Al final del post puedes encontrar un glosario de las abreviaturas empleadas.

En episodios anteriores de STI y Catastro….

Aquí también podéis leer el documento recopilatorio de los 8 primeros posts, que va evolucionando según veo que puedo mejorarlo para que sea más aprovechable para todos.

Los casos fáciles de AT se resuelven en pocos segundos (sí, segundos, no minutos) cuando uno conoce el aplicativo, pero cuando uno se enfrenta a un caso difícil puede perder un buen rato intentando conseguir la AT, a poder ser sin errores de ninguna clase. En el caso que cuento en este post todo parecía favorable a la AT, pero el STI tiene sus complicaciones y dificultades, porque, como podréis ver, no se encontró la solución para este caso.

Una compañera y yo comentamos el otro día, el caso que ella tenía entre manos

Lo hicimos vía Whatsapp mediante mensajes escritos, audios, pantallazos y hasta vídeos.

Compañera: Consolidación usufructo por fallecimiento. Dentro de una herencia. ¿Eso se informa o no?

Justito: Entiendo que sí. ¿El Catastro está bien? ¿Consta el usufructo?

Compañera: Sí.

Justito: Y en la misma escritura, ¿los herederos heredan el pleno dominio de las fincas?

Compañera: Son dos hermanos. Solo hay una finca y heredan un 50%, no toda la finca.  El padre ya se había muerto y ahora ha muerto la madre. Se extingue el 16.66% del usufructo que lo tenía la madre y heredan el 50%  del pleno dominio. No sé cómo hacerlo. Qué lío. Lo he intentado y me da un error grave.

Justito: ¿Cuál? Tal vez sea porque aparenta haber dos transmisiones sucesivas cuando no las hay porque el usufructo “pasa” de la madre a los hijos y los hijos heredan un 50% además del usufructo que consolidan con la nuda propiedad. Si el STI “piensa” que hay dos transmisiones sucesivas, el problema podría ser ese, puesto que en la segunda transmisión, el titular no sería la madre (que consta en Catastro), sino los hijos (en quienes se ha producido la consolidación).

Compañera: El error es grave y consiste en: “Que ya hay un NIF con nuda propiedad y usufructo”.

Justito: Ese error no lo conocía yo. ¿Has metido el concepto extinción de usufructo en tu Programa de Gestión? Porque si no lo incluyes no podrás dar ese paso.

Compañera: En principio no lo había metido, pero ahora sí que lo tengo metido, aunque no sé el valor del usufructo.

Justito: Pero la cuantía no te hace falta para esto. La puedes poner luego, cuando la calcules. El problema de las consolidaciones es que si ha prescrito el impuesto, no tenemos un concepto “sin cuantía” para el IUI, aunque este no es tu caso por lo que me dices (no está de más apuntarlo para que quien corresponda pueda tenerlo en cuenta y, de paso, mirar por qué no existe tampoco el concepto “compraventa rústica (explotación agraria)”). Si no está prescrito, tenemos que valorarlo y eso no es tan fácil en algunos casos como expliqué aquí. Para exportar la escritura desde tu Programa de Gestión, podrías recurrir a un truquito: mete un valor cualquiera, pasa el IUI, exporta, valida y coteja. Así podrás hacer el STI, pero no te olvides de descotejar y de volver a repetir el proceso cuando tengas el valor del usufructo.

Compañera: Si no incluyo la consolidación, ¿me dará un error grave?

Justito: Si no la incluyes, como el usufructo consta en Catastro, tendrás errores y probablemente solo habría un Suministro de información. Yo, según el error que sea, lo lucho o no lo lucho. Si pienso que estoy haciendo algo mal, vuelvo atrás, pero cuando ya no me quedan más vueltas que darle, comunico a Catastro y me conformo con lo que salga, ya sea Comunicación Directa, Comunicación Indirecta, Suministro o Comunicar y Subsanar.

Compañera: Pero ahora que he intentado poner lo del usufructo me hace una cosa rara, ¿o es que les tendría que poner pleno dominio a los hijos porque consolidan? Cada vez que le doy a guardar se pone una cosa distinta en rojo, ¡qué paranoia¡

Justito: Tal vez tengas que hacerlo como dices. Ahora mismo tienes:

50 en PD madre

16,66 en UV madre

16,66 en PD hijo

8,33 en NP hijo

16,66 en PD hija

8,33 en NP hija

Parece que lo que le extraña al sistema es que le digas que un nudo propietario es ahora también usufructuario porque si es nudo propietario y usufructuario, es dueño en pleno dominio de ese porcentaje del 8,33%. Es decir, no estás reflejando bien el cambio y el origen del fallo debe estar en el Programa de Gestión, no en el IUI, ni en el STI. Entonces, ¿cómo se ha de reflejar la consolidación en el programa para que se refleje correctamente en el IUI y en el STI? Por ahí podrían ir los tiros.

Compañera: Sí, tiene pinta de eso. Mañana lo volveré a intentar desde cero. Y si me da error, llamo a Ancert. ¡Para una vez que en Catastro tenían bien reflejados los porcentajes y la clase de derecho!

Justito: Sí, no es habitual que estos casos estén bien. Yo también me plantearé el caso mañana, pero prueba a meter los conceptos en el Programa de Gestión en el orden contrario, es decir, el primero la consolidación y el segundo la herencia, a ver si pudiera ser eso.

Al día siguiente, seguimos con el dichoso usufructo

Compañera: Nada, lo he cambiado de orden y me da el mismo error, “Existe un NIF con nuda propiedad y usufructo para el mismo bien”. ¿Y si pongo solo la adjudicación del 50% entre los dos?

Justito: Pues creo que se quedará el usufructo pendiente.

Compañera: Pues tiro la toalla, que se lean la escritura. Si se le pudiera decir al Catastro: “mira que con la adjudicación de la herencia del padre y ahora con la de madre, cada hijo es dueño del 50% pleno dominio”. ¡Solo es eso¡ Lo estoy intentando de todas formas y me da siempre error. Si no es una cosa es otra. A ver si en Ancert saben que hay que hacer.

Un rato después…

Compañera: Ancert dice que lo mande así. Que no tienen identificado ese error. Lo voy a comunicar sin más. Qué le voy a hacer.

Justito: Bueno, al menos (ahora) reconocerán el error…

Unos días más tarde, el mismo caso es planteado en otro foro notarial

“Se trata de una herencia en la que la causante era titular del pleno dominio de la mitad indivisa de unas fincas, y del usufructo de la otra mitad indivisa, por herencia de su cónyuge premuerto. La nuda propiedad de esta mitad corresponde al heredero, por el mismo título. Así figura en Catastro.

Ahora, al hacer la adjudicación, indico que al hijo heredero se le adjudica la mitad indivisa en pleno dominio y el usufructo de la otra mitad, es decir, los mismos derechos que hasta ahora tiene la madre.

Catastro, al validar, me dice que hay error grave, porque “Existe un NIF con nuda propiedad y usufructo para el mismo bien”, es decir, que parece que no admite que al nuevo titular se le transmita el usufructo, si ya era titular de la nuda propiedad.

¿Qué se puede hacer en este caso?, ¿indicar únicamente que se transmite la mitad en pleno dominio y dejar colgado el usufructo? ¿Hay alguna manera de que ese usufructo desaparezca o necesariamente en estos casos va a haber un Suministro y el interesado tendrá que ir con su copia a Catastro? ¿O es que ese usufructo directamente lo elimina el Catastro cuando se le comunica el fallecimiento del titular?”

Con seguridad (puesto que parece el mismo caso tratado en este post), solo me atrevo a decir que cuando se causa Suministro, el interesado ya no tendría que ir con su copia a Catastro, sino que será Catastro quien le notifique lo pertinente para provocar la AT (si es que el Notario no actúa como Agente Notificador). ¿No? También diría que Catastro no eliminará el usufructo, pues podría tratarse de un usufructo ganancial o de un usufructo sucesivo o ser incierto el nudo propietario en quien se consolide, según los casos.

Y unos días después otro caso más…que me cuenta otro compañero

Hace años unos años se vende la nuda propiedad de una vivienda a un matrimonio y el usufructo a la hija del matrimonio comprador. En Catastro se hizo constar (erróneamente) el 100% del pleno dominio a nombre de los padres. Ahora los padres donan la nuda propiedad a la hija que consolida el pleno dominio.

¿Cómo se debe tratar este caso?

Para mí, está claro. Se debe comunicar la AT en cuanto a la titularidad de la nuda propiedad. Transmitentes serán los padres y adquirente la hija, que no consta en el Catastro que, desde mi punto de vista y a pesar del error, practicará una Comunicación Directa pues el Notario responderá del tracto sucesivo porque habrá comprobado el título anterior.

Así que, aunque se esté consolidando el pleno dominio, la situación es diferente, pues es una consolidación por donación, no por fallecimiento y además el Catastro está mal con lo que la hipótesis es distinta y su solución también.

Un consejo

Me atrevería a proponer a aquellos que comiencen a enfrentarse al STI, que tengan paciencia y que vayan progresivamente aumentando la dificultad de los casos que comuniquen, puesto que empezar con los supuestos más difíciles sin el conocimiento suficientemente de la herramienta, puede causar desaguisados que nos harán pasar un mal rato (a nosotros y a nuestros clientes…). Que no se olvide que el STI, una vez que hayamos clickado en el botón “Comunicar a Catastro”, ya no tiene marcha atrás. Me han llegado noticias de un compañero que por lo visto ha podido rectificar una comunicación errónea, pero diría que eso no es posible por el momento y que por ello es mejor dejar para más adelante los supuestos menos sencillos. Solo es cuestión de tiempo. Es cosa de unas semanas (de tres meses en mi caso) tener prácticamente dominado el aplicativo. Así que, ¿qué prisa hay si el STI ha llegado para quedarse entre nosotros?…

Días después tuve el primer caso y me costó lo suyo

Después de un rato, descubrí que había un error en la determinación de los derechos y porcentajes de cada sujeto que lo arrastrábamos desde el Programa de Gestión y además (y esto no me cuadra porque entonces el IUI no debería haberse podido exportar) campos sin rellenar a efectos del STI.

Una vez que hemos arreglado el error en el Programa, hemos exportado de nuevo, cotejado y vuelto de nuevo al STI.

Lo curioso es que (con la información teóricamente completa) aún haya habido campos (más bien básicos) sin completar. Una vez completados, el asunto ha quedado resuelto. Pienso que esta opción está aún por mejorar.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas:

• STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
• AT – Alteraciones de titularidad
• MF – Modificaciones físicas
• IUI – Índice Único Informatizado
• GML – Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
• CSV – Código Seguro de Verificación
• SIGNO –Sistema Integrado de Gestión Notarial