanable y podré comunicar y subsanar y se realizará la AT. Bueno, en realidad, diré que se realizaría si no hubiera un exceso de cabida de más del 10%, porque al haberlo se generará suministro y no comunicación, por lo que, de oficio, el Catastro le remitirá una carta al cliente indicando que tiene que hacer la oportuna declaración.

Incorporación de copia

Acaba de entrar en funcionamiento la versión que permite (y es obligatorio hacerlo) incorporar copias simples de las escrituras a las comunicaciones del STI. Ya no tengo claro si las copias se pueden seguir enviando a través de la aplicación “envío de copia” cuando, por ejemplo, no comunicas las MF pero optas por enviar copia a Catastro. Supongo que se podrá seguir haciendo, entre otras cosas porque en el resto de España aún no usan el sistema que solo está implantado en el Colegio Notarial de Valencia.

Cotejo

He comprobado que el cotejo del documento a efectos del IUI para el que estemos utilizando el STI, no es obligatorio, puesto que se me escapó (comunique la AT sin cotejo) uno sin él la semana pasada.

También he comprobado que la falta de cotejo hace que las posibles discrepancias entre el programa de gestión y el IUI no se resuelvan, de modo que podrían reflejarse las AT sin que estén todos los datos perfectos, como el domicilio correcto o arrastrando una errata en un nombre o en un apellido.

Desaparición de comunicaciones

Que nadie haga mucho caso a esto, pero ¿es posible que pasado x tiempo la comunicación del inicio del procedimiento y la de comunicación de la AT se refundan en una sola? Nos hemos retrasado un par de días en imprimir las comunicaciones y la nueva descriptiva y gráfica de una compraventa y al ir a hacerlo nos hemos encontrado con la sorpresa de que ya no había dos comunicaciones, sino una (pendiente de comprobar si es la inicial o un mix de la inicial y la final). Al intentar la comparación con otras AT ya comunicadas, nos hemos encontrado con la misma situación que en este caso del que hablo. De momento, esto parece cosa de Iker Jiménez.

Me devano la sesera un par de días y no consigo encontrar la solución, pero gracias a mis colaboradores habituales y pese a que parece que a nadie le pasa lo mismo que a mí (o no lo ha dicho o sabía porqué pasaba o …. ), hoy recibo una llamada de Ancert que me lo explica todo. Hay una nueva versión en la que ya no recibiremos la comunicación final y resulta lógico si no actúas como Agente Notificador (ver STI-1 que enlazo al principio).

Si no lo haces y entregas la comunicación final, podrían surgir dudas en los interesados a efectos de interponer recursos (pues la notificación determina el inicio de los plazos), así que o notificas (y no es obligatorio) o ya dejas a Catastro que envíe sus habituales cartas e inicie con ello el cómputo de los plazos de recurso. Por eso han desaparecido, y con carácter retroactivo, las comunicaciones finales.

Lo podrían haber avisado, pienso yo. Y, ojo, que habrá que cambiar el párrafo que incluimos en STI-2 (enlazado también al principio), puesto que ahora solo podremos entregar en la copia o con la copia la nueva descriptiva y gráfica y la comunicación inicial. Propongo (de momento) este texto para los que no actuemos como Agentes Notificadores:

NOTA: Para evitar confusiones, en este post refundido, he suprimido las dos redacciones iniciales que tuvo este modelo. Haciendo clic en este enlace puede verse el texto que actualmente propongo incluir en la escritura, la cual no da lugar a diligencias, ni a incorporación de nuevas certificaciones catastrales. Es lo más cómodo, sobre todo mientras nos estemos adaptando al STI.

STI – 4: Nuevos casos e incidencias

Para los que no sigan la serie STI, les diré que está compuesta de los episodios 1, 2 y 3. En ellos relato mis experiencias y mi evolución en el uso del Servicio de Tramitación Inmobiliaria de Signo, que más pronto que tarde se extenderá a todos los Colegios Notariales de España. De momento solo los Notarios valencianos hacemos uso de este Sistema.

Copias adjuntas

Y digo yo que si es obligatorio adjuntar la copia, ¿no sería mejor que se te indicara que no lo has hecho, en vez de marearte diciendo que existe un error interno? Me recuerda al back-office del Sic en el que cuando cometes un error catalogando una sentencia, tienes que jugar al “adivina, adivinanza”, pues el sistema no te informa de cuál es el error que has cometido.

Tengo entendido que se trabaja en esta cuestión con el fin de solucionarla en la próxima versión o ajuste que se haga del Sistema.

Otra cosa: Creo que al adjuntar la copia, el expediente se modifica y se descoteja por lo que hay que volver a cotejarlo después. Esa es otra cuestión que pienso que también debería resolverse.

Un nuevo párrafo (este el que finalmente utilizo y propongo utilizar)

Puesto que es ya obligatorio adjuntar copia, propongo un nuevo párrafo (y ya vamos por la versión 3.0) de este tenor:

“REFERENCIA CATASTRAL: ***, como se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.         

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. 

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, la parte adquirente me autoriza para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con la comunicación de inicio del procedimiento. Si no fuera total, la acompañaré con las notificaciones recibidas de Catastro.  

Para el caso de que la comunicación no consiga automáticamente la alteración catastral pero haya iniciado la comunicación de datos, se acompañará a dicha copia  autorizada la comunicación generada desde la Sede Electrónica de Catastro donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.     

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin”.

Cónyuges en gananciales

Me las prometí muy felices en un episodio anterior con los gananciales, pero me han surgido problemas y dudas.

Años después de dejar de ocuparme del IUI al tener una empleada que me llevaba muy bien este asunto, dejando a mi competencia aquello que es de mi exclusiva competencia y aquello en lo que ella tenía duda, me veo otra vez peleándome con esta super-herramienta notarial y me encuentro con la paradoja de que algunas (de momento no puedo decir que todas) de las compraventas gananciales que se exportan sin error desde mi Programa de Gestión y superan la Validación y el Cotejo, se me atascan en el STI donde el cónyuge compareciente me aparece en dos ocasiones. Una como comprador y otra “sin título” solo con su nombre y apellidos. Si allí relleno lo que entiendo que se me pide y aparentemente falta, me aparece un sujeto duplicado, lo que me obliga a empezar desde el principio y a salir del atolladero, trampeando, forzando y consiguiendo solucionar el problema sin saber a ciencia cierta cuál era este.

Tengo entendido que la problemática está identificada aunque la casuística es diversa. Se trabaja en ello para la próxima versión o ajuste.

Hoy he tenido un supuesto más complicado para el STI

El Catastro está perfecto antes de la firma de la escritura. Unas fincas gananciales de un matrimonio están catastradas a nombre de los dos al cincuenta por ciento. Se liquidan gananciales y se adjudica la herencia del marido y resultan unas determinadas adjudicaciones de las cinco fincas entre la viuda, una hija y dos nietas. El pleno dominio se reparte tras la adjudicación hereditaria previa liquidación de gananciales de este modo:

• Viuda pleno dominio de una mitad.
• Hija y nietas, pleno dominio de la otra mitad.

Acto seguido (en la misma escritura) la viuda dona a su hija y sus nietas la nuda propiedad de todas las fincas y conserva el usufructo.

Exporto la escritura desde el Programa de Gestión, paso el IUI y cotejo y me voy al STI. Todo parece estar perfecto, pero cuando escojo AT y luego comunicar AT, me reportan cinco errores graves, uno por finca y ADEMÁS, EN MAYÚSCULAS QUE ASUSTAN MÁS:

NO EXISTEN EN CATASTRO LOS TRANSMITENTES CON ESOS PORCENTAJES DE TITULARIDAD

Efectivamente, en el Catastro la transmisión intermedia (la hereditaria) no se ha “registrado” aún, de modo que cuando la viuda dona la nuda propiedad de una mitad indivisa constando en el Catastro como titular de una mitad en pleno dominio, salta el aviso y me quedo atascado, dudando que hacer.

Recurro a mis contactos….contacto 1, contacto 2, contacto 3, contacto 4.

Contesta el contacto 1 que me dice que pruebe a comunicar la herencia sin alteración catastral, pero no puedo hacerlo porque la viuda conservará tras las donaciones un usufructo que no tendrá catastrado si digo que la herencia no genera alteración catastral. Opción descartada. La otra opción que me da contacto 1 es eliminar la donación, comunicar la adjudicación hereditaria, volver a dar de alta la donación y comunicarla. Esta opción no me atrevo a ejecutarla. Como diría Doc. Brown en Regreso al Futuro, “podría ocasionar graves problemas en el continuo espacio tiempo”. Así que decido no jugármela (o jugármela, aún no lo sé), y comunicar a Catastro. Comunico y “e voilá”…..5 comunicaciones como 5 soles, una por cada finca de la herencia y 5 suministros, como otros 5 soles, por cada AT de la donación considerada grave y por el problema apuntado (no está catastral la transmisión anterior).

Por lo que parece esta clase de supuesto, que es el pan de cada día (y más en la Comunidad Valenciana donde la donación tributa como tributa y comporta muchas herencias con donación), no está contemplado en el aplicativo. Supongo que en próximas versiones o ajustes, el asunto quedará resuelto.

Al día siguiente me comentaba contacto 3 que vemos el suministro como un mal o un mal menor, un desaguisado para nuestro cliente y que esta es una percepción errónea. Estoy completamente de acuerdo ahora que he superado mi primer suministro.

Eliminación de expedientes

Otra cosa. Me he atrevido a eliminar expedientes y NO PASA NADA pues vuelven a aparecer si vuelves al Programa de Gestión, seleccionas Incompleto en sustitución de Exportado OK y exportas de nuevo. Acto seguido ya lo tienes otra vez en Signo para el IUI y para recomenzar con el STI. Eso sí, que no se le ocurra a nadie eliminar un expediente con el IUI enviado que no me hago responsable.

Solo ELIMINAR,

si el INDICE aún has de ENVIAR

STI – 5: Más casos y más incidencias

¡Eureka, lo entendí¡

Y es que este supuesto me ha abierto los ojos a la forma de actuar con el Servicio en supuestos que son frecuentísimos en la práctica.

Me decido hoy a comunicar una compraventa en la que se constata una diferencia de cabida superior al 10%. En escritura y registro la finca mide cerca de 6.000 m2 y en el Catastro mide cerca de 7.000 m2. Las partes dan por buena la superficie catastral. Yo esperaba que en este caso se causaría un Suministro, pero cuando ha llegado el momento definitivo de efectuar la AT, he pensado ¿pero qué superficie hemos puesto en el Programa de Gestión de la notaría? He vuelto atrás y he visto que habíamos introducido la superficie catastral con lo que he cambiado de opinión y he pensado que habría Comunicación y no Suministro puesto que Catastro nada sabe de esos 6.000 m2 que dicen la escritura y el registro y por lo tanto hará el cambio sin mayor problema.

Distinto hubiera sido que los clientes no hubieran considerado correcta la superficie catastral pues en tal caso hubiéramos informado de que la finca medía 6.000 m2 y no 7.000 m2. Si hubiera sido así, entiendo que hubiera habido Suministro y no Comunicación. A fin de cuentas, los excesos influyen en la AT cuando informas de una superficie distinta a la catastral, pero si se ha dado por buena la superficie catastral, tiene lugar la Comunicación y el asunto queda solucionado.

Estoy en lo cierto, ¿no?

Pues, sí, estaba en lo cierto, generé una Comunicación, el Catastro quedó cambiado y en pocos minutos tenía en mi poder una nueva Certificación Descriptiva y Gráfica de la finca, aunque curiosamente al terminar y solicitarla, el sistema nos dice que se van a solicitar dos certificaciones, ¿cómo que dos?, pero si solo hay una referencia catastral. Decidimos decir, que “vale”, “lo que tú digas” y nos llegan dos Descriptivas y Gráficas exactamente iguales. No tengo ni idea del por qué.

La quiniela

Resulta que ultimando la redacción de una herencia con seis fincas me encuentro con varias situaciones diferentes, catastralmente hablando.

1. CASILLA 1: La finca uno está a nombre del marido (el difunto) y la mujer, pero en realidad es privativa de él. Además en la descripción de la finca, que es una vivienda unifamiliar de planta baja, no consta la superficie de solar. Incluimos esa superficie a efectos de que también conste en escritura y registro y apuesto por que al haber acreditado yo, el Notario, que la finca es privativa y resultar del Catastro que tiene esa superficie de solar, obtendremos una COMUNICACIÓN. RESULTADO: COMUNICACIÓN. ACIERTO.
2. CASILLA 2: En este caso la finca es también privativa del difunto pero solo en cuanto a una mitad indivisa puesto que la otra mitad es de una hermana y así consta en el Catastro, si bien la finca, según la escritura y el registro, es una sola y, conforme a Catastro, constituye dos parcelas catastrales que en conjunto miden bastante menos que la parcela de la escritura y el registro. Tenemos entonces un defecto de cabida considerable que los clientes no dan por bueno, lo que supone que nosotros informaremos de una superficie distinta, por lo que pienso que causaremos un SUMINISTRO. RESULTADO: SUMINISTRO. ACIERTO.
3. CASILLA 3: Finca también privativa con un exceso de cabida de más del 10%. En este caso pienso que causaremos una COMUNICACIÓN, puesto que daremos por buena la superficie catastral. RESULTADO: COMUNICACIÓN. ACIERTO.
4. CASILLA 4: Es la única finca en la que todo está perfecto. Titularidad (también privativa) y superficie son completamente coincidentes. Sin duda causaremos COMUNICACIÓN. RESULTADO: COMUNICACIÓN. ACIERTO.
5. CASILLA 5: Finca ganancial, una de las dos de la herencia, con un defecto de cabida de más del 10% por la apertura de una nueva calle. En este caso pienso que causaremos una COMUNICACIÓN, puesto que la superficie catastral se da por buena. RESULTADO: SUMINISTRO. FALLO.  Curiosamente me indica el STI: “Titularidad coincidente con la existente en Catastro“. Pero, ¡no es así¡. Esta finca está a nombre de la viuda y de los herederos del difunto (fifty-fifty) y pasa a ser de la viuda y de los hijos (50-25-25). No me cuadra.
6. CASILLA 6: Finca ganancial que constituye parte de una catastral que está a nombre de los herederos del padre de la viuda del causante, cuando al menos en cuanto a este trozo no ha sido nunca suya (según nos indican). En consecuencia no tenemos, ni titularidad, ni superficie correctas por lo que apuesto por el SUMINISTRO. RESULTADO: SUMINISTRO: ACIERTO.

Así que he fallado una que ya he dicho que no me cuadraba. Me pongo un NOTABLE. Tal vez en ese error la confusión pueda venir de hacer liquidación de gananciales y herencia en el mismo instrumento (como es habitual por otra parte). En los otros supuestos de Suministro, los esperados, el Catastro ha informado: “Referencia Catastral del inmueble incorporada y dudosa”. En estos casos hemos puesto en marcha para el cliente el procedimiento de AT y habrá que esperar a las comunicaciones que lleguen del Catastro. Recordemos que causar un Suministro (o una Comunicación Indirecta) también es bueno como comentamos en un post anterior de esta serie.

Por último, quería destacar que el STI ha estado en curso o progreso un buen rato, subiendo y procesando la información. Una vez finalizada esa parte del proceso, el cambio en los casos de Comunicación (que han sido tres) ha sido casi instantáneo. Comunicar y llegar el aviso del cambio. Alucinante. Esta familia recogerá la semana que viene su escritura con tres “catastros” ya a su nombre y con otros cuatro en trámite.

Hoy he tenido otro caso de “Titularidad coincidente con la existente en Catastro”

La Señora que se adjudicaba en su totalidad una finca, tras una disolución de condominio con su ex, era ya titular de la totalidad de la finca, según Catastro. Yo esperaba que el STI causara entonces un SUMINISTRO y así lo ha hecho, pero no lo ha hecho por esa causa, lo ha hecho porque “no existe en Catastro el transmitente con ese porcentaje de titularidad”, y también era cierto porque, insisto, la que resultaba dueña al 100% tras la escritura, ya lo era en el Catastro. Pero, siendo así, ¿por qué el STI no me dice lo mismo que en el otro caso? Además en este supuesto, me dice que hay “error en el tracto sucesivo” y así es también, porque si yo digo que los dueños son este y este y que se la queda esta y Catastro solo tiene controlada a esta última, pues le falta el requisito del tracto. Aunque ¿no habíamos quedado en que Catastro se fiaba del Notario, si el Notario le decía que todo estaba OK?

Por cierto, podemos hablar en este caso de un cambio INSTANTÁNEO. Pulsar comunicación y expediente FINALIZADO. Increíble. Lo que no sé es cómo computa el STI el número de comunicaciones, porque lo que para mi son (en este caso de disolución había dos fincas más) 2 Comunicaciones y 1 Suministro, me los ha computado como 1 y 1. No lo entiendo. Tampoco entiendo (tal vez se me hubiera pasado hasta hoy) el término Comunicación Indirecta que me apareció en el siguiente caso que cuento y que antes os he citado de pasada. Volveré a él en otro episodio que este se ha hecho demasiado largo y creo que confuso.

Un caso de herencia con una sola finca

Se trata de una herencia en la que la única finca existente en el inventario es de carácter ganancial de los difuntos. En el Catastro, se encuentra a nombre de Herederos de él (no de ella). Yo me las prometía muy felices pensando en que tratándose de una finca ganancial causaríamos Comunicación, pero no ha sido así y los errores se reparten en GRAVES, LEVES y SUBSANABLES.

En primer lugar el Catastro advierte de que no reconoce el DNI de la difunta, ni reconoce su titularidad por lo que nos indica que hay problemas de tracto.

En segundo lugar el Catastro advierte de que tampoco reconoce el DNI de una de las hijas y heredera.

Me decido a comunicar y, lógicamente, me encuentro con un SUMINISTRO de información.

Al poco caigo. Sospecho lo que pasa. Hago unas preguntas a mi oficiala (que ha preparado la escritura y conoce a la familia) y efectúo una comprobación en la Sede Electrónica a fin de saber si en el Catastro, la difunta madre y su hija tenían algún bien a su nombre. ¡BINGO¡: no, no lo tenían. Por eso, aunque me sorprende que sea así, el Catastro no reconoce los DNI. Evidentemente si además la finca en cuestión no está a nombre de la madre, pues no le reconoce la titularidad y falla el tracto.

Conforme voy avanzando, veo que para conseguir un buen resultado (un buen uso y una alta eficacia) en el STI, es decir, mayor numero de comunicaciones en vez de suministros hay que afinar en las escrituras (y antes en el trato con los clientes) con las explicaciones que sean necesarias en cuanto a la titularidad catastral. También se requiere rigor en el IUI y en el propio uso del STI (o tendremos muchos airados ex titulares catastrales con cartas al viento en nuestras oficinas). Solo así podremos asegurarnos del tracto y asumir responsabilidades. Dedicaré algo de tiempo en el STI-6, que creo que lo habrá, a la influencia de este nuevo aplicativo en la organización de las notarías y puede que con ese episodio me despida (creo que esto ya lo he dicho antes) pues ya no me queda más que contar hasta que me meta de lleno en las MF y en las Notificaciones. Me queda, eso sí, mucho que trampear (¿bichear?) con el STI para lograr entender todas sus variables que pueden ser tantas como situaciones catastrales puedan existir en cuanto a una finca, lo que puede dar lugar a que no sean tan predecibles los resultados que pensabas en obtener inicialmente.

¿Será posible en algún momento utilizar el Servicio para una AT que, por cualquier motivo, esté pendiente de constatar en el Catastro?

Es decir, ¿podría realizarse la operación de cambio de titular presentando a través del STI una escritura que no se presentó a Catastro por los interesados?

Son frecuentes los casos en que al preparar y firmar una escritura, te encuentras con que Catastro no está a nombre de quien debe estar. Aparentemente no hay causa que lo justifique puesto que el supuesto no presenta en apariencia ninguna complicación. ¿Será posible que (tratándose de una escritura que disponga de su correspondiente Expediente Electrónico, de la que uno mismo haya enviado el IUI haga el tiempo que haga) podamos con base en esa escritura conseguir una AT? Me refiero a un cliente que viene a la notaría porque no está pagando el IBI y no sabe porqué no lo está pagando o porque le ha avisado el anterior propietario de que se lo están cobrando a él o por cualquier otra causa que nos haga sospechar que algo ha fallado en el Catastro sin una razón de peso en apariencia, dando lugar a que confirmemos (a través de la Sede Electrónica) que el Catastro es erróneo para (sin que se vaya a proceder a firmar una nueva escritura que implique un nuevo cambio de titularidad), le proporcionemos este servicio de AT al cliente sin tener que recurrir al propio Catastro para solucionar su problema. A fin de cuentas ya habíamos hablado de que comprobado el tracto por el Notario, el Catastro confiaría en nuestra información. Seguro que muchos preferirían acudir a su notaría, incluso pagando, para solucionar esta clase de cosas. Ahí lo dejo.

Siendo obligatorio el STI para el Notario, ¿podría alguien negarse a que se le efectúe la comunicación?

Partiendo de la base de que habrá quien discuta nuestra obligatoriedad, yo discutiré su voluntariedad, pero si aparece alguien que no quiera, pienso que no procedería a efectuar la AT, que lo haría constar en la escritura, y que debería arbitrarse alguna solución (si es que es posible la negativa) en el aplicativo.

Gracias a contacto 3 por su ayuda.

STI – 6: A por las MF y más AT

Sin perjuicio de lo que contaré aquí hoy, aún en el ámbito de las AT, me lanzo (y eso que es voluntario hacerlo) a una MF. Es facilona. Se trata de una declaración de obra terminada por antigüedad catastral. El Catastro está perfecto. La titularidad no lo está (solo figura uno de los dos propietarios) y hay un defecto de cabida en la superficie de suelo. ¿Qué va a pasar?

Pues lo que tenía que pasar, pero que yo no sabia. ¡Va a pasar que el STI no sirve para las obras¡: primera enseñanza. Que no sé si sirve o no sirve para modificaciones de cabida, aunque tengo la sensación de que la respuesta es positiva, y, segunda enseñanza, que sin archivos GML y códigos CSV no hay nada que hacer, salvo pasar por un nombramiento de técnico, vía STI, lo que no me suena “a nada fácil” y no estoy por la labor de aprender. Así que habrá que esperar a que aparezca un caso con GML y CSV para ver si puedo iniciarme en las MF.

Dicho de otro modo y con la ayuda de contacto 2:

“Las MF no se pueden hacer, de momento, por vía telemática salvo a través del STI (y solo en el Colegio Notarial de Valencia pero para fincas de TODA ESPAÑA); hay que hacerlas de forma presencial en el Catastro. Telemáticamente, vía Signo, lo único que se puede hacer es enviar la copia al Catastro pero no se puede incluir ni el CSV ni el GML que es lo fundamental para que una MF pueda llegar a buen puerto. A través de la Sede Electrónica sí que se puede presentar esa documentación, pero no se presenta por el Notario como tal Notario, sino como cualquier ciudadano que decida hacerlo, si bien, si el cliente autoriza al Notario para realizar esa tramitación la podría hacer en su nombre (en cuyo caso, en principio, le llegarían al Notario las notificaciones administrativas). Además, de momento, el STI solo sirve para segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones (aunque estemos en fase de pruebas y de uso voluntario)”.

Mientras sigo con las AT

Me enfrento hoy a una escritura con 29 referencias catastrales de las que dan errores, tras superar el IUI e intentar la comunicación a Catastro, un total de 10. Las 19 restantes generan Comunicación y cambio de titularidad. En 3 casos se causa un Suministro y en 7 casos se causa una Comunicación Indirecta que contacto 1 me explica que cree que se produce cuando, en principio, no hay problemas y la AT va a provocar el cambio, si bien, dicho cambio por algún motivo no puede ser automático y requiere de la intervención de un técnico que lo supervise, tal vez por el tipo de inmueble, por su ubicación, por encontrarse dentro de un  plan de revisión catastral, etc… No me queda claro si la Comunicación Indirecta cierra la comunicación con Catastro o no, aunque estoy casi seguro de que sí que la cierra pues el expediente consta como FINALIZADO, por lo que entiendo que las líneas con Catastro para el asunto se han cerrado. Además he solicitado al día siguiente una descriptiva y gráfica y el Catastro, continúa igual que estaba.

Las AT que causan Suministro son referencias catastrales de fincas de origen que son objeto de segregaciones en la misma escritura (y que podían ser objeto de MF).

Las Comunicaciones Indirectas son de cuatro fincas registrales que constituyen ocho parcelas catastrales (por lo que pienso que deberían ser ocho y no siete…). Sin causar Comunicación Indirecta (sino Directa) ya habíamos tenido otro día el caso de una registral que estaba formada por dos catastrales, con lo cual, es otro nuevo supuesto en el que  la solución no es la misma aunque, aparentemente, el supuesto de hecho sí que lo es. ¿Mismo caso, pero distinta solución?

Repercusión del STI en la estructura de trabajo de la notaría

He hablado con algunos compañeros de que el STI, como pudo ocurrir con el IUI, exigiría un empleado con dedicación exclusiva. Tal vez sea cierto en una notaría de volumen, pero lo que sí que es cierto en todo caso, es que el STI va a exigir una comunicación entre departamentos (preparación de la escritura, índice, facturación, copias…..) que supondrá (a mi ya me lo supone) un esfuerzo considerable a todos los que trabajamos en la notaría. Si queremos hacerlo bien y no organizar desaguisados de los que seremos responsables, hay que extremar las precauciones a la hora de realizar las AT, para evitar cambiar titularidades erróneamente. Además el uso del STI, requiere haber pasado el IUI y para pasar el IUI hay que señalar los folios y para señalar los folios (y que nadie me los cambie) yo necesito facturar, así que nosotros hemos cambiado el orden y hemos pasado de hacer la copia, facturar y pasar el IUI a facturar, pasar el IUI, hacer la AT (o MF) y expedir la copia. Es un cambio considerable que implica al oficial que hace la escritura, al Notario, al que factura, al que pasa el IUI y al que hace la copia. Lo mejor es, en mi organización, una supervisión concienzuda del proceso por el Notario en tanto los empleados no dominen el STI, que pase el IUI quien ha hecho la escritura, que avise al que facture, que se pase el STI y que finalmente se expida la copia. El copista, será normalmente el encargado de sacar las nuevas certificaciones catastrales…

Anticipo que en tres meses, hemos conseguido cambiar muchas cosas y que me encuentro satisfecho con los cambios.

Cosas sueltas

Estaría bien que se pudieran imprimir los errores y que los motivos se explicaran más extensamente. Cuando hablamos de una escritura de muchas referencias catastrales, uno se vuelve loco regresando del STI al IUI y de este al Programa de Gestión. Una impresión de los errores facilitaría el proceso, porque cuando los errores aparecen, no hay que conformarse, hay que lucharlos, volver atrás y ver si han surgido por causa de nuestros propios errores. Luego pondré un ejemplo basado en hechos reales.

A través de mensajes en la bandeja de entrada te avisan del vencimiento del plazo para el STI, al menos de un tiempo a esta parte, aunque tengo dudas al respecto, porque esa parte de Signo no está bajo mi control. Lo que más me sorprende, es de que me informa de una que sí que comuniqué y que no sé porqué razón ha causado el aviso.

Si se utiliza el propio STI para sacar las nuevas descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas, es conveniente sacar solo las Comunicaciones Directas, no las que correspondan a AT que causen Suministro, ni las Comunicaciones Indirectas, para no confundir al cliente y no generar gastos innecesarios. Las referencias catastrales que continúan igual ya están acreditadas con descriptivas y gráficas en la propia escritura, por lo que no tiene sentido volverlas a obtener.

Es curioso que en algún caso en el que mi AT está en curso, vaya a la Sede Electrónica y obtenga las descriptivas y gráficas. Regreso luego al STI y aunque seguimos EN CURSO, también las consigo con la AT aún no teóricamente finalizada. Una vez sacadas desde el STI, el expediente pasa de EN CURSO a FINALIZADO. Parece como si la aplicación se encasquillara y que aunque ha funcionado no muestra la información sin este trampeo que parece le fuerza a mostrar e informar del fin del proceso. El programa a veces también se cuelga y no termina de revisar un expediente. En estos casos es mejor, después de un rato razonable, cerrar y clickar de nuevo porque probablemente a la segunda vez terminará en un momento.

El STI debería ser más intuitivo y falla al avisarte del error que puedes estar cometiendo.

Comunicar y subsanar Catastro

“Si yo no entendí mal, dijeron los de Catastro que a ellos no les interesa la transmisión intermedia y que cuando como consecuencia de esta titularidad intermedia surja en la siguiente un error, el Notario lo que debe hacer es clickar sin más Comunicar y Subsanar”, me dijo hace días una compañera cuando comentaba un error del episodio anterior de STI. Yo le dije que cuando clicko en AT y luego en comunicar a Catastro, el sistema efectúa sus procesos y solo me da dos opciones, comunicar o regresar al trámite. Unos días después de este intercambio de mensajes, se me dio el primer caso de Comunicar y Subsanar.

No le cuadra al STI ni la clase de finca de la que le informo, ni su superficie. He utilizado una herramienta del Programa de Gestión que “absorbe” los datos de la escritura y pienso que por ahí puede venir el problema. Veo que Comunicar y Subsanar supone que los errores no son graves, pero que el Catastro ha de subsanarlos, es decir, que se provoca comunicación haciendo prevalecer los datos informados en la notaría, según el manual de Ancert. No me convence enviar a mis clientes derechitos a una subsanación del Catastro, y como tengo dudas, vuelvo atrás y reviso todo.

Reviso el Programa de Gestión. Pienso que el problema va a ser que se trata de comunicar la AT de una rústica con urbana en su interior bajo una sola referencia catastral pero con polígono y parcela y, sin embargo, yo he indicado que se trataba de una vivienda unifamilar. Marco la opción de incompleto en el Programa de Gestión para que así desaparezca el expediente del IUI, elimino el expediente en el STI, vuelvo al Programa de Gestión, corrijo el error, paso el IUI, cotejo, reaparece el expediente y ya entonces comunico la AT. Ahora ha desaparecido uno de los dos errores, concretamente el de la superficie de la finca (no el de la clase de finca) que debía ser el que obligaba a Comunicar y Subsanar puesto que solo queda un error calificado de subsanable aunque la opción de Comunicar y Subsanar ha desaparecido (¿hay subsanaciones y subsanaciones?). Hasta ahora en mis andanzas con el STI solo había tenido incidencias graves y leves, pero no subsanables. Se mantiene como leve el error de la clase de bien inmueble (que he indicado finalmente que era RUSTICA/URBANA RIEGO).

De nuevo intento pasar el STI, comunicando a Catastro la AT. Al rato clicko en resultados y veo que me aparecen dos referencias catastrales. No una, sino dos. Vuelvo al momento al Programa de Gestión por si el “absorbente” ha hecho algo raro y descubro que se han informado dos referencias y que una figura como incorporada de origen. Inicial desconcierto tras el que pensamos, porque aquí se suma mi oficiala, que tal vez al absorber el Programa de Gestión a su vez los datos del Catastro, ha tomado los correspondientes a la referencia de rústica que nosotros pensábamos que no existía…..Pero sí que existía, porque ¡así ha sido¡ El Programa de Gestión lo ha pasado al IUI y este al STI y de ahí de nuevo al Catastro. ¡Pensábamos que comunicábamos una referencia pero son dos en realidad las que comunicábamos¡ El Programa de Gestión lo ha detectado y en consecuencia el STI ha funcionado y ha comunicado el cambio de dos catastros. Sin embargo, cuando el expediente ha estado finalizado, el STI no nos ha dejado solicitar más que la referencia catastral que nosotros indicábamos en la escritura. Entonces me he perdido en otro de esos extraños supuestos que no sé calificar, entender, ni mucho menos resolver. En la Sede Electrónica, sí que hemos podido sacar las dos nuevas certificaciones. Posteriormente me ha pasado en otras escrituras.

Por cierto, la compradora era Remedios y el Catastro la tiene como Remedio. No lo ha corregido y la ha mantenido el mismo nombre. Llamativo, pero lógico que el Catastro no se ocupe de subsanar errores en los nombres y apellidos “del personal”.

Lo cierto es que sin el STI no nos habríamos dado cuenta y si nos hemos dado cuenta (aunque lo hacía el Programa de Gestión y el IUI, pero yo lo he detectado por el STI) es por haber empleado una hora (de un viernes más allá de las tres de la tarde) en pasar el STI. Ya digo que esto supone una forma de trabajar bien distinta….si se quiere hacer concienzudamente.

Otro día incluyo todo lo que ponemos en una escritura con cambios de titularidad con unas veinticinco referencias catastrales y unas cuantas situaciones diversas….creo que ya tengo tema para el STI-7.

Los casos más difíciles y que más miedo me dan

Se trata de las AT en las que existe un error en la titularidad y el titular catastral en todo o parte de la parcela catastral no es otorgante de la escritura. En estos casos debemos andar con pies de plomo, pues ese afectado no otorgante, puede perder su titularidad y montarse un lío. Se trata de titularidades ciertas y al mismo tiempo, erróneas, que pueden verse alteradas sin la comparecencia de algún interesado. El típico caso sería el de una catastral que constituye dos registrales, estando en el Catastro como titular el dueño de una de las dos porciones. Si la otra se vende y la AT se comunica a la ligera, el que es titular catastral y real, pero solo en parte, puede verse privado de su titularidad,  quejarse y hacernos responsables. Ayer tuve ese caso. El Catastro estaba bien, pero sobre una de las porciones se disolvía un condominio, continuando el condominio sobre la restante porción. Quedaba entonces un solo titular para una parte y cuatro sobre la otra porción. ¿Que hará Catastro? ¿Es preferible que se queden los cuatro a que quede uno solo? Por eso tengo la sensación de que el catálogo tradicional de situaciones catastrales que los Programas de Gestión recogen (no consta, identificada, incorporada de origen e incorporada y dudosa) se queda corto. Yo creo que habría que reflejar otro tipo de situaciones y distinguir entre superficie y titularidad, porque de no ser así, uno tiene que lanzarse un poco a ciegas a practicar las AT y no olvidemos que, insisto, existe una responsabilidad que debemos asumir pero sobre la base de una herramienta que contemple todas las opciones. En estos casos, la opción que se ha de tomar ha de ser siempre la de “incorporada y dudosa”, de manera que el Catastro tenga siempre que intervenir en la AT.

STI – 7: Modelos y más casos

No pude resistirme (en un ataque de vanidad y cansancio a partes iguales) en decirle a mi oficiala tras repasar una escritura de escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en un ataque de vanidad, que: “esto que hacemos nosotros no lo hace casi nadie”. Y es que si tras adaptar la descripción de veintitrés fincas en cuanto a tipo de suelo (urbano o rústico o de los dos), clase de cultivo (regadío o secano, almendros u olivos), paraje, nombre de la finca (el antiguo y el nuevo), superficie (de suelo, construidas, útiles y ocupadas) y linderos, tienes que hacer todo lo demás que hacemos por razón de la coordinación Catastro-Registro y por razón del STI, el asunto de preparar una escritura perfecta y que resuelva (o no genere otros nuevos) todos los problemas que puedan estar sobre la mesa, la cosa se puede convertir en un auténtico infierno. Infierno de primer nivel, tras el cual aun quedará pasar minuciosamente el IUI y posteriormente superar el propio STI. Antes de sentarnos mi oficiala y yo a consumar el repaso final de la escritura, ya ha habido unas cuantas reuniones de ella con la viuda e hijos del causante de esta herencia y hasta con el técnico que certifica las mediciones efectuadas.

Vean, si no….

Que los bienes quedados al fallecimiento del causante son los siguientes:

1.= 

DATOS CATASTRALES: No constan.

2.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de la catastrada (erróneamente a nombre de XX y herederos del causante) bajo la referencia XX y parte de la catastrada (erróneamente en su totalidad a nombre de XX) bajo la referencia XX.

3.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

4.=

DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas XX, XX y  XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastradas (a nombre de herederos del causante) bajo las siguientes referencias:

XX, XX y XX.

5.=

DATOS CATASTRALES: No constan.

6.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

7.=

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la catastrada (erróneamente a nombre de XX y herederos del causante) bajo la referencia XX.

8.=

REFERENCIA CATASTRAL: Constituye el resto de la catastrada bajo la referencia XX, antes citada.

9.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

10.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante bajo la siguiente referencia):

XX

11.=

DATOS CATASTRALES: No constan.

12.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

13.=

Manifiestan los comparecientes que en la realidad la finca descrita, por estar junto con las fincas registrales XX (nº5) y XX (nº11) descritas anteriormente, física y catastralmente agrupadas, su total superficie de parcela es de XX (XX m2), siendo la superficie total construida de XX (XX m2), con un patio descubierto de XX (XX m2) y una balsa de XX (XX m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente según el catastro y según manifestación de los comparecientes basada en una reciente medición que utilizarán cuando procedan a la actualización de dichas fincas en otro momento posterior.-

REFERENCIA CATASTRAL: XX (catastrada erróneamente a nombre de XX y herederos del causante).

14.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

15.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX (catastrada a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

16.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

17.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

18.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

19.=

DATOS CATASTRALES: No constan.

20.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

21.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

22.=

DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX, catastrada (a nombre de herederos del causante) bajo la siguiente referencia:

XX.

23.=

DATOS CATASTRALES:

De la edificación: XX (catastrada a nombre de herederos del causante). 

De lo rústico: Constituye parte de la Parcela XX y la totalidad de la parcela XX del Polígono XX del Catastro de Rústica de XX catastradas (a nombre de herederos del causante) bajo las siguientes referencias:

XX y XX.

CUARTO.- SERVICIO DE TRAMITACIÓN INMOBILIARIA Y COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO EN CUANTO A LAS FINCAS OBJETO DE LA PRESENTE ESCRITURA: 

Las indicadas referencias se acreditan con certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (excepto de las fincas registrales descritas bajo los números 2.= registral XX, número 13.= registral XX y en cuanto al almacén descrito como parte de la finca número 23.= registral XX), que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, la parte adquirente me autoriza para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total las acompañaré con las notificaciones recibidas de Catastro.

Para el caso de que las comunicaciones no consigan automáticamente las alteraciones catastrales pero hayan iniciado las comunicaciones de datos, se acompañarán a dicha copia  autorizada las comunicaciones generadas desde la Sede Electrónica de Catastro donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.= registral XX, 5.= registral XX, 11.= registral XX y 19.= registral XX:

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita del Registrador de la Propiedad expresamente que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 2.= registral XX, 3.= registral XX, 7.= registral XX, 8.= registral XX, 13.= registral XX y 23.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad de XX, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo.

A tal fin, los comparecientes me han hecho entrega y ha quedado incorporada a la presente respecto de la finca XX, Certificado, planos e informes de validación gráfica expedidos con fecha XX por Don XX, Ingeniero XX, Colegiado número XX en el Colegio de Ingenieros de XX.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.= registral XX, 12.= registral XX; 14.= registral XX, 15.= registral XX, 18.= registral XX y 20.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de las fincas en cuanto a la superficie de suelo.

Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asimismo se solicita la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo el número 6.= registral XX y 21.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el Catastro. Se solicita del Registrador de la Propiedad la rectificación de cabida por ser la diferencia entre Registro y Catastro inferior al 10% de la superficie inscrita con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asimismo se solicita la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 9.= registral XX, 10.= registral XX, 16.= registral XX, 17.= registral XX y 22.= registral XX:

Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el catastro. En consecuencia informo de los procedimientos previstos en la legislación Hipotecaria para la inmatriculación de la diferencia de cabida cuando supera el 10% de la superficie inscrita. Se solicita la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral, con expresa renuncia a la coordinación y sin perjuicio de instarla mediante documento separado. Asimismo se solicita la actualización de los linderos. 

El resto de la historia de esta escritura está contada en el episodio 6 de la saga STI, que podéis consultar íntegramente en el enlace de la primera línea de este post.

Otras cosas sobre el STI

Dos registrales constituyen una sola parcela catastral e informo, en consecuencia, la misma referencia para ambas, con la superficie que resulta de la escritura que en conjunto es menor que la catastral, pero sin que pueda repartir la diferencia entre las dos registrales, puesto que no existe medición técnica. Cuando llega el momento de comunicar a Catastro, el STI me da la opción de Comunicar o la de Comunicar y Subsanar. Desde el Programa de Gestión, yo informé de que la referencia catastral común había sido identificada por el Notario (por mi), pero Comunicar y Subsanar sin saber la verdadera superficie de cada porción no me convence y no lo hago. He comunicado y se ha causado Comunicación Indirecta.

Otro caso: Una catastral está a nombre de los hijos de una señora que es la verdadera propietaria. No sé da por buena la superficie que en Catastro es inferior a la del título y el Registro. Al hacer la Comunicación, el STI me dice que hay un error en el tracto. Así es: no vende quien en Catastro es el titular, pero yo he comprobado la titularidad y por eso (en este caso y por primera vez) opto por Comunicar y Subsanar y se causa Comunicación Directa. No lo esperaba, esperaba una Comunicación Indirecta como en el supuesto anterior. A lo mejor esto es causa de lo que decía en otro episodio sobre tracto y responsabilidad del Notario. Si el Notario responde, el STI hace su trabajo y cambia la titularidad. Tal vez en el supuesto anterior, hubiera podido generar Comunicación Directa, si hubiera optado por el Comunicar y Subsanar. Tal vez el programa, sus versiones, vayan mejorando y por eso te sorprenden las soluciones diferentes a casos aparentemente iguales. Pienso que no estaría de más que, si hay cambios relevantes que nos afectan a los usuarios, se nos informara para solventar algunos quebraderos de cabeza que sin duda estaremos teniendo por esa causa.

Otro supuesto de MF

No lo era, en ningún caso, y lo dije en el episodio 6, una declaración de obra ni por antigüedad, ni con arreglo a proyecto y licencia y no lo es una agrupación con arreglo a Catastro. Es lógico puesto que no hay nada que modificar en estos casos: el Catastro está perfecto. Siendo así debería de permitirse informar que se hace con arreglo a Catastro y así en el Catastro se sabría que se ha adecuado el título, la escritura, y el Catastro. Se sabría que está todo coordinado, cosa que ahora no se puede hacer, con lo que Catastro no es informado de esa situación y no se “despreocupa” de esta finca que ya está perfecta, causando el expediente baja en el listado de MF pendientes de hacer.

A pesar de todo, he trasteado un poco por la MF  e insisto en que sin GML y CSV, no hay nada que hacer, así que no puedo prosperar mucho más, aunque he clickado en otros botones como el de “asignar técnico” o el de “informar referencias” a ver si conseguía algún efecto y me enteraba de alguna cosa más. No ha sido así, pero cada vez me manejo mejor con la herramienta.

STI – 8: Competencia y coste

Me decían en un comentario al episodio 7 de la saga STI que:

“Tengo una colección de pequeñas fincas rústicas sin valor alguno distribuidas por toda España en al menos cinco Comunidades Autónomas, -ninguna en la Comunidad Valenciana-. Todas ellas las he ido comprando a lo largo de los años en subastas públicas de Hacienda, procedentes de abintestatos y de concentraciones parcelarias. Su interés para mí es más sentimental que económico y por el momento no tengo previsto desprenderme de ninguna. Aunque esas fincas Hacienda las entregó en su día perfectamente deslindadas y registradas, con el paso del tiempo y las sucesivas revisiones catastrales, las superficies y los deslindes han ido variando y con ello los datos catastrales que estoy seguro de que ya no coinciden con los que figuran en mis títulos de propiedad. Por eso quisiera hacerte unas preguntas”

Primera pregunta: ¿En caso de querer vender alguna de estas fincas, podría otorgar la escritura de compraventa en una notaría de la Comunidad Valenciana, concretamente en la tuya, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?

Sí. Curiosamente mucha gente no sabe (y se sorprende y hasta no lo cree cuando se le dice) que los Notarios no podemos firmar escrituras más que en el término municipal correspondiente a la notaría de la que somos titulares y en el resto de los términos municipales del Distrito Notarial al que pertenezca nuestra notaría y que no tengan notaría demarcada (si la tienen y está vacante, tampoco puedes firmar allí). Eso supone que cualquiera pueda firmar sus escrituras con el Notario que prefiera, es decir, que el cliente puede desplazarse al Notario que quiera, pero el Notario no puede desplazarse a cualquier lugar. Es una cuestión de competencia territorial derivada fundamentalmente de la condición de oficina pública que las notarías tienen en España.

Existen, no obstante, algunos casos en los que la competencia para autorizar nuestro documento, le corresponde al Notario o Notarios de un determinado lugar. Hablamos de divorcios, abintestatos, actas de presencia o de notificación o de algunos expedientes de dominio. En el resto de los casos, uno puede elegir ir al Notario que más le convenga o le guste, aunque alguno pueda pensar que las diversidades entre Comunidades Autónomas, podrían aconsejar acudir a un Notario del lugar, que estará más a punto y en forma con la legislación autonómica correspondiente y que conocerá las particularidades de tal o cuál Registro o de tal o cuál Ayuntamiento. Es cierto, en este estado plurilegislativo nuestro, que es difícil saber si en la declaración de obra de una nave industrial en Cataluña o en Orense, me pueden pedir algo que no me pedirían en Alicante, pero todo es cuestión de ponerse a empollar y así no meter la pata. A mi me gusta que me pongan en el compromiso…

En consecuencia, mi consultante puede venir a firmar su escritura a mi notaría y no necesita ni estar empadronado, ni domiciliado fiscalmente en mi pueblo, en mi provincia o en mi Comunidad, y puede hacerlo aunque las fincas objeto de la misma tampoco no estén en mi municipio, en mi provincia o en mi Comunidad Autónoma. Cualquier Notario puede firmar una escritura relativa a una finca situada en cualquier lugar de España y con personas de cualquier lugar de España.

Segunda pregunta: ¿Para hacerlo tendría que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?

Por supuesto existe la posibilidad de intervenir por medio de representante otorgando un poder al efecto. De no optar por un poder, la única alternativa al desplazamiento es utilizar un mandatario verbal cuya actuación puede inmediatamente ratificarse ante otro Notario de tu localidad. El Notario ante quien se firma la escritura, envía copia electrónica al Notario de tu localidad y una vez revisada por ti la escritura firmada en mi notaría, la ratificas mediante otra en la notaría de tu localidad y con tu Notario habitual, que a su vez me lo comunica a mí, que haré constar la ratificación en mi escritura.

Entonces (y ahora me auto-pregunto), si no voy o no mando un poder, o mando a alguien que actúe por mí sin poder, ¿no hay otro modo? No, no lo hay. La identificación y el juicio de capacidad notarial, son hasta el momento insustituibles por otros mecanismos que proporcionen la misma o mayor garantía, por mucho que no se pueda entender por algunas personas.

Dos personas recientemente me han preguntado, una en general y otra refiriéndose a la contratación mercantil que por qué todo lo que hacemos los Notarios no se puede hacer ya on-line, digitalmente, por video conferencia o procedimiento similar. Los vientos europeos podrían ir en esta línea como explicaron los de notaríAbierta para el ámbito mercantil, pero de manera general la llegada de este tipo de contratación, en un ámbito tan sensible como el nuestro, ha de dotarse de las garantías necesarias por lo que, de momento, no queda más remedio que esperar.

Tercera pregunta: ¿Podría hacer uso del sistema STI y dejar las fincas “niqueladas” sin necesidad de venderlas?, ¿hay algún otro trámite notarial que soporte el STI que no implique la compraventa u otro negocio translativo?

Una pregunta similar a esta ya me le ha planteado en otro post de la serie y fue gracias a una conversación con mi compañero José Carmelo Llopis.

Fue esta:

¿Será posible en algún momento utilizar el Servicio para una AT que, por cualquier motivo, esté pendiente de constatar en el Catastro? Es decir, ¿podría realizarse la operación de cambio de titular presentando a través del STI una escritura que no se presentó a Catastro por los interesados? Son frecuentes los casos en que al preparar y firmar una escritura, te encuentras con que Catastro no está a nombre de quien debe estar. Aparentemente no hay causa que lo justifique puesto que el supuesto no presenta en apariencia ninguna complicación. ¿Será posible que (tratándose de una escritura que disponga de su correspondiente Expediente Electrónico, de la que uno mismo haya enviado el IUI haga el tiempo que haga) podamos con base en esa escritura conseguir una AT? Me refiero a un cliente que viene a la notaría porque no está pagando el IBI y no sabe por qué no lo está pagando o porque le ha avisado el anterior propietario de que se lo están cobrando a él o por cualquier otra causa que nos haga sospechar que algo ha fallado en el Catastro sin una razón de peso (en apariencia), dando lugar a que confirmemos (a través de la Sede Electrónica) que el Catastro es erróneo para (sin que se vaya a proceder a firmar una nueva escritura que implique un nuevo cambio de titularidad), le proporcionemos este servicio de AT al cliente sin tener que recurrir al propio Catastro para solucionar su problema. A fin de cuentas ya habíamos hablado de que comprobado el tracto por el Notario, el Catastro confiaría en nuestra información. Seguro que muchos preferirían acudir a su notaría, incluso pagando, para solucionar esta clase de cosas. Ahí lo dejo.

Añadiré, por último, que dependiendo del tipo de MF de que se trate podríamos toparnos con la competencia territorial que he explicado antes y que sea necesario recurrir a un Notario determinado y no al que nosotros queramos.

La pregunta de hoy no es si se podría utilizar el STI para rectificar una titularidad catastral errónea sin otorgar una escritura que provoque la AT. La pregunta es si se podría utilizar el STI para rectificar los datos de la propia finca, es decir, para modificar su superficie, sus linderos o para declarar obras existentes en su interior o modificar datos relativos a su ubicación como la calle, el número o el paraje. La respuesta es que no o más bien que todavía no: el STI solo sirve para segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones (aunque estemos en fase de pruebas y de uso voluntario), por lo que dejar las fincas niqueladas sin venderlas, aún no es posible, aunque estoy seguro de que más pronto que tarde será posible hacerlo.

Cuarta pregunta: ¿Los gastos de una escritura con STI son los mismos que sin STI?

Mi amigo consultante, me plantea dos opciones. Como en el caso de la finca niquelada, estamos hablando de una cosa que aún no se puede hacer, prefiero no aventurarme al determinar su coste y me centraré en el coste que genera el caso de la AT derivada de una compraventa de una sola finca.

El uso del STI comporta un gasto que es el del envío de la copia simple electrónica al Catastro. Sea la escritura muy larga o muy corta, el coste es de 1 Euro más IVA (es decir, 1,21 Euros). Este coste se satisface por el Notario que lo repercute a su cliente. Además el uso del STI, puede comportar un segundo gasto del que ya he hablado en otro post de la saga: es el coste de la obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas. Si la AT termina positivamente, si causa Comunicación Directa, el Catastro cambia de titular y ha de entregarse nueva descriptiva y gráfica a los nuevos titulares. Cada una tiene un coste de 1 Euro con IVA, si se solicitan a través de SIGNO, la herramienta que alberga el STI. Si se solicitan a través de la Sede Electrónica del Catastro no tienen coste, pero yo las pido por SIGNO porque por ese pequeño coste, me quedan asociadas al Expediente Electrónico con las ventajas que ello representa tanto para la mecánica de la notaría, como para mis clientes a los que puedo efectuar consultas y trámites con mayor facilidad al quedar asociada cada finca a cada escritura y a cada cliente. Si el coste fuera otro, me lo repensaría pero con este coste, lo tengo completamente claro.

Con el modelo que utilizo en mis escrituras (que también he recogido en un par o tres de posts de la serie), yo no incorporo más que unos pocos párrafos. No incorporo diligencias, ni notas, ni nuevas certificaciones, así que la escritura no se alarga y no se encarece el producto (aunque haya quien pueda preferir, por las razones, que sean otra opción), excepto en cuanto a lo que sería el importe que como gestión extra arancelaria aplico a cada una de las certificaciones catastrales que solicito y obtengo a petición de mis clientes. Ese es el único coste (y beneficio para el Notario) por el uso de una aplicación sumamente trabajosa para las notarias (tanto que algunos incluso piensan que nos han encajado un gol por toda la escuadra). Evidentemente, una escritura con muchas fincas, como puede ser una herencia, puede resultar más rentable, aunque también comporte mucho más trabajo para la notaría y muchas menos gestiones a realizar para nuestros clientes en el complicado mundo catastral.

Cuando las AT no producen Comunicación Directa, no generan más gasto al cliente que el derivado del envío de copia.

No obstante, el arancel notarial y las gestiones extra-arancelarias que los Notarios hacemos no son tan sencillas de aplicar y de valorar adecuadamente, de ahí que puedan producirse discrepancias entre notarías y Notarios, como las que comenté en mi post “Ahorrando con el Notario”.

Alguna otra cosa sobre el Servicio de Tramitación Inmobiliaria al margen de la consulta

Creo que se me ha ocurrido un nombre más apropiado

¿Qué tal Servicio de Tramitación Catastral?

Ya tengo claro cómo eliminar expedientes

Lo apunté ya desde el inicio de mi serie: ojo con eliminar expedientes nuevos y sobre todo antiguos,  ya que podríamos organizar algún desaguisado. Actualmente ya lo tengo claro: que a nadie se le ocurra eliminar un expediente atrasado en el STI, con el objeto de limpiar su bandeja de entrada, si ha enviado ya el IUI, porque eliminará el expediente en su totalidad. Pienso también, según escribo, que tal vez lo que ocurra es que ni siquiera se pueda eliminar, puesto que incluso para eliminar uno sin IUI enviado, tienes que proceder de un modo riguroso (modo que habrá que utilizar con frecuencia cuando a punto de comunicar a Catastro, descubras errores que hagan necesario esto que voy a explicar):

• Lo primero es descotejar la escritura. Para descotejarla utilizo este rápido truco: cambio el número de folios, le doy a guardar, vuelvo a poner los folios correctos y le doy a guardar de nuevo. La escritura ya se ha descotejado.
• Lo segundo es volver al Programa de Gestión de la notaría para modificar el EXPORTADO OK que indica que la escritura se ha enviado a SIGNO sustituyéndolo por un INCOMPLETO.
• Lo tercero es regresar a SIGNO, entrar en el STI y eliminar el expediente que no desaparece solo, a pesar de que la escritura ya no esté en el IUI.
• Lo cuarto es regresar otra vez al Programa de Gestión para introducir los cambios que deseemos (los que han motivado que volvamos atrás) para luego volver a pasar el IUI y conseguir de nuevo el EXPORTADO OK.
• Lo quinto es volver a SIGNO, entrar en el IUI corregir las discrepancias que puedan quedar, cotejar y pasar luego al STI.
• Lo último es volver a intentar superar el STI.

La influencia del sistema de Ficha Notarial en el STI

Algunas Comunidades Autónomas como la de la Región de Murcia, utiliza este sistema que es obligatorio para los Notarios del Colegio de Murcia en ciertos casos y obligatorio para los Notarios del resto de España en esos mismos casos, pero solo si queremos hacer gestión de la escritura y liquidar los impuestos. El caso es que para tener cumplimentada la ficha de una escritura y poder liquidarla, pasé el IUI y cuando fui a pasar el STI y comunicar la AT, no pude por uno de esos círculos viciosos del sistemita de marras que supone que la escritura exige cumplimentar ficha, pero este supuesto no la admite. Sin embargo, el lunes (la escritura se firmó el viernes) cuando voy a pasar el STI me encuentro (¡qué sorpresa¡) que al comunicar me aparecen tres defectos graves: el titular que informo (el comprador) es el mismo que le consta al Catastro. Entonces, ¿con las fichas se cambia el Catastro? y si fuera así, ¿de qué sirve el STI, si hay un sistema más sencillo? Otra vez, doy un paso atrás y no me entero de alguna cosa que, en principio, ya tenía clara. Curiosamente en este supuesto murciano, dos días antes de acabar el plazo, ya me estaban advirtiendo de que se acababa.

Cambio de dinámica

El dichoso STI nos ha cambiado en pocas semanas el método de trabajo. Acabo de enviar el índice de la primera quincena y ya me he puesto a dar caña con el de la siguiente. Gracias al STI, tengo el IUI pasado y las escrituras facturadas en 17 de las 24 escrituras que llevo esta quincena. Muchas ya están cobradas. No hay mal que por bien no venga.

Una nueva versión

Ayer por la tarde el Catastro no funcionaba y el STI tampoco. Esta mañana se ha presentado una nueva versión del aplicativo. Veremos qué novedades ofrece, al margen de la bonita presentación.

De momento, observo que cuando no adjuntas la copia simple electrónica, el número de protocolo figura en color rojo teja. No veo que te advierta de lo que pasa, pero al menos ya ves que pasa algo. Seguiremos informando…

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas:

• STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
• AT – Alteraciones de titularidad
• MF – Modificaciones físicas
• IUI – Índice Único Informatizado
• GML – Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
• CSV – Código Seguro de Verificación
• SIGNO –Sistema Integrado de Gestión Notarial