Una idea básica o de partida para entender el asunto de las MF es que esto del Catastro es como un puzzle. Las piezas del principio (las fincas de origen o procedencia) tienen una forma y las piezas del final (las fincas resultantes) tienen otra, pero el contorno total (el perímetro o exterior) de las fincas tiene que ser el mismo al principio y al final. Si esto se consigue, la MF será perfecta, pero si no es así tendremos un problema. Lo malo es que por estos lares, por mis lares, esa coincidencia de fincas de origen y fincas resultantes, escasea. De hecho, en los meses que llevo como piloto, no he podido comunicar ni una sola MF. Unas veces porque no hay Catastro, otras porque ha cambiado la versión del programa GML, otras porque agrupamos o segregamos con el resultado que ya está en el Catastro …. El caso es que sigo virgen meses después de la llamada del tío Ancert.

Al obligar la ley a que la representación gráfica se realice sobre la cartografía catastral debe darse esa coincidencia de la que hablamos, pues de no ser así, o se asume la representación de Catastro, aunque difiera algo de la realidad o se debe entrar en el procedimiento de subsanación del Artículo 18.2 de la Ley del Catastro. Desde luego con un IVG Negativo, Catastro no va a realizar cambio alguno (salvo que sea porque se esté invadiendo dominio público y se tenga el consentimiento del Ayuntamiento correspondiente). Esto es lo que dice el citado Artículo de la Ley:

“2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:

a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes. Cuando exista un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél. En los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada.

c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior. El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

d) En los supuestos en que alguno de los interesados manifieste su oposición para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno”.

Un paréntesis: Modelo de acta del 18.2

El acta comenzaría con la descripción de la finca conforme al título, incluyendo datos de inscripción y de Catastro. A continuación podría decirse:

“Que dada la existencia de discrepancias entre la realidad física del inmueble según la certificación técnica y la certificación catastral que se incorporan a la presente y a efectos de lo previsto en el artículo 18.2. c)  de la Ley del Catastro Inmobiliario, el compareciente hace constar su voluntad de subsanar dichas discrepancias y a tal fin presenta las siguientes pruebas:

1. Copia autorizada de la escritura reseñada en el apartado título, inscrita en el Registro de la Propiedad y certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble. Dado que no existe identidad en los términos del artículo 45 de la citada Ley del Catastro, es decir, una plena concordancia entre los datos del inmueble que figuran en dicha certificación y los del título previo, hago constar yo, el Notario, mi duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble descrito.
2. Certificación y Plano de superficie de la finca, expedidos por xxx, Don *, colegiado *, de fecha *, cuya firma legitimo por xxxx.
3. Declaración testifical de Don * y Don *, colindantes del inmueble al que se refiere la presente, quienes consienten la rectificación de la descripción de la finca, haciendo constar que no resultan perjudicados por la misma”.

Sobre estas bases:

“ME REQUIEREN a mí, el Notario, para que, a los efectos del artículo 18.2. de la Ley del Castro Inmobiliario, compruebe y declare acreditada la existencia de discrepancias entre la realidad física del inmueble al que se refiere esta acta y la certificación catastral incorporada y cumplimente lo prevenido en dicho precepto y concordantes. Acepto el requerimiento y hago constar que teniendo en cuenta las manifestaciones de los comparecientes, en el concepto en que intervienen y las pruebas aportadas, considero suficientemente acreditada la existencia de las discrepancias alegadas y que, con su conformidad expresa, incorporo a continuación la descripción rectificada del inmueble que es la siguiente:

xxx.

Advierto a los comparecientes de que informaré a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada en los términos previstos el citado Artículo 18.2 c) del citado texto legal. Me autorizan para incorporar por diligencia a esta matriz las comunicaciones que reciba de la citada Dirección General”.

Y listo. Muy sencillo, ¿no? Solo queda efectuar la remisión de copia simple electrónica a la Dirección General del Catastro, a través de SIGNO y esperar …

Volvamos a las MF vía STI

Con el STI, podemos cursar las MF de suelo urbano o rústico. Estamos hablando de agrupar, agregar, segregar y dividir. La subsanación de discrepancias queda, de momento (seguro que se abordará más adelante) fuera del entorno Signo. Una subsanación se puede instar o iniciar en la notaría conforme a lo expuesto e ir luego a Catastro o cursarla directamente en el propio Catastro.

Así que cuando nos viene un cliente que tiene intención de hacer una MF y nos presenta una situación catastral desastrosa, lo primero que tendría que hacer es subsanar la discrepancia y volver a la notaría con el asunto resuelto (o instarla con nosotros). Dicen que el Catastro lo soluciona rápido, pero en mi experiencia no ocurre así, por lo que enviar a todo el que lo necesite a Catastro, no me parece que sea la mejor (o la única) solución. Por eso, por estos lares, muchas veces nos lanzamos a la MF con una documentación técnica “tradicional” con la que uno mismo (el cliente) se dirige al Catastro donde tendrá que arreglar su papeleta, es decir, que se hace la segregación, agrupación, agregación o división sin subsanar la discrepancia, siendo el cliente el que acudirá con su escritura ya firmada a Catastro a procurarse (a posteriori) la subsanación de la discrepancia. Insisto en que, en esos casos, no hacemos la subsanación, ni la MF en el entorno Signo, con la que el cliente se marcha a Catastro tras haber firmado su escritura y con el asunto en trámite de solución. Es una subsanación de discrepancias con la MF ya hecha.

¿Pero cuándo (en qué casos) el asunto es tan grave como para únicamente aspirar a lo dicho? o ¿cuándo no es tan grave como para que el técnico nos proporcione el famoso IVG Positivo (o Negativo)? Si las piezas no coinciden no puede haber IVG Positivo y tampoco si tocamos los viales, ya sean urbanos o rústicos (en cuyo caso, ya lo he dicho, la administración afectada deberá certificar su conformidad con el resultado del Informe). En el resto de los casos hay que insistir en que nos traigan el IVG Positivo o Negativo pues con la simple introducción del CSV en el expediente STI de Signo, habremos puesto en marcha el procedimiento de la MF lo que representa una gran ventaja (una inmensa ventaja) para el usuario notarial.

Por otra parte, los Notarios no tenemos que meternos en el terreno de los técnicos, aunque sí que debamos procurar modificar nuestra forma tradicional de trabajar para conseguir encajar el asunto de las MF cuánto antes, olvidando formas de trabajo obsoletas tanto a nivel notarial como a nivel técnico. El Notario debe pedir los IVG, puede intentar supervisar lo que el técnico le traiga (e incluso orientarle previamente) y, sobre todo, utilizar las herramientas que están en nuestra mano (PG, IUI, Signo y STI).

Cuatro puntos claves

1. Solicitar siempre (siempre que se pueda) que se aporte un IVG Positivo y que sea esto lo que se incorpore a la escritura. Su CSV nos será suficiente para hacer la MF en Signo.
2. Que por parte del Notario exista una comprobación de que efectivamente las fincas y los metros de la escritura corresponden con el IVG Positivo y que no hay más fincas en el Informe que las descritas en la escritura porque, de ser así, estaríamos ante una subsanación de discrepancias. Por ejemplo: Piensen en dos fincas que se quieren agrupar, pero que están mal en Catastro; cuando el técnico superpone sus planos a la cartografía catastral se monta sobre las fincas colindantes y lo que hace (y no se debe) es coger todas las fincas afectadas, agruparlas y segregar lo que interesa al caso, pues esto, insisto, no sería una agrupación sino una subsanación de discrepancias y el Notario debe tener claro que la vía correcta en casos como este es la del 18.2.
3. Que siempre hablamos de parcelas rústicas o urbanas, es decir, de suelo, no de construcciones. Si existe alguna construcción no será relevante. De momento no se pueden agrupar, segregar, agregar o dividir dos locales comerciales.
4. Que en las segregaciones o divisiones la finca matriz sea la que se identifique con la referencia catastral de origen, no el resto y que se mantenga la denominación de las fincas tanto en el IVG, como en la licencia, en su caso, como en la escritura. La finca segregada 1, la 2 o la A y la B o el número 4 y el 4Bis, etc … se mantendrán en la nomenclatura de la escritura, de la documentación técnica, del PG, del IUI y del STI.
5. Que se sea algo flexible con el uso de la información gráfica, es decir, y esto ya depende de cada uno, si el Catastro es incorrecto por un par de metros y esto bloquea una segregación y posterior venta, probablemente sea mejor asumir (o dar por buena) esa diferencia.

Conste que estoy dando algunos palos de ciego (por eso estamos en pilotaje, entre otras razones), así que se aceptan las críticas y comentarios en sentido constructivo-positivo.

Casi dos meses después

Por primera vez he conseguido comunicar una MF, pero solo he conseguido un SI. Se veía venir porque tenía IVG Negativo.  El STI me ha advertido de ese ERROR GRAVE y de otro que se me ha pasado anotar. Así que estoy contento a medias. Algo he avanzado, pero con ese SI, mi labor ha terminado y mi cliente tendrá que comunicarse directamente con el Catastro (¿o será el Catastro el que se dirija a él?, por que si es así, algo saldrá ganando).

También tengo solución a mi pregunta y la respuesta es la primera que he señalado:

“La información remitida se ha registrado como suministro de información que no determina el inicio de un procedimiento de incorporación catastral, debido a las siguientes circunstancias: No se cumplen los requisitos que permiten iniciar el procedimiento en lo que afecta a los siguientes inmuebles (total inmuebles: 2): En consecuencia, de conformidad con lo expuesto en el artículo 43.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, deberá advertirse expresamente a los interesados de que puede subsistir la obligación de declarar dichas alteraciones catastrales”.

Tan solo dos días después, una nueva oportunidad

EN UNA SEGREGACIÓN SE METE LA MATRIZ, NO LA SEGREGADA … Mucho cuidado con esto. Luego se mete la segregada (o el resto) si se hace algo con ella.  En este nuevo caso el técnico me ha presentado dos IVG + y no tengo claro porqué ha procedido de este modo. Aún así, he cursado la MF. Nada más empezar, la cantinela de casi siempre que lo he intentado: ¿POR QUÉ ME DICE NO SE HA RECUPERADO NINGUNA IMAGEN cuando meto el CSV? Juraría que además me lo dice al empezar y al terminar (por si se me ha olvidado …). Cuando efectúo la comunicación, el sistema me reporta dos veces el mismo ERROR GRAVE: NO SE HAN RECIBIDO AFECTADOS PARA LA PARCELA. ¿QUÉ AFECTADOS SON ESTOS? Otro fracaso un SI … mi gozo en un pozo.

Al habla con los técnicos me dicen:

1. Que lo de los errores de la imagen ya había sucedido y parece que era un error o fallo del aplicativo. Casi lo mismo podría decirse de lo de los afectados, es decir, sería un error puesto que esos afectados existen en la subsanación de discrepancias, no en la MF. Ambos errores parece que son cosa de los de la AGENCIA …
2. En cuanto a lo de los “ERRORES DE IMAGEN” (me dicen por otra parte) quizás sea porque la representación gráfica del IVG no es similar a la descrita.
3. En cuanto al IVG: En este caso se debería haber hecho un único IVG. Tal vez podría pensarse en algún supuesto de doble IVG, pero no creemos que este pueda ser uno de ellos. Sí serían dos en caso de segregación y posterior AGRUPACIÓN pues habría dos actos jurídicos a comunicar.

NO sé, pensé yo … TAL VEZ el técnico esta pensando en la determinación de resto y en que además había una diferencia de superficie.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales