mejoras en el sti

Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI)-24: Mejoras y deficiencias

Ya propuse algunas ideas para mejorar el STI hace un tiempo. Si hay alguien al otro lado del hilo (Catastro-Ancert-Colegios-Consejo), estaría bien que se manifestara … Aparte de cambiarle el nombre a STC (Servicio de Tramitación Catastral) (ya me parece un poco tarde para esto, aunque alguno habrá todavía que no sepa que existe el STI) pues se me ocurren estas mejoras por el momento:

  1. Fichas en los Programas de Gestión y posteriormente en IUI y STI con, EXACTAMENTE, las mismas casillas que contiene una CCD o una CCDYG, con posibilidad de indicar las discrepancias existentes con la situación real, escriturada o registral.
  2. Mayor catálogo de situaciones: no no basta con identificada por el Notario, “identificada y dudosa”, de origen y no consta (además esto de “no consta” supone una ignorancia de la situación real, escriturada o registral en el Catastro y algo habría que hacer al respecto).
  3. Mayor variedad de opciones: Finca que es parte, finca que es otra parte y sumada a la otra la totalidad de una catastral. Dos registrales y una catastral. Dos catastrales y una registral. Finca ganancial. Finca procedente de los gananciales, etc …
  4. Listado de posibles errores y de explicaciones de los mismos.

Vamos ahora con otras cuestiones …

Creo que me cambio de “con la copia” a “en la copia”

Mi párrafo STI actualmente (ya no es el originario sino más bien la versión 3.0) dice esto:

“DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan mediante las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.   

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.  

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.   

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin”.    

Hasta ahora he utilizado siempre el procedimiento de acompañar la nueva CCDYG (y las comunicaciones recibidas del Catastro) a la copia, fundamentalmente para no añadir más folios que encarezcan la factura, pero el otro día se otorgaba un segundo título que serviría para la inmatriculación de una finca y el Catastro estaba aún a nombre de la madre del transmitente, así que pensé que sería bueno unirlo todo a la escritura. Después pensé que en aquellas escrituras en que hubiera una o dos alteraciones de titularidad (AT), podría hacer lo mismo y así lo he empezado a hacer.

Protestas derivadas de AT practicadas por el Catastro a pesar de las dudas del Notario

Protestan los antiguos titulares, protestan los nuevos, protestan hasta los ayuntamientos pero hay que recordar a todos que el Catastro lo cambia el Catastro. Otros “agentes” nos limitamos a suministrarles la información. Si la escritura se ha preparado a conciencia, la situación catastral está bien estudiada y el Notario dice que duda, lo indica en su PG, hace llegar la información al IUI y luego hace sus comunicaciones con el STI, ¿qué culpa vamos a tener nosotros de cambios que no deberían efectuarse? En este caso la culpa no es del boggie, la culpa es del Catastro. Además el STI nos brinda la prueba. Vean si no:

dudas en el sti

Parece ser, no obstante, que los justificantes desaparecen del entorno SIGNO-STI pasados unos meses. Echaremos un vistazo, pero yo no tengo claro que sea como me dice un compañero pues he consultado expedientes cerrados hace tiempo y no he detectado esa desaparición-eliminación.

De todas formas siempre pensaré lo mismo: Si el Notario duda y el Catastro cambia, es muy posible que estemos ante el principio de una solución. El que era titular de algo que no era suyo o que no lo era del todo, no puede poner el grito en el cielo cuando como consecuencia de nuestra comunicación, el Catastro se cambia para seguir estando mal pero “a nombre de otro”. Ha tenido usted mucho tiempo para solucionar algo y ahora no puede venir a echarme la culpa a mi. Tal mal estaba antes como lo está ahora.

No hacer comunicación de la AT de una plaza de garaje o de un trastero

Ya habíamos hablado de la problemática de los garajes y trasteros en otra ocasión y voy a reproducir (casi entera) aquella conversación con Radioactivo, pero adaptándola a lo que hoy por hoy sé y haría.

Radioactivo: Quería hablarte de la transmisión de una plaza de garaje configurada jurídicamente como una participación indivisa de una finca total, sobre la que se asigna el uso de un espacio identificado como plaza de garaje número TAL que es lo que se transmite. Catastralmente solo tiene una referencia que es la del local entero, a nombre de la Comunidad de Propietarios, y en alguna ocasión (es raro, pero también me ha pasado) a nombre de uno solo de los titulares de la total finca.

Justito: Si está a nombre de la Comunidad mejor ni tocarlo (tal vez, ni lo comunicaría, pero no se lo digas a nadie). Pero si está a nombre del propietario, sí que podría informarse de que la RC está incorporada e identificada por el Notario a fin de que el Catastro mueva el tema en algún sentido al generarse con toda probabilidad una CI o un SI (actualmente ya no tengo nada claro que la cosa no concluyera con una CD). Si se cambiara a un titular (ya sea la Comunidad o a uno cualquiera de los propietarios) por otro (el adquirente), en mi opinión, no sería solución y se ocasionaría un desaguisado para la Comunidad o el nuevo propietario. Fíjate en el caso que se me ha planteado esta semana, le dije. Una planta entera destinada a garajes y trasteros que está bajo una sola RC a nombre de la Comunidad de Propietarios en un ochenta y tantos por ciento y en cuanto al resto (en porcentajes diferentes) a nombre de otros dos propietarios. Me viene un propietario a vender dos treinta y tres avas partes indivisas por lo que calculo (por mi cuenta y riesgo) que está transmitiendo el 6,06% del total. Se me plantean dos opciones, poner RC incorporada y dudosa o incorporada e identificada por el Notario (tal vez sea incluso planteable poner incorporada de origen que es el supuesto que me plantea siempre más dudas), indicando que el porcentaje transmitido es del 6,06%. Supongo que si lo hago, habrá un error de titularidad, puesto que al STI no le constará como titular el transmitente, y puesto que, además, Catastro no puede saber si le tiene que quitar porcentaje a la Comunidad de Propietarios o alguno de los otros dos titulares catastrales existentes. Una vez firmada la escritura, tuve que tomar decisiones (opté por “identificada por el Notario”, pues dudas no tenía al respecto) y el STI me reportó dos errores graves (con resultado SI):

  1. Que la transmitente no tiene el porcentaje de dominio que se transmite y era cierto, pues su porcentaje no estaba a su nombre, sino al nombre de la Comunidad.
  2. Y que no estaba alterando un condominio. Claro, si entra uno, tiene que salir otro y de los que había no sale ninguno, con lo que al STI no le cuadra que le comunique una variación o alteración del condominio pues únicamente le informo de a quien le tiene que poner más porcentaje, pero no de a quien le tiene que quitar. Tal vez tendría que haber comunicado un cambio de dominio simple, aunque en este caso, el error de la titularidad creo que se hubiera producido igualmente.

Radioactivo: Para estos casos, una solución, que quizá no sea la más ortodoxa, pero sí la más efectiva sería rellenar el IUI en principio solamente con las fincas que van a causar la comunicación sin problemas, comunicar al STI, y luego ya terminar el IUI con las otras fincas. Así, aunque “engañemos” al STI, al menos evitamos muchísimos inconvenientes.

Justito: Hay una opción mejor (que además nos salvaría en todos los supuestos dudosos): indicar que el Catastro no consta. De esa forma no generamos un expediente STI para esas fincas y todo sigue como estaba. Si lo hacemos por tu sistema, la información saldría por la vía del IUI con la quincena correspondiente y el desaguisado podría ser el mismo. Imagínate lo que puede ser poner un garaje entero de un edificio a nombre de un propietario. Cuando llegue el IBI podría darle un infarto al interesado. El Catastro tendrá copia de la escritura y podrá hacer lo que corresponda (y la Comunidad de Propietarios también lo podrá hacer a sus efectos). Es una mentirijilla que no hace daño a nadie. Mi contacto catastral me decía sobre este tema:

“Las trasmisiones de plazas de garajes y trasteros en proindiviso a nombre de una Comunidad de Propietarios sería mejor que no las enviárais o que las enviárais, en todo caso, indicando la RC como de finca de origen. A veces por error de los automatismos hemos puesto toda una planta a un propietario, con el susto y disgusto correspondiente cuando llega el pago del IBI. Ten en cuenta que además puede haber plantas a nombre de la promotora todavía o, si son pocos en la Comunidad de Propietarios, a nombre de uno. Por otra parte, también se pueden segregar garajes y trasteros del proindiviso según el Capítulo  II del R.D. 417/2006. Lo normal es que la Comunidad de Propietarios segregue todos, pero también lo pueden hacer los propietarios por su cuenta. Se da el caso de que aquí, este año, el Ayuntamiento cobra mucho más IBI a los garajes que exceden de un determinado valor, por lo que estamos teniendo un montón de solicitudes de segregación”.

Hoy por hoy, lo de la referencia de origen (que además no creo que en propiedad lo sea), no me parece una buena solución y prefiero no hacer comunicación alguna.

Autorizaciones

Con todos estos problemas, siempre que sea posible, no vienen mal este tipo de autorizaciones:

“Don xxx, manifiesta que la finca objeto de la presente escritura se encuentra catastrada por error a su nombre y presta su consentimiento al cambio de titularidad de la misma en favor de la entidad compradora, autorizando a las partes compradora y vendedora a que en su nombre y representación pueda llevar a cabo cuantos trámites puedan ser necesarios a fin de reparar dicho error”.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales


 

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